รายงานปี 2025 ชี้ ฮ่องกงยังครองอันดับหนึ่งของโลกด้านที่อยู่อาศัยที่ยากเกินเอื้อม

ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในฮ่องกงเป็นประเด็นสำคัญในปี 2025

การเป็นเจ้าของบ้านในฮ่องกงยังคงเป็นสิ่งที่หลายคนเอื้อมไม่ถึง รายงาน Demographia International Housing Affordability ฉบับปี 2025 ซึ่งเป็นการประเมินที่จัดทำต่อเนื่องมาเป็นเวลานานโดยศูนย์ประชากรศาสตร์และนโยบาย มหาวิทยาลัยแชปแมน ระบุว่า จากตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ 95 แห่งใน 8 ประเทศ ไม่มีแห่งใดเลยที่เข้าข่ายมีราคาที่เอื้อมถึง (ไตรมาส 3 ปี 2024) ฮ่องกงยังคงครองอันดับตลาดที่มีราคาที่อยู่อาศัยแพงเกินเอื้อมที่สุด โดยมีอัตราส่วนมัธยฐาน 14.4 นั่นหมายความว่าบ้านทั่วไปมีราคาสูงกว่ารายได้ครัวเรือนมัธยฐานก่อนหักภาษีถึง 14 เท่า ฮ่องกงครองอันดับหนึ่งในการจัดอันดับนี้เป็นปีที่ 14 ติดต่อกัน

Demographia ใช้เกณฑ์ที่เข้าใจง่าย โดยนำราคาบ้านมัธยฐานมาเทียบกับรายได้ครัวเรือนมัธยฐาน เพื่อคำนวณอัตราส่วนราคาต่อรายได้ที่เรียกว่า “อัตราส่วนมัธยฐาน” ตลาดที่มีอัตราส่วนตั้งแต่ 9.0 ขึ้นไปจะถูกจัดอยู่ในประเภทที่ Demographia เรียกว่า “แพงเกินเอื้อมอย่างยิ่ง” ปัจจุบันมีตลาดลักษณะนี้ 12 แห่งทั่วโลก ส่วนตลาดขนาดใหญ่ที่มีราคาที่อยู่อาศัยเอื้อมถึงที่สุดคือพิตต์สเบิร์ก ซึ่งมีอัตราส่วน 3.2 แต่ตามเกณฑ์ของรายงานก็ยังถือว่าแพงเกินเอื้อมในระดับปานกลาง อัตราส่วนของฮ่องกงลดลงจาก 16.7 ในปีก่อน และ 20.8 ก่อนเกิดโรคระบาดในปี 2019 โดยมีปัจจัยจากราคาที่อ่อนตัวลงและรายได้ที่ทยอยฟื้นตัว แม้ตัวเลขจะปรับดีขึ้น แต่ช่องว่างระหว่างราคาบ้านกับรายได้ครัวเรือนยังคงกว้าง

วิธีจัดอันดับและความหมายของตัวเลข

ตลาดแต่ละแห่งในการศึกษานี้กำหนดตามเขตตลาดแรงงานหรือพื้นที่เดินทางไปทำงาน ไม่ได้จำกัดเฉพาะใจกลางเมือง วิธีนี้ช่วยให้นักวิเคราะห์เปรียบเทียบได้ว่าครัวเรือนทั่วไปมีกำลังซื้อเพียงใดเมื่อเทียบกับราคาบ้านในพื้นที่ อีกทั้งยังอธิบายได้ว่าทำไมค่าเฉลี่ยระดับประเทศจึงอาจทำให้เข้าใจผิดได้ ภายในประเทศเดียวกัน เขตมหานครที่มีตลาดที่ดินยืดหยุ่นอาจแตกต่างอย่างมากจากเขตมหานครที่มีข้อจำกัดเข้มงวดต่อการขยายตัว

อัตราส่วนมัธยฐานคืออะไร

ตัวอย่างเช่น หากบ้านมีราคาขายมัธยฐาน 300,000 และรายได้ครัวเรือนมัธยฐานก่อนหักภาษีอยู่ที่ 75,000 อัตราส่วนมัธยฐานจะเท่ากับ 4.0 ด้วยวิธีนี้ รายงานจัดประเภทตลาดตั้งแต่ระดับที่มีราคาที่เอื้อมถึง ซึ่งมีอัตราส่วนไม่เกิน 3.0 ไปจนถึงระดับที่แพงเกินเอื้อมอย่างยิ่ง ซึ่งมีอัตราส่วนตั้งแต่ 9.0 ขึ้นไป

เมื่อรายได้และราคาปรับเปลี่ยน อัตราส่วนก็เปลี่ยนตามไปด้วย ราคาบ้านที่ลดลงหรือรายได้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้อัตราส่วนลดลง แม้การผ่อนจำนองจะยังเป็นภาระหนักก็ตาม นี่ช่วยอธิบายได้ว่าเหตุใดอัตราส่วนของฮ่องกงจึงดีขึ้น แต่ผู้ซื้อบ้านยังคงเผชิญอุปสรรคสูง

เหตุใดฮ่องกงจึงยังมีค่าครองชีพด้านที่อยู่อาศัยสูง

ในฮ่องกง พื้นที่ที่พัฒนาได้มีจำกัด การควบคุมการจัดสรรที่ดินอย่างเข้มงวดมานานหลายทศวรรษ และอุปสงค์ที่ต่อเนื่อง ล้วนทำให้ราคาสูง พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นภูเขาหรือได้รับการอนุรักษ์เป็นอุทยานชนบท ขณะที่เขตเมืองมีขนาดกะทัดรัด ครัวเรือนต้องแย่งชิงพื้นที่ที่มีจำกัด ขณะเดียวกันเงินทุนทั้งในและต่างประเทศก็เข้าหาอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์รักษามูลค่า สมดุลระหว่างอุปสงค์กับอุปทานแทบไม่เคยเอื้อประโยชน์แก่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรก

ระบบที่ดินยิ่งเพิ่มความซับซ้อน รัฐบาลเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมดและควบคุมอุปทานผ่านการขายสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากที่ดินเป็นแหล่งเงินทุนส่วนใหญ่ของบริการสาธารณะ จึงทำให้เจ้าหน้าที่มีแรงจูงใจทางการคลังในการบริหารอุปทานอย่างระมัดระวัง กฎการวางผังเมืองและข้อจำกัดด้านความสูงในบางเขตจำกัดการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ งานวิจัยที่เกี่ยวข้องกับการศึกษาของ Demographia ชี้ว่าแนวทางจำกัดการขยายตัวของเมือง เช่น การกำหนดแนวเขตการเติบโตและแนวพื้นที่สีเขียว ทำให้เกิดภาวะขาดแคลนเทียมและดันมูลค่าที่ดินใกล้แนวเขตควบคุมให้สูงขึ้น

แรงส่งของราคาที่อยู่อาศัยเริ่มอ่อนตัวลง ในไตรมาสแรกของปี 2025 ดัชนีราคาอย่างเป็นทางการลดลงราว 7.8 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน นับเป็นการลดลงรายปีติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 13 การก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นกว่า 75 เปอร์เซ็นต์ในปี 2024 ยอดขายในตลาดบ้านใหม่พุ่งขึ้นมากกว่าหนึ่งในสาม และธุรกรรมในตลาดบ้านมือสองก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน รัฐบาลยกเล่าอากรแสตมป์สำหรับผู้ซื้อหลายรายการและผ่อนคลายการทดสอบความสามารถในการชำระหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อกระตุ้นอุปสงค์ อัตราผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นเฉลี่ยขยับขึ้นมาอยู่ที่ราว 3.9 เปอร์เซ็นต์ในช่วงปลายปีก่อน แม้สถานการณ์จะเปลี่ยนไปเช่นนี้ แต่ราคาที่เอื้อมถึงยังเป็นอุปสรรคสำหรับหลายครัวเรือน

โจเอล คอตกิน ผู้อำนวยการศูนย์ประชากรศาสตร์และนโยบาย มหาวิทยาลัยแชปแมน ระบุว่า การตัดสินใจด้านการวางผังเมืองมีบทบาทสำคัญต่อปริศนาเรื่องราคา

ราคาที่สูงเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นผลจากนโยบายที่มุ่งจำกัดการเติบโตบริเวณรอบนอก ทั้งที่การขยายตัวในลักษณะนี้เป็นแนวทางปกติที่เมืองต่าง ๆ เติบโตมาโดยตลอด

ข้อวิจารณ์นี้สอดคล้องกับสถานการณ์ในตลาดที่มีข้อจำกัดด้านที่ดินอย่างฮ่องกง ซึ่งข้อจำกัดเพิ่มเติมใด ๆ ต่ออุปทานใหม่ในพื้นที่รอบนอกอาจส่งผลกระทบต่อโครงสร้างราคาทั้งระบบ

ชีวิตจริงในเมือง: บ้านแออัดและอากาศที่ร้อนขึ้น

เบื้องหลังตัวเลขเหล่านี้คือสภาพความเป็นอยู่ในแต่ละวันที่ยากลำบากขึ้นเรื่อย ๆ มีประชาชนราว 220,000 คนอาศัยอยู่ในห้องชุดแบ่งเช่า บ้านกรง หรือสิ่งปลูกสร้างบนดาดฟ้า หลายแห่งมีขนาดเล็ก ไม่มีหน้าต่าง หรือระบายอากาศไม่ดี ห้องน้ำและห้องครัวที่ใช้ร่วมกันเป็นเรื่องปกติ ในช่วงเดือนที่ร้อนที่สุด ผนังบางและหลังคาสังกะสีอมความร้อนจนถึงกลางคืน ทำให้นอนหลับยากและเพิ่มความเสี่ยงด้านสุขภาพแก่ผู้สูงอายุและเด็ก

เซ ลายซาน รองผู้อำนวยการสมาคมเพื่อองค์กรชุมชน ให้การสนับสนุนครัวเรือนรายได้น้อยทั่วเมือง และบันทึกสภาพความเป็นอยู่ในห้องชุดเหล่านี้มานานหลายปี

สภาพความเป็นอยู่บางแห่งไร้มนุษยธรรมอย่างยิ่ง

ความร้อนยิ่งเพิ่มความลำบาก หอสังเกตการณ์ฮ่องกงรายงานว่าในปี 2024 มีจำนวนวันที่อากาศร้อนจัดสูงเป็นประวัติการณ์ โดยมี 52 วันที่อุณหภูมิแตะ 33 องศาเซลเซียสขึ้นไป ผลสำรวจผู้อยู่อาศัยในแฟลตแบ่งเช่าชี้ว่า ในช่วงฤดูร้อนมีปัญหาการนอนหลับ โรคผิวหนัง อาการเวียนศีรษะ และความเครียดทางอารมณ์อย่างแพร่หลาย เจ้าหน้าที่ชุมชนระบุว่าบางครอบครัวต้องจำกัดมื้ออาหารเพื่อให้เปิดเครื่องปรับอากาศได้ ส่วนผู้สูงอายุต้องใช้เวลากลางวันในห้องสมุดเพื่อหลบร้อน

การปฏิรูปและโครงการขนาดใหญ่เพียงพอหรือไม่

รัฐบาลระบุว่าโครงการขนาดใหญ่สองโครงการจะเป็นแหล่งเพิ่มอุปทานในอนาคต แผนเมโทรโพลิสตอนเหนือใกล้ชายแดนเซินเจิ้นมีเป้าหมายสร้างเขตเมืองใหม่ที่มีบ้านมากกว่า 900,000 ยูนิต ระบบขนส่งเชื่อมโยงกัน และศูนย์การจ้างงานแห่งใหม่ ส่วนแผน Lantau Vision Tomorrow เสนอการสร้างเกาะเทียมเพื่อรองรับบ้านมากกว่า 200,000 ยูนิต ทั้งสองโครงการอาจเปลี่ยนโฉมผังเมืองในระยะยาว แต่ต้นทุน ความท้าทายทางวิศวกรรม และระยะเวลาก่อสร้างที่ยาวนาน หมายความว่าโครงการเหล่านี้จะไม่ช่วยบรรเทาแรงกดดันในระยะใกล้

ผู้กำหนดนโยบายยังดำเนินมาตรการในกรอบเวลาที่สั้นลง โดยตั้งเป้าสร้างที่อยู่อาศัยสาธารณะชั่วคราวแบบเบาประมาณ 30,000 ยูนิตภายในปี 2027-2028 และเตรียมจัดหาที่อยู่อาศัยในช่วงเปลี่ยนผ่านมากกว่า 21,000 ยูนิต การก่อสร้างที่แล้วเสร็จเพิ่มขึ้นและข้อจำกัดด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่อนคลายลง บ่งชี้ว่ากิจกรรมในตลาดกำลังเพิ่มขึ้น แต่บททดสอบสำคัญคืออุปทานใหม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้ซื้อหรือไม่ ไม่ใช่เพียงจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จ

เวนเดลล์ ค็อกซ์ ผู้เขียนรายงาน Demographia เตือนว่า ความหนาแน่นของเมืองเพียงอย่างเดียวไม่อาจช่วยให้ครอบครัวทั่วไปเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ หากต้นทุนที่ดินยังสูงและมีการปิดกั้นอุปทานในเขตรอบนอก

เดวิด ไลส์ ประธานศูนย์นโยบายสาธารณะฟรอนเทียร์ ระบุว่าแรงกดดันด้านที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญของปัญหาค่าครองชีพในวงกว้าง

การเสื่อมถอยของที่อยู่อาศัยราคาที่เอื้อมถึงได้ เป็นปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนวิกฤตค่าครองชีพในปัจจุบัน ซึ่งส่งผลกระทบต่อชนชั้นกลางและชนชั้นแรงงาน

นโยบายที่อยู่อาศัยสาธารณะก็ถูกจับตาเช่นกัน ไมเคิล หว่อง ศาสตราจารย์ด้านเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยฮ่องกง วิจารณ์กฎการถือครองที่อยู่อาศัยและการหมุนเวียนแฟลตอุดหนุนที่ล่าช้า โดยชี้ว่าทำให้ผู้สมัครรายใหม่ต้องติดอยู่ในตลาดเช่าเอกชน

นี่เป็นความล้มเหลวของนโยบายที่อยู่อาศัยสาธารณะโดยแท้

การแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัยให้เอื้อมถึงได้ในวงกว้างจะต้องอาศัยการผสมผสานมาตรการ ทั้งการจัดสรรที่ดิน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเร่งส่งมอบที่อยู่อาศัยสาธารณะ และการจัดหาโครงการบ้านเอกชนที่ตั้งราคาให้เหมาะกับผู้มีรายได้ทั่วไป

ฮ่องกงเมื่อเทียบกับเมืองอื่น

ฮ่องกงครองอันดับต้น ๆ ของตารางเมืองที่มีที่อยู่อาศัยแพงเกินเอื้อมร่วมกับซิดนีย์และเมืองหลายแห่งบนชายฝั่งตะวันตกของอเมริกาเหนือ เมืองเหล่านี้มีอุปสงค์สูง ประกอบกับข้อจำกัดด้านภูมิศาสตร์หรือกฎระเบียบที่จำกัดการขยายตัวออกไป หลายเมืองมีอัตราส่วนสูงกว่า 10 ซึ่งสะท้อนแรงกดดันอย่างรุนแรงต่อผู้ซื้อ

• ฮ่องกง 14.4
• ซิดนีย์ 13.8
• ซานโฮเซ 12.1
• แวนคูเวอร์ 11.8
• ลอสแอนเจลิส 11.2
• แอดิเลด 10.9
• โฮโนลูลู 10.8
• ซานฟรานซิสโก 10.0
• เมลเบิร์น 9.7
• ซานดิเอโก 9.5

อีกด้านหนึ่ง พิตต์สเบิร์กมีอัตราส่วน 3.2 ต่ำที่สุดในบรรดาตลาด 95 แห่งที่นำมาทบทวน แต่ก็ยังไม่ผ่านเกณฑ์ที่ถือว่ามีราคาที่เอื้อมถึง ซึ่งกำหนดไว้ที่ 3.0 หรือต่ำกว่า นับเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์การสำรวจตลอดสองทศวรรษที่ไม่มีตลาดขนาดใหญ่แห่งใดผ่านเกณฑ์ดังกล่าว

ความสามารถในการซื้อเทียบกับความเอื้อมถึงในเอเชียแปซิฟิก

แม้ใช้เกณฑ์ต่างกัน แต่ผลชี้ไปยังแรงกดดันเดียวกัน ดัชนีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในเอเชียแปซิฟิกของ ULI นิยามว่าการซื้อบ้านถือว่าเอื้อมถึงได้ หากราคาบ้านไม่เกินห้าเท่าของรายได้ครัวเรือนมัธยฐาน เมื่อใช้เกณฑ์นี้ อพาร์ตเมนต์ในฮ่องกงมีราคาสูงกว่ารายได้มัธยฐานราว 23.4 เท่า ซึ่งเป็นตัวเลขที่แย่ที่สุดในภูมิภาคเมื่อปี 2024 ส่วนตลาดเช่า งานศึกษาระดับโลกอีกฉบับของ DWS ประเมินว่าครัวเรือนฮ่องกงใช้รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นราว 61 เปอร์เซ็นต์เพื่อเช่าที่พักแบบสองห้องนอนทั่วไป ซึ่งเป็นภาระสูงที่สุดแห่งหนึ่งของโลก สถานการณ์ในภูมิภาคมีความแตกต่างกัน รูปแบบที่อยู่อาศัยสาธารณะของสิงคโปร์ช่วยให้ครัวเรือนจำนวนมากยังพอซื้อแฟลต HDB ได้ตามระดับรายได้ทั่วไป ขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยให้เช่าจำนวนมากในโตเกียวช่วยให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในเขตใจกลางเมืองอยู่ใกล้ 17 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านในศูนย์กลางธุรกิจขนาดใหญ่ยังคงเป็นสิ่งที่ครอบครัววัยหนุ่มสาวส่วนใหญ่เอื้อมไม่ถึง

สรุปประเด็นสำคัญ

• ฮ่องกงยังครองอันดับเมืองที่มีที่อยู่อาศัยแพงเกินเอื้อมที่สุด โดยมีอัตราส่วนมัธยฐาน 14.4 ในรายงาน Demographia International Housing Affordability ฉบับปี 2025 (ไตรมาส 3 ปี 2024)
• ไม่มีตลาดใดในบรรดา 95 แห่งที่ศึกษาผ่านเกณฑ์ราคาที่เอื้อมถึง และ 12 แห่งถูกจัดว่ามีราคาแพงเกินเอื้อมอย่างยิ่ง
• อัตราส่วนของฮ่องกงลดลงจาก 16.7 ในปีก่อน และ 20.8 ในปี 2019 จากราคาที่ลดลงและจำนวนโครงการใหม่ที่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้น แต่ช่องว่างสำหรับผู้ซื้อยังคงกว้าง
• โครงการเมโทรโพลิสตอนเหนือและ Lantau Vision Tomorrow อาจเพิ่มที่อยู่อาศัยได้มากกว่า 1.1 ล้านยูนิตในระยะยาว แต่จะไม่ช่วยบรรเทาปัญหาในระยะใกล้
• มาตรการระยะสั้นประกอบด้วยการยกเลิกอากรแสตมป์เพิ่มเติม การผ่อนคลายการทดสอบความสามารถในการชำระหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย และแผนจัดหาที่อยู่อาศัยสาธารณะชั่วคราวแบบเบาประมาณ 30,000 ยูนิตภายในปี 2027-2028
• แรงกดดันด้านค่าเช่ารุนแรง โดยงานศึกษาฉบับหนึ่งประเมินว่าค่าเช่าในฮ่องกงคิดเป็นราว 61 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ครัวเรือนมัธยฐานหลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็น
• อากาศร้อนจัดและแฟลตแบ่งเช่ายิ่งซ้ำเติมความลำบากของครัวเรือนรายได้น้อย
• ผู้เชี่ยวชาญชี้ว่าการจัดสรรที่ดิน กฎการวางผังเมือง และโครงสร้างพื้นฐาน เป็นกลไกสำคัญในการทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาที่ครอบครัวทั่วไปจ่ายไหว