ตลาดสะเทือน: ธุรกรรมชาวต่างชาติร่วงหนักหลังบังคับใช้นโยบาย
ข้อมูลรัฐบาลฉบับสมบูรณ์ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ระบุว่า การซื้อบ้านในกรุงโซลโดยชาวต่างชาติลดลงมากกว่าครึ่งในช่วงหลายเดือนแรกหลังบังคับใช้กฎระเบียบอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ที่เข้มงวด สำนักงานประสานงานนโยบายรัฐบาลประกาศตัวเลขการลดลงอย่างมากในการประชุมครั้งที่ 7 ของสภารับมือกิจกรรมผิดกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการประชุมระดับสูงที่มีคิม ยง-ซู รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคนที่สองเป็นประธาน ณ อาคารรัฐบาลกรุงโซล การประชุมครั้งนี้มีเจ้าหน้าที่ระดับสูงจากกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานและคมนาคม คณะกรรมการบริการทางการเงิน กรมสรรพากรแห่งชาติ และสำนักงานตำรวจแห่งชาติเข้าร่วม เพื่อประเมินประสิทธิผลของมาตรการชะลอตลาดที่ใช้เมื่อไม่นานมานี้ และประสานยุทธศาสตร์การบังคับใช้กฎในอนาคต ข้อมูลละเอียดของกระทรวงที่นำมาวิเคราะห์ในการประชุมสภาระบุว่า ธุรกรรมที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติทั่วเขตมหานครโซลลดลง 35% เหลือ 1,481 รายการในช่วงติดตามผลระหว่างเดือนกันยายนถึงธันวาคม 2024 เทียบกับ 2,279 รายการในช่วงสี่เดือนเดียวกันของปีก่อน
สารบัญ
กรุงโซลมีธุรกรรมลดลงรุนแรงที่สุดในบรรดาพื้นที่ที่ตรวจสอบ โดยธุรกรรมของผู้ซื้อชาวต่างชาติลดลง 51% จาก 496 รายการเหลือเพียง 243 รายการเมื่อเทียบกับปีก่อน นับเป็นการลดลงมากที่สุดในเมืองหลวงนับตั้งแต่เริ่มเก็บข้อมูลการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเป็นระบบ พื้นที่ใกล้เคียงได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน แม้จะไม่รุนแรงเท่า โดยกิจกรรมการซื้อของชาวต่างชาติในจังหวัดคยองกีหดตัว 30% และในเมืองอินชอนลดลง 33% การลดลงอย่างมากนี้เกิดขึ้นหลังรัฐบาลประกาศเมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2024 ให้กรุงโซลทั้งเมืองและพื้นที่ส่วนใหญ่ของเขตเมืองหลวงเป็นเขตที่ต้องขออนุญาตทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเป้าไปที่ชาวต่างชาติโดยเฉพาะ มาตรการนี้กำหนดให้ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองต้องได้รับอนุมัติจากรัฐบาลล่วงหน้าก่อนซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งสร้างอุปสรรคด้านขั้นตอนอย่างมีนัยสำคัญ โดยเจ้าหน้าที่เชื่อว่าจะช่วยคัดกรองความต้องการเก็งกำไร การกำหนดเขตดังกล่าวมีผลหนึ่งปีจนถึงวันที่ 25 สิงหาคม 2026 และถือเป็นหนึ่งในนโยบายจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติที่เข้มงวดที่สุดในประวัติศาสตร์ช่วงหลังของเกาหลีใต้ เจ้าหน้าที่ระบุชัดว่านโยบายนี้เป็นการตอบสนองโดยตรงต่อเสียงวิจารณ์จากสาธารณชนที่มีมาอย่างต่อเนื่องว่าเงินทุนจากต่างชาติดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นในตลาดที่ร้อนแรงอยู่แล้ว โดยเฉพาะในย่านที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติ
ทำความเข้าใจข้อกำหนดของเขตที่ต้องขออนุญาต
ระบบเขตที่ต้องขออนุญาตทำธุรกรรมที่ดินกำหนดขั้นตอนอนุมัติหลายชั้นสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่กำหนด ซึ่งเปลี่ยนพลวัตของธุรกรรมที่เคยใช้กับการซื้อของชาวต่างชาติอย่างมีนัยสำคัญ กฎระเบียบนี้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2024 โดยกำหนดให้ชาวต่างชาติทุกคนต้องได้รับอนุญาตอย่างเป็นทางการจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนทำสัญญาซื้ออพาร์ตเมนต์ วิลล่า หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยประเภทอื่นในกรุงโซลและพื้นที่โดยรอบที่ระบุว่าเป็นจุดเสี่ยงต่อการเก็งกำไร ข้อกำหนดการอนุมัติล่วงหน้าเพิ่มความซับซ้อนด้านขั้นตอนและความไม่แน่นอนด้านเวลาให้กับการซื้อ และส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนอย่างฉับพลันลดลง นอกเหนือจากการต้องได้รับอนุมัติในขั้นต้นแล้ว นโยบายยังกำหนดให้ผู้ซื้อมีถิ่นพำนักจริงอย่างเคร่งครัดเป็นเวลาสองปี หมายความว่าผู้ซื้อต้องเข้าอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้นจริงในฐานะที่พักหลัก ไม่ใช่ถือไว้เป็นสินทรัพย์ลงทุนที่ปล่อยว่าง อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หรือที่พักตามฤดูกาล เงื่อนไขนี้มุ่งจัดการกับความต้องการเก็งกำไรโดยเฉพาะ ซึ่งเจ้าหน้าที่เชื่อว่าบิดเบือนกลไกราคาในย่านระดับพรีเมียม โดยไม่ได้ช่วยสร้างเสถียรภาพให้ชุมชนท้องถิ่น
ผู้ซื้อที่ไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดเรื่องการพำนักที่เข้มงวดจะต้องเผชิญบทลงโทษทางปกครองที่เพิ่มระดับขึ้น เพื่อให้ปฏิบัติตามกฎหรือบังคับให้ขายทรัพย์สิน กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานและคมนาคมร่วมกับรัฐบาลท้องถิ่นเริ่มตรวจสอบการปฏิบัติตามข้อกำหนดอย่างเข้มข้นในเดือนมกราคม 2025 โดยตรวจสอบอย่างเป็นระบบว่าเจ้าของชาวต่างชาติพำนักอยู่ในบ้านที่ซื้อจริงหรือไม่ ผ่านการตรวจสอบข้อมูลการใช้สาธารณูปโภค การเทียบข้อมูลกับฐานข้อมูลตรวจคนเข้าเมือง และการยืนยันที่อยู่จริง เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ฝ่าฝืนจะได้รับคำสั่งทางปกครองอย่างเป็นทางการในเบื้องต้นให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดการพำนักทันที หากยังไม่ปฏิบัติตาม จะถูกเรียกเก็บเงินบังคับให้ปฏิบัติตามในอัตราสูง ซึ่งคำนวณเพื่อหักล้างผลกำไรจากการลงทุน และเจ้าหน้าที่ยังมีอำนาจเพิกถอนใบอนุญาตซื้อเดิมได้ในที่สุด ซึ่งอาจบังคับให้เจ้าของจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่สมัครใจ กลไกการบังคับใช้เหล่านี้เป็นการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบครั้งสำคัญจากระบบขึ้นทะเบียนเดิมที่เพียงติดตามการถือครองของชาวต่างชาติ โดยไม่ได้กำหนดเงื่อนไขด้านพฤติกรรมหรือข้อบังคับเรื่องการพำนักอย่างต่อเนื่อง
กิจกรรมที่ลดลงกระจุกตัวในพื้นที่ใด
ธุรกรรมที่ทรุดตัวไม่ได้กระจายตัวเท่าๆ กันในทุกเขต แต่กระจุกตัวอย่างชัดเจนในย่านมั่งคั่งที่สุดของกรุงโซล ซึ่งก่อนหน้านี้ดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติในสัดส่วนสูงที่สุด 4 เขตที่เคยถูกกำหนดเป็นพื้นที่ร้อนแรงด้านการเก็งกำไรและพื้นที่เป้าหมายสำหรับการปรับสมดุล ได้แก่ คังนัม ซอโช ซงพา และยงซาน มีกิจกรรมของผู้ซื้อชาวต่างชาติลดลงรวมกันถึง 65% แสดงให้เห็นว่ามาตรการกำกับดูแลส่งผลกระทบต่อย่านมูลค่าสูงที่มีการเก็งกำไรมากที่สุดอย่างไม่สมสัดส่วน เขตซอโชมีธุรกรรมลดลงรุนแรงที่สุดในบรรดา 25 เขตปกครองตนเองของกรุงโซล โดยธุรกรรมของชาวต่างชาติทรุดฮวบถึง 88% จาก 92 รายการเหลือเพียง 11 รายการในช่วงเปรียบเทียบสี่เดือน การซื้อจากชาวต่างชาติที่แทบหายไปทั้งหมดนี้บ่งชี้ว่า ความต้องการในย่านระดับพรีเมียมแห่งนี้ก่อนหน้านี้อ่อนไหวต่ออุปสรรคด้านกฎระเบียบอย่างมาก และน่าจะขับเคลื่อนด้วยการกระจายพอร์ตลงทุนมากกว่าความจำเป็นด้านที่อยู่อาศัย เขตคังนัมทั้งสามแห่ง ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์หรูของเกาหลีใต้มายาวนาน เคยดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศจำนวนมากที่ต้องการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยระดับเอ็กซ์คลูซีฟที่สุดของประเทศ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานด้านการศึกษาระดับพรีเมียม
นอกเขตกรุงโซล ผลกระทบจากกฎระเบียบแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละเทศบาล ขึ้นอยู่กับสัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติในอดีตและภาวะเศรษฐกิจท้องถิ่น ในจังหวัดคยองกีซึ่งโอบล้อมเมืองหลวง เมืองพูชอนมีธุรกรรมลดลง 51% จาก 208 รายการเหลือ 102 รายการ เป็นการลดลงมากที่สุดในจังหวัด และบ่งชี้ว่ามีนักลงทุนต่างชาติอยู่มากในเมืองขนาดกลางแห่งนี้ ซึ่งเชื่อมต่อกับกรุงโซลด้วยระบบขนส่งได้สะดวก เขตซอของเมืองอินชอนมีธุรกรรมลดลง 46% จาก 50 รายการเหลือ 27 รายการ ขณะที่เขตอื่นๆ ในเมืองท่าลดลงในระดับปานกลางกว่า ความแตกต่างระหว่างพื้นที่บ่งชี้ว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ได้มุ่งเป้าเฉพาะย่านหรูดั้งเดิมของกรุงโซลเท่านั้น แต่ยังมีสถานะสำคัญในเมืองรองภายในเขตเมืองหลวง โดยได้รับแรงดึงดูดจากราคาที่ค่อนข้างต่ำกว่า ขณะที่ยังอยู่ใกล้ศูนย์กลางการจ้างงานในเขตมหานครและโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมระหว่างประเทศ รวมถึงท่าอากาศยานนานาชาติอินชอน
สัญชาติและระดับราคาสะท้อนแรงจูงใจในการลงทุน
ข้อมูลธุรกรรมโดยละเอียดเผยให้เห็นรูปแบบพฤติกรรมที่แตกต่างกันของผู้ซื้อชาวต่างชาติแต่ละสัญชาติ ช่วยให้เข้าใจกลยุทธ์การลงทุน แหล่งเงินทุน และความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่หลากหลายของผู้ซื้อจากต่างประเทศได้ดียิ่งขึ้น ธุรกรรมของชาวจีนซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติรายใหญ่ที่สุดในเกาหลีใต้เมื่อวัดตามจำนวน ลดลง 32% จาก 1,554 รายการเหลือ 1,053 รายการทั่วเขตเมืองหลวงในช่วงติดตามผล ส่วนผู้ซื้อชาวอเมริกันมีธุรกรรมลดลงมากกว่าอย่างเห็นได้ชัดถึง 45% จาก 377 รายการเหลือ 208 รายการ ซึ่งบ่งชี้ว่าผู้ซื้อกลุ่มนี้อาจกระจุกตัวอยู่ในตลาดระดับบนที่ได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดใหม่มากที่สุด หรืออาจเผชิญความยากลำบากมากกว่าในการปฏิบัติตามข้อกำหนดการตรวจสอบถิ่นพำนักที่เข้มงวด เนื่องจากระยะทางหรือปัจจัยด้านรูปแบบการใช้ชีวิต ความแตกต่างของอัตราการลดลงสะท้อนองค์ประกอบพอร์ตลงทุนและระยะเวลาการลงทุนที่แตกต่างกันระหว่างกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติรายใหญ่ที่สุดสองกลุ่ม โดยชาวอเมริกันดูจะมุ่งเน้นสินทรัพย์หรูมากกว่า ขณะที่ผู้ซื้อชาวจีนยังคงมีสัดส่วนมากกว่าในตลาดระดับกลาง
การวิเคราะห์ตามระดับราคาสนับสนุนอย่างชัดเจนต่อข้อสันนิษฐานว่า กฎระเบียบใหม่จำกัดการเก็งกำไรในตลาดหรูเป็นพิเศษ ขณะที่การซื้อที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยามีความยืดหยุ่นมากกว่า และน่าจะสะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.2 พันล้านวอนลดลง 33% ถือเป็นการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญแต่ยังอยู่ในระดับปานกลางเมื่อเทียบกับความผันผวนตามปกติของตลาด ในทางกลับกัน ธุรกรรมบ้านราคาสูงกว่า 1.2 พันล้านวอนทรุดลง 53% แสดงให้เห็นว่าธุรกรรมลดฮวบอย่างชัดเจนในกลุ่มสินทรัพย์พรีเมียมที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก ผู้ซื้อชาวอเมริกันนิยมอสังหาริมทรัพย์หรูมากกว่าอย่างเห็นได้ชัด โดย 48% ของการซื้อเป็นบ้านที่มีมูลค่าสูงกว่า 600 ล้านวอน เทียบกับผู้ซื้อชาวจีนที่มีสัดส่วนเพียง 10% การกระจุกตัวอย่างมากในตลาดมูลค่าสูงอธิบายได้ว่าเหตุใดจำนวนธุรกรรมของชาวอเมริกันจึงลดลงรุนแรงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด คิม อีทัก รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานและคมนาคมคนที่หนึ่ง กล่าวถึงแนวโน้มนี้ในการประชุมสภาว่า
การลดลงของธุรกรรมที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นสัญญาณว่าความต้องการซึ่งเคยทำให้ตลาดร้อนแรงกำลังลดลง เราจะติดตามการปฏิบัติตามข้อกำหนดการพำนักจริงอย่างมีประสิทธิภาพ และจัดระเบียบตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยยึดความต้องการจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นหลัก
การบังคับใช้และติดตามการปฏิบัติตามกฎระหว่างหน่วยงาน
รัฐบาลจัดทำกรอบติดตามตรวจสอบที่ครอบคลุม โดยมีหน่วยงานกำกับดูแลหลายแห่งร่วมดำเนินการ เพื่อให้มั่นใจว่ามีการปฏิบัติตามกฎใหม่อย่างเคร่งครัดและป้องกันการหลีกเลี่ยงผ่านโครงสร้างธุรกรรมทางเลือกหรือบริษัทบังหน้า การตรวจสอบข้อกำหนดเรื่องการพำนักจริงซึ่งเริ่มขึ้นในเดือนมกราคม ใช้การเทียบข้อมูลระหว่างรัฐบาลท้องถิ่น หน่วยงานตรวจคนเข้าเมือง และผู้ให้บริการสาธารณูปโภคอย่างละเอียด เพื่อยืนยันการเข้าอยู่อาศัยจริง แทนที่จะอาศัยเพียงการจดทะเบียนทรัพย์สินหรือที่อยู่รับจดหมาย เจ้าหน้าที่เน้นย้ำว่าการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอต่อการปฏิบัติตามกฎหมายอีกต่อไป ผู้ซื้อต้องแสดงหลักฐานการพำนักจริงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งรวมถึงข้อมูลการใช้ไฟฟ้า ที่อยู่ในบัตรประจำตัวผู้พำนัก การยื่นภาษีเทศบาล และการยืนยันจากศูนย์บริหารเขตในชุมชน หากยืนยันได้ว่ามีการฝ่าฝืน ขั้นตอนบังคับใช้จะเริ่มจากคำเตือนทางปกครอง ตามด้วยบทลงโทษทางการเงินจำนวนมาก และท้ายที่สุดคือการเพิกถอนใบอนุญาต เพื่อยับยั้งอย่างมีประสิทธิภาพต่อความพยายามใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงเครื่องมือทางการเงินเพื่อเก็งกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น โดยไม่มีการพำนักในพื้นที่
นอกเหนือจากการตรวจสอบการพำนักแล้ว คณะกรรมการบริการทางการเงินและหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินได้เริ่มติดตามเงินกู้ธุรกิจที่ไหลเข้าสู่การประมูลอสังหาริมทรัพย์แบบเจาะจง ซึ่งเป็นช่องทางที่บางครั้งใช้หลีกเลี่ยงข้อจำกัดสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบเดิมและข้อกำหนดเงินดาวน์สำหรับการซื้อบ้าน หน่วยงานกำกับดูแลกำลังประเมินสินเชื่อเพื่อชำระยอดคงเหลือในการประมูลแยกตามภูมิภาคและภาคธุรกิจอย่างเป็นระบบ และพร้อมเข้าตรวจสอบพื้นที่อย่างเข้มข้น หากพบการกระจุกตัวในกลุ่มเสี่ยงสูง หรือย่านใดมีกิจกรรมประมูลเพิ่มขึ้นผิดปกติ การเฝ้าระวังนี้มุ่งตรวจสอบกรณีที่ผู้ประกอบการขอสินเชื่อธุรกิจโดยอ้างว่านำไปใช้ในกิจการเชิงพาณิชย์ แต่กลับนำเงินไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในการประมูล ซึ่งเป็นการหลีกเลี่ยงข้อกำหนดใบอนุญาตสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยปริยาย การกำกับดูแลหลายด้านนี้มีเป้าหมายเพื่อป้องกันการใช้การซื้อผ่านการประมูลแทนวิธีซื้อแบบเดิม โดยอาศัยแหล่งเงินทุนจากนิติบุคคล และทำให้มั่นใจว่าข้อจำกัดในเขตที่ต้องขออนุญาตจะไม่ถูกเลี่ยงได้ง่ายผ่านโครงสร้างธุรกรรมทางเลือกหรือการใช้ผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน
ความเชื่อมโยงกับนโยบายภาษีและเสถียรภาพตลาดในภาพรวม
ระบบใบอนุญาตสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นส่วนหนึ่งของแผนงานรัฐบาลในวงกว้างเพื่อสร้างเสถียรภาพให้ตลาดที่อยู่อาศัยก่อนการเปลี่ยนผ่านนโยบายภาษีภายในประเทศครั้งสำคัญ ซึ่งมิฉะนั้นอาจทำให้ตลาดผันผวน การประชุมสภาเมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ยังหารือถึงการสิ้นสุดลงในเร็วๆ นี้ของมาตรการเลื่อนการเก็บภาษีกำไรจากการขายในอัตราสูงสำหรับเจ้าของบ้านหลายหลังในประเทศ ซึ่งคาดว่าจะกระตุ้นให้ผู้ลงทุนชาวเกาหลีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเร่งขายมากขึ้น เพื่อเตรียมรับการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบนี้ เจ้าหน้าที่คาดว่าอาจเกิดกิจกรรมผิดกฎหมายเพิ่มขึ้น เช่น การแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริงโดยเจตนาเพื่อลดภาระภาษีกำไรจากการขาย ตลอดจนการให้ของขวัญที่ไม่เป็นไปตามระเบียบและการถือกรรมสิทธิ์แทนเพื่อปกปิดเจ้าของที่แท้จริง หรือโอนอสังหาริมทรัพย์ให้สมาชิกในครอบครัวโดยไม่ประเมินภาษีอย่างถูกต้อง
การรับมือร่วมกันนี้ประกอบด้วยการสอบสวนแนวปฏิบัติดังกล่าวโดยกรมสรรพากรแห่งชาติและสำนักงานตำรวจแห่งชาติ ผ่านการแลกเปลี่ยนข้อมูลระหว่างหน่วยงานที่เข้มข้นขึ้นและการบังคับใช้ร่วมกัน เจ้าหน้าที่หวังว่าจะป้องกันการบิดเบือนตลาดในช่วงเปลี่ยนผ่านที่อ่อนไหว ซึ่งเป็นช่วงที่มาตรการเลื่อนการเก็บภาษีกำไรจากการขายจะสิ้นสุดลง ด้วยการจำกัดความต้องการเก็งกำไรจากต่างชาติผ่านข้อกำหนดใบอนุญาตควบคู่กับการเพิ่มการกำกับดูแลการหลีกเลี่ยงภาษีในประเทศ แนวทางกำกับดูแลแบบครอบคลุมนี้สะท้อนการตระหนักที่เพิ่มขึ้นว่าเงินลงทุนจากต่างชาติและนโยบายภาษีภายในประเทศมีปฏิสัมพันธ์กันผ่านกลไกกำหนดราคาเดียวกัน จึงจำเป็นต้องประสานการตอบสนองของรัฐบาลเพื่อรักษาเสถียรภาพตลาดและทำให้ที่อยู่อาศัยยังเข้าถึงได้สำหรับผู้ที่อยู่อาศัยจริง แทนที่จะถูกครอบงำด้วยเงินทุนเก็งกำไรจากแหล่งใดก็ตาม
ประเด็นสำคัญ
- การซื้อบ้านของชาวต่างชาติในกรุงโซลลดลง 51% ระหว่างเดือนกันยายนถึงธันวาคม 2024 หลังเริ่มใช้กฎระเบียบเขตที่ต้องขออนุญาตเมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2024
- นโยบายกำหนดให้ชาวต่างชาติต้องได้รับอนุมัติล่วงหน้าก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงโซลและพื้นที่โดยรอบ และต้องพำนักจริงเป็นเวลาสองปี
- เขตซอโชมีธุรกรรมลดลงมากที่สุด 88% ส่วนเขตคังนัม ซงพา และยงซานลดลงรวมกัน 65%
- ธุรกรรมของผู้ซื้อชาวจีนลดลง 32% ขณะที่กิจกรรมของผู้ซื้อชาวอเมริกันลดลง 45% และการซื้อบ้านราคาสูงกว่า 1.2 พันล้านวอนลดลง 53%
- รัฐบาลเริ่มตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎในเดือนมกราคม 2025 โดยบทลงโทษสำหรับเจ้าของที่ไม่พำนักจริงมีตั้งแต่คำสั่งทางปกครองไปจนถึงการเพิกถอนใบอนุญาต
