เกาหลีใต้พิจารณาขึ้นภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ หลังตลาดที่อยู่อาศัยร้อนแรงขึ้น

เหตุใดประเด็นภาษีจึงกลับมาเป็นที่ถกเถียง

สัญญาณการเก็งกำไรกลับมาปรากฏในกรุงโซล โดยราคาปรับสูงขึ้นและมีบ้านประกาศขายน้อย แม้มีการคุมเข้มกฎการปล่อยสินเชื่อและขยายพื้นที่ควบคุมการเก็งกำไร ประธานาธิบดีอี แจ-มยอง เรียกร้องให้เจ้าหน้าที่ใช้เครื่องมือทุกอย่างที่มีเพื่อสกัดอุปสงค์ที่ไม่ก่อประโยชน์ ก่อนการเลือกตั้งท้องถิ่นในเดือนมิถุนายน สัญญาณนี้สะท้อนแนวทางนโยบายที่อยู่อาศัยซึ่งเข้มงวดขึ้น หลังการคุมกฎระยะหนึ่งไม่อาจลดความต้องการในย่านที่อยู่อาศัยราคาแพงที่สุดของเมืองหลวงได้

ขณะนี้ผู้กำหนดนโยบายมองว่าปัญหาอยู่ที่ความไม่สมดุลของระบบภาษี ภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับประเทศพัฒนาแล้ว ขณะที่ภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ในกลุ่มสูงที่สุด โครงสร้างเช่นนี้ทำให้เจ้าของไม่อยากนำบ้านออกขาย ลดการหมุนเวียนในตลาด และกระจุกอุปสงค์ไว้ในย่านที่เป็นที่ต้องการ

เจ้าหน้าที่การคลังระบุว่าโครงสร้างปัจจุบันทำให้ตลาดหยุดชะงัก โดยเห็นว่าการถือครองบ้านมีต้นทุนต่ำ แต่การขายมีค่าใช้จ่ายสูง ส่งผลให้อุปทานติดค้าง โดยเฉพาะในย่านระดับบนของกรุงโซล นายหน้ารายงานว่ามีบ้านในตลาดน้อย ผู้ซื้อผิดหวัง และเกิดการเสนอราคาแข่งขันกันบ่อยครั้งเพื่อแย่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีจำกัด ฉากหลังทางสังคมของปัญหานี้เป็นเรื่องที่คุ้นเคยในเกาหลีใต้ นั่นคือประเทศที่มีความเป็นเมืองสูง ประชากรครึ่งหนึ่งพึ่งพาพื้นที่กรุงโซลในด้านงาน โรงเรียน และบริการต่าง ๆ ขณะที่การก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังตามอุปสงค์ไม่ทัน

ประเด็นนี้กลับมาถกเถียงอีกครั้งในช่วงเวลาที่ละเอียดอ่อน การจำกัดวงเงินจำนอง อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และการประกาศกำหนดเขตควบคุมระลอกใหม่ ล้วนมีเป้าหมายเพื่อชะลอตลาด แต่กิจกรรมที่ฟื้นตัวกลับบ่งชี้ว่าเครื่องมือด้านการเงินและผังเมืองเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอจะควบคุมอุปสงค์ หากแรงจูงใจในระบบภาษียังคงผลักให้เจ้าของถือครองและรอดูสถานการณ์ นี่จึงเป็นเหตุให้รัฐบาลกลับมาพิจารณาขึ้นภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่กับมาตรการเพิ่มอุปทานและการปรับภาษีธุรกรรมที่อาจเกิดขึ้น

เกาหลีใต้จัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์อย่างไรในปัจจุบัน

ภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลีใต้มีสองส่วน ได้แก่ ภาษีทรัพย์สินท้องถิ่นที่จ่ายให้เทศบาล และภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบครอบคลุมระดับประเทศซึ่งจัดเก็บจากทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง การทำความเข้าใจโครงสร้างและนิยามมีความสำคัญ เพราะเป็นตัวกำหนดว่าใครต้องจ่าย จ่ายจากฐานใด และในอัตราเท่าใด

ภาษีทรัพย์สินท้องถิ่น

ภาษีทรัพย์สินท้องถิ่นคิดจากมูลค่าประเมินของทางการเพียงบางส่วน โดยกรณีส่วนใหญ่ ฐานภาษีอยู่ที่ 60 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินที่ทางการกำหนด ไม่ใช่ราคาตลาด อัตราภาษีเป็นขั้นบันได โดยอยู่ที่ประมาณ 0.1-0.4 เปอร์เซ็นต์ และใช้อัตราสูงสุดกับอสังหาริมทรัพย์ในช่วงมูลค่าที่สูงกว่า เนื่องจากฐานภาษีเริ่มต้นต่ำกว่ามูลค่าประเมินเต็มจำนวน และอัตราภาษีไม่สูง ภาระภาษีที่แท้จริงของครัวเรือนที่มีบ้านหลังเดียวจึงมักอยู่ในระดับต่ำ แม้ในย่านราคาแพง

ภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบครอบคลุม

ภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบครอบคลุมเป็นภาษีอีกชั้นหนึ่งที่จัดเก็บจากผู้ถือครองทรัพย์สินมูลค่าสูง โดยยกเว้นมูลค่าประเมินรวม 900 ล้านวอนแรก หรือ 1.2 พันล้านวอนสำหรับครัวเรือนที่มีบ้านหลังเดียว ส่วนที่เกินเกณฑ์ดังกล่าวจะใช้อัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 0.5 เปอร์เซ็นต์ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ โดยผู้ที่มีบ้านหลายหลังต้องเสียอัตราสูงกว่า เครดิตภาษีและรายการหักลดหย่อนแตกต่างกันตามแต่ละกรณี แต่หลักการโดยรวมคือมุ่งจัดเก็บภาษีระดับชาติจากผู้มีอสังหาริมทรัพย์หลายรายการและบ้านหรู

คู ยุน-ชอล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ยกตัวอย่างง่าย ๆ เพื่อแสดงให้เห็นว่าระบบภาษีการถือครองที่เข้มงวดขึ้นอาจเป็นอย่างไร หากเกาหลีใต้ปรับเข้าใกล้มาตรฐานสากล เขาเปรียบเทียบภาษีสมมติในอัตรา 1 เปอร์เซ็นต์ต่อปีของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นอัตราที่มักมีการกล่าวถึงในบางพื้นที่ของสหรัฐฯ กับภาระภาษีที่แท้จริงในปัจจุบันของเกาหลีใต้ เขาระบุว่าอัตราดังกล่าวจะทำให้บ้านมูลค่า 5 พันล้านวอนมีภาษีราว 50 ล้านวอนต่อปี ซึ่งจะเป็นภาระหนักสำหรับหลายครัวเรือน หากต้องจ่ายเพิ่มจากค่างวดจำนองและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

ภาษีการถือครองต่ำ ภาษีธุรกรรมสูง

ภาระภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลีใต้ต่ำกว่าประเทศอื่น ทั้งเมื่อพิจารณาจากอัตราสูงสุดและภาษีที่แท้จริงหลังหักสิทธิยกเว้นและคำนวณจากฐานมูลค่าประเมินเพียงบางส่วน ในทางกลับกัน ภาษีธุรกรรมอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นมากสำหรับผู้มีบ้านหลายหลัง หรือการขายภายในเขตควบคุม เมื่อการขายทำให้ต้องเสียภาษีจำนวนมาก เจ้าของจึงเลื่อนการประกาศขาย ตลาดจึงเคลื่อนไหวช้า และภาวะขาดแคลนดันราคาในย่านที่เป็นที่ต้องการให้สูงขึ้น

ภาวะตลาดชะงักงันนี้เห็นได้จากกรณีการมีบ้านสองหลังชั่วคราว ผู้ซื้อบ้านที่ย้ายที่อยู่และปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์หลังเดิมมักตั้งเป้าขายบ้านเก่าภายในสามปี เพื่อรักษาสิทธิทางภาษีสำหรับผู้มีบ้านหลังเดียว การประกาศเขตควบคุมใหม่ที่กำหนดให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยเอง รวมถึงข้อจำกัดด้านการรับช่วงสัญญาเช่าจากผู้เช่า ทำให้การขายยากขึ้น เมื่อมาตรการยกเว้นภาษีหนักสำหรับผู้มีบ้านหลายหลังหมดอายุในเดือนพฤษภาคมปีหน้า ภาษีส่วนเพิ่มอาจทำให้อัตราภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์พื้นฐานเพิ่มขึ้น 20 จุดเปอร์เซ็นต์ เมื่อรวมภาษีส่วนเพิ่มในระดับท้องถิ่นแล้ว อัตราภาษีที่แท้จริงจากการขายบางกรณีในเขตเป้าหมายเพื่อการปรับโครงสร้างอาจสูงมาก แนวโน้มดังกล่าวทำให้เจ้าของบางรายหันไปใช้วิธีให้ทรัพย์สินเป็นของขวัญ หรือเลือกถือครองต่อไป ซึ่งยิ่งทำให้การซื้อขายมีน้อย

นักวิเคราะห์เห็นไม่ตรงกันว่าภาษีการถือครองของเกาหลีใต้ต่ำเพียงใด กลุ่มวิจัยแห่งหนึ่งประเมินว่าอัตราภาษีการถือครองที่แท้จริงอยู่ที่ราว 0.15 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ค่าเฉลี่ย OECD อยู่ใกล้หนึ่งในสามของเปอร์เซ็นต์ สถาบันการคลังสาธารณะแห่งหนึ่งชี้ว่า เมื่อเทียบกับรายได้ภาษีของประเทศและผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลีใต้ไม่ได้ดูต่ำเป็นพิเศษ มุมมองทั้งสองสะท้อนวิธีพิจารณาที่ต่างกัน มุมมองแรกเปรียบเทียบภาระภาษีของเจ้าของทั่วไป ส่วนอีกมุมพิจารณาว่าระบบภาษีโดยรวมจัดเก็บรายได้ได้มากเพียงใด ซึ่งในเกาหลีใต้ตัวเลขอาจสูง เพราะอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนใหญ่มากของความมั่งคั่งครัวเรือน

เจ้าหน้าที่กล่าวอย่างไร

ประธานาธิบดีอี แจ-มยอง ผลักดันให้ดำเนินการเข้มงวดขึ้นเพื่อสกัดอุปสงค์เก็งกำไร และเปิดทางให้มีการเปลี่ยนแปลงภาษีควบคู่กับแผนเพิ่มอุปทาน คู ยุน-ชอล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กลายเป็นผู้สื่อสารหลักของข้อโต้แย้งที่ว่า การผสมผสานระหว่างภาษีการถือครองต่ำกับภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์สูง ทำให้ตลาดหยุดชะงัก

เมื่อกล่าวถึงการเปรียบเทียบระหว่างประเทศและผลกระทบที่อาจเกิดกับครัวเรือน หากเกาหลีใต้จัดเก็บภาษีรายปีในอัตราที่สูงขึ้นมาก รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังกล่าวว่า

หากเราใช้อัตราภาษีอสังหาริมทรัพย์ 1 เปอร์เซ็นต์เหมือนในสหรัฐฯ เจ้าของบ้านมูลค่า 5 พันล้านวอนจะต้องจ่ายภาษีราว 50 ล้านวอนทุกปี หากรายได้ต่อปีครึ่งหนึ่งต้องนำไปจ่ายภาษี การถือครองบ้านหลังนั้นก็จะไม่ยั่งยืน

คิม ยง-บอม หัวหน้าฝ่ายนโยบายประจำทำเนียบประธานาธิบดี แย้งว่านโยบายที่อยู่อาศัยที่น่าเชื่อถือต้องปฏิรูปทั้งภาษีและอุปทาน และไม่ควรตัดการทบทวนภาษีการถือครองออกจากทางเลือก

เป็นเรื่องไม่ถูกต้องที่จะบอกว่าเราแตะต้องระบบภาษีไม่ได้ นโยบายที่อยู่อาศัยที่น่าเชื่อถือต้องครอบคลุมทั้งการปฏิรูปภาษีและอุปทาน

เจ้าหน้าที่ระบุว่าการปฏิรูปใด ๆ จะผ่านการพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ไม่คาดคิด กระทรวงการคลังยังกล่าวว่าเป้าหมายคือการปรับระบบให้สมเหตุสมผล ซึ่งรวมถึงการพิจารณาว่าควรปรับสมดุลระหว่างภาษีการถือครองกับภาษีธุรกรรมหรือไม่ และควรทยอยดำเนินการอย่างไร

เดิมพันทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งท้องถิ่น

การเมืองมีอิทธิพลต่อช่วงเวลาที่จะดำเนินการ การขึ้นภาษีเจ้าของบ้านเป็นเรื่องอ่อนไหว โดยเฉพาะในช่วงที่ต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้นและสร้างภาระให้ครัวเรือนที่มีสินเชื่อจำนองอยู่แล้ว นักยุทธศาสตร์ของพรรคเตือนว่า การขึ้นภาษีการถือครองอย่างชัดเจนอาจทำให้เจ้าของบ้านชนชั้นกลางในเขตเลือกตั้งสำคัญไม่พอใจ ความเสี่ยงที่จะเกิดกระแสต่อต้านเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ผู้สังเกตการณ์จำนวนมากคาดว่า การพิจารณาจะยืดเยื้อไปจนพ้นการเลือกตั้งเดือนมิถุนายน แม้ทิศทางนโยบายอาจชัดเจนขึ้นก่อนหน้านั้น

พรรคประชาธิปไตยซึ่งเป็นพรรครัฐบาลเน้นการเพิ่มอุปทานในระยะใกล้ ผู้นำพรรควางแผนเร่งการพัฒนาและสร้างใหม่ ขยายกรอบเวลาดำเนินโครงการบ้านสาธารณะ และปรับขั้นตอนอนุมัติให้คล่องตัวขึ้น พรรคระบุว่าขณะนี้ยังไม่มีแผนเปลี่ยนกฎภาษีอสังหาริมทรัพย์ ส่วนพรรคพลังประชาชนซึ่งเป็นฝ่ายค้าน สนับสนุนให้ภาคเอกชนมีบทบาทในการเพิ่มอุปทานมากขึ้นและผ่อนคลายกฎระเบียบ พร้อมลดภาษีธุรกรรมที่สูงซึ่งกระทบผู้มีบ้านหลายหลังในเขตที่กำหนด

ขณะเดียวกัน เครือข่ายการกำหนดเขตควบคุมที่จัดทำขึ้นเพื่อสกัดอุปสงค์ยังคงมีผลบังคับใช้ เขตเป้าหมายเพื่อการปรับโครงสร้างและเขตที่ต้องได้รับใบอนุญาตทำธุรกรรมที่ดินกำหนดเงื่อนไขด้านการอยู่อาศัยและธุรกรรม ซึ่งอาจทำให้การขายยุ่งยาก เจ้าของบางรายที่อยู่ในสถานะมีบ้านสองหลังชั่วคราวกำลังเผชิญทางตัน พวกเขาขายได้ยากเพราะผู้ซื้อต้องเข้าอยู่อาศัยเอง หากสัญญาเช่าถูกต่ออายุตามสิทธิต่อสัญญาของผู้เช่า ช่วงเวลาที่จะขายอาจสิ้นสุดลงก่อนการยกเว้นภาษีหนักจะหมดอายุ ซึ่งเมื่อถึงตอนนั้นภาษีจะเพิ่มสูงขึ้น ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทั่วเมืองรายงานว่ากำลังพบกรณีเช่นนี้แล้ว

การปรับระบบภาษีใหม่อาจเป็นอย่างไร

แนวคิดปฏิรูปแบ่งได้เป็นสองแนวทางหลัก แนวทางหนึ่งเสนอให้ลดภาษีธุรกรรมและขึ้นภาษีการถือครองอย่างพอประมาณ โดยเชื่อว่าจะจูงใจให้มีการประกาศขายมากขึ้นและทำให้บ้านหมุนเวียนในตลาด อีกแนวทางเตือนว่าค่าเช่าอาจสูงขึ้น หากต้นทุนการถือครองเพิ่มเร็วเกินไปและถูกผลักภาระไปยังผู้เช่า ข้อกังวลทั้งสองมีมูลความจริง และผลลัพธ์ของนโยบายจะขึ้นอยู่กับรายละเอียดการออกแบบ

มาตรการที่สมดุลอาจประกอบด้วยองค์ประกอบต่อไปนี้

• ขึ้นภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงในระดับปานกลาง พร้อมลดภาระให้ครัวเรือนที่มีทรัพย์สินมากแต่เงินสดจำกัด เช่น ผู้เกษียณอายุ
• ลดภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ส่วนเพิ่มแบบเจาะจง ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการขายตามปกติ โดยเฉพาะกรณีครัวเรือนที่มีบ้านหลังเดียวและการมีบ้านสองหลังชั่วคราว
• ปรับปรุงราคาประเมินอย่างโปร่งใสและสม่ำเสมอ เพื่อให้ฐานภาษีสะท้อนความเป็นจริงโดยไม่เพิ่มขึ้นฉับพลัน
• ให้เครดิตภาษีหรือเลื่อนการชำระภาษีแก่ผู้สูงอายุและผู้ที่อยู่อาศัยระยะยาว เพื่อลดการขายเพราะความจำเป็น
• ทยอยบังคับใช้เพื่อให้ครัวเรือนและตลาดมีเวลาปรับตัว

ประสบการณ์จากประเทศ OECD แสดงให้เห็นว่าการปฏิรูปภาษีอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยากในทางการเมือง เจ้าของบ้านรู้สึกถึงภาระภาษีรายปีชัดเจนกว่าภาษีที่จ่ายครั้งเดียวตอนขาย การปฏิรูปมักได้ผลดีที่สุดเมื่อกฎการประเมินมูลค่าชัดเจน ใบแจ้งภาษีคาดการณ์ได้ และรายได้ถูกนำไปใช้กับบริการท้องถิ่นที่ประชาชนเห็นผล การสื่อสารและการทยอยดำเนินการมีความสำคัญต่อการสร้างการยอมรับจากสาธารณชน

ภาษีการถือครองที่สูงขึ้นจะทำให้ค่าเช่าเพิ่มหรือไม่

นักเศรษฐศาสตร์เห็นไม่ตรงกันเรื่องผลกระทบต่อค่าเช่า ในตลาดที่อุปทานตึงตัว เจ้าของบ้านมักผลักต้นทุนบางส่วนไปให้ผู้เช่าเมื่อเวลาผ่านไป ความเสี่ยงนี้ชัดเจนกว่าในกรุงโซล ซึ่งมีการใช้ระบบชอนเซอย่างแพร่หลาย ภายใต้ระบบชอนเซ ผู้เช่าวางเงินมัดจำก้อนใหญ่เพื่อแลกกับการอยู่อาศัย แทนการจ่ายค่าเช่ารายเดือน เจ้าของบ้านนำเงินมัดจำไปลงทุน และบางรายใช้เงินทุนดังกล่าวซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่ม หากต้นทุนการถือครองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เจ้าของบ้านอาจเรียกเงินมัดจำสูงขึ้นหรือเปลี่ยนไปเก็บค่าเช่ารายเดือนเพื่อรักษาผลตอบแทน

การออกแบบมาตรการบางอย่างช่วยจำกัดแรงกดดันต่อค่าเช่าได้ ผู้กำหนดนโยบายอาจทยอยเพิ่มต้นทุนการถือครอง คุ้มครองเจ้าของบ้านที่มีบ้านหลังเดียว และลดภาษีธุรกรรมในเวลาเดียวกันเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้น สิทธิผู้เช่าที่เข้มแข็ง รวมถึงข้อจำกัดการขึ้นค่าเช่าเมื่อต่อสัญญาและกฎที่ชัดเจนเรื่องการคืนเงินมัดจำ ก็มีความสำคัญ เกาหลีใต้ให้สิทธิผู้เช่าต่อสัญญาได้อีกไม่เกินสองปี และหลายพื้นที่จำกัดการขึ้นค่าเช่าในช่วงต่อสัญญา มาตรการคุ้มครองเหล่านี้ช่วยได้ แต่ยังจำเป็นต้องปรับการเปลี่ยนแปลงภาษีการถือครองอย่างรอบคอบ

ธนาคารกลางและตลาดกำลังจับตา

ธนาคารกลางเกาหลีส่งสัญญาณระมัดระวังต่อการกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ผู้ว่าการธนาคารกลางอี ชาง-ยง กล่าวว่า ปัญหาที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อน และไม่อาจแก้ความต้องการที่กระจุกตัวในเขตโรงเรียนและย่านบางแห่งได้ด้วยเครื่องมือเพียงอย่างเดียว นอกจากนี้ เขายังเรียกร้องให้ธนาคารกลางมีบทบาทมากขึ้นในการกำหนดนโยบายมหภาคด้านการเงินเพื่อดูแลหนี้ครัวเรือนและที่อยู่อาศัย

อีเชื่อมโยงปัญหาที่อยู่อาศัยเข้ากับการศึกษาและรูปแบบการย้ายถิ่นภายในเขตเมืองหลวง แม้จะเร่งก่อสร้างครั้งใหญ่ ก็อาจไม่สามารถชะลอราคาได้ หากผู้คนยังย้ายเข้าสู่ย่านยอดนิยมอย่างต่อเนื่อง ข้อความนี้สอดคล้องกับมุมมองของรัฐบาลที่ว่าอุปทาน การควบคุมอุปสงค์ และภาษีต้องดำเนินไปควบคู่กัน และควรรวมความเป็นธรรมทางภาษีระหว่างสินทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ไว้ในการทบทวนด้วย

ตลาดการเงินตอบสนองต่อมาตรการอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด พันธบัตรรัฐบาลอายุสั้นซึ่งอ่อนไหวต่อการคาดการณ์นโยบาย มีอัตราผลตอบแทนลดลง จากการคาดการณ์ว่าการชะลอตลาดที่อยู่อาศัยจะเปิดทางให้ธนาคารกลางปรับอัตราดอกเบี้ยได้โดยไม่กระตุ้นให้เกิดฟองสบู่ นักลงทุนกำลังจับตาว่าการเลือกใช้นโยบายภาษีและกฎระเบียบจะส่งผลต่อแนวโน้มการเติบโตและเงินเฟ้ออย่างไร

ความหมายต่อเจ้าของบ้านและผู้เช่า

ข้อสรุปในระยะสั้นคือทิศทางนโยบายกำลังเปลี่ยน แต่รายละเอียดและช่วงเวลายังอยู่ระหว่างการพิจารณา เจ้าของบ้านและผู้เช่าสามารถเตรียมตัวได้ด้วยการทำความเข้าใจกฎปัจจุบันและพิจารณาว่าการปรับสมดุลระบบภาษีอาจเปลี่ยนแรงจูงใจอย่างไร ประเด็นที่ควรคำนึงถึงมีดังนี้

• ครัวเรือนที่มีบ้านหลังเดียวและมีมูลค่าต่ำกว่าเกณฑ์ภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบครอบคลุม ไม่น่าจะได้รับผลกระทบมากในระยะใกล้ หากการปฏิรูปมุ่งเป้าไปที่ทรัพย์สินมูลค่าสูงก่อน
• ผู้มีบ้านหลายหลังในเขตเป้าหมายเพื่อการปรับโครงสร้างจะมีทางเลือกน้อยลงหากยิ่งชะลอการขาย เนื่องจากภาษีส่วนเพิ่มจะกลับมาในเดือนพฤษภาคมปีหน้า
• ผู้ที่มีบ้านสองหลังชั่วคราวควรทบทวนระยะเวลาสัญญาเช่าและกฎการอยู่อาศัยในเขตที่ต้องได้รับใบอนุญาตทำธุรกรรมที่ดิน เพื่อไม่ให้เสียสิทธิทางภาษีจากการพลาดช่วงเวลาขาย
• เจ้าของบ้านให้เช่าควรทดสอบความสามารถในการรับภาระกระแสเงินสด หากต้นทุนการถือครองรายปีเพิ่มขึ้น และพิจารณาว่าการเปลี่ยนจากภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ไปเป็นภาษีการถือครองจะกระทบผลตอบแทนอย่างไร
• ผู้เช่าควรติดตามเงื่อนไขเงินมัดจำและสิทธิต่อสัญญา โดยเฉพาะในย่านที่เจ้าของบ้านอาจตอบสนองต่อต้นทุนที่สูงขึ้นด้วยการเรียกเงินมัดจำเพิ่มหรือเปลี่ยนไปเก็บค่าเช่ารายเดือน

ประเด็นสำคัญ

• รัฐบาลกำลังพิจารณาขึ้นภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่การเก็งกำไร ราคาที่เพิ่มขึ้น และจำนวนบ้านประกาศขายที่น้อยกลับมาในกรุงโซล
• ภาษีการถือครองต่ำเมื่อเทียบกับมาตรฐานโลก ขณะที่ภาษีธุรกรรมสูงและทำให้เจ้าของไม่อยากขาย
• ภาษีทรัพย์สินท้องถิ่นคิดจากมูลค่าประเมิน 60 เปอร์เซ็นต์ ในอัตรา 0.1-0.4 เปอร์เซ็นต์ และมีภาษีระดับชาติอีกประเภทสำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง
• เจ้าหน้าที่ส่งสัญญาณทบทวนเพื่อปรับระบบภาษีให้สมเหตุสมผล โดยช่วงเวลาดำเนินการน่าจะขึ้นอยู่กับการเลือกตั้งท้องถิ่นในเดือนมิถุนายน
• พรรครัฐบาลเน้นมาตรการเพิ่มอุปทานในขณะนี้ ขณะที่ทำเนียบประธานาธิบดียังคงเปิดทางเลือกด้านภาษีไว้
• ผู้เชี่ยวชาญเห็นต่างกันระหว่างการขึ้นภาษีการถือครองอย่างพอประมาณควบคู่กับการลดภาษีธุรกรรม กับความกังวลว่าภาระจะถูกผลักไปยังผู้เช่า
• ธนาคารกลางเตือนให้หลีกเลี่ยงนโยบายที่ทำให้ตลาดร้อนแรงเกินไป และชี้ถึงปัจจัยในวงกว้าง เช่น การกระจุกตัวของอุปสงค์ที่ขับเคลื่อนด้วยการศึกษา
• ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ส่วนเพิ่มในอัตราสูงสำหรับผู้มีบ้านหลายหลังจะกลับมาในเดือนพฤษภาคมปีหน้า ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจขายและจำนวนบ้านในตลาด