การลงทุนของจีนและโครงการโกลเดนวีซ่ากำลังพลิกโฉมกรุงเอเธนส์และกรีซอย่างไร

การลงทุนของจีนและโกลเดนวีซ่า: พลิกโฉมกรุงเอเธนส์และกรีซ

ใจกลางกรุงเอเธนส์ อิทธิพลจากการลงทุนของจีนปรากฏให้เห็นทั้งในแง่มุมที่ละเอียดอ่อนและโดดเด่น ปัจจุบันมีร้านอาหารจีนแท้เรียงรายอยู่ตามถนนสายหลักของเมือง โดยลูกค้าหลายคนพูดภาษาถิ่นทางตะวันออกเฉียงเหนือของจีนและทำงานให้บริษัทขนาดใหญ่อย่าง China Ocean Shipping Company ซึ่งบริหารท่าเรือพีเรียส ท่าเรือที่ใหญ่เป็นอันดับห้าของยุโรป อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่สุดเกิดขึ้นหลังประตูที่ปิดอยู่ เมื่อชาวจีนหลายพันคนซื้ออพาร์ตเมนต์และบ้าน จนพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงของกรีซผ่านโครงการโกลเดนวีซ่าของประเทศ

โกลเดนวีซ่า ซึ่งเป็นโครงการให้สิทธิพำนักแลกกับการลงทุน ได้กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดนักลงทุนจีนที่ต้องการตั้งหลักในยุโรป กระจายสินทรัพย์ และสร้างอนาคตที่มั่นคงให้ครอบครัว ขณะที่โครงการพัฒนาไป ก็จุดชนวนการถกเถียงเกี่ยวกับประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ผลกระทบทางสังคม และความท้าทายด้านกฎระเบียบที่กรีซและสหภาพยุโรปโดยรวมต้องเผชิญ

โครงการโกลเดนวีซ่าของกรีซคืออะไร

โครงการโกลเดนวีซ่าของกรีซเริ่มขึ้นในปี 2013 โดยมอบใบอนุญาตพำนักอายุห้าปีที่ต่ออายุได้แก่พลเมืองนอกสหภาพยุโรปที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกรีซตามจำนวนขั้นต่ำที่กำหนด เดิมเกณฑ์ขั้นต่ำอยู่ที่ 250,000 ยูโร (ประมาณ 270,000 ดอลลาร์) ซึ่งต่ำที่สุดในยุโรป ทำให้โครงการนี้น่าดึงดูดเป็นพิเศษเมื่อเทียบกับโครงการลักษณะเดียวกันในโปรตุเกส สเปน และมอลตา ใบอนุญาตครอบคลุมตัวนักลงทุนและครอบครัวใกล้ชิด โดยให้สิทธิพำนักในกรีซและเดินทางทั่วเขตเชงเกนได้โดยไม่ต้องขอวีซ่า

สำหรับชาวจีนจำนวนมาก โกลเดนวีซ่าเป็นมากกว่าเอกสารเดินทาง แต่เป็นแผนทางออก การระบาดของโควิด-19 และมาตรการล็อกดาวน์เข้มงวดในจีนทำให้ความสนใจพุ่งสูงขึ้น เมื่อครอบครัวที่มั่งคั่งและชนชั้นกลางมองหาเสรีภาพส่วนบุคคลที่มากขึ้น โอกาสทางการศึกษา และหลักประกันรับมือความไม่แน่นอนในอนาคต ณ เดือนมิถุนายน 2025 ชาวจีนเกือบ 8,000 คนได้รับโกลเดนวีซ่าเป็นครั้งแรก คิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของใบอนุญาตใหม่ทั้งหมด ส่วนในกลุ่มผู้ต่ออายุวีซ่า 61% เป็นชาวจีนเช่นกัน ตามข้อมูลของกระทรวงการย้ายถิ่นฐานและการลี้ภัยของกรีซ

เหตุใดกรีซจึงดึงดูดนักลงทุนจีน

มีหลายปัจจัยที่อธิบายความสนใจอย่างล้นหลามของชาวจีนต่อโครงการโกลเดนวีซ่าของกรีซ:

• ราคาเข้าถึงได้: อสังหาริมทรัพย์ในกรีซมีราคาถูกกว่าเมืองใหญ่ของจีนอย่างมาก ทำให้นักลงทุนชนชั้นกลางสามารถซื้อหาได้
• เข้าถึงยุโรป: โกลเดนวีซ่าให้สิทธิพำนักและเดินทางทั่วเขตเชงเกนโดยไม่ต้องขอวีซ่า ซึ่งเป็นจุดดึงดูดสำคัญทั้งด้านธุรกิจและการพักผ่อน
• ความมั่นคงของครอบครัว: โครงการครอบคลุมสมาชิกครอบครัวใกล้ชิด มอบโอกาสด้านการศึกษาและคุณภาพชีวิตในยุโรป
• โอกาสทางเศรษฐกิจ: นักลงทุนสามารถทำกำไรจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นและรายได้จากค่าเช่า โดยเฉพาะในกรุงเอเธนส์และเกาะยอดนิยม
• ความสัมพันธ์ทางการทูต: จีนและกรีซมีความเชื่อมโยงทางเศรษฐกิจที่แน่นแฟ้น ดังที่เห็นจากการลงทุนของจีนในท่าเรือพีเรียสและโครงการโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ

ผู้เชี่ยวชาญจาก InvestmentVisa.com อธิบายว่า "โกลเดนวีซ่าของกรีซเป็นทางเลือกที่ใช้งานได้จริงและมีคุณค่าสำหรับชาวจีนที่ต้องการกระจายสินทรัพย์ ขอสิทธิพำนักในยุโรป และสร้างอนาคตที่มั่นคง"

การลงทุนของจีนเปลี่ยนกรุงเอเธนส์อย่างไร

เงินทุนจากจีนที่หลั่งไหลเข้ามาทิ้งร่องรอยให้เห็นชัดเจนในกรุงเอเธนส์ นอกเหนือจากธุรกิจและร้านอาหารจีนที่เพิ่มจำนวนขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองก็เปลี่ยนแปลงอย่างมาก ผู้ซื้อชาวจีนกว้านซื้ออพาร์ตเมนต์หลายพันแห่ง โดยเฉพาะในใจกลางกรุงเอเธนส์และชานเมืองทางใต้ พื้นที่อย่างคัลลิเธีย เนียสมิร์นี พาเลโอฟาลิโร และพีเรียสได้รับความนิยมเป็นพิเศษ

ตามรายงานของ To Vima ชาวจีนยื่นขอใบอนุญาตโกลเดนวีซ่า 6,521 ราย จากทั้งหมด 7,052 รายในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2024 นับตั้งแต่เริ่มโครงการ มีการอนุมัติใบอนุญาตพำนักแล้วกว่า 16,800 ใบ โดยนักลงทุนจีนเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด กระแสนี้มีส่วนกระตุ้นให้เกิดการแข่งขันซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดันราคาบ้านและค่าเช่าให้สูงขึ้น และทำให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับคนท้องถิ่นหายากขึ้นเรื่อย ๆ

ผู้เชี่ยวชาญตลาดเตือนว่าโครงการโกลเดนวีซ่ามีส่วนทำให้ใจกลางเมืองและเกาะยอดนิยมกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวมากขึ้น โดยผู้ซื้อต่างชาติจำนวนมากซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าระยะสั้นที่ให้ผลตอบแทนสูง เช่น ผ่าน Airbnb แทนการใช้เป็นที่อยู่อาศัย ตามข้อมูลของ OECD ราคาบ้านในกรีซพุ่งขึ้น 69% ตั้งแต่ปี 2017 ถึงกลางปี 2024 ขณะที่ค่าเช่าในพีเรียสเพิ่มขึ้นกว่า 14% ภายในเวลาเพียงหนึ่งปี

ประโยชน์ทางเศรษฐกิจและความท้าทายในท้องถิ่น

ไม่ต้องสงสัยเลยว่าโครงการโกลเดนวีซ่าสร้างประโยชน์ทางเศรษฐกิจอย่างมีนัยสำคัญให้กรีซ โครงการนี้ดึงดูดเงินลงทุนหลายพันล้านยูโร โดยในปี 2023 เพียงปีเดียวมีมูลค่า 2.54 พันล้านยูโร และคาดว่าจะอยู่ที่ 3 พันล้านยูโรในปี 2024 การลงทุนจากจีนยังสร้างงานหลายพันตำแหน่งและฟื้นฟูย่านที่เคยซบเซา

อย่างไรก็ตาม เงินทุนจากต่างชาติที่หลั่งไหลเข้ามาอย่างรวดเร็วก็ซ้ำเติมวิกฤตที่อยู่อาศัย คนท้องถิ่น โดยเฉพาะชาวกรีกรุ่นใหม่และครอบครัว ต่างหาซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในใจกลางกรุงเอเธนส์และย่านทำเลทองอื่น ๆ ได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ ผู้อยู่อาศัยรายหนึ่งใกล้อะโครโพลิสกล่าวกับ VOA News ว่า "การหาอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงแทบเป็นไปไม่ได้แล้ว ราคาสูงขึ้นมากจนมีเพียงชาวต่างชาติหรือนักลงทุนเท่านั้นที่ซื้อไหว"

กระแสตีกลับด้านกฎระเบียบ: กรีซคุมเข้มกฎโกลเดนวีซ่า

เพื่อตอบสนองต่อแรงกดดันจากสาธารณชนที่เพิ่มขึ้นและวิกฤตที่อยู่อาศัย รัฐบาลกรีซได้เดินหน้าคุมเข้มโครงการโกลเดนวีซ่า ในปี 2024 นายกรัฐมนตรีคีเรียกอส มิตโซตาคิสประกาศปรับเพิ่มเกณฑ์ลงทุนขั้นต่ำในอสังหาริมทรัพย์สำหรับพื้นที่ที่มีความต้องการสูงอย่างมาก จาก 250,000 ยูโรเป็นสูงสุด 800,000 ยูโร (ประมาณ 862,000 ดอลลาร์) ในใจกลางกรุงเอเธนส์ เทสซาโลนิกี มิโคนอส และซานโตรินี เป้าหมายคือการ "ปกป้องตลาดท้องถิ่น" และทำให้โครงการสร้างประโยชน์แก่เศรษฐกิจโดยรวม ไม่ใช่เฉพาะนักลงทุนต่างชาติ

ผู้นำฝ่ายค้านและกลุ่มรณรงค์ด้านที่อยู่อาศัยยังเรียกร้องให้มีกฎเข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อต่างชาตินำอสังหาริมทรัพย์ไปปล่อยเช่าระยะสั้นเพียงอย่างเดียว ซึ่งทำให้ปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยของชาวกรีซรุนแรงขึ้น รัฐบาลกำลังพิจารณามาตรการเพิ่มเติมเพื่อกำกับดูแลตลาดและคุ้มครองผู้อยู่อาศัยจากราคาที่พุ่งสูงขึ้นอีก

ผลกระทบต่อพฤติกรรมของนักลงทุน

การประกาศเพิ่มเกณฑ์ลงทุนทำให้ผู้ซื้อจากนานาชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนจีน เร่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อนกฎใหม่มีผลบังคับใช้ การ "แห่ซื้อ" นี้ยิ่งดันราคาในพื้นที่สำคัญให้สูงขึ้น โดยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยในพีเรียสเพิ่มขึ้น 28.9% ภายในเวลาเพียงหนึ่งปี

เมื่อกฎเข้มงวดขึ้นและเกณฑ์ลงทุนขั้นต่ำสูงขึ้น ลักษณะการลงทุนจากจีนก็กำลังเปลี่ยนไป ตามรายงานของ eKathimerini นักลงทุนรายย่อยกำลังถูกแทนที่ด้วยผู้มีฐานะมั่งคั่งกว่าและบริษัทลงทุนของจีน นักลงทุนกลุ่มใหม่เหล่านี้ไม่ได้สนใจเพียงอพาร์ตเมนต์เพื่อขอสิทธิพำนัก แต่ยังมองหาโครงการขนาดใหญ่ เช่น บ้านพักตากอากาศ ที่พักนักศึกษา โลจิสติกส์ และการพัฒนาธุรกิจท่องเที่ยวทั่วกรีซ รวมถึงเมืองอย่างโยอานนินา พาทรา และเทสซาโลนิกี

การฉ้อโกง กลโกง และข้อกังวลด้านกฎระเบียบ

เมื่อความต้องการพุ่งสูงและเงินทุนไหลเวียนอย่างรวดเร็ว โครงการโกลเดนวีซ่าก็ดึงดูดมิจฉาชีพและเครือข่ายอาชญากรรมด้วย หน่วยงานต่อต้านการฟอกเงินของกรีซตรวจพบกรณีผิดปกติหลายคดี โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับนักลงทุนจีน ผู้ซื้อบางรายถูกล่อลวงเข้าสู่แผนแชร์ลูกโซ่ จ่ายค่าอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงเกินจริง หรือในบางกรณีก็จ่ายเงินซื้อบ้านที่ไม่เคยได้รับมอบ

การสอบสวนเปิดโปงเครือข่ายนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สำนักงานกฎหมาย และคนกลางที่เอาเปรียบผู้ซื้อชาวจีนด้วยการปั่นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และเก็บส่วนต่างไว้เอง ในกรณีหนึ่ง อสังหาริมทรัพย์มูลค่า 100,000 ยูโรถูกขายในราคา 250,000 ยูโร ซึ่งเป็นเกณฑ์ทางการสำหรับการขอวีซ่า โดยคนกลางแบ่งส่วนต่างกัน เหยื่อบางรายสูญเงินเก็บทั้งชีวิต และมีรายงานว่าการลงทุนที่ล้มเหลวเชื่อมโยงกับการฆ่าตัวตาย

อเล็กซานเดอร์ วาร์นาวาส หุ้นส่วนสำนักงานกฎหมายแห่งหนึ่งในกรีซ อธิบายว่า "การหลอกลวงลักษณะนี้พบได้ทั่วไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก และไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกับโครงการโกลเดนวีซ่า สิ่งสำคัญคือการตรวจสอบสถานะอย่างรอบคอบ นักลงทุนควรทำงานกับสำนักงานกฎหมายอิสระที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลเสมอ ไม่ใช่นายหน้าที่เชื่อมโยงกับผู้ขาย"

เพื่อตอบสนองต่อปัญหานี้ ทางการกรีซได้เพิ่มความเข้มงวดในการกำกับดูแล ปรับเพิ่มเงินลงทุนขั้นต่ำ และเริ่มสอบสวนแหล่งที่มาของเงินทุนที่ใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลมุ่งคุ้มครองทั้งนักลงทุนและความน่าเชื่อถือของโครงการ ขณะที่สหภาพยุโรปกำลังพิจารณาเพิ่มมาตรการควบคุมโครงการให้สิทธิพำนักแลกกับการลงทุนในประเทศสมาชิก

นัยที่กว้างขึ้น: กรีซในฐานะแม่เหล็กดึงดูดความมั่งคั่งจากทั่วโลก

โครงการโกลเดนวีซ่าเป็นเพียงส่วนหนึ่งของเสน่ห์ที่เพิ่มขึ้นของกรีซในสายตากลุ่มคนร่ำรวยที่สุดในโลก รายงาน Henley Private Wealth Migration Report 2025 ระบุว่ากรีซติดอันดับหนึ่งในสิบจุดหมายปลายทางยอดนิยมของผู้มีสินทรัพย์สูง โดยมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรูเพิ่มขึ้นอย่างมากในริเวียราเอเธนส์และหมู่เกาะคิคลาดีส ความงดงามทางธรรมชาติ มรดกทางวัฒนธรรม และนโยบายภาษีที่เอื้อประโยชน์ ทำให้ประเทศนี้เป็นจุดหมายของผู้ที่แสวงหาวิถีชีวิตแบบเมดิเตอร์เรเนียนและความมั่นคงทางการเงิน

ทั่วโลกมีผู้ที่มีสินทรัพย์เกิน 1 ล้านดอลลาร์ย้ายถิ่นฐานในปี 2025 มากกว่า 142,000 คน รวมถึงผู้ที่มีทรัพย์สินกว่า 30 ล้านดอลลาร์อีกหลายพันคน หลายคนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งทั่วโลก โดยใช้เป็นทั้งหลักประกันทางการเงินและทางเลือกด้านไลฟ์สไตล์ โครงการลงทุนที่แข่งขันได้ของกรีซ ซึ่งรวมถึงโกลเดนวีซ่า กำลังผลักดันความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูและพลิกโฉมตลาดท้องถิ่น

เปรียบเทียบและแนวโน้มในอนาคต

โครงการโกลเดนวีซ่าของกรีซโดดเด่นด้วยเกณฑ์เริ่มต้นที่ค่อนข้างต่ำ แม้จะปรับเพิ่มขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ และขั้นตอนสมัครที่ไม่ซับซ้อน ขณะที่โปรตุเกสยกเลิกช่องทางลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และประเทศอื่น ๆ เข้มงวดกฎเกณฑ์มากขึ้น กรีซยังคงเป็นจุดหมายปลายทางชั้นนำสำหรับผู้ที่ต้องการสิทธิพำนักในสหภาพยุโรปผ่านการลงทุน

อย่างไรก็ตาม อนาคตของโครงการยังไม่แน่นอน หน่วยงานสหภาพยุโรปกำลังผลักดันให้มีมาตรฐานร่วมกันมากขึ้นและการกำกับดูแลที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อป้องกันการฟอกเงินและการใช้โครงการในทางที่ผิด การปฏิรูปล่าสุดของกรีซอาจเป็นบรรทัดฐานให้ประเทศอื่น ๆ และนำไปสู่ตลาดโครงการให้สิทธิพำนักแลกกับการลงทุนที่คัดกรองเข้มข้นและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลมากขึ้น

สรุป

• นักลงทุนจีนกลายเป็นกำลังหลักในโครงการโกลเดนวีซ่าของกรีซ โดยคิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของใบอนุญาตใหม่ทั้งหมดและกว่า 60% ของการต่ออายุ
• เงินทุนจากจีนที่หลั่งไหลเข้ามาพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเอเธนส์ ดันราคาบ้านและค่าเช่าให้สูงขึ้น และซ้ำเติมวิกฤตที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่น
• กรีซตอบสนองด้วยการปรับเพิ่มเกณฑ์ลงทุนขั้นต่ำในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง และคุมเข้มกฎระเบียบเพื่อจำกัดการใช้โครงการในทางที่ผิดและปกป้องตลาดที่อยู่อาศัย
• นักลงทุนจีนตกเป็นเป้าของการฉ้อโกงและกลโกง นำไปสู่การสอบสวนและเสียงเรียกร้องให้เพิ่มการกำกับดูแลและการตรวจสอบสถานะอย่างรอบคอบ
• โครงการโกลเดนวีซ่าสร้างประโยชน์ทางเศรษฐกิจอย่างมีนัยสำคัญให้กรีซ แต่ก็ก่อให้เกิดการถกเถียงเรื่องผลกระทบทางสังคมและกฎระเบียบ
• กรีซดึงดูดผู้มีสินทรัพย์สูงจากทั่วโลกมากขึ้น โดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรูในกรุงเอเธนส์และหมู่เกาะเพิ่มสูงขึ้น
• อนาคตของโครงการโกลเดนวีซ่าขึ้นอยู่กับการสร้างสมดุลระหว่างการเติบโตทางเศรษฐกิจ เสถียรภาพทางสังคม และความน่าเชื่อถือของกฎระเบียบ ทั้งในกรีซและทั่วสหภาพยุโรป