พายุภาษีบีบคนดังเกาหลีขายอสังหาริมทรัพย์หรู
เหล่าคนดังระดับแนวหน้าของเกาหลีใต้กำลังเร่งขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหรูที่สุดของประเทศ ก่อนมาตรการภาษีที่เข้มงวดจะกินกำไรไปถึงสามในสี่ ช่วงผ่อนผันการเก็บภาษีกำไรจากการขายในอัตราที่ผ่อนปรนจะสิ้นสุดลงในช่วงต้นเดือนพฤษภาคม ทำให้คนดังอย่างอีฮเยรี สมาชิกวง Girl's Day นักแสดงฮาจองอูและคิมแทฮี รวมถึงบุคคลมีชื่อเสียงอีกหลายราย ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านดอลลาร์ในย่านทำเลทองของกรุงโซล รายการขายครอบคลุมทั้งอพาร์ตเมนต์หรูในโครงการ Hannam The Hill อาคารพาณิชย์ตามแนวถนนสายหลักที่พลุกพล่านที่สุดของกังนัม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในย่านยอนนัมดงสุดฮิป คิดเป็นมูลค่ารวมหลายพันล้านวอน
สารบัญ
ความเร่งด่วนนี้มีสาเหตุมาจากการปรับโครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน ซึ่งอาจทำให้อัตราภาษีกำไรจากการขายที่แท้จริงสูงถึง 75% สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่ม ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากกรอบภาษีปัจจุบันที่มีอัตราตั้งแต่ 6% ถึง 45% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองและประเภทอสังหาริมทรัพย์ ภาษีส่วนเพิ่มชุดใหม่มุ่งจัดเก็บจากผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งผ่านนิติบุคคลในเขตเก็งกำไรที่กำหนดโดยเฉพาะ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ส่วนใหญ่ของเขตกังนัม ซงพา และยงซานในกรุงโซล สำหรับคนดังที่สะสมพอร์ตอสังหาริมทรัพย์มูลค่ามหาศาลในช่วงที่กระแสเกาหลีขยายตัวไปทั่วโลก ความแตกต่างระหว่างการขายตอนนี้กับเดือนหน้าอาจหมายถึงภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นหลายร้อยล้านวอน
อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือการลงทุนที่คนดังเกาหลีใต้เลือกใช้มาอย่างยาวนาน โดยรายได้จากละคร ภาพยนตร์ และการส่งออกเคป็อปเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แบรนด์แฟชั่นหรูและแบรนด์ระดับโลกทุ่มเงินจำนวนมากเพื่อจ้างคนดังเป็นพรีเซนเตอร์ ไม่ว่าจะเป็นสมาชิก Blackpink สมาชิก BTS หรือนักแสดงชื่อดัง บุคคลสาธารณะเหล่านี้จึงนำความมั่งคั่งไปลงทุนในสินทรัพย์ที่จับต้องได้ โดยเฉพาะในย่านกังนัม ซึ่งราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแซงหน้าเงินเฟ้อและผลตอบแทนจากการลงทุนแบบดั้งเดิมอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงภาษีครั้งนี้เสี่ยงทำให้กลยุทธ์รักษาความมั่งคั่งดังกล่าวสะดุดลง และบีบให้ต้องทบทวนพอร์ตการลงทุนอย่างเร่งด่วน ซึ่งในบางกรณีมีทั้งอาคารหลายแห่งและมีมูลค่ารวมหลายแสนล้านวอน
คำนวณภาษีก่อนเส้นตาย 9 พฤษภาคม
หากต้องการเข้าใจเหตุที่ผู้คนตื่นตระหนกเร่งขาย ต้องพิจารณาภาษีหลายชั้นที่จะเริ่มบังคับใช้วันที่ 9 พฤษภาคม ปัจจุบันเกาหลีใต้จัดเก็บภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในอัตรา 6% ถึง 45% โดยอัตราจะแตกต่างกันตามขั้นรายได้ของผู้ขายและการเข้าเกณฑ์เป็นที่อยู่อาศัยหลักของอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้นจะเพิ่มภาษีส่วนเพิ่ม โดยมุ่งจัดเก็บจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่บริษัทเป็นเจ้าของ และบุคคลที่มีบ้านหลายหลังโดยเฉพาะ
ตั้งแต่วันที่ 9 พฤษภาคม เจ้าของบ้านสองหลังในเขตเก็งกำไรที่กำหนดในกรุงโซลและจังหวัดคยองกีที่อยู่ใกล้เคียงจะต้องเสียภาษีเพิ่มอีก 20% จากอัตราฐาน ส่วนผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่สามแห่งขึ้นไปจะถูกคิดภาษีส่วนเพิ่ม 30% เมื่อนำไปรวมกับอัตราฐานสูงสุด 45% และภาษีเงินได้ส่วนเพิ่มระดับท้องถิ่นที่เพิ่มภาระอีกราว 4.5% ภาระภาษีรวมอาจสูงถึง 75% ในทางทฤษฎี สำหรับธุรกรรมมูลค่าสูงในย่านที่มีราคาแพงที่สุด
นโยบายนี้ริเริ่มขึ้นในสมัยรัฐบาลอดีตประธานาธิบดีมุนแจอิน ซึ่งต้องการชะลอตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงเกินไปด้วยการลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร ยุนซอกยอล อดีตประธานาธิบดีผู้สืบทอดตำแหน่ง เลื่อนการใช้มาตรการที่เข้มงวดกว่าออกไปในช่วงแรก จึงเกิดช่วงผ่อนผันชั่วคราวที่เปิดทางให้คนดังและนักลงทุนผู้มั่งคั่งปรับโครงสร้างการถือครอง เมื่อการเลื่อนบังคับใช้สิ้นสุดลง มาตรการจากยุคมุนจะมีผลอย่างเต็มรูปแบบในเร็ว ๆ นี้
เทขายอสังหาฯ หรู คนดังขายอะไรกันบ้าง
กระแสเร่งขายทำให้มีอสังหาริมทรัพย์หรูประกาศขายจำนวนมากในย่านที่แพงที่สุดของกรุงโซล อีฮเยรี นักแสดงวัย 32 ปีและอดีตสมาชิกวง Girl's Day ประกาศขายอาคารพาณิชย์ในเขตกังนัม โดยตั้งราคาไว้ที่ 14.5 พันล้านวอน (ประมาณ 9.8 ล้านดอลลาร์) อาคารมีชั้นใต้ดินสองชั้นและชั้นเหนือพื้นดินหกชั้น มีพื้นที่รวม 684.4 ตารางเมตร อีซื้อที่ดินดังกล่าวในเดือนสิงหาคม 2022 ผ่านบริษัทครอบครัวชื่อ Empo จากนั้นรื้อถอนอาคารเดิมและก่อสร้างอาคารปัจจุบัน โดยลงทุนรวมประมาณ 10.7 พันล้านวอน ซึ่งรวมภาษีจากการซื้อและค่าก่อสร้าง หากขายได้ตามราคาที่ประกาศ เธอจะได้กำไรราว 4 พันล้านวอนก่อนมาตรการภาษีใหม่มีผล
คิมแทฮี นักแสดงวัย 46 ปี ปิดการขายเชิงกลยุทธ์ไปแล้วหลายรายการ ในเดือนพฤศจิกายน 2024 เธอขายห้องชุดหรูในโครงการ Hannam The Hill ในเขตยงซาน กรุงโซล ได้ในราคา 12.77 พันล้านวอน หลังซื้อมาในราคา 4.23 พันล้านวอนเมื่อเดือนสิงหาคม 2018 ธุรกรรมดังกล่าวทำกำไรจากการขายได้ราว 8.4 พันล้านวอนในช่วงเจ็ดปี นอกจากนี้ ยังมีรายงานว่าเธอขายอาคารเพื่อการค้าปลีกห้าชั้นใกล้สถานีกังนัมในเดือนมีนาคม ได้ในราคา 20.3 พันล้านวอน ทำกำไร 7.1 พันล้านวอน จากอาคารที่ซื้อมาในราคา 13.2 พันล้านวอนเมื่อเดือนมิถุนายน 2014 มีรายงานว่าคิมและเรน ผู้เป็นสามี ถือครองอสังหาริมทรัพย์รวมมูลค่า 81.4 พันล้านวอน ณ ปี 2020 รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในกรุงโซลและบ้านในเมืองเออร์ไวน์ รัฐแคลิฟอร์เนีย
ฮาจองอู นักแสดงวัย 48 ปี ก็ร่วมกระแสขายทรัพย์สิน โดยมีรายงานว่าเขาขายอาคารสองแห่งในเขตชงโนและซงพาของกรุงโซล เมื่อเดือนมีนาคม เขาทำกำไรได้ประมาณ 4.6 พันล้านวอนจากการขายอาคารพาณิชย์ทางตะวันตกของกรุงโซลในราคา 11.9 พันล้านวอน หลังซื้อมาในราคา 7.3 พันล้านวอนเมื่อเดือนกรกฎาคม 2018 อาคารแห่งนี้มี Starbucks เป็นผู้เช่ารายสำคัญ สะท้อนให้เห็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกประเภทที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนคนดัง ซึ่งต้องการรายได้จากค่าเช่าควบคู่กับการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน
การขายรายสำคัญอื่น ๆ ได้แก่ โจจองซอก นักแสดงวัย 46 ปี ซึ่งขายอาคารในเขตกังนัมในราคา 11 พันล้านวอนเมื่อเดือนสิงหาคม 2024 ผ่านบริษัทที่จัดตั้งร่วมกับกัมมี ภรรยาของเขาซึ่งเป็นนักร้อง โดยมีรายงานว่าทำกำไรจากการขายได้ 7 พันล้านวอน บยอนจองมิน อดีตนางแบบวัย 50 ปี ขายอาคารขนาดเล็กในเขตยงซานเมื่อเดือนมิถุนายน 2024 โดยได้กำไรราว 2.3 พันล้านวอน โซยู นักร้องเคป็อปอดีตสมาชิกวง Sistar ขายอาคารในย่านยอนนัมดงเมื่อเดือนเมษายน ในราคาเกือบสองเท่าของราคาซื้อเมื่อปี 2016 ที่ 1.5 พันล้านวอน ขณะที่ฮันฮโยจู นักแสดง ขายอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางกรุงโซลเมื่อเดือนพฤศจิกายนในราคา 8 พันล้านวอน หลังซื้อมาในราคา 5.5 พันล้านวอนเมื่อปี 2017
โครงสร้างบริษัทกับการตรวจสอบจากหน่วยงานกำกับดูแล
ธุรกรรมเหล่านี้จำนวนมากเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองผ่านบริษัทครอบครัวหรือนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นเป็นการเฉพาะ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ผู้มีทรัพย์สินสุทธิสูงนิยมใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษี ภายใต้กฎหมายภาษีเกาหลีใต้ บริษัทที่จัดตั้งมานานเกินห้าปีเสียภาษีจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอัตรา 4.6% แทนอัตรา 9.4% ที่เรียกเก็บจากนิติบุคคลที่จัดตั้งใหม่หรือผู้ซื้อในนามบุคคล นอกจากนี้ การถือครองผ่านบริษัทยังทำให้สามารถใช้ตารางค่าเสื่อมราคาและการหักค่าใช้จ่ายที่ต่างออกไป ซึ่งช่วยลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีระหว่างระยะเวลาถือครอง
อย่างไรก็ตาม โครงสร้างเหล่านี้ตกอยู่ภายใต้การตรวจสอบที่เข้มข้นขึ้นจากกรมสรรพากรเกาหลีใต้ อีจุนโฮ สมาชิกวงเคป็อป 2PM และนักแสดงจากซีรีส์อย่าง "King the Land" ถูกสำนักงานสรรพากรภูมิภาคโซลตรวจสอบอย่างเข้มข้นในเดือนกันยายน 2024 กรณีอาคารพาณิชย์สี่ชั้นในย่านชินซาดง เขตคังนัม ซึ่งซื้อผ่าน JF Company บริษัทของครอบครัวในราคา 17.5 พันล้านวอน ธุรกรรมนี้ทำให้เกิดข้อสงสัยว่าอาจหลีกเลี่ยงภาษีด้วยการจัดโครงสร้างผ่านบริษัท แม้ต้นสังกัดของเขาอย่าง JYP Entertainment ยืนยันว่าได้ชำระภาษีเพิ่มเติมที่ถูกประเมินครบถ้วนแล้ว และสาเหตุเกิดจากการตีความกฎที่แตกต่างกันระหว่างหน่วยงานภาษีกับตัวแทน ไม่ใช่การจงใจหลีกเลี่ยงภาษี แต่กรณีนี้สะท้อนความเสี่ยงที่นักลงทุนคนดังต้องเผชิญ
การใช้บริษัทเป็นเครื่องมือในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นประเด็นถกเถียงมากขึ้น ขณะที่รัฐบาลเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อควบคู่ไปกับการขึ้นภาษี รัฐบาลมุนขยายข้อจำกัดด้านอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้และอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เช่น ที่ดิน ศูนย์การค้า และออฟฟิศเทล ปัจจุบันอัตรา LTV สำหรับสินเชื่อจากสถาบันการเงินท้องถิ่นอยู่ที่ 70% แต่ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมเป็นต้นไป สินเชื่อสำหรับอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในย่านยอดนิยมอย่างกังนัม ซงพา และยงซาน จะถูกจำกัดไว้ที่ 40% ทำให้นักลงทุนใช้เงินกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ลดลงอย่างมาก
ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเตือนว่า การขึ้นภาษีและข้อจำกัดสินเชื่อที่เกิดขึ้นพร้อมกันอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมไม่มั่นคง โจฮยอนแท็ก นักวิจัยจาก SG Lab ซึ่งเป็นสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เอกชน ให้ความเห็นเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงด้านสินเชื่อว่า
เมื่อกฎ LTV จำกัดการเข้าถึงสินเชื่อ นักลงทุนรายย่อยจะเผชิญอุปสรรคในการลงทุนมากขึ้น เมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในย่านยอดนิยมพยายามขายทรัพย์สินก่อนเดือนกรกฎาคม ราคาอาจผันผวน
แรงสะเทือนต่อตลาดวงกว้างนอกแวดวงคนดัง
แม้ธุรกรรมมูลค่าหลายล้านดอลลาร์ของคนดังจะเป็นข่าวพาดหัว แต่การเปลี่ยนแปลงภาษีส่งผลกระทบต่อนักลงทุนผู้มั่งคั่งในวงกว้าง ซึ่งมีส่วนผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูของกรุงโซลให้พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ในย่านอย่างกังนัม ห้องชุดแต่ละยูนิตมีราคาซื้อขายตั้งแต่ 3 ล้านถึง 7 ล้านดอลลาร์สหรัฐเป็นประจำ ซึ่งดูไม่สอดคล้องกับระดับเงินเดือนเฉลี่ยของเกาหลีใต้ การเทขายของคนดังอาจเป็นสัญญาณบ่งชี้ความผันผวนของราคาในวงกว้าง ขณะที่นักลงทุนทั้งสถาบันและรายบุคคลประเมินผลตอบแทนหลังหักภาษีจากอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมกันใหม่
การเก็บภาษีที่เข้มงวดขึ้นพร้อมกับมาตรฐานสินเชื่อที่รัดกุมกว่าเดิมถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในแนวทางของเกาหลีใต้ต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หลายปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือหลักในการสะสมความมั่งคั่งของชนชั้นนำในประเทศ โดยอาคารพาณิชย์ในย่านทันสมัยสร้างทั้งรายได้จากค่าเช่าและกำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ระบบใหม่มีเป้าหมายเปลี่ยนทิศทางการลงทุนไปสู่กิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สร้างผลผลิต แทนการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร แต่นักวิจารณ์เห็นว่ามาตรการนี้อาจเพียงผลักดันให้นักลงทุนหันไปหาสินทรัพย์ประเภทอื่นหรือตลาดต่างประเทศ
นักวิเคราะห์ในอุตสาหกรรมระบุว่า จังหวะเวลาของการขายเหล่านี้สะท้อนการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ มากกว่าจะเป็นความตื่นตระหนก ผู้ขายที่ขายสินทรัพย์ก่อนวันที่ 9 พฤษภาคมจะล็อกอัตราภาษีปัจจุบันไว้ ขณะที่ผู้ซื้อเข้าซื้อสินทรัพย์โดยรู้ภาระภาษีที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอย่างครบถ้วน ส่งผลให้เกิดช่วงเวลาสั้น ๆ ที่ปริมาณธุรกรรมพุ่งขึ้น ก่อนตลาดอาจชะลอตัวเมื่อค่าใช้จ่ายในการถือครองเพิ่มสูงขึ้นมากสำหรับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง
ประเด็นสำคัญ
- ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในเกาหลีใต้จะเพิ่มขึ้นอย่างมากตั้งแต่วันที่ 9 พฤษภาคม โดยอัตราอาจสูงถึง 75% สำหรับบริษัทที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในเขตเก็งกำไร
- คนดังอย่างอีฮเยรี คิมแทฮี ฮาจองอู โจจองซอก และโซยู ประกาศขายหรือขายอสังหาริมทรัพย์หรูในเขตกังนัม ยงซาน และชงโนของกรุงโซลก่อนเส้นตาย
- มีการเก็บภาษีส่วนเพิ่ม 20% จากเจ้าของบ้านสองหลัง และ 30% จากผู้ที่มีบ้านตั้งแต่สามหลังขึ้นไปในพื้นที่ที่กำหนด โดยคิดเพิ่มจากอัตราฐาน 6% ถึง 45%
- อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในย่านระดับพรีเมียมจะลดจาก 70% เหลือ 40% ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม จำกัดความสามารถในการกู้ยืมเพื่อลงทุนเพิ่มเติม
- มาตรการภาษีริเริ่มในสมัยรัฐบาลมุนแจอิน และรัฐบาลยุนซอกยอลเลื่อนการบังคับใช้ชั่วคราว ก่อนจะถึงกำหนดเริ่มบังคับใช้ในปัจจุบัน
- โครงสร้างการถือครองผ่านบริษัทถูกตรวจสอบเข้มข้นขึ้น โดยกรมสรรพากรสอบสวนธุรกรรมอย่างกรณีการซื้ออาคารมูลค่า 17.5 พันล้านวอนของอีจุนโฮผ่านบริษัทครอบครัว
