ไทยตรวจสอบที่ดินผ่านนอมินีมูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้าสรุปผลสอบภายในเดือนธันวาคม

ที่ดิน 2,360 แปลงถูกตรวจสอบทั่วประเทศ

ประเทศไทยระบุที่ดิน 2,360 แปลง มูลค่า 14,010 ล้านบาท หรือราว 417 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ในปฏิบัติการกวาดล้างทั่วประเทศเพื่อตรวจสอบข้อตกลงต้องสงสัยที่ใช้คนไทยเป็นนอมินีถือครองอสังหาริมทรัพย์แทนชาวต่างชาติ นายกรัฐมนตรีอนุทิน ชาญวีรกูล เปิดปฏิบัติการเมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2026 พร้อมสั่งให้การสอบสวนรายคดีได้ข้อสรุปภายในเดือนธันวาคม

สมชาย ลีลาน้อย อธิบดีกรมที่ดิน กล่าวว่า ที่ดินดังกล่าวเชื่อมโยงกับผู้รับมอบฉันทะ 1,397 ราย และครอบคลุมพื้นที่ 5,467 ไร่ หรือประมาณ 875 เฮกตาร์ ทางการมีแผนบังคับขายที่ดินซึ่งพบว่าถือครองโดยมิชอบ ดำเนินคดีทั้งทางแพ่งและอาญา และเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบการซื้อที่ดินรายใหม่

อนุทิน ซึ่งดำรงตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยด้วย ได้กำหนดภารกิจที่เชื่อมโยงกัน 3 ด้าน ได้แก่ สอบสวนให้เสร็จสิ้น ทำให้การบังคับขายเปลี่ยนผู้ควบคุมที่ดินได้จริง และป้องกันการใช้นอมินีรูปแบบใหม่ ผู้ว่าราชการจังหวัดและเจ้าหน้าที่ที่ดินได้รับคำสั่งให้จัดลำดับความสำคัญแก่คดีที่มีความเสี่ยงสูงสุด และส่งหลักฐานการกระทำผิดในวงกว้างให้หน่วยงานที่รับผิดชอบ

ปฏิบัติการนี้ไม่ได้มุ่งตรวจสอบเพียงรายชื่อที่ปรากฏในเอกสารอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่ได้รับคำสั่งให้ตรวจสอบย้อนกลับถึงเงินที่ใช้ซื้อที่ดิน โครงสร้างการถือหุ้นของบริษัท และผู้ที่ได้รับผลประโยชน์ รวมถึงเครือข่ายที่มีเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นทุจริตให้การสนับสนุน

ใครเป็นผู้ควบคุมที่ดินตัวจริง?

นอมินีคือบุคคลที่มีชื่อปรากฏเป็นเจ้าของ ทั้งที่อีกคนเป็นผู้จัดหาเงินหรือมีอำนาจควบคุมที่แท้จริง ในข้อตกลงที่ถูกตรวจสอบครั้งนี้ บุคคลหรือบริษัทไทยถือครองที่ดินในนามแทนผู้รับผลประโยชน์ชาวต่างชาติที่ต้องการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดด้านการถือครอง

อนุทินกล่าวว่าการสอบสวนต้องสาวไปถึงผู้ตัดสินใจและผู้ได้รับผลประโยชน์ทางการเงิน นายกรัฐมนตรีระบุขอบเขตการสอบสวนว่า:

การสอบสวนนี้ต้องไม่หยุดอยู่แค่รายชื่อผู้ถือโฉนดหรือผู้ถือหุ้นบริษัท แต่ต้องเจาะลึกเพื่อระบุตัวผู้ควบคุมที่แท้จริง ผู้ตัดสินใจเบื้องหลัง และเจ้าของผลประโยชน์ที่แท้จริงในท้ายที่สุด

เจ้าของผลประโยชน์ที่แท้จริงในท้ายที่สุดคือผู้ที่ควบคุมทรัพย์สินหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น แม้จะมีบริษัทหรือบุคคลหลายรายคั่นกลางระหว่างบุคคลดังกล่าวกับเจ้าของที่จดทะเบียนไว้ การระบุตัวบุคคลนี้จำเป็นต้องเชื่อมโยงข้อมูลการถือครองกับหลักฐานด้านการเงินและการตัดสินใจ

กฎการถือครองที่อยู่เบื้องหลังการกวาดล้าง

โดยทั่วไปประเทศไทยห้ามบุคคลและบริษัทต่างชาติถือครองที่ดิน แต่มีข้อยกเว้น เช่น การถือครองที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนภายใต้หลักเกณฑ์ส่งเสริมการลงทุน รัฐบาลระบุว่ายังคงยินดีต้อนรับการลงทุนจากต่างชาติที่ถูกกฎหมาย

บริษัทจำกัดที่มีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยเป็นเสียงข้างมากสามารถซื้อที่ดินได้ เจ้าหน้าที่กำลังตรวจสอบว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นเจ้าของและควบคุมหุ้นของตนจริงหรือเป็นเพียงผู้ถือแทนผู้รับผลประโยชน์ชาวต่างชาติ ด้วยเหตุนี้ แหล่งที่มาของเงินซื้อที่ดินและรูปแบบการดำเนินงานของบริษัทจึงเป็นประเด็นสำคัญในการสอบสวน

อนุทินกล่าวในฐานะนายกรัฐมนตรี พร้อมกับมีคำสั่งบังคับใช้กฎหมาย ส่งสารถึงนักลงทุนที่ปฏิบัติตามกฎหมายไทยว่า:

ประเทศไทยยังคงเปิดกว้างและยินดีต้อนรับการลงทุนจากต่างชาติที่สุจริต โปร่งใส เคารพกฎหมายไทย และปฏิบัติตามสิทธิที่ได้รับภายใต้กฎระเบียบส่งเสริมการลงทุน

สำหรับบริษัทที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผลในทางปฏิบัติคือการตรวจสอบทั้งผู้ถือหุ้นและแหล่งเงินทุนอย่างเข้มงวดขึ้น ทะเบียนผู้ถือหุ้นจะถูกตรวจสอบควบคู่กับเอกสารประกอบที่แสดงที่มาของเงิน

กำหนดเส้นตายการสอบสวนในเดือนธันวาคม

กรมที่ดินและผู้ว่าราชการจังหวัดต้องจัดลำดับความสำคัญของการสอบสวน กำหนดกรอบเวลาที่ชัดเจน และสรุปผลการสอบสวนแต่ละคดีให้ได้ภายในเดือนธันวาคม 2026 อนุทินกล่าวว่าควรวัดความสำเร็จจากคดีที่เสร็จสิ้นและการบังคับใช้กฎหมายอย่างมีประสิทธิผล ไม่ใช่เพียงจำนวนการกระทำผิดที่ต้องสงสัยซึ่งตรวจพบ

กำหนดการที่ประกาศไว้แยกวันเริ่มปฏิบัติการออกจากเส้นตายหลักของการสอบสวน:

• 19 ตุลาคม 2026: อนุทินเปิดปฏิบัติการทั่วประเทศ ซึ่งครอบคลุมการสอบสวน การบังคับขาย และมาตรการป้องกันการถือครองผ่านนอมินีรายใหม่
• ธันวาคม 2026: คาดว่ากรมที่ดินและผู้ว่าราชการจังหวัดจะสอบสวนและสรุปผลรายคดีให้แล้วเสร็จ

เจ้าหน้าที่ต้องส่งหลักฐานเกี่ยวกับเครือข่ายนอมินีหรือความผิดอื่นให้หน่วยงานที่มีอำนาจสอบสวนเพิ่มเติม ไม่มีการกำหนดเส้นตายแยกต่างหากสำหรับการบังคับขายทุกกรณีให้แล้วเสร็จ หรือการดำเนินคดีแพ่งและอาญาที่ตามมา

การบังคับขายต้องนำไปสู่เจ้าของรายใหม่ที่แท้จริง

การบังคับขายเป็นภารกิจส่วนที่สองของปฏิบัติการ หากผลสอบพบว่ามีการถือครองโดยมิชอบ ทางการตั้งใจจะสั่งให้ขายที่ดินและติดตามการโอน รัฐบาลระบุในแถลงการณ์ว่า:

กรมจะเร่งรัดการบังคับขายที่ดินในกรณีที่เห็นว่าผิดกฎหมาย และจะดำเนินการทางกฎหมายทั้งทางแพ่งและอาญา

เจ้าหน้าที่ยังได้รับคำสั่งให้ตรวจสอบผู้ซื้อรายใหม่และพฤติกรรมของผู้ซื้อด้วย อนุทินต้องการป้องกันไม่ให้ที่ดินเปลี่ยนจากนอมินีรายหนึ่งไปสู่อีกราย ขณะที่ผู้รับผลประโยชน์ชาวต่างชาติคนเดิมยังคงควบคุมที่ดิน

ดังนั้น การตรวจสอบแหล่งเงินทุนของเจ้าของรายใหม่จึงเป็นส่วนหนึ่งของการบังคับใช้กฎหมายควบคู่กับการตรวจสอบผู้ถือครองรายเดิม มิฉะนั้นการโอนอาจเปลี่ยนเพียงชื่อในโฉนด โดยยังคงข้อตกลงเบื้องหลังไว้เช่นเดิม

อนุทินกล่าวว่าการบังคับขายที่ประสบผลสำเร็จอาจทำให้เงินมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาทกลับเข้าสู่ระบบหมุนเวียน และฟื้นฟูความเป็นธรรมให้แก่ประชาชน ตัวเลขประเมินมูลค่าที่ดิน 14,010 ล้านบาทของกรมที่ดินหมายถึงที่ดินที่ระบุได้ในการปฏิบัติการ ส่วนรายได้จากการขายจะขึ้นอยู่กับคดีและธุรกรรมที่จะเกิดขึ้นต่อไป

มาตรการตรวจสอบใหม่มุ่งเป้าแหล่งเงินซื้อที่ดิน

สมชายกล่าวว่า บุคคลที่ซื้อที่ดินในราคามากกว่า 2 ล้านบาท หรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาประเมินเกิน 5 ล้านบาท จะถูกตรวจสอบประวัติ ราคาซื้อคือจำนวนเงินที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกัน ส่วนราคาประเมินคือมูลค่าที่บันทึกไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น

คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติจะต้องแสดงหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อที่ดินเป็นของคู่สมรสชาวไทย ข้อกำหนดนี้ทำให้ความเป็นเจ้าของเงินที่ใช้ซื้อเป็นประเด็นสำคัญในการตรวจสอบ ควบคู่กับชื่อที่ระบุไว้ในเอกสารสิทธิที่ดิน

บริษัทที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะถูกตรวจสอบผู้ถือหุ้นและแหล่งเงินทุน และต้องจัดส่งเอกสารประกอบตามกฎหมายที่ดินของไทย ข้อกำหนดเหล่านี้ช่วยให้เจ้าหน้าที่ที่ดินมีข้อมูลสำหรับเปรียบเทียบกับทะเบียนบริษัทและเส้นทางการเงิน

การติดตามตรวจสอบจะดำเนินต่อเนื่องทั้งก่อนและหลังการจดทะเบียนสิทธิในที่ดิน เจ้าหน้าที่ยังได้รับคำสั่งให้ติดตามการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างผู้ถือหุ้นของบริษัทด้วย เนื่องจากอำนาจควบคุมอาจเปลี่ยนมือผ่านธุรกรรมของบริษัทหลังจากบริษัทได้ที่ดินมาแล้ว

หน่วยงานจะเชื่อมโยงข้อมูลการเงินกับข้อมูลการถือครอง

คาดว่าเจ้าหน้าที่สอบสวนจะตรวจสอบเทียบข้อมูลจากหน่วยงานบังคับใช้กฎหมาย หน่วยงานด้านภาษี ทะเบียนธุรกิจ และสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง เป้าหมายคือเชื่อมโยงบุคคลที่มีชื่ออยู่ในฐานข้อมูลต่าง ๆ และตรวจสอบย้อนกลับไปยังเครือข่ายเบื้องหลังการถือครองที่ต้องสงสัย

อนุทินขอให้หน่วยงานต่าง ๆ แบ่งปันข้อมูลเกี่ยวกับนิติบุคคล ผู้ถือหุ้น แหล่งเงินทุน การใช้ประโยชน์จากที่ดิน เส้นทางการเงิน และผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง การใช้ที่ดินมีความสำคัญเพราะอาจช่วยให้เจ้าหน้าที่เข้าใจว่าอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับธุรกิจอย่างไร และใครเป็นผู้ได้รับประโยชน์

การสอบสวนยังครอบคลุมการทุจริตที่อาจเกิดขึ้นโดยเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น อนุทินกล่าวชื่นชมความร่วมมือของสำนักงานตำรวจแห่งชาติ กรมการปกครอง สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน และกรมสอบสวนคดีพิเศษ รวมถึงหน่วยงานอื่น ๆ

ปฏิบัติการในวงกว้างนี้มุ่งจัดการธุรกิจผิดกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการหลีกเลี่ยงภาษีและการฟอกเงิน ตลอดจนการใช้นอมินีถือครองที่ดิน อนุทินยังกล่าวถึงประกาศสำนักนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับการเนรเทศบุคคลที่ไม่พึงประสงค์และการเพิกถอนสัญชาติของผู้ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงินและการหลีกเลี่ยงภาษี เขาระบุว่าปฏิบัติการด้านที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินการของรัฐบาลเพื่อต่อต้านยาเสพติด การพนัน การค้ามนุษย์ การหลอกลวง และการทุจริต

การบังคับใช้กฎหมายที่ดินเชื่อมโยงกับความกังวลด้านการท่องเที่ยว

ภูเก็ตเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีความกังวลเพิ่มขึ้นเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ การประท้วงเมื่อไม่นานมานี้เกี่ยวกับพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวและความกังวลเรื่องการถือครองในเมืองท่องเที่ยวได้เพิ่มแรงกดดันจากสาธารณชนให้มีการบังคับใช้กฎหมาย

สภาการท่องเที่ยวและการเดินทางโลก (WTTC) ระบุว่า การท่องเที่ยวมีสัดส่วน 12.6 เปอร์เซ็นต์ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศของไทยในปี 2025 และคาดว่าสัดส่วนจะเพิ่มเข้าใกล้ 20 เปอร์เซ็นต์ภายในปี 2036 ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศใช้วัดมูลค่าสินค้าและบริการที่ผลิตในระบบเศรษฐกิจ

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจของไทยจากการรักษาความเชื่อมั่นของนักท่องเที่ยวและนักลงทุนที่ปฏิบัติตามกฎหมาย อีกทั้งยังช่วยอธิบายสารสองประการของอนุทิน ได้แก่ บังคับใช้ข้อจำกัดด้านการถือครองกับผู้ฝ่าฝืน และปฏิบัติต่อนักลงทุนที่ทำตามกฎอย่างเป็นธรรม

การสอบสวนด้านที่ดินครอบคลุมทั่วประเทศ รวมพื้นที่ประมาณ 875 เฮกตาร์ ผู้ว่าราชการจังหวัดจึงมีบทบาทสำคัญในการบังคับใช้แนวทางเดียวกันในพื้นที่ที่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมทางธุรกิจแตกต่างกัน

เจ้าหน้าที่ได้รับคำมั่นคุ้มครอง พร้อมเปิดให้สาธารณชนตรวจสอบ

อนุทินสั่งให้ผู้ว่าราชการจังหวัดและเจ้าหน้าที่ที่ดินดำเนินการอย่างเด็ดขาด โปร่งใส และยึดหลักธรรมาภิบาล เขากล่าวว่าผู้มีอิทธิพลต้องไม่ขัดขวางการบังคับใช้กฎหมายโดยชอบ พร้อมให้คำมั่นว่าจะสนับสนุนเจ้าหน้าที่ที่ปฏิบัติหน้าที่โดยสุจริต รวมถึงคุ้มครองจากการข่มขู่หรือคุกคาม

รัฐบาลมีแผนใช้ผลการสอบสวนคดีปัจจุบันเพื่อยกระดับการตรวจสอบในอนาคต ชี้แจงหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง เปิดช่องทางรับแจ้งเบาะแสจากประชาชน และเผยแพร่ผลการบังคับใช้กฎหมายอย่างสม่ำเสมอ การเปิดเผยข้อมูลดังกล่าวจะช่วยให้ประชาชนติดตามคดีต่อเนื่องได้ หลังจากมีการประกาศเบื้องต้นเกี่ยวกับการกระทำผิดที่ต้องสงสัย

บททดสอบเฉพาะหน้าคือเจ้าหน้าที่สอบสวนจะสรุปผลได้ภายในเดือนธันวาคมตามกำหนด และนำการถือครองที่ผิดกฎหมายเข้าสู่กระบวนการบังคับใช้ได้อย่างมีประสิทธิผลหรือไม่ ขั้นตอนต่อไปขึ้นอยู่กับการดำเนินคดี การขายที่ดิน และการตรวจสอบว่าผู้ซื้อรายใหม่เป็นเจ้าของที่แท้จริง

ประเด็นสำคัญ

• ทางการระบุที่ดิน 2,360 แปลง มูลค่า 14,010 ล้านบาท เชื่อมโยงกับผู้รับมอบฉันทะ 1,397 รายทั่วประเทศไทย
• ที่ดินครอบคลุมพื้นที่ 5,467 ไร่ หรือประมาณ 875 เฮกตาร์
• อนุทินสั่งให้สรุปผลการสอบสวนเป็นรายคดีภายในเดือนธันวาคม 2026
• ที่ดินที่พบว่าถือครองโดยมิชอบจะถูกบังคับขาย พร้อมดำเนินคดีทางแพ่งและอาญา
• ผู้ซื้อจะถูกตรวจสอบแหล่งเงินทุน ผู้ถือหุ้น และอำนาจควบคุมที่แท้จริงอย่างเข้มงวดขึ้น
• เจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบผู้ซื้อรายใหม่เพื่อป้องกันการโอนระหว่างนอมินี
• รัฐบาลระบุว่ายังคงยินดีต้อนรับการลงทุนจากต่างชาติที่ถูกกฎหมาย รวมถึงการถือครองที่ได้รับอนุญาตภายใต้หลักเกณฑ์ส่งเสริมการลงทุน