ยอดขายบ้านจีนยังซบเซาต่อเนื่อง ท่ามกลางราคาที่ลดลง

สัญญาณความตึงเครียดระลอกใหม่ในเดือนสิงหาคม

ตลาดที่อยู่อาศัยของจีนยังคงซบเซาต่อเนื่องในเดือนสิงหาคม สะท้อนว่าราคาที่ลดลงและมาตรการช่วยเหลือแบบทยอยดำเนินการยังไม่สามารถฟื้นความเชื่อมั่นของผู้ซื้อได้ ข้อมูลเบื้องต้นจาก China Real Estate Information Corp ระบุว่า ยอดขายบ้านใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 100 แห่งอยู่ที่ 207,000 ล้านหยวนในเดือนสิงหาคม ลดลง 17.6 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน และลดลงต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 6 การปรับลดในเดือนสิงหาคมเกิดขึ้นหลังยอดขายร่วงลงอย่างหนักในเดือนกรกฎาคม โดยลดลง 24 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน ความอ่อนแอของตลาดยังคงอยู่ แม้เมืองใหญ่ที่สุดของประเทศจะผ่อนคลายกฎการซื้อบ้านและลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ราคายังคงลดลงควบคู่ไปกับยอดขายที่ถดถอย ข้อมูลเดือนกรกฎาคมจากสำนักงานสถิติแห่งชาติจีนระบุว่า ราคาบ้านใหม่ลดลง 0.3 เปอร์เซ็นต์จากเดือนมิถุนายน เท่ากับการลดลงรายเดือนในเดือนมิถุนายน และเป็นการลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนต่อเนื่องมายาวนาน ราคาที่ยังอ่อนตัว ประกอบกับยอดขายซบเซาและการใช้จ่ายอย่างระมัดระวังของครัวเรือน ทำให้เกิดความกังวลอีกครั้งเกี่ยวกับความเสี่ยงเงินฝืดและความยั่งยืนของการฟื้นตัวหลังการระบาดใหญ่ของจีน

ทางการในกรุงปักกิ่งและนครเซี่ยงไฮ้ประกาศมาตรการใหม่ในเดือนสิงหาคมเพื่อผ่อนคลายข้อจำกัดการซื้อและลดต้นทุนการซื้อบ้าน นักวิเคราะห์ยินดีกับมาตรการดังกล่าวในฐานะทิศทางที่ช่วยสนับสนุนตลาด แต่ความเห็นโดยทั่วไปคือมาตรการยังค่อยเป็นค่อยไป การเปลี่ยนแปลงส่งผลในบางพื้นที่ โดยเฉพาะเมืองชั้นนำ แต่ยังไม่จุดชนวนให้เกิดการฟื้นตัวของอุปสงค์ในวงกว้างและต่อเนื่องทั่วประเทศ

ภาวะขาลงรุนแรงเพียงใด?

เมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา จะเห็นได้ชัดว่าการปรับฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์รุนแรงเพียงใด Bloomberg คำนวณว่ายอดขายเดือนกรกฎาคมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 100 แห่งอยู่ที่ 211,200 ล้านหยวน ลดลงเกือบหนึ่งในสี่จากปีก่อน และลดลง 38 เปอร์เซ็นต์จากเดือนมิถุนายน เมื่อเทียบกับจุดสูงสุดของตลาดในกลางปี 2021 ยอดขายบ้านรายเดือนทั่วประเทศในขณะนี้เหลือไม่ถึงครึ่งหนึ่ง ตามบทวิเคราะห์ทางวิชาการ ขณะที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงราวหนึ่งในสาม และการเริ่มก่อสร้างบ้านหดตัวประมาณสองในสาม ระดับเหล่านี้ใกล้เคียงกับการปรับฐานที่รุนแรงที่สุดของตลาดที่อยู่อาศัยในระดับนานาชาติในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา

ดัชนีราคาบอกเล่าเรื่องราวในทำนองเดียวกัน ING ประเมินว่า นับจากจุดสูงสุดทั่วประเทศ ราคาบ้านใหม่ลดลงราว 10.7 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่ราคาบ้านมือสองลดลงประมาณ 18.8 เปอร์เซ็นต์ ในบรรดา 70 เมืองที่ติดตาม มีเพียงไม่กี่เมืองที่ราคาปรับดีขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนก่อนในเดือนกรกฎาคม การลดลงในวงกว้างมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะการมีระดับราคาต่ำสุดที่น่าเชื่อถือมักเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นของการฟื้นตัวของยอดขายอย่างยั่งยืน ในตลาดที่ที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนสูงในความมั่งคั่งของครัวเรือน

แม้ฐานยอดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอยู่ในระดับต่ำ แนวโน้มขาลงก็ยังดำเนินต่อเนื่องมาถึงปี 2025 จุดต่ำสุดของกิจกรรมในตลาดยังคงไม่ปรากฏ โดยเฉพาะในเมืองระดับรองที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากแรงกดดันด้านประชากรและอุปทานส่วนเกิน หน่วยงานจัดอันดับความน่าเชื่อถือแห่งหนึ่งระบุว่าตลาดมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐหนุนหลังและทำเลในเมืองชั้นนำยังมีความยืดหยุ่นมากกว่า ขณะที่ผู้พัฒนาเอกชนจำนวนมากและเมืองขนาดเล็กกำลังเผชิญปัญหาเข้าถึงแหล่งเงินทุนและอุปสงค์ที่อ่อนแอ

ราคายังไหลลงแม้มีส่วนลด

ข้อมูลราคาล่าสุดแสดงให้เห็นว่าราคาลดลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับเดือนก่อน ขณะที่การลดลงรายปีเริ่มชะลอลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปในเมืองใหญ่บางแห่ง Reuters คำนวณจากสถิติทางการว่า ในเดือนกรกฎาคม มี 60 จาก 70 เมืองรายงานราคาลดลงเมื่อเทียบกับเดือนก่อน การลดลงรายปีแคบลงเล็กน้อย โดยราคาบ้านใหม่ในเดือนกรกฎาคมลดลง 2.8 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน เทียบกับการลดลงรายปี 3.2 เปอร์เซ็นต์ในเดือนมิถุนายน แนวโน้มแตกต่างกันไปตามระดับของเมือง เมืองชั้นหนึ่งมีอัตราการลดลงชะลอลงเล็กน้อย และเซี่ยงไฮ้ยังมีราคาปรับขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนก่อน ขณะที่เมืองชั้นสองและชั้นสามจำนวนมากยังเผชิญแรงกดดันด้านราคาในวงกว้าง

ตลาดบ้านมือสองก็เผชิญแรงกดดันเช่นกัน ราคาขายต่อในเดือนกรกฎาคมลดลงต่อไปทั้งเมื่อเทียบกับเดือนก่อนและปีก่อน โดยการลดลงชะลอลงในบางเมืองขนาดเล็ก แต่รุนแรงขึ้นในบางพื้นที่ของเมืองชั้นนำ การลดลงต่อเนื่องของราคาบ้านมือสองมีความสำคัญ เพราะกำหนดความคาดหวังต่อมูลค่าในอนาคตและส่งผลต่อตลาดการซื้อบ้านหลังใหญ่ขึ้น เมื่อครัวเรือนคาดว่าราคาจะลดลงอีก ก็มักเลื่อนการซื้อออกไป ส่งผลให้ยอดขายในตลาดบ้านใหม่และกิจกรรมก่อสร้างซบเซาลง

ราคาบ้านลดลงต่อเนื่องมานานกว่าสองปีเมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งเปลี่ยนมุมมองของครัวเรือนต่อการถือครองบ้านในฐานะแหล่งเก็บรักษามูลค่า ผู้ซื้อจำนวนมากให้ความสำคัญกับบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่จากผู้พัฒนาที่เห็นว่ามีฐานะการเงินมั่นคง แม้ต้องจ่ายแพงกว่าบ้านที่ขายก่อนสร้างเสร็จ การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้อุปสงค์ไหลไปยังผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐและโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ส่งผลให้ความแตกต่างภายในอุตสาหกรรมยิ่งชัดเจนขึ้น

อะไรฉุดรั้งผู้ซื้อ?

ข้อจำกัดสำคัญคือความเชื่อมั่น สถาบันระหว่างประเทศและนักเศรษฐศาสตร์ตลาดชี้ถึงสาเหตุที่ทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจสองประการ ได้แก่ ความกังวลว่าจะไม่ได้รับบ้านตามสัญญาในระบบขายก่อนสร้างเสร็จ และความกังวลว่าราคาจะลดลงต่อไป กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ชี้ว่า ความไม่มั่นใจของผู้ซื้อต่อการจัดหาเงินทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจกดดันยอดขาย เพราะในอดีตการขายก่อนสร้างเสร็จมีสัดส่วนสูงในการทำธุรกรรม ความกังวลนี้เริ่มฝังรากหลังผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ผิดนัดชำระหนี้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้โครงการที่ขายล่วงหน้าบางแห่งล่าช้า และทำให้ครัวเรือนระมัดระวังการจ่ายเงินล่วงหน้า

ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจในวงกว้างยังถ่วงความเชื่อมั่นของครัวเรือนด้วย การว่างงานของคนหนุ่มสาว ตลาดแรงงานที่ซบเซาในบางภาคส่วน และความต้องการเก็บออมเพิ่มหลังการระบาดใหญ่ ทำให้หลายครอบครัวเลื่อนการซื้อสินค้าราคาสูง ที่อยู่อาศัยมีความสำคัญอย่างมากต่อครัวเรือนจีน ซึ่งถือครองความมั่งคั่งส่วนใหญ่ไว้ในอสังหาริมทรัพย์ เมื่อความเชื่อมั่นต่อที่อยู่อาศัยลดลง ครัวเรือนมักลดการใช้จ่ายโดยรวม ส่งผลให้การเติบโตช้าลงและยิ่งเสริมให้เกิดความระมัดระวัง

แนวโน้มประชากรเป็นแรงฉุดเชิงโครงสร้าง Goldman Sachs ประเมินว่า ในช่วงหลายปีข้างหน้า อุปสงค์บ้านใหม่ในเขตเมืองอาจอยู่ที่ราวหนึ่งในสี่ของระดับสูงสุดในปี 2017 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านยูนิตต่อปี เนื่องจากประชากรลดลงและการขยายตัวของเมืองชะลอตัว ประชากรจีนเริ่มหดตัวและเข้าสู่วัยสูงอายุ อัตราการเกิดลดลงแม้มีมาตรการจูงใจ และโรงเรียนหลายแห่งลดจำนวนรับนักเรียน แรงกดดันที่เชื่อมโยงกับการลดลงนี้เคยช่วยหนุนราคาบ้านที่อยู่ใกล้โรงเรียน ปัจจัยเหล่านี้ชี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะมีขนาดเล็กลง แม้ความเชื่อมั่นตามวัฏจักรเศรษฐกิจจะฟื้นตัวก็ตาม

มาตรการนโยบายและผลกระทบระยะแรก

ทางการดำเนินมาตรการหลายด้านตั้งแต่ปลายปี 2023 เพื่อรักษาเสถียรภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยและข้อกำหนดเงินดาวน์ลดลง หลายเมืองผ่อนคลายข้อจำกัดการซื้อ และธนาคารได้รับการส่งเสริมให้สนับสนุนโครงการที่ได้รับอนุมัติ เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการจะส่งมอบได้ รัฐบาลท้องถิ่นได้รับอนุญาตให้ใช้พันธบัตรวัตถุประสงค์เฉพาะเพื่อช่วยดูดซับสินค้าคงคลังส่วนเกิน รวมถึงการเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยสาธารณะหรือที่อยู่อาศัยที่ได้รับเงินอุดหนุน ผู้กำหนดนโยบายยังส่งเสริมให้เร่งปรับปรุงเขตเมือง ซึ่งอาจสร้างอุปสงค์สำหรับที่อยู่อาศัยทดแทนและการยกระดับที่อยู่อาศัย

มาตรการบางส่วนส่งผลให้เห็นผลในระดับท้องถิ่น หลังเซี่ยงไฮ้ผ่อนคลายกฎในช่วงปลายเดือนสิงหาคม จำนวนธุรกรรมบ้านใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 35 เปอร์เซ็นต์ในสัปดาห์ถัดมา ขณะที่การสอบถามเกี่ยวกับบ้านใหม่และบ้านมือสองเพิ่มขึ้นมาก ตามข้อมูลจากผู้ติดตามตลาดหลายราย นักวิเคราะห์ในเมืองกล่าวว่า มาตรการชุดนี้ช่วยลดเกณฑ์การซื้อและปรับปรุงเงื่อนไขสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อที่มีแนวโน้มจะซื้อ ส่งผลให้ลูกค้าที่ลังเลก่อนหน้านี้ตัดสินใจเร็วขึ้น

ลู่ เหวินซี นักวิเคราะห์จาก Centaline Shanghai อธิบายว่าความเชื่อมั่นดีขึ้นหลังการเปลี่ยนแปลงนโยบาย เขากล่าวว่าผู้ซื้อที่มีแนวโน้มจะซื้อและเคยรอดูสถานการณ์เริ่มตัดสินใจ เมื่อการจัดหาเงินทุนมีต้นทุนถูกลงและข้อจำกัดผ่อนคลายลง เขาเสริมว่าแรงส่งของยอดขายแข็งแกร่งที่สุดในกลุ่มราคาปานกลางถึงสูง ทำให้ราคาเฉลี่ยสูงขึ้นในสัปดาห์หลังประกาศมาตรการ

ยังมีเสียงเรียกร้องให้ดำเนินมาตรการระดับประเทศที่ครอบคลุมยิ่งขึ้น มาตรการท้องถิ่นอาจกระตุ้นกิจกรรมในพื้นที่เป้าหมายได้ แต่นักวิเคราะห์จำนวนมากเห็นว่า ความเชื่อมั่นจะไม่ฟื้นคืนในวงกว้างหากไม่มีระดับราคาต่ำสุดที่ชัดเจน และโครงการที่จัดการกับหนี้ค้างเดิม การส่งมอบบ้านที่ขายล่วงหน้า และบ้านที่ยังขายไม่ออกจำนวนมากได้

จาง อวี่หาน หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ The Conference Board’s China Center กล่าวว่า มาตรการลดสินค้าคงคลังและยกระดับการดำเนินงานอาจช่วยสร้างฐานให้ตลาดมีเสถียรภาพ หากนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิภาพ

มาตรการฟื้นฟูเขตเมืองและการจัดซื้อที่อยู่อาศัยสาธารณะขนาดใหญ่ อาจช่วยสร้างฐานที่มั่นคงให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ หากดำเนินนโยบายเหล่านี้อย่างมีประสิทธิภาพ

นักวิเคราะห์ของ ING เน้นย้ำว่าการรักษาเสถียรภาพของราคาเป็นหัวใจสำคัญในการฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้บริโภค บริษัทระบุว่าครัวเรือนจำนวนมากจะยังไม่ยอมควักเงินใช้จ่าย จนกว่าจะเห็นว่ามูลค่าที่อยู่อาศัยทรงตัวแล้ว

การกำหนดจุดต่ำสุดของราคาเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดในการฟื้นฟูความเชื่อมั่นและทำให้การบริโภคฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง

มีสัญญาณทรงตัวหรือไม่?

ประมาณการเริ่มดีขึ้นเล็กน้อย แต่การปรับตัวดีขึ้นยังเปราะบางและไม่ทั่วถึง Fitch Ratings ปรับมุมมองเมื่อไม่นานมานี้ โดยคาดว่ายอดขายปี 2025 จะหดตัวน้อยกว่าที่เคยประเมินไว้ เนื่องจากผลประกอบการครึ่งปีแรกดีกว่าคาดและยังมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ นักวิเคราะห์ของ HSBC ระบุตัวชี้วัดระยะแรก 5 ประการที่บ่งชี้ถึงความคืบหน้า ได้แก่ การเข้าถึงสินเชื่อที่ดีขึ้นสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง การควบรวมกิจการที่รวดเร็วขึ้น การระบายสินค้าคงคลังอย่างค่อยเป็นค่อยไป ผลการประมูลที่ดินที่แข็งแกร่งขึ้นในบางพื้นที่ และการกำหนดราคาที่อิงกลไกตลาดมากขึ้นในเมืองชั้นนำ ส่วนแบ่งตลาดยังคงขยับไปสู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ซึ่งนักลงทุนจำนวนมากมองว่าจะช่วยสนับสนุนการส่งมอบโครงการและเสถียรภาพ

ผู้สังเกตการณ์อิสระก็พบสัญญาณว่าตลาดอาจเริ่มทรงตัว Yicai Global รายงานโดยอ้างข้อมูลทางการว่า การลดลงของยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ชะลอลงอย่างมากจากช่วงต้นปี 2024 โดยได้แรงหนุนจากความสามารถในการซื้อที่ดีขึ้น เมื่อรายได้เพิ่มขึ้นและราคาลดลง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ต่ำลงและเกณฑ์การมีสิทธิ์ที่ผ่อนคลายขึ้นช่วยขยายกลุ่มผู้ซื้อ ธุรกรรมบ้านมือสองในกลุ่มตัวอย่างเมืองใหญ่เพิ่มขึ้นจากปีก่อน โดยราคาที่ต่ำลงดึงดูดผู้ซื้อที่มองหาของราคาคุ้มค่า

ถึงกระนั้น แรงต้านยังคงรุนแรง การเริ่มก่อสร้างบ้านยังต่ำกว่าช่วงหลายปีก่อนมาก สินค้าคงคลังยังอยู่ในระดับสูงในหลายพื้นที่ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกระแสเงินสดตึงตัว การฟื้นตัวที่เห็นได้ในเมืองใหญ่ไม่กี่แห่งยังไม่ขยายไปถึงเมืองขนาดเล็กอย่างกว้างขวาง ลักษณะตลาดที่แตกต่างกันมากทำให้ข้อมูลพาดหัวอาจบดบังแรงกดดันที่รุนแรงกว่าในพื้นที่ระดับรอง ซึ่งได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากประชากรที่ลดลงและการเติบโตของการจ้างงานที่อ่อนแอ

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หนี้ และการควบรวม

ภูมิทัศน์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ผู้พัฒนาเอกชนรายใหญ่ส่วนใหญ่ผิดนัดชำระหนี้หรืออยู่ระหว่างปรับโครงสร้างหนี้ และส่วนแบ่งตลาดได้เปลี่ยนไปอยู่กับบริษัทที่รัฐหนุนหลัง ซึ่งผู้ซื้อเห็นว่ามีความปลอดภัยกว่า การเพิกถอน China Evergrande ออกจากตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงในช่วงปลายเดือนสิงหาคม หลังมีคำสั่งชำระบัญชีในต้นปี 2024 ถือเป็นจุดสิ้นสุดของบริษัทที่ครั้งหนึ่งเคยครองยอดขายทั่วประเทศ เมื่อถึงจุดสูงสุด Evergrande มีหนี้สินมากกว่า 300,000 ล้านดอลลาร์ และกลายเป็นสัญลักษณ์ของความเสี่ยงที่ฝังอยู่ในรูปแบบธุรกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตเร็วและก่อหนี้สูง

ผลกระทบไม่ได้จำกัดอยู่ที่บริษัทใดบริษัทหนึ่ง โครงการทั่วประเทศเผชิญความล่าช้า และผู้ซื้อให้ความสำคัญกับยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วหรือโครงการจากผู้สนับสนุนที่แข็งแกร่งกว่า ทางการผลักดันให้รัฐบาลท้องถิ่นและบริษัทของรัฐช่วยรับประกันการส่งมอบบ้านที่ขายล่วงหน้า และเข้าซื้อสินค้าคงคลังบางส่วนที่ยังขายไม่ออกเมื่อทำได้ แนวโน้มการควบรวมอาจดำเนินต่อไปอีก โดยคาดว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับรัฐจะมีบทบาทมากขึ้นในการก่อสร้างโครงการให้เสร็จและรักษาเสถียรภาพของกิจกรรมก่อสร้าง

ฐานะการคลังของรัฐบาลท้องถิ่นเพิ่มความซับซ้อนอีกระดับ ในช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟู การขายที่ดินและภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้ส่วนสำคัญให้รัฐบาลท้องถิ่น เมื่อฐานะการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทรุดลง การประมูลที่ดินชะลอตัวและรายได้หดตัว ส่งผลให้งบประมาณตึงตัวและการลงทุนภาครัฐลดลง นักวิเคราะห์ชี้ว่า หากไม่มีการสนับสนุนจากรัฐบาลกลางเพิ่มขึ้นหรือแหล่งรายได้ใหม่ หลายพื้นที่จะประสบปัญหาในการซื้อบ้านที่ยังขายไม่ออกจำนวนมากหรือสนับสนุนเงินทุนให้การพัฒนาขื้นใหม่ในวงกว้าง ซึ่งจำกัดขอบเขตการดูดซับสินค้าคงคลัง

เหตุใดจึงสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวม

ภาคที่อยู่อาศัยมีบทบาทสำคัญในเศรษฐกิจจีน กิจกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยตรง รวมถึงความเชื่อมโยงทางอ้อมกับวัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ และบริการ เคยมีสัดส่วนสำคัญต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ เมื่อยอดขายและราคาบ้านลดลง ครัวเรือนมักลดการใช้จ่าย ขณะที่บริษัทต่าง ๆ ลดการลงทุน วัฏจักรล่าสุดเกิดขึ้นพร้อมกับเงินเฟ้อผู้บริโภคที่ต่ำมาก ราคาผู้ผลิตติดลบ และตัวปรับลด GDP ที่ลดลงต่อเนื่องหลายไตรมาส ซึ่งล้วนสอดคล้องกับอุปสงค์ภายในประเทศที่อ่อนแอ

ผลต่อความเชื่อมั่นเป็นช่องทางส่งผ่านสำคัญ เมื่อความมั่งคั่งของครัวเรือนในเมืองส่วนใหญ่ผูกอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าที่ลดลงอาจทำให้ผู้บริโภครู้สึกไม่มั่นคงและลดการซื้อสินค้าฟุ่มเฟือย การลงทุนภาคเอกชนก็อ่อนแอลงเมื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดการก่อสร้างและผู้จัดหาสินค้าเผชิญกำลังการผลิตส่วนเกิน การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศชะลอตัว และนักลงทุนในตลาดทุนระมัดระวังต่อการลงทุนในจีนที่อ่อนไหวต่ออุปสงค์ภายในประเทศ

ผลกระทบยังส่งต่อไปทั่วโลก กำลังการผลิตส่วนเกินของวัสดุและสินค้าอุตสาหกรรมที่เชื่อมโยงกับการก่อสร้างอาจไหลเข้าสู่ตลาดส่งออก และอาจทำให้ความตึงเครียดทางการค้ารุนแรงขึ้น ขณะเดียวกัน อุปสงค์สินค้าโภคภัณฑ์จากจีนที่ชะลอตัวอาจส่งผลต่อราคาทั่วโลกและเศรษฐกิจของประเทศผู้ผลิต ธนาคารจีนยังหลีกเลี่ยงผลกระทบรุนแรงต่อเงินกองทุนได้ด้วยการผ่อนปรนด้านกฎระเบียบ แต่ยิ่งการปรับฐานยืดเยื้อ แรงกดดันให้รับรู้ผลขาดทุนและจัดการหนี้เสียก็ยิ่งเพิ่มขึ้น

อะไรจะช่วยฟื้นความเชื่อมั่น

ประสบการณ์ในต่างประเทศชี้ว่า การจัดการสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ การรับประกันว่าโครงการจะสร้างเสร็จ และการปล่อยให้ราคาปรับตัวได้อย่างเสรีมากขึ้น มักเป็นจุดเปลี่ยนของภาวะขาลงในตลาดที่อยู่อาศัย IMF ระบุว่า การเร่งปรับโครงสร้างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้สินล้นพ้นตัว การยกเลิกกฎที่ทำให้การรับรู้หนี้เสียล่าช้า และการเพิ่มความคุ้มครองผู้ซื้อบ้าน จะช่วยให้ตลาดหาสมดุลใหม่ได้ กระบวนการที่ชัดเจนในการสร้างบ้านที่ขายล่วงหน้าให้เสร็จจะช่วยให้ผู้ซื้อมั่นใจกลับเข้าสู่ตลาด ขณะที่การสนับสนุนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังดำเนินงานได้อย่างมีวินัยจะช่วยรักษาศักยภาพไว้ โดยไม่ยืดอายุการอยู่รอดของบริษัทที่อ่อนแอ

บันทึกของเจ้าหน้าที่ IMF เสนอขั้นตอนที่อาจช่วยให้การปรับฐานสั้นลงพร้อมคุ้มครองครัวเรือน โดยเน้นถึงความจำเป็นของกฎธนาคารที่สะท้อนสถานการณ์จริง แหล่งเงินทุนสำหรับโครงการที่สามารถส่งมอบได้อย่างต่อเนื่อง และมาตรการคุ้มครองเงินจองซื้อบ้านของผู้ซื้อที่ดียิ่งขึ้น

ควรทยอยยกเลิกกฎที่เปิดทางให้ธนาคารหลีกเลี่ยงการรับรู้หนี้เสียของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

การคุ้มครองผู้บริโภคและความเชื่อมั่นเชื่อมโยงโดยตรงกับความเสี่ยงในการส่งมอบบ้าน

การประกันความเสี่ยงให้ผู้ซื้อบ้านในกรณีที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถสร้างบ้านที่ซื้อไว้ให้เสร็จ อาจช่วยฟื้นความเชื่อมั่นและลดแรงกดดันด้านยอดขายของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

การปฏิรูปในระยะยาวอาจช่วยลดการพึ่งพาที่อยู่อาศัยในฐานะแหล่งออมของเศรษฐกิจได้เช่นกัน ภาษีอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ตลาดทุนที่ลึกขึ้นซึ่งมอบทางเลือกการลงทุนแก่ครัวเรือนมากขึ้น และระบบบำนาญที่แข็งแกร่งขึ้น อาจค่อย ๆ ทำให้เงินออมเปลี่ยนจากอสังหาริมทรัพย์ไปสู่สินทรัพย์อื่น การปฏิรูปการคลังที่ลดการพึ่งพารายได้จากการขายที่ดินของรัฐบาลท้องถิ่นจะช่วยให้แรงจูงใจสอดคล้องกับการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน แทนการขยายตัวที่เน้นปริมาณ

ในระยะใกล้ การดำเนินงานสำคัญไม่แพ้การออกแบบนโยบาย การปรับปรุงเขตเมืองและการซื้อที่อยู่อาศัยสาธารณะอาจช่วยดูดซับสินค้าคงคลังบางส่วนได้ หากมีเงินทุนเพียงพอและมุ่งเป้าไปยังพื้นที่ที่มีความต้องการจริง มาตรการที่เพิ่มบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย เช่น โครงการนำร่องขายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแทนการขายก่อนสร้างเสร็จ จะช่วยตอบโจทย์ความกังวลโดยตรงที่ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากยังรอดูสถานการณ์ การสื่อสารที่ชัดเจนและสม่ำเสมอจากผู้กำหนดนโยบายอาจช่วยยึดเหนี่ยวความคาดหวังต่อระดับราคาต่ำสุดที่เป็นไปได้จริง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการฟื้นฟูธุรกรรม

ประเด็นสำคัญ

• ยอดขายเดือนสิงหาคมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 100 แห่งลดลงเหลือ 207,000 ล้านหยวน ลดลง 17.6 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน และลดลงต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 6
• ราคาบ้านใหม่ลดลง 0.3 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับเดือนก่อนในเดือนกรกฎาคม โดย 60 จาก 70 เมืองบันทึกราคาลดลง และการลดลงรายปียังคงเกิดขึ้นในวงกว้าง
• นับจากจุดสูงสุด ราคาบ้านใหม่ทั่วประเทศลดลงราว 10.7 เปอร์เซ็นต์ และราคาบ้านมือสองลดลงราว 18.8 เปอร์เซ็นต์ ตามข้อมูลของ ING
• การผ่อนคลายมาตรการของเซี่ยงไฮ้ในช่วงปลายเดือนสิงหาคมทำให้ธุรกรรมเพิ่มขึ้นกว่า 35 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับสัปดาห์ก่อน แสดงให้เห็นว่ามาตรการท้องถิ่นสามารถกระตุ้นกิจกรรมในเมืองชั้นนำได้
• นักวิเคราะห์ระบุว่าความเชื่อมั่นถูกจำกัดด้วยความเสี่ยงในการส่งมอบบ้านภายใต้ระบบขายก่อนสร้างเสร็จ และความคาดหวังว่าราคาจะลดลงต่อไป
• แรงกดดันด้านประชากรเป็นปัจจัยเชิงโครงสร้าง โดย Goldman Sachs ประเมินว่าอุปสงค์บ้านใหม่ในเขตเมืองในช่วงหลายปีข้างหน้าอาจอยู่ที่ราวหนึ่งในสี่ของระดับสูงสุดในปี 2017
• มาตรการสนับสนุนประกอบด้วยการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยและเงินดาวน์ การผ่อนคลายกฎการซื้อ การสนับสนุนโครงการในบัญชีรายชื่อที่ธนาคารอนุมัติ และการดูดซับสินค้าคงคลังผ่านโครงการภาครัฐ
• Fitch และนักวิเคราะห์รายอื่นเห็นสัญญาณเบื้องต้นว่าการลดลงอาจชะลอตัว แต่เน้นย้ำว่าการทรงตัวยังไม่ทั่วถึงและเปราะบาง
• แนวทางของ IMF เน้นการเร่งปรับโครงสร้างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้สินล้นพ้นตัว การรับรู้หนี้เสีย และการเพิ่มความคุ้มครองผู้ซื้อ เพื่อฟื้นความเชื่อมั่น
• ภาวะซบเซาของอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นแรงฉุดสำคัญต่อการเติบโตและเงินเฟ้อ และส่งผลต่อฐานะการคลังของรัฐบาลท้องถิ่น การลงทุน และกระแสการค้าโลก