ร่างกฎหมายฟื้นฟูเมืองของมาเลเซีย: เกณฑ์ความยินยอม 80 เปอร์เซ็นต์ บ้านใหม่แทนหลังเดิม และการถกเถียงเดิมพันสูง

เหตุใดร่างกฎหมายจึงกลายเป็นเรื่องเร่งด่วน

สภาพเมืองของมาเลเซียกำลังเสื่อมโทรมอย่างรวดเร็ว อาคารพักอาศัยเตี้ยแบบไม่มีลิฟต์และแฟลตยุคกลางศตวรรษหลายพันแห่งที่สร้างขึ้นในช่วงทศวรรษ 1960 และ 1970 กำลังเผชิญปัญหาโครงสร้างสึกหรอ ระบบสายไฟล้าสมัย ลิฟต์ชำรุด และพื้นที่อยู่อาศัยคับแคบ สภาท้องถิ่นได้รับเรื่องร้องเรียนเพิ่มขึ้น แต่มีทรัพยากรจำกัด ภายใต้กฎที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน เจ้าของเพียงรายเดียวที่คัดค้านก็สามารถขัดขวางการพัฒนาใหม่ได้ แม้เจ้าของส่วนใหญ่ต้องการให้เดินหน้า ร่างกฎหมายฟื้นฟูเมืองซึ่งกลายเป็นประเด็นหลักในการถกเถียงระดับชาติอย่างดุเดือด คือคำตอบของรัฐบาลต่อภาวะชะงักงันนี้

งา กอร์ มิง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการเคหะและรัฐบาลท้องถิ่น ระบุว่ากฎหมายฉบับนี้เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยและศักดิ์ศรีของผู้อยู่อาศัยในอาคารที่ทรุดโทรม เขายกตัวอย่างชุมชนที่ถูกปล่อยปละละเลยมานานและโครงการที่หยุดชะงัก เพื่อชี้ให้เห็นว่าแนวทางปัจจุบันใช้ไม่ได้ โดยบางพื้นที่ถูกทิ้งร้างมาหลายปี ขณะที่เจ้าของโต้เถียงกันเอง รัฐต่าง ๆ ระบุพื้นที่ที่อาจเข้าร่วมโครงการฟื้นฟูไว้แล้ว ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา รัฐบาลรัฐประกาศกำหนดพื้นที่ 534 แห่ง รวมถึง 139 แห่งในกัวลาลัมเปอร์ และอีกหลายสิบแห่งในรัฐเกดะห์ เปรัก และสลังงอร์ เป็นต้น พลวัตทางการเมืองทำให้เรื่องนี้ซับซ้อนขึ้น เพราะบางรัฐที่เคยอนุมัติพื้นที่ฟื้นฟูไปก่อนหน้านี้กลับคัดค้านร่างกฎหมายของรัฐบาลกลาง ซึ่งจะกำหนดกรอบระดับชาติเพื่อบริหารจัดการพื้นที่เหล่านี้

ในการชี้แจงช่วงที่ผ่านมา งาอธิบายว่าการฟื้นฟูเมืองประกอบด้วยการปรับปรุง การพลิกฟื้น และการพัฒนาใหม่ เขากล่าวว่าไม่ใช่แค่การรื้อแล้วสร้างใหม่ แต่เป็นชุดมาตรการเพื่อยกระดับอาคาร ปรับปรุงพื้นที่สาธารณะ เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก และสร้างอาคารที่ไม่ปลอดภัยขึ้นใหม่เมื่อจำเป็น เขาให้เหตุผลว่าหากไม่มีกฎหมายจัดระเบียบขั้นตอนเหล่านี้ แฟลตเก่าจะทรุดโทรมต่อไป และผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะครอบครัวรายได้น้อย จะยังคงติดอยู่ในสภาพความเป็นอยู่ที่ต่ำกว่ามาตรฐาน

รัฐมนตรีกล่าวขณะเสนอแผนว่า นโยบายนี้มีเป้าหมายเพื่อยกระดับชีวิต ไม่ใช่ผลักไสผู้คนออกจากพื้นที่

งา กอร์ มิง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการเคหะและรัฐบาลท้องถิ่นกล่าวว่า “การฟื้นฟูเมืองคือการมอบโอกาสเริ่มต้นใหม่ให้ชุมชนเหล่านี้ เป็นการยกระดับคุณภาพชีวิต ทำให้มั่นใจว่าที่อยู่อาศัยปลอดภัย และสร้างชุมชนที่ยั่งยืน”

ขนาดของปัญหา

เจ้าหน้าที่ระบุว่ามีโครงการคั่งค้างจำนวนมาก อาคารอย่างแฟลตเดซา บักตีในเซอลายัง ซึ่งมีอายุเพียงสามทศวรรษ ก็ทรุดโทรมอย่างหนักแล้ว บางพื้นที่ เช่น ย่านเดซา กูดา ลารีในกัวลาลัมเปอร์ ถูกทิ้งร้างมาแปดปี เพราะเจ้าของรายหนึ่งไม่ยอมเห็นชอบ ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน มักต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ 100 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งในทางปฏิบัติอาจเป็นไปไม่ได้เมื่อไม่สามารถตามหาเจ้าของได้ หรือข้อพิพาทยืดเยื้อ ผู้สนับสนุนร่างกฎหมายเชื่อว่ากฎการให้ความยินยอมที่ชัดเจนและเป็นธรรมจะช่วยให้หลายโครงการพ้นจากภาวะชะงักงัน

กฎหมายที่เสนอจะทำงานอย่างไร

กรอบกฎหมายฉบับร่างกำหนดกระบวนการระดับชาติเพื่อระบุพื้นที่ฟื้นฟู ขอความยินยอมจากเจ้าของ แต่งตั้งผู้พัฒนาที่มีคุณสมบัติเหมาะสม และติดตามความคืบหน้าของโครงการ โดยจัดตั้งคณะกรรมการบริหารระดับรัฐและคณะกรรมการบริหารระดับรัฐบาลกลาง เพื่อกำกับดูแลโครงการ รับรองผู้พัฒนา กำหนดมาตรการจูงใจ และคุ้มครองสิทธิของเจ้าของ โครงการฟื้นฟูอาจริเริ่มโดยหน่วยงานระดับรัฐหรือรัฐบาลกลาง หรือโดยมติเอกฉันท์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อประกาศพื้นที่เป็นเขตฟื้นฟูอย่างเป็นทางการแล้ว ต้องเริ่มดำเนินงานภายใน 24 เดือน และอาจขยายเวลาได้อีก 24 เดือนหากจำเป็น

พื้นที่ที่กฎหมายครอบคลุมและพื้นที่ที่ยกเว้น

กฎหมายจะใช้กับคาบสมุทรมาเลเซียและดินแดนสหพันธ์กัวลาลัมเปอร์ ปุตราจายา และลาบวน โดยไม่ครอบคลุมพื้นที่อนุรักษ์ตามพระราชบัญญัติมรดกแห่งชาติ พ.ศ. 2548 รัฐบาลยังระบุด้วยว่า ที่ดินสำรองของชาวมลายู ที่ดินตามจารีตประเพณี และแหล่งมรดก จะไม่อยู่ในโครงการฟื้นฟูภายใต้ร่างกฎหมายนี้

ประเภทของการฟื้นฟู

ร่างกฎหมายระบุแนวทางไว้สามประเภท การฟื้นฟูสภาพเมืองครอบคลุมการปรับปรุงอาคารและบริเวณโดยรอบที่มีอยู่ เช่น ลิฟต์ การทาสีใหม่ หลังคา ภูมิทัศน์ และสิ่งอำนวยความสะดวกของชุมชน การพลิกฟื้นเมืองมุ่งจัดการอาคารและพื้นที่ส่วนกลางที่ถูกละเลยหรือบริหารจัดการไม่ดี เพื่อให้กลับมาใช้งานได้และปลอดภัย ส่วนการพัฒนาเมืองใหม่ซึ่งเป็นทางเลือกที่ส่งผลกระทบมากที่สุด คือการสร้างอาคารทั้งบล็อกขึ้นใหม่เมื่อไม่ปลอดภัยหรือไม่คุ้มค่าทางการเงินที่จะซ่อมแซม

เกณฑ์ความยินยอมและการกำกับดูแล

ร่างฉบับแรกกำหนดเกณฑ์ความยินยอมแตกต่างกันตามอายุและสภาพอาคาร โดยอาจต่ำถึง 51 เปอร์เซ็นต์สำหรับอาคารที่ไม่ปลอดภัยหรือถูกทิ้งร้าง หลังได้รับเสียงคัดค้านอย่างหนักจากสมาชิกรัฐสภาและภาคประชาสังคม รัฐบาลให้คำมั่นว่าจะใช้เกณฑ์เดียวที่สูงขึ้น คือความยินยอม 80 เปอร์เซ็นต์สำหรับทุกโครงการ นอกจากนี้ยังมีแผนแก้ไขมาตราเพื่อกำหนดให้คำนึงถึงข้อมูลประชากรระหว่างวางแผน โดยมีเป้าหมายเพื่อหลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของชุมชนอย่างฉับพลัน รัฐบาลระบุว่าจำเป็นต้องรักษาสมดุลเช่นนี้เพื่อเคารพเจ้าของส่วนน้อย ขณะเดียวกันก็ป้องกันไม่ให้ผู้คัดค้านเพียงรายเดียวขัดขวางความคืบหน้าอย่างไม่มีกำหนด

กระบวนการนี้ประกอบด้วยการจัดทำรายงาน การปรึกษาหารือกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย และหากได้รับอนุมัติ หน่วยงานรัฐจะประกาศกำหนดพื้นที่ฟื้นฟูอย่างเป็นทางการ คณะกรรมการบริหารระดับรัฐบาลกลางและระดับรัฐจะติดตามการปฏิบัติตามข้อกำหนด ผู้พัฒนาต้องมีคุณสมบัติด้านเงินทุนและประวัติผลงานตามเกณฑ์ บริษัทโฮลดิงอาจต้องรับผิดชอบต่อความล้มเหลวของบริษัทย่อย หากมีอำนาจควบคุมการบริหาร ในบางกรณีของการปรับปรุง หน่วยงานท้องถิ่นอาจออกหนังสือแจ้งและเรียกคืนค่าใช้จ่าย หากเจ้าของไม่ดำเนินการ ร่างกฎหมายยังกล่าวถึงการไกล่เกลี่ยเพื่อช่วยคลี่คลายข้อพิพาท

สิ่งที่ร่างกฎหมายให้คำมั่นต่อผู้อยู่อาศัย

หน่วยงานรัฐบาลนำเสนอหลักประกันหลายข้อเพื่อสร้างความมั่นใจแก่เจ้าของที่กังวลว่าจะถูกย้ายออกหรือได้รับเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรม คำมั่นหลักคือการให้ผู้อยู่อาศัยเดิมกลับมาอยู่ในพื้นที่ได้หากต้องการ ควบคู่กับนโยบายที่มักเรียกว่า “หนึ่งต่อหนึ่ง” สำหรับที่อยู่อาศัยทดแทน ผู้อยู่อาศัยที่ให้ความยินยอมจะได้รับห้องชุดใหม่แลกกับบ้านหลังเดิมโดยไม่ต้องจ่ายเงิน แม้ห้องชุดใหม่จะมีขนาดใหญ่กว่าและมีมูลค่าสูงกว่า ในระหว่างการก่อสร้าง ผู้อยู่อาศัยจะได้รับที่พักชั่วคราวหรือความช่วยเหลือด้านค่าเช่า โครงการจะดำเนินการเป็นระยะ แทนการเคลียร์พื้นที่ทั้งหมดในคราวเดียว เพื่อลดผลกระทบ

เจ้าหน้าที่เน้นย้ำมาตรฐานขั้นต่ำสำหรับห้องชุดทดแทนในโครงการที่อยู่อาศัยสาธารณะ ตัวอย่างเช่น แฟลตขนาด 500 ตารางฟุต มีหนึ่งห้องนอนและหนึ่งห้องน้ำ จะได้รับการทดแทนด้วยบ้านขนาดอย่างน้อย 750 ตารางฟุต มีสามห้องนอนและสองห้องน้ำ การขยายสัญญาเช่าที่ดินยังคงขึ้นอยู่กับดุลพินิจของหน่วยงานรัฐ ที่ดินกรรมสิทธิ์ขาดยังคงเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์ขาด ร่างกฎหมายไม่ได้ลบล้างอำนาจของรัฐหรือท้องถิ่น และกำหนดบทบาทของรัฐมนตรีให้เน้นการกำกับดูแลและประสานงาน มากกว่าควบคุมโดยตรง

PLANMalaysia ซึ่งเป็นหน่วยงานวางผังระดับรัฐบาลกลาง เน้นย้ำหลักการชดเชยที่เป็นหัวใจของแนวทางนี้

ดาโต๊ะ ดร. อาเลียส ราเมลี อธิบดี PLANMalaysia กล่าวว่า ผู้อยู่อาศัย “จะได้รับบ้านหลังใหม่เป็นการแลกเปลี่ยนโดยไม่ต้องจ่ายเงิน แม้ทรัพย์สินใหม่จะมีมูลค่าสูงกว่าหลังเดิมมากก็ตาม”

ร่างกฎหมายยังระบุว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่เข้าร่วมโครงการต้องได้รับสิทธิประโยชน์ไม่น้อยไปกว่าสถานะปัจจุบัน เจ้าของสามารถเลือกอยู่ในพื้นที่เดิมต่อไปได้ และมีสิทธิได้รับข้อมูลความคืบหน้าของโครงการ คณะผู้บริหารระดับรัฐจะทำหน้าที่เป็นคนกลาง เพื่อไม่ให้เจ้าของรายย่อยต้องเจรจากับผู้พัฒนารายใหญ่เพียงลำพัง

เสียงวิจารณ์ที่หนักแน่นที่สุด: ความยินยอม สิทธิ และผู้มีสิทธิออกเสียง

กลุ่มกฎหมายและภาคประชาสังคมมองว่าเนื้อหาปัจจุบันและวิธีใช้อำนาจตามกฎหมายมีความเสี่ยงร้ายแรง เนติบัณฑิตยสภามาเลเซียยอมรับว่าการฟื้นฟูเป็นเป้าหมายระดับชาติที่ชอบธรรม แต่เห็นว่าเกณฑ์และขั้นตอนที่กำหนดไว้ แม้จะใช้เกณฑ์ 80 เปอร์เซ็นต์ ก็อาจบั่นทอนสิทธิในทรัพย์สินของชนกลุ่มน้อยและลดความเชื่อมั่นของสาธารณชนต่อระบบ เนติบัณฑิตยสภาเรียกร้องให้เพิ่มเกณฑ์ความยินยอมสำหรับอาคารที่ยังอยู่อาศัยได้ ให้มีการตรวจสอบความยินยอมโดยอิสระ และเพิ่มกลไกตรวจสอบการใช้มาตรการเวนคืน

ในแถลงการณ์เมื่อไม่นานนี้ เนติบัณฑิตยสภาแสดงความกังวลเกี่ยวกับวิธีรวบรวมและติดตามความยินยอม ตลอดจนความสมดุลของอำนาจระหว่างผู้พัฒนากับรัฐ

เนติบัณฑิตยสภามาเลเซียเตือนว่า “การฟื้นฟูเมืองเป็นเป้าหมายระดับชาติที่ชอบธรรม แต่ต้องไม่แลกมาด้วยสิทธิขั้นพื้นฐาน ความมั่นคงในการถือครอง และความเชื่อมั่นของสาธารณชนต่อหลักนิติธรรม”

G25 ซึ่งเป็นกลุ่มอดีตข้าราชการระดับสูงที่เกษียณอายุแล้ว มีจุดยืนเข้มงวดยิ่งกว่า โดยเรียกร้องให้เพิ่มเกณฑ์ความยินยอมให้ใกล้เคียงกับความเป็นเอกฉันท์ เช่น 95 เปอร์เซ็นต์สำหรับอาคารที่มีผู้อยู่อาศัยและไม่อยู่ในภาวะอันตราย กลุ่มนี้ให้เหตุผลว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นหัวใจสำคัญของรัฐธรรมนูญ และไม่ควรถูกลบล้างด้วยเสียงข้างมากพิเศษเพียงอย่างเดียว

หลังรัฐบาลปรับเกณฑ์ความยินยอมให้เป็น 80 เปอร์เซ็นต์เท่ากัน G25 ระบุว่าการเปลี่ยนแปลงนี้ยังทำให้เจ้าของส่วนน้อยตกอยู่ในความเสี่ยง

G25 แย้งว่า “80 เปอร์เซ็นต์ต่ำเกินไป” และเตือนถึง “บรรทัดฐานอันตรายที่อาจทำให้ยึดทรัพย์สินเอกชนได้ในทางปฏิบัติผ่านการสร้างความยินยอมขึ้นมา”

ผู้เชี่ยวชาญรายอื่นตั้งคำถามว่าร่างกฎหมายเอื้อประโยชน์แก่ผู้พัฒนามากเกินไปหรือไม่ นักวิชาการด้านการออกแบบเมืองและกลุ่มชุมชนเตือนว่า แม้การชดเชยจะเป็นธรรมบนกระดาษ แต่ในทางปฏิบัติอาจนำไปสู่การปรับปรุงย่านจนคนรายได้น้อยอยู่ไม่ได้ หากค่าบำรุงรักษาและภาษีทรัพย์สินสูงเกินกว่าผู้อยู่อาศัยเดิมจะจ่ายไหว พวกเขาต้องการหลักประกันเรื่องสิทธิกลับเข้าอยู่ก่อน การช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในการย้าย และแนวทางช่วยเหลือเจ้าของที่เผชิญค่าใช้จ่ายสูงขึ้นหลังการฟื้นฟู

การเวนคืน การตรวจสอบ และบทบาทของรัฐ

ผู้วิจารณ์มุ่งความสนใจไปที่สิ่งที่จะเกิดขึ้นเมื่อได้ความยินยอมแล้ว ภายใต้พระราชบัญญัติการได้มาซึ่งที่ดิน พ.ศ. 2503 รัฐสามารถเวนคืนที่ดินเพื่อประโยชน์สาธารณะได้ ร่างกฎหมายฟื้นฟูที่เสนอนำกลไกเหล่านี้มาใช้เมื่อประกาศพื้นที่และได้รับความยินยอมถึงเกณฑ์ที่กำหนด เนติบัณฑิตยสภามาเลเซียเห็นว่าควรจำกัดการเวนคืนไว้ในกรณีทางเทคนิคที่มีขอบเขตแคบ เช่น ไม่สามารถตามหาเจ้าของได้หรือเป็นมรดกของผู้เสียชีวิต และไม่ควรใช้กับเจ้าของที่เพียงแค่ไม่เห็นด้วย นอกจากนี้ยังต้องการให้เจ้าของทุกคน รวมถึงผู้ที่ไม่เข้าร่วม ได้รับข้อเสนอสิทธิประโยชน์ภายใต้โครงการฟื้นฟู ไม่ใช่เฉพาะผู้ที่ยินยอมเท่านั้น

อีกประเด็นที่เป็นข้อขัดแย้งคือใครเป็นผู้รวบรวมและตรวจสอบความยินยอม เนติบัณฑิตยสภาระบุว่าร่างฉบับแก้ไขดูเหมือนจะมอบหน้าที่ขอความยินยอมแก่ผู้พัฒนาที่ได้รับอนุมัติ โดยคณะกรรมการบริหารระดับรัฐมีส่วนร่วมโดยตรงเพียงจำกัด เจ้าหน้าที่ระบุว่ากฎระเบียบภายใต้พระราชบัญญัติอาจช่วยปรับปรุงกระบวนการนี้ได้ แม้อำนาจออกข้อบังคับจะอยู่กับรัฐมนตรี กลุ่มภาคประชาสังคมต้องการให้รัฐมีส่วนร่วมโดยตรงในการยืนยันความยินยอม และแต่งตั้งหน่วยงานอิสระเพื่อไกล่เกลี่ย ซึ่งมีอำนาจทบทวนข้อพิพาทและข้อบกพร่องด้านขั้นตอน

รายละเอียดขั้นตอนในร่างฉบับแรกยังทำให้ผู้อยู่อาศัยกังวล สำหรับงานฟื้นฟูสภาพ เช่น การเปลี่ยนลิฟต์เร่งด่วนหรือการซ่อมแซมเพื่อความปลอดภัย หน่วยงานท้องถิ่นอาจออกหนังสือแจ้ง และในบางกรณีอาจถือว่าการไม่ตอบกลับภายในเวลาที่กำหนดเป็นการให้ความยินยอมโดยปริยาย จากนั้นอาจเรียกคืนค่าใช้จ่ายได้ กลุ่มชุมชนกังวลว่าหากข้อกำหนดเหล่านี้มีขอบเขตกว้างเกินไป ก็อาจเลี่ยงการมีส่วนร่วมอย่างแท้จริง รัฐบาลโต้แย้งว่าเป้าหมายคือการแก้ไขอันตรายเร่งด่วนเพื่อให้ผู้คนปลอดภัย ไม่ใช่การหลีกเลี่ยงสิทธิของเจ้าของ

ความเสี่ยงจากการปรับปรุงย่านจนคนเดิมอยู่ไม่ได้ ค่าใช้จ่าย และความสามารถในการจ่ายระยะยาว

นอกเหนือจากกระบวนการทางกฎหมาย ความกังวลสำคัญที่สุดของสาธารณชนคือใครจะสามารถจ่ายค่าใช้จ่ายเพื่ออาศัยอยู่ในย่านที่ได้รับการยกระดับได้ งานวิเคราะห์จากสถาบันวิจัยคาซานาห์เตือนว่า หากไม่มีหลักประกันที่เข้มงวด การฟื้นฟูอาจกลายเป็นการพัฒนาเกินความจำเป็น อาคารพักอาศัยราคาย่อมเยาแบบไม่มีลิฟต์อาจถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม ทำให้ค่าบำรุงรักษาและภาษีทรัพย์สินเพิ่มขึ้น แม้จะได้รับห้องชุดใหม่โดยไม่ต้องจ่ายค่าซื้อ ผู้อยู่อาศัยเดิมที่อยู่มานานก็อาจรับภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนที่สูงขึ้นไม่ไหว

กลุ่มนักวิจัยยังตั้งคำถามต่อการใช้เกณฑ์อายุ 30 ปีเป็นตัวชี้วัดตายตัวสำหรับการรื้อถอน อาคารหลายแห่งยังใช้งานได้อีกนานกว่านั้น หากได้รับการบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม การใช้เกณฑ์ระยะสั้นอาจจูงใจให้ผู้พัฒนาสร้างอาคารที่มีอายุใช้งานสั้นลง ขณะที่เจ้าของยังต้องผ่อนจำนองต่อไป สถาบันวิจัยคาซานาห์เรียกร้องให้ยึดนโยบายบำรุงรักษาเป็นอันดับแรกเมื่อทำได้ พร้อมการประเมินอย่างโปร่งใส เพื่อให้รื้อถอนเฉพาะเมื่อซ่อมแซมไม่คุ้มค่าแล้วเท่านั้น นอกจากนี้ยังชี้ว่า การแก้ปัญหาโครงการที่ถูกทิ้งร้างจำเป็นต้องปฏิรูประบบส่งมอบที่อยู่อาศัยและความรับผิดชอบของผู้พัฒนา เนื่องจากปัญหามักย้อนกลับไปถึงหลักประกันที่อ่อนแอในรูปแบบขายก่อนสร้างทีหลัง

ผู้สนับสนุนร่างกฎหมายกล่าวว่าข้อกังวลเหล่านี้แก้ไขได้ด้วยการควบคุมการออกแบบ กฎผังเมือง และเป้าหมายด้านราคาที่อยู่อาศัยที่ชัดเจน พวกเขาชี้ว่าการพัฒนาใหม่เป็นระยะ สิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะที่ดีขึ้น การเข้าถึงที่สะดวกขึ้น และการวางแผนที่ครอบคลุม เป็นเครื่องมือช่วยรักษาชุมชนไว้ได้ ฝ่ายวิจารณ์โต้ว่า หลักประกันดังกล่าวต้องเขียนไว้ในกฎหมาย มีการกำกับดูแลโดยอิสระ และมาพร้อมข้อผูกพันที่มีผลบังคับเรื่องราคาที่อยู่อาศัยและสิทธิกลับเข้าอยู่ก่อน

การเมือง การประท้วง และการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น

การถกเถียงในสาธารณะทำให้ข้อเสนอเปลี่ยนแปลงไปบางส่วน การเปลี่ยนแปลงสำคัญคือการใช้เกณฑ์ความยินยอม 80 เปอร์เซ็นต์แบบเดียว แทนแนวทางเดิมที่แบ่งหลายระดับ รัฐบาลยังระบุว่าจะกำหนดให้คำนึงถึงข้อมูลประชากรในการวางแผน เพื่อหลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของชุมชนท้องถิ่นอย่างฉับพลัน คณะกรรมาธิการพิเศษด้านโครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการสื่อสารของรัฐสภาผลักดันให้มีการปรับทั้งสองเรื่อง และรัฐมนตรีกล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงนี้เกิดจากข้อเสนอแนะของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย

พรรคฝ่ายค้านและกลุ่มระดับรากหญ้ายังคงระแวดระวัง กลุ่มเยาวชนพรรค PAS แสดงแผนจัดการประท้วง สะท้อนความกังวลในวงกว้างว่าร่างกฎหมายอาจให้อำนาจผู้พัฒนามากขึ้นและลดทอนสิทธิของชนกลุ่มน้อย ความขัดแย้งทางการเมืองมีให้เห็นหลายด้าน บางรัฐที่นำโดยฝ่ายค้านซึ่งเคยประกาศกำหนดพื้นที่ฟื้นฟูไว้หลายสิบแห่ง กลับวิจารณ์ร่างกฎหมายในรัฐสภา โดยให้เหตุผลว่ากรอบของรัฐบาลกลางให้อำนาจแก่คณะกรรมการและผู้พัฒนาที่ได้รับแต่งตั้งมากเกินไป งาตอบโต้ว่าไม่ใช่กฎหมายเพื่อควบคุมจากส่วนกลาง เขากล่าวว่าโครงการจะผ่านการไกล่เกลี่ยโดยคณะผู้บริหารระดับรัฐและรัฐบาลกลาง ไม่ใช่ถูกบังคับโดยภาคเอกชน และผู้อยู่อาศัยจะยังอยู่ในพื้นที่ได้หากต้องการ

การชี้แจงในช่วงที่ผ่านมาเน้นย้ำว่าร่างกฎหมายไม่ได้ลบล้างอำนาจของรัฐ และเป็นส่วนเสริมของกฎหมายผังเมืองท้องถิ่น เจ้าหน้าที่ระบุว่า หากสภาผู้แทนราษฎรเห็นชอบร่างฉบับแก้ไขในการประชุมครั้งถัดไป และวุฒิสภาให้ความเห็นชอบด้วย กฎหมายอาจได้รับการประกาศอย่างเป็นทางการภายในช่วงต้นปี 2026 ในทางปฏิบัติ แต่ละโครงการยังต้องได้รับอนุมัติจากระดับรัฐ โดยกฎหมายจะกำหนดกรอบเวลาเพื่อให้มั่นใจว่าพื้นที่ที่ประกาศให้ฟื้นฟูจะไม่ถูกปล่อยทิ้งไว้นานหลายปี

หลักประกันที่ยังต้องชี้แจงให้ชัดเจน

ขณะนี้การถกเถียงมุ่งอยู่ที่ความเข้มแข็งของหลักประกัน กลุ่มภาคประชาสังคมและเนติบัณฑิตยสภามาเลเซียเรียกร้องให้มีการตรวจสอบความยินยอมโดยอิสระ เพิ่มสิทธิในการกลับเข้าอยู่ให้เข้มแข็งขึ้น ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการย้ายและผลกระทบจากการรื้อย้าย และจัดให้มีการรับฟังความคิดเห็นสาธารณะอย่างโปร่งใส พวกเขาต้องการให้รับรองผู้เช่าและผู้ครอบครองอย่างไม่เป็นทางการในฐานะผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่มีสิทธิแสดงความคิดเห็นในการปรึกษาหารือ ไม่ใช่เฉพาะเจ้าของที่มีเอกสารกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ยังเรียกร้องให้จัดตั้งคณะอนุญาโตตุลาการหรือหน่วยงานไกล่เกลี่ยอิสระที่มีอำนาจมากกว่าการอำนวยความสะดวก รวมถึงให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายแก่ชุมชนที่ได้รับผลกระทบ

แถลงการณ์ของรัฐบาลชี้ถึงหลักประกันหลายข้อที่มีอยู่แล้วในร่างกฎหมาย เช่น ข้อผูกพันในการให้สิทธิประโยชน์ไม่น้อยไปกว่าก่อนหน้า คณะกรรมการไกล่เกลี่ยที่มีนักผังเมือง ทนายความ นักสังคมวิทยา และผู้จัดการโครงการร่วมเป็นสมาชิก และกองทุนฟื้นฟูเมืองเพื่อสนับสนุนเงินทุน คณะผู้บริหารระดับรัฐซึ่งมีหัวหน้ามุขมนตรีหรือมุขมนตรีเป็นประธานจะเป็นผู้นำการเจรจา โดยฝ่ายบริหารระดับรัฐบาลกลางทำหน้าที่กำกับดูแลและจัดมาตรการจูงใจ มาตรการเหล่านี้มีเป้าหมายให้หน่วยงานรัฐเป็นตัวกลางระหว่างเจ้าของกับผู้พัฒนา เพื่อไม่ให้ผู้อยู่อาศัยต้องต่อรองเพียงลำพัง

ความเห็นที่แตกต่างกันอยู่ที่ว่าหลักประกันเหล่านี้จะมีผลจริงมากน้อยเพียงใด รัฐมนตรีกล่าวว่ากฎหมายรับรองการเคารพกรรมสิทธิ์ด้วยการกำหนดเกณฑ์ความยินยอมที่สูง และให้ผู้อยู่อาศัยอยู่ในพื้นที่ต่อไป เว้นแต่พวกเขาจะเลือกเป็นอย่างอื่น เนติบัณฑิตยสภาและกลุ่มพันธมิตรโต้ว่า หากไม่มีเกณฑ์ที่สูงขึ้น ข้อจำกัดการเวนคืนที่เข้มงวดกว่าเดิม และการกำกับดูแลอย่างเป็นอิสระ เจ้าของส่วนน้อยและผู้เช่าที่เปราะบางก็ยังอาจถูกผลักออกไป การคลี่คลายช่องว่างนี้จะเป็นบททดสอบที่กำหนดความเชื่อมั่นของสาธารณชนต่อโครงการฟื้นฟู

สรุปประเด็นสำคัญ

• รัฐบาลเสนอกรอบระดับชาติเพื่อบริหารการฟื้นฟูเมืองผ่านการฟื้นฟูสภาพ การพลิกฟื้น และการพัฒนาใหม่ โดยมีคณะกรรมการบริหารระดับรัฐและรัฐบาลกลางกำกับดูแล
• หลังรับฟังข้อเสนอแนะ รัฐบาลมีแผนใช้เกณฑ์ความยินยอม 80 เปอร์เซ็นต์แบบเดียวสำหรับทุกโครงการ แทนเกณฑ์หลายระดับในร่างเดิม และจะคำนึงถึงข้อมูลประชากรในการวางแผนเพื่อหลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบชุมชนอย่างฉับพลัน
• เจ้าหน้าที่ให้คำมั่นว่าจะจัดหาที่อยู่อาศัยทดแทนแบบ “หนึ่งต่อหนึ่ง” ให้ผู้อยู่อาศัยที่ยินยอม โดยเป็นห้องชุดขนาดใหญ่และคุณภาพดีขึ้น พร้อมที่พักชั่วคราวหรือเงินช่วยเหลือค่าเช่า และทยอยดำเนินงานเป็นระยะเพื่อลดผลกระทบ
• รัฐประกาศกำหนดพื้นที่ 534 แห่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมาให้เป็นพื้นที่ที่อาจเข้าร่วมโครงการฟื้นฟู รวมถึง 139 แห่งในกัวลาลัมเปอร์ และอีกหลายสิบแห่งในรัฐอื่น ๆ
• กลุ่มกฎหมายเรียกร้องให้เพิ่มเกณฑ์ความยินยอม ตรวจสอบความยินยอมโดยอิสระ จำกัดการเวนคืนภายใต้พระราชบัญญัติการได้มาซึ่งที่ดิน พ.ศ. 2503 ให้เข้มงวดยิ่งขึ้น และรับรองสถานะของผู้เช่ากับผู้ครอบครองอย่างไม่เป็นทางการตามกฎหมาย
• นักวิเคราะห์เตือนถึงความเสี่ยงที่คนเดิมจะอยู่ในย่านไม่ได้ ค่าใช้จ่ายด้านบำรุงรักษาและภาษีที่สูงขึ้น พร้อมเรียกร้องให้ให้ความสำคัญกับการบำรุงรักษาก่อนเมื่อทำได้ เพื่อหลีกเลี่ยงการรื้อถอนโดยไม่จำเป็น
• ร่างกฎหมายใช้กับคาบสมุทรมาเลเซียและดินแดนสหพันธ์ ยกเว้นพื้นที่อนุรักษ์ตามพระราชบัญญัติมรดกแห่งชาติ และไม่ครอบคลุมที่ดินสำรองของชาวมลายู ที่ดินตามจารีตประเพณี หรือแหล่งมรดก
• การอภิปรายจะกลับมาดำเนินต่อในการประชุมรัฐสภาครั้งถัดไป และกฎหมายอาจมีผลในช่วงต้นปี 2026 หากผ่านความเห็นชอบจากทั้งสองสภา