ราคาคอนโดโตเกียวทำสถิติสูงสุด ขณะที่ทางเลือกเชิงนโยบายถูกจำกัดจากพันธกรณี WTO

อะไรผลักดันให้ราคาคอนโดในโตเกียวสูงขึ้น และเหตุใดมาตรการแก้ไขจึงมีจำกัด

ตลาดคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ของโตเกียวพุ่งทำสถิติใหม่ในปีนี้ สร้างแรงกดดันให้ครัวเรือนในท้องถิ่นและเป็นบททดสอบสำหรับผู้กำหนดนโยบาย สถาบันเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ราคาเฉลี่ยของคอนโดสร้างใหม่ในเขตมหานครโตเกียวอยู่ที่ 94.89 ล้านเยน ระหว่างเดือนเมษายนถึงกันยายน เพิ่มขึ้น 19.3 เปอร์เซ็นต์จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เบื้องหลังคือปัจจัยหลายด้านที่มาบรรจบกัน ทั้งอุปทานที่ขาดแคลน ความต้องการจากนักลงทุนที่แข็งแกร่ง และเงินเยนที่อ่อนค่า ซึ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นดูมีราคาถูกลงสำหรับผู้ซื้อที่ถือเงินตราต่างประเทศ การถกเถียงเรื่องบทบาทของผู้ซื้อชาวต่างชาติทวีความเข้มข้นขึ้น แต่ผลการตรวจสอบเบื้องต้นของรัฐบาลชี้ว่าสัดส่วนธุรกรรมที่เกี่ยวข้องยังอยู่ในระดับไม่มาก

เจ้าหน้าที่เริ่มรวบรวมข้อมูลว่าเกิดอะไรขึ้น ก่อนพิจารณาออกกฎใหม่ นายกรัฐมนตรีซานาเอะ ทาคาอิจิ สั่งให้กระทรวงที่ดินตรวจสอบว่ามีชาวต่างชาติกี่รายที่ซื้อคอนโด และเผยแพร่ผลโดยเร็ว ตั้งแต่ฤดูใบไม้ผลิ กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว (MLIT) ได้ตรวจสอบทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เพื่อติดตามสัญชาติและที่อยู่ของผู้ซื้อ ข้อมูลเบื้องต้นบ่งชี้ว่าสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติอยู่ในระดับจำกัด แต่แม้การซื้อเพียงสัดส่วนเล็กน้อยก็อาจส่งผลต่อราคาในตลาดที่มีอุปทานจำกัด

ข้อเรียกร้องให้จำกัดหรือห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เผชิญอุปสรรคเชิงโครงสร้าง เมื่อญี่ปุ่นเข้าร่วมองค์การการค้าโลกในช่วงทศวรรษ 1990 ญี่ปุ่นยอมรับหลักการสำคัญเรื่องการปฏิบัติอย่างเท่าเทียม ซึ่งทำให้การจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ตามสัญชาติทำได้ยาก การแก้ไขพันธกรณีเหล่านี้ต้องใช้เวลาและอาจทำให้คู่ค้าคัดค้าน เมื่อรัฐบาลมีเครื่องมือระดับชาติที่ใช้ได้โดยตรงไม่มาก ความเคลื่อนไหวแรกที่เห็นชัดจึงมาจากภาคเอกชน โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ปรับเงื่อนไขสัญญาให้เข้มงวดขึ้น เพื่อสกัดการขายต่ออย่างรวดเร็วซึ่งอาจเร่งให้ราคาพุ่ง

ผลที่เกิดขึ้นคือตลาดที่ความต้องการยังคงแซงหน้าอุปทาน ขณะที่ทั้งภาครัฐและภาคธุรกิจต่างมองหาเครื่องมือที่ใช้ได้ภายใต้กรอบกฎหมายและไม่ทำให้ความตึงเครียดในสังคมลุกลาม

ราคาทำสถิติสูงสุด ขณะที่อุปทานและเงินเยนกำหนดทิศทางความต้องการ

วัฏจักรตลาดคอนโดโตเกียวมีแรงขับเคลื่อนจากความขาดแคลนไม่น้อยไปกว่าความต้องการ อุปทานใหม่ลดลงอย่างมากในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ในปี 2014 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำห้องชุดใหม่ออกสู่ตลาดในเขตมหานครราว 45,000 ยูนิต ตัวเลขดังกล่าวลดลงเหลือประมาณ 23,000 ยูนิตในปี 2024 ความล่าช้าในการพัฒนาพื้นที่ใหม่ ต้นทุนก่อสร้างและที่ดินที่สูงขึ้น ตลอดจนกำลังการผลิตที่จำกัดในธุรกิจก่อสร้าง ล้วนเป็นปัจจัยจำกัดการก่อสร้าง เมื่อมีบ้านออกขายน้อยลง โครงการแต่ละแห่งจึงดึงดูดผู้เสนอราคามากขึ้น และราคาก็ขยับสูงขึ้นเรื่อย ๆ

ค่าเงินเป็นอีกปัจจัยหนึ่ง การอ่อนค่าของเงินเยนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาทำให้ราคาที่แท้จริงลดลงสำหรับผู้ซื้อที่ถือดอลลาร์ ยูโร หรือสกุลเงินที่แข็งค่ากว่า สำหรับผู้ซื้อที่ใช้เงินดอลลาร์ ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน 10 เปอร์เซ็นต์อาจชดเชยการขึ้นราคาในตลาดได้มาก ผลจากส่วนต่างอัตราแลกเปลี่ยนนี้เกิดขึ้นพร้อมกับแรงดึงดูดที่เพิ่มขึ้นของโตเกียวในฐานะตลาดที่ถูกมองว่าปลอดภัยในโลกที่ผันผวน นักลงทุนมองว่าโตเกียวมีเสถียรภาพทางการเมือง ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ และความต้องการเช่าที่แข็งแกร่งในเขตใจกลางเมือง

สินเชื่อราคาถูกในประเทศก็มีส่วนสำคัญเช่นกัน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับมาตรฐานโลก แม้ธนาคารกลางจะทยอยปรับแนวนโยบาย แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ก็ยังอยู่ในระดับที่ครัวเรือนจำนวนมากจ่ายไหว ต้นทุนทางการเงินต่ำช่วยรองรับราคาซื้อที่สูงขึ้น โดยเฉพาะเมื่อจำนวนยูนิตถูกจำกัดด้วยผังเมือง ที่ดินที่มีอยู่ และกำหนดการก่อสร้าง การผสมผสานระหว่างอัตราดอกเบี้ยต่ำ ผลจากค่าเงิน และอุปทานตึงตัว ปูทางให้ราคาเฉลี่ยทำสถิติสูงสุดในปีนี้

ผู้ซื้อต่างชาติเป็นปัจจัยหลักหรือไม่

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้รับความสนใจเพราะมองเห็นได้ชัด และส่วนต่างค่าเงินทำให้ผู้คนเชื่อมโยงความต้องการจากต่างประเทศกับราคาที่สูงขึ้นได้ง่าย แต่ข้อมูลที่มีอยู่ให้ภาพซับซ้อนกว่านั้น การตรวจสอบทะเบียนของ MLIT ซึ่งคาดว่าจะเผยแพร่ในเร็ว ๆ นี้ ชี้ว่าสัดส่วนการซื้อของชาวต่างชาติต่ำกว่าที่การถกเถียงในสาธารณะมักเข้าใจกัน ผลสำรวจล่าสุดพบว่าผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ในโตเกียวราว 3 เปอร์เซ็นต์มีที่อยู่ในต่างประเทศ ตัวเลขนี้ไม่ได้สะท้อนสัญชาติทั้งหมด เพราะชาวต่างชาติบางส่วนอาศัยและทำงานอยู่ในญี่ปุ่น แต่บ่งชี้ว่าตลาดไม่ได้ถูกครอบงำโดยเงินทุนจากต่างประเทศ

แม้ผู้ซื้อต่างชาติมีสัดส่วนน้อย ก็อาจส่งผลต่อการกำหนดราคาเมื่ออุปทานตึงตัว โดยเฉพาะในย่านที่เป็นที่ต้องการใกล้สถานีใหม่หรือโครงการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำ โครงการเด่น ๆ อาจดึงดูดทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน ผู้ซื้อบางรายทำกำไรด้วยการขายต่อสัญญาก่อนโครงการแล้วเสร็จ ซึ่งอาจดันราคาที่เสนอขายสำหรับโครงการรอบถัดไปให้สูงขึ้น นี่คือเหตุผลที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มใส่ข้อกำหนดห้ามขายเก็งกำไร ซึ่งบังคับใช้กับผู้ซื้อทุกคนไม่ว่าจะมีสัญชาติใด

เจ้าหน้าที่รัฐบาลระมัดระวังในการรับมือกับความกังวลของสาธารณชน โดยไม่ปลุกกระแสเกลียดกลัวชาวต่างชาติ สิ่งสำคัญอันดับแรกคือการตรวจสอบขนาดที่แท้จริงของการซื้อโดยชาวต่างชาติ และเสริมความเข้มงวดของกฎเกี่ยวกับการยืนยันตัวตนและการรายงาน รวมถึงทำให้ข้อมูลทะเบียนชัดเจนขึ้น นอกจากนี้ ยังมีความพยายามเพิ่มประสิทธิภาพการบังคับใช้กฎด้านที่อยู่อาศัยและที่พัก เพื่อป้องกันไม่ให้ยูนิตที่ขายเพื่อการอยู่อาศัยถูกดัดแปลงเป็นที่พักนักท่องเที่ยวระยะสั้นอย่างผิดกฎหมาย

กล่าวโดยสรุป ความต้องการจากต่างประเทศเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งในหลายด้าน แรงขับเคลื่อนหลักยังคงเป็นเศรษฐศาสตร์พื้นฐาน ได้แก่ อุปทานที่ลดลงต่อเนื่องตลอดทศวรรษมาพบกับความต้องการในเมืองที่มั่นคง ในตลาดที่สินเชื่อมีต้นทุนต่ำและค่าเงินยิ่งเพิ่มแรงดึงดูดของโตเกียวต่อนักลงทุนทั่วโลก

เหตุใดกฎ WTO จึงจำกัดการควบคุมตามสัญชาติ

พันธกรณีทางการค้าทำให้พื้นที่ในการกำหนดนโยบายของญี่ปุ่นแคบลง เพราะไม่สนับสนุนการเลือกปฏิบัติตามสัญชาติ ระบบการค้าพหุภาคีที่พัฒนาขึ้นผ่านการเจรจารอบอุรุกวัยเป็นรากฐานของการก่อตั้ง WTO และบรรจุหลักการต่าง ๆ เช่น การปฏิบัติเยี่ยงชาติที่ได้รับอนุเคราะห์ยิ่งและการปฏิบัติเยี่ยงคนชาติ หลักการเหล่านี้หมายความว่า ในภาคส่วนที่มีพันธกรณีบังคับใช้ สมาชิกไม่ควรปฏิบัติต่อชาวต่างชาติด้อยกว่าพลเมืองของตน ญี่ปุ่นเลือกแนวทางเปิดเสรีต่อธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เมื่อเข้าสู่ยุค WTO ในปี 1995 โดยส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศและหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามสัญชาติ

ในทางทฤษฎี ญี่ปุ่นสามารถเปลี่ยนแนวทางดังกล่าวได้ แต่ในทางปฏิบัติทำได้ยาก การแก้ไขพันธกรณีมักต้องหารือกับคู่ค้าและอาจนำไปสู่แรงกดดันให้ตอบโต้ ประเทศที่มีประชาชนลงทุนในญี่ปุ่นอาจคัดค้านหรือเรียกร้องค่าชดเชย บางประเทศ เช่น สหรัฐฯ และออสเตรเลีย ได้สงวนช่องทางไว้ในกฎระเบียบสำหรับแยกการปฏิบัติต่อผู้ซื้อในประเทศและต่างชาติในการซื้อที่ดิน ญี่ปุ่นไม่ได้กำหนดข้อจำกัดลักษณะนี้ไว้ จึงต้องเผชิญอุปสรรคสูงกว่าหากต้องการเปลี่ยนแนวทาง

มีข้อยกเว้นด้านความมั่นคง ญี่ปุ่นผ่านกฎหมายในปี 2021 ที่ให้อำนาจรัฐบาลตรวจสอบและควบคุมการใช้ที่ดินรอบพื้นที่สำคัญ เช่น ฐานทัพกองกำลังป้องกันตนเองและโรงไฟฟ้านิวเคลียร์ กรอบกฎหมายนี้มุ่งติดตามการใช้ที่ดินและเปิดทางให้เข้าแทรกแซงหากมีข้อกังวลด้านความมั่นคงแห่งชาติ แต่ไม่ได้กำหนดห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ และไม่ได้จัดการกับพลวัตราคาที่กำลังเกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยภาคเอกชน

ภายใต้กรอบเหล่านี้ ทางเลือกที่เป็นไปได้มากที่สุดคือมาตรการที่เป็นกลางและใช้กับผู้ซื้อและผู้ขายทุกคน เครื่องมือที่ช่วยลดการเก็งกำไรระยะสั้นหรือเพิ่มต้นทุนการถือครองยูนิตที่ปล่อยว่างจะไม่เจาะจงสัญชาติ และสามารถออกแบบให้สอดคล้องกับกฎการค้าได้ แต่ประเด็นที่อาจสร้างแรงเสียดทานอยู่ที่การเมือง เพราะมาตรการเหล่านี้ส่งผลต่อนักลงทุนและครัวเรือนในประเทศด้วย

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มสกัดการขายเก็งกำไร

เมื่อทางเลือกของรัฐบาลมีจำกัด บริษัทเอกชนจึงเป็นฝ่ายลงมือก่อน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ปรับสัญญาซื้อขายให้เข้มงวดขึ้น เพื่อสกัดการขายต่ออย่างรวดเร็วที่อาจผลักดันราคาให้สูงขึ้นทั้งโครงการ บริษัทแห่งหนึ่งแจ้งผู้ซื้อที่สนใจโครงการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำขนาดใหญ่ในโตเกียวว่า หากขายต่อยูนิตก่อนส่งมอบ จะถูกริบเงินมัดจำและยกเลิกสัญญา อีกบริษัทกำหนดระยะเวลาห้ามขายต่อ 5 ปีในหลายโครงการในโตเกียว โดยผู้ฝ่าฝืนต้องจ่ายค่าปรับคิดเป็น 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาอสังหาริมทรัพย์ มาตรการเหล่านี้ใช้กับผู้ซื้อทุกคน ไม่ว่าจะมีสัญชาติหรือถิ่นพำนักใด

ข้อกำหนดเหล่านี้มุ่งจัดการพฤติกรรมเฉพาะ ไม่ได้มุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง การโอนสิทธิก่อนโครงการแล้วเสร็จ ซึ่งบางครั้งมีการบวกราคาเพิ่มมาก อาจสร้างราคาขายที่กลายเป็น “ราคาเทียบเคียง” ใหม่และส่งผลต่อราคาที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อรายถัดไป การลดแรงจูงใจในการขายเก็งกำไรมุ่งให้ยูนิตจำนวนมากขึ้นอยู่ในมือของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และช่วยรักษาเสถียรภาพด้านราคาในโครงการ หากนำมาใช้อย่างแพร่หลาย ข้อกำหนดเหล่านี้อาจกลายเป็นมาตรฐานโดยพฤตินัยสำหรับโครงการเปิดขายที่มีความต้องการสูงในเขตใจกลางเมือง

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังมีเครื่องมือการขายที่ช่วยให้ครัวเรือนซึ่งมีแนวโน้มจะเข้าอยู่อาศัยได้รับสิทธิ์ก่อน ไม่ว่าจะเป็นการจับสลาก การให้แสดงเจตนาว่าจะเข้าอยู่อาศัย การจำกัดการซื้อหลายยูนิตในชื่อบุคคลเดียว และการตรวจสอบแหล่งเงินทุนที่เข้มงวดขึ้น ทั้งหมดนี้ทำให้การสะสมยูนิตเพื่อเก็งกำไรทำได้ยากขึ้น ความท้าทายคือการสร้างสมดุลระหว่างการเข้าถึงอย่างเป็นธรรมกับการตรวจสอบอย่างรอบคอบ โดยไม่เลือกปฏิบัติตามสัญชาติ และยังคงรักษายอดขายล่วงหน้าให้อยู่ในระดับที่เพียงพอต่อการจัดหาเงินทุนสำหรับการก่อสร้าง

ยังมีเครื่องมือใดบ้างที่ใช้ได้โดยไม่มุ่งเป้าตามสัญชาติ

การหารือด้านนโยบายกำลังเปลี่ยนจากคำถามว่าใครเป็นผู้ซื้อ ไปสู่คำถามว่าตลาดดำเนินงานอย่างไร ทางเลือกที่ไม่แบ่งแยกตามถิ่นกำเนิดอาจช่วยลดแรงกดดันด้านราคา หรืออย่างน้อยก็เพิ่มความเป็นธรรมให้ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น

• เก็บภาษีการขายต่ออย่างรวดเร็วกับผู้ขายทุกราย ภาษีที่สูงขึ้นสำหรับกำไรจากการขายในช่วงเวลาสั้น ๆ หลังซื้อจะทำให้การขายเก็งกำไรน่าดึงดูดน้อยลง ปัจจุบันญี่ปุ่นเก็บภาษีจากการถือครองระยะสั้นในอัตราสูงกว่าสำหรับบุคคลทั่วไปอยู่แล้ว แต่ทางการอาจเพิ่มความเข้มงวดให้ครอบคลุมการโอนสิทธิก่อนส่งมอบ หรือขยายช่วงเวลาที่ใช้อัตราภาษีสูงขึ้น ทั้งนี้ต้องออกแบบอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้ผู้ที่จำเป็นต้องขายจากเหตุการณ์สำคัญในชีวิตต้องรับภาระเกินควร

• เพิ่มต้นทุนการถือครองบ้านที่ปล่อยว่าง ภาษีบ้านว่างที่ใช้กับยูนิตซึ่งไม่มีผู้อยู่อาศัยทุกแห่ง โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติของเจ้าของ อาจกระตุ้นให้ปล่อยเช่าหรือขาย หลายเมืองทั่วโลกใช้ภาษีลักษณะนี้เพื่อจูงใจให้นำอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างเปล่ากลับเข้าสู่ตลาด การยกเว้นภาษีสำหรับกรณีปรับปรุงบ้านหรือมีเหตุขัดสนที่พิสูจน์ได้จะช่วยให้มาตรการเป็นธรรม

• เพิ่มอุปทาน วิธีบรรเทาแรงกดดันด้านราคาที่แน่นอนที่สุดคือการสร้างบ้านเพิ่ม การอนุมัติที่รวดเร็วขึ้นสำหรับการปรับเปลี่ยนพื้นที่สำนักงานที่ใช้ไม่เต็มประสิทธิภาพ การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดินในระดับเหมาะสมในพื้นที่ที่มีบริการสาธารณะรองรับดี และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับความหนาแน่นที่สูงขึ้น ล้วนช่วยเพิ่มจำนวนยูนิตได้ในระยะยาว เงินอุดหนุนแบบเจาะจงสามารถส่งเสริมที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง แทนที่จะเน้นเฉพาะอาคารหรูสูงระฟ้า

• สนับสนุนผู้ซื้อบ้านครั้งแรกโดยไม่กระตุ้นราคา ความช่วยเหลือด้านเงินดาวน์ การลดค่าใช้จ่ายในวันโอน หรือการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ต่ำกว่าเกณฑ์ที่กำหนด อาจช่วยให้คนในพื้นที่แข่งขันได้ แต่การสนับสนุนสินเชื่อในวงกว้างก็เสี่ยงดันราคาให้สูงขึ้น หากอุปทานไม่เพิ่ม

• เพิ่มความโปร่งใส การรายงานข้อมูลสัญชาติหรือสถานะถิ่นพำนักของผู้ซื้อในวันโอนตามมาตรฐานเดียวกัน โดยเผยแพร่เป็นข้อมูลรวมและไม่ระบุตัวบุคคล จะช่วยยุติข้อถกเถียงเรื่องบทบาทของผู้ซื้อต่างชาติ กฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับผู้รับประโยชน์ที่แท้จริงยังช่วยจำกัดการใช้โครงสร้างนิติบุคคลที่ไม่โปร่งใสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

• บังคับใช้กฎการใช้ที่อยู่อาศัย การดูแลให้ยูนิตที่อยู่อาศัยไม่ถูกนำไปใช้เป็นที่พักระยะสั้นอย่างผิดกฎหมายช่วยคุ้มครองเพื่อนบ้านและรักษาอุปทานไว้สำหรับผู้อยู่อาศัย

ประเทศอื่นดำเนินมาตรการอย่างไร และมีความหมายต่อญี่ปุ่นอย่างไร

ตลาดหลายแห่งทดลองใช้มาตรการที่มุ่งเป้าไปยังผู้ซื้อชาวต่างชาติ แต่มาตรการเหล่านั้นสะท้อนกรอบกฎหมายและพันธกรณีทางการค้าของแต่ละประเทศ แคนาดาเริ่มห้ามชาวต่างชาติซื้อบ้านชั่วคราวในปี 2023 และต่อมาขยายเวลาบังคับใช้ สิงคโปร์เรียกเก็บอากรแสตมป์สำหรับผู้ซื้อเพิ่มเติมในอัตราที่สูงกว่ามากสำหรับผู้ไม่มีถิ่นพำนัก เมื่อเทียบกับพลเมืองและผู้พำนักถาวร ออสเตรเลียกำหนดให้การซื้อของชาวต่างชาติส่วนใหญ่เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ และบังคับใช้กฎอย่างเข้มงวดเพื่อป้องกันการซื้อบ้านเดิมอย่างผิดกฎหมาย ส่วนนิวซีแลนด์จำกัดการซื้อบ้านเดิมส่วนใหญ่โดยผู้ไม่มีถิ่นพำนักในปี 2018 โดยมีข้อยกเว้นบางกรณีตามสนธิสัญญา

ตัวอย่างเหล่านี้แสดงให้เห็นว่ามีเครื่องมือหลากหลายรูปแบบ แต่ก็ชี้ให้เห็นว่าเหตุใดญี่ปุ่นจึงมีข้อจำกัด พันธกรณีทางการค้าและกฎหมายภายในประเทศของแต่ละประเทศแตกต่างกัน แนวทางของญี่ปุ่นในยุค WTO ไม่ได้สงวนสิทธิ์ให้ปฏิบัติต่อผู้ซื้อในประเทศเป็นพิเศษในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และโตเกียวก็อาศัยการเปิดกว้างเพื่อดึงดูดการลงทุน การหันกลับไปใช้ข้อจำกัดตามสัญชาติจะซับซ้อนและก่อข้อโต้แย้ง ผู้กำหนดนโยบายจึงมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับมาตรการที่เป็นกลาง ซึ่งปรับแรงจูงใจของผู้ซื้อทุกคน พร้อมแก้ปัญหาคอขวดด้านอุปทานที่เป็นปัจจัยเบื้องหลังราคาสูงในปัจจุบัน

เจ้าหน้าที่และนักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่าอย่างไร

รัฐมนตรีเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการทำความเข้าใจข้อเท็จจริงและกำหนดนโยบายให้อยู่ในกรอบกฎหมาย รัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่ดินให้คำมั่นว่าจะทำงานร่วมกับหน่วยงานอื่นเพื่อจัดการปัญหาเกี่ยวกับธุรกรรมคอนโด พร้อมสนับสนุนความเป็นปึกแผ่นในสังคม การตรวจสอบทะเบียนของ MLIT เป็นหัวใจสำคัญของความพยายามดังกล่าว และคาดว่าจะช่วยชี้แจงว่าสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติที่แท้จริงมีขนาดเท่าใด ผู้เกี่ยวข้องรายหนึ่งกับการตรวจสอบระบุว่าสัดส่วนดังกล่าวดูต่ำกว่าที่การถกเถียงในสาธารณะบ่งชี้

นักเศรษฐศาสตร์เตือนว่าไม่ควรมองหาผู้ร้ายเพียงรายเดียว โอซามุ ทานากะ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์บริหารของสถาบันวิจัยไดอิจิ ไลฟ์ ระบุว่าควรพิจารณาปัจจัยในวงกว้าง ไม่ใช่เพียงด้านใดด้านหนึ่ง

แม้สัดส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติซื้อไปจะมีน้อย แต่ก็อาจส่งผลให้ราคาสูงขึ้นได้ เนื่องจากไม่มีสาเหตุเพียงประการเดียว จึงจำเป็นต้องใช้แนวทางแบบองค์รวม

มุมมองนี้สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ปัจจุบัน ได้แก่ สกัดพฤติกรรมที่ทำให้ราคาพุ่ง ปรับปรุงข้อมูล บังคับใช้กฎที่มีอยู่ และเพิ่มอุปทาน ไม่มีมาตรการใดทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงได้ในชั่วข้ามคืน แต่สามารถช่วยบรรเทาแรงกดดันได้บ้าง และเพิ่มโอกาสให้ครัวเรือนที่อาศัยและทำงานในโตเกียวซื้อบ้านในย่านที่ต้องพึ่งพาได้

ผลต่อผู้ซื้อและตลาด

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง ความปกติแบบใหม่คือการแข่งขันที่สูงขึ้นเพื่อแย่งชิงยูนิตที่มีน้อยลง และสัญญาซื้อขายที่เข้มงวดขึ้น ผู้ซื้อควรเตรียมรับการตรวจสอบที่รัดกุมกว่าเดิม รวมถึงข้อกำหนดที่จำกัดการโอนสิทธิก่อนส่งมอบ สำหรับนักลงทุน กลยุทธ์ซื้อแล้วขายทำกำไรอย่างรวดเร็วมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น เมื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มบทลงโทษและแนวคิดภาษีสำหรับการถือครองระยะสั้นได้รับความสนใจ ส่วนผู้ขายและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีผู้สนใจซื้อจำนวนมาก แต่การกำหนดราคาก็มาพร้อมกับการตรวจสอบจากสาธารณชนและหน่วยงานกำกับดูแลที่เข้มข้นขึ้น

หมุดหมายถัดไปคือการเผยแพร่ผลการศึกษาทะเบียนของ MLIT ซึ่งไม่อาจแก้ปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ด้วยตัวเอง แต่ควรช่วยให้การถกเถียงตั้งอยู่บนข้อเท็จจริง ภารกิจที่ใหญ่กว่าคือการสร้างระบบจัดหาที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนขึ้นในเมืองที่ยังคงดึงดูดคนทำงานและนักศึกษา ภายใต้กรอบกฎการค้า ญี่ปุ่นมีเครื่องมือในการลดพฤติกรรมเก็งกำไร ใช้ประโยชน์จากบ้านที่มีอยู่ให้ดีขึ้น และเพิ่มอุปทาน เมื่อดำเนินมาตรการเหล่านี้ร่วมกัน ก็จะเป็นแนวทางที่ชัดเจนที่สุดสู่ตลาดที่มีสุขภาพดีขึ้น

ประเด็นสำคัญ

• ราคาเฉลี่ยของคอนโดสร้างใหม่ในโตเกียวอยู่ที่ 94.89 ล้านเยน ระหว่างเดือนเมษายนถึงกันยายน เพิ่มขึ้น 19.3 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน
• อุปทานใหม่ลดลงจากราว 45,000 ยูนิตในปี 2014 เหลือประมาณ 23,000 ยูนิตในปี 2024 ทำให้ตลาดตึงตัวขึ้น
• MLIT กำลังตรวจสอบทะเบียนเพื่อวัดการซื้อของชาวต่างชาติ โดยข้อมูลเบื้องต้นบ่งชี้ว่าสัดส่วนดังกล่าวไม่มาก
• พันธกรณีของญี่ปุ่นในยุค WTO ทำให้การจำกัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามสัญชาติทำได้ยาก
• ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำหนดข้อห้ามขายเก็งกำไร เช่น ริบเงินมัดจำหากขายต่อก่อนส่งมอบ และห้ามขายต่อเป็นเวลา 5 ปีพร้อมบทลงโทษสูง
• ทางเลือกที่เป็นไปได้มากที่สุดคือนโยบายที่ไม่แบ่งแยกตามถิ่นกำเนิด เช่น เพิ่มภาษีการขายต่ออย่างรวดเร็ว เก็บภาษีบ้านว่าง บังคับใช้กฎเข้มงวดขึ้น และเพิ่มอุปทาน
• ประเทศอื่นใช้กฎและภาษีสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ แต่พันธกรณีทางการค้าและทางเลือกทางกฎหมายของญี่ปุ่นจำกัดการใช้แนวทางแบบเดียวกัน
• หมุดหมายถัดไปคือการเผยแพร่ผลการศึกษาทะเบียนของ MLIT ซึ่งจะช่วยกำหนดนโยบายที่มุ่งจัดการพฤติกรรมและเพิ่มอุปทาน แทนการมุ่งเป้าตามสัญชาติ