เซ็นทรัลพัฒนาเตรียมสร้างเมกะมอลล์มูลค่า 640 ล้านดอลลาร์ในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

แลนด์มาร์กค้าปลีกแห่งใหม่เตรียมผุดในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

เซ็นทรัลพัฒนาทุ่มเงิน 21,000 ล้านบาท (ประมาณ 640 ล้านดอลลาร์) สร้างเมกะมอลล์ในแนวพื้นที่ตอนเหนือของกรุงเทพฯ ที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยหวังพึ่งกำลังซื้อของผู้อยู่อาศัยที่มีฐานะและการท่องเที่ยวที่กลับมาฟื้นตัวเพื่อหนุนแหล่งชอปปิงแห่งใหม่ ทำเลโครงการอยู่ในพื้นที่ที่เชื่อมต่อการเดินทางได้สะดวก ทั้งสนามบินนานาชาติและรถไฟในเมือง จึงมีโอกาสดึงดูดทั้งผู้ใช้บริการในพื้นที่และนักเดินทาง โครงการนี้ต่อยอดกลยุทธ์ของบริษัทในการสร้างศูนย์การค้าที่เป็นจุดหมายปลายทาง ทำหน้าที่เป็นทั้งศูนย์กลางไลฟ์สไตล์และแหล่งค้าปลีก

โครงการนี้ซึ่งบริษัทเรียกว่า The Central ในเอกสารแผนงาน ตั้งอยู่ในย่านพหลโยธิน บนที่ดินประมาณ 49 ไร่ หรือราว 78,400 ตารางเมตร เซ็นทรัลพัฒนาวางแผนให้ระยะแรกเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่เต็มรูปแบบ ด้วยเงินลงทุนประมาณ 20,000 ล้านบาท โดยตั้งเป้าเปิดให้บริการในไตรมาส 4 ปี 2026 ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการอนุญาตและความคืบหน้าของการก่อสร้าง

ผู้บริหารต้องการให้โครงการแห่งนี้เป็นประตูสู่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยมีบทบาทคล้ายเซ็นทรัลเวิลด์ในย่านใจกลางเมือง เอกสารของบริษัทระบุว่าจะเป็นจุดหมายปลายทางที่รองรับร้านแฟล็กชิปจากแบรนด์ระดับโลกและแบรนด์ไทย แหล่งรับประทานอาหารที่คัดสรรมาอย่างดี สถานที่ท่องเที่ยวสำหรับครอบครัว และกิจกรรมทางวัฒนธรรมเป็นประจำ เมื่อพัฒนาเต็มพื้นที่แล้ว โครงการทั้งหมดมีแผนใช้พื้นที่ได้สูงสุดราว 460,000 ตารางเมตร โดยมีศูนย์การค้าเป็นองค์ประกอบหลัก

สิ่งที่ The Central ตั้งเป้าจะนำเสนอ

หัวใจของแผนคือศูนย์การค้าที่ออกแบบให้เป็นจุดหมายสำหรับการใช้เวลาเที่ยวได้ทั้งครึ่งวันและเต็มวัน ศูนย์การค้ารุ่นใหม่ในไทยเน้นประสบการณ์ ความสะดวกสบาย และบรรยากาศพิเศษ ซึ่งหมายถึงการผสมผสานระหว่างแฟชั่นหรูและแฟชั่นที่เข้าถึงได้ ร้านค้าขนาดใหญ่ ถนนเฉพาะทางภายในศูนย์การค้า ลานเปิดโล่งสำหรับจัดกิจกรรม และร้านอาหารและเครื่องดื่มที่หลากหลาย

เซ็นทรัลพัฒนาวางตำแหน่งศูนย์การค้าของตนให้เป็นทั้งศูนย์กลางชุมชนและแหล่งค้าปลีก ในทางปฏิบัติมักประกอบด้วยพื้นที่ทำงานร่วมกัน แหล่งเรียนรู้และความบันเทิงสำหรับครอบครัว คลินิกสุขภาพ โรงเรียนสอนภาษา ศูนย์สอบ และเคาน์เตอร์ให้บริการต่าง ๆ เป้าหมายคือทำให้ศูนย์การค้ามีความสำคัญในชีวิตประจำวันของคนในพื้นที่ พร้อมดึงดูดนักท่องเที่ยว

กำหนดการและขนาดโครงการ

กำหนดการก่อสร้างชี้ว่าโครงการระยะแรกจะเปิดตัวในช่วงปลายปี 2026 โดยปกติผู้เช่าหลักจะเริ่มตกแต่งพื้นที่ภายในหลายเดือนก่อนเปิดให้บริการ ที่ดินขนาดประมาณ 49 ไร่เปิดโอกาสให้พัฒนาโครงการระยะต่อไป เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม หรือที่พักอาศัย หากตลาดเอื้ออำนวย เซ็นทรัลพัฒนามักแบ่งการก่อสร้างเป็นระยะ เพื่อให้กำหนดเวลาเพิ่มองค์ประกอบในอนาคตได้ตามความต้องการ

กลุ่มลูกค้าและประเภทผู้เช่า

พื้นที่รับลูกค้าครอบคลุมย่านชุมชนหนาแน่นตามแนวถนนพหลโยธินและวิภาวดี กลุ่มมหาวิทยาลัยรอบมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และผู้เดินทางที่เชื่อมต่อกับสนามบินดอนเมือง แผนผู้เช่าคาดว่าจะเน้นร้านแฟล็กชิปแฟชั่น กลุ่มสินค้าไลฟ์สไตล์และกีฬา ซูเปอร์มาร์เก็ตระดับพรีเมียม โรงภาพยนตร์มัลติเพล็กซ์ และร้านอาหารที่เป็นจุดหมายปลายทาง บริษัทต้องการจัดส่วนผสมของร้านค้าให้ยกระดับมาตรฐานในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

เหตุใดกรุงเทพฯ ตอนเหนือจึงสำคัญต่อธุรกิจค้าปลีก

กรุงเทพฯ ตอนเหนือมีทั้งย่านชุมชนที่เติบโตมานานและพื้นที่พัฒนาใหม่ที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา รถไฟหลายสายช่วยให้การเดินทางเชื่อมต่อสะดวกขึ้น รถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวให้บริการตามแนวพหลโยธินไปจนถึงคูคต ส่วนรถไฟชานเมืองสายสีแดงของการรถไฟแห่งประเทศไทยเชื่อมกรุงเทพฯ ชั้นในกับดอนเมืองและรังสิต ทางด่วนและถนนสายหลักช่วยให้เดินทางเข้าออกพื้นที่ได้ดีทั้งแนวตะวันออก-ตะวันตกและเหนือ-ใต้ ผลคือมีฐานประชากร นักศึกษา และพนักงานออฟฟิศจำนวนมาก ซึ่งปัจจุบันใช้บริการศูนย์การค้าที่มีอยู่ และมีแนวโน้มจะมาลองแหล่งชอปปิงแห่งใหม่ที่มีแบรนด์แฟล็กชิปและความบันเทิงให้เลือกมากขึ้น

พื้นที่นี้มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายแห่งอยู่แล้ว เช่น เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว เซ็นทรัล รามอินทรา เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ และฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต แลนด์มาร์กแห่งใหม่ในย่านพหลโยธินจะเปิดโอกาสให้เซ็นทรัลพัฒนาดึงการใช้จ่ายมาอยู่ใกล้ย่านชุมชนหลักทางตอนเหนือมากขึ้น พร้อมเข้าถึงผู้โดยสารสนามบินด้วย สำหรับนักเดินทาง การเดินทางด้วยรถไฟหรือขับรถไม่นานเพื่อแวะศูนย์การค้าที่มีบริการครบครันก่อนหรือหลังเที่ยวบินเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะครอบครัวและนักท่องเที่ยวจากภูมิภาคที่มักวางแผนชอปปิงไว้ในกำหนดการเดินทาง

แผนลงทุนภาพใหญ่ของเซ็นทรัลพัฒนา

เมกะมอลล์ทางตอนเหนือเป็นส่วนหนึ่งของแผนลงทุนระยะห้าปีที่ใหญ่กว่า เซ็นทรัลพัฒนาจัดสรรเงินประมาณ 120,000 ล้านบาท สำหรับช่วงปี 2025-2029 เพื่อพัฒนาโครงการใหม่และปรับปรุงโครงการเดิม โครงการค้าปลีกที่กำหนดเปิดในปี 2025 ได้แก่ มาร์เก็ตเพลส เทพารักษ์ ศูนย์การค้าชุมชน, เซ็นทรัล พาร์ค และเซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศ รวมถึงเซ็นทรัล กระบี่ ภายในสิ้นปี บริษัทคาดว่าจะบริหารโครงการราว 135 แห่งในหลากหลายธุรกิจ โดยพื้นที่แห่งใหม่ในอนาคตจำนวนมากจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส

ในปี 2026 บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่สามแห่ง ได้แก่ The Central ในย่านพหลโยธิน กรุงเทพฯ เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ ในจังหวัดนนทบุรี และเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส ในจังหวัดขอนแก่น เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ คาดว่าจะเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ใหญ่ที่สุดในนนทบุรี บนพื้นที่เดิมของเซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ โดยมีแผนพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 210,000 ตารางเมตร ส่วนโครงการขอนแก่นตั้งอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยขอนแก่นและโรงพยาบาลศรีนครินทร์ มีพื้นที่ค้าปลีกตามแผนประมาณ 67,000 ตารางเมตร และโรงแรมภายในโครงการ ขณะเดียวกันยังมีการปรับปรุงศูนย์การค้าเดิม โดยเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า มีกำหนดเปิดโฉมใหม่ในไตรมาส 3 ปี 2025 เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ ในไตรมาส 4 ปี 2025 และเซ็นทรัล บางนา ในไตรมาส 3 ปี 2026 โครงการปรับปรุงมุ่งเจาะกลุ่มนักชอปที่มีกำลังซื้อสูง ด้วยการยกระดับกลุ่มแฟชั่น อาหาร และสินค้าสำหรับครอบครัว

โครงการจำนวนมากในแผนงานสะท้อนความเชื่อมั่นต่อการฟื้นตัวของการบริโภคและการท่องเที่ยวไทย อีกทั้งยังสะท้อนมุมมองว่าตลาดยังให้ความสำคัญกับศูนย์การค้าแบบจุดหมายปลายทาง ซึ่งนำเสนอประสบการณ์และบริการที่ช่องทางออนไลน์ล้วน ๆ ไม่สามารถทดแทนได้ เซ็นทรัลพัฒนาในฐานะส่วนหนึ่งของเซ็นทรัลกรุ๊ปยังสามารถใช้ประโยชน์จากความสัมพันธ์กับแบรนด์และโปรแกรมสะสมคะแนนของทั้งกลุ่ม เพื่อเร่งการลงนามสัญญากับผู้เช่าและดึงดูดลูกค้า

บทเรียนจากเมกะมอลล์ที่ผ่านมา

กรุงเทพฯ มีโครงการค้าปลีกขนาดยักษ์เกิดขึ้นหลายแห่งตลอดสองทศวรรษที่ผ่านมา ไอคอนสยาม ซึ่งเปิดในปี 2018 ด้วยงบลงทุนที่มีรายงานว่าราว 1,600 ล้านดอลลาร์ ได้สร้างมาตรฐานใหม่ด้านขนาดและความตื่นตาตื่นใจ โครงการพิสูจน์ให้เห็นว่าผู้ซื้อยอมเดินทางข้ามเมืองเพื่อไปศูนย์การค้าที่ผสานวัฒนธรรม ทิวทัศน์ริมแม่น้ำ และร้านแฟล็กชิประดับโลก โครงการขนาดใหญ่มีโอกาสประสบความสำเร็จหากคัดสรรประสบการณ์ที่แตกต่าง แต่โดยทั่วไปต้องใช้เวลานานกว่าจะมีอัตราการเช่าพื้นที่และผลิตภาพการขายที่มั่นคง

การเปรียบเทียบขนาดอาจทำให้ผู้ซื้อสับสน เพราะผู้พัฒนาโครงการใช้เกณฑ์วัดต่างกัน พื้นที่อาคารรวมหมายถึงพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด เช่น ที่จอดรถและพื้นที่หลังร้าน ส่วนพื้นที่เช่ารวมหมายถึงพื้นที่ที่ร้านค้าปลีกเข้าครอบครอง ตัวอย่างเช่น เซ็นทรัล เวสต์เกต ในจังหวัดนนทบุรีติดอันดับศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ โดยมีพื้นที่เช่ารวมมากกว่า 550,000 ตารางเมตรตามข้อมูลที่เผยแพร่ ขณะที่ไอคอนสยามมักถูกระบุว่ามีพื้นที่ประมาณ 525,000 ตารางเมตรเมื่อใช้เกณฑ์เดียวกัน ส่วนเซ็นทรัลเวิลด์ในย่านใจกลางเมืองมีพื้นที่เช่าน้อยกว่ามาก แม้พื้นที่ก่อสร้างรวมจะกว้างขวาง The Central ในย่านพหลโยธินไม่จำเป็นต้องใหญ่ที่สุดในเกณฑ์ใดจึงจะดึงดูดลูกค้าได้ หากจัดประเภทผู้เช่าและการเดินทางเข้าถึงได้เหมาะสม

สนามบินกับค้าปลีก อะไรได้ผล

การอยู่ใกล้สนามบินเป็นข้อได้เปรียบของศูนย์การค้า แต่แทบไม่ใช่เหตุผลเดียวที่ดึงดูดลูกค้า โครงการที่สร้างใกล้สุวรรณภูมิในช่วงการระบาดใหญ่เปิดให้บริการในช่วงที่การเดินทางระหว่างประเทศยังซบเซา จึงต้องพึ่งพาผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ นักท่องเที่ยวแบบไปเช้าเย็นกลับ และนักท่องเที่ยวในประเทศ จนกว่าพรมแดนจะเปิดอีกครั้ง เอาต์เล็ตหรือศูนย์การค้าที่วางแผนไว้อย่างเหมาะสมอาจดึงดูดผู้เดินทางให้แวะซื้อของและของฝากในช่วงท้ายของการเดินทางได้ในที่สุด แต่ฐานลูกค้าหลักมักมาจากย่านที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำนักงานใกล้เคียง

ดอนเมืองซึ่งเป็นสนามบินที่ใกล้แนวพื้นที่ตอนเหนือที่สุด รองรับเที่ยวบินภายในประเทศจำนวนมากและเส้นทางบินในภูมิภาค ศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่อยู่ในระยะเดินทางสะดวกจากรถไฟและทางด่วนจะได้ประโยชน์จากครอบครัวที่สัญจรผ่านในช่วงสุดสัปดาห์ นักท่องเที่ยวจากต่างจังหวัดที่เดินทางด้วยรถโดยสารไปสนามบิน และคนเมืองที่มองหาทางเลือกแทนการเดินทางเข้าไปในย่านใจกลางเมือง การจัดป้ายบอกทาง รถรับส่งไปสถานีรถไฟ และพื้นที่รับส่งผู้โดยสารที่รวดเร็ว จะมีความสำคัญไม่แพ้รายชื่อผู้เช่าสำหรับทำเลแห่งนี้

โครงสร้างพื้นฐานเมืองกับโครงการขนาดใหญ่

หน่วยงานและสาธารณูปโภคของกรุงเทพฯ เผชิญแรงกดดันให้ประสานงานด้านการก่อสร้างและบำรุงรักษาถนน สมาชิกสภากรุงเทพมหานครวิจารณ์การดำเนินโครงการวางท่อประปาที่ทำให้ถนนเป็นหลุมเป็นบ่อและมีฝุ่นฟุ้ง พร้อมป้ายบอกทางที่ชวนสับสนและการซ่อมแซมที่ล่าช้า แม้การประปานครหลวงจะอยู่ภายใต้กระทรวงอีกแห่งหนึ่ง แต่กรุงเทพมหานครยังเป็นผู้ดูแลพื้นผิวถนนและการอนุญาตให้ดำเนินงาน การแบ่งหน้าที่เช่นนี้มักทำให้การกำหนดเวลาและวางแผนจราจรซับซ้อนขึ้น

สำหรับโครงการขนาดอย่าง The Central การประสานงานอย่างใกล้ชิดกับหน่วยงานภาครัฐเป็นเรื่องสำคัญ เพื่อให้การเดินทางเข้าถึงสะดวกทั้งระหว่างก่อสร้างและหลังเปิดให้บริการ โดยทั่วไปผู้พัฒนาโครงการจะทยอยปิดช่องจราจร จัดเส้นทางคนเดินเท้าให้ชัดเจน กำหนดเวลาขนส่งสินค้าหนักนอกช่วงเร่งด่วน และจัดรถรับส่งวนไปยังสถานีรถไฟใกล้เคียง การวางแผนจราจรที่ดีอาจเป็นตัวชี้ขาดระหว่างการเป็นจุดหมายที่คนชื่นชอบกับสถานที่ที่คนในพื้นที่หลีกเลี่ยงในช่วงรถติด

เสียงจากเซ็นทรัลพัฒนา

ผู้บริหารเซ็นทรัลพัฒนามักอธิบายกลยุทธ์การสร้างจุดหมายปลายทางโดยชี้ถึงผลการดำเนินงานของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่บริษัทบริหารทั้งในไทยและต่างประเทศ ในแถลงการณ์ของบริษัทเมื่อเดือนพฤษภาคม 2024 เนื่องในโอกาสครบรอบ 5 ปี เซ็นทรัล ไอ-ซิตี้ ในมาเลเซีย วัลยา จิราธิวัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ กล่าวว่า

เซ็นทรัล ไอ-ซิตี้ ศูนย์การค้าแห่งแรกในต่างประเทศที่พัฒนาโดยเซ็นทรัลพัฒนา เป็นอีกหนึ่งหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำความสำเร็จและความมุ่งมั่นของเราในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ซึ่งเติบโตทั้งในระดับภูมิภาคและระดับโลก เรามุ่งมั่นที่จะนำพาพันธมิตรทางธุรกิจให้เติบโตไปด้วยกัน พร้อมนำเอกลักษณ์ไทยสู่สังคมนานาชาติอย่างภาคภูมิใจ

วุฒิเกียรติ เตชะมงคลาภิวัฒน์ ผู้บริหารอีกคนในตำแหน่งหัวหน้าฝ่ายบริหารทรัพย์สินและธุรกิจระหว่างประเทศ กล่าวถึงการเติบโตของศูนย์การค้าแห่งนั้นเป็นตัวอย่างว่าเครือบริษัทมุ่งรักษาการเติบโตของจำนวนผู้มาใช้บริการและยอดขายอย่างไร โดยระบุว่า

ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานของเราบ่งบอกได้เป็นอย่างดี จำนวนผู้มาใช้บริการฟื้นตัวเพิ่มขึ้นกว่า 20 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่ยอดขายของผู้เช่ากลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะในช่วงสามเดือนแรกของปี 2024

แม้ความคิดเห็นเหล่านี้จะมุ่งกล่าวถึงมาเลเซีย แต่ก็สะท้อนแนวทางการดำเนินงานที่สม่ำเสมอ เซ็นทรัลพัฒนามุ่งสร้างพื้นที่ที่ผสานค้าปลีกเข้ากับวัฒนธรรมและกิจกรรมยามว่าง จากนั้นกระตุ้นความคึกคักผ่านกิจกรรม ความร่วมมือ และการปรับเปลี่ยนแบรนด์อย่างต่อเนื่อง คาดว่าจะใช้แนวทางเดียวกันกับศูนย์การค้าแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

ความเสี่ยงและประเด็นที่ต้องจับตา

การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกของกรุงเทพฯ ยังคงรุนแรง เมืองนี้มีแหล่งค้าปลีกขนาดใหญ่ที่บริหารโดยกลุ่มคู่แข่ง รวมถึงการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่ยกระดับมาตรฐานอย่างต่อเนื่อง ความเสี่ยงจากอุปทานมีอยู่จริงเมื่อโครงการขนาดใหญ่หลายแห่งเปิดให้บริการในช่วงเวลาไล่เลี่ยกัน The Central ต้องแข่งขันกับศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียงในภาคเหนือและร้านแฟล็กชิปใจกลางเมืองที่ยังคงพัฒนารูปแบบใหม่ เซ็นทรัลพัฒนาจำเป็นต้องดึงดูดผู้เช่าหลักที่แข็งแกร่ง 확보แบรนด์ใหม่ที่ยังไม่เคยทำตลาดในไทย และจัดกิจกรรมตลอดทั้งปีเพื่อเปลี่ยนการมาเยือนให้เป็นพฤติกรรมประจำ

กำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นอีกปัจจัยหนึ่ง ครัวเรือนไทยมีหนี้สินสูง และการใช้จ่ายสินค้าฟุ่มเฟือยอาจชะลอตัวเมื่อดอกเบี้ยเงินกู้ปรับสูงขึ้น จำนวนนักท่องเที่ยวช่วยเพิ่มความคึกคัก แต่ศูนย์การค้าใกล้สนามบินยังพึ่งพาลูกค้าในพื้นที่เป็นหลัก แผนทยอยเปิดดำเนินการที่สมจริง พร้อมเป้าหมายอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละไตรมาส จะช่วยควบคุมความเสี่ยงด้านการปล่อยเช่า ตัวชี้วัดความสำเร็จที่ควรติดตาม ได้แก่ อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีก การเติบโตของยอดขายต่อตารางเมตรหลังปีแรก จำนวนผู้มาใช้บริการช่วงสุดสัปดาห์ที่สม่ำเสมอ และหลักฐานที่แสดงว่าส่วนผสมของผู้เช่าดึงดูดลูกค้าได้ทุกช่วงวัย

ประเด็นสำคัญ

• เซ็นทรัลพัฒนาจะลงทุน 21,000 ล้านบาท หรือประมาณ 640 ล้านดอลลาร์ เพื่อสร้างเมกะมอลล์ในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
• โครงการที่บริษัทเรียกว่า The Central ในแผนงาน ตั้งอยู่ในย่านพหลโยธิน บนที่ดินประมาณ 49 ไร่
• ระยะแรกเป็นศูนย์การค้า ใช้เงินลงทุนประมาณ 20,000 ล้านบาท และตั้งเป้าเปิดให้บริการช่วงปลายปี 2026
• แผนพัฒนาโครงการทั้งหมดมีพื้นที่สูงสุดราว 460,000 ตารางเมตรเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ
• ทำเลอยู่ในระยะเดินทางถึงสนามบินดอนเมืองและรถไฟหลายสาย โดยมุ่งดึงดูดทั้งคนในพื้นที่และนักเดินทาง
• ศูนย์การค้าเป็นส่วนหนึ่งของแผนห้าปีมูลค่าราว 120,000 ล้านบาท ซึ่งรวมโครงการในกรุงเทพฯ นนทบุรี และขอนแก่น ตลอดจนการปรับปรุงศูนย์การค้าเดิม
• การแข่งขันค้าปลีกในกรุงเทพฯ รุนแรง ผู้เช่าหลัก แบรนด์ใหม่ในตลาด และการจัดการการเดินทางเข้าถึงจึงเป็นปัจจัยสำคัญต่อผลประกอบการ