ราคาคอนโดมือสองในโตเกียวพุ่ง หลังอุปทานโครงการใหม่หดตัว

เหตุใดคอนโดมือสองในโตเกียวจึงมีราคาแพงขึ้น

ราคาคอนโดมือสองทั่วโตเกียวกำลังปรับขึ้นเร็วกว่าเดิม เนื่องจากผู้ซื้อหันจากโครงการก่อสร้างใหม่ไปหาที่อยู่อาศัยมือสอง โครงการใหม่มีจำนวนจำกัด ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างและที่ดินสูงขึ้น ประกอบกับความต้องการที่แข็งแกร่งจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและต่างประเทศ ทำให้อพาร์ตเมนต์สร้างใหม่มีราคาแพงเป็นพิเศษ ครัวเรือนจำนวนมากที่เดิมตั้งใจจะซื้อห้องชุดใหม่จึงหันมาเลือกซื้อห้องมือสอง ส่งผลให้ตลาดรองตึงตัวและดันราคาปิดการขายกับราคาต่อตารางเมตรให้สูงขึ้น

ตัวเลขล่าสุดแสดงให้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงนี้เกิดขึ้นในวงกว้างเพียงใด ข้อมูลตลาดเดือนมิถุนายน 2025 จากเครือข่ายข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งญี่ปุ่นตะวันออก (REINS) ระบุว่า การซื้อขายคอนโดมือสองในเขตมหานครโตเกียวเพิ่มเป็น 4,299 ยูนิต เพิ่มขึ้น 31.9 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อนหน้า ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 833,400 เยน สูงขึ้น 6.9 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบรายปี และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 62 มูลค่าซื้อขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 52.09 ล้านเยน ขณะเดียวกัน จำนวนห้องที่ประกาศขายลดลง 0.7 เปอร์เซ็นต์ เหลือ 44,428 ยูนิต เป็นการลดลงเดือนที่ 14 ติดต่อกัน แม้ประกาศขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

แรงดึงดูดของตลาดมือสองเชื่อมโยงโดยตรงกับราคาที่สูงลิ่วของโครงการสร้างใหม่ โดยเฉพาะในใจกลางโตเกียว ข้อมูลจากหน่วยงานติดตามอุตสาหกรรมระบุว่า ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์สร้างใหม่ใน 23 เขตของโตเกียวสูงเกิน 100 ล้านเยนเป็นปีที่สองติดต่อกัน โดยค่าเฉลี่ยในช่วง 12 เดือนจนถึงเดือนมีนาคม 2025 อยู่ที่ราว 116.3 ล้านเยน ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่ในเขตใจกลางยังสูงมากเมื่อคิดเป็นราคาต่อตารางเมตร โดยอยู่ที่เกือบ 1.7 ล้านเยน ราคาดังกล่าวสะท้อนถึงการขาดแคลนที่ดินในย่านทำเลดี ต้นทุนก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ตลอดจนโครงการพัฒนาที่มุ่งไปยังอาคารสูงระดับหรูซึ่งออกแบบเพื่อผู้ซื้อฐานะดีทั้งในและต่างประเทศ

ข้อจำกัดด้านอุปทานมีรากลึก จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ทั่วเขตมหานครโตเกียวลดลงราว 17 เปอร์เซ็นต์ในปี 2024 สู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 1973 และอุปทานที่จำกัดยังต่อเนื่องมาถึงปี 2025 แม้ผู้พัฒนาโครงการจะเปิดขายยูนิตเพิ่มขึ้นในพื้นที่ชานเมือง แต่ยอดขายยังแข็งแกร่ง จึงแทบไม่ช่วยคลายแรงกดดันด้านราคาในเขตใจกลาง ผลที่ตามมาคือช่องว่างระหว่างราคาที่ผู้ซื้อจำนวนมากจ่ายไหวกับราคาที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีมากขึ้น ทำให้ตลาดมือสองกลายเป็นจุดสนใจหลักของผู้ซื้อที่เป็นครอบครัว

อุปทานใหม่หดตัว ผู้ซื้อหันไปหาตลาดมือสอง

ผู้พัฒนาโครงการกำลังเผชิญต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงขึ้น และขาดแคลนที่ดินที่เหมาะสมในย่านซึ่งมีระบบขนส่ง โรงเรียน และบริการต่าง ๆ ครบครัน การรวบรวมที่ดินในเขตใจกลางใช้เวลานานและมีความซับซ้อน ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นระหว่างและหลังการระบาดใหญ่ เนื่องจากราคาวัสดุ โลจิสติกส์ และค่าแรงสูงขึ้น เมื่อโครงการคุ้มทุนได้ก็ต่อเมื่อตั้งราคาสูงขึ้น ราคาเปิดขายจึงปรับตามไปด้วย การหันไปพัฒนาโครงการระดับหรูที่มีบริการเจ้าหน้าที่อำนวยความสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวก และที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ ยังยิ่งตอกย้ำแนวโน้มดังกล่าว ดันราคาเฉลี่ยโดยรวมให้สูงขึ้นและกันผู้ซื้อระดับกลางออกจากตลาด

ราคาเฉลี่ยของยูนิตใหม่ทั่วเขตมหานครลดลงเล็กน้อยในปี 2024 เมื่อสัดส่วนประเภทโครงการที่ขายได้กลับสู่ภาวะปกติ หลังมีโครงการหรูเปิดตัวจำนวนมากในปี 2023 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์สร้างใหม่ทั่วเขตมหานครลดลงราว 3.5 เปอร์เซ็นต์ เหลือประมาณ 78 ล้านเยน ส่วนในใจกลางโตเกียว ราคาเฉลี่ยของยูนิตใหม่ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 112 ล้านเยน นักวิเคราะห์มองว่านี่เป็นเพียงการชะลอตัว ไม่ใช่การเปลี่ยนทิศทางในระยะยาว เพราะปัจจัยพื้นฐานอย่างอุปทานใหม่ที่จำกัดและต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นยังคงอยู่

เท็ตสึยะ คาเนโกะ หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ Savills Japan เตือนว่าไม่ควรตีความการลดลงของราคาเฉลี่ยโครงการสร้างใหม่ทั่วเขตมหานครในปี 2024 มากเกินไป

เราไม่ควรมองการลดลงชั่วคราวนี้ว่าเป็นจุดสูงสุด แนวโน้มขาขึ้นโดยรวมจะยังดำเนินต่อไป โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงภาวะเงินเฟ้อโดยรวมและการขาดแคลนแรงงาน

สำหรับครัวเรือนที่ต้องการอยู่ในเมืองแต่มีงบไม่ถึงโครงการสร้างใหม่ อพาร์ตเมนต์มือสองกลายเป็นทางเลือกที่ใช้งานได้จริง ยูนิตที่ปรับปรุงใหม่มักให้บรรยากาศและฟังก์ชันการใช้งานใกล้เคียงกับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ผู้ซื้อจำนวนมากมองหาอาคารเก่าที่ปรับปรุงแล้วและผ่านมาตรฐานแผ่นดินไหวสมัยใหม่ โดยเฉพาะอาคารใกล้สถานีและโรงเรียนใน 23 เขตของโตเกียว

ข้อมูลเผยอะไรเกี่ยวกับราคาและยอดขายบ้านมือสอง

แนวโน้มระยะยาวเอื้อประโยชน์ต่อตลาดมือสองมาตั้งแต่ก่อนปี 2024 แล้ว ข้อมูลการซื้อขายในช่วงก่อนหน้าแสดงให้เห็นว่าราคาคอนโดมือสองในเขตมหานครโตเกียวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตลอดทศวรรษ ราคาเฉลี่ยที่ขายได้ในปี 2022 อยู่ที่ประมาณ 42.76 ล้านเยน เพิ่มขึ้นกว่า 10 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อนหน้า ขณะที่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นเป็นราว 672,400 เยน ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมือสองในภูมิภาคนี้เพิ่มขึ้นกว่า 70 เปอร์เซ็นต์ ต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำ ความนิยมการใช้ชีวิตในเมือง และคุณภาพของที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ล้วนสนับสนุนการปรับขึ้นดังกล่าว

ตัวเลขรายเดือนล่าสุดบ่งชี้ว่าแรงส่งยังไม่ชะลอลง ในเดือนมิถุนายน 2025 REINS รายงานว่ากิจกรรมการซื้อขายทั่วเขตมหานครโตเกียว ซึ่งรวมโตเกียว คานางาวะ ชิบะ และไซตามะ เพิ่มขึ้นในวงกว้าง ยอดขายในเขตโตเกียวเพิ่มขึ้นเกือบ 30 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบรายปี ส่วนไซตามะมีการเติบโตสูงสุด โดยเพิ่มขึ้นกว่า 47 เปอร์เซ็นต์ ขนาดเฉลี่ยของยูนิตที่ซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 62.5 ตารางเมตร เล็กกว่าปีก่อนเล็กน้อย ขณะที่อายุเฉลี่ยของอาคารที่ขายเพิ่มขึ้นเป็นราว 27 ปี การหันไปซื้อบ้านที่เก่าขึ้นและมีขนาดเล็กลงเล็กน้อยเป็นวิธีหนึ่งที่ผู้ซื้อใช้ยืดงบประมาณเพื่อให้ได้ทำเลที่ต้องการ

พื้นที่ใดมีการเติบโตสูงที่สุด

ในเดือนมิถุนายน โตเกียวมีการซื้อขายคอนโดมือสอง 2,360 ยูนิต เพิ่มขึ้น 29.8 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อนหน้า คานางาวะมีการซื้อขาย 1,003 ยูนิต เพิ่มขึ้น 40.5 เปอร์เซ็นต์ ไซตามะมี 509 ยูนิต เพิ่มขึ้น 47.1 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่ชิบะมี 427 ยูนิต เพิ่มขึ้น 12.1 เปอร์เซ็นต์ ในด้านราคา ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทั่วเขตมหานครโตเกียวเพิ่มขึ้น 6.9 เปอร์เซ็นต์ เป็น 833,400 เยน นับเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเดือนที่ 62 จำนวนห้องในตลาดมีแนวโน้มลดลงมานานกว่าหนึ่งปี สะท้อนว่าความต้องการสูงกว่าจังหวะที่เจ้าของนำยูนิตออกขาย

รูปแบบดังกล่าวสะท้อนความจริงที่เรียบง่าย ผู้ซื้อที่ไม่สามารถหรือไม่ต้องการจ่ายส่วนต่างราคาให้กับโครงการสร้างใหม่ในเขตทำเลชั้นดี ยังคงต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเมือง พวกเขาเสนอซื้อยูนิตปรับปรุงใหม่ในอาคารเก่าที่ตั้งอยู่ในทำเลดี และหลายคนยอมแลกกับพื้นที่ใช้สอยที่น้อยลงหรือการเดินทางที่ไกลขึ้น เพื่อให้ราคาอยู่ในงบ การยอมแลกเหล่านี้ได้เปลี่ยนโฉมตลาดระดับกลาง

แรงกดดันด้านความสามารถในการซื้อและประสบการณ์ของผู้ซื้อ

ช่องว่างด้านความสามารถในการซื้อระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสองเห็นได้ชัดเจน ช่วงต้นปี 2025 ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์มือสองมาตรฐานขนาด 70 ตารางเมตรในเขตมหานครโตเกียวอยู่ที่ประมาณ 69.8 ล้านเยน เทียบกับราคาเฉลี่ยราว 116.3 ล้านเยนของยูนิตสร้างใหม่ใน 23 เขตตลอดช่วง 12 เดือนล่าสุด การวิเคราะห์ธุรกรรมในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่า โดยทั่วไปอพาร์ตเมนต์มือสองซื้อขายในราคาต่ำกว่าโครงการสร้างใหม่ประมาณ 45 เปอร์เซ็นต์ ช่องว่างแตกต่างกันไปตามทำเลและคุณภาพอาคาร แต่ทิศทางโดยรวมนั้นชัดเจน

สิ่งที่ครอบครัวผู้ซื้อจำนวนมากต้องการดูเรียบง่าย ได้แก่ ห้องนอนสามห้อง พื้นที่อย่างน้อย 70 ตารางเมตร ย่านปลอดภัยที่เดินทางไปทำงานได้ และอาคารที่ผ่านมาตรฐานแผ่นดินไหวสมัยใหม่ ราคาบ้านลักษณะนี้ในเขตใจกลางพุ่งสูงเกินกว่าที่หลายครัวเรือนจะจัดหาเงินทุนได้ ในบุนเคียว เซตากายะ และมินาโตะ แม้แต่ยูนิตเก่าขนาดดังกล่าวก็มีราคาสูงจนเกินงบครัวเรือน ผู้ซื้อจึงขยายการค้นหาไปยังเขตรอบนอกหรือจังหวัดใกล้เคียง หรือเลือกยูนิตขนาดเล็กลงในย่านเดิม

การทำความเข้าใจมาตรฐานแผ่นดินไหวเป็นเรื่องสำคัญ ญี่ปุ่นปรับปรุงมาตรฐานต้านทานแผ่นดินไหวในปี 1981 ซึ่งมักเรียกกันว่ามาตรฐานใหม่ อาคารที่สร้างเสร็จตั้งแต่ช่วงต้นทศวรรษ 1980 เป็นต้นมามีแนวโน้มผ่านเกณฑ์ดังกล่าวมากกว่า ผู้ซื้อยังให้ความสำคัญกับการปรับปรุงกฎหมายมาตรฐานอาคารในปี 2000 ซึ่งเพิ่มข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้นสำหรับการออกแบบโครงสร้าง อพาร์ตเมนต์ที่ผ่านมาตรฐานเหล่านี้อาจขายได้ในราคาสูงกว่าในตลาดมือสอง ยูนิตที่ปรับปรุงใหม่ในอาคารเก่าซึ่งได้รับการดูแลอย่างดีและมีสมาคมบริหารอาคารที่เข้มแข็ง ก็เป็นที่สนใจของผู้ซื้อที่ต้องการภายในแบบทันสมัยโดยไม่ต้องจ่ายราคาโครงการสร้างใหม่ในย่านเดียวกัน

ตลาดระดับบนทำให้ราคาเฉลี่ยสูงขึ้นไปอีก มีรายงานว่าเพนต์เฮาส์ในโครงการบูติกใกล้ฮาราจูกุเพิ่งขายได้ในราคาสูงกว่า 9.5 พันล้านเยน ซึ่งเป็นสถิติระดับประเทศเมื่อคิดเป็นราคาต่อสึโบะ สึโบะเป็นหน่วยวัดพื้นที่เท่ากับ 3.3 ตารางเมตร ธุรกรรมระดับหรูเช่นนี้เกิดขึ้นไม่บ่อย แต่ชี้ให้เห็นว่าผู้ซื้อมั่งคั่งยินดีจ่ายเพื่อทำเลชั้นดี สิ่งอำนวยความสะดวก และความเป็นส่วนตัว อีกทั้งยังแสดงให้เห็นว่าสัดส่วนยูนิตในตลาดสามารถทำให้ราคาเฉลี่ยโดยรวมเปลี่ยนแปลงได้มากในแต่ละปี

สินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย และบทบาทของผู้ซื้อต่างชาติ

ต้นทุนการจัดหาเงินทุนยังเอื้อต่อผู้ซื้อ ธนาคารกลางญี่ปุ่นปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นจากระดับใกล้ศูนย์ แต่ต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังต่ำเมื่อเทียบกับมาตรฐานโลก ผลิตภัณฑ์สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ได้รับความนิยม เช่น Flat 35 มีอัตราอยู่ใกล้ระดับกลางของช่วง 1 เปอร์เซ็นต์ในปีนี้ ธนาคารยังคงแข่งขันกันอย่างเข้มข้นเพื่อหาลูกค้าสินเชื่อบ้าน ทำให้ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อยังแคบ ปัจจัยนี้ช่วยให้ผู้ซื้อขยับงบเพื่อซื้อยูนิตมือสองได้ แม้ราคาต่อตารางเมตรจะยังเพิ่มขึ้น

มาริ คุมากาอิ หัวหน้าฝ่ายวิจัยญี่ปุ่นของ Cushman and Wakefield ระบุว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเล็กน้อยไม่จำเป็นต้องทำให้ต้นทุนสินเชื่อบ้านของผู้ซื้อพุ่งสูงขึ้น

การขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะถูกมองว่าเป็นปัจจัยลบ แต่ผลกระทบถูกชดเชยด้วยการแข่งขันระหว่างธนาคาร

เงินทุนต่างชาติก็มีบทบาทเช่นกัน เงินเยนที่อ่อนค่าทำให้อสังหาริมทรัพย์ในโตเกียวมีราคาย่อมเยาลงเมื่อคิดเป็นดอลลาร์หรือสกุลเงินหลักอื่น ๆ ผู้ซื้อต่างชาติยังคงเคลื่อนไหวในเขตใจกลาง โดยเฉพาะในตลาดคอนโดระดับบน สำหรับนักลงทุน อัตราห้องว่างต่ำ ค่าเช่าในเขตใจกลางที่เพิ่มขึ้น และการมองโตเกียวว่าเป็นตลาดที่ปลอดภัย ทำให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจ การมีส่วนร่วมที่เพิ่มขึ้นในตลาดระดับหรูไม่ได้เป็นตัวกำหนดราคาคอนโดมือสองทั่วเมือง แต่มีอิทธิพลต่อราคาสูงสุดในตลาดและช่วยเสริมความเชื่อมั่นให้ผู้พัฒนาโครงการที่กำลังวางแผนโครงการใหม่

ธนาคารกลางญี่ปุ่นเตือนผู้ให้กู้ให้บริหารความเสี่ยงจากกิจกรรมเก็งกำไรในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ในเอกสารเผยแพร่ฉบับล่าสุด ธนาคารกลางญี่ปุ่นเรียกร้องให้ใช้ความระมัดระวังกับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมข้ามพรมแดน

ธนาคารต้องระมัดระวังในการบริหารความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ลงทุนระหว่างประเทศที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศนี้

การตรวจสอบความเสี่ยงที่เข้มงวดขึ้นไม่ได้หมายถึงการคุมเข้มสินเชื่อบ้านสำหรับครัวเรือน และไม่มีสัญญาณว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปกำลังตึงตัว อย่างไรก็ตาม นี่แสดงให้เห็นว่าผู้กำหนดนโยบายกำลังติดตามวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด และเฝ้าระวังจุดเปราะบางที่อาจเกิดขึ้นหากต้นทุนเงินทุนทั่วโลกสูงขึ้น หรือเงินเยนเคลื่อนไหวอย่างรุนแรง

พฤติกรรมของผู้ซื้อและผู้ขายในขณะนี้

ผู้ซื้อมีความยืดหยุ่นมากขึ้นเรื่องขนาดและอายุอาคาร ข้อมูลการปิดการขายบ่งชี้ว่าผู้ซื้อค่อย ๆ หันไปเลือกยูนิตที่เก่าขึ้นและมีขนาดเล็กลงเล็กน้อย โดยเฉพาะในทำเลใกล้สถานีที่ช่วยลดเวลาเดินทาง หลายคนให้ความสำคัญกับภายในที่ปรับปรุงใหม่และการบริหารอาคารที่ดี มากกว่าพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ขึ้น การขยายตัวของผู้ปรับปรุงที่อยู่อาศัยมืออาชีพซึ่งซื้อคอนโดเก่ามาปรับปรุงแล้วขายต่อ ช่วยเพิ่มตัวเลือกพร้อมเข้าอยู่ในย่านยอดนิยม

ผู้ขายยูนิตทำเลดีและปรับปรุงอย่างดีเริ่มทดลองตั้งราคาเสนอขายให้สูงขึ้น บ้านที่ตั้งราคาใกล้เคียงกับการขายล่าสุดของยูนิตเทียบเคียง และอยู่ในสภาพดีพร้อมเอกสารการบำรุงรักษาอาคารที่ชัดเจน กำลังได้รับข้อเสนอซื้อหลายราย ในทางกลับกัน ยูนิตที่ต้องปรับปรุงครั้งใหญ่หรืออยู่ห่างจากสถานีมักใช้เวลาขายในตลาดนานขึ้น แม้ตลาดโดยรวมจะร้อนแรง ช่องว่างระหว่างยูนิตคุณภาพสูงสุดกับบ้านที่น่าดึงดูดน้อยกว่าได้กว้างขึ้น

อายุอาคาร มาตรฐาน และการบริหารส่งผลต่อมูลค่าอย่างไร

อายุอาคารเพียงอย่างเดียวไม่ได้เป็นตัวกำหนดราคาในตลาดคอนโดโตเกียว อาคารจำนวนมากที่สร้างในช่วงทศวรรษ 1980 และ 1990 ผ่านการซ่อมแซมครั้งใหญ่และได้รับการบริหารโดยสมาคมเจ้าของร่วมที่ทำงานอย่างแข็งขัน ผู้ซื้อมักตรวจสอบยอดเงินกองทุนสำรองของอาคาร ประวัติการซ่อมแซม สภาพลิฟต์ และงานที่วางแผนไว้ กองทุนสำรองที่มีฐานะมั่นคงและแผนบำรุงรักษาในอนาคตที่ชัดเจนช่วยหนุนราคาได้ อาคารที่เพิ่งซ่อมแซมครั้งใหญ่ เช่น ซ่อมด้านหน้าอาคารและระบบกันซึม อาจขายได้ในราคาสูงกว่า เพราะผู้ซื้อคาดว่าจะไม่ต้องจ่ายเงินสมทบพิเศษในระยะใกล้

มาตรฐานแผ่นดินไหวเป็นเส้นแบ่งที่ชัดเจน อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างตามมาตรฐานปี 1981 โดยเฉพาะอาคารที่ออกแบบหลังการปรับปรุงในปี 2000 มักซื้อขายในราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าเมื่อปัจจัยอื่นเท่ากัน ผู้ให้กู้ยังมองอาคารเหล่านี้ในแง่ดีกว่า ซึ่งอาจช่วยให้จัดหาเงินทุนได้ง่ายและขยายกลุ่มผู้เสนอซื้อ อาคารเก่าที่ไม่ผ่านมาตรฐานยังขายได้ โดยเฉพาะในทำเลดีเยี่ยม แต่ราคาจะสะท้อนความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นและค่าใช้จ่ายที่อาจต้องใช้ในการปรับปรุง

อะไรอาจเปลี่ยนแปลงในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า

นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่คาดว่าราคาคอนโดในโตเกียวจะยังเพิ่มขึ้นในปี 2025 แต่อาจชะลอลงเมื่อเทียบกับช่วงสองปีที่ผ่านมา ตลาดมือสองน่าจะยังตึงตัวตราบใดที่อุปทานใหม่มีจำกัดและต้นทุนการกู้ยืมยังต่ำ ควรจับตาจำนวนโครงการใหม่ที่ผู้พัฒนาเปิดตัว โดยเฉพาะหากต้นทุนเริ่มทรงตัว ค่าเงินจะยังส่งผลต่อการเข้ามาซื้อของชาวต่างชาติ เงินเยนที่แข็งค่าขึ้นอาจทำให้ความต้องการจากต่างประเทศลดลง ขณะที่การอ่อนค่าลงอีกอาจยิ่งกระตุ้นแรงซื้อจากต่างชาติในเขตทำเลชั้นดี

ปัจจัยภายในประเทศก็มีความสำคัญเช่นกัน การเติบโตของค่าจ้าง แนวโน้มโบนัส และความมั่นคงในการทำงาน ล้วนส่งผลต่อความสามารถของครัวเรือนในการเพิ่มงบซื้อบ้าน หากรายได้ยังเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตลาดมือสองก็น่าจะยังได้รับแรงหนุน แม้ครอบครัวที่ต้องการยูนิตขนาดใหญ่ในเขตใจกลางยังเผชิญปัญหาด้านความสามารถในการซื้อก็ตาม สำหรับตอนนี้ หลักฐานโดยรวมชี้ว่าราคาคอนโดมือสองจะเพิ่มขึ้นต่อไป โดยมีแรงหนุนจากความต้องการที่ต่อเนื่องและทางเลือกในตลาดโครงการสร้างใหม่ที่มีจำกัด

ประเด็นสำคัญ

• การซื้อขายคอนโดมือสองในเขตมหานครโตเกียวพุ่งขึ้น 31.9 เปอร์เซ็นต์ในเดือนมิถุนายน 2025 ราคาต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น 6.9 เปอร์เซ็นต์ และปรับขึ้นต่อเนื่อง 62 เดือน
• การเปิดตัวคอนโดใหม่ลดลงราว 17 เปอร์เซ็นต์ในปี 2024 สู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 1973 ทำให้อุปทานตึงตัวและผลักผู้ซื้อเข้าสู่ตลาดมือสอง
• ราคาเฉลี่ยของยูนิตใหม่ใน 23 เขตอยู่ที่ราว 116.3 ล้านเยนในช่วงปีที่ผ่านมา ขณะที่ราคาเสนอขายของยูนิตมือสองขนาดทั่วไป 70 ตารางเมตรอยู่ที่เกือบ 69.8 ล้านเยน
• จำนวนคอนโดมือสองในตลาดลดลงเป็นเดือนที่ 14 ติดต่อกันในเดือนมิถุนายน แม้ประกาศขายใหม่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย
• อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ต่ำ เงินเยนที่อ่อนค่า และความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองที่ต่อเนื่อง ช่วยหนุนราคา ขณะที่ธนาคารกลางญี่ปุ่นเรียกร้องให้ผู้ให้กู้บริหารความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ
• ผู้ซื้อยอมเลือกยูนิตที่เล็กลงหรือเก่าขึ้นเพื่อให้อยู่ในทำเลที่ต้องการ โดยบ้านปรับปรุงใหม่ในอาคารที่ผ่านมาตรฐานแผ่นดินไหวสมัยใหม่มักขายได้ในราคาสูงกว่า
• นักวิเคราะห์คาดว่าราคาคอนโดมือสองจะเพิ่มขึ้นต่อในปี 2025 แต่อาจชะลอลง เว้นแต่จะมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมากหรือเงื่อนไขทางการเงินเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรงจนทำให้สมดุลตลาดเปลี่ยนไป