นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงลังเล ขณะรัฐบาลทุ่มเงินหลายพันล้านดอลลาร์สร้างศูนย์กลางเทคโนโลยีทางเหนือ

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลังเล ขณะฮ่องกงเดิมพันครั้งใหญ่กับการพลิกโฉมด้านเทคโนโลยี

รัฐบาลฮ่องกงกำลังทุ่มงบประมาณอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน เพื่อพลิกโฉมพื้นที่ชายแดนทางตอนเหนือให้เป็นศูนย์กลางเทคโนโลยี แต่บรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของเมืองกลับตอบรับด้วยความระมัดระวังมากกว่าความกระตือรือร้น ในเดือนกุมภาพันธ์ เจ้าหน้าที่ประกาศว่าจะถอนเงิน 150,000 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง (ประมาณ 19,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) จากกองทุนป้องกันค่าเงินของเมือง เพื่อสนับสนุนโครงการนอร์เทิร์นเมโทรโพลิส นับเป็นครั้งแรกในรอบกว่าสี่ทศวรรษที่มีการนำเงินสำรองดังกล่าวมาใช้เพื่อการพัฒนา การอัดฉีดเงินมหาศาลนี้ถือเป็นหนึ่งในพันธสัญญาด้านโครงสร้างพื้นฐานที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของเขตปกครองแห่งนี้ แต่ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แสดงความกังวลเป็นการส่วนตัวเกี่ยวกับความเสี่ยงจากอุปทานล้นตลาดและผลตอบแทนที่ไม่แน่นอน

โครงการนอร์เทิร์นเมโทรโพลิส ซึ่งเปิดตัวครั้งแรกในปี 2021 เพื่อแก้ปัญหาความแออัดด้านที่อยู่อาศัย ได้ขยายเป้าหมายไปไกลกว่านั้นมาก โครงการครอบคลุมพื้นที่ราว 300 ตารางกิโลเมตร หรือเกือบหนึ่งในสามของพื้นที่ทั้งหมดของฮ่องกง โดยมีเป้าหมายสร้างเมืองที่มีศูนย์กลางสองแห่ง ให้ภาคการเงินยังคงกระจุกตัวอยู่ในเขตทางใต้ ขณะที่นวัตกรรมเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตทางตอนเหนือ พื้นที่พัฒนาติดกับเซินเจิ้น ซึ่งเป็นศูนย์กลางเทคโนโลยีที่มีชื่อเสียงของจีน และมีแผนรองรับตั้งแต่ห้องปฏิบัติการวิจัยขั้นสูงไปจนถึงสตาร์ตอัปด้านเภสัชกรรม โดยคาดว่าจะรองรับประชากร 2.5 ล้านคนและสร้างงาน 650,000 ตำแหน่ง ตามประมาณการของรัฐบาล

แม้รัฐบาลจะแสดงความมุ่งมั่นด้านเงินทุนอย่างชัดเจน แต่ภาคเอกชนที่เป็นพันธมิตรกลับตอบรับอย่างไม่กระตือรือร้นนัก แม้ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จะหลีกเลี่ยงการวิจารณ์ต่อสาธารณะ แต่ผู้บริหารบริษัทชั้นนำต่างบ่นเป็นการส่วนตัวเกี่ยวกับขนาดของโครงการและรูปแบบการพัฒนาที่ไม่คุ้นเคย ความลังเลมีที่มาจากความแตกต่างพื้นฐานระหว่างแนวทางพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมของฮ่องกง กับยุทธศาสตร์นิคมอุตสาหกรรมที่นำเข้ามาจากจีนแผ่นดินใหญ่ กลุ่มสิ่งแวดล้อมยังเตือนถึงภัยคุกคามต่อสัตว์ป่าในท้องถิ่น ขณะที่ผู้โทรเข้ารายการวิทยุตั้งคำถามว่า การลงทุนนี้จะเป็นประโยชน์ต่อเซินเจิ้นมากกว่าชาวฮ่องกงหรือไม่

เดิมพันครั้งนี้สูงมาก ขณะที่เมืองกำลังเผชิญสิ่งที่นักเศรษฐศาสตร์บางคนเรียกว่าภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่ยาวนานที่สุด โดยยอดค้าปลีกและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ยังต่ำกว่าระดับสูงสุดในปี 2018

การปะทะกันของแนวคิดการพัฒนา

ใจกลางของความตึงเครียดคือการเปลี่ยนกระบวนทัศน์ ซึ่งอาจทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งมั่นในฮ่องกงถูกลดบทบาทลง นอร์เทิร์นเมโทรโพลิสกำลังพัฒนาด้วยรูปแบบนิคมอุตสาหกรรม ที่บริษัทในอุตสาหกรรมคล้ายกันรวมกลุ่มกันในศูนย์กลางเฉพาะสาขา โดยมีรัฐบาลวางแผนและบริหารจัดการอย่างเข้มข้น แนวทางนี้ประสบความสำเร็จในเซินเจิ้นและเมืองอื่น ๆ ของจีนฝั่งตรงข้ามพรมแดน แต่แตกต่างอย่างชัดเจนจากธรรมเนียมของฮ่องกงที่รัฐบาลแทรกแซงน้อยที่สุด โดยปกติแล้วนักพัฒนาจะควบคุมอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และโครงการที่อยู่อาศัยของตนเองตั้งแต่เริ่มต้นจนแล้วเสร็จ

ภายใต้รูปแบบใหม่นี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะมีบทบาทรองจากนักวางแผนของรัฐบาล แทนที่จะเป็นผู้นำการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ บริษัทเหล่านี้อาจถูกจำกัดให้สร้างอาคารที่พักอาศัยสูงใกล้พื้นที่สำคัญ หรือสร้างโรงงานและสำนักงานให้ผู้เช่าอุตสาหกรรมรายใหญ่ที่ทางการคัดเลือก นี่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญจากอิสระที่นักพัฒนาฮ่องกงได้รับมาตั้งแต่ยุคอาณานิคม เมื่อการมีส่วนร่วมของรัฐบาลอย่างจำกัดเปิดทางให้กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สะสมความมั่งคั่งและอิทธิพลมหาศาล

โครงสร้างการดำเนินงานที่ไม่คุ้นเคยทำให้บริษัทประเมินผลตอบแทนที่อาจได้รับได้ยาก ผู้บริหารหลายคนจากบริษัทพัฒนารายใหญ่ระบุว่าเอกสารแผนงานที่มีรายละเอียดไม่เพียงพอ อาจเกิดอุปทานล้นตลาดในบางโซน และกังวลว่ารัฐบาลพยายามพัฒนาหลายพื้นที่พร้อมกันมากเกินไป ความไม่แน่นอนยิ่งซ้ำเติมด้วยความยากลำบากทางเศรษฐกิจในปัจจุบันของฮ่องกง ยอดค้าปลีกลดลงจากจุดสูงสุดที่ 485,200 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2018 เหลือ 376,800 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2024 ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมากจากระดับสูงสุดในปี 2018

เมื่อเงินทุนมาบรรจบกับความคาดหวังทางการเมือง

แรงกดดันทางเศรษฐกิจที่นักพัฒนาต้องเผชิญไม่ได้จำกัดอยู่แค่ความไม่แน่นอนของตลาด แต่ยังครอบคลุมถึงความคาดหวังทางการเมืองด้วย ชุมชนธุรกิจฮ่องกงซึ่งสร้างความมั่งคั่งภายใต้ระบบทุนนิยมแบบอังกฤษ กำลังเผชิญแรงกดดันมากขึ้นให้แสดงสิ่งที่เจ้าหน้าที่เรียกว่า “ความรักชาติและฮ่องกง” ผ่านการลงทุนที่เป็นรูปธรรม ในเดือนพฤศจิกายน 2024 เซี่ย เป่าหลง เจ้าหน้าที่ระดับสูงของปักกิ่งที่ดูแลกิจการฮ่องกง เรียกประชุมเสวนาที่เซินเจิ้น โดยกำหนดให้ผู้นำภาคธุรกิจ 29 คนเสนอแผนการลงทุนในนอร์เทิร์นเมโทรโพลิส

ชุมชนธุรกิจฮ่องกงเป็นกำลังหลักเบื้องหลังการพัฒนาเศรษฐกิจของฮ่องกง” เซี่ยกล่าว พร้อมเรียกร้องให้ผู้บริหาร “แสดงความรักชาติและฮ่องกงผ่านการลงมือทำอย่างเป็นรูปธรรม

ข้อความนั้นชัดเจนว่า การลงทุนในนอร์เทิร์นเมโทรโพลิสมีความหมายเชิงความรักชาติ อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจตอบรับอย่างระมัดระวัง เฮนรี ถัง อิงเยน อดีตหัวหน้าเลขาธิการฝ่ายบริหารและทายาทของกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ แสดงทัศนะที่ผู้บริหารหลายคนมีร่วมกัน โดยระบุว่าโครงการต้องทำกำไรได้ ส่วนจอห์น ลี ผู้บริหารสูงสุดฮ่องกง โต้แย้งโดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการทำความเข้าใจ “เจตนารมณ์ของจดหมายตอบกลับของประธานาธิบดีสี จิ้นผิง” ซึ่งสื่อเป็นนัยว่าการตัดสินใจทางธุรกิจควรสะท้อนความผูกพันทางใจต่อดินแดนแห่งนี้

ความตึงเครียดนี้ชี้ให้เห็นความท้าทายพื้นฐาน แม้ปักกิ่งจะบังคับใช้การควบคุมทางการเมืองได้ผ่านกฎหมายความมั่นคงแห่งชาติและมาตรการอื่น ๆ แต่การพัฒนาเศรษฐกิจต้องอาศัยการมีส่วนร่วมโดยสมัครใจจากภาคเอกชน ต่างจากโครงการที่รัฐนำในจีนแผ่นดินใหญ่ซึ่งรัฐวิสาหกิจปฏิบัติตามคำสั่งจากส่วนกลาง นักพัฒนาฮ่องกงดำเนินธุรกิจในระบบทุนนิยมที่ต้องรับผิดชอบต่อผู้ถือหุ้นและเจ้าหนี้

การผนวกรวมข้ามพรมแดน

นอร์เทิร์นเมโทรโพลิสไม่ได้เป็นเพียงการขยายตัวของเมือง แต่ยังส่งสัญญาณถึงการเลือนหายทางกายภาพของแนวพรมแดนที่แบ่งฮ่องกงออกจากจีนแผ่นดินใหญ่นับตั้งแต่การส่งมอบฮ่องกงในปี 1997 โครงการตั้งอยู่ริมแม่น้ำเซินชุน ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นเส้นแบ่งเขตที่ชัดเจนระหว่างฮ่องกงภายใต้การปกครองของอังกฤษกับจีนคอมมิวนิสต์ ในช่วงทศวรรษ 1960 ผู้คนหลายล้านคนว่ายข้ามแม่น้ำสายนี้เพื่อหนีความอดอยากและการกดขี่ ทุกวันนี้แม่น้ำยังคงไหล แต่เส้นแบ่งเขตในความหมายเชิงแนวคิดกำลังเลือนรางลง

โครงการนี้สอดคล้องกับวิสัยทัศน์ของสี จิ้นผิง ประธานาธิบดีจีน ที่ต้องการพัฒนาเขตเศรษฐกิจเกรตเตอร์เบย์แอเรีย ซึ่งเชื่อมโยงเมืองชายฝั่ง 9 แห่งกับฮ่องกงและมาเก๊า เพื่อแข่งขันกับซิลิคอนแวลลีย์ รถไฟสายใหม่ 5 สายจะเชื่อมต่อนอร์เทิร์นเมโทรโพลิสกับเซินเจิ้น ช่วยให้แรงงานเทคโนโลยีเดินทางข้ามพรมแดนไปทำงานได้ นักวิเคราะห์บางคนคาดว่าอาจมีการขยายรูปแบบเขตอำนาจร่วมที่ใช้ในสถานีเวสต์เกาลูน ซึ่งตำรวจจีนแผ่นดินใหญ่ปฏิบัติหน้าที่บนดินแดนฮ่องกง ไปยังศูนย์กลางเทคโนโลยีแห่งใหม่นี้

อย่างไรก็ตาม การผนวกรวมดังกล่าวทำให้เกิดคำถามเกี่ยวกับอัตลักษณ์เฉพาะของฮ่องกง สตีฟ เจิง ผู้อำนวยการสถาบันจีน SOAS แห่งมหาวิทยาลัยลอนดอน ระบุว่าแผนเหล่านี้ถือเป็นการเปลี่ยนกระบวนทัศน์ของดินแดนแห่งนี้ สำนักงานพัฒนาฮ่องกงยืนยันว่าโครงการจะใช้ประโยชน์จากการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วของภูมิภาค แต่ผู้วิจารณ์ชี้ว่า จุดแข็งดั้งเดิมของฮ่องกงด้านการเงิน การค้า และโลจิสติกส์ กำลังถูกลดความสำคัญลง เพื่อหันไปเน้นการผลิตขั้นสูง ซึ่งเซินเจิ้นครองความได้เปรียบอยู่แล้ว

จอห์น เจิง ชุนหวา ซึ่งดำรงตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังจนถึงปี 2017 ตั้งคำถามว่าการละทิ้งจุดแข็งทางการค้าของฮ่องกงนั้นสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจหรือไม่ เมื่อเซินเจิ้นมีความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีเหนือกว่าฮ่องกงอยู่แล้ว อีกทั้งยังมีต้นทุนที่ดินและแรงงานต่ำกว่า บางคนจึงสงสัยว่าฮ่องกงจะแข่งขันได้อย่างมีประสิทธิภาพหรือไม่ในอุตสาหกรรมที่ตนเองตามหลังอยู่

ชุมชนท้องถิ่นเผชิญความเปลี่ยนแปลง

นอกเหนือจากห้องประชุมบริษัทและสำนักงานรัฐบาล นอร์เทิร์นเมโทรโพลิสยังคุกคามวิถีชีวิตที่สืบทอดมาหลายศตวรรษ ที่เลาฟาวซาน หมู่บ้านชายฝั่งในเขตนิวเทร์ริทอรีส์ ครอบครัวต่าง ๆ ทำหอยนางรมแห้งมานานกว่า 200 ปี ชาน โตงอัน เกษตรกรวัย 72 ปี ซึ่งทำงานในน่านน้ำแถบนี้มาสี่ทศวรรษ กำลังเผชิญอนาคตที่ไม่แน่นอน ขณะที่รัฐบาลวางแผนเปลี่ยนพื้นที่ให้เป็นเขตที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม

ผมไม่รู้จริง ๆ ว่าทุกอย่างจะเปลี่ยนไปอย่างไร” ชานกล่าว “บางทีผมน่าจะเริ่มถ่ายรูปฟาร์มกับวิวทะเลของเราไว้

เช่นเดียวกัน ที่หมู่บ้านฮ่าวานใกล้กับโลกหม่าเชา ซึ่งจะเป็นที่ตั้งของนิคมเทคโนโลยี กว็อก ชีไว วัย 69 ปี ดูแลต้นไม้ที่พ่อของเขาปลูกไว้ ครอบครัวในหมู่บ้านซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน อาจต้องย้ายออกตั้งแต่ปีหน้า โดยยังไม่มีรายละเอียดชัดเจนเกี่ยวกับอนาคตของพวกเขา ชุมชนเหล่านี้เป็นร่องรอยสุดท้ายของฮ่องกงก่อนยุคอุตสาหกรรม เป็นพื้นที่ชุ่มน้ำและบ่อเลี้ยงปลาที่ยังคงสภาพเดิม ขณะที่เมืองเติบโตจนกลายเป็นศูนย์กลางการเงิน

กลุ่มสิ่งแวดล้อมออกมาเตือนถึงผลกระทบทางนิเวศวิทยาจากการพัฒนา โครงการนี้คุกคามถิ่นอาศัยของสัตว์หายาก รวมถึงโลมาขาวจีน ชาน ฮอลล์ซิออน นักรณรงค์อาวุโสของกรีนพีซในฮ่องกง เตือนว่าการถมทะเลเป็นสิ่งที่ย้อนกลับไม่ได้ และสร้างความเสียหายถาวรต่อระบบนิเวศซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยของสัตว์ป่า

รัฐบาลชี้แจงว่าพื้นที่พัฒนามีความเปราะบางทางนิเวศวิทยาน้อยกว่า แม้การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมยังอยู่ระหว่างดำเนินการ ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออกนี้สะท้อนรูปแบบที่กว้างขึ้น ซึ่งการผนวกรวมทางเศรษฐกิจกับจีนแผ่นดินใหญ่มีความสำคัญเหนือการอนุรักษ์ท้องถิ่น

บทเรียนจากต่างประเทศและเรื่องเตือนใจ

เจ้าหน้าที่ฮ่องกงศึกษาตัวอย่างโครงการพัฒนาเมืองขนาดใหญ่แห่งอื่น ๆ แม้บทเรียนที่ได้รับจะแตกต่างกันไป นิวแอเรียสงอัน ซึ่งออกแบบให้เป็นส่วนขยายของปักกิ่งและได้รับการผลักดันเป็นการส่วนตัวจากประธานาธิบดีสี ประสบปัญหาในการดึงดูดผู้อยู่อาศัยและธุรกิจ แม้รัฐจะลงทุนมหาศาล จนได้รับฉายาว่า “เมืองร้าง” ขณะนี้ปักกิ่งกำลังหันมาใช้วิธีย้ายบริษัทของรัฐเข้าไปในพื้นที่เพื่อเติมเต็มพื้นที่ว่าง

โครงการขนาดใหญ่ในต่างประเทศก็เผชิญความท้าทายคล้ายกัน นีออมของซาอุดีอาระเบียและนูซันตาราของอินโดนีเซียต่างประสบปัญหาความล่าช้า ต้นทุนบานปลาย และข้อขัดแย้งเรื่องสิทธิในที่ดิน ไบรอัน หว่อง นักวิจัยจากชุมชนวิจัยลิเบอร์ ระบุว่า การพัฒนาเมืองในระดับนี้มักเป็นไปตามรูปแบบที่คาดเดาได้ คือเริ่มจากความทะเยอทะยานก่อนจะลดขนาดลง เผชิญปัญหาหนี้สิน หรือยืดเยื้อออกไปจนเกิดความยุ่งยากเพิ่มเติม

การเปรียบเทียบกับสงอันมีความเกี่ยวข้องเป็นพิเศษ เพราะรัฐบาลฮ่องกงนำแนวทางบางส่วนของนอร์เทิร์นเมโทรโพลิสมาจาก “เมืองอัจฉริยะ” ของจีนอย่างชัดเจน แต่ความแตกต่างพื้นฐานยังคงอยู่ นั่นคือสงอันพึ่งพารัฐวิสาหกิจและคำสั่งจากรัฐบาลกลาง ขณะที่ฮ่องกงต้องโน้มน้าวให้นักพัฒนาเอกชนเข้าร่วมโดยสมัครใจในระบบเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วยตลาด

ผลสำรวจชี้ว่าความสงสัยของสาธารณชนสอดคล้องกับความลังเลของนักพัฒนา การสำรวจที่จัดทำโดยกรีนพีซและสถาบันวิจัยความคิดเห็นสาธารณะฮ่องกงพบว่า มีประชาชนเพียงร้อยละ 6 ที่สนับสนุนการก่อสร้างนอร์เทิร์นเมโทรโพลิสและโครงการเกาะเทียมเกายี่เชาแยกต่างหากพร้อมกัน อย่างไรก็ตาม เจ้าหน้าที่ยังคงระบุว่าการพัฒนานี้หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยพอล ชาน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ปกป้องการลงทุนดังกล่าว หลังผู้โทรเข้ารายการวิทยุร้องเรียนว่าทรัพยากรควรเป็นประโยชน์ต่อชาวฮ่องกง แทนที่จะใช้เพื่อการผนวกรวมข้ามพรมแดน

ประเด็นสำคัญ

• รัฐบาลฮ่องกงจัดสรรเงิน 150,000 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงจากกองทุนป้องกันค่าเงินเพื่อพัฒนานอร์เทิร์นเมโทรโพลิส นับเป็นการถอนเงินครั้งแรกในรอบกว่า 40 ปี
• นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แสดงความกังขาเป็นการส่วนตัวต่อรูปแบบนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งลดอิสระในการวางแผนและพัฒนาที่พวกเขาเคยมี
• โครงการมีเป้าหมายพลิกโฉมพื้นที่ 300 ตารางกิโลเมตรทางตอนเหนือของฮ่องกงให้เป็นศูนย์กลางเทคโนโลยีที่ผนวกรวมกับเซินเจิ้นภายใน 20 ปี
• เจ้าหน้าที่ปักกิ่งกดดันผู้นำภาคธุรกิจให้ลงทุนเพื่อแสดงความรักชาติ แม้ผู้บริหารยืนยันว่าโครงการต้องทำกำไรได้
• ชุมชนท้องถิ่น รวมถึงหมู่บ้านเพาะเลี้ยงหอยนางรมที่มีประวัติยาวนาน 200 ปี เสี่ยงถูกโยกย้ายโดยยังไม่มีรายละเอียดชัดเจน
• กลุ่มสิ่งแวดล้อมเตือนถึงความเสียหายที่ย้อนกลับไม่ได้ต่อพื้นที่ชุ่มน้ำและถิ่นอาศัยของสัตว์ป่า รวมถึงโลมาขาวจีน
• การพัฒนานี้เป็นส่วนหนึ่งของการผนวกรวมทางกายภาพกับจีนแผ่นดินใหญ่ ซึ่งอาจขยายรูปแบบเขตอำนาจร่วมที่เจ้าหน้าที่จีนแผ่นดินใหญ่ปฏิบัติหน้าที่บนดินแดนฮ่องกง
• บทเรียนในอดีต เช่น นิวแอเรียสงอันของจีน แสดงให้เห็นว่าเมืองเทคโนโลยีที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐอาจประสบปัญหาในการรักษาจำนวนประชากรและดึงดูดธุรกิจ