ญี่ปุ่นเตรียมจัดทำฐานข้อมูลระดับชาติติดตามการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติภายในปี 2027

เหตุใดญี่ปุ่นจึงกำลังจัดทำฐานข้อมูลระดับชาติในเวลานี้

ญี่ปุ่นกำลังเตรียมระบบระดับชาติเพื่อบันทึกสัญชาติของผู้ซื้อ และติดตามการถือครองที่ดินและอาคารของชาวต่างชาติได้ดียิ่งขึ้น แผนดังกล่าวมีฐานข้อมูลใหม่เป็นหัวใจสำคัญ โดยเชื่อมโยงกับทะเบียนฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ดิจิทัล เพื่อให้หน่วยงานรัฐเห็นได้ว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินใด และในบางกรณีใครเป็นผู้ควบคุมผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลในท้ายที่สุด หลังจากสั่งการรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 4 พ.ย. ให้ตรวจสอบสถานการณ์การซื้อที่ดินของชาวต่างชาติและพิจารณากฎเกณฑ์ที่เป็นไปได้ นายกรัฐมนตรีซานาเอะ ทาคาอิจิ ได้กำหนดให้ความโปร่งใสและการบริหารความเสี่ยงเป็นประเด็นสำคัญของวาระรัฐบาล รัฐบาลตั้งเป้าเริ่มใช้ระบบดังกล่าวได้เร็วที่สุดในปีงบประมาณ 2027 หลังประสานงานระหว่างสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี กระทรวงยุติธรรม สำนักงานดิจิทัล และหน่วยงานอื่น ๆ

เจ้าหน้าที่ระบุว่าแรงผลักดันนี้เกิดจากข้อกังวลสองประการ ประการแรก เงินทุนข้ามพรมแดนที่ไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ทำให้เกิดความกังวลเรื่องความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ประการที่สอง การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อ่อนไหวทำให้เกิดความกังวลด้านความมั่นคง รวมถึงที่ดินใกล้สถานที่ตั้งทางทหาร เกาะห่างไกลใกล้พรมแดนประเทศ และพื้นที่แหล่งน้ำ เนื่องจากธุรกรรมจำนวนมากไม่ได้บันทึกสัญชาติ จึงยากจะประเมินขนาดและรูปแบบการซื้อของชาวต่างชาติได้อย่างแท้จริง การซื้อบางส่วนดำเนินการผ่านบริษัทที่ตั้งอยู่ในญี่ปุ่นโดยใช้เงินทุนจากต่างประเทศ ทำให้ภาพรวมยิ่งไม่ชัดเจน

ฐานข้อมูลนี้เป็นส่วนหนึ่งของการทบทวนนโยบายที่กว้างขึ้น ครอบคลุมการย้ายถิ่นฐาน การควบคุมการพำนัก และการใช้ที่ดิน คณะผู้เชี่ยวชาญซึ่งจัดตั้งขึ้นเมื่อปลายเดือนพฤศจิกายนกำลังพิจารณาการเปลี่ยนแปลงต่าง ๆ และมุ่งจัดทำนโยบายพื้นฐานให้แล้วเสร็จภายในเดือนมกราคม 2026 เจ้าหน้าที่มองว่าทะเบียนดังกล่าวเป็นเครื่องมือสร้างความชัดเจน โดยตัวระบบเองจะไม่ได้กำหนดข้อจำกัดใหม่ แต่จะสร้างฐานข้อเท็จจริงที่จำเป็นต่อการออกมาตรการอย่างเหมาะสม ตั้งแต่กฎการรายงานไปจนถึงการเปลี่ยนแปลงภาษีที่อาจเกิดขึ้นในตลาดบางส่วน ซึ่งความเสี่ยงหรือความบิดเบือนปรากฏชัดที่สุด

ระบบใหม่จะบันทึกข้อมูลอะไรบ้าง

หัวใจสำคัญคือระบบลงทะเบียนสัญชาติของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเภทที่ปัจจุบันไม่ได้เก็บรายละเอียดดังกล่าว รัฐบาลตั้งใจใช้ทะเบียนฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของสำนักงานดิจิทัลเพื่อเชื่อมโยงข้อมูลจากเขตอำนาจและประเภทที่ดินต่าง ๆ ขอบเขตที่วางแผนไว้ครอบคลุมกว้างขวาง และไม่ได้จำกัดอยู่แค่คอนโดมิเนียมในเมือง

• ห้องชุดคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น
• ป่าไม้และพื้นที่เกษตรกรรม
• ธุรกรรมซื้อขายที่ดินขนาดใหญ่ซึ่งอยู่ภายใต้กฎหมายการวางแผนใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ
• ที่ดินสำคัญใกล้สถานที่ตั้งทางทหารและบนเกาะชายแดนที่กำหนดไว้ภายใต้กฎหมายการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับความมั่นคงปี 2022

สำหรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับป่าไม้หรือที่ดินผืนใหญ่และพื้นที่อ่อนไหว หน่วยงานรัฐกำลังพิจารณากำหนดให้ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลแจ้งสัญชาติของผู้ถือหุ้นรายใหญ่และผู้บริหาร เป้าหมายคือระบุลักษณะของการซื้อเมื่อมีการส่งผ่านเงินทุนต่างชาติผ่านนิติบุคคลที่ตั้งอยู่ในญี่ปุ่น ผู้กำหนดนโยบายยังศึกษาการขยายข้อกำหนดการแจ้งธุรกรรมภายใต้กฎหมายควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการค้าต่างประเทศ ซึ่งกำกับธุรกรรมเงินทุนของผู้ไม่มีถิ่นพำนัก

ระบบทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นในปัจจุบันทำงานอย่างไร

ระบบจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น หรือที่เรียกว่า โทกิ (Toki) บันทึกข้อมูลที่ดินและอาคาร ตลอดจนเจ้าของตามกฎหมายไว้ในทะเบียนทรัพย์สินที่สำนักงานกิจการกฎหมายเป็นผู้ดูแล ทรัพย์สินแต่ละรายการมีส่วนแสดงกรรมสิทธิ์ ซึ่งระบุที่ตั้งและคุณลักษณะ และส่วนแสดงสิทธิ ซึ่งระบุเจ้าของ ที่อยู่ วันที่และเหตุผลในการจดทะเบียน ตลอดจนสิทธิอื่น ๆ เช่น การจำนอง ทุกคนสามารถขอสำเนาได้โดยเสียค่าธรรมเนียม ทะเบียนดังกล่าวเป็นหัวใจสำคัญของธุรกรรมที่มั่นคงและการรับรองกรรมสิทธิ์ที่เชื่อถือได้

แม้จะมีกรอบกฎหมายที่เข้มแข็ง แต่โดยทั่วไปแล้วข้อมูลสัญชาติไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของทะเบียนคอนโดมิเนียมหรือทรัพย์สินประเภทอื่นจำนวนมาก มีข้อกำหนดให้รายงานสัญชาติสำหรับที่ดินเกษตรกรรม แต่ไม่มีข้อกำหนดดังกล่าวสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในเมืองส่วนใหญ่ ข้อมูลกรรมสิทธิ์ยังอาจล้าสมัยในกรณีทรัพย์สินที่ได้รับมรดก ซึ่งญี่ปุ่นเริ่มแก้ไขช่องโหว่นี้ในเดือนเมษายน 2024 ด้วยการกำหนดให้จดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่เกี่ยวข้องกับมรดก กฎเหล่านี้ช่วยเพิ่มความถูกต้องของข้อมูล แต่ยังไม่ได้แก้ปัญหาการขาดข้อมูลสัญชาติ

นอกจากนี้ เมื่อผู้ไม่มีถิ่นพำนักซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์บางอย่าง ธุรกรรมดังกล่าวอาจถือเป็นธุรกรรมเงินทุนภายใต้กฎหมายควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการค้าต่างประเทศ ในกรณีเช่นนี้ ผู้ซื้อต้องแจ้งหน่วยงานรัฐผ่านธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่นภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยมีข้อยกเว้นบางประการ การแจ้งเหล่านั้นไม่เหมือนกับการมีทะเบียนรวมที่บันทึกสัญชาติของผู้ซื้อในขั้นตอนจดทะเบียน ฐานข้อมูลที่เสนอขึ้นนี้มีเป้าหมายทำให้ตรวจสอบสัญชาติ และในกรณีที่กำหนด ผู้มีอำนาจควบคุมผลประโยชน์ผ่านบริษัท ได้ง่ายขึ้นทั่วประเทศ

ใครกำลังซื้อ และพื้นที่ใดมีอุปสงค์สูงที่สุด

เงินเยนที่อ่อนค่า อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับมาตรฐานโลก และการฟื้นตัวของการเดินทางหลังการระบาดใหญ่ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเป็นที่น่าดึงดูด นักลงทุนจากต่างประเทศสนใจสำนักงานในเมือง โรงแรม และคอนโดมิเนียมหรู ผู้ซื้อในประเทศยังคงมีบทบาทคึกคัก และผู้พัฒนาโครงการนำโครงการระดับไฮเอนด์ออกสู่ตลาด ราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางกรุงโตเกียวทำสถิติใหม่ในปี 2024 โดยราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ในเขตใจกลางเมืองสูงกว่า 110 ล้านเยน ต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นและอุปทานที่จำกัดยิ่งหนุนให้แนวโน้มนี้ดำเนินต่อไป

ข้อมูลตัวเลขที่ชัดเจนเกี่ยวกับการซื้อของชาวต่างชาติมีน้อย การสำรวจของรัฐบาลเกี่ยวกับธุรกรรมคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ในโตเกียวพบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 ผู้ซื้อ 3 เปอร์เซ็นต์มีที่อยู่ในต่างประเทศ ตัวชี้วัดนี้นับเฉพาะผู้ซื้อจากนอกประเทศ ไม่รวมชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น และไม่ครอบคลุมโครงสร้างบริษัทหลายรูปแบบ งานวิจัยภาคเอกชนและข้อมูลจากการขายในแต่ละโครงการบ่งชี้ว่าตัวเลขแตกต่างกันมาก อาคารระดับไฮเอนด์บางแห่งในบางเขตมีสัดส่วนผู้ซื้อจากต่างประเทศสูงกว่าค่าเฉลี่ยมาก ขณะที่โครงการในชานเมืองและภูมิภาคหลายแห่งได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติน้อยกว่ามาก หากไม่มีข้อมูลสัญชาติ ณ เวลาจดทะเบียน ญี่ปุ่นก็มีข้อจำกัดในการจำแนกรูปแบบเหล่านี้

ความแตกต่างดังกล่าวช่วยอธิบายเหตุผลที่นโยบายให้ความสำคัญกับประเด็นนี้ ความร้อนแรงของตลาดในเมืองทำให้เกิดความกังวลเรื่องความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของครัวเรือนในท้องถิ่น ขณะเดียวกัน พื้นที่ชนบทจำนวนมากของญี่ปุ่นกำลังเผชิญปัญหาประชากรลดลงและบ้านว่างที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเรียกว่า อากิยะ (akiya) ผู้กำหนดนโยบายพยายามปรับมาตรการให้จัดการความเสี่ยงเฉพาะในตลาดย่อยของเมืองที่ตึงตัว โดยไม่ทำให้การลงทุนในพื้นที่ที่ต้องการเงินทุนและการปรับปรุงอาคารลดลง

ความมั่นคงแห่งชาติและข้อกังวลเรื่องที่ดินยุทธศาสตร์

ญี่ปุ่นบังคับใช้กฎหมายการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับความมั่นคงอย่างเต็มรูปแบบในปี 2022 เพื่อเฝ้าติดตามที่ดินรอบสถานที่ตั้งของกองกำลังป้องกันตนเองและบนเกาะห่างไกลใกล้พรมแดนประเทศ กฎหมายให้อำนาจหน่วยงานรัฐตรวจสอบการใช้ที่ดินและอาคารในพื้นที่เหล่านั้น และลงโทษการกระทำที่อาจบั่นทอนภารกิจด้านความมั่นคง กฎหมายไม่ได้ห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่เน้นการกำกับดูแลและการแจ้งข้อมูล ฐานข้อมูลใหม่จะเสริมแนวทางดังกล่าวด้วยการทำให้ทราบสัญชาติของเจ้าของในเวลาที่ซื้อ

การถกเถียงในที่สาธารณะยังมุ่งไปที่การซื้อที่ดินใกล้แหล่งน้ำ ชุมชนบางแห่งกังวลว่าจะมีการสูบน้ำบาดาลหรือส่งออกโดยไร้การควบคุม หากข้อมูลกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ชัดเจน ทะเบียนที่ชัดเจนขึ้นจะช่วยให้จังหวัดและกระทรวงต่าง ๆ ประเมินผู้ซื้อ ติดตามการใช้ประโยชน์ และบังคับใช้กฎที่มีอยู่ได้ เจ้าหน้าที่เห็นว่าการทำให้ข้อมูลมองเห็นได้ แทนการห้ามแบบครอบคลุม เป็นแนวทางที่ดีที่สุดในการบริหารความเสี่ยงหลากหลายประเภท ซึ่งแตกต่างกันไปตามพื้นที่และชนิดของทรัพย์สิน

พันธกรณีทางการค้าก็มีความสำคัญเช่นกัน ญี่ปุ่นยึดหลักไม่เลือกปฏิบัติภายใต้กฎการค้าโลก หลักการนี้ไม่ได้ตัดความเป็นไปได้ของมาตรการเฉพาะเพื่อความมั่นคงแห่งชาติหรือความสงบเรียบร้อยของสาธารณะ แต่ทำให้การห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยสิ้นเชิงเป็นเรื่องยากที่จะให้เหตุผลรองรับ ผู้กำหนดนโยบายส่งสัญญาณว่ามาตรการใหม่ที่อาจเกิดขึ้นน่าจะเป็นข้อกำหนดด้านการรายงาน เงื่อนไข และภาษี มากกว่าการห้ามแบบครอบคลุม โดยใช้กฎหมายด้านความมั่นคงจัดการพื้นที่อ่อนไหวที่สุด

กฎเกณฑ์ใดอาจเปลี่ยนแปลงต่อไป

กระทรวงต่าง ๆ กำลังทบทวนการขยายข้อกำหนดการแจ้งธุรกรรมภายใต้กฎหมายควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการค้าต่างประเทศ เพื่อให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากขึ้นต้องรายงานโดยผู้ซื้อต่างชาติหรือนักลงทุนที่ไม่มีถิ่นพำนัก อีกแนวคิดหนึ่งที่กำลังพิจารณาคือกำหนดให้ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลซึ่งซื้อป่าไม้หรือที่ดินผืนใหญ่หรือมีความสำคัญเชิงยุทธศาสตร์ แจ้งสัญชาติของผู้ถือหุ้นรายใหญ่และผู้บริหารระดับสูง วิธีนี้จะช่วยให้หน่วยงานรัฐระบุธุรกรรมที่มีผู้ควบคุมหรือแหล่งเงินทุนมาจากนอกญี่ปุ่น แม้ผู้ซื้อที่มีชื่อในทางกฎหมายจะเป็นนิติบุคคลในประเทศก็ตาม

ญี่ปุ่นอาจกำหนดอัตราภาษีแตกต่างกันหรือไม่

เจ้าหน้าที่ได้หารือเกี่ยวกับเครื่องมือทางการคลังที่แยกความแตกต่างระหว่างเจ้าของชาวญี่ปุ่นและชาวต่างชาติในตลาดหรือประเภทสินทรัพย์ที่กำหนด แนวคิดเหล่านี้รวมถึงการเรียกเก็บภาษีซื้อหรือภาษีถือครองในอัตราสูงขึ้นจากเจ้าของที่ไม่มีถิ่นพำนักในตลาดเมืองที่ร้อนแรง เงื่อนไขสำหรับการซื้อในเขตที่กำหนด และภาษีที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยทรัพย์สินว่างเพื่อยับยั้งการซื้อเก็งกำไร ยังไม่มีการตัดสินใจใด ๆ และมาตรการลักษณะนี้ต้องปรับใช้อย่างรอบคอบ เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ไม่ตั้งใจต่อการลงทุนที่ชอบด้วยกฎหมายและอุปทานที่อยู่อาศัยโดยรวม

ญี่ปุ่นกำลังศึกษาวิธีที่ประเทศเศรษฐกิจอื่น ๆ กำกับดูแลการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รัฐบาลทั่วโลกใช้แนวทางหลากหลาย บางประเทศเรียกเก็บอากรแสตมป์เพิ่มเติมจากผู้ซื้อต่างชาติในเมืองใหญ่ บางประเทศตรวจสอบการซื้อของผู้ไม่มีถิ่นพำนักเป็นรายกรณี ส่วนบางประเทศออกคำสั่งห้ามชั่วคราวต่อผู้ซื้อบางประเภท หรือเก็บภาษีบ้านว่างเพื่อยับยั้งการซื้อขายเก็งกำไรและการปล่อยบ้านว่าง การทบทวนแนวทางจากต่างประเทศของคณะรัฐมนตรี ซึ่งรวมถึงแคนาดา เยอรมนี เกาหลีใต้ และไต้หวัน จะเป็นข้อมูลประกอบข้อเสนอภายในประเทศ

ขณะเดียวกัน รัฐบาลวางแผนสรุปแนวทางการกำกับดูแลไว้ในนโยบายพื้นฐานว่าด้วยมาตรการเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่พำนักอยู่และการย้ายถิ่นฐาน ภายในเดือนมกราคม 2026 กรอบเวลาดังกล่าวจะเหลือเวลาประมาณหนึ่งปีสำหรับการร่างกฎหมายและการพัฒนาระบบ หากต้องการให้ทะเบียนใหม่เริ่มใช้งานได้ตั้งแต่ปีงบประมาณ 2027 กระทรวงหลายแห่งจะต้องปรับปรุงขั้นตอนและเชื่อมโยงฐานข้อมูลให้สอดคล้องกันก่อนเปิดใช้

ฐานข้อมูลระดับชาติอาจทำงานอย่างไรในทางปฏิบัติ

สำนักงานดิจิทัลกำลังพัฒนาทะเบียนฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นโครงสร้างพื้นฐานให้กระทรวงหลายแห่ง ระบบใหม่จะเชื่อมโยงรหัสระบุทรัพย์สินจากทะเบียนของสำนักงานกิจการกฎหมายเข้ากับข้อมูลเพิ่มเติม รวมถึงสัญชาติของผู้ซื้อ และในกรณีที่กำหนด สัญชาติของผู้ถือหุ้นหลักและผู้บริหารที่อยู่เบื้องหลังผู้ซื้อซึ่งเป็นนิติบุคคล ข้อมูลที่มีรูปแบบเป็นมาตรฐานจะช่วยให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในเขตใดเขตหนึ่งหรือใกล้สถานที่ตั้งเฉพาะ และสร้างภาพรวมระดับชาติที่ชัดเจนขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

การออกแบบข้อมูลจะเป็นปัจจัยชี้ขาด หากต้องการให้ใช้งานได้จริง ช่องข้อมูลสัญชาติต้องมีรูปแบบที่สอดคล้องกัน และการแจ้งข้อมูลของผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลต้องเฉพาะเจาะจงพอที่จะระบุผู้ควบคุมผ่านชั้นการถือครองหลายทอดได้ การเชื่อมโยงกับข้อมูลภาษีและการแจ้งการลงทุนจะช่วยเพิ่มบริบทสำหรับการบังคับใช้กฎหมาย หน่วยงานรัฐยังต้องตัดสินใจด้วยว่าใครจะเข้าถึงข้อมูลใดได้บ้าง การเปิดให้สาธารณชนเข้าถึงช่วยเพิ่มความโปร่งใสของตลาด แต่การเผยแพร่สัญชาติหรือข้อมูลส่วนบุคคลก็ทำให้เกิดข้อกังวลด้านความเป็นส่วนตัว หลายประเทศยังพยายามหาจุดสมดุลระหว่างผลประโยชน์เหล่านี้ การประเมินระหว่างประเทศพบว่าข้อมูลกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์มักกระจัดกระจาย และการระบุเจ้าของผลประโยชน์ที่แท้จริงทำได้ยาก โครงการของญี่ปุ่นจึงเป็นโอกาสในการกำหนดมาตรฐานที่ชัดเจนตั้งแต่เริ่มต้น

การป้องกันการฟอกเงินเป็นอีกมุมหนึ่งที่เกี่ยวข้อง อสังหาริมทรัพย์ถูกใช้ทั่วโลกเพื่อเคลื่อนย้ายและซ่อนเงินผิดกฎหมาย หากนายหน้า ทนายความ และผู้พัฒนาโครงการมีหน้าที่ตรวจสอบสถานะลูกค้าอย่างชัดเจน และหน่วยงานรัฐสามารถตรวจสอบสัญชาติของเจ้าของและอำนาจควบคุมบริษัทได้อย่างรวดเร็ว ก็จะตรวจพบธุรกรรมที่น่าสงสัยได้ง่ายขึ้น ทะเบียนที่เครื่องอ่านได้ แบบฟอร์มมาตรฐาน และรหัสระบุที่เชื่อถือได้จะช่วยสนับสนุนการตรวจสอบเหล่านี้ รัฐบาลระบุว่าต้องการระบบที่ยกระดับการกำกับดูแลโดยไม่ทำให้ธุรกรรมที่ชอบด้วยกฎหมายหยุดชะงัก ซึ่งหมายความว่าการออกแบบขั้นตอนการทำงานมีความสำคัญไม่แพ้เนื้อหากฎหมาย

ผลกระทบต่อผู้ซื้อและตลาด

ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะต้องดำเนินขั้นตอนเพิ่มเติมเพียงเล็กน้อยในช่วงปิดการซื้อขาย ผู้ซื้อที่ใช้บริการผู้เชี่ยวชาญด้านการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินการจดทะเบียน จะต้องให้ข้อมูลสัญชาติเพิ่มเติมจากเอกสารยืนยันตัวตนและที่อยู่ที่ใช้อยู่แล้ว ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลอาจต้องยื่นเอกสารแจ้งสัญชาติของผู้ถือหุ้นรายใหญ่และผู้บริหารสำหรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินบางประเภท ต้นทุนด้านธุรการน่าจะต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่าธุรกรรม แต่ข้อมูลที่หน่วยงานรัฐจะได้รับมีประโยชน์อย่างมาก

สำหรับธนาคาร ผู้พัฒนาโครงการ และนายหน้า กฎที่ชัดเจนขึ้นอาจช่วยลดความไม่แน่นอน ผู้ให้กู้สามารถออกแบบการตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎให้สอดคล้องกับช่องข้อมูลในทะเบียน ผู้พัฒนาโครงการที่ทำตลาดโครงการใหม่สามารถกำหนดนโยบายการตรวจสอบและการเปิดเผยข้อมูล เพื่อลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในขั้นตอนสุดท้าย เมื่อการตรวจสอบป้องกันการฟอกเงินเข้มงวดขึ้น ผู้ซื้อที่มีความน่าเชื่อถือมักพบว่ากระบวนการที่โปร่งใสช่วยให้ดำเนินการได้รวดเร็วกว่ากระบวนการที่คลุมเครือ

ผลกระทบต่อตลาดจะแตกต่างกันไปตามพื้นที่ การเปิดเผยข้อมูลที่มากขึ้นอาจยับยั้งการซื้อเก็งกำไรระยะสั้นในเขตราคาสูงบางแห่ง สำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่ของประเทศ โดยเฉพาะบริเวณที่ประชากรลดลง ธุรกรรมน่าจะไม่ได้รับผลกระทบ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นไม่ได้ทำให้ได้รับวีซ่าหรือสถานะผู้พำนักถาวร ผู้ซื้อต่างชาติควรวางแผนชำระภาษีเช่นเดียวกับเจ้าของชาวญี่ปุ่น รวมถึงภาษีสินทรัพย์ถาวรประจำปี และผู้ไม่มีถิ่นพำนักจำเป็นต้องมีตัวแทนด้านภาษีในญี่ปุ่นเพื่อดำเนินการยื่นแบบ สำหรับการซื้อของผู้ไม่มีถิ่นพำนักที่อยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการค้าต่างประเทศ มีข้อกำหนดให้แจ้งธุรกรรมอยู่แล้ว และมีแนวโน้มว่าจะขยายเพิ่มเติม

กำหนดเวลาและขั้นตอนสำคัญถัดไป

งานนี้มีหมุดหมายสำคัญสามช่วงเวลา ประการแรก เจ้าหน้าที่ตั้งเป้ารวบรวมผลการศึกษาเกี่ยวกับกฎอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในต่างประเทศให้เสร็จภายในสิ้นปีงบประมาณปัจจุบัน ประการที่สอง คณะรัฐมนตรีกำลังจัดทำนโยบายพื้นฐานว่าด้วยมาตรการเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่พำนักอยู่และการย้ายถิ่นฐานให้แล้วเสร็จภายในเดือนมกราคม 2026 โดยคาดว่าจะระบุกรอบการกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์ไว้ด้วย ประการที่สาม ฐานข้อมูลและช่องข้อมูลสัญชาติอาจเริ่มมีผลเร็วที่สุดในปีงบประมาณ 2027 โดยขึ้นอยู่กับการดำเนินงานด้านนิติบัญญัติและความพร้อมของระบบ โครงการดิจิทัลที่เกี่ยวข้อง ซึ่งรวมถึงระบบอนุมัติการเดินทางทางอิเล็กทรอนิกส์ที่วางแผนไว้สำหรับปีงบประมาณ 2028 สะท้อนทิศทางโดยรวมที่มุ่งเชื่อมโยงข้อมูลข้ามพรมแดน วีซ่า และธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้แน่นแฟ้นขึ้น

การเมืองจะเป็นตัวกำหนดความเร็วของการดำเนินงาน รัฐบาลระบุว่าต้องการจัดการความกังวลของประชาชนโดยยังรักษาการลงทุนและการเติบโตไว้ บางฝ่ายเตือนว่ากฎใหม่ซึ่งวางกรอบไม่เหมาะสมอาจกระตุ้นความเกลียดกลัวชาวต่างชาติ หรือสร้างแรงกดดันต่อภาคธุรกิจที่พึ่งพาเงินทุนจากต่างประเทศ ขณะที่อีกฝ่ายเห็นว่าการจัดทำทะเบียนที่ชัดเจนและมาตรการแบบเจาะจงนั้นล่าช้ามานานแล้ว ในตลาดที่มีช่องว่างด้านข้อมูลกว้างขวาง ฐานข้อมูลนี้ช่วยให้ผู้กำหนดนโยบายถกเถียงบนพื้นฐานของรูปแบบที่เกิดขึ้นจริง แทนการอ้างอิงเรื่องเล่ารายกรณี ซึ่งจำเป็นต่อการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งกับความมั่นคงแห่งชาติและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

ประเด็นสำคัญ

• ญี่ปุ่นวางแผนจัดทำฐานข้อมูลระดับชาติเพื่อบันทึกสัญชาติของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และติดตามการถือครองที่ดินและอาคารของชาวต่างชาติ
• ระบบจะใช้ทะเบียนฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ดิจิทัล และอาจเริ่มใช้งานได้เร็วที่สุดในปีงบประมาณ 2027 หลังดำเนินงานด้านกฎหมายและเทคนิค
• ขอบเขตครอบคลุมคอนโดมิเนียม ป่าไม้ พื้นที่เกษตรกรรม ธุรกรรมที่ดินขนาดใหญ่ และที่ดินใกล้สถานที่ตั้งทางทหารกับเกาะชายแดน
• ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่เป็นนิติบุคคลอาจต้องแจ้งสัญชาติของผู้ถือหุ้นรายใหญ่และผู้บริหาร
• เจ้าหน้าที่กำลังพิจารณาขยายการแจ้งธุรกรรมภายใต้กฎหมายควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการค้าต่างประเทศ
• ผลสำรวจของรัฐบาลพบว่า ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ในโตเกียว 3 เปอร์เซ็นต์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 มีที่อยู่ในต่างประเทศ
• ความกังวลของสาธารณชนรวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อ่อนไหวและการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาในเขตเมืองชั้นนำ
• ทะเบียนอาจเอื้อให้ใช้มาตรการแบบเจาะจง เช่น การปรับอัตราภาษีหรือกำหนดเงื่อนไขการซื้อ โดยจะกำหนดรายละเอียดภายในเดือนมกราคม 2026
• ญี่ปุ่นกำลังทบทวนกฎเกี่ยวกับผู้ซื้อต่างชาติในประเทศอื่นเพื่อใช้เป็นแนวทางปฏิรูปภายในประเทศ
• โครงการนี้มีเป้าหมายเพิ่มความโปร่งใส สนับสนุนการตรวจสอบป้องกันการฟอกเงิน และเป็นข้อมูลประกอบนโยบาย โดยไม่ขัดขวางการลงทุนที่ชอบด้วยกฎหมาย