การอพยพออกจากโซล: เหตุใดชาวเกาหลีจำนวนสูงสุดเป็นประวัติการณ์จึงหนีออกจากเมืองหลวง

การอพยพครั้งใหญ่เร่งตัวขึ้น

เกาหลีใต้กำลังเผชิญการย้ายถิ่นของประชากรครั้งใหญ่ในประวัติศาสตร์ เมื่อประชาชนละทิ้งเมืองหลวงเพื่อค้นหาที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ ข้อมูลการย้ายถิ่นภายในประเทศที่กระทรวงข้อมูลและสถิติเผยแพร่ระบุว่า มีประชาชน 83,984 คนย้ายจากโซลไปยังจังหวัดคยองกีในช่วงสามเดือนแรกของปีนี้ ตัวเลขดังกล่าวเพิ่มขึ้น 30.9 เปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 11.7 เปอร์เซ็นต์จากช่วงเดียวกันของปีก่อน นับเป็นระดับรายไตรมาสสูงสุดนับตั้งแต่สามเดือนสุดท้ายของปี 2021 ซึ่งมีผู้ย้ายเส้นทางเดียวกัน 85,481 คน

การเคลื่อนย้ายนี้ ซึ่งมักเรียกกันอย่างกว้างขวางว่าเป็นการอพยพออกจากโซล สะท้อนแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นจากตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งทำให้ครัวเรือนทั่วไปแบกรับค่าใช้จ่ายเกินกำลัง ข้อมูลจากรายงานการย้ายทะเบียนบ้านติดตามการเคลื่อนย้ายประชากรระหว่างเขตการปกครอง และเผยให้เห็นแนวโน้มที่ชัดเจน แม้ผ่านช่วงที่ราคาปรับลดลงแล้ว อพาร์ตเมนต์ในโซลก็ยังมีราคาสูงที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ตลาดเช่าแบบชอนเซในเมือง ซึ่งใช้ระบบวางเงินประกันก้อนใหญ่แทนการจ่ายค่าเช่ารายเดือน ตึงตัวอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เมื่อประกาศเช่าชอนเซลดลงและราคาฟื้นตัว ครัวเรือนจำนวนมากก็พบว่าแทบเป็นไปไม่ได้ที่จะหาที่อยู่อาศัยในเมืองหลวงโดยไม่ต้องแบกรับหนี้ก้อนใหญ่

ผู้ย้ายออกไม่ได้มีเพียงครอบครัวที่ตั้งหลักปักฐานแล้ว การย้ายถิ่นเกิดขึ้นในหลายกลุ่มประชากร แม้ว่าคนวัยทำงานรุ่นใหม่และคู่รักที่เพิ่งแต่งงานจะมีสัดส่วนสำคัญในกลุ่มผู้ย้ายถิ่นก็ตาม สิ่งที่เริ่มจากการเคลื่อนย้ายประปรายในช่วงการระบาดใหญ่ กลายเป็นกระแสต่อเนื่องที่กำลังเปลี่ยนแผนที่ประชากรและบีบให้ผู้กำหนดนโยบายต้องเผชิญความจริงที่ยากยอมรับ เมืองหลวงซึ่งได้รับการมองมายาวนานว่าเป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจและความก้าวหน้าทางสังคมของเกาหลี กำลังถูกมองว่าเป็นเมืองที่คนรุ่นซึ่งควรขับเคลื่อนการเติบโตในอนาคตไม่อาจจ่ายค่าครองชีพได้

ค่าที่อยู่อาศัยเกินกำลัง

อุปสรรคทางการเงินที่ทำให้ครอบครัวทั่วไปไม่อาจอยู่ในโซลต่อไปได้เพิ่มสูงขึ้นจนแทบผ่านพ้นไม่ได้ ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองหลวงยังคงอยู่ในระดับที่ทำให้ผู้ซื้อรายได้ปานกลางเอื้อมไม่ถึงการเป็นเจ้าของบ้าน มาตรการควบคุมสินเชื่อวงกว้างที่มีผลบังคับใช้เมื่อไม่นานมานี้ กำหนดเพดานสินเชื่อบ้านไว้ที่ 600 ล้านวอน หรือประมาณ 430,000 ดอลลาร์สหรัฐ แม้มาตรการนี้มีเป้าหมายสกัดการซื้อเก็งกำไรและสร้างเสถียรภาพด้านราคา แต่ก็ส่งผลให้ความหวังของครัวเรือนชนชั้นแรงงานริบหรี่ลง เมื่อราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในโซลอยู่ที่ราว 1.46 พันล้านวอน ผู้ซื้อที่กู้ได้เต็มวงเงินสูงสุดก็ยังต้องมีเงินสดอย่างน้อย 860 ล้านวอนเพื่อซื้อบ้านให้เสร็จสิ้น นโยบายนี้จึงแทบจำกัดการเข้าถึงตลาดโดยตรงไว้เฉพาะครัวเรือนที่มีสภาพคล่องสูง

คาดว่ามาตรการดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อครัวเรือนกว่า 1.27 ล้านครัวเรือน หรือราว 74 เปอร์เซ็นต์ของอพาร์ตเมนต์ 1.71 ล้านยูนิตในโซล ในเขตราคาสูงอย่างคังนัมและซอโช ซึ่งราคาเฉลี่ยเกิน 3 พันล้านวอน ก่อนหน้านี้ผู้ซื้อสามารถกู้ได้สูงสุด 50 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สิน คิดเป็นเงินกู้ 1.5 พันล้านวอนหรือมากกว่า ภายใต้กรอบใหม่ วงเงินสินเชื่อถูกจำกัดไว้ที่ 600 ล้านวอน ทำให้ต้องใช้เงินสดกว่า 2.5 พันล้านวอนเพื่อซื้อทรัพย์สินในย่านเหล่านี้ นักวิจัยด้านนโยบายที่อยู่อาศัยในโซลรายหนึ่งเตือนว่า ตลาดกำลังตอบสนองเฉพาะกลุ่มคนร่ำรวยมากขึ้น ซึ่งอาจทำให้ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมในเขตเมืองหลวงยิ่งลึกซึ้ง

ข้อจำกัดด้านสินเชื่อเกิดขึ้นในช่วงที่เกาหลีใต้กำลังรับมือกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งของโลก อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศอยู่ที่ 91.7 เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2024 สูงเป็นอันดับสองในบรรดา 38 ประเทศเศรษฐกิจหลัก ตามข้อมูลจากสถาบันการเงินระหว่างประเทศ มีเพียงแคนาดาที่มีอัตราส่วนสูงกว่า โดยอยู่ที่ 100.6 เปอร์เซ็นต์ อี ชางยง ผู้ว่าการธนาคารแห่งเกาหลี เน้นย้ำว่าจำเป็นต้องค่อย ๆ ลดอัตราส่วนนี้ลงมาอยู่ที่ราว 80 เปอร์เซ็นต์ พร้อมเตือนว่าการกู้ยืมมากเกินไปอาจคุกคามเสถียรภาพทางการเงินและการเติบโตทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม เมื่อค่าที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ประชาชนจำนวนมากรู้สึกว่าต้องเลือกระหว่างการก่อหนี้ที่เสี่ยงอันตรายกับการย้ายออกจากเมืองไปโดยสิ้นเชิง

คยองกีกลายเป็นจุดหมายใหม่

ผู้ที่ย้ายออกจากโซลส่วนใหญ่ตั้งถิ่นฐานใหม่ในเมืองใหญ่ของจังหวัดคยองกี ซึ่งมีระบบขนส่งเชื่อมต่อสะดวกและโครงสร้างพื้นฐานด้านที่อยู่อาศัยที่พัฒนาแล้ว ซูวอนมีผู้ย้ายเข้าจากภูมิภาคอื่นมากที่สุดในไตรมาสแรก โดยต้อนรับประชากรใหม่ 13,712 คน ตามด้วยโคยาง 13,317 คน ยงอิน 13,005 คน และซองนัม 12,088 คน ส่วนฮวาซองและพยองแท็กต่างมีผู้ย้ายเข้าเกิน 10,000 คน ภายในจังหวัด กวางมยองมีประชากรเพิ่มสุทธิสูงสุด โดยเพิ่มขึ้น 8,203 คนในไตรมาสดังกล่าว

ความต้องการที่อยู่อาศัยจากชาวโซลปรากฏชัดขึ้นเรื่อย ๆ ในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลจากระบบสารสนเทศทะเบียนของศาลฎีการะบุว่า ชาวโซลคิดเป็น 15.69 เปอร์เซ็นต์ของผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ในจังหวัดคยองกีเมื่อเดือนมีนาคม ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2022 เฉพาะปีที่แล้ว ชาวโซลซื้ออพาร์ตเมนต์ในจังหวัดนี้ 17,093 ยูนิต เพิ่มขึ้น 27.3 เปอร์เซ็นต์จาก 13,429 ยูนิตในปีก่อนหน้า โคยางเป็นตลาดที่มีการซื้อขายคึกคักที่สุด โดยชาวโซลซื้ออพาร์ตเมนต์ 1,736 ยูนิต ตามด้วยนัมยังจู 1,409 ยูนิต ฮานัม 1,252 ยูนิต และอึยจองบู 1,109 ยูนิต ในเจ็ดเมืองที่มีธุรกรรมเกิน 1,000 ยูนิต ชาวเมืองหลวงคิดเป็น 53.7 เปอร์เซ็นต์ของการซื้อทั้งหมดในจังหวัดคยองกี รวม 9,183 ยูนิต

ความต้องการที่พุ่งสูงกำลังเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นอย่างรวดเร็ว ข้อมูลจากคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลีระบุว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในเขตซูจี เมืองยงอิน เพิ่มขึ้น 7.24 เปอร์เซ็นต์ในปีนี้จนถึงสัปดาห์ที่สี่ของเดือนเมษายน ราคาในเขตบุนดัง เมืองซองนัม เพิ่มขึ้น 4.59 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่เขตยองทง เมืองซูวอน และเขตทงทัน เมืองฮวาซอง เพิ่มขึ้น 3.67 และ 2.88 เปอร์เซ็นต์ตามลำดับ ในช่วงเดียวกัน ราคาเฉลี่ยทั่วโซลเพิ่มขึ้นเพียง 2.65 เปอร์เซ็นต์ การเพิ่มขึ้นที่รวดเร็วกว่าในเมืองรอบนอกที่ผู้คนเดินทางเข้าเมืองเพื่อทำงาน บ่งชี้ว่าการอพยพออกจากเมืองหลวงไม่ได้เป็นเพียงการย้ายถิ่นของประชาชน แต่เป็นการปรับโครงสร้างพื้นฐานของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วเขตมหานคร

คนหนุ่มสาวเกาหลีเผชิญทางเลือกที่ยากที่สุด

แนวโน้มการย้ายถิ่นปรากฏเด่นชัดเป็นพิเศษในกลุ่มผู้ใหญ่ตอนต้น ซึ่งโซลเปลี่ยนจากดินแดนแห่งโอกาสกลายเป็นกับดักทางการเงิน ข้อมูลจากสำนักงานสถิติเกาหลีที่เผยแพร่เมื่อปีที่แล้วระบุว่า ในปี 2024 โซลมีคนหนุ่มสาวอายุ 19 ถึง 34 ปีย้ายออกสุทธิไปยังพื้นที่อื่นในเขตเมืองหลวง 10,000 คน มากกว่าตัวเลข 2,000 คนในปีก่อนหน้าถึงห้าเท่า จังหวัดคยองกีรองรับคนหนุ่มสาวที่ย้ายถิ่นกลุ่มนี้ 6,000 คน ขณะที่อินชอนมีผู้ย้ายเข้าสุทธิ 4,000 คน ชาวเกาหลีวัยหนุ่มสาวจำนวนมากย้ายเข้าโซลในช่วงแรกเพื่อโอกาสในการทำงานหรือการศึกษา แต่กลับพบว่าค่าที่อยู่อาศัยทำให้การพำนักระยะยาวไม่อาจยั่งยืนได้

การล่มสลายของระบบสมัครสิทธิซื้อที่อยู่อาศัยยิ่งซ้ำเติมความยากลำบากเหล่านี้ เกาหลีใต้มีโครงการบัญชีสมัครสิทธิซื้อที่อยู่อาศัยเฉพาะรูปแบบ เพื่อช่วยผู้ซื้อบ้านครั้งแรก โดยเฉพาะผู้สมัครวัยหนุ่มสาว ให้ซื้ออพาร์ตเมนต์สร้างใหม่ในราคาที่มีการควบคุม อย่างไรก็ตาม ระบบกำลังสั่นคลอน เนื่องจากราคาเปิดขายอพาร์ตเมนต์ใหม่สูงกว่าราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์เดิมมากขึ้นเรื่อย ๆ ข้อมูลจาก Zigbang แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ในปีนี้ โครงการอพาร์ตเมนต์ที่พัฒนาโดยเอกชน 19 แห่งจากทั้งหมด 24 แห่งที่เปิดขายทั่วประเทศ มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 3.3 พยองสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เดียวกันที่สร้างเสร็จภายในสองปีที่ผ่านมา ในโซล โครงการอย่าง Dfine Yeonhui ในเขตซอแดมุนตั้งราคาไว้สูงกว่าราคาเปิดขายเฉลี่ยของเขตราว 18 เปอร์เซ็นต์ และสูงกว่าราคาตลาดล่าสุดประมาณ 27 เปอร์เซ็นต์

เมื่อกำไรที่คาดว่าจะได้จากส่วนต่างราคาลดลง ความสนใจในตลาดสมัครสิทธิซื้อก็เริ่มจางหาย จำนวนผู้ถือบัญชีสมัครสิทธิซื้อทั้งหมดลดจาก 26.979 ล้านบัญชีในเดือนมกราคม 2024 เหลือ 26.132 ล้านบัญชีในเดือนมกราคมปีนี้ ลดลงประมาณ 840,000 บัญชี การลดลงรุนแรงที่สุดเกิดในกลุ่มผู้ถือบัญชีที่สมัครมาแล้วสามถึงห้าปี ซึ่งลดลงกว่า 1.5 ล้านบัญชี ส่วนผู้ที่สมัครมาแล้วสิบปีขึ้นไปมีจำนวนเพิ่มขึ้น สะท้อนว่าผู้สมัครอายุน้อยซึ่งมีคะแนนลำดับความสำคัญต่ำกำลังถอนตัวจากระบบ ต้นทุนก่อสร้างพุ่งสูงขึ้นจากราคาที่ดิน วัตถุดิบ ค่าแรง และต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถเสนอส่วนลดที่เคยทำให้การสมัครสิทธิซื้อมีความน่าดึงดูดได้อีกต่อไป

ซอ จินฮยอง ศาสตราจารย์ด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์จากมหาวิทยาลัยควังอุน อธิบายว่าภาระดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่แค่การซื้อบ้าน แต่ยังครอบคลุมถึงตลาดเช่าด้วย

ราคาที่อยู่อาศัยในโซลแพงมากจนผลักดันให้ผู้ที่อาศัยอยู่เดิมย้ายออกไปยังพื้นที่รอบนอก ขณะเดียวกัน ผู้ที่ย้ายเข้ามาในเขตเมืองหลวงจากภูมิภาคต่าง ๆ ก็เลือกคยองกีหรืออินชอนมากขึ้น แทนที่จะพยายามตั้งหลักในโซลโดยตรง

ซอยังระบุด้วยว่า อินชอนและหลายเมืองในคยองกียังคงพึ่งพาการเดินทางเข้าโซลเพื่อทำงานอย่างมาก หมายความว่าผู้ที่ย้ายออกไปเพราะต้องการลดค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัย มักต้องแลกเงินที่ประหยัดได้กับภาระการเดินทาง

นโยบายรัฐบาลและการตอบสนองของตลาด

เจ้าหน้าที่ในโซลรับรู้ถึงวิกฤตและกำลังพยายามเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย แม้นักวิจารณ์ตั้งข้อสงสัยว่าความพยายามเหล่านี้จะตามทันความต้องการได้หรือไม่ คิม ยุนด็อก รัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่ดิน ประกาศว่ารัฐบาลจะเร่งเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยสำหรับคนหนุ่มสาวและคู่รักที่เพิ่งแต่งงานในเขตมหานครโซล คำมั่นดังกล่าวมีขึ้นระหว่างการหารือระหว่างพรรคประชาธิปไตยเกาหลีซึ่งเป็นพรรครัฐบาลกับรัฐบาล ณ ที่ประชุมสมัชชาแห่งชาติ โดยทั้งสองฝ่ายหารือมาตรการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยในเมือง ท่ามกลางความกังวลเรื่องราคาที่สูงขึ้น คิมกล่าวว่ารัฐบาลจะทำอย่างเต็มที่เพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยที่มั่นคงให้แก่ผู้ที่อยู่ในสภาพความเป็นอยู่ย่ำแย่และกังวลกับราคาที่แพง

การประกาศครั้งนี้ต่อเนื่องจากคำมั่นก่อนหน้าที่จะเริ่มก่อสร้างบ้านมากกว่า 1.35 ล้านหลังทั่วประเทศภายในปี 2030 คิมอธิบายว่า ปีที่แล้วมุ่งเน้นการปรับแก้กฎระเบียบเพื่อเตรียมขยายอุปทาน และปีนี้จะเร่งดำเนินการให้เร็วขึ้น แมง ซองกยู สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรจากพรรคประชาธิปไตย เรียกร้องให้รัฐบาลใช้ประโยชน์จากที่ดินของรัฐและอาคารหน่วยงานสาธารณะที่เก่าแก่ในเขตมหานครโซล พร้อมเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการสนับสนุนด้านกฎระเบียบเพื่อให้การก่อสร้างเสร็จตามกำหนด

ในภาคเอกชน ผู้พัฒนาโครงการกำลังเร่งตอบสนองความต้องการในพื้นที่รอบนอก บริษัท Lotte Construction ทำตลาดโครงการ Uijeongbu Lotte Castle Naribec City พร้อมแพ็กเกจช่วยลดภาระทางการเงิน ซึ่งรวมถึงเงินดาวน์ 5 เปอร์เซ็นต์ เงินงวดแรกแบบกำหนดไว้ที่ 10 ล้านวอน และการช่วยเหลือดอกเบี้ยเงินกู้ ส่วน Samsung C&T เปิดตัวโครงการ Raemian Songdo Station Centripol ในอินชอน ซึ่งมี 2,549 ยูนิตในอาคาร 19 หลัง บริษัท Korea Land and Housing Corp. กำลังเปิดรับสมัครสำหรับ 391 ยูนิตในเขตชางนึง เมืองโคยาง ขณะที่ Lotte Construction วางแผนเปิดตัวโครงการ Pungmu Station Lotte Castle Signature ในคิมโพ โครงการเหล่านี้สะท้อนการปรับทิศทางของอุตสาหกรรมในวงกว้าง จากใจกลางโซลไปสู่พื้นที่รอบนอกของเขตเมืองหลวง

อย่างไรก็ตาม สภาพแวดล้อมด้านนโยบายยังคงซับซ้อน กฎอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ที่เข้มงวดขึ้นทำให้การเป็นเจ้าของบ้านผ่านระบบสมัครสิทธิซื้อยากขึ้นเรื่อย ๆ ขณะที่ระบบกำหนดเพดานราคา ซึ่งมีเป้าหมายควบคุมเงินเฟ้อ ไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น นักเศรษฐศาสตร์บางส่วนเตือนถึงปรากฏการณ์บอลลูน ซึ่งความต้องการที่ถูกกดไว้ในโซลเพียงย้ายไปยังพื้นที่ที่มีราคาต่ำและระดับกลางในคยองกีและอินชอน ส่งผลให้ราคาในพื้นที่เหล่านั้นสูงขึ้นแทน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในย่านบันโพดงเตือนว่า กฎที่เข้มงวดขึ้นมักผลักดันให้ผู้ซื้อหันไปกู้จากผู้ให้สินเชื่อทางเลือกรายอื่น หรือแม้แต่ช่องทางจัดหาเงินทุนที่ผิดกฎหมาย ซึ่งสร้างความเสี่ยงใหม่โดยไม่ได้แก้ปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นเหตุ

ความย้อนแย้งของการเดินทางไปทำงาน

แม้ผู้คนจำนวนมากจะย้ายออกไปอยู่รอบนอก แต่โซลยังคงเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่ไม่มีใครเทียบได้ของเกาหลีใต้ จึงเกิดความย้อนแย้งด้านการเดินทางไปทำงาน ซึ่งสร้างแรงกดดันต่อระบบขนส่งและการเงินส่วนบุคคล อินชอนและหลายเมืองในคยองกียังคงพึ่งพาการเดินทางเข้าโซลเพื่อทำงานอย่างมาก ทำให้ค่าที่อยู่อาศัยที่ต่ำกว่ามักแลกมาด้วยเวลาเดินทางที่ยาวนานขึ้นและค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้น หลังราคาที่อยู่อาศัยลดลงช่วงสั้น ๆ ในปี 2022 และต้นปี 2023 ราคาก็เริ่มสูงขึ้นอีกครั้ง และดูเหมือนว่าภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยจะหนักขึ้นเมื่อปีที่แล้ว ปัจจุบันหลายครัวเรือนให้ความสำคัญกับราคาที่เอื้อมถึงและการเข้าถึงระบบขนส่ง มากกว่าศักดิ์ศรีของการมีที่อยู่ในโซล

นักวิเคราะห์เตือนว่าการย้ายออกที่เพิ่มขึ้นอาจยิ่งตอกย้ำโครงสร้างการจ้างงานและการเดินทางที่มีโซลเป็นศูนย์กลางทั่วเขตมหานคร แทนที่จะกระจายกิจกรรมทางเศรษฐกิจ คนหนุ่มสาววัยทำงานเผชิญแรงกดดันซ้ำสองโดยเฉพาะ พวกเขามีรายได้ไม่พออยู่ใกล้ที่ทำงาน แต่ก็ต้องเดินทางกลับเข้าเมืองทุกวันเพื่อความก้าวหน้าในอาชีพ พลวัตนี้เสี่ยงสร้างลำดับชั้นทางภูมิศาสตร์ที่แข็งตัว โดยเมืองหลวงยังคงอำนาจทางเศรษฐกิจไว้ ขณะที่ผลักภาระวิกฤตที่อยู่อาศัยไปยังเขตปกครองโดยรอบ ความย้อนแย้งนี้เห็นได้ชัดเจน ประชาชนออกจากโซลเพราะไม่มีเงินพอจะอยู่ที่นั่น แต่ยังต้องกลับเข้าเมืองทุกวันเพื่อทำงาน เท่ากับช่วยพยุงเศรษฐกิจเมืองหลวงไปพร้อมกับพยายามสร้างความมั่งคั่งในเมืองบริวาร ซึ่งราคากำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ผลกระทบทางสังคมในระยะยาวอาจรุนแรง หากเมืองในคยองกียังคงรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยจากโซลโดยไม่มีการเติบโตของตำแหน่งงานในระดับใกล้เคียงกัน ภูมิภาคนี้อาจเผชิญความเหลื่อมล้ำเชิงพื้นที่ที่ฝังรากลึก โดยความมั่งคั่งเป็นตัวกำหนดที่อยู่อาศัยแทนความต้องการส่วนบุคคล การเปลี่ยนชานเมืองที่เคยมีราคาจับต้องได้ให้กลายเป็นเมืองที่อยู่อาศัยราคาแพงสำหรับผู้เดินทางไปทำงาน อาจเป็นเพียงการขยายวิกฤตโซลให้ครอบคลุมพื้นที่กว้างขึ้น และเหลือทางเลือกหลบภัยให้คนรุ่นหลังน้อยลง

ประเด็นสำคัญ

• มีประชาชน 83,984 คนย้ายจากโซลไปยังจังหวัดคยองกีในไตรมาสแรกของปี 2026 สูงสุดในรอบสี่ปี และเพิ่มขึ้น 30.9 เปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อนหน้า
• เพดานสินเชื่อบ้านใหม่ที่ 600 ล้านวอนแทบปิดกั้นผู้ซื้อชนชั้นกลางจากตลาดโซล ซึ่งอพาร์ตเมนต์มีราคาเฉลี่ย 1.46 พันล้านวอน
• คนวัยหนุ่มสาวอายุ 19 ถึง 34 ปีเป็นกลุ่มหลักที่ย้ายออก โดยในปี 2024 โซลสูญเสียประชากรวัยหนุ่มสาวสุทธิ 10,000 คนให้แก่พื้นที่โดยรอบ
• เมืองในคยองกี ได้แก่ ซูวอน โคยาง ยงอิน และซองนัม ต่างมีประชากรใหม่ย้ายเข้ามามากกว่า 12,000 คนในไตรมาสแรก
• ราคาอพาร์ตเมนต์ในบางเขตของคยองกีเพิ่มขึ้นเร็วกว่าราคาในโซล โดยเขตซูจี เมืองยงอิน เพิ่มขึ้น 7.24 เปอร์เซ็นต์ในปีนี้
• รัฐบาลเกาหลีใต้ให้คำมั่นว่าจะสร้างบ้านทั่วประเทศกว่า 1.35 ล้านหลังภายในปี 2030 พร้อมเร่งเพิ่มอุปทานในเขตเมืองหลวง
• หนี้ครัวเรือนเมื่อเทียบกับผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศอยู่ที่ 91.7 เปอร์เซ็นต์ สูงเป็นอันดับสองในบรรดาเศรษฐกิจหลักของโลก