ผู้นำ LH เตือนราคาบ้านอาจร่วงแรง ขณะ สส. ตั้งคำถามปมส่งมอบที่อยู่อาศัยล่าช้าและหนี้พุ่ง

คาดการณ์ราคาพบช่องว่างด้านอุปทานที่กว้างขึ้น

ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยสาธารณะรายใหญ่ของเกาหลีใต้เผชิญโจทย์หนักในการประชุมสมัชชาแห่งชาติเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2026 โดยต้องชี้แจงว่าเหตุใดบ้านเพียง 13,293 ยูนิตจึงเข้าสู่ขั้นตอนเริ่มก่อสร้างตามรายงาน จากเป้าหมายทั้งปี 51,783 ยูนิต ขณะที่ประธานบริษัทเรียกร้องให้เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น และคาดการณ์ว่าราคาบ้านอาจลดลงอย่างรวดเร็ว

อี ซองฮุน ประธานบริษัท Korea Land & Housing Corporation (LH) ชี้แจงมุมมองของเขาต่อคณะกรรมาธิการที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการขนส่งของสมัชชาแห่งชาติ ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลปรับขึ้นต่อเนื่อง 87 สัปดาห์ ตามตัวเลขของ Korea Real Estate Board ที่ถูกอ้างระหว่างการถกเถียง ส่งผลให้ผู้ที่กำลังหาซื้อบ้านกังวลว่าจะมีราคาเกินกำลัง

อีให้เหตุผลว่าอุปทานที่เพิ่มขึ้นและอัตราดอกเบี้ยสูงอาจช่วยพลิกแรงกดดันดังกล่าวได้ เขายังกล่าวว่าครัวเรือนจะเริ่มรู้สึกถึงผลจากการจัดหาอุปทานของ LH ตั้งแต่ปี 2028 ซึ่งเป็นกรอบเวลาที่ทำให้คำยืนยันของเขาต่อผู้ซื้อในวันนี้ยังห่างจากการส่งมอบที่อยู่อาศัยที่นำไปใช้ได้จริง

การไต่สวนไม่ได้จำกัดอยู่แค่การคาดการณ์ราคา สส. จากทั้งพรรคประชาธิปไตยซึ่งเป็นพรรครัฐบาลและพรรคพลังประชาชนซึ่งเป็นฝ่ายค้าน ตั้งคำถามเรื่องการก่อสร้างล่าช้า ความหมายของตัวเลขการเริ่มก่อสร้างที่รายงาน การปรับโครงสร้างองค์กร หนี้ที่เพิ่มขึ้น และโครงการพัฒนาอุตสาหกรรมที่ประเมินว่ามีมูลค่า 9 ล้านล้านวอน

ตัวเลขหลายชุดกล่าวถึงโครงการต่างกัน ไม่ใช่ยอดอุปทานเดียวกัน เป้าหมาย 51,783 ยูนิตหมายถึงที่อยู่อาศัยสาธารณะที่สร้างโดยใช้รูปแบบก่อสร้าง อีแยกกล่าวถึงแผนเริ่มก่อสร้างทั่วประเทศ 96,000 ยูนิต ซึ่งรวม 86,000 ยูนิตในเขตมหานครโซล นอกจากนี้ยังมีการกล่าวถึงเป้าหมายจัดหาอุปทานของรัฐบาล 115,000 ยูนิต แต่ในการไต่สวนไม่ได้อธิบายความเชื่อมโยงระหว่างยอดรวมที่กว้างกว่านี้อย่างชัดเจน

สิ่งที่อีกล่าวเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ข้อโต้แย้งเริ่มขึ้นในการแถลงข่าวเมื่อวันที่ 30 กันยายน ณ พื้นที่โครงการนิคมอุตสาหกรรมแห่งชาติด้านเซมิคอนดักเตอร์ระบบขั้นสูงในเมืองยงอิน จังหวัดคยองกี อีเสนอให้หารือเรื่องการลดเพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัย 600 ล้านวอนเพิ่มเติม สำหรับบ้านที่มีราคาไม่เกิน 1,500 ล้านวอน

เขายังตั้งคำถามว่าการอนุญาตให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกกู้ได้สูงสุด 70% ของมูลค่าทรัพย์สิน เป็นปัจจัยส่งเสริมการแข่งขันซื้อบ้านหรือไม่ สัดส่วนดังกล่าวเรียกว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ซึ่งใช้วัดยอดสินเชื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน แต่เพดานวงเงินอีกส่วนหนึ่งยังสามารถจำกัดจำนวนเงินที่ผู้ซื้อได้รับได้

เพดานสินเชื่อที่มีการหารือคือ 600 ล้านวอนสำหรับบ้านมูลค่าไม่เกิน 1,500 ล้านวอน 400 ล้านวอนสำหรับบ้านที่มีมูลค่ามากกว่า 1,500 ล้านวอนแต่ไม่เกิน 2,500 ล้านวอน และ 200 ล้านวอนสำหรับบ้านที่มีมูลค่ามากกว่า 2,500 ล้านวอนในพื้นที่ควบคุมความเข้มงวด ความเห็นของอีเป็นข้อเสนอเพื่อหารือ ไม่ใช่การประกาศใช้กฎการปล่อยสินเชื่อใหม่

ในการตรวจสอบ อีกล่าวว่ายังคงมีความเห็นส่วนตัวเช่นเดิม แต่ขอโทษที่พูดถึงกฎระเบียบทางการเงินซึ่งอยู่นอกเหนือหน้าที่ของ LH เขาย้ำชัดว่าจุดยืนของตนไม่ใช่นโยบายรัฐบาล

อีซึ่งเป็นผู้บริหารหน่วยงานที่สร้างและบริหารที่อยู่อาศัยสาธารณะ ไม่ได้กำหนดกฎสินเชื่อที่อยู่อาศัย อธิบายความแตกต่างนี้ว่า:

นี่ไม่ใช่จุดยืนนโยบายของรัฐบาล แต่เป็นความเห็นส่วนตัวของผม

สส. ตั้งคำถามต่อคำแนะนำให้รอ

คิม อึนฮเย จากพรรคพลังประชาชนซักถามอีว่า คนหนุ่มสาวและคู่แต่งงานใหม่จะซื้อบ้านได้อย่างไร หากลดการเข้าถึงสินเชื่อ ออม แท-ยอง จากพรรคพลังประชาชนเช่นกัน ตั้งคำถามว่าครัวเรือนทั่วไปจะซื้อบ้านด้วยเงินสดได้หรือไม่ และเตือนว่าไม่ควรใช้การจัดหาอุปทานที่ล่าช้ามาเป็นเหตุผลรองรับการจำกัดสินเชื่อ

ชอง อิลยอง จากพรรคประชาธิปไตยกล่าวว่า การกดอุปสงค์ไม่ใช่หน้าที่ของประธาน LH ส่วนบก กีวัง สส. พรรคประชาธิปไตยอีกคน ตั้งข้อสังเกตว่าอีเคยดำรงตำแหน่งเลขานุการประธานาธิบดีฝ่ายที่ดินและการขนส่ง แต่ปัจจุบันเป็นหัวหน้า LH ดังนั้นความเห็นของเขาจึงอาจถูกเข้าใจผิดว่าเป็นการตัดสินใจเชิงนโยบาย

อีตอบโดยเชื่อมโยงคำแนะนำของเขากับการคาดการณ์ว่าราคาจะลดลง เขากล่าวว่าราคาอาจปรับลงอีกครั้งเช่นเดียวกับหลังจุดสูงสุดในปี 2021 ซึ่งเขาระบุว่าเป็นผลจากอัตราดอกเบี้ยสูง

เมื่ออธิบายเหตุผลที่ผู้ซื้ออาจไม่จำเป็นต้องรีบร้อน อีกล่าวต่อคณะกรรมาธิการว่า:

หากตลาดมีเสถียรภาพ การยังไม่ซื้อบ้านตอนนี้ก็ไม่ได้ทำให้คุณเสียโอกาส

คำยืนยันดังกล่าวตั้งอยู่บนการคาดการณ์ ไม่ใช่ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นแล้ว อีไม่ได้ระบุวันที่หรือประมาณการตัวเลขว่าราคาจะลดลงเมื่อใด เขากล่าวว่าไม่ทราบว่าราคาจะพลิกทิศทางเมื่อใด แม้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเป็นเพียงเรื่องของเวลา เมื่อถูกถามว่าจะลาออกหรือไม่หากควบคุมราคาไม่ได้ เขาตอบตกลง

จะทำได้ตามเป้าหมายก่อสร้างที่เหลือหรือไม่?

ชอง ฮียง สส. พรรคพลังประชาชนกล่าวว่า ณ วันที่ 2 ตุลาคม LH มียอดเริ่มก่อสร้าง 13,293 ยูนิต หรือ 25.7% ของเป้าหมายทั้งปี 51,783 ยูนิต จึงยังเหลืออีก 38,490 ยูนิต หรือราวสามเท่าของยอดที่รายงาน เพื่อให้ถึงเป้าหมายก่อนสิ้นปี

อียืนยันว่าเป้าหมายยังทำได้ เขากล่าวว่าโครงการจำนวนมากอยู่ในขั้นตอนคัดเลือกผู้รับเหมาของ Public Procurement Service และสามารถเริ่มได้เมื่อการคัดเลือกเสร็จสิ้น ส่วนโครงการที่มีพันธมิตรเอกชนก็ได้คัดเลือกผู้เสนอราคาที่ได้รับสิทธิพิจารณาเป็นลำดับแรกเป็นส่วนใหญ่แล้ว ทำให้มีโครงการจำนวนมากที่เริ่มได้ในเดือนพฤศจิกายนหรือธันวาคม

ความแตกต่างระหว่างคำชี้แจงดังกล่าวกับข้อกังวลของ สส. อยู่ที่การปฏิบัติจริง โครงการที่ใกล้ได้รับการว่าจ้างอาจช่วยรองรับประมาณการทั้งปี แต่ไม่ได้หมายความว่าจะกลายเป็นไซต์ก่อสร้างที่กำลังดำเนินงานแล้วเสมอไป

อียอมรับว่าการกระจุกตัวของการเริ่มก่อสร้างไว้ช่วงปลายปีเป็นปัญหา และกล่าวว่าจะพิจารณาหาวิธีกระจายงานให้สม่ำเสมอขึ้น รวมถึงหารือกับสมัชชาแห่งชาติ

โครงการเช่าที่อยู่อาศัยที่ LH ซื้อมาอีกโครงการหนึ่งก็ล่าช้าเช่นกัน คิม นัมกึน สส. พรรคประชาธิปไตยกล่าวว่า ความคืบหน้าจนถึงเดือนสิงหาคมอยู่ที่เพียง 13% ของเป้าหมาย 18,000 ยูนิตต่อปี เขาเตือนว่า LH จะต้องรับภาระส่วนสำคัญของเป้าหมายที่อยู่อาศัยสาธารณะ 1.19 ล้านยูนิตภายในปี 2030 ดังนั้นการส่งมอบที่อ่อนแอยังคงเป็นเรื่องน่ากังวล แม้กิจกรรมช่วงปลายปีจะช่วยให้ตัวเลขทั้งปีดีขึ้น

การอนุมัติและการยื่นคำขอล่าช้าแล้ว

งานคั่งค้างมีมากกว่าเป้าหมายของปีนี้ ชองกล่าวว่า ณ เดือนสิงหาคม บ้าน 209,270 ยูนิตทั่วประเทศได้รับอนุมัติแผนโครงการแล้ว แต่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง ในจำนวนนี้ 23,802 ยูนิตได้รับอนุมัติก่อนปี 2022 คิดเป็นประมาณ 11.4% ของงานคั่งค้าง

การอนุมัติเป็นขั้นตอนทางปกครอง ไม่ใช่บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ต้องมีการคัดเลือกผู้รับเหมา เตรียมพื้นที่ และก่อสร้างก่อนที่ครัวเรือนจะเข้าอยู่ได้ ดังนั้นโครงการที่ได้รับอนุมัติจำนวนมากจึงไม่ได้หมายความโดยอัตโนมัติว่าจะมีบ้านพร้อมส่งมอบในเร็ววัน

ชองยังกล่าวว่า ในโครงการที่อยู่อาศัยสาธารณะ 99 แห่งในเขตเมืองหลวง มี 70 แห่งที่ขั้นตอนยื่นคำขอหลักล่าช้า คิดเป็นประมาณ 70.7% โดยล่าช้าเฉลี่ย 12.8 เดือน

ความล่าช้าเหล่านั้นส่งผลต่อครัวเรือนที่วางแผนตามกำหนดการที่ประกาศไว้ในช่วงยื่นคำขอเบื้องต้น อียอมรับว่า LH ไม่ได้ดำเนินการแก้ข้อร้องเรียนอย่างจริงจังเพียงพอมาโดยตลอด และกล่าวว่าได้สั่งให้พนักงานเร่งจัดการให้เร็วขึ้น นอกจากนี้ยังให้คำมั่นว่าจะเร่งตามโครงการที่ได้รับอนุมัติในปี 2022 และ 2023 ซึ่งล่าช้าอยู่

อะไรจึงนับเป็นการเริ่มก่อสร้าง?

คิม จองแจ จากพรรคพลังประชาชนตั้งคำถามต่อแนวปฏิบัติของ LH ที่นับโครงการว่าเริ่มก่อสร้างแล้วเมื่อเอกสารแจ้งเริ่มก่อสร้างได้รับการยอมรับ แม้ยังไม่มีงานก่อสร้างจริง เธอกล่าวหาว่าหน่วยงานทำให้ผลงานดูสูงเกินจริง และตั้งคำถามต่อการใช้คำว่าเริ่มก่อสร้างจริงแยกต่างหาก

อีปฏิเสธข้อกล่าวหา โดยระบุว่าวิธีรายงานนี้ใช้มานานแล้ว อย่างไรก็ตาม เขายอมรับว่าคำศัพท์ดังกล่าวสร้างความสับสนและให้คำมั่นว่าจะเปลี่ยนแปลง จุดนี้ทำให้ผู้อ่านต้องแยกให้ชัดว่า การเริ่มต้นทางปกครองกับการที่คนงานลงมือก่อสร้างอาจไม่ใช่เหตุการณ์เดียวกัน

ตัวเลขบ้านสร้างใหม่ในโครงการเช่าที่ LH ซื้อมาในเขตมหานครโซลแสดงให้เห็นประเด็นนี้ ณ สิ้นเดือนกันยายน มีการรายงานยอดเริ่มก่อสร้าง 11,277 ยูนิต จากเป้าหมาย 40,085 ยูนิต หรือ 28.1% ตัวเลขนี้เป็นของอีกโครงการหนึ่ง และไม่ควรนำไปรวมกับตัวเลขที่อยู่อาศัยสาธารณะซึ่งสร้างโดยใช้รูปแบบก่อสร้าง 13,293 ยูนิต โดยไม่ตรวจสอบว่ามีรายการซ้ำกันหรือไม่

LH วางแผนเริ่มก่อสร้างประมาณ 29,000 ยูนิตในโครงการดังกล่าวช่วงไตรมาสที่สี่ โดยราว 21,000 ยูนิต หรือประมาณ 72% จะดำเนินการผ่านขั้นตอนเริ่มก่อสร้างแบบเร่งรัด ขั้นตอนนี้อนุญาตให้ตรวจสอบต้นทุนก่อสร้างและแก้ไขข้อตกลงการซื้อได้ภายหลังการยื่นเอกสารเริ่มก่อสร้าง

สส. เตือนว่าช่วงห่างระหว่างการได้รับหนังสือรับรองการเริ่มก่อสร้างกับการเริ่มงานจริงอาจนานถึงหกเดือน ดังนั้นการทำเป้าหมายด้านเอกสารให้ได้ภายในสิ้นเดือนธันวาคมจึงไม่จำเป็นต้องแสดงถึงปริมาณงานก่อสร้างจริงในพื้นที่เท่ากัน

ประมาณการหนี้ต่างกัน แต่ชี้ไปในทิศทางเดียวกัน

ตัวเลขที่อ้างอิงจากระบบเปิดเผยข้อมูลสถาบันของรัฐ ALIO ระบุว่า LH มีหนี้ 173.6567 ล้านล้านวอน ณ สิ้นปีก่อน และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 230.79% อัตราส่วนดังกล่าวหมายถึงหนี้สินมีมูลค่าประมาณ 2.31 เท่าของส่วนทุน ทั้งนี้ ตัวเลขเพียงอย่างเดียวไม่ได้เป็นข้อสรุปว่าสถาบันไม่สามารถชำระภาระผูกพันได้

ยู ซังบอม สส. พรรคพลังประชาชนอ้างตัวเลขหนี้ราว 197 ล้านล้านวอนในปีนี้ และคาดการณ์ว่าจะเพิ่มเป็น 372 ล้านล้านวอนภายในปี 2030 ส่วนชิน ซองบอม สส. อีกคนอ้างตัวเลขคาดการณ์หนี้ปี 2030 ที่ 373 ล้านล้านวอน ตัวเลขทั้งสองต่างกัน 1 ล้านล้านวอน และไม่มีการชี้แจงว่าความแตกต่างนี้เกิดจากอะไร

หากใช้ตัวเลขของยู หนี้ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 175 ล้านล้านวอน หรือประมาณ 88.8% ยูยังตั้งคำถามว่า LH จะจัดหาบ้านเช่า 940,000 ยูนิตได้อย่างไร ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยติดลบ อัตราส่วนนี้ใช้เปรียบเทียบรายได้กับต้นทุนดอกเบี้ย ค่าติดลบหมายถึงตัวชี้วัดรายได้ที่ใช้นั้นไม่เพียงพอครอบคลุมดอกเบี้ย คำกล่าวของเขาที่เรียก LH ว่าเป็นบริษัทซอมบี้เป็นการประเมินทางการเมือง ไม่ใช่ข้อวินิจฉัยอย่างเป็นทางการว่าล้มละลาย

อีระบุว่าแรงกดดันทางการเงินเกิดจากค่าชดเชยในโครงการเมืองใหม่รุ่นที่สาม ปริมาณงานก่อสร้างที่กระจุกตัว และต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นเกือบ 50% เขากล่าวว่า LH และกระทรวงที่ดินกำลังขอรับการสนับสนุนงบประมาณ เนื่องจากหนี้เพิ่มเร็วกว่าที่หน่วยงานจะเรียกคืนต้นทุนได้

การปรับโครงสร้าง บุคลากร และค่าเช่าทำให้การส่งมอบซับซ้อนขึ้น

สส. ตั้งคำถามว่าการแยกบางส่วนของ LH ออกไป และการเปลี่ยนไปพัฒนาที่ดินสาธารณะโดยตรง จะบั่นทอนความสามารถในการจัดหาที่อยู่อาศัยหรือไม่ ยูเตือนว่าการเปลี่ยนแปลงนี้อาจทำลายระบบที่ใช้รายได้จากการขายที่ดินมาชดเชยผลขาดทุนจากที่อยู่อาศัยให้เช่า

คัง ดึกกู สส. พรรคประชาธิปไตยหยิบยกความเสี่ยงว่าบริษัทสินทรัพย์ที่แยกออกมาอาจต้องรับภาระผลขาดทุนจากการเช่าและหนี้สิน ส่วนชอง ดงมัน สส. พรรคพลังประชาชนกล่าวถึงการขาดแคลนบุคลากรและการประท้วงหยุดงานทั่วประเทศที่สหภาพแรงงานขู่จะดำเนินการ อีกล่าวว่า LH กำลังเตรียมความเห็นต่อข้อเสนอแยกหน่วยงาน และทบทวนโครงสร้างกับจำนวนบุคลากรที่จำเป็น

ยอม แท-ยอง จากพรรคประชาธิปไตยเรียกร้องให้รับพนักงานเพิ่มจำนวนมาก เนื่องจากภาระงานขยายตัว อียอมรับว่าทั้งปริมาณโครงการและความหลากหลายของงานเพิ่มขึ้น และกล่าวว่ากำลังหารือกับหน่วยงานรัฐบาลเรื่องการรับพนักงานและค่าตอบแทน

คิม ยองกุก หัวหน้าฝ่ายนโยบายที่อยู่อาศัยและที่ดินของกระทรวงที่ดินกล่าวว่า จำนวนพนักงานประจำเพิ่มขึ้นประมาณ 400 คนตั้งแต่ปี 2024 และมีการโยกย้ายบุคลากรไปทำโครงการหลัก อย่างไรก็ตาม เขายอมรับว่ายังจำเป็นต้องมีพนักงานเพิ่ม และกล่าวว่าจะหารือเรื่องการรับพนักงานประจำและชั่วคราวเพิ่มเติม

คิมยังกล่าวว่ากระทรวงกำลังเจรจากับหน่วยงานด้านการคลังเพื่อปรับเพิ่มอัตราการสนับสนุนที่อยู่อาศัยให้เช่า อีให้เหตุผลว่าการขยายที่อยู่อาศัยให้เช่าในอนาคตส่วนใหญ่จะคิดค่าเช่าใกล้เคียงกับราคาตลาด จึงช่วยสถานะการเงินของ LH ได้ คำตอบนี้กล่าวถึงการเรียกคืนต้นทุนทางการเงิน แต่ไม่ได้ยืนยันว่าที่อยู่อาศัยเหล่านั้นจะมีราคาที่ครัวเรือนรายได้น้อยสามารถจ่ายไหวเพียงใด

โครงการอุตสาหกรรมเร่งด่วนเปิดประเด็นถกเถียงต้นทุนอีกครั้ง

ความล่าช้าในการจัดหาที่อยู่อาศัยของ LH ถูกนำไปเปรียบเทียบกับความคืบหน้าของข้อเสนอโครงการนิคมอุตสาหกรรมแห่งชาติเซมิคอนดักเตอร์โฮนัม บนพื้นที่เดิมของสนามบินทหารควังจู คัง แดชิก สส. พรรคพลังประชาชนตั้งคำถามว่าเหตุใดโครงการนี้จึงเดินหน้าเร็วกว่าการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมแห่งชาติแห่งอื่น

พื้นที่ดังกล่าวได้รับเลือกเป็นผู้สมัครเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม และ LH ได้รับคำขอให้เข้าร่วมในวันถัดมา ก่อนว่าจ้างงานบริการออกแบบเมื่อวันที่ 3 สิงหาคม ระยะเวลาคัดเลือกผู้รับเหมางานออกแบบถูกลดจากปกติ 107 วันเหลือ 58 วัน

ในนิคมอุตสาหกรรมแห่งชาติ 30 แห่งที่กระทรวงที่ดินขอให้ LH เข้าร่วม ยังมี 10 แห่งอยู่ระหว่างการทบทวนเงื่อนไขการพัฒนา ในบรรดาโครงการ 6 แห่งที่ได้รับเลือกเป็นผู้สมัครในปี 2023 และเข้าสู่ขั้นตอนงานบริการออกแบบ ทุกแห่งยกเว้นนิคมอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ยงอินใช้เวลามากกว่าหนึ่งปี ตั้งแต่ได้รับคำขอให้เข้าร่วมจนถึงการว่าจ้าง

สำนักงานของคังประเมินต้นทุนรวมไว้ที่ราว 9 ล้านล้านวอน แบ่งเป็น 5 ล้านล้านวอนเพื่อซื้อพื้นที่สนามบินเดิม และ 4 ล้านล้านวอนสำหรับการพัฒนา หากสมมติว่าที่ดินราว 70% ของพื้นที่ประมาณ 2.5 ล้านพยองจะนำออกขาย ต้นทุนที่ประเมินจะอยู่ที่ 5.14 ล้านวอนต่อพยอง หนึ่งพยองมีพื้นที่ประมาณ 3.3 ตารางเมตร

ตัวเลขดังกล่าวสูงกว่าราคาที่ดินอุตสาหกรรม 2.41 ล้านวอนต่อพยองในเขตอุตสาหกรรมขั้นสูง 3 ของควังจูเมื่อปี 2024 ราว 2.1 เท่า และสูงกว่าราคา 770,000 วอนต่อพยองในนิคมอุตสาหกรรมแห่งชาติบิตกรีนเมื่อปี 2020 ราว 6.7 เท่า อย่างไรก็ตาม การเปรียบเทียบนี้เป็นการเทียบพื้นที่และปีที่ขายต่างกัน ไม่ใช่ทรัพย์สินที่เหมือนกันทุกประการ

ใครจะรับภาระต้นทุนการพัฒนาอุตสาหกรรม?

สำนักงานของคังประเมินว่า หากขายที่ดินอุตสาหกรรมตามแผนจำนวน 1.575 ล้านพยองในราคาพยองละ 4 ล้านวอน จะมีส่วนต่างอย่างง่ายประมาณ 1.7955 ล้านล้านวอน เมื่อเทียบกับต้นทุนพัฒนาต่อหน่วยที่ประเมินไว้ หากขายในราคาพยองละ 3 ล้านวอน ส่วนต่างจะเพิ่มเป็นราว 3.3705 ล้านล้านวอน ตัวเลขเหล่านี้เป็นการคำนวณตามสมมติฐาน ไม่ใช่ผลขาดทุนของโครงการที่ยืนยันแล้ว

สำนักงานดังกล่าวยังตั้งคำถามต่อราคาซื้อที่ประเมินไว้ 5 ล้านล้านวอน เมื่อเทียบกับการประเมินของสำนักงานที่ราว 4 ล้านล้านวอนก่อนการพัฒนา ข้อตกลงย้ายสนามบินทหารกำหนดให้ก่อสร้างและมอบสนามบินแห่งใหม่แก่รัฐเพื่อแลกกับพื้นที่เดิม ดังนั้นวิธีจัดสรรต้นทุนการซื้อและพัฒนาอาจส่งผลต่อทั้งราคาที่ดินอุตสาหกรรมและการคลังภาครัฐ

LH ระบุว่าตั้งใจเร่งโครงการนิคมอุตสาหกรรมแห่งนี้เพื่อสนับสนุนขีดความสามารถในการแข่งขันด้านเซมิคอนดักเตอร์ โดยจะดำเนินขั้นตอนต่าง ๆ ควบคู่กันเมื่อทำได้ กระทรวงที่ดินกล่าวว่าการคัดเลือกพื้นที่คำนึงถึงทำเล กลยุทธ์อุตสาหกรรม และความต้องการของบริษัทต่าง ๆ แต่ยังไม่มีการระบุราคาขายที่ดินอุตสาหกรรมขั้นสุดท้ายหรือข้อตกลงด้านเงินทุนที่ได้ข้อยุติแล้ว

แผนที่อยู่อาศัยของอีก็ใช้การดำเนินขั้นตอนควบคู่กันเช่นกัน ที่ซอริพูลและแทนึง LH ตั้งใจดำเนินการขออนุญาต จ่ายค่าชดเชย รื้อถอน และเตรียมพื้นที่ไปพร้อมกัน เพื่อให้เริ่มงานก่อสร้างได้เร็วขึ้นกว่าหนึ่งปี ตั้งแต่ปี 2027 เป็นต้นไป มีแผนขยายโครงการในเมืองเพิ่มเติมด้วยการสร้างทดแทนที่อยู่อาศัยให้เช่าเก่าและใช้ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์

คุณภาพ ทรัพย์สินส่วนตัว และหมุดหมายถัดไป

คุณภาพที่อยู่อาศัยเป็นอีกข้อกังวล มุน จงบก จากพรรคประชาธิปไตยกล่าวถึงคำขอซ่อมแซมหลายพันรายการในโครงการ Newlywed Hope Town และตั้งคำถามถึงมาตรการลงโทษผู้รับเหมา อีให้คำมั่นว่าจะเข้มงวดการจัดการข้อบกพร่องและคุณภาพมากขึ้น โม กยองจงเรียกร้องให้มีมาตรการจัดการคดีความและการเรียกคืนหนี้ภายใต้ข้อตกลงซื้อที่เชื่อมโยงกับต้นทุนก่อสร้าง อีกล่าวว่ากำลังทบทวนแนวทางบริหารจัดการ

อียังให้คำมั่นว่าจะจัดหาบ้านเช่าขนาดใหญ่ขึ้น ทำเลใกล้สถานีรถไฟใต้ดินมากขึ้น และใช้วัสดุตกแต่งกับแบบบ้านที่เทียบเคียงกันระหว่างยูนิตให้เช่าและยูนิตขาย แผนเหล่านี้ต้องพิจารณาควบคู่กับข้อร้องเรียนเกี่ยวกับโครงการที่มีอยู่ ไม่ใช่มองว่าเป็นการปรับปรุงที่เสร็จสิ้นแล้ว

คำถามเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของอีเองยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่อข้อถกเถียงเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัย เขากล่าวว่าขายอพาร์ตเมนต์ในโดกกเมื่อช่วงต้นเดือนมิถุนายน และลงนามสัญญาขายอพาร์ตเมนต์ในเซจงเมื่อเดือนพฤษภาคม LH ชี้แจงว่าคาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์ในเซจงได้ช่วงสิ้นเดือนตุลาคม เนื่องจากสัญญาของผู้เช่ายังไม่หมดอายุ

อีกล่าวว่าเขาซื้ออพาร์ตเมนต์ในเซจงในราคาประมาณ 800 ล้านวอนโดยไม่กู้เงิน และตกลงขายในราคาสูงกว่า 1,400 ล้านวอนเล็กน้อย คิม มีแอเปรียบเทียบประสบการณ์ดังกล่าวกับผู้ซื้อที่ต้องมีเงินสด 900 ล้านวอนเพื่อซื้อบ้านราคา 1,500 ล้านวอน ภายใต้เพดานสินเชื่อ 600 ล้านวอน

หมุดหมายเร่งด่วนกระจุกตัวในช่วงปลายปี ขณะที่ปีที่อีกล่าวว่าครัวเรือนจะเริ่มรู้สึกถึงอุปทานใหม่คือปี 2028:

• สิ้นเดือนตุลาคม 2026: คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์ในเซจงเสร็จสิ้น
• เดือนพฤศจิกายนและธันวาคม 2026: อีระบุว่าจะมีการเร่งเริ่มก่อสร้าง ซึ่งจะช่วยให้ LH บรรลุเป้าหมายทั้งปี
• สิ้นปี 2026: ประเมินยอดเริ่มก่อสร้างทั้งปี โดยแยกการยื่นเอกสารทางปกครองออกจากการก่อสร้างจริง
• ตั้งแต่ปี 2027: มีแผนขยายการเริ่มก่อสร้างโครงการในเมือง
• ปี 2028: อีระบุว่าเป็นช่วงที่ครัวเรือนจะเริ่มรู้สึกถึงอุปทานที่เพิ่มขึ้น
• ปี 2030: กรอบเวลาของเป้าหมายที่อยู่อาศัยสาธารณะและการคาดการณ์หนี้ที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก

ประเด็นสำคัญ

• อีระบุว่าการเข้มงวดเพดานสินเชื่อเป็นความเห็นส่วนตัว ไม่ใช่นโยบายรัฐบาล และขอโทษที่แสดงความเห็นนอกเหนือหน้าที่ของ LH
• ยอดเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัยสาธารณะซึ่งสร้างโดยใช้รูปแบบก่อสร้างอยู่ที่ 25.7% ของเป้าหมายทั้งปี ณ วันที่ 2 ตุลาคม
• อีคาดว่าจะมีกิจกรรมก่อสร้างจำนวนมากในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคม แต่การยื่นเอกสารเริ่มก่อสร้างอาจเกิดขึ้นก่อนเริ่มงานจริง
• สส. อ้างตัวเลขคาดการณ์หนี้ปี 2030 ที่ 372 ล้านล้านวอนและ 373 ล้านล้านวอน
• LH กำลังขอเงินทุนและบุคลากรเพิ่ม ขณะเผชิญการตรวจสอบเรื่องการปรับโครงสร้าง คุณภาพ และต้นทุนพัฒนาอุตสาหกรรม
• ไม่มีการระบุวันเวลาหรือขนาดของราคาที่คาดว่าจะลดลง อีระบุว่าครัวเรือนจะเริ่มรู้สึกถึงอุปทานที่เพิ่มขึ้นในปี 2028