ตลาดบ้านมือสองจีนส่งสัญญาณฟื้นตัว เมืองใหญ่ทำยอดขายเดือนมีนาคมพุ่ง

เซี่ยงไฮ้นำการฟื้นตัวในวงกว้างของตลาดบ้านมือสอง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนที่บอบช้ำกำลังแสดงสัญญาณฟื้นตัวอย่างไม่คาดคิดในฤดูใบไม้ผลินี้ โดยธุรกรรมบ้านมือสองพุ่งขึ้นในเขตมหานครสำคัญหลายแห่ง และจุดประกายความคาดหวังว่าภาวะขาลงที่ยืดเยื้ออาจกำลังแตะจุดต่ำสุด เซี่ยงไฮ้ ศูนย์กลางการเงินของประเทศและเมืองที่มีเศรษฐกิจใหญ่ที่สุด มียอดขายบ้านมือสองราว 22,000 ยูนิตระหว่างวันที่ 1-23 มีนาคม เพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่น 170 เปอร์เซ็นต์จากช่วงเดียวกันในเดือนกุมภาพันธ์ ตามข้อมูลจาก Cailian สำนักข่าวการเงินท้องถิ่น ตัวเลขดังกล่าวทำให้เมืองมีแนวโน้มมียอดธุรกรรมเกิน 30,000 รายการตลอดทั้งเดือน ซึ่งจะเป็นระดับสูงสุดในรอบสามปี และทะลุเกณฑ์เชิงจิตวิทยาที่นักวิเคราะห์มองว่าเป็นสัญญาณของความคึกคักในตลาดอย่างแท้จริง ไม่ใช่เพียงความผันผวนตามฤดูกาล

แรงส่งนี้ขยายวงกว้างเกินกว่าเมืองที่มีความเป็นสากลที่สุดของจีน ในหนานจิง เมืองหลวงของมณฑลเจียงซูและศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับภูมิภาคที่สำคัญ ข้อมูลทางการระบุว่าในช่วงสามสัปดาห์แรกของเดือนมีนาคมมีการขายบ้านมือสอง 5,789 ยูนิต เพิ่มขึ้น 54 เปอร์เซ็นต์จากช่วงเดียวกันของปีก่อน งานวิจัยจาก Huatai Securities ระบุว่า ธุรกรรมบ้านมือสองใน 26 เมืองทั่วประเทศที่บริษัทติดตามเพิ่มขึ้น 22 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบรายปี หลังวันหยุดตรุษจีนในช่วงกลางเดือนกุมภาพันธ์ การปรับขึ้นในวงกว้างนี้บ่งชี้ว่าการฟื้นตัวไม่ได้จำกัดอยู่ในตลาดใดตลาดหนึ่ง แต่สะท้อนการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานของความเชื่อมั่นในหมู่ผู้ซื้อบ้านชาวจีน ซึ่งเฝ้ารออยู่ข้างสนามมาสามปี โดยถูกความกังวลเรื่องราคาที่ลดลง การผิดนัดชำระหนี้ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้ชะงักงัน

เมืองระดับหนึ่งมีแรงส่งฟื้นตัวพร้อมกัน

การฟื้นตัวเกิดขึ้นพร้อมกันในเมืองชั้นนำทั้งสี่แห่งของจีน ซึ่งเรียกว่าตลาดระดับหนึ่ง และมักเป็นตัวกำหนดทิศทางแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ รวมทั้งเป็นดัชนีชี้นำเศรษฐกิจในวงกว้าง ในปักกิ่ง เมืองหลวงทางการเมืองของประเทศ ยอดขายบ้านมือสองออนไลน์ทะลุ 5,700 ยูนิตในช่วงครึ่งแรกของเดือนมีนาคม ส่วนกว่างโจว ศูนย์กลางการค้าทางตอนใต้ของจีน มียอดธุรกรรมบ้านมือสองมากกว่า 500 รายการในช่วงสุดสัปดาห์เดียว ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบหนึ่งเดือน เซินเจิ้น มหาอำนาจด้านเทคโนโลยีและการผลิตที่อยู่ติดกับฮ่องกง แสดงให้เห็นถึงความคึกคักเป็นพิเศษ โดยยอดขายบ้านมือสองผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของ Leyoujia เพิ่มขึ้น 132 เปอร์เซ็นต์ในสัปดาห์แรกของเดือนมีนาคมเมื่อเทียบกับสัปดาห์ก่อนหน้า แตะระดับที่ไม่เคยเห็นมาตั้งแต่ปลายเดือนมีนาคมปีที่แล้ว

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์รายงานว่าพฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนแปลงไปอย่างพื้นฐาน ซึ่งสะท้อนมากกว่าตัวเลขธุรกรรมดิบ เย่ เว่ย ผู้อำนวยการสาขาเขตเหนือเชอโข่วของ Centaline Property ในเซินเจิ้น กล่าวถึงทัศนคติของลูกค้าที่เปลี่ยนไปว่า

ลูกค้าหลายคนติดต่อเราเพื่อนัดเข้าชมบ้าน และตัวแทนของเราก็ออกไปพาลูกค้าดูบ้านกันหมด ก่อนหน้านี้ผู้ซื้อไม่รีบยื่นข้อเสนอหลังเข้าชมบ้าน แต่ระยะหลังการซื้อขายปิดได้ภายในไม่กี่วัน เพราะความต้องการซื้อแข็งแกร่งขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

การเร่งตัวจากการเข้าชมบ้านครั้งแรกไปจนถึงการซื้อขายเสร็จสิ้นบ่งชี้ว่าความเชื่อมั่นกำลังกลับคืนมา หลังจากลังเลมาหลายปีเพราะกังวลเรื่องราคาที่ลดลงและการล้มละลายของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำนวนการเข้าชมบ้านในเซินเจิ้นยังเพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดนับตั้งแต่กลางเดือนตุลาคม 2024 สะท้อนว่าความสนใจของผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนเป็นการเข้าร่วมตลาดจริง ไม่ใช่เพียงความอยากรู้อยากเห็น

การเปลี่ยนท่าทีด้านนโยบายสะท้อนความมุ่งมั่นของรัฐบาล

เบื้องหลังข้อมูลธุรกรรมคือการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในแนวคิดของทางการ ซึ่งเริ่มจากบทความวันปีใหม่ที่หาได้ยากในวารสาร Qiushi วารสารทฤษฎีอันทรงอิทธิพลของพรรคคอมมิวนิสต์ ซึ่งโดยปกติเผยแพร่แนวนโยบายของผู้นำระดับสูงสุด บทความดังกล่าวเรียกร้องให้ใช้มาตรการที่มีประสิทธิภาพและแม่นยำยิ่งขึ้นเพื่อรักษาเสถียรภาพความคาดหวังต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยถิง ลู่ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนของ Nomura ระบุว่านี่เป็นการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนอย่างครอบคลุมที่สุดที่ Qiushi เผยแพร่ นับตั้งแต่วิกฤตของภาคธุรกิจเริ่มขึ้นในกลางปี 2021

"นี่คือการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนอย่างครอบคลุมที่สุดที่ Qiushi เผยแพร่ นับตั้งแต่วิกฤตของภาคธุรกิจในกลางปี 2021" ลู่ระบุในรายงานวิจัย พร้อมเสริมว่า "ไม่ควรมองข้ามความสำคัญของเรื่องนี้" เนื่องจากบทความแสดงความเห็นในวารสารลักษณะนี้มักส่งสัญญาณถึงการถกเถียงด้านนโยบายภายใน ก่อนมีการประกาศมติอย่างเป็นทางการ

บทความดังกล่าวเผยแพร่ก่อนการประชุมรัฐสภาประจำปีของจีนในเดือนมีนาคม หรือที่เรียกว่า “สองสภา” ซึ่งผู้นำระดับสูงมารวมตัวกันเพื่อกำหนดเป้าหมายนโยบายและประกาศแผนพัฒนาห้าปี ต่างจากถ้อยแถลงทางการก่อนหน้านี้ที่มองว่าภาวะขาลงเป็นเพียงช่วงปรับตัว บทความใน Qiushi เรียกร้องอย่างชัดเจนให้ผู้กำหนดนโยบายลดระยะเวลาการปรับตัวให้สั้นที่สุดเท่าที่จะทำได้ อีกทั้งยังปฏิเสธแนวคิดที่ว่าอสังหาริมทรัพย์หมดความสำคัญทางเศรษฐกิจแล้ว โดยเตือนว่าภาคธุรกิจนี้ยังคงมีความสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวม และทางการต้องเตรียมรับมือกับการล้มละลายที่อาจเกิดขึ้นในหมู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้สินสูงและยังคงดิ้นรนกับภาระหนี้ การเปลี่ยนแปลงด้านถ้อยคำนี้บ่งชี้ว่าปักกิ่งตระหนักดีว่าไม่อาจปล่อยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ถดถอยต่อไปอย่างไม่มีกำหนด โดยเฉพาะในเวลาที่การเติบโตซึ่งขับเคลื่อนด้วยการส่งออกเผชิญความตึงเครียดทางการค้าที่เพิ่มขึ้น และรัฐบาลพยายามเปลี่ยนผ่านไปสู่การเติบโตที่ขับเคลื่อนด้วยการบริโภค

โครงการท้องถิ่นรูปแบบใหม่หนุนการเติบโตในเมืองระดับสอง

แม้เมืองระดับหนึ่งจะครองพื้นที่ข่าว แต่ตลาดระดับสองกำลังนำแนวทางเชิงนโยบายสร้างสรรค์มาใช้เพื่อกระตุ้นอุปสงค์และจัดการปริมาณบ้านคงค้าง ซึ่งเป็นปัญหาที่ถ่วงตลาดมาหลายปี ในหนิงโป เมืองท่าสำคัญในมณฑลเจ้อเจียงที่มีประชากรมากกว่าแปดล้านคน ยอดขายบ้านมือสองทะลุ 5,400 ยูนิต ณ วันที่ 26 มีนาคม โดยปริมาณธุรกรรมรายวันในวันทำงานสูงกว่า 300 รายการอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่กลางเดือนมีนาคม ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้น 132 เปอร์เซ็นต์จากยอดรวมเดือนกุมภาพันธ์ และทำให้เมืองมีแนวโน้มทะลุเกณฑ์ 6,000 ยูนิตในเดือนนี้ สูงกว่าระดับ 5,000 ยูนิตที่ตัวแทนท้องถิ่นมองว่าเป็นเกณฑ์สำคัญต่อสุขภาพและสภาพคล่องของตลาด

ปัจจัยกระตุ้นคือโครงการ “เก่าแลกใหม่” รูปแบบใหม่ของหนิงโป ซึ่งเปิดดำเนินการระยะที่สามเมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ หลังจากดำเนินการสองระยะแรกในช่วงครึ่งหลังของปีที่แล้ว ภายใต้โครงการนี้ รัฐบาลเมืองจะซื้อบ้านมือสองที่สร้างก่อนปี 2010 ในราคาที่กำหนดจากค่าเฉลี่ยของการประเมินโดยสถาบันอิสระภายนอกสามแห่ง ช่วยให้เจ้าของบ้านมีสภาพคล่องในทันทีและปรับปรุงที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้นโดยไม่ต้องรอผู้ซื้อแต่ละราย ผู้เข้าร่วมจะได้รับคูปองสำหรับซื้อบ้านทดแทน มูลค่าเท่ากับ 5 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินทรัพย์สิน ซึ่งนำไปใช้ซื้อบ้านใหม่ได้ เท่ากับเป็นเงินอุดหนุนสำหรับการปรับปรุงที่อยู่อาศัย เว็บไซต์โครงการมีผู้เข้าชมสะสมมากกว่า 170,000 ครั้ง และได้รับคำขอแลกเปลี่ยนบ้านเก่า 7,801 รายการ ณ วันที่ 23 มีนาคม ส่งผลให้มีการซื้อบ้านที่มีคุณภาพดีขึ้น 1,687 ยูนิต รัฐบาลมีแผนปรับปรุงบ้านที่รับซื้อมาเพื่อใช้เป็นบ้านเช่าสาธารณะหรือที่พักชั่วคราวสำหรับผู้พลัดถิ่นและคนทำงานรุ่นใหม่ จัดการทั้งปัญหาบ้านคงค้างและความต้องการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ไปพร้อมกัน พร้อมอัดฉีดสภาพคล่องเข้าสู่กระบวนการปรับปรุงที่อยู่อาศัย

ตลาดฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: บ้านหรูคึกคัก ขณะที่ตลาดราคาจับต้องได้ยังซบเซา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ฟื้นตัวเท่าเทียมกันในทุกกลุ่ม จนเกิดภาพตลาดที่แบ่งเป็นสองขั้ว โดยผู้มีฐานะร่ำรวยได้ประโยชน์ ขณะที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกและตลาดที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ยังคงเผชิญความยากลำบาก นักวิเคราะห์อธิบายการฟื้นตัวในปัจจุบันว่าเป็นการฟื้นตัวแบบมีโครงสร้าง โดยโครงการหรูมีผลประกอบการดีกว่าโครงการที่มุ่งเป้าผู้ซื้อซึ่งคำนึงถึงงบประมาณอย่างมาก ในเขตใหม่ผู่ตงของเซี่ยงไฮ้ โครงการ Expo Tianyue ของ Poly Development and Holdings Group ปิดยอดขายได้มากกว่า 290 ล้านหยวน (40 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ในสัปดาห์แรกของเดือนมีนาคม โดยพนักงานขายรายงานว่า โดยพื้นฐานแล้วขายอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ที่มีราคาประมาณ 50 ล้านหยวน (6.9 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ได้วันละหนึ่งยูนิต ให้แก่ผู้ซื้อที่มีทรัพย์สินเดิมจำนวนมาก

ในทางกลับกัน โครงการที่มุ่งตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐานและผู้ซื้อบ้านหลังแรกยังคงเผชิญอุปสงค์ที่อ่อนแอ ในเขตเป่าอันของเซินเจิ้น โครงการ Junyue Mingdu ยังคงจัดโปรโมชันลดราคาอย่างหนักในช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์ โดยลดราคาอพาร์ตเมนต์ขนาด 89 ตารางเมตรลง 800,000-1.1 ล้านหยวน (110,000-150,000 ดอลลาร์สหรัฐ) เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ บ้านใหม่ราคาจับต้องได้ที่มีอุปทานล้นตลาดในเขตชานเมืองเซินเจิ้นก่อนตรุษจีน ประกอบกับการแข่งขันอย่างรุนแรงจากตลาดบ้านมือสองที่ผู้ขายมีความยืดหยุ่นในการลดราคามากกว่า ทำให้ผู้พัฒนาโครงการลักษณะนี้ต้องลดราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย

ข้อมูลธุรกรรมทั่วเมืองต่าง ๆ แสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์การยกระดับที่อยู่อาศัยในเมืองหลักกำลังนำการฟื้นตัวของตลาด" จาง ป๋อ ประธานสถาบันวิจัย 58 Anjuke กล่าว "การฟื้นตัวแบบมีโครงสร้างนี้สะท้อนว่าอุปทานใหม่สอดคล้องกับอุปสงค์ที่แท้จริงมากขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อฐานะดีที่มีการเงินมั่นคงและมีอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วกลับเข้าสู่ตลาด ส่วนผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่อ่อนไหวต่อราคายังคงระมัดระวังเรื่องความมั่นคงในการทำงานและแนวโน้มรายได้ในอนาคต

วิกฤตหนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บดบังความหวัง

แม้ข้อมูลตลาดบ้านมือสองจะน่าพอใจ แต่ความเสี่ยงสำคัญในภาคผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ ซึ่งอาจบั่นทอนการฟื้นตัวที่เพิ่งเริ่มต้นและจำกัดความยั่งยืนของการปรับขึ้นในปัจจุบัน ความตึงเครียดทางการเงินยังเห็นได้ทั่วทั้งอุตสาหกรรม โดยยอดสินเชื่อคงค้างของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนลดลงในไตรมาสที่สามของปีที่แล้วเป็นครั้งแรกในรอบกว่าทศวรรษ บ่งชี้ว่าธนาคารกำลังลดการปล่อยสินเชื่อให้ภาคธุรกิจนี้ ในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา Vanke ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และได้รับความนับถือมากที่สุดของประเทศ อีกทั้งถูกมองว่าเป็นต้นแบบด้านวินัยทางการเงิน เกือบผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรในประเทศมูลค่า 2,000 ล้านหยวน (283 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) และสามารถขยายกำหนดชำระได้หลังเจรจายืดเยื้อ ซึ่งสะท้อนความยากลำบากของบริษัทในการชำระภาระผูกพันท่ามกลางตลาดสินเชื่อที่หยุดชะงัก

บ้านที่สร้างไม่เสร็จเป็นอีกปัจจัยที่บั่นทอนความเชื่อมั่นและจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขเชิงนโยบายเพื่อฟื้นความเชื่อมั่นอย่างเต็มที่ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนขายอพาร์ตเมนต์ก่อนก่อสร้างเสร็จมาเป็นเวลานานผ่านระบบขายก่อนสร้าง ทำให้ผู้ซื้อยังต้องผ่อนชำระสินเชื่อบ้านสำหรับที่อยู่อาศัยที่สร้างไม่เสร็จ เมื่อไม่มีเงินทุนจากยอดขายใหม่หรือสินเชื่อเพิ่มเติม ผู้พัฒนาจึงประสบปัญหาในการก่อสร้างให้เสร็จ ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อาจสนใจขาดความเชื่อมั่นและกลัวว่าซื้อยูนิตใหม่แล้วอาจไม่ได้รับมอบ มิเชล คว็อก หัวหน้าฝ่ายวิจัยอสังหาริมทรัพย์เอเชียและหุ้นฮ่องกงของ HSBC เขียนว่า จากบทความใน Qiushi คาดว่ารัฐบาลจะใช้มาตรการที่สร้างสรรค์และเจาะจงเป้าหมายมากขึ้น นโยบายที่น่าจะส่งผลมากที่สุดคือมาตรการที่ช่วยลดภาระทางการเงินของผู้ซื้อบ้านอย่างมีนัยสำคัญ ในมุมมองของเรา การให้ความสำคัญกับการรับซื้อบ้านคงค้างส่วนเกินมากขึ้นจะเป็นขั้นตอนสำคัญในการแก้ปัญหาคอขวด แลร์รี หู หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนของ Macquarie คาดการณ์ว่าการก่อสร้างบ้านที่แล้วเสร็จจะลดลง 12 เปอร์เซ็นต์ในปีนี้ หลังจากลดลง 17 เปอร์เซ็นต์เมื่อปีที่แล้ว สะท้อนว่าฝั่งอุปทานยังเปราะบาง แม้อุปสงค์เริ่มมีสัญญาณทรงตัว

ประเด็นสำคัญ

• ยอดขายบ้านมือสองในเซี่ยงไฮ้แตะราว 22,000 ยูนิตใน 23 วันแรกของเดือนมีนาคม เพิ่มขึ้น 170 เปอร์เซ็นต์จากเดือนกุมภาพันธ์ โดยคาดว่ายอดธุรกรรมทั้งเดือนจะเกิน 30,000 ยูนิตเป็นครั้งแรกในรอบสามปี
• ข้อมูลจาก 26 เมืองใหญ่ที่ Huatai Securities ติดตามแสดงให้เห็นว่าธุรกรรมบ้านมือสองเพิ่มขึ้น 22 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบรายปีหลังวันหยุดตรุษจีน ขณะที่เมืองระดับหนึ่งเพิ่มขึ้นรวม 20 เปอร์เซ็นต์
• วารสาร Qiushi ของพรรคคอมมิวนิสต์เผยแพร่บทความเดือนมกราคมที่หาได้ยาก เรียกร้องให้ใช้มาตรการที่มีประสิทธิภาพและแม่นยำยิ่งขึ้นเพื่อรักษาเสถียรภาพตลาด ปฏิเสธมุมมองที่ว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจอีกต่อไป และเรียกร้องให้ผู้นำลดระยะเวลาการปรับตัว
• โครงการ “เก่าแลกใหม่” รูปแบบใหม่ของหนิงโป ซึ่งรับซื้อบ้านที่สร้างก่อนปี 2010 เพื่อช่วยให้ประชาชนยกระดับที่อยู่อาศัย กระตุ้นยอดขายบ้านมือสองในเดือนมีนาคมได้มากกว่า 5,400 ยูนิต และได้รับคำขอแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เกือบ 8,000 รายการ
• การฟื้นตัวมีลักษณะแบ่งเป็นสองขั้ว โดยบ้านหรูขายได้อย่างรวดเร็ว ขณะที่โครงการบ้านใหม่ราคาจับต้องได้ยังต้องลดราคาอย่างหนักเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ สะท้อนความเชื่อมั่นทางการเงินที่แตกต่างกันในกลุ่มผู้มีรายได้ต่างระดับ
• หนี้ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นจุดเปราะบางสำคัญ โดยผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง Vanke ประสบปัญหาในการชำระภาระผูกพัน ยอดสินเชื่อคงค้างของอุตสาหกรรมลดลงเป็นครั้งแรกในรอบกว่าทศวรรษ และมีบ้านหลายล้านหลังทั่วประเทศที่ยังสร้างไม่เสร็จ