เวียดนามเสนอเก็บภาษีที่ดินรกร้าง 0.2% ขณะที่การถกเถียงมุ่งไปที่นิยามและอัตราที่เพิ่มขึ้น

จ่ายปีละ 200 ล้านดอง สำหรับที่ดินมูลค่า 100,000 ล้านดอง

กระทรวงการคลังเวียดนามเสนอจัดเก็บภาษีรายปี 0.2% จากที่ดินที่ถูกทิ้งร้าง ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือพัฒนาโครงการล่าช้า ซึ่งจะคิดเป็นเงิน 200 ล้านดองสำหรับที่ดินที่มีมูลค่าฐานภาษี 100,000 ล้านดอง ข้อเสนอนี้จะใช้กับพื้นที่ที่เข้าเกณฑ์ทั้งหมด โดยไม่มีขั้นอัตราภาษีที่ต่ำกว่าซึ่งปัจจุบันใช้กับที่ดินอยู่อาศัยภายในโควตาตามกฎหมาย

กระทรวงหารือมาตรการนี้ในการแถลงข่าวเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2026 โดยเป็นส่วนหนึ่งของร่างกฎหมายแก้ไขกฎหมายภาษีเงินได้นิติบุคคล กฎหมายภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม และกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ข้อกำหนดเรื่องที่ดินที่เสนอจะเพิ่มวรรค 8 ในมาตรา 7 ของกฎหมายภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม

อัตรานี้สูงกว่าอัตราปัจจุบัน 0.03% สำหรับที่ดินอยู่อาศัยภายในโควตาตามกฎหมายประมาณ 6.7 เท่า อย่างไรก็ตาม นักเศรษฐศาสตร์ นักกฎหมาย และสมาชิกรัฐสภากำลังให้ความสำคัญกับประเด็นที่ยังไม่มีข้อยุติสองข้อ ได้แก่ ภาษีจะสูงกว่าประโยชน์จากการถือครองที่ดินเพื่อรอราคาปรับขึ้นหรือไม่ และทางการจะแยกการเก็งกำไรโดยเจตนาออกจากโครงการที่ติดขัดเพราะผังเมืองหรือขั้นตอนทางปกครองได้อย่างไร

ภาษีนี้ยังไม่ได้ประกาศใช้เป็นกฎหมาย มีรายงานว่าวันที่ 1 มกราคม 2027 เป็นวันที่ตั้งใจให้เริ่มจัดเก็บ หากรัฐสภาแห่งชาติอนุมัติกฎหมายภาษีฉบับแก้ไขในการประชุมปลายปี เกณฑ์ระบุที่ดินที่เข้าเงื่อนไขยังอยู่ระหว่างการจัดทำ และผู้ร่วมอภิปรายหลายฝ่ายต้องการเวลาเตรียมการนานกว่านี้

ความแตกต่างดังกล่าวสำคัญต่อทุกฝ่าย ตั้งแต่นักพัฒนาที่ถือครองรีสอร์ตชายฝั่งซึ่งหยุดชะงัก ไปจนถึงครัวเรือนที่เก็บที่ดินแปลงเดียวไว้สร้างบ้านในอนาคต การที่แปลงที่ดินว่างเปล่าไม่ได้เป็นหลักฐานชี้ขาดเพียงอย่างเดียวว่าจะเสียภาษีอย่างไร ผลที่เกิดขึ้นจะขึ้นอยู่กับการจัดประเภทตามกฎหมาย สาเหตุที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ และมูลค่าฐานภาษีที่ใช้

อัตราที่เสนอมาจะเปลี่ยนอะไรบ้าง

ภาษีที่ดินอยู่อาศัยของเวียดนามในปัจจุบันใช้อัตราก้าวหน้าตามขนาดพื้นที่ ที่ดินภายในโควตาตามกฎหมายเสียภาษี 0.03% พื้นที่ขั้นถัดไปเสีย 0.07% และพื้นที่ส่วนเกินในขั้นสูงสุดเสีย 0.15% อัตราเหล่านี้ใช้กับพื้นที่แต่ละส่วนที่เกี่ยวข้อง ไม่ได้หมายความว่าจะเก็บอัตราสูงสุดจากที่ดินทั้งแปลงโดยอัตโนมัติ

ที่ดินประเภทอื่นได้รับการปฏิบัติแตกต่างกันอยู่แล้ว ที่ดินเพื่อการผลิตและประกอบธุรกิจที่ไม่ใช่เกษตรกรรมเสียภาษี 0.03% ส่วนที่ดินที่ใช้ผิดวัตถุประสงค์หรือไม่ได้ใช้ตามข้อบังคับ มีการระบุไว้ในคำอธิบายกฎหมายปัจจุบันฉบับละเอียดว่าเสียภาษี 0.15% ขณะที่ที่ดินที่ถูกรุกล้ำหรือครอบครองโดยผิดกฎหมายเสียภาษี 0.2%

ข้อเสนอนี้จะจัดตั้งประเภทใหม่ในอัตรา 0.2% สำหรับที่ดินรกร้าง ที่ดินที่ไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ และที่ดินที่นำมาใช้ล่าช้า การไม่มีโควตายกเว้นหมายความว่าพื้นที่ทั้งหมดที่จัดอยู่ในประเภทนี้จะเสียภาษีตามอัตราที่เสนอ ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีหลักเกณฑ์กำหนดว่าที่ดินใดเข้าเกณฑ์

รายงานระบุไม่ตรงกันว่าอัตรานี้อ้างอิงจากประเภทใดที่มีอยู่แล้ว รายงานส่วนใหญ่ระบุว่า 0.2% เท่ากับอัตราภาษีที่ดินที่ถูกรุกล้ำ ขณะที่บางรายงานเกี่ยวกับการชี้แจงของกระทรวงระบุว่าเท่ากับอัตราสำหรับที่ดินที่ใช้ผิดวัตถุประสงค์ ความแตกต่างนี้ต้องได้รับการชี้แจง โดยเฉพาะเมื่อคำอธิบายฉบับละเอียดระบุว่าที่ดินที่ใช้ผิดวัตถุประสงค์เสียภาษี 0.15%

เจ้าของที่ดินจะต้องจ่ายเท่าใด

วิธีคำนวณพื้นฐานคือ นำพื้นที่คูณกับมูลค่าฐานภาษีต่อ ตารางเมตรตามที่กฎหมายกำหนด แล้วคูณด้วย 0.2% มูลค่าฐานภาษีไม่ได้เท่ากับราคาซื้อหรือราคาตลาดปัจจุบันโดยอัตโนมัติ ตัวอย่างต่อไปนี้สมมติว่าที่ดินทั้งแปลงเข้าเกณฑ์ และไม่มีการยกเว้นหรือลดหย่อน:

• ที่ดินที่มีมูลค่าฐานภาษี 1,000 ล้านดอง จะเสียภาษีปีละ 2 ล้านดอง
• ที่ดินขนาด 200 ตารางเมตร ซึ่งประเมินมูลค่าเพื่อเสียภาษีไว้ที่ 10 ล้านดองต่อตารางเมตร จะเสียภาษีปีละ 4 ล้านดอง
• ที่ดินขนาดเท่ากัน หากประเมินไว้ที่ 20 ล้านดองต่อตารางเมตร จะเสียภาษีปีละ 8 ล้านดอง
• ที่ดินขนาด 500 ตารางเมตร ซึ่งประเมินไว้ที่ 20 ล้านดองต่อตารางเมตร จะมีมูลค่าฐานภาษี 10,000 ล้านดอง และเสียภาษีปีละ 20 ล้านดอง
• ที่ดิน 5 แปลงที่เข้าเกณฑ์ แต่ละแปลงมีมูลค่าฐานภาษี 10,000 ล้านดอง จะเสียภาษีรวมกันปีละ 100 ล้านดอง

เมื่อใช้ฐานภาษีเท่ากัน อัตราที่เสนอจะสูงกว่าอัตรา 0.03% ประมาณ 6.7 เท่า สูงกว่า 0.07% ประมาณ 2.9 เท่า และสูงกว่า 0.15% ประมาณ 1.3 เท่า ตัวเลขเหล่านี้เป็นการเปรียบเทียบระหว่างอัตราภาษี ไม่ใช่การคาดการณ์ว่าภาษีที่เจ้าของแต่ละรายจ่ายอยู่จะเพิ่มขึ้นเท่าใด

ยังไม่มีนิยามที่ชัดเจนของที่ดินรกร้าง

เจือง บา ต๋วน รองผู้อำนวยการฝ่ายนโยบายภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าบริการของกระทรวงการคลัง ระบุว่าการจัดประเภทจะอิงตามกฎหมายที่ดิน ดังนั้นร่างของกระทรวงจึงอ้างอิงกฎหมายที่ดิน แทนการสร้างนิยามภาษีขึ้นมาแยกต่างหาก

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขที่อยู่ระหว่างร่างระบุว่า ที่ดินรกร้างหมายถึงที่ดินที่รัฐจัดสรรหรือให้เช่า แต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ต่อเนื่องเป็นระยะเวลาที่กำหนด อย่างไรก็ตาม รายงานเกี่ยวกับนิยามดังกล่าวระบุว่ายังไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้ชัดเจน นอกจากนี้ มีรายงานว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายภาษีปัจจุบันยังไม่มีนิยามเฉพาะของที่ดินรกร้าง แม้จะกำกับดูแลกรณีที่ไม่ใช้ที่ดินโครงการตามกำหนดเวลาอยู่แล้ว

ต๋วนกล่าวว่า กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้รับมอบหมายให้ชี้แจงแนวคิดและหลักเกณฑ์ รายงานต่าง ๆ ตรงกันว่าคำสั่งของรัฐบาลที่เกี่ยวข้องลงวันที่ 28 กันยายน แต่ระบุเลขที่ประกาศไม่ตรงกัน บางรายงานระบุประกาศเลขที่ 54 บางรายงานระบุเลขที่ 289 และอีกฉบับระบุเลขที่ 574 จึงยังไม่ควรถือว่าเลขที่เอกสารได้รับการยืนยันแล้ว

ข้อเสนอนี้เชื่อมโยงกับมติเลขที่ 21-NQ/TW ซึ่งมีรายงานว่าได้รับความเห็นชอบเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2026 และเรียกร้องให้ศึกษาการขึ้นภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ รายงานยังเชื่อมโยงนโยบายนี้กับเป้าหมายแก้ปัญหาการปล่อยที่ดินให้เสียเปล่าภายในปี 2030 บางรายงานระบุว่าร่างกฎหมายถูกเสนอต่อรัฐบาล ขณะที่บางฉบับระบุว่าส่งเอกสารให้กระทรวงยุติธรรมพิจารณา ทั้งสองกรณีไม่ได้หมายความว่ามาตรการนี้ผ่านความเห็นชอบแล้ว

เหตุใดนักเศรษฐศาสตร์จึงต้องการให้อัตราเพิ่มขึ้นตามเวลา

เล บา จี เญิน นักเศรษฐศาสตร์ ให้ความเห็นว่าอัตรา 0.2% อาจสร้างต้นทุนเบื้องต้นสำหรับการถือครองที่ดินโดยไม่ใช้ประโยชน์ แต่ไม่น่าจะเปลี่ยนการตัดสินใจของเจ้าของที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและคาดว่าราคาจะเพิ่มขึ้นมาก เขาเสนอให้ปรับอัตราเป็น 0.3%, 0.5% หรือสูงกว่านั้น หากที่ดินยังว่างเปล่านานขึ้นโดยไม่มีเหตุผลอันชอบธรรม

เญินอธิบายแรงจูงใจที่ต้องการให้เกิดขึ้นไว้ว่า:

"นโยบายควรสร้างสิ่งที่เรียกว่า 'นาฬิกาต้นทุน' โดยยิ่งที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์นานเท่าใด การถือครองก็ยิ่งมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้น" เญินกล่าว

หากมูลค่าฐานภาษียังคงอยู่ที่ 100,000 ล้านดอง อัตรา 0.3% จะทำให้ต้องจ่ายภาษีปีละ 300 ล้านดอง ส่วนอัตรา 0.5% จะอยู่ที่ 500 ล้านดอง ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นทางเลือกที่เขาเสนอ ไม่ใช่อัตราที่กระทรวงประกาศใช้

ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอในทำนองเดียวกันว่าควรประเมินภาษีเทียบกับกำไรที่คาดว่าจะได้จากตลาด เขายกตัวอย่างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ซึ่งเพิ่มจากประมาณ 11 ล้านดองเป็น 33 ล้านดองต่อตารางเมตรระหว่างปี 2014 ถึง 2024 หรือเพิ่มขึ้นสามเท่า คิดเป็น 200% ในช่วงสิบปี

ตัวอย่างที่อยู่อาศัยดังกล่าวไม่ใช่ดัชนีราคาที่ดินระดับประเทศ และไม่สามารถนำการเพิ่มขึ้นตลอดสิบปีมาเปรียบเทียบโดยตรงกับภาษีรายปีได้ อย่างไรก็ตาม ตัวอย่างนี้ช่วยอธิบายข้อกังวลของเขา หากกำไรที่คาดหวังยังสูงกว่าต้นทุนการถือครองมาก เจ้าของก็อาจเลือกจ่ายภาษีต่อไป โวยังสนับสนุนให้ทดลองใช้อัตรา 0.2% แล้วทบทวนหลังเริ่มบังคับใช้ว่ามีผลมากพอหรือไม่

ที่ดินของครัวเรือนไม่ได้เป็นการเก็งกำไรเสมอไป

ฝ่าม ดึ๊ก ตว่าน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ EZ Property เสนอแนวทางอัตราก้าวหน้าอีกรูปแบบหนึ่ง ตั้งแต่ 0.1% ถึง 0.5% โดยใช้อัตราที่สูงขึ้นกับผู้ที่ถือครองที่ดินหลายแปลง ข้อเสนอของเขาจะแยกครัวเรือนที่มีที่ดินหนึ่งแปลงออกจากนักลงทุนที่ถือครองสิบแปลง แทนที่จะพิจารณาเพียงระยะเวลาที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์

ตว่านยังเสนอให้พิจารณาโควตาสำหรับครัวเรือนตามขนาดพื้นที่หรือจำนวนแปลงเมื่อเทียบกับขนาดครอบครัว เขาเห็นว่าไม่ควรปฏิบัติต่อที่ดินชนบทที่เก็บไว้ให้ลูกในแบบเดียวกับที่ดินพัฒนาเมืองที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ทั้งหมดนี้เป็นข้อเสนอแนะ ไม่ใช่ข้อยกเว้นที่ระบุไว้ในร่างมาตรการภาษี

ข้อกังวลของครัวเรือนยังครอบคลุมถึงที่ดินจัดสรรเพื่อการตั้งถิ่นฐานใหม่ ผู้ที่ถูกเวนคืนจากโครงการพัฒนาอาจได้รับที่ดินแต่ไม่มีเงินสร้างบ้าน ขณะที่บางคนอาจเก็บที่ดินไว้ให้ลูกสร้างบ้านในภายหลัง ต่า วัน ห่า รองประธานคณะกรรมาธิการวัฒนธรรมและสังคมของรัฐสภาแห่งชาติ เรียกร้องให้กำหนดแนวทางดูแลกรณีเหล่านี้อย่างชัดเจน รวมถึงที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดด้านผังเมืองที่ยืดเยื้อ

การประมูลที่ดินในกรุงฮานอยแสดงให้เห็นอีกด้านหนึ่งของการถกเถียง การประมูลในเขตชานเมือง เช่น ด่านเฟือง หว่ายดึ๊ก และแทงอวาย ดึงดูดการเสนอราคาที่ชนะสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรในบางกรณีเมื่อเดือนสิงหาคม 2024 ต่อมามีรายงานว่าที่ดินประมูลหลายแปลงยังไม่ได้ก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ราคาประมูลไม่ได้เท่ากับมูลค่าฐานภาษีโดยอัตโนมัติ และการซื้อที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายผ่านการประมูลก็ไม่ได้ชี้ขาดว่าการไม่ใช้ประโยชน์ในภายหลังจะเข้าเกณฑ์ที่เสนอนี้หรือไม่

รีสอร์ตชายฝั่งแสดงให้เห็นว่าเหตุใดสถานะผังเมืองจึงสำคัญ

โครงการชายฝั่งสองแห่งในดานังที่หยุดชะงักแสดงให้เห็นว่าเหตุใดทางการจึงต้องตรวจสอบประวัติโครงการ แทนที่จะดูเพียงว่าที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ โครงการฮ่อนหง็อกอ๋าเจิวมีพื้นที่ประมาณ 12 เฮกตาร์ ได้รับใบรับรองการลงทุนเมื่อเดือนกรกฎาคม 2009 และวางแผนลงทุนไว้ 4.8 ล้านล้านดอง เริ่มก่อสร้างเมื่อต้นปี 2010 แต่รายงานฉบับหลังระบุว่าพื้นที่ส่วนใหญ่ยังคงว่างเปล่าหลังผ่านไป 16 ปี

แผนของเมืองก็เปลี่ยนแปลงเช่นกัน ในปี 2018 ดานังสั่งให้หารือเรื่องการเรียกคืนที่ดินบางส่วนเพื่อจัดเป็นพื้นที่สาธารณะ และในปี 2020 เห็นชอบให้เรียกคืนพื้นที่ส่วนหนึ่งทางตอนใต้เพื่อทำชายหาด ทางเข้าออกสู่ทะเล และสวนสาธารณะ

พื้นที่ท่องเที่ยวน็อนเนื้อกประมาณ 3.77 เฮกตาร์ได้รับการจัดสรรให้ I.V.C ในปี 2014 ต่อมาในปี 2018 เมืองมีนโยบายเรียกคืนโครงการ โดยมีแผนปรับพื้นที่เป็นสวนสาธารณะชายฝั่ง ยังไม่มีการระบุว่ากรณีใดกรณีหนึ่งต้องเสียภาษีที่เสนออย่างแน่นอน

ทนายความฝ่าม แทง ต่วน จากสมาคมเนติบัณฑิตฮานอยเห็นว่า การประเมินต้องพิจารณาหน้าที่ของนักลงทุน กำหนดการที่ได้รับอนุมัติ และสาเหตุของความล่าช้า โว จี แทง นักเศรษฐศาสตร์ เตือนเช่นกันว่าไม่ควรกำหนดกฎที่เจ้าของอาจหลีกเลี่ยงได้ด้วยการสร้างสิ่งปลูกสร้างชั่วคราวหนึ่งหรือสองหลัง ทั้งที่ที่ดินส่วนใหญ่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ การอนุมัติผังเมืองไม่ควรเป็นหลักประกันว่าจะได้รับยกเว้น และก็ไม่ควรใช้ยืนยันความรับผิดทางภาษีโดยอัตโนมัติ

การจ่ายภาษีไม่ได้ซื้อสิทธิถือครองที่ดินได้ไม่จำกัดเวลา

ภาษีที่เสนอนี้จะใช้ควบคู่กับหน้าที่ตามกฎหมายที่มีอยู่แล้วในการนำที่ดินโครงการลงทุนมาใช้ประโยชน์ ทนายความเจือง อัญ ตู ประธาน TAT Law Firm เห็นว่าการปฏิบัติตามหน้าที่เสียภาษีไม่ได้ซื้อสิทธิในการถือครองที่ดินไปได้ตลอด

ตามกลไกปัจจุบันที่ระบุไว้ในวรรค 8 มาตรา 81 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ที่ดินโครงการลงทุนอาจถูกดำเนินการ หากไม่ได้ใช้ประโยชน์ต่อเนื่อง 12 เดือนหลังส่งมอบพื้นที่จริง หรือหากล่าช้าจากกำหนดการใช้ที่ดินของโครงการ 24 เดือน การขยายเวลาสูงสุด 24 เดือนมาพร้อมภาระทางการเงินเพิ่มเติม หากยังไม่ปฏิบัติตาม อาจถูกเรียกคืนที่ดินภายใต้เงื่อนไขตามกฎหมาย โดยมีข้อยกเว้นกรณีเหตุสุดวิสัยตามวรรค 9

มาตรา 31 ของกฤษฎีกา 102/2024/ND-CP ซึ่งแก้ไขโดยกฤษฎีกา 226/2025/ND-CP กำหนดเรื่องระยะเวลาการขยาย พื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ และขั้นตอนดำเนินการ การขยายเวลาไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ ภาษี เงินที่ต้องชำระเพิ่มเติมระหว่างการขยายเวลา และการเรียกคืนที่ดิน เป็นกลไกคนละส่วนกัน

ร่างแก้ไขกฎหมายที่ดินเสนอให้ปรับเปลี่ยนบางส่วนของกรอบดังกล่าว รายงานระบุว่าจะมีการชำระเงินรายปีในอัตราก้าวหน้าสำหรับที่ดินโครงการลงทุนที่ไม่ได้ใช้หรือล่าช้า และอาจเรียกคืนที่ดินได้หลังไม่ได้ใช้ประโยชน์ต่อเนื่อง 60 เดือน นอกจากนี้ยังกล่าวถึงข้อกำหนดการเรียกคืนที่ดินเกษตรที่ไม่ได้ใช้เกิน 24 เดือน หลังมีบทลงโทษทางปกครองและไม่กลับมาใช้ประโยชน์ภายในกำหนดเวลา ห้ามนำข้อกำหนดในร่างเหล่านี้ไปปะปนกับกฎหมายปัจจุบันหรือภาษี 0.2% ที่เสนอ

ปัญหาข้อมูลอาจทำให้เก็บภาษีผิดคน

การจัดประเภทให้แม่นยำจำเป็นต้องเชื่อมโยงข้อมูลที่ดิน ภาษี การลงทุน และการก่อสร้าง ทนายความฝ่าม แทง ต่วนเสนอให้ระบุผู้เสียภาษี พื้นที่ที่เข้าเกณฑ์ สถานะการใช้ที่ดินจริง และช่วงเวลาที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ของแต่ละแปลง โดยอาจใช้ข้อมูลการใช้ไฟฟ้าและน้ำประกอบตามความเหมาะสม

ข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นแล้วแสดงให้เห็นความเสี่ยงในทางปฏิบัติ เล ลอง รองอธิบดีกรมสรรพากร ระบุว่ายอดภาษีที่ดินค้างชำระบางรายการซึ่งแสดงโดยไม่คาดคิดใน eTax Mobile เกิดจากการแลกเปลี่ยนข้อมูลไม่ครบถ้วนและการปรับปรุงข้อมูลล่าช้า ชื่อเจ้าของเดิมอาจยังอยู่ในระบบหลังขายทรัพย์สินไปแล้ว ขณะที่การชำระเงินที่ยังไม่ได้กระทบยอดอาจทำให้ระบบแจ้งหนี้หรือส่งหนังสือแจ้งซ้ำ รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เหงียน ดึ๊ก จี เรียกร้องให้ข้อมูลที่อยู่อาศัย ที่ดิน และภาษีมีความถูกต้อง ครบถ้วน และเชื่อมโยงถึงกัน

ทรัพยากรที่หยุดชะงักมีจำนวนมาก แต่ต้องแยกประเภทให้ชัดเจน ตัวเลขที่หารือกันเมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2026 รวมถึงสถานที่ซึ่งเป็นทรัพย์สินสาธารณะ 3,896 แห่ง ที่สำนักงานตรวจเงินแผ่นดินระบุว่าว่างเปล่า เสื่อมโทรม หรือใช้ประโยชน์อย่างไม่มีประสิทธิภาพ ตัวเลขดังกล่าวไม่ได้หมายถึงทรัพย์สินเอกชนที่ถูกทิ้งร้างทั้งหมด

ทางการยังรายงานว่าแก้ไขอุปสรรคของโครงการล่าช้าได้ 1,531 โครงการ โดย 273 โครงการเริ่มใช้งานแล้ว ครอบคลุมพื้นที่กว่า 4,000 เฮกตาร์ และมีเงินลงทุนราว 286 ล้านล้านดอง จำนวน 273 โครงการคิดเป็นประมาณ 17.8% ของทั้งหมด 1,531 โครงการ ณ วันที่ 31 กรกฎาคม ระบบ 751 บันทึกโครงการและแปลงที่ดินที่ประสบปัญหาไว้ 4,619 รายการ โดยตรวจสอบและจัดประเภทแล้ว 3,984 รายการ ทะเบียนดังกล่าวไม่ใช่รายชื่อที่ดินซึ่งได้รับการยืนยันว่าเป็นการถือครองเพื่อเก็งกำไร

นักพัฒนาสามารถโอนโครงการที่หยุดชะงักได้หรือไม่

ทนายความฮหว่าง ฮา เห็นว่าควรควบคู่ต้นทุนการถือครองที่สูงขึ้นกับกระบวนการโอนโครงการที่ทำได้จริง เพื่อให้นักลงทุนที่มีศักยภาพสามารถดำเนินโครงการให้เสร็จได้ มิฉะนั้น นักพัฒนาที่กำลังประสบปัญหาอาจถูกกดดันให้ถอนตัว ทั้งที่ยังทำตามเงื่อนไขการขายไม่ได้

มาตรา 40 ของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 กำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ ซึ่งรวมถึงการมีเอกสารโครงการที่ได้รับอนุมัติ การจ่ายค่าชดเชยและให้ความช่วยเหลือในการตั้งถิ่นฐานใหม่ครบถ้วน ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือถูกอายัด การปลดจำนอง และการชำระภาระทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินครบถ้วน นอกจากนี้โครงการต้องยังอยู่ในระยะเวลาดำเนินการและไม่มีคำสั่งเรียกคืน

โครงการที่ประสบปัญหาทางการเงินอาจทำตามหลักประกันเหล่านี้ได้ยาก ฮาเสนอให้ศึกษากลไกที่ผู้ซื้อชำระภาระผูกพันที่กำหนดไว้แล้วเป็นส่วนหนึ่งของการโอน หรือประสานการชำระหนี้และการปลดจำนองร่วมกับนักพัฒนา ธนาคาร และทางการ ข้อเสนอเหล่านี้เป็นแนวทางที่เสนอขึ้น ไม่ใช่สิทธิทั่วไปที่มีอยู่แล้วในการเลี่ยงเงื่อนไขการโอน

มาตรา 42 ให้หน่วยงานระดับจังหวัดมีเวลา 30 วันในการประเมินและตัดสินการโอนภายในอำนาจของตน หลังได้รับคำขอที่ครบถ้วนและถูกต้อง ส่วนการโอนที่ต้องได้รับคำตัดสินจากนายกรัฐมนตรี หน่วยงานระดับจังหวัดมีเวลา 45 วันในการตรวจสอบและเสนอเรื่อง กฤษฎีกา 96/2024/ND-CP กำหนดเอกสารและขั้นตอนที่เกี่ยวข้อง ฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจและการเงินของรัฐสภาแห่งชาติ เห็นว่านักพัฒนาควรวางแผนรองรับความล้มเหลว การถอนตัว และการปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอ แทนที่จะถือครองที่ดินที่ตนพัฒนาไม่ได้ต่อไป

อาคารว่างเปล่าและภาษีต่างประเทศขยายวงถกเถียง

ดัง ฮุง โว เห็นว่านโยบายที่มุ่งเน้นเฉพาะที่ดินว่างเปล่าอาจมองข้ามวิลล่า ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ที่สร้างเสร็จแล้วแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เขาเสนอให้พิจารณาอาคารที่ว่างอยู่ โดยไม่เหมารวมที่ดินเกษตรว่าเทียบเท่ากับที่ดินเมืองที่มีมูลค่าสูง การพิสูจน์ว่าไม่ได้ใช้ที่ดินเกษตรอาจทำได้ยาก และค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบอาจสูงเมื่อเทียบกับรายได้ภาษี

ข้อเสนอนี้เกี่ยวข้องกับการเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ไม่ใช่การเรียกเก็บจากไร่นาที่ไม่ได้ใช้งานทุกแปลงโดยอัตโนมัติ และแยกจากการขยายเวลายกเว้นภาษีเกษตรกรรม ซึ่งได้รับความเห็นชอบเมื่อเดือนมิถุนายน 2025 ให้มีผลจนถึงสิ้นปี 2030

ตัวอย่างจากต่างประเทศแสดงให้เห็นแนวทางที่แตกต่างกัน แต่เปอร์เซ็นต์ไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบกันโดยตรงได้ รายงานระบุว่าซาอุดีอาระเบียเก็บภาษีสูงสุด 10% ของมูลค่าที่ดินในพื้นที่เป้าหมาย ส่วนรัฐวิกตอเรียของออสเตรเลียใช้อัตรา 1% ถึง 3% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ว่างเปล่า รายงานเกี่ยวกับเกาหลีใต้ระบุอัตราเริ่มต้นหลังผ่านไปสองปีไม่ตรงกัน บางฉบับระบุ 2% ขณะที่บางฉบับระบุช่วง 2% ถึง 5% และอ้างว่าอัตราอาจสูงถึง 10% หลังผ่านไปสิบปี

อัตรา 17% และ 34% ที่มีรายงานในฝรั่งเศสคำนวณจากมูลค่าเช่า ไม่ใช่มูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด ส่วนไอร์แลนด์ใช้ตัวคูณของภาษีทรัพย์สินท้องถิ่น แคนาดามีมาตรการระดับรัฐบาลกลาง 1% ซึ่งมุ่งเป้าไปที่เจ้าของต่างชาติบางกลุ่มเป็นหลัก ควบคู่กับภาษีท้องถิ่น เช่น อัตรา 3% ของแวนคูเวอร์ ตัวอย่างอื่นยังรวมถึงการเก็บภาษีทรัพย์สินเพิ่มในสเปน การยกเลิกสิทธิประโยชน์ภาษีที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่น การจัดเก็บภาษีทั่วไปจากบ้านว่างในอิตาลี และอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับทรัพย์สินที่เจ้าของไม่ได้พักอาศัยในสิงคโปร์ ฐานภาษี ข้อยกเว้น และนิยามที่แตกต่างกันทำให้อัตราที่พาดหัวข่าวไม่ใช่แนวทางที่เชื่อถือได้ในการคาดการณ์ผลที่อาจเกิดขึ้นในเวียดนาม

ข้อสรุปยังขึ้นอยู่กับเกณฑ์และกำหนดเวลา

การถกเถียงดำเนินไปในสองด้าน ได้แก่ การแก้ไขกฎหมายภาษีเพื่อกำหนดอัตรา และกฎหมายที่ดินเพื่อระบุเงื่อนไขที่ทำให้ต้องเสียภาษี ลำดับเวลาสำคัญตามรายงานมีดังนี้:

• 28 กรกฎาคม 2026: มีการเห็นชอบมติเลขที่ 21-NQ/TW ซึ่งเรียกร้องให้ศึกษาการขึ้นภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์
• 28 กันยายน 2026: ผู้นำรัฐบาลมอบหมายงานจัดทำหลักเกณฑ์การจัดประเภท แม้รายงานจะระบุเลขที่ประกาศไม่ตรงกัน
• 6 ตุลาคม 2026: กระทรวงการคลังหารือข้อเสนอภาษี 0.2% ในการแถลงข่าวประจำไตรมาส
• ปลายปี 2026: คาดว่าจะมีการพิจารณาในรัฐสภาแห่งชาติ แต่ยังต้องได้รับความเห็นชอบ
• 1 มกราคม 2027: วันที่ตั้งใจให้เริ่มจัดเก็บตามรายงาน โดยขึ้นอยู่กับการผ่านกฎหมายและข้อกำหนดฉบับสุดท้าย

ดิง มินห์ ตวน ผู้อำนวยการประจำภาคใต้ของแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ Batdongsan เสนอให้ใช้เวลาอย่างน้อยหนึ่งปีเพื่อพัฒนาฐานข้อมูลและหลักเกณฑ์การจัดประเภท เขาเสนอให้เริ่มพิจารณาโครงการที่ไม่มีความคืบหน้าในการดำเนินงานเกินห้าปี ส่วนเจิ่น ฮหว่าง เงิน สมาชิกรัฐสภาแห่งชาติ เสนอให้เผยแพร่แผนท้องถิ่นฉบับปัจจุบัน ยกเลิกแผนที่ล้าสมัย และให้ประชาชนกับภาคธุรกิจมีเวลาหนึ่งถึงสองปีในการดำเนินขั้นตอนต่าง ๆ ให้เสร็จสิ้น

กฎฉบับสุดท้ายยังไม่ได้ข้อยุติเรื่องเกณฑ์ระยะเวลาที่ไม่ใช้ประโยชน์ ข้อยกเว้น มาตรการเปลี่ยนผ่าน หรือการจัดการกรณีที่ซ้อนทับกับประเภทภาษีที่มีอยู่แล้ว นอกจากนี้ยังต้องคำนึงถึงการอุทธรณ์และโอกาสแก้ไขข้อมูลแปลงที่ดินที่ไม่ถูกต้องด้วย การขึ้นอัตราภาษีเพียงอย่างเดียวไม่อาจแก้ปัญหาข้อจำกัดด้านผังเมือง อุปสรรคในการโอน หรือข้อมูลเจ้าของที่ดินที่ผิดพลาดได้

ประเด็นสำคัญ

• เวียดนามเสนอจัดเก็บภาษีรายปี 0.2% จากที่ดินพัฒนาที่เข้าเกณฑ์ ซึ่งถูกทิ้งร้าง ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือพัฒนาโครงการล่าช้า
• ที่ดินที่มีมูลค่าฐานภาษี 100,000 ล้านดอง จะมีภาษีรายปี 200 ล้านดอง
• อัตรานี้จะใช้กับพื้นที่ที่เข้าเกณฑ์ทั้งหมด โดยไม่มีขั้นโควตาแบบที่ใช้กับที่ดินอยู่อาศัยทั่วไป
• นิยามและหลักเกณฑ์การบังคับใช้ยังไม่เสร็จสิ้น และภาษีนี้ยังไม่เป็นกฎหมาย
• นักเศรษฐศาสตร์เสนอให้พิจารณาอัตราที่เพิ่มขึ้นตามเวลา พร้อมคุ้มครองกรณีที่ล่าช้าเพราะปัจจัยภายนอก
• การจ่ายภาษีไม่ได้มาแทนที่หน้าที่ของโครงการหรือป้องกันการเรียกคืนที่ดินเมื่อเข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย
• มีรายงานว่าวันที่ 1 มกราคม 2027 เป็นกำหนดเริ่มจัดเก็บ แต่ขึ้นอยู่กับการอนุมัติและข้อกำหนดสุดท้ายในกฎหมาย