นักลงทุนทั่วโลกแห่เข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าของเกาหลี ท่ามกลางการเพิ่มขึ้นของครัวเรือนคนเดียวและการเปลี่ยนแปลงของตลาด

การพลิกโฉมตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าของเกาหลีใต้: เหตุใดนักลงทุนทั่วโลกจึงทุ่มเงินมหาศาล

ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าของเกาหลีใต้กำลังเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ดึงดูดนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของโลกบางราย หัวใจสำคัญของการเปลี่ยนแปลงนี้คือจำนวนครัวเรือนคนเดียวที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว วิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป และรัฐบาลที่ต้องการดึงดูดเงินทุนจากสถาบันเพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและปรับปรุงภาคธุรกิจให้ทันสมัย ขณะที่บริษัทยักษ์ใหญ่ระดับโลกอย่าง Greystar, The Living Company และ CPPIB ของแคนาดาทุ่มเงินหลายพันล้านดอลลาร์เข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าของเกาหลี ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ของประเทศก็กำลังเปลี่ยนโฉม ซึ่งอาจส่งผลในระยะยาวต่อผู้อยู่อาศัย นักลงทุน และผู้กำหนดนโยบาย

อะไรเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโต? การเพิ่มขึ้นของครัวเรือนคนเดียวและประชากรที่เปลี่ยนแปลง

ประชากรเกาหลีกำลังสูงวัยและย้ายเข้าสู่เมืองมากขึ้น แต่แนวโน้มที่โดดเด่นที่สุดอาจเป็นการเติบโตอย่างรวดเร็วของครัวเรือนคนเดียว ข้อมูลจากภาครัฐและอุตสาหกรรมระบุว่า ครัวเรือนคนเดียวมีสัดส่วน 41.5% ของครัวเรือนทั้งหมดทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2024 เพิ่มขึ้นจากเพียง 29.5% ในปี 2015 สัดส่วนในกรุงโซลยิ่งสูงกว่า โดยเกือบ 4 ใน 10 ครัวเรือนมีสมาชิกเพียงคนเดียว การเปลี่ยนแปลงทางประชากรนี้ไม่เพียงปรับเปลี่ยนบรรทัดฐานทางสังคม แต่ยังผลักดันความต้องการที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ ซึ่งมีขนาดเล็ก ยืดหยุ่นกว่า และบริหารจัดการโดยมืออาชีพ

คนทำงานวัยหนุ่มสาว นักศึกษา และแม้แต่ผู้สูงอายุ ต่างมองหาอพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดในทำเลใจกลางเมืองมากขึ้น โดยมักต้องการสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ครัวส่วนกลาง ห้องออกกำลังกาย และพื้นที่ทำงานร่วมกัน การเพิ่มขึ้นของครัวเรือนที่มีสมาชิกหนึ่งหรือสองคนทำให้ตลาดเช่าของเกาหลีกลายเป็นจุดหมายของเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โดยเฉพาะเมื่อการเป็นเจ้าของบ้านแบบดั้งเดิมเข้าถึงได้ยากขึ้นสำหรับคนจำนวนมาก

จากชอนเซสู่ค่าเช่ารายเดือน: ระบบเฉพาะของเกาหลีที่กำลังเสื่อมความนิยม

ในอดีต ตลาดเช่าของเกาหลีถูกครอบงำโดยระบบ ชอนเซ ซึ่งเป็นรูปแบบเฉพาะที่ผู้เช่าจ่ายเงินประกันก้อนใหญ่ (มักคิดเป็น 50-80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์) แทนการจ่ายค่าเช่ารายเดือน เมื่อสิ้นสุดสัญญา เงินประกันจะได้รับคืน แม้ครั้งหนึ่งชอนเซจะถูกมองว่าเป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่าย แต่ระบบนี้เริ่มดึงดูดใจน้อยลงท่ามกลางราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ค่าจ้างที่ทรงตัว และกรณีฉ้อโกงการเช่าที่เป็นข่าวใหญ่ในช่วงหลัง ซึ่งทำให้เจ้าของบ้านบางรายไม่สามารถคืนเงินประกันได้

ผลที่ตามมาคือ สัญญาเช่ารายเดือนกำลังเข้ามาแทนที่ชอนเซอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกลุ่มคนวัยหนุ่มสาวและชาวต่างชาติที่อาจไม่มีเงินก้อนหรือเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้ การเปลี่ยนแปลงนี้เปิดทางให้นักลงทุนสถาบันและผู้ประกอบการมืออาชีพเข้าสู่ตลาดด้วยรูปแบบการเช่าใหม่ ๆ รวมถึงพื้นที่อยู่อาศัยร่วมกันและอพาร์ตเมนต์พร้อมบริการ

เงินทุนทั่วโลกไหลเข้าสู่ตลาด: ใครกำลังลงทุนและเพราะเหตุใด?

นักลงทุนสถาบันจากต่างประเทศจับตาภาคที่อยู่อาศัยให้เช่าของเกาหลีมาหลายปีแล้ว แต่นโยบายที่เปลี่ยนแปลงและแนวโน้มตลาดในช่วงหลังเร่งให้พวกเขาเข้ามาลงทุนเร็วขึ้น ผู้เล่นรายสำคัญ ได้แก่:

• The Living Company (ออสเตรเลีย): เปิดสำนักงานในเกาหลีในปี 2025 ทำให้ประเทศนี้เป็นศูนย์กลางแห่งแรกในต่างประเทศ และส่งสัญญาณถึงความมุ่งมั่นลงทุนระยะยาวในตลาด
• Greystar Real Estate Partners (สหรัฐฯ): นักลงทุนด้านที่อยู่อาศัยให้เช่ารายใหญ่ที่สุดในโลก เริ่มดำเนินงานในเกาหลีเมื่อเดือนกรกฎาคม 2025 และมีแผนรวมเกาหลีไว้ในกองทุนเอเชียแปซิฟิกมูลค่า 2.6 พันล้านดอลลาร์
• คณะกรรมการลงทุนแผนบำนาญแคนาดา (CPPIB): จัดตั้งบริษัทร่วมทุนมูลค่า 500,000 ล้านวอน (344 ล้านดอลลาร์) กับ MGRV บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลี เพื่อสร้างบ้านให้เช่า นับเป็นการลงทุนโดยตรงครั้งแรกในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของเกาหลี
• Morgan Stanley: ร่วมมือกับ SK D&D บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หลังจาก KKR, ICG, Hines และบริษัทอื่น ๆ ดำเนินการในลักษณะเดียวกัน

นักลงทุนเหล่านี้เชื่อว่าตลาดเช่าของเกาหลีจะเดินตามแนวทางของสหรัฐฯ และยุโรป ซึ่งที่อยู่อาศัยที่บริหารจัดการโดยมืออาชีพและสร้างขึ้นเพื่อปล่อยเช่า (BTR) กลายเป็นสินทรัพย์ประเภทสำคัญ กลยุทธ์ของพวกเขามักเริ่มจากที่พักนักศึกษาและอพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดในเมืองสำหรับคนหนุ่มสาว โดยมีแผนขยายไปสู่ที่พักสำหรับผู้สูงอายุเมื่อประชากรสูงวัยขึ้น

เหตุใดจึงเป็นเกาหลี? ปัจจัยพื้นฐานของตลาดและการเปลี่ยนแปลงนโยบาย

ปัจจัยหลายประการทำให้เกาหลีเป็นตลาดที่น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนทั่วโลก:

• อุปสงค์แข็งแกร่ง: จำนวนครัวเรือนคนเดียวที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกรุงโซล ทำให้มีความต้องการบ้านเช่าสูง
• การปฏิรูปกฎระเบียบ: ในเดือนสิงหาคม 2024 รัฐบาลประกาศแผนจัดหาที่อยู่อาศัยให้เช่าครั้งใหญ่ ผ่อนคลายกฎระเบียบสำหรับการลงทุนของสถาบัน และเสนอสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาว แผนดังกล่าวตั้งเป้าจัดหาที่อยู่อาศัยหลายครัวเรือนให้เช่าระยะยาวกว่า 1 ล้านยูนิตภายในปี 2035
• ราคาที่เอื้อต่อการลงทุนเมื่อเทียบกับตลาดอื่น: แม้ราคาจะพุ่งขึ้นในช่วงหลัง แต่ค่าเช่ารายเดือนในกรุงโซลยังต่ำกว่าโตเกียว ฮ่องกง หรือนิวยอร์ก จึงยังมีช่องให้เติบโตและให้ผลตอบแทนที่น่าดึงดูดแก่นักลงทุน

ตลาดกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างไร: จากสร้างเพื่อขายสู่สร้างเพื่อเช่า

ตามธรรมเนียมแล้ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกาหลีสร้างอพาร์ตเมนต์เพื่อขายให้ผู้ซื้อรายบุคคล โดยอาศัยสินเชื่อเพื่อโครงการและถอนตัวจากโครงการอย่างรวดเร็ว การลงทุนระลอกใหม่กำลังเปลี่ยนจุดเน้นไปสู่รูปแบบ สร้างเพื่อเช่า (BTR) ซึ่งผู้ประกอบการยังคงถือครองอสังหาริมทรัพย์และสร้างรายได้ระยะยาวจากผู้เช่า แนวทางนี้ต้องใช้แหล่งเงินทุนขนาดใหญ่ ความเชี่ยวชาญด้านการดำเนินงาน และความพร้อมที่จะรับมือกับสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่ซับซ้อนของเกาหลี

ผู้ประกอบการมืออาชีพกำลังนำแนวปฏิบัติชั้นนำระดับโลกด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ บริการผู้เช่า และการสร้างชุมชนเข้ามาใช้ ตัวอย่างเช่น พื้นที่อยู่อาศัยร่วมกัน ซึ่งผู้อยู่อาศัยมีห้องนอนส่วนตัวแต่ใช้ครัว ห้องนั่งเล่น และพื้นที่ทำงานร่วมกัน กำลังได้รับความนิยมในกลุ่มคนทำงานวัยหนุ่มสาวและนักศึกษา รูปแบบเหล่านี้มอบความยืดหยุ่น ความสะดวกสบาย และความรู้สึกเป็นส่วนหนึ่งของชุมชน เพื่อตอบโจทย์ประชากรเมืองที่เคลื่อนย้ายบ่อย

การเติบโตของที่อยู่อาศัยร่วมกัน: ทางเลือกใหม่สำหรับการพักอาศัย

การอยู่อาศัยร่วมกันกำลังกลายเป็นแนวโน้มหลักในเมืองใหญ่ของเกาหลี งานวิจัยของ JLL และแหล่งข้อมูลอื่นในอุตสาหกรรมระบุว่า อสังหาริมทรัพย์รูปแบบนี้มุ่งตอบโจทย์คนโสดวัยหนุ่มสาว นักศึกษา และชาวต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับการใช้ชีวิตร่วมกันและเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่น โดยทั่วไปยูนิตมีขนาดกะทัดรัด (ขนาดมัธยฐานในกรุงโซลอยู่ที่ราว 23 ตารางเมตร) แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น ห้องออกกำลังกาย พื้นที่ทำงานร่วมกัน และห้องสมุด

ค่าเช่าของยูนิตแบบอยู่อาศัยร่วมกันสูงกว่าออฟฟิศเทลแบบดั้งเดิม (อพาร์ตเมนต์แบบสตูดิโอ) สะท้อนมูลค่าเพิ่มเติมจากบริการและชุมชน ในกรุงโซล ค่าเช่ารายเดือนมัธยฐานของยูนิตแบบอยู่อาศัยร่วมกันที่มีขนาดไม่ถึง 40 ตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 1.13 ล้านวอน ส่วนทำเลระดับพรีเมียมอย่างคังนัมมีค่าเช่าสูงถึง 1.7 ล้านวอน ภาคธุรกิจนี้กำลังดึงดูดทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ โดยมีดีลสำคัญรวมถึงการปรับเปลี่ยนออฟฟิศเทลและโรงแรมที่ขายไม่ออกให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยร่วมกัน

เงินลงทุนจากสถาบันยังไหลเข้าสู่ตลาดผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) โดย IGIS Residence REITs เป็นผู้นำ ขณะที่รายอื่น ๆ วางแผนจัดตั้งพอร์ตโฟลิโอที่อยู่อาศัยร่วมกันใหม่ คาดว่าการสนับสนุนจากรัฐบาลต่อ REITs และที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวจะช่วยหนุนภาคธุรกิจนี้ยิ่งขึ้น

อุปสรรคด้านกฎระเบียบและข้อถกเถียงเชิงนโยบาย: การเติบโตจะยั่งยืนได้หรือไม่?

แม้จะมีความคาดหวังในเชิงบวก แต่ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าของเกาหลียังเผชิญความท้าทายสำคัญด้านกฎระเบียบและสังคม กฎหมายการเช่าของประเทศ โดยเฉพาะกฎหมายคุ้มครองชอนเซ กำหนดเพดานการขึ้นค่าเช่าไว้ที่ 5% สำหรับการต่อสัญญาทุกสองปี แม้กฎเหล่านี้จะคุ้มครองผู้เช่า แต่ก็จำกัดความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการและอาจทำให้นักลงทุนบางรายลังเล

การเปลี่ยนแปลงนโยบายในช่วงหลังได้ผ่อนคลายข้อจำกัดบางประการ โดยเฉพาะสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่าเอกชนระยะยาว แผนจัดหาที่อยู่อาศัยให้เช่าปี 2024 ของรัฐบาลแบ่งรูปแบบธุรกิจออกเป็นประเภทที่ได้รับการสนับสนุน กึ่งอิสระ และอิสระ โดยแต่ละประเภทมีระดับการกำกับดูแลและสิทธิประโยชน์ทางภาษีแตกต่างกัน เจ้าของที่อยู่อาศัยให้เช่าเอกชนสามารถได้รับยกเว้นภาษีการได้มาซึ่งทรัพย์สินและภาษีอสังหาริมทรัพย์ หากตกลงให้เช่า 20 ปีและปฏิบัติตามมาตรฐานการปรับขึ้นค่าเช่า

อย่างไรก็ตาม การดำเนินการต้องอาศัยการแก้ไขกฎหมาย และสถานการณ์ทางการเมืองยังไม่แน่นอน ข้อเสนอที่จะกำกับดูแลการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติให้เข้มงวดขึ้น ซึ่งรวมถึงระบบใบอนุญาต ภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง และการตรวจสอบที่เข้มงวดกว่าเดิม ก่อให้เกิดข้อถกเถียงเรื่องการเข้าถึงตลาด การปฏิบัติต่างตอบแทน และความเสี่ยงที่จะยับยั้งการลงทุนที่ชอบด้วยกฎหมาย

การถือครองของชาวต่างชาติ: โอกาสหรือภัยคุกคาม?

ปัจจุบันชาวต่างชาติถือครองที่อยู่อาศัยในเกาหลีมากกว่า 100,000 ยูนิต โดยสามในสี่อยู่ในเขตมหานครโซล แม้คิดเป็นเพียงประมาณ 0.5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศ แต่แนวโน้มนี้ทำให้เกิดความกังวลเรื่องความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย การบิดเบือนตลาด และช่องโหว่ด้านกฎระเบียบ ผู้ซื้อจากจีน สหรัฐฯ และแคนาดามีความเคลื่อนไหวมากที่สุด โดยบางรายใช้แหล่งเงินทุนนอกประเทศเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดด้านสินเชื่อในประเทศ

เจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียว แต่มีคนจำนวนไม่มากที่ถือครองหลายยูนิต ทำให้เกิดข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อเพื่อเก็งกำไร ผู้กำหนดนโยบายกำลังพิจารณากฎใหม่เพื่อติดตามและกำกับดูแลธุรกรรมของชาวต่างชาติ แต่ยังมีความท้าทายทางกฎหมายและรัฐธรรมนูญ ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนเห็นว่าผลกระทบจากการถือครองของชาวต่างชาติถูกกล่าวเกินจริงเมื่อเทียบกับสัดส่วนที่ค่อนข้างน้อยในตลาด ขณะที่อีกฝ่ายเตือนว่าอุปสงค์ที่ไร้การควบคุมอาจทำให้การขาดแคลนที่อยู่อาศัยและแรงกดดันด้านราคาทวีความรุนแรงขึ้น

แนวโน้มตลาดในภาพรวม: การขาดแคลนอุปทาน ช่องว่างด้านราคา และแรงกดดันทางเศรษฐกิจ

ตลาดที่อยู่อาศัยของเกาหลีแบ่งขั้วอย่างมาก โดยราคาและค่าเช่าเติบโตกระจุกตัวในกรุงโซลและชานเมือง ขณะที่ตลาดในภูมิภาคอื่นตามหลัง ราคาอพาร์ตเมนต์สร้างใหม่ในกรุงโซลสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วประเทศมากกว่าสองเท่า และช่องว่างระหว่างเมืองใหญ่กับเมืองเล็กกว้างที่สุดในบรรดาประเทศ OECD แม้รัฐบาลมีแผนสร้างที่อยู่อาศัยใหม่หลายล้านยูนิต แต่ใบอนุญาตก่อสร้างและการเริ่มก่อสร้างกลับทรงตัว ขณะที่สถาบันพัฒนาเกาหลีประเมินว่าตั้งแต่ปี 2017 เป็นต้นมา มีที่อยู่อาศัยสะสมขาดแคลนเกือบ 900,000 ยูนิต

เงินเฟ้อด้านค่าเช่าทรงตัวแล้ว แต่อุปทานยังไม่เพียงพอต่ออุปสงค์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยคุณภาพดีซึ่งบริหารจัดการโดยมืออาชีพ การเปลี่ยนจากชอนเซเป็นค่าเช่ารายเดือนกำลังดึงดูดเงินทุนจากสถาบันและต่างประเทศมากขึ้น แต่ก็ทำให้เกิดคำถามเรื่องความสามารถในการจ่ายและการเข้าถึงของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูง และเศรษฐกิจกำลังเผชิญแรงกดดันจากความตึงเครียดทางการค้าโลกและความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ

นักลงทุนเกาหลีมองหาโอกาสในต่างประเทศ

ที่น่าสนใจคือ ขณะที่เงินทุนต่างชาติไหลเข้าสู่ตลาดเช่าของเกาหลี นักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายบุคคลชาวเกาหลีกลับมองหาโอกาสในต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะในสหรัฐฯ ญี่ปุ่น และตลาดพัฒนาแล้วอื่น ๆ ราคาบ้านที่พุ่งสูงและความไม่แน่นอนด้านกฎระเบียบในประเทศทำให้อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยนักลงทุนเกาหลีมองหาผลตอบแทนที่มั่นคงและการกระจายความเสี่ยง การไหลเวียนของเงินทุนทั้งสองทิศทางนี้สะท้อนให้เห็นถึงลักษณะระดับโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และความเชื่อมโยงระหว่างตลาดที่อยู่อาศัย

สรุป

• ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าของเกาหลีใต้ดึงดูดการลงทุนจากทั่วโลกในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ โดยมีการเปลี่ยนแปลงทางประชากรและการปฏิรูปนโยบายเป็นแรงขับเคลื่อน
• ปัจจุบันครัวเรือนคนเดียวมีสัดส่วนมากกว่า 41% ของครัวเรือนทั้งหมด ผลักดันความต้องการยูนิตให้เช่าขนาดกะทัดรัดที่บริหารจัดการโดยมืออาชีพ
• นักลงทุนต่างชาติอย่าง Greystar, The Living Company และ CPPIB เป็นผู้นำการลงทุน พร้อมนำรูปแบบสร้างเพื่อเช่าและที่อยู่อาศัยร่วมกันเข้ามา
• การเสื่อมความนิยมของระบบชอนเซและการเพิ่มขึ้นของค่าเช่ารายเดือนกำลังเปลี่ยนโฉมตลาดและสร้างโอกาสใหม่ให้เงินทุนจากสถาบัน
• นโยบายรัฐบาลกำลังผ่อนคลายกฎระเบียบและเสนอสิทธิประโยชน์ทางภาษี แต่กฎหมายการเช่าที่เข้มงวดและข้อถกเถียงเรื่องการถือครองของชาวต่างชาติยังเป็นความท้าทาย
• การอยู่อาศัยร่วมกันกำลังกลายเป็นแนวโน้มสำคัญ โดยมีค่าเช่าสูงและได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างมากในกรุงโซลและเมืองใหญ่อื่น ๆ
• แม้สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในตลาดยังน้อย แต่ยังมีความกังวลเรื่องความสามารถในการจ่ายและการบิดเบือนตลาด
• การขาดแคลนอุปทาน ช่องว่างด้านราคา และแรงกดดันทางเศรษฐกิจยังคงกำหนดทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยของเกาหลี
• นักลงทุนเกาหลีก็มองหาโอกาสในต่างประเทศมากขึ้น สะท้อนพลวัตระดับโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์