อสังหาริมทรัพย์โตเกียวดึงดูดนักลงทุนทั่วโลก จากมูลค่าที่ยังต่ำกว่าที่ควร

เหตุใดนักลงทุนทั่วโลกจึงมองเห็นโอกาสในอสังหาริมทรัพย์โตเกียว

เงินทุนจากทั่วโลกกำลังไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ในโตเกียว ขณะที่นักลงทุนมองหารายได้ที่มั่นคงและการเติบโตในตลาดที่หลายคนยังเห็นว่ามีมูลค่าต่ำกว่าที่ควรเมื่อเทียบกับเมืองหลวงอื่น ๆ ของโลก ราคาที่ดินอ้างอิงในเมืองใหญ่ที่สุดของญี่ปุ่นปรับขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 โดยมีแรงซื้อจากต่างชาติในระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์เป็นปัจจัยหนุน ค่าเช่าสำนักงานในโตเกียวยังอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบทั่วโลก เงินเยนอ่อนค่าเมื่อเทียบกับดอลลาร์ และต้นทุนการกู้ยืมยังใกล้ระดับต่ำสุดตามมาตรฐานสากล ปัจจัยเหล่านี้ดึงดูดเงินทุนข้ามพรมแดนระลอกใหญ่เข้าสู่สำนักงาน ที่อยู่อาศัยแบบหลายยูนิต สวนโลจิสติกส์ โรงแรม และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์

ขนาดของกิจกรรมการลงทุนโดดเด่นเป็นพิเศษ นักลงทุนต่างชาตินำเงินเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นราว 1.14 ล้านล้านเยนในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 ส่งผลให้มูลค่าซื้อขายในโตเกียวในช่วงเดียวกันอยู่ที่ประมาณ 13,200 ล้านดอลลาร์ ตัวชี้วัดหลายรายการบ่งชี้ว่า ขณะนี้ช่องว่างระหว่างอัตราผลตอบแทนในโตเกียวกับนิวยอร์กหรือลอนดอนเอื้อประโยชน์ต่อเมืองหลวงของญี่ปุ่น ตลาดกลับมาตึงตัวหลังความต้องการเช่าฟื้นตัวในช่วงหลังการระบาดใหญ่ ซึ่งช่วยพยุงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ได้ แม้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสหรัฐฯ และบางส่วนของยุโรปกำลังเผชิญแรงกดดันจากการรีไฟแนนซ์

ภาพรวมตลาดญี่ปุ่นแข็งแกร่งขึ้นในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 2.7 เปอร์เซ็นต์ ณ เดือนมกราคม 2025 เป็นการปรับขึ้นรายปีติดต่อกันเป็นปีที่สี่ และแข็งแกร่งที่สุดนับตั้งแต่ต้นทศวรรษ 1990 ในเขตมหานครโตเกียว ดัชนีราคาบ้านเพิ่มขึ้น 10.7 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อนในเดือนมกราคม อัตราการเข้าพักในตลาดเช่าอยู่ในระดับกลางถึงสูงของช่วง 90 เปอร์เซ็นต์ในย่านชั้นนำ โดยมีแรงหนุนจากการย้ายเข้ามาในเมืองและการจ้างงานที่คึกคักของบริษัทข้ามชาติ นักลงทุนมองเห็นตลาดที่มีสภาพคล่อง ผู้เช่าที่เชื่อถือได้ และโอกาสเติบโตเพื่อไล่ตามตลาดอื่น

อะไรเป็นแรงขับเคลื่อนกระแสแห่ซื้อ

มีปัจจัยหลักสามประการอยู่เบื้องหลังกระแสเงินทุนที่ไหลเข้าสู่โตเกียว ประการแรก ส่วนต่างผลตอบแทนน่าดึงดูด อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพสูงยังสูงกว่าต้นทุนเงินทุนในประเทศอย่างชัดเจน และธนาคารกลางญี่ปุ่นยังคงส่งสัญญาณว่าอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นจะอยู่ในระดับต่ำมาก ประการที่สอง การเคลื่อนไหวของค่าเงินเอื้อต่อนักลงทุนที่ใช้ดอลลาร์และยูโร เงินเยนที่อ่อนค่าทำให้ต้นทุนเข้าลงทุนที่แท้จริงลดลง และช่วยประคองผลตอบแทนเมื่อเก็บค่าเช่าเป็นเงินเยนแต่รายงานผลเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ประการที่สาม สภาพแวดล้อมด้านกฎหมายและกฎระเบียบของญี่ปุ่นคาดการณ์ได้ และผู้ซื้อต่างชาติสามารถซื้อกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์แบบถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดพิเศษ ซึ่งเป็นลักษณะที่พบไม่บ่อยในเอเชีย

ยู คาวามาตะ ผู้ดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นของ Morgan Stanley Real Estate Investing อธิบายโอกาสนี้ในมุมเศรษฐกิจมหภาคว่า

ญี่ปุ่นมีแนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคเป็นบวก โดยมีเงินเฟ้อและการเติบโตของค่าจ้างเป็นแรงขับเคลื่อน การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบกำลังผลักดันให้บริษัทปรับพฤติกรรมไปสู่การเพิ่มประสิทธิภาพ และส่วนต่างผลตอบแทนที่น่าดึงดูดมาพร้อมเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนที่เอื้ออำนวย

ความต้องการลงทุนสอดรับกับปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ค่าเช่าที่อยู่อาศัยใน 23 เขตของโตเกียวเพิ่มขึ้นราว 6 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อนในช่วงปลายปี 2024 และอัตราการเข้าพักในย่านใจกลางหลายแห่งอยู่ใกล้ 97 เปอร์เซ็นต์ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าทั่วประเทศเฉลี่ยประมาณ 4.2 เปอร์เซ็นต์ในช่วงต้นปี 2025 โดยสินทรัพย์ชั้นนำในโตเกียวมักให้ผลตอบแทน 3 ถึง 4 เปอร์เซ็นต์และมีอัตราห้องว่างต่ำมาก สัดส่วนเงินทุนต่างชาติในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ราว 27 เปอร์เซ็นต์ จากประมาณ 21 เปอร์เซ็นต์เมื่อห้าปีก่อน พื้นที่โลจิสติกส์ที่เกี่ยวข้องกับอีคอมเมิร์ซรับเงินลงทุนจากต่างชาติจำนวนมาก สะท้อนสัญญาเช่าที่มั่นคงและความต้องการขยายธุรกิจ

การฟื้นตัวของตลาดสำนักงานและการขายสินทรัพย์ของบริษัท

ตลาดสำนักงานระดับบนของโตเกียวกำลังฟื้นตัว ในห้าเขตใจกลางเมือง อัตราห้องว่างของอาคารเกรด A อยู่ที่ราว 3.4 เปอร์เซ็นต์ในช่วงปลายปี 2024 โดยความต้องการสูงกว่าอุปทานใหม่บริเวณศูนย์กลางการเดินทางสำคัญ เช่น สถานีโตเกียวและชินางาวะ ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานชั้นนำอยู่ที่ประมาณ 32,400 เยนต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นเกือบ 5 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน ผู้เช่ากระจุกตัวในอาคารใหม่ที่มีมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมและระบบอัจฉริยะ ขณะที่อาคารเก่าในพื้นที่รอบนอกเผชิญแรงกดดันให้ปรับปรุง ลดค่าเช่า หรือปรับผังชั้นให้รองรับการใช้งานที่ยืดหยุ่น

การทำงานแบบผสมผสานเปลี่ยนรูปแบบความต้องการ แทนที่จะทำให้ความต้องการหายไป บางบริษัทลดพื้นที่สำนักงานใหญ่และลงทุนในสำนักงานสาขากับพื้นที่ประชุมดิจิทัล แต่หลายแห่งยังคงเช่าพื้นที่ในทำเลดีเพื่อดึงพนักงานกลับเข้าที่ทำงานและเป็นฐานให้ทีมที่พบปะลูกค้า ปัจจัยนี้ช่วยหนุนอาคารระดับพรีเมียมและทำให้ช่องว่างระหว่างอาคารชั้นนำกับอาคารรองกว้างขึ้น

แรงกระตุ้นอีกประการคือการทยอยขายสินทรัพย์ของบริษัทอย่างต่อเนื่อง บริษัทขนาดใหญ่ในประเทศลดการถือครองสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เปิดทางให้กองทุนทั่วโลกเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง การขายสินทรัพย์ของบริษัทที่เป็นที่รู้จัก เช่น ผู้ผลิตรถยนต์และผู้ผลิตเบียร์ ทำให้มีอาคารสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานที่เป็นที่ต้องการออกสู่ตลาด ผลลัพธ์คือมีโครงการระดับสถาบันการเงินให้เลือกลงทุนมากขึ้น ในช่วงที่ตลาดตะวันตกค่อนข้างเงียบ

เงินทุนกำลังไหลไปที่ใด

ที่อยู่อาศัยแบบหลายยูนิตเป็นหัวใจสำคัญของเรื่องนี้ การลงทุนจากต่างชาติในสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นราว 18 เปอร์เซ็นต์ในปี 2024 เป็นประมาณ 740,000 ล้านเยน อาคารให้เช่าในใจกลางโตเกียวโดยทั่วไปมีอัตราการเข้าพักอยู่ในระดับกลางของช่วง 90 เปอร์เซ็นต์ ส่วนค่าเช่าประกาศของห้องชุดหนึ่งห้องนอนที่ได้รับความนิยม ซึ่งมักมีขนาด 25 ถึง 40 ตารางเมตร เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 150,000 เยนต่อเดือน ผู้จัดการกองทุนรุ่นใหม่กำลังระดมทุนเพื่อขยายการลงทุนในตลาดนี้ ตัวอย่างหนึ่งคือกองทุนที่เพิ่งเข้าซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์ห้าแห่ง รวมประมาณ 700 ยูนิตในเขตใจกลาง และตั้งเป้าซื้อเพิ่มโดยได้รับการสนับสนุนจากพันธมิตรทั่วโลก

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เป็นอีกกลุ่มที่ดึงดูดเงินลงทุน จากการประเมินบางชุด เงินทุนไหลเข้าจากต่างชาติในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราว 40 เปอร์เซ็นต์มุ่งสู่คลังสินค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวข้อง สะท้อนการใช้พาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์ในญี่ปุ่นที่แพร่หลายและความต้องการศูนย์กระจายสินค้าสมัยใหม่ใกล้เมืองใหญ่ นักลงทุนอย่าง Blackstone, GIC และ ESR นำเงินจำนวนมากมาลงทุนในสินทรัพย์เหล่านี้ โรงแรมก็กลับมาได้รับความสนใจเช่นกัน หลังนักท่องเที่ยวขาเข้าฟื้นตัว โดยเฉพาะในโตเกียว โอซาก้า และพื้นที่ตากอากาศ

ความสนใจจากนักลงทุนสถาบันกำลังเพิ่มขึ้น Morgan Stanley Real Estate Investing ปิดกองทุนเฉพาะสำหรับญี่ปุ่นด้วยวงเงินราว 131,000 ล้านเยน สูงกว่าเป้าหมายเริ่มต้น และเริ่มนำเงินไปลงทุนในอาคารที่พักอาศัยแล้ว ธุรกรรมครั้งประวัติศาสตร์เกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อต่างชาติตกลงซื้อ Tokyo Garden Terrace Kioicho ในราคาประมาณ 2,600 ล้านดอลลาร์ บริษัทระดับโลกอีกแห่งร่วมมือกับผู้ประกอบการในภูมิภาคเพื่อพัฒนาห้องเช่ามากกว่า 3,000 ยูนิตทั่วญี่ปุ่น กลยุทธ์การลงทุนขนาดใหญ่ในเอเชีย รวมถึงกองทุนที่ระดมทุนได้มากกว่า 5,000 ล้านดอลลาร์ กำลังมุ่งให้ญี่ปุ่นเป็นตลาดหลัก ผู้จัดการกองทุนบางรายคาดว่าการปฏิรูปธรรมาภิบาลองค์กรจะนำไปสู่การขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักมูลค่าสูงถึง 3 ล้านล้านดอลลาร์ในระยะยาว ซึ่งจะเพิ่มโอกาสการลงทุนในตลาด

ตลาดลักชัวรีและเขตใจกลางเมืองร้อนแรงขึ้น

ราคาที่เพิ่มขึ้นแรงที่สุดกระจุกตัวอยู่ในโตเกียวชั้นใน ราคาคอนโดมิเนียมใน 23 เขตพุ่งขึ้นราว 64 เปอร์เซ็นต์ตั้งแต่ปี 2021 สูงกว่าการเพิ่มขึ้นในพื้นที่มหานครโดยรวมมาก ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ในเขตใจกลางเมืองสูงเกินประมาณ 112 ล้านเยนในปี 2024 ในเดือนมีนาคม 2025 ราคาเฉลี่ยในเขตมหานครโตเกียวแตะประมาณ 104.9 ล้านเยนชั่วคราว ก่อนลดลงในเดือนถัดมาเมื่อสัดส่วนประเภทห้องชุดที่ขายเปลี่ยนไป ราคาอพาร์ตเมนต์มือสองก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ราว 44.5 ล้านเยนในเดือนเมษายน 2025 เพิ่มขึ้นกว่า 28 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน

พื้นที่พัฒนาเมืองใหม่เป็นผู้นำการปรับขึ้น ผลสำรวจราคาที่ดินแสดงให้เห็นว่าราคาเพิ่มขึ้นเป็นตัวเลขสองหลักในพื้นที่อย่างนากาโนะและซุงินามิ ส่วนเขตซากุระสเตจในชิบูย่ามีราคาเพิ่มขึ้นราว 33 เปอร์เซ็นต์ ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับหรูพุ่งสูงขึ้น เนื่องจากผู้บริหารบริษัทข้ามชาติและผู้มีฐานะที่มองหาบ้านหลังที่สองกลับเข้ามาในเมือง ย่านอย่างไดคันยามะมีห้องชุดขนาดใหญ่บนชั้นสูงที่มีพื้นที่มากกว่า 200 ตารางเมตรอยู่น้อยมาก และราคาแตะหลักล้านดอลลาร์ก็ไม่ใช่เรื่องผิดปกติอีกต่อไป

ค่าเช่าเคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกับยอดขายที่เฟื่องฟู ค่าเช่าประกาศระดับกลางเพิ่มขึ้นราว 6 เปอร์เซ็นต์ในช่วงปลายปีที่แล้วใน 23 เขต ขณะที่อัตราการเข้าพักของอาคารในทำเลดีอยู่ใกล้ 97 เปอร์เซ็นต์ อุปทานคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ในโตเกียวชั้นในมีจำกัดเป็นพิเศษในปี 2024 และแม้นักพัฒนาจะวางแผนนำโครงการใหม่ออกสู่ตลาดเพิ่มขึ้น แต่อุปทานในอนาคตก็ยังตามความต้องการไม่ทัน ผู้ซื้อเอกชนจำนวนมากกำลังมองเลยย่านสามเหลี่ยมทองคำอย่างมินาโตะ ชิโยดะ และชูโอ ไปยังพื้นที่มาแรงแห่งใหม่ในโคโตะ ซุมิดะ นากาโนะ และเมกุโระ

กฎหมายญี่ปุ่นเปิดทางให้ผู้ซื้อต่างชาติ

กฎระเบียบด้านอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นไม่ซับซ้อนสำหรับผู้ไม่มีถิ่นพำนัก ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้าน ที่ดิน และอาคารพาณิชย์ได้โดยไม่ต้องมีสัญชาติ วีซ่า หรือใบอนุญาตพิเศษ ขั้นตอนคล้ายกับที่ผู้ซื้อในประเทศต้องปฏิบัติ หลังเข้าชมอสังหาริมทรัพย์และยื่นข้อเสนอ ผู้ซื้อมักลงนามในสัญญาและชำระเงินมัดจำ จากนั้นจึงชำระเงินส่วนที่เหลือเมื่อสรุปการจัดหาเงินทุนและจดทะเบียนเสร็จสิ้น นายหน้าและผู้เชี่ยวชาญด้านการจดทะเบียนที่ได้รับใบอนุญาตเป็นผู้จัดการเอกสารส่วนใหญ่ โดยทั่วไปธุรกรรมจะเสร็จสิ้นภายใน 60 ถึง 90 วัน

ค่าใช้จ่ายล่วงหน้ามักรวมกันอยู่ที่ 5 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ ครอบคลุมนายหน้า การจดทะเบียน ภาษี และประกันภัย ภาษีส่วนใหญ่คำนวณจากราคาประเมินของรัฐบาล ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาตลาด สำหรับสินเชื่อ ธนาคารประเมินผู้กู้ต่างชาติโดยพิจารณารายได้และความสามารถในการชำระหนี้มากขึ้น แทนที่จะดูเพียงหลักประกันและสถานะการพำนัก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของญี่ปุ่นยังต่ำมากเมื่อเทียบกับมาตรฐานโลก ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญในการคำนวณผลตอบแทนของทั้งผู้พำนักในประเทศและผู้ซื้อข้ามพรมแดน

ข้อกังวลเรื่องความสามารถในการซื้อและการถกเถียงเชิงนโยบาย

ราคาที่สูงขึ้นทำให้ช่องว่างระหว่างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์กับรายได้ของคนในพื้นที่กว้างขึ้นในเขตชั้นนำ การพุ่งขึ้นนับตั้งแต่ปี 2021 จุดชนวนการถกเถียงทางการเมืองเกี่ยวกับบทบาทของผู้ซื้อต่างชาติ พรรคฝ่ายค้านบางพรรคเสนอแนวทาง เช่น ภาษีบ้านว่างที่มุ่งจัดการการซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือการจำกัดการซื้อในบางพื้นที่ที่ร้อนแรงเกินไป ปัจจุบันญี่ปุ่นแทบไม่มีข้อจำกัดต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ต่างจากตลาดที่กำหนดให้ต้องขออนุมัติหรือเรียกเก็บภาษีเพิ่มเติมจากผู้ซื้อในต่างประเทศ

ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับขนาดที่แน่ชัดของการซื้อจากต่างชาติยังมีจำกัด แต่ผลสำรวจชี้ว่าในเขตใจกลางหลายแห่ง คอนโดมิเนียมสร้างใหม่บางส่วน ซึ่งอาจอยู่ที่ 20 ถึง 40 เปอร์เซ็นต์ ขายให้แก่เจ้าของที่ไม่มีถิ่นพำนัก นักลงทุนในประเทศก็มีบทบาทเช่นกัน และเงินทุนในประเทศที่มีสภาพคล่องสูงยังคงไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ในเมือง ประชากรโตเกียวยังคงเพิ่มขึ้น แม้ประชากรทั้งประเทศจะลดลง ซึ่งทำให้ความต้องการกระจุกตัวอยู่ในเมืองหลวง ผู้กำหนดนโยบายต้องหาจุดสมดุลระหว่างการรักษาเสน่ห์ของเมืองสำหรับการลงทุนกับการแก้ปัญหาความสามารถในการซื้อของผู้อยู่อาศัย

ขณะเดียวกัน ญี่ปุ่นมีบ้านว่างราว 9 ล้านหลัง หรือที่เรียกว่าอะกิยะ โดยหลายหลังอยู่ในพื้นที่ชนบทหรือชานเมืองที่ห่างไกลจากแหล่งงานและบริการ โครงการระดับชาติและท้องถิ่นกำลังพยายามนำบ้านเหล่านี้กลับมาใช้ประโยชน์ แต่บ่อยครั้งติดปัญหาด้านความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ เพราะบ้านเก่าอาจต้องปรับปรุงครั้งใหญ่ ตลาดเมืองอย่างโตเกียวมีพลวัตแตกต่างจากเมืองภูมิภาคจำนวนมาก

ประเด็นร้อนในย่านต่าง ๆ: การเช่าระยะสั้นและการท่องเที่ยว

การท่องเที่ยวเพิ่มแรงกดดันให้บางย่านโดยเฉพาะ ในย่านคามินาริมงของอาซากุสะ มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นราว 29 เปอร์เซ็นต์ในปีนี้ และขณะนี้เกือบเป็นสองเท่าของระดับก่อนเกิดการระบาด นักวิเคราะห์เชื่อมโยงการพุ่งขึ้นนี้กับการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของที่พักให้เช่าระยะสั้นสำหรับนักท่องเที่ยวและเงินทุนจากต่างประเทศที่ไหลเข้ามา ผู้ซื้อบางรายยอมจ่ายในราคาสูงสำหรับอาคารและอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่สามารถปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยวอีกทอด โดยหวังพึ่งอัตราการเข้าพักสูงมากกว่ารายได้ปัจจุบันเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน

การเช่าระยะสั้นถูกกฎหมายตั้งแต่ปี 2018 และภายในเดือนพฤษภาคม 2025 มีอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนทั่วประเทศราว 32,000 แห่ง โดยมากกว่าหนึ่งในสามอยู่ใน 23 เขตของโตเกียว ในเขตไทโตะซึ่งรวมอาซากุสะ จำนวนประกาศให้เช่าเพิ่มขึ้นราว 80 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม 2019 ในเดือนกุมภาพันธ์และมีนาคมปีนี้ มีผู้เข้าพักในที่พักเช่าระยะสั้นทั่วญี่ปุ่นราว 465,000 คน เพิ่มขึ้นเกือบครึ่งจากปีก่อน โดยชาวต่างชาติมีสัดส่วนมากกว่าครึ่งของผู้เข้าพัก นักท่องเที่ยวชาวจีนเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนมากที่สุดเมื่อจำแนกตามสัญชาติ

กระแสความนิยมดังกล่าวดันค่าเช่าในย่านท่องเที่ยวให้สูงขึ้น และทำให้ผู้อยู่อาศัยร้องเรียนเรื่องเสียงรบกวนและการจัดการขยะ เจ้าหน้าที่เมืองกำลังพิจารณาการบังคับใช้กฎที่มุ่งเป้าและข้อกำหนดที่คุ้มครองช่วงเวลาพักผ่อนของชุมชน ขณะเดียวกันก็เปิดทางให้เจ้าของที่พักรองรับความต้องการในช่วงฤดูท่องเที่ยว นักลงทุนที่พึ่งพารายได้จากการเช่าระยะสั้นจำเป็นต้องติดตามการเปลี่ยนแปลงของกฎระเบียบท้องถิ่น

เทคโนโลยีเปิดช่องทางใหม่สู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โตเกียว

การเงินดิจิทัลกำลังเปลี่ยนรูปแบบการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น บริษัทแห่งหนึ่งที่ตั้งอยู่ในโตเกียวมีแผนนำอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองมูลค่าราว 75 ล้านดอลลาร์มาแปลงเป็นโทเคนบนบล็อกเชน Oasys และออกโทเคนดิจิทัลที่แสดงสิทธิประโยชน์ทางเศรษฐกิจในอาคารเหล่านั้น เป้าหมายระยะยาวของบริษัทคือแปลงสินทรัพย์มูลค่ามากกว่า 200,000 ล้านดอลลาร์เป็นโทเคน หรือเทียบเท่าราว 1 เปอร์เซ็นต์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น โดยทำงานร่วมกับนิติบุคคลที่ได้รับใบอนุญาตและนิติบุคคลเฉพาะกิจในต่างประเทศเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานการกำกับดูแล

ยูชิ เซกินโอะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารผู้ดูแลโครงการแปลงสินทรัพย์เป็นโทเคน กล่าวว่าเป้าหมายคือการลดอุปสรรคในทางปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อที่ไม่มีถิ่นพำนัก ด้วยการแปลงกรรมสิทธิ์เป็นดิจิทัลและทำให้ค่าธรรมเนียมกับเอกสารง่ายขึ้น

เรากำลังสร้างโครงสร้างพื้นฐานการลงทุนยุคใหม่ เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเข้าถึงได้จากทั่วโลก

การแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็นโทเคนกำลังได้รับความนิยมทั่วโลก และตลาดญี่ปุ่นที่พัฒนาแล้วและยึดกฎเกณฑ์เป็นหลักก็มีโอกาสนำรูปแบบนี้ไปใช้อย่างแพร่หลาย สำหรับนักลงทุนรายย่อย รูปแบบการลงทุนแบบแบ่งสัดส่วนอาจเปิดโอกาสให้รับผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในโตเกียวโดยไม่ต้องซื้อทั้งยูนิต สำหรับสถาบันขนาดใหญ่ ระบบโทเคนอาจช่วยเร่งการชำระราคาและขยายช่องทางการขาย คุณภาพการดำเนินงานและมาตรการคุ้มครองนักลงทุนจะเป็นตัวกำหนดว่ารูปแบบเหล่านี้จะขยายตัวได้เร็วเพียงใด

แนวโน้มปี 2025: เติบโตต่อเนื่อง แต่เลือกลงทุนมากขึ้น

คาดว่าราคาจะยังเพิ่มขึ้น แต่ในอัตราที่ชะลอลง ประมาณการจากภาคเอกชนหลายแห่งชี้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในโตเกียวจะเพิ่มขึ้น 5 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์ในปี 2025 หลังจากเพิ่มขึ้น 8 เปอร์เซ็นต์เมื่อปีที่แล้ว นักพัฒนาตั้งใจเพิ่มการเปิดตัวคอนโดมิเนียม แต่มีแนวโน้มว่าอุปทานจะยังไม่เพียงพอต่อความต้องการในเขตใจกลางเมือง อัตราการเข้าพักในที่อยู่อาศัยน่าจะยังสูง ขณะที่การย้ายเข้ามาในเมืองยังดำเนินต่อไปและการจ้างงานจากต่างประเทศช่วยหนุนตลาดระดับหรู ในตลาดสำนักงาน อาคารคุณภาพสูงใกล้ระบบขนส่งน่าจะรักษาแรงเช่าไว้ได้ ส่วนอาคารเก่าอาจต้องปรับปรุงหรือปรับตำแหน่งทางการตลาดเพื่อแข่งขัน

แนวโน้มการก่อสร้างบ่งชี้ว่าอุปทานอาจขาดแคลนในอนาคต การเริ่มก่อสร้างบ้านที่ได้รับอนุญาตลดลงราว 1 เปอร์เซ็นต์ในปี 2024 และลดลง 4.6 เปอร์เซ็นต์ในเดือนมกราคม 2025 สะท้อนว่าโครงการในอนาคตอาจไม่เพียงพอต่อความต้องการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจเพิ่มแรงกดดันให้ราคาขายและค่าเช่าสูงขึ้น โดยเฉพาะในใจกลางเมือง ขณะเดียวกัน นักพัฒนาโลจิสติกส์ยังคงเพิ่มขีดความสามารถตามเส้นทางสำคัญรอบโตเกียวและโยโกฮามะ เพื่อรองรับการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ

ความเสี่ยงยังคงมีอยู่ หากอัตราดอกเบี้ยในประเทศเพิ่มขึ้นเร็วขึ้น ส่วนต่างผลตอบแทนที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสำคัญจะแคบลง แม้อัตราดอกเบี้ยจะยังต่ำเมื่อเทียบกับทั่วโลกก็ตาม เงินเยนที่แข็งค่าขึ้นจะลดแรงหนุนจากค่าเงิน กฎควบคุมการเช่าระยะสั้นที่เข้มงวดขึ้นอาจเปลี่ยนกระแสเงินสดของสินทรัพย์บางประเภท ผู้กำหนดนโยบายอาจกลับมาพิจารณามาตรการที่กระทบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในบางเขต อย่างไรก็ตาม ขณะนี้สภาพคล่อง ความมั่นคง และการเติบโตของค่าเช่ายังคงเป็นแรงหนุนความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โตเกียว

ประเด็นสำคัญ

• ราคาที่ดินในเมืองใหญ่ของญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 โดยมีเงินลงทุนจากต่างชาติจำนวนมาก อัตราดอกเบี้ยต่ำ และเงินเยนอ่อนค่าเป็นปัจจัยหนุน
• นักลงทุนต่างชาตินำเงินมาลงทุนราว 1.14 ล้านล้านเยนในช่วงครึ่งแรกของปี โดยมูลค่าธุรกรรมในโตเกียวอยู่ที่ประมาณ 13,200 ล้านดอลลาร์
• ส่วนต่างผลตอบแทน การเปิดกว้างด้านกฎหมายต่อการถือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ของชาวต่างชาติ และความต้องการเช่าที่มั่นคง กำลังดึงดูดเงินทุนเข้าสู่โตเกียว
• อัตราห้องว่างของสำนักงานเกรด A อยู่ใกล้ 3.4 เปอร์เซ็นต์ ค่าเช่าพื้นที่ชั้นนำเพิ่มขึ้น ขณะที่อาคารเก่าเผชิญแรงกดดันให้ปรับปรุง
• ที่อยู่อาศัยแบบหลายยูนิตและอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์เป็นกลุ่มที่ดึงดูดเงินทุนมากที่สุด ขณะที่กองทุนขนาดใหญ่เปิดกองทุนใหม่สำหรับญี่ปุ่นและทำธุรกรรมมูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์
• เขตใจกลางเมืองมีราคาปรับขึ้นเร็วที่สุด โดยคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ในโตเกียวชั้นในมีราคาเฉลี่ยราว 112 ล้านเยนในปี 2024 และราคายังมีแนวโน้มสูงขึ้น
• การถกเถียงเชิงนโยบายเข้มข้นขึ้นเมื่อปัญหาความสามารถในการซื้อในย่านชั้นนำรุนแรงขึ้น ขณะที่การเช่าระยะสั้นสร้างความตึงเครียดในชุมชนท่องเที่ยว
• โครงการแปลงสินทรัพย์เป็นโทเคนเริ่มเกิดขึ้น เพื่อเปิดทางให้นักลงทุนต่างชาติเข้าถึงตลาดผ่านโครงสร้างดิจิทัลที่เป็นไปตามกฎเกณฑ์
• ประมาณการชี้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้น 5 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์ในปี 2025 โดยอัตราการเข้าพักที่สูงและอุปทานใหม่ที่จำกัดจะช่วยหนุนตลาด
• ความเสี่ยงสำคัญ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ความผันผวนของค่าเงิน และการเปลี่ยนแปลงกฎที่อาจกระทบการเช่าระยะสั้นหรือผู้ซื้อบางกลุ่ม