การล่มสลายของเอเวอร์แกรนด์: ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์จีนพังทลายได้อย่างไร และมีความหมายอย่างไรต่อเศรษฐกิจใหญ่อันดับสองของโลก

การล่มสลายของเอเวอร์แกรนด์: จุดจบเชิงสัญลักษณ์ของยุคเฟื่องฟูอสังหาริมทรัพย์จีน

ในวันจันทร์ หุ้นของไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดและมีความทะเยอทะยานมากที่สุดของประเทศ จะถูกเพิกถอนออกจากตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง นี่เป็นบทสุดท้ายอันพลิกผันของเรื่องราวบริษัทที่เคยมีมูลค่าสูงกว่า 5 หมื่นล้านดอลลาร์ในช่วงรุ่งเรือง และเป็นสัญลักษณ์ของการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างก้าวกระโดดของจีน บัดนี้ การล่มสลายของเอเวอร์แกรนด์กลายเป็นอุทาหรณ์ สั่นคลอนรากฐานตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนและส่งแรงกระเพื่อมไปทั่วเศรษฐกิจโลก

การดิ่งลงอย่างน่าตกตะลึงของเอเวอร์แกรนด์ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องราวของการบริหารงานผิดพลาดและหนี้สินล้นพ้นตัวเท่านั้น แต่ยังเป็นภาพสะท้อนจุดเปราะบางของรูปแบบเศรษฐกิจจีน ความเสี่ยงจากการเก็งกำไรที่ไร้การควบคุม และความท้าทายที่ประเทศซึ่งกำลังเปลี่ยนผ่านจากการเติบโตอย่างรวดเร็วไปสู่อนาคตที่ยั่งยืนต้องเผชิญ

เอเวอร์แกรนด์เติบโตจนยิ่งใหญ่และเปราะบางได้อย่างไร?

เอเวอร์แกรนด์ก่อตั้งขึ้นในปี 1996 โดยฮุย กา หยาน อดีตคนงานโรงงานเหล็กจากชนบทในมณฑลเหอหนาน บริษัทเติบโตไปพร้อมกับกระแสการขยายตัวของเมืองและการแปรรูปที่อยู่อาศัยให้เป็นของเอกชนในจีน รูปแบบธุรกิจของบริษัทเรียบง่ายแต่เสี่ยงสูง นั่นคือกู้เงินจำนวนมากเพื่อซื้อที่ดิน ขายห้องชุดล่วงหน้าก่อนก่อสร้างเสร็จ แล้วนำเงินที่ได้ไปชำระหนี้และลงทุนในโครงการใหม่ เมื่อราคาบ้านพุ่งสูง แนวทางนี้ทำให้ฮุยกลายเป็นบุคคลที่ร่ำรวยที่สุดในเอเชียในปี 2017 และทำให้เอเวอร์แกรนด์เป็นชื่อที่คนทั่วจีนรู้จัก

ในช่วงปลายทศวรรษ 2010 เอเวอร์แกรนด์มีโครงการมากกว่า 1,300 แห่งในกว่า 280 เมือง ขยายธุรกิจไปสู่รถยนต์ไฟฟ้า การดูแลสุขภาพ การท่องเที่ยว และยังเป็นเจ้าของทีมฟุตบอลที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดของจีนอย่างกว่างโจว เอฟซี แต่ภายใต้ภาพลักษณ์นั้น บริษัทมีหนี้สินสูงเกินกำลังอย่างอันตราย โดยมีหนี้มากกว่า 3 แสนล้านดอลลาร์ ทำให้เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลก

การขยายตัวอย่างรวดเร็วของเอเวอร์แกรนด์ได้รับแรงหนุนจากสินเชื่อที่เข้าถึงง่ายและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ขับเคลื่อนด้วยการเก็งกำไร ซึ่งผู้คนมักซื้อบ้านเพื่อการลงทุนและคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้น มากกว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัย บริษัทยังใช้แนวปฏิบัติเสี่ยงสูง เช่น สนับสนุนให้พนักงานซื้อผลิตภัณฑ์บริหารความมั่งคั่งของบริษัทเอง และใช้เครื่องมือทางการเงินที่ซับซ้อนเพื่อปกปิดภาระหนี้สินที่แท้จริง มีรายงานว่าในปี 2016 พนักงานบางส่วนถูกขอให้ใช้เงินเดือนมากถึงครึ่งหนึ่งซื้อผลิตภัณฑ์เหล่านี้ ซึ่งช่วยเพิ่มภาพลวงตาว่าบริษัททำกำไรได้ดี

จุดเปลี่ยน: ปักกิ่งกวาดล้างหนี้สิน

ในปี 2020 หน่วยงานกำกับดูแลของจีนซึ่งกังวลกับหนี้สินที่พอกพูนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้ออกนโยบาย “เส้นแดงสามข้อ” เพื่อกำหนดเพดานหนี้ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กู้ได้อย่างเข้มงวด สำหรับเอเวอร์แกรนด์ ซึ่งต้องพึ่งพาการกู้ยืมใหม่อย่างต่อเนื่อง นโยบายนี้เปรียบเสมือนสัญญาณมรณะ บริษัทเริ่มลดราคาขายอสังหาริมทรัพย์อย่างหนักเพื่อระดมเงินสด แต่ก็ยังไม่เพียงพอ เมื่อถึงปลายปี 2021 เอเวอร์แกรนด์ผิดนัดชำระหนี้ในต่างประเทศบางส่วน และราคาหุ้นร่วงลงกว่า 99%

การต่อสู้ทางกฎหมายตามมา ก่อนที่ศาลฮ่องกงจะมีคำสั่งให้เอเวอร์แกรนด์ชำระบัญชีในเดือนมกราคม 2024 ฮุย กา หยาน ผู้ก่อตั้งบริษัท ถูกปรับ 6.5 ล้านดอลลาร์และห้ามเข้าสู่ตลาดทุนจีนตลอดชีวิต หลังมีการเปิดเผยว่าเอเวอร์แกรนด์แจ้งรายได้สูงเกินจริงถึง 7.8 หมื่นล้านดอลลาร์ ขณะนี้ผู้ชำระบัญชีกำลังพยายามเรียกคืนทรัพย์สินเท่าที่ทำได้เพื่อนำมาชำระคืนเจ้าหนี้ แต่เนื่องจากทรัพย์สินส่วนใหญ่ของเอเวอร์แกรนด์อยู่ในจีนแผ่นดินใหญ่ ซึ่งอยู่นอกเขตอำนาจศาลฮ่องกง นักลงทุนต่างชาติจึงมีแนวโน้มได้รับเงินคืนไม่มากนัก

เหตุใดการล่มสลายของเอเวอร์แกรนด์จึงสำคัญต่อจีนและโลก

การพังทลายของเอเวอร์แกรนด์ไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นโดดเดี่ยว แต่เป็นอาการที่เห็นได้ชัดที่สุดของวิกฤตวงกว้างในภาคอสังหาริมทรัพย์จีน ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศมานานหลายทศวรรษ อสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องคิดเป็นเกือบ 30% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของจีน ขณะที่รัฐบาลท้องถิ่นพึ่งพาการขายที่ดินให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นแหล่งรายได้หลักมาอย่างยาวนาน

การล่มสลายครั้งนี้ก่อให้เกิดผลกระทบต่อเนื่อง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อื่น ๆ เช่น คันทรี การ์เดน และไชน่า เซาท์ ซิตี้ โฮลดิงส์ กำลังเผชิญวิกฤตหนี้ของตนเอง ตัวอย่างเช่น คันทรี การ์เดน มีโครงการมากกว่า 3,000 แห่งและมีหนี้สิน 2 แสนล้านดอลลาร์ โดยปัญหาของบริษัทอาจมีขนาดใหญ่กว่าเอเวอร์แกรนด์เสียอีก ความยากลำบากของภาคธุรกิจนี้นำไปสู่การเลิกจ้างครั้งใหญ่ การลดค่าจ้าง และโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างไม่เสร็จ ทำให้ผู้ซื้อบ้านชาวจีนหลายล้านคนตกอยู่ในภาวะไม่รู้ชะตากรรม

ผลกระทบต่อครัวเรือนจีนและเศรษฐกิจ

สำหรับครอบครัวชาวจีนทั่วไป วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ส่งผลกระทบโดยตรงอย่างยิ่ง ความมั่งคั่งของครัวเรือนจีนเกือบสามในสี่ผูกอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อราคาบ้านลดลงอย่างน้อย 30% ในหลายเมือง ครอบครัวต่าง ๆ เห็นเงินออมของตนลดหายไป ทำให้มีแนวโน้มใช้จ่ายหรือลงทุนน้อยลง ปัจจัยนี้มีส่วนทำให้อุปสงค์ของผู้บริโภคอ่อนแอ ซึ่งเป็นหนึ่งในแรงฉุดหลักต่อการฟื้นตัวของจีนหลังการระบาดใหญ่

ขณะเดียวกัน รัฐบาลท้องถิ่นกำลังรับมือกับรายได้จากการขายที่ดินที่ลดลง ทำให้ต้องลดการใช้จ่ายหรือก่อหนี้เพิ่ม ภาวะซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังส่งผลกระทบต่อซัพพลายเออร์ บริษัทก่อสร้าง และสถาบันการเงินที่เชื่อมโยงกับภาคธุรกิจนี้ จนเกิดความกังวลต่อเสถียรภาพทางการเงินในวงกว้าง

ผลกระทบทั่วโลก: จะเกิด “ช่วงเวลาเลห์แมน” หรือไม่?

นักวิเคราะห์บางรายเปรียบเทียบการล่มสลายของเอเวอร์แกรนด์กับการล้มละลายของเลห์แมน บราเธอร์สในปี 2008 ซึ่งจุดชนวนวิกฤตการเงินโลก อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เชื่อว่าความเสี่ยงที่วิกฤตจะลุกลามไปทั่วโลกนั้นมีจำกัด ระบบการเงินจีนพึ่งพาตราสารอนุพันธ์ที่ซับซ้อนน้อยกว่า และรัฐบาลยังควบคุมธนาคารกับกระแสเงินทุนอย่างเข้มงวด ถึงกระนั้น วิกฤตครั้งนี้ก็สั่นคลอนความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อจีน ส่งผลให้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศลดลง และทำให้เกิดคำถามเกี่ยวกับแนวโน้มการเติบโตระยะยาวของประเทศ

ในระดับนานาชาติ การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนอาจส่งผลกระทบต่อประเทศผู้ส่งออกสินค้าโภคภัณฑ์อย่างออสเตรเลีย ซึ่งพึ่งพาความต้องการแร่เหล็กและทรัพยากรอื่น ๆ จากจีนอย่างมาก เศรษฐกิจจีนที่อ่อนแอลงอาจทำให้การเติบโตทั่วโลกลดลงและความตึงเครียดทางการค้าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะหากจีนพยายามส่งออกเพื่อแก้ปัญหาด้วยการระบายสินค้าราคาถูกเข้าสู่ตลาด

ปักกิ่งกำลังรับมืออย่างไร?

จนถึงขณะนี้ รัฐบาลจีนหลีกเลี่ยงการอุ้มเอเวอร์แกรนด์หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อื่น ๆ โดยตรง เพราะกังวลว่าจะยิ่งส่งเสริมพฤติกรรมเสี่ยงในอุตสาหกรรมที่มีหนี้สินสูงอยู่แล้ว แทนที่จะทำเช่นนั้น ปักกิ่งมุ่งใช้มาตรการเฉพาะจุดเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์และพยุงเศรษฐกิจโดยรวม ซึ่งรวมถึง:

• ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยและผ่อนคลายข้อจำกัดในการซื้อบ้าน
• จัดสรรเงินทุนสำหรับที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาและโครงการที่ก่อสร้างไม่เสร็จ
• สนับสนุนให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อแก่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานะการเงินมั่นคง
• กระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภคผ่านมาตรการจูงใจให้ซื้อรถยนต์ไฟฟ้าและสินค้าในครัวเรือน

แม้จะมีความพยายามเหล่านี้ การเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนก็ชะลอลงมาอยู่ที่ราว 5% ซึ่งยังถือว่าแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับมาตรฐานโลก แต่ห่างไกลจากอัตราเติบโตเลขสองหลักในอดีต รัฐบาลกำลังปรับลำดับความสำคัญจากอสังหาริมทรัพย์ไปสู่อุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง เช่น พลังงานหมุนเวียน รถยนต์ไฟฟ้า และหุ่นยนต์ ขณะที่ประธานาธิบดีสี จิ้นผิง พยายามนำพาประเทศเข้าสู่ยุคใหม่ของการพัฒนา

ความท้าทายข้างหน้า: ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวได้หรือไม่?

นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่เห็นตรงกันว่าวิกฤตอสังหาริมทรัพย์จีนยังห่างไกลจากจุดสิ้นสุด โกลด์แมน แซคส์เตือนในเดือนมิถุนายนว่า ราคาบ้านอาจลดลงต่อเนื่องอย่างน้อยจนถึงปี 2027 และผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าอาจต้องใช้เวลาอีกสองปีกว่าอุปสงค์จะไล่ทันอุปทาน การที่รัฐบาลไม่เต็มใจอุ้มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังล้มเหลว หมายความว่าบริษัทอีกหลายแห่งมีแนวโน้มจะล่มสลาย และเมื่อการฟื้นตัวมาถึง ก็จะเป็นไปอย่างช้า ๆ และไม่สม่ำเสมอ

ขณะเดียวกัน การชำระบัญชีเอเวอร์แกรนด์ที่ยืดเยื้อคาดว่าจะซับซ้อนและเต็มไปด้วยข้อขัดแย้ง เนื่องจากทรัพย์สินกว่า 90% ของบริษัทอยู่ในจีนแผ่นดินใหญ่ เจ้าหนี้ต่างชาติจึงต้องเผชิญภารกิจยากลำบากในการเรียกคืนเงินลงทุน ผลลัพธ์จะได้รับการจับตาอย่างใกล้ชิดจากนักลงทุนระหว่างประเทศ ซึ่งระแวดระวังความเสี่ยงในการทำธุรกิจในจีนอยู่แล้ว

มรดกของเอเวอร์แกรนด์: บทเรียนสำหรับจีนและทั่วโลก

การรุ่งเรืองและการล่มสลายของเอเวอร์แกรนด์สะท้อนทั้งจุดแข็งและจุดอ่อนของรูปแบบเศรษฐกิจจีน ความสำเร็จของบริษัทเกิดขึ้นจากการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว สินเชื่อที่เข้าถึงง่าย และการลงทุนเก็งกำไร ซึ่งเป็นปัจจัยที่ขับเคลื่อนการเติบโตมานานหลายทศวรรษ แต่ขณะเดียวกันก็สร้างความไม่สมดุลที่อันตราย การล่มสลายของบริษัทเผยให้เห็นข้อจำกัดของการขยายธุรกิจที่ขับเคลื่อนด้วยหนี้ และความจำเป็นในการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืนและโปร่งใสมากขึ้น

สำหรับจีน วิกฤตครั้งนี้เป็นสัญญาณเตือน รัฐบาลต้องสร้างสมดุลระหว่างการป้องกันความไม่สงบทางสังคม โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่จ่ายเงินไปแล้วแต่ยังไม่ได้รับห้องชุดที่สร้างเสร็จ กับความจำเป็นในการหลีกเลี่ยงปัญหาความเสี่ยงทางศีลธรรมและควบคุมการเสี่ยงเกินควร การเปลี่ยนผ่านไปสู่อุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงและการบริโภคภายในประเทศกำลังเกิดขึ้น แต่การเปลี่ยนผ่านนี้จะเต็มไปด้วยความท้าทายและความไม่แน่นอน

สรุป

• เอเวอร์แกรนด์ ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของจีน จะถูกเพิกถอนออกจากตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง หลังล่มสลายภายใต้หนี้สิน 3 แสนล้านดอลลาร์
• การล่มสลายของบริษัทจุดชนวนวิกฤตวงกว้างในภาคอสังหาริมทรัพย์จีน นำไปสู่การเลิกจ้าง โครงการที่สร้างไม่เสร็จ และราคาบ้านที่ลดลง
• ครอบครัวชาวจีนทั่วไปซึ่งมีความมั่งคั่งผูกอยู่กับอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่ เห็นเงินออมลดลง ส่งผลให้การใช้จ่ายของผู้บริโภคและการเติบโตทางเศรษฐกิจชะลอตัว
• รัฐบาลจีนหลีกเลี่ยงการอุ้มบริษัทโดยตรง แต่มุ่งใช้มาตรการเฉพาะจุดเพื่อรักษาเสถียรภาพตลาดและพยุงเศรษฐกิจ
• ความเสี่ยงที่วิกฤตจะลุกลามไปทั่วโลกมีจำกัด แต่วิกฤตนี้สั่นคลอนความเชื่อมั่นของนักลงทุน และอาจกระทบผู้ส่งออกสินค้าโภคภัณฑ์กับการเติบโตของเศรษฐกิจโลก
• คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนจะยังซบเซาต่อไปอีกหลายปี ขณะที่รัฐบาลหันไปให้ความสำคัญกับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงและการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้น
• การล่มสลายของเอเวอร์แกรนด์เป็นคำเตือนถึงอันตรายจากหนี้สินและการเก็งกำไรที่มากเกินไป ทั้งในจีนและทั่วโลก