พลาซา สิงคปุระเผยแผนพลิกโฉมมูลค่า 160 ล้านดอลลาร์: สวนลอยฟ้าและสวนในร่มนิยามประสบการณ์ช้อปปิ้งบนถนนออร์ชาร์ดใหม่

การลงทุนครั้งใหญ่ในภูมิทัศน์ค้าปลีกของสิงคโปร์

CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) ประกาศแผนปรับโฉม Plaza Singapura และ The Atrium@Orchard ครั้งใหญ่ มูลค่า 160 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ นับเป็นหนึ่งในการปรับปรุงพื้นที่ค้าปลีกครั้งสำคัญที่สุดของสิงคโปร์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการนี้เปิดเผยในรายงานผลประกอบการไตรมาสแรกของทรัสต์เมื่อวันที่ 24 เมษายน โดยจะดำเนินการเป็นระยะตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2026 ถึงไตรมาส 4 ปี 2028 เพื่อให้แหล่งช้อปปิ้งยอดนิยมย่าน Dhoby Ghaut ยังคงเปิดให้บริการตลอดช่วงก่อสร้าง

โครงการทะเยอทะยานนี้เกิดขึ้นในสัปดาห์สำคัญของ CICT ซึ่งประกาศซื้อกิจการศูนย์การค้า Paragon มูลค่า 3.9 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และขายกิจการ Asia Square Tower 2 มูลค่า 2.48 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ด้วย การดำเนินการทั้งสองสะท้อนกลยุทธ์หันมาให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ค้าปลีกในย่านถนนออร์ชาร์ด ซึ่งเป็นทำเลสำคัญของสิงคโปร์มากขึ้นเป็นสองเท่า โดย CICT มีสินทรัพย์อยู่แล้วหลายแห่ง ทั้ง ION Orchard, Raffles City Singapore และ Funan ทรัสต์รายงานผลประกอบการไตรมาสแรกที่แข็งแกร่งสำหรับงวดสิ้นสุดวันที่ 31 มีนาคม โดยรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 7.9% เมื่อเทียบรายปี อยู่ที่ 314.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และรายได้รวมเพิ่มขึ้น 8% อยู่ที่ 426.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกทั่วพอร์ตโฟลิโออยู่ในระดับแข็งแกร่งที่ 97.8% ขณะที่พอร์ตโฟลิโอค้าปลีกมีค่าเช่าต่อสัญญาใหม่สูงกว่าสัญญาเดิม 4.4% ในไตรมาสดังกล่าว ซึ่งสนับสนุนการตัดสินใจเดินหน้าใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ครั้งนี้

การปรับปรุงมีเป้าหมายยกระดับโครงสร้างพื้นฐานให้ทันสมัย พร้อมนำเสนอสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการเรียกว่า การเชื่อมโยงธรรมชาติกับพื้นที่ค้าปลีกอย่างไร้รอยต่อ โครงการสอดรับกับแผนของ Urban Redevelopment Authority ที่จะปรับถนนออร์ชาร์ดช่วงหน้าศูนย์การค้าให้เป็นพื้นที่สำหรับคนเดินเท้า และขยายสวน Istana Park ที่อยู่ติดกัน โดยมุ่งต่อยอดประสบการณ์พื้นที่สีเขียวกลางแจ้งให้เข้ามาสู่พื้นที่ภายในศูนย์การค้า คาดว่าโครงการจะให้ผลตอบแทนจากการลงทุน 6-7% สะท้อนความเชื่อมั่นว่าสินทรัพย์จะสร้างรายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเมื่อแล้วเสร็จ พร้อมรักษาความสามารถในการแข่งขันในภูมิทัศน์ค้าปลีกที่เปลี่ยนแปลงไป แนวทางนี้ยังช่วยลดผลกระทบต่อสัญญาเช่าใหม่และสัญญาต่ออายุรวม 121,300 ตารางฟุตที่ลงนามไปแล้วเฉพาะในไตรมาสแรก

จากสะพานลอยสู่สวนลอยฟ้า

องค์ประกอบที่โดดเด่นสะดุดตาที่สุดของการออกแบบใหม่คือการเปลี่ยนสะพานลอยเดิมให้เป็นสวนลอยฟ้า ทางเดินยกระดับเหล่านี้ซึ่งปัจจุบันเชื่อมพื้นที่ต่างระดับของ Plaza Singapura และ The Atrium@Orchard จะได้รับการออกแบบใหม่ให้เป็นจุดหมายที่จัดภูมิทัศน์ด้วยต้นไม้เขียวขจีและแนวคิดร้านอาหารใหม่ แทนที่จะเป็นเพียงทางเดินเชื่อมต่อ พื้นที่เหล่านี้จะกลายเป็นจุดที่ผู้มาเยือนสามารถพักผ่อน รับประทานอาหาร และชมทิวทัศน์โดยรอบได้

บริเวณระดับถนน ทางเข้าออกของศูนย์การค้าฝั่งถนนออร์ชาร์ดจะได้รับการปรับโฉมครั้งใหญ่ แผนงานประกอบด้วยคาเฟ่ที่เปิดให้บริการตลอดวันท่ามกลางพื้นที่สีเขียวร่มรื่น สร้างพื้นที่เชื่อมต่ออันน่าดึงดูดระหว่างถนนที่พลุกพล่านกับพื้นที่ค้าปลีกภายใน ขณะเดียวกัน จุดรับส่งผู้โดยสารใต้หลังคาบนถนน Handy Road จะได้รับการปรับปรุงด้วยฟาซาดร่วมสมัยที่ออกแบบให้กลมกลืนกับสถาปัตยกรรมของย่านซึ่งกำลังเปลี่ยนแปลงไป

ภายในศูนย์การค้า การปรับปรุงจะสร้างสภาพแวดล้อมที่กระตุ้นประสาทสัมผัสหลายด้าน ผ่านแนวคิดร้านค้าปลีกเชิงประสบการณ์และร้านอาหารในธีมต่าง ๆ ส่วนทางเชื่อมชั้นใต้ดินไปยังสถานีรถไฟฟ้า MRT Dhoby Ghaut จะได้รับการปรับปรุงครั้งสำคัญ ทั้งการออกแบบซุ้มร้านค้าใหม่ การปรับผังทางสัญจร และการยกระดับวัสดุปูพื้นและเพดาน เพื่อให้การเดินทางประจำวันของพนักงานออฟฟิศและนักศึกษาหลายพันคนสะดวกสบายขึ้น พื้นที่เดิมจะได้รับการออกแบบใหม่เพื่อรองรับแนวคิดความบันเทิงแบบเต็มอิ่มที่ก้าวข้ามการช้อปปิ้งแบบดั้งเดิม

ผสานธรรมชาติเข้ากับพื้นที่ค้าปลีก

การปรับโฉม Plaza Singapura ไม่ได้มุ่งเพียงความสวยงาม แต่ยังเป็นการสะท้อนเป้าหมายการวางผังเมืองในภาพรวมของสิงคโปร์ให้เป็นรูปธรรม แผนแม่บทของ Urban Redevelopment Authority สำหรับถนนออร์ชาร์ดครอบคลุมการปรับบางช่วงของย่านช้อปปิ้งชื่อดังให้เป็นพื้นที่สำหรับคนเดินเท้า และการขยาย Istana Park ซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวติดกับ Istana อันเป็นที่พำนักและสำนักงานอย่างเป็นทางการของประธานาธิบดีสิงคโปร์

การนำองค์ประกอบของสวนเข้ามาไว้ในอาคารมีเป้าหมายสร้างสิ่งที่นักวางผังเมืองเรียกว่า “พื้นที่ที่สาม” ซึ่งไม่ใช่ทั้งที่ทำงานหรือบ้าน แต่เป็นจุดนัดพบของชุมชน พื้นที่ที่ออกแบบใหม่จะต้องรองรับผู้ใช้งานหลากหลายกลุ่ม ตั้งแต่นักท่องเที่ยวที่สำรวจย่านช้อปปิ้งของสิงคโปร์ ไปจนถึงครอบครัวท้องถิ่นที่ต้องการหลบร้อนจากอากาศเขตร้อน การผสานองค์ประกอบการออกแบบที่ครอบคลุมผู้คนจากทุกกลุ่มเข้ากับพื้นที่สีเขียวอุดมสมบูรณ์ สะท้อนแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นในการออกแบบเมือง ซึ่งพื้นที่เชิงพาณิชย์นำองค์ประกอบที่เชื่อมโยงกับธรรมชาติ แสงธรรมชาติ และพืชพรรณมาใช้มากขึ้น เพื่อส่งเสริมสุขภาวะของผู้ซื้อสินค้าและสร้างความแตกต่างจากทางเลือกออนไลน์

การเชื่อมต่อกับ Istana Park มีความสำคัญเป็นพิเศษ เนื่องจากรัฐบาลมีแผนขยายสวนแห่งนี้ การขยายดังกล่าวเปิดโอกาสให้ Plaza Singapura ทำหน้าที่เป็นส่วนต่อขยายในร่มของพื้นที่สีเขียวกลางแจ้งตลอดทั้งปี ช่วยให้ผู้คนหลบฝนที่ตกบ่อยในสิงคโปร์ได้ พร้อมคงความเชื่อมโยงทางสายตาและบรรยากาศกับธรรมชาติ การปรับปรุงทางเข้าถนน Handy Road จะช่วยเสริมความสัมพันธ์ระหว่างสิ่งปลูกสร้างกับภูมิทัศน์โดยรอบให้แน่นแฟ้นยิ่งขึ้น

กลยุทธ์ทางการเงินและการวางตำแหน่งพอร์ตโฟลิโอ

เบื้องหลังวิสัยทัศน์ด้านสถาปัตยกรรมคือกลยุทธ์ทางการเงินที่ผ่านการคำนวณมาแล้ว CICT ตั้งเป้าผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับโครงการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์นี้ไว้ที่ประมาณ 6-7% ตัวเลขดังกล่าวหมายถึงรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเงินลงทุน ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องบริหารมูลค่าให้แก่ผู้ถือหน่วย

ช่วงเวลาดำเนินโครงการสอดคล้องกับผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอค้าปลีก CICT ค่าเช่าต่อสัญญาใหม่สูงกว่าสัญญาเดิม 4.4% ในไตรมาสแรก บ่งชี้ว่าการทำสัญญาเช่าใหม่เกิดขึ้นในอัตราที่สูงกว่าสัญญาก่อนหน้าอย่างมาก โดยมีปัจจัยหนุนจากจำนวนผู้เข้าศูนย์การค้าที่เพิ่มขึ้น การจัดโปรโมชันตามฤดูกาล และจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกตามสัญญาของพอร์ตโฟลิโออยู่ที่ 97.8% ณ วันที่ 31 มีนาคม แสดงให้เห็นถึงความต้องการพื้นที่ในอสังหาริมทรัพย์ของ CICT ที่แข็งแกร่ง

การลงทุนใน Plaza Singapura สอดรับกับการเข้าซื้อ Paragon เมื่อไม่นานมานี้ ซึ่งทำให้มีสินทรัพย์ระดับพรีเมียมอีกแห่งบนถนนออร์ชาร์ดเข้ามาในพอร์ตโฟลิโอ ปัจจุบันพอร์ตโฟลิโอนี้ประกอบด้วยแหล่งค้าปลีกที่โดดเด่นที่สุดหลายแห่งของสิงคโปร์ นอกจากนี้ ทรัสต์ยังดำเนินงานเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ที่ Lot One Shoppers Mall, Raffles City Tower และ Tampines Mall สะท้อนความมุ่งมั่นทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอในการรักษาความสามารถในการแข่งขัน โครงการที่ดำเนินควบคู่กันเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงแนวทางอย่างเป็นระบบในการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานค้าปลีกที่เก่าแก่ทั่วทั้งย่านช้อปปิ้งชานเมืองและใจกลางสิงคโปร์

กำหนดการก่อสร้างและการเข้าถึงของผู้มาเยือน

ต่างจากการปรับปรุงศูนย์การค้าขนาดใหญ่บางแห่งที่ต้องปิดให้บริการทั้งหมด CICT ยืนยันว่าจะเปิด Plaza Singapura และ The Atrium@Orchard ตลอดช่วงก่อสร้างสามปี แนวทางแบ่งดำเนินงานเป็นระยะช่วยให้ศูนย์การค้ารักษารายได้ไว้ได้ ขณะเดียวกันก็ยังเปิดให้ผู้เดินทางหลายพันคนที่สัญจรผ่านสถานีเปลี่ยนเส้นทาง MRT Dhoby Ghaut ทุกวัน ซึ่งให้บริการรถไฟฟ้าสาย North South, North East และ Circle เข้าใช้ได้

การตัดสินใจเปิดให้บริการต่อไปแตกต่างจากโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่อื่น ๆ ในสิงคโปร์ เช่น การพัฒนา HarbourFront Centre ใหม่ ซึ่งจะปิดทั้งหมดในช่วงครึ่งหลังของปี 2026 เพื่อปรับโฉมเป็นอาคารอเนกประสงค์สูง 33 ชั้น โดยใช้เวลาก่อสร้างห้าปี กลยุทธ์ของ Plaza Singapura คำนึงถึงบทบาทของศูนย์การค้าในฐานะจุดเปลี่ยนเส้นทางสำคัญและศูนย์กลางของชุมชน ส่วนแนวทางรื้อถอนและสร้างใหม่ครั้งใหญ่ของ HarbourFront Centre สะท้อนทำเลที่อยู่ใกล้ท่าเรือสำราญและ VivoCity

การก่อสร้างจะดำเนินเป็นขั้นตอนที่วางแผนอย่างรอบคอบ เพื่อให้ผู้ใช้บริการเข้าถึงร้านค้าและร้านอาหารที่จำเป็นได้อย่างต่อเนื่อง นักช้อปอาจพบการย้ายตำแหน่งร้านค้าเป็นระยะและการปิดพื้นที่บางส่วนชั่วคราว แต่ยังสามารถใช้บริการส่วนหลักของศูนย์การค้าได้ตลอดช่วงปี 2026-2028 การปรับปรุงชั้นใต้ดินที่เชื่อมกับสถานี MRT มีแนวโน้มว่าจะดำเนินการในช่วงนอกเวลาเร่งด่วน เพื่อลดผลกระทบต่อการเดินทางในชั่วโมงเร่งด่วน

การเปลี่ยนแปลงการแข่งขันบนถนนออร์ชาร์ด

การปรับโฉม Plaza Singapura เกิดขึ้นท่ามกลางความเคลื่อนไหวครั้งใหญ่เป็นประวัติการณ์ในย่านค้าปลีกและความบันเทิงของสิงคโปร์ ไม่ไกลจากศูนย์การค้า Live Nation กำลังเตรียมเปิดสถานที่จัดแสดงดนตรีบนถนน Grange Road ในปี 2026 รองรับผู้ชม 3,000 คน พร้อมเทคโนโลยีล้ำสมัยและเวทีหลายแห่ง ซึ่งออกแบบมาเพื่อดึงดูดศิลปินทัวร์ระดับนานาชาติและสนับสนุนศิลปินท้องถิ่น สถานที่แห่งนี้จะมีพื้นที่คาเฟ่และบาร์ที่ปรับใช้เป็นพื้นที่จัดงานได้ด้วย สร้างจุดหมายด้านความบันเทิงแห่งใหม่ใกล้สถานี MRT Somerset

ขณะเดียวกัน ที่ดินเดิมของโรงเรียน Singapore Chinese Girls' School เลขที่ 37 Emerald Hill มีกำหนดพัฒนาเป็นโครงการอเนกประสงค์ที่ประกอบด้วยโรงแรมบูติกและแนวคิดไลฟ์สไตล์ การพัฒนาเหล่านี้ประกอบกับความเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องในย่าน Somerset ใกล้เคียง บ่งชี้ว่าถนนออร์ชาร์ดกำลังเปลี่ยนจากจุดหมายด้านค้าปลีกเพียงอย่างเดียวไปสู่ย่านความบันเทิงและไลฟ์สไตล์แบบผสมผสาน ที่การช้อปปิ้งอยู่ร่วมกับดนตรี ร้านอาหาร และธุรกิจบริการด้านการท่องเที่ยว

ผู้ประกอบการค้าปลีกรายอื่นก็ทุ่มลงทุนในสินทรัพย์ของตนเช่นกัน City Square Mall ใกล้ Farrer Park เพิ่งเสร็จสิ้นการปรับปรุงมูลค่า 50 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งใช้เวลาสองปี โดยเพิ่มพื้นที่ใช้สอยและนำร้านค้าใหม่เข้ามากว่า 30 แห่ง รวมถึงร้านอาหารฮอว์กเกอร์ที่ได้รับการยอมรับจากมิชลินและสนามเด็กเล่นเชิงประสบการณ์ การลงทุนที่เกิดขึ้นพร้อมกันในย่านต่าง ๆ ของสิงคโปร์แสดงให้เห็นว่าอุตสาหกรรมตระหนักทั่วถึงว่า ร้านค้าปลีกแบบมีหน้าร้านต้องพัฒนาประสบการณ์ที่อีคอมเมิร์ซมอบให้ไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่สีเขียว ความบันเทิง หรือแนวคิดร้านอาหารที่มีเอกลักษณ์

ประเด็นสำคัญ

• CapitaLand Integrated Commercial Trust จะลงทุน 160 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์เพื่อปรับโฉม Plaza Singapura และ The Atrium@Orchard ระหว่างไตรมาส 3 ปี 2026 ถึงไตรมาส 4 ปี 2028
• โครงการจะเปลี่ยนสะพานลอยให้เป็นสวนลอยฟ้าที่มีร้านอาหาร พร้อมสร้างประสบการณ์สวนในร่มเชื่อมกับ Istana Park ที่ขยายพื้นที่
• ศูนย์การค้าจะเปิดให้บริการตลอดช่วงก่อสร้างสามปีที่แบ่งดำเนินงานเป็นระยะ พร้อมปรับปรุงทางเชื่อมไปยังสถานี MRT Dhoby Ghaut และปรับฟาซาดให้มีรูปแบบร่วมสมัย
• CICT ตั้งเป้าผลตอบแทนจากการลงทุน 6-7% พร้อมเสริมความแข็งแกร่งให้พอร์ตโฟลิโอบนถนนออร์ชาร์ด ควบคู่กับการเข้าซื้อ Paragon มูลค่า 3.9 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์เมื่อไม่นานมานี้
• โครงการสอดคล้องกับแผนของ URA ที่จะปรับถนนออร์ชาร์ดให้เป็นพื้นที่สำหรับคนเดินเท้า และเสริมกับการพัฒนาอื่น ๆ ในย่านนี้ เช่น สถานที่จัดแสดงดนตรีแห่งใหม่ของ Live Nation และโครงการพัฒนา Emerald Hill ใหม่