วิกฤตอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดในพัทยาและกรุงเทพฯ และปริมณฑล: สาเหตุ ผลกระทบ และเส้นทางสู่การฟื้นตัว

อุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดในไทย: ความท้าทายที่กำลังคืบคลานเข้าหาพัทยาและกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยซึ่งได้รับการมองมาเนิ่นนานว่าเป็นเสาหลักของเศรษฐกิจ กำลังเผชิญความท้าทายสำคัญ นั่นคืออุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดเพิ่มขึ้นในพื้นที่สำคัญของกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงเมืองท่องเที่ยวชายทะเลอย่างพัทยา ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเตือนว่า บ้านและคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ออกจำนวนมากนี้อาจต้องใช้เวลาสามถึงสี่ปี หรืออาจนานกว่านั้น จึงจะระบายหมด ซึ่งจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุน และผู้ซื้อบ้าน

ปัญหาหลักอยู่ใน 15 โซนที่อยู่อาศัยบริเวณชานกรุงเทพฯ และตามแนวพื้นที่ใกล้พัทยา ซึ่งมีห้องชุดหลายพันยูนิตที่ยังขายไม่ออก สถานการณ์ยิ่งซับซ้อนขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่เป็นอุปสรรค ความต้องการของผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป และนโยบายภาครัฐที่ปรับเปลี่ยน บทความนี้สำรวจสาเหตุ ผลกระทบ และแนวทางแก้ไขที่อาจเป็นไปได้สำหรับปัญหาอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดในไทย โดยอ้างอิงบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ ข้อมูลตลาด และพัฒนาการล่าสุดในภาคอสังหาริมทรัพย์

พื้นที่ใดมีอุปทานล้นตลาดรุนแรงที่สุด?

อุปทานส่วนเกินกระจุกตัวอยู่ในบางเขตและแนวพื้นที่ ทั้งในกรุงเทพฯ และโดยรอบ ตลอดจนพื้นที่ต่อเนื่องไปทางพัทยา ศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย สังกัด Agency for Real Estate Affairs (AREA) ระบุว่าพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ได้แก่:

• นวมินทร์
• คลองรังสิต
• ลำลูกกา
• ศรีนครินทร์-เทพารักษ์
• ปากน้ำ
• บางนา-ตราด
• ประชาอุทิศ
• เอกชัย-บางบอน
• มหาชัย-เศรษฐกิจ
• บางบัวทอง
• ลาดหลุมแก้ว

ในโซนเหล่านี้ สินค้าคงค้างที่ยังขายไม่ออกส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (ประมาณ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ) ซึ่งมักตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อและความต้องการของคนในพื้นที่ ส่งผลให้ยอดขายซบเซาและมีห้องชุดว่างสะสมเพิ่มขึ้น

จับตาพัทยา: ตลาดสองขั้ว

พัทยา เมืองที่ขึ้นชื่อเรื่องการท่องเที่ยวและการใช้ชีวิตริมชายหาด มีภาพตลาดที่ซับซ้อน ด้านหนึ่ง เมืองมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมาก โดย Colliers International Thailand ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 เพียงช่วงเดียวมีจำนวนเกือบ 7,000 ยูนิต สูงสุดในรอบสามปีและมากกว่าอัตราการดูดซับของตลาดในอดีตอย่างมาก อีกด้านหนึ่ง ตลาดระดับลักชัวรียังคงได้รับความต้องการสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมติดชายหาดทำเลดีจากผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนและรัสเซีย

พัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ Colliers ระบุว่า แม้พื้นที่อย่างจอมเทียนและวงศ์อมาตย์ยังได้รับความนิยม แต่ปริมาณอุปทานใหม่ที่มีจำนวนมากเสี่ยงทำให้ตลาดเผชิญภาวะล้นตลาดยืดเยื้อ “ตลาดไม่ควรมีหน่วยเปิดใหม่เกิน 4,000 ยูนิตต่อปี แต่ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้มีการเปิดตัวไปแล้ว 6,997 ยูนิต” เขาเตือน

ขณะเดียวกัน อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพัทยาอยู่ที่ 76% โดยบางพื้นที่ เช่น เมืองพัทยา สูงถึง 87% อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงการใหม่อย่างรวดเร็วเสี่ยงทำให้อุปทานแซงหน้าความต้องการ โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางและระดับราคาประหยัด

อะไรเป็นแรงขับเคลื่อนให้อุปทานล้นตลาด?

ปัจจัยหลายประการที่เชื่อมโยงกันเป็นแรงผลักดันให้เกิดวิกฤตอุปทานล้นตลาดในพัทยาและกรุงเทพฯ และปริมณฑล:

• เศรษฐกิจชะลอตัวและหนี้ครัวเรือนสูง: เศรษฐกิจไทยเติบโตอย่างซบเซา ขณะที่หนี้ครัวเรือนสูงกว่า 90% ของ GDP แล้ว เพิ่มขึ้นจากระดับ 60% ก่อนวิกฤตการเงินเอเชียปี 1997 ภาระหนี้ที่สูงจำกัดความสามารถของผู้ซื้อในการขอสินเชื่อ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
• เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้จำกัด: ธนาคารเข้มงวดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อรายได้ปานกลางและต่ำ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านราคาย่อมเยาสูงถึง 50% ในบางพื้นที่ ตามรายงานของ Khaosod English
• อุปทานไม่สอดคล้องกับความต้องการ: ผู้พัฒนาโครงการยังคงเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่รอบนอก โดยมักไม่ได้ประเมินความต้องการในท้องถิ่นหรือความชอบของผู้ซื้ออย่างเพียงพอ หลายโครงการตั้งอยู่ห่างจากระบบขนส่งมวลชนหรือแหล่งงาน ทำให้ไม่น่าดึงดูดสำหรับผู้ที่อาจเข้ามาพักอาศัย
• ประชากรศาสตร์และความต้องการที่เปลี่ยนไป: ผู้ซื้อวัยหนุ่มสาวและคนทำงานในเมืองหันไปนิยมคอนโดมิเนียมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัยและเชื่อมต่อการเดินทางได้ดีมากขึ้น ขณะที่ผู้เกษียณอายุและชาวต่างชาติที่พำนักในไทยมองหาที่พักริมชายหาดหรือสไตล์รีสอร์ต สินค้าคงค้างส่วนใหญ่ไม่สอดคล้องกับแนวโน้มเหล่านี้
• การพึ่งพาการท่องเที่ยว: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของพัทยาเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับภาคการท่องเที่ยว แม้นักท่องเที่ยวต่างชาติที่กลับมาจะช่วยเพิ่มความต้องการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี แต่ตลาดระดับกลางและราคาประหยัดยังเปราะบางต่อความผันผวนของจำนวนนักท่องเที่ยวและภาวะเศรษฐกิจโลก

มุมมองผู้เชี่ยวชาญต่อวิกฤต

นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการใช้ความระมัดระวัง:

แนะนำให้ผู้พัฒนาโครงการหลีกเลี่ยงการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่อิ่มตัวเหล่านี้ เว้นแต่จะนำเสนอแบบที่ดีกว่าหรือมีความคุ้มค่ามากขึ้นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ เนื่องจากยอดขายที่ช้าและความเสี่ยงที่โครงการอาจไม่ประสบความสำเร็จ

นักวิเคราะห์จาก KKP Research และศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี เตือนว่า หากผู้กำหนดนโยบายไม่ปฏิรูปเพื่อเพิ่มรายได้และดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ ไทยอาจเผชิญ “ทศวรรษที่สูญหาย” ซึ่งมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ซบเซา คล้ายกับประสบการณ์ของญี่ปุ่นในช่วงทศวรรษ 1990

ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนกำลังตอบสนองอย่างไร?

วิกฤตอุปทานล้นตลาดบีบให้ผู้พัฒนาโครงการต้องทบทวนกลยุทธ์ บางราย เช่น SC Asset Corporation กระจายธุรกิจไปยังธุรกิจที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ เช่น โรงแรม นิคมอุตสาหกรรม และแม้แต่การให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในต่างประเทศ ส่วนรายอื่นมุ่งเน้นธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำและลดการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่

สำหรับนักลงทุน ภาพตลาดมีทั้งด้านบวกและด้านลบ ทำเลชั้นนำในกรุงเทพฯ และพัทยายังคงให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่น่าสนใจและมีโอกาสเพิ่มมูลค่าในระยะยาว แต่พื้นที่ที่มีอุปทานล้นตลาดมีความเสี่ยงสูง ผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนและรัสเซีย ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนความต้องการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ขณะที่ตลาดระดับกลางและราคาประหยัดเผชิญอัตราห้องว่างสูงขึ้นและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินที่ช้าลง

ตลาดเช่า: ความหวังเล็กๆ หรือไม่?

แม้ยอดขายจะซบเซา แต่ตลาดเช่าของกรุงเทพฯ ยังแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่น ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยพื้นที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนและย่านธุรกิจมีอัตราเพิ่มขึ้นสูงกว่า คอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วนส่วนใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีอยู่ ช่วยสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอให้เจ้าของและนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ตลาดเช่าเพียงอย่างเดียวไม่น่าจะดูดซับอุปทานส่วนเกินได้ทั้งหมด โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนอก

นโยบายภาครัฐและเส้นทางสู่การฟื้นตัว

รัฐบาลไทยออกมาตรการหลายประการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง อย่างไรก็ตาม นโยบายเหล่านี้เอื้อประโยชน์แก่ผู้ซื้อและนักลงทุนระดับบนเป็นหลัก และช่วยบรรเทาภาระให้ตลาดในวงกว้างได้น้อย

ผู้เชี่ยวชาญเสนอว่าจำเป็นต้องมีมาตรการที่ตรงเป้าหมายมากขึ้น เช่น:

• ขยายโอกาสเข้าถึงแหล่งเงินทุนให้ผู้ซื้อรายได้ปานกลาง
• ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา
• ส่งเสริมการลงทุนจากต่างชาติผ่านการผ่อนคลายกฎเกณฑ์การถือครองอย่างมีการควบคุม
• ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งมวลชน เพื่อเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่รอบนอก

พัฒนาการทางการเมืองก็มีส่วนเช่นกัน การกลับมามีอำนาจของตระกูลชินวัตรทำให้เกิดความหวังว่าจะมีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานอีกครั้งและมีนโยบายประชานิยมที่ช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ยังคงมีข้อกังวลเรื่องเสถียรภาพทางการเมือง หนี้สาธารณะ และประสิทธิผลของมาตรการภาครัฐ

การแบ่งส่วนตลาด: ผู้ชนะและผู้แพ้

วิกฤตอุปทานล้นตลาดไม่ได้เกิดขึ้นเท่ากันในทุกส่วนของตลาด แม้คอนโดมิเนียมระดับราคาประหยัดและระดับกลางในพื้นที่รอบนอกจะเผชิญอัตราห้องว่างสูงและยอดขายช้า แต่อสังหาริมทรัพย์หรูริมชายหาดในพัทยาและคอนโดมิเนียมทำเลชั้นนำในใจกลางกรุงเทพฯ ยังคงได้รับความต้องการสูงและขายได้ในราคาพรีเมียม

ตัวอย่างเช่น PTY Residence Sai 1 ของแสนสิริ คอนโดมิเนียมหรูริมชายหาดในพัทยา ขายโควตาต่างชาติหมดเกลี้ยงภายในไม่กี่ชั่วโมงหลังเปิดตัว ทำยอดขายได้ 1.85 พันล้านบาท สะท้อนว่าอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงในทำเลดีที่มีจุดขายชัดเจนยังคงเป็นที่ต้องการ แม้ตลาดโดยรวมจะเผชิญความท้าทาย

คำแนะนำนักลงทุน: ลงทุนด้วยความระมัดระวัง

ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมแนะนำให้นักลงทุนให้ความสำคัญกับคุณภาพและทำเลมากกว่าปริมาณ อสังหาริมทรัพย์ในย่านที่มีความมั่นคงและมีระบบขนส่งที่ดี สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และความต้องการเช่าสูง มีแนวโน้มทำผลงานได้ดีกว่าพื้นที่ที่มีอุปทานล้นตลาด การตรวจสอบข้อมูลอย่างรอบคอบเป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะเมื่อตัดสินใจซื้อโครงการที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้างหรือซื้อจากผู้พัฒนาโครงการรายเล็ก

ผลกระทบในวงกว้างต่อเศรษฐกิจไทย

ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของเศรษฐกิจไทย รองรับการจ้างงานหลายล้านตำแหน่งและมีส่วนสำคัญต่อ GDP การชะลอตัวเป็นเวลานานอาจส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังภาคก่อสร้าง การเงิน และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม ตลาดเคยแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่น โดยฟื้นตัวจากวิกฤตต่างๆ เช่น วิกฤตการเงินเอเชียปี 1997 และการระบาดใหญ่ของโควิด-19

จากนี้ไป เส้นทางสู่การฟื้นตัวจะขึ้นอยู่กับการปรับตัวของตลาด นโยบายภาครัฐ และแนวโน้มเศรษฐกิจในภาพรวม ผู้พัฒนาโครงการที่ปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป มุ่งเน้นคุณภาพ และบริหารอุปทานอย่างรอบคอบ จะอยู่ในสถานะที่พร้อมรับมือกับภาวะยากลำบากได้ดีที่สุด

สรุป

• ไทยกำลังเผชิญอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดอย่างมีนัยสำคัญในพื้นที่สำคัญของกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงพัทยา โดยมีห้องชุดที่ยังขายไม่ออกหลายพันยูนิตกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่รอบนอก
• อุปทานส่วนเกินมีสาเหตุจากเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่จำกัด และอุปทานที่ไม่สอดคล้องกับความต้องการ
• ตลาดคอนโดมิเนียมหรูในพัทยายังคงแข็งแกร่ง แต่ที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาประหยัดเสี่ยงเผชิญห้องว่างเป็นเวลานานและราคาทรงตัว
• ผู้พัฒนาโครงการกำลังกระจายธุรกิจและลดการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่นักลงทุนได้รับคำแนะนำให้ให้ความสำคัญกับคุณภาพและทำเล
• มาตรการภาครัฐส่งผลจำกัดจนถึงขณะนี้ จำเป็นต้องมีนโยบายที่ตรงเป้าหมายมากขึ้นเพื่อกระตุ้นความต้องการและดูดซับอุปทานส่วนเกิน
• การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับการปฏิรูปเศรษฐกิจ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน และความสามารถของผู้พัฒนาโครงการในการปรับตัวตามพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลง