ราคาขายต่อแฟลต HDB ลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 3 ขณะที่ยอดขายพุ่งและดีลราคาล้านดอลลาร์ทำสถิติใหม่

ขายแฟลตได้ 7,645 ยูนิต ขณะที่ราคาลดลงเล็กน้อย

ดัชนีราคาขายต่อแฟลตของคณะกรรมการการเคหะและการพัฒนาแห่งสิงคโปร์ (HDB) ลดลงมาอยู่ที่ 202.5 ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 หรือลดลง 0.1% แม้จำนวนธุรกรรมจะเพิ่มขึ้น 19.5% เป็น 7,645 รายการ ขณะเดียวกัน มีแฟลต 596 ยูนิตที่ขายได้ในราคาอย่างน้อย 1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ (S$) ซึ่งเป็นสถิติสูงสุดรายไตรมาส สะท้อนให้เห็นว่าบ้านราคาสูงยังดึงดูดผู้ซื้อได้ แม้ราคาในตลาดโดยรวมจะปรับลดลง

ตัวเลขที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 23 ตุลาคมแสดงให้เห็นความแตกต่างที่ชัดขึ้นระหว่างที่อยู่อาศัยภาครัฐและเอกชน ราคาขายต่อแฟลต HDB ลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 3 ขณะที่ราคาบ้านเอกชนเพิ่มขึ้น 1.4% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นรายไตรมาสเร็วที่สุดในรอบเกือบ 2 ปี ค่าเช่าที่อยู่อาศัยเอกชนก็ปรับขึ้น 1.3% มากที่สุดในรอบกว่า 3 ปี

ยอดขายแฟลต HDB ที่ฟื้นตัวเกิดขึ้นหลังจากยกเลิกกฎเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม ซึ่งกำหนดให้เจ้าของและอดีตเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชนต้องรอ 15 เดือนหลังขายอสังหาริมทรัพย์ ก่อนจะซื้อแฟลตขายต่อโดยไม่ได้รับเงินอุดหนุน HDB ระบุว่า นับตั้งแต่เปลี่ยนแปลงกฎ ยังไม่พบการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญทั้งในด้านราคาหรือการซื้อของกลุ่มดังกล่าว

สำหรับครัวเรือน ไตรมาสนี้มีกิจกรรมซื้อขายเพิ่มขึ้นโดยราคาที่อยู่อาศัยภาครัฐไม่ได้ปรับสูงขึ้นในวงกว้าง ผู้ซื้อที่ต้องการแฟลตขนาดใหญ่หรือบ้านในบางย่านยังเผชิญการแข่งขันสูงในตลาดระดับราคาแพง ส่วนผู้ซื้อและผู้เช่าบ้านเอกชนพบว่าราคาสูงขึ้น แม้มีอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนมือกันน้อยลง

ทั้ง HDB และสำนักงานพัฒนาเมือง (URA) เตือนให้ครัวเรือนใช้ความระมัดระวังในการซื้อบ้านและกู้จำนอง โดยชี้ถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ตลอดจนอัตราดอกเบี้ยทั้งในตลาดโลกและในประเทศ

ราคาลดลงเล็กน้อยพร้อมยอดขายที่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง

ราคาขายต่อแฟลต HDB ลดลง 0.1% ในไตรมาสแรก ซึ่งเป็นการลดลงครั้งแรกในรอบเกือบ 7 ปี ก่อนจะลดลง 0.3% ในไตรมาสที่ 2 การลดลงอีก 0.1% ในไตรมาสล่าสุดหมายความว่าราคายังคงอ่อนตัวลง แม้อัตราการลดลงจะชะลอตัว

การประเมินเบื้องต้น สำหรับไตรมาสที่ 3 ก่อนหน้านี้ของ HDB ซึ่งมีข้อมูลดัชนีอยู่ในภาคผนวก A1 และ A2 ระบุว่าดัชนีราคาขายต่ออยู่ที่ 202.4 ลดลง 0.2% จากไตรมาสที่ 2 ณ วันที่ 29 กันยายน มีธุรกรรมขายต่อ 7,528 รายการ สูงกว่าช่วงเดียวกันในปี 2025 ซึ่งมี 7,157 รายการอยู่ 5.2% ตัวเลขเบื้องต้นดังกล่าวเผยแพร่ก่อนตัวเลขวันที่ 23 ตุลาคม

จำนวนธุรกรรมเคลื่อนไหวในทิศทางตรงกันข้าม ยอดขาย 7,645 รายการในไตรมาสที่ 3 มากกว่าไตรมาสก่อนหน้าที่มี 6,396 รายการอยู่ 1,249 รายการ และสูงกว่าธุรกรรม 7,221 รายการในช่วงเดียวกันของปี 2025 อยู่ 5.9%

โมฮัน ซันดราเซเกรัน หัวหน้าฝ่ายวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลของ Singapore Realtors Inc (SRI) กล่าวว่า นี่เป็นปริมาณการขายต่อรายไตรมาสสูงที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 เขาระบุว่าอุปสงค์ยังค่อนข้างแข็งแกร่ง ขณะที่ราคาเริ่มปรับตัวอย่างพอประมาณมากขึ้น

ซันดราเซเกรันกล่าวว่า ผู้ซื้อยังคงเข้าร่วมตลาดเมื่อราคาและลักษณะของแฟลตตรงกับความต้องการของตน:

สิ่งนี้อาจบ่งชี้ว่าผู้ซื้อยังคงเข้าร่วมตลาดขายต่ออย่างแข็งขัน โดยเฉพาะเมื่อแฟลตตั้งราคาไว้อย่างเหมาะสมและมีลักษณะที่สอดคล้องกับความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและข้อพิจารณาทางการเงินของพวกเขา

ตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าเหตุใดจึงควรพิจารณาปริมาณการขายควบคู่กับราคา การซื้อขายที่เสร็จสิ้นมากขึ้นหมายถึงมีครัวเรือนจำนวนมากขึ้นที่พบบ้านซึ่งเต็มใจและสามารถซื้อได้ ส่วนดัชนีราคา ซึ่งติดตามความเปลี่ยนแปลงทั่วทั้งตลาด แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมที่เพิ่มขึ้นนี้เกิดขึ้นพร้อมกับราคาที่ลดลงเล็กน้อย

อะไรเปลี่ยนแปลงไปสำหรับอดีตเจ้าของบ้านเอกชน?

รัฐบาลเริ่มใช้ระยะเวลารอคอยเมื่อวันที่ 30 กันยายน 2022 เป็นมาตรการชั่วคราวเพื่อชะลออุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยและให้ความสำคัญกับการเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านภาครัฐครั้งแรกเข้าถึงที่อยู่อาศัย ก่อนยกเลิกกฎดังกล่าว ผู้ซื้ออายุ 55 ปีขึ้นไปได้รับการยกเว้นเมื่อซื้อแฟลตขายต่อที่มีไม่เกิน 4 ห้อง

HDB ระบุในประกาศตัวเลขเบื้องต้นว่า "ยกเลิกระยะเวลารอ 15 เดือนสำหรับเจ้าของและอดีตเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่ซื้อแฟลต HDB ขายต่อโดยไม่ได้รับเงินอุดหนุน เมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2026" โดยหมายถึงเจ้าของและอดีตเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเอกชน HDB กล่าวว่า การยกเลิกเกิดขึ้นหลังจากราคาตลาดขายต่อของ HDB ปรับตัวอย่างพอประมาณต่อเนื่องหลายไตรมาส และคาดว่าจะมีแฟลตใหม่จำนวนมากขึ้นเข้าสู่ตลาดขายต่อหลังครบระยะเวลาการครอบครองขั้นต่ำในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

ชี หง ทัต รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาแห่งชาติ กล่าวว่า การผ่อนคลายกฎเกิดขึ้นหลังสภาวะตลาดดีขึ้นและราคาขายต่อแฟลต HDB ปรับตัวอย่างพอประมาณ พัฒนาการสำคัญมีดังนี้:

• 30 กันยายน 2022: กำหนดระยะเวลารอ 15 เดือนสำหรับเจ้าของและอดีตเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่ซื้อแฟลต HDB ขายต่อโดยไม่ได้รับเงินอุดหนุน
• ไตรมาสแรกของปี 2026: ราคาขายต่อแฟลต HDB ลดลงรายไตรมาสเป็นครั้งแรกในรอบเกือบ 7 ปี
• 28 กรกฎาคม 2026: รัฐบาลยกเลิกระยะเวลารอ
• สิงหาคม 2026: ปรับเพดานรายได้ครัวเรือนต่อเดือนสำหรับแฟลตโครงการสร้างตามคำสั่งซื้อ (BTO) จาก S$14,000 เป็น S$16,000
• 23 ตุลาคม 2026: HDB เผยแพร่ตัวเลขไตรมาสที่ 3 และระบุว่าไม่พบการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของการซื้อหรือราคาในกลุ่มอดีตเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชน

การเปลี่ยนแปลงนโยบายทำให้ครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบมีอิสระมากขึ้นในการกำหนดเวลาย้ายเข้าที่อยู่อาศัยภาครัฐ การประเมินของ HDB พิจารณาการซื้อของกลุ่มดังกล่าวโดยเฉพาะ ส่วนจำนวนธุรกรรมที่เพิ่มขึ้น 19.5% ครอบคลุมผู้ซื้อแฟลตขายต่อทั้งหมด

แฟลตขนาดใหญ่มีสัดส่วนธุรกรรมเพิ่มขึ้น

ยอดขายแฟลต 5 ห้องเพิ่มขึ้น 26.7% เป็น 1,867 รายการในไตรมาสที่ 3 ส่วนธุรกรรมแฟลตสำหรับผู้บริหารเพิ่มขึ้นเร็วยิ่งกว่า โดยเพิ่ม 41.6% เป็น 545 รายการ รวมแล้วแฟลตทั้งสองประเภทมีธุรกรรม 2,412 รายการ หรือประมาณ 31.5% ของยอดขายต่อแฟลต HDB ทั้งหมด

ลี ซื่อ เต็ก ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิเคราะห์ข้อมูลของ Huttons Asia กล่าวว่า อดีตเจ้าของบ้านเอกชนมีแนวโน้มเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้การซื้อแฟลตขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น ก่อนหน้านี้ผู้ซื้ออายุอย่างน้อย 55 ปีได้รับการยกเว้นเฉพาะแฟลตไม่เกิน 4 ห้อง การยกเลิกระยะเวลารอจึงเกี่ยวข้องเป็นพิเศษกับผู้ที่ต้องการพื้นที่มากขึ้น

ลีกล่าวถึงยอดขายรวมของแฟลตขนาดใหญ่:

นี่เป็นจำนวนแฟลต 5 ห้องขึ้นไปที่ขายได้สูงที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2022

ราคาในแฟลตและย่านบางประเภทอยู่เหนือ 1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ราคาขายต่อมัธยฐานของแฟลตสำหรับผู้บริหารในเซอรังกูนอยู่ที่ S$1.13 ล้าน ขณะที่แฟลต 4 ห้องในควีนส์ทาวน์มีราคามัธยฐาน S$1.065 ล้าน เพิ่มขึ้นจาก S$1.035 ล้านในไตรมาสก่อนหน้า

ค่ามัธยฐานคือราคากึ่งกลางเมื่อเรียงธุรกรรมจากต่ำไปสูง ซึ่งช่วยบรรยายราคาขายทั่วไปในหมวดหมู่หนึ่ง ๆ ตัวเลขของแต่ละย่านแสดงให้เห็นต้นทุนที่ผู้ซื้อซึ่งมองหาบ้านเฉพาะประเภทเหล่านั้นต้องเผชิญ ควบคู่ไปกับการลดลงเล็กน้อยของดัชนีทั่วประเทศ

ยอดขายระดับล้านดอลลาร์ทำสถิติสูงสุดครั้งใหม่

การวิเคราะห์ข้อมูลธุรกรรมสาธารณะของ ERA นับธุรกรรมขายต่อแฟลต HDB ที่มีมูลค่าอย่างน้อย S$1 ล้านได้ 596 รายการในไตรมาสที่ 3 เพิ่มขึ้น 21.6% จากไตรมาสก่อนหน้าที่มี 490 รายการ ธุรกรรมประเภทนี้คิดเป็นประมาณ 7.8% ของยอดขายต่อทั้งหมด

ยูจีน ลิม ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ ERA Singapore กล่าวถึงขนาดของตลาดกลุ่มนี้ว่า:

แม้จำนวนดีลระดับล้านดอลลาร์จะเพิ่มขึ้น แต่ตลาดกลุ่มนี้ยังคงเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2026 มีธุรกรรมระดับล้านดอลลาร์ 1,497 รายการ ซึ่งสูงกว่าประมาณการ 1,035 รายการตลอดปี 2024 อยู่แล้วราว 45% ในปีนั้น ยอดขายแฟลตระดับล้านดอลลาร์เพิ่มขึ้น คิดเป็นประมาณ 3.7% ของกิจกรรมในตลาดขายต่อ สัดส่วนล่าสุดที่ 7.8% ในไตรมาสนี้สูงกว่าสัดส่วนทั้งปีดังกล่าวมากกว่า 2 เท่า

ลิมกล่าวว่า ประมาณครึ่งหนึ่งของธุรกรรมระดับล้านดอลลาร์เป็นแฟลตที่มีอายุไม่เกิน 15 ปี มีแฟลต 26 ยูนิตขายได้ในราคาอย่างน้อย S$1.5 ล้าน เป็นแฟลต 5 ห้องและแฟลตสำหรับผู้บริหารในบิชาน บูกิตเมราห์ เคลเมนตี คัลลัง/วัมโป ควีนส์ทาวน์ โตอาปาโยห์ และย่านใจกลางเมือง

ดังนั้น ในไตรมาสนี้จึงเกิดพัฒนาการสองด้านพร้อมกัน ได้แก่ ดัชนีราคาขายต่อโดยรวมลดลงเล็กน้อย และจำนวนการซื้อขายราคาสูงมากเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังซื้อขายในราคาต่ำกว่า S$1 ล้าน ขณะที่บ้านบางแห่งยังคงขายได้ในราคาสูงกว่าระดับทั่วไปอย่างมาก

ราคาเอกชนปรับขึ้น ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ชะลอลง

ราคาที่อยู่อาศัยเอกชนเพิ่มขึ้น 1.4% ในไตรมาสที่ 3 เทียบกับ 0.5% ในไตรมาสที่ 2 ตัวเลขสุดท้ายของ URA ตรงกับประมาณการเบื้องต้น คริสทีน ซัน หัวหน้านักวิจัยและนักกลยุทธ์ของ Realion (OrangeTee & ETC) Group กล่าวว่า นี่เป็นการเพิ่มขึ้นรายไตรมาสเร็วที่สุดนับตั้งแต่ราคาเพิ่ม 2.3% ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2024

ราคาบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 2.9% หลังจากเพิ่มขึ้น 2.5% ในไตรมาสก่อนหน้า ราคาอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1% พลิกจากที่ลดลง 0.1% ภายในกลุ่มนี้ ราคาบ้านในเขตชานเมืองเพิ่มขึ้น 2.3% ราคาในเขตใจกลางเมืองชั้นในเพิ่มขึ้น 0.3% ส่วนราคาบริเวณรอบนอกใจกลางเมืองทรงตัว

มาร์คัส ชู ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ ERA Singapore กล่าวว่า บ้านแนวราบและอพาร์ตเมนต์ในเขตชานเมืองเป็นปัจจัยหนุนการเพิ่มขึ้น:

สิ่งนี้ชี้ว่าอุปสงค์ยังแข็งแกร่งในบางตลาดและบางทำเล แม้โดยรวมแล้วจะมีบ้านเปลี่ยนมือกันน้อยลง

ธุรกรรมที่อยู่อาศัยเอกชนทั้งหมดลดลง 16.3% เหลือ 5,146 รายการ จาก 6,148 รายการ นักพัฒนาขายบ้านได้ 1,183 ยูนิต ไม่รวมคอนโดมิเนียมสำหรับผู้บริหาร ลดลง 44.7% จาก 2,141 ยูนิต จำนวนยูนิตที่เปิดขายก็ลดลงเช่นกัน จาก 1,783 เหลือ 1,140 ยูนิต

ซันระบุว่าส่วนหนึ่งของการชะลอตัวเกิดจากนักพัฒนาหยุดเปิดตัวโครงการในช่วงเดือน 7 ตามปฏิทินจันทรคติ ซันดราเซเกรันก็เชื่อมโยงยอดขายที่อ่อนแรงลงกับตารางเปิดตัวโครงการที่ซบเซาเป็นหลัก ธุรกรรมขายต่อบ้านเอกชนแทบไม่เปลี่ยนแปลง โดยอยู่ที่ 3,801 รายการ เทียบกับ 3,813 รายการก่อนหน้า และคิดเป็น 73.9% ของยอดขายที่อยู่อาศัยเอกชน

URA ระบุว่าราคาเอกชนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 0.9% ต่อไตรมาสในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2026 ใกล้เคียงกับอัตราในช่วงเดียวกันของปี 2025

ผู้เช่าในเขตชานเมืองเผชิญค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด

ค่าเช่าที่อยู่อาศัยเอกชนเพิ่มขึ้น 1.3% ในไตรมาสที่ 3 จาก 0.7% ในไตรมาสก่อนหน้า ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1.2% ส่วนค่าเช่าบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 2.1%

ทำเลทำให้เกิดความแตกต่างอย่างมาก ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์นอกเขตใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 3.1% เทียบกับ 1.5% บริเวณรอบนอกใจกลางเมือง ส่วนค่าเช่าในเขตใจกลางเมืองชั้นในลดลง 0.3% ดังนั้นครัวเรือนในเขตชานเมืองจึงเผชิญทั้งค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด และราคาที่ปรับขึ้นสูงที่สุดในตลาดอพาร์ตเมนต์

ตัวเลขการเช่าของ HDB แสดงรูปแบบกิจกรรมที่แตกต่างออกไป คณะกรรมการอนุมัติคำขอปล่อยเช่าแฟลต 9,381 รายการ ลดลง 6.2% จาก 10,002 รายการในไตรมาสที่ 2 อย่างไรก็ตาม จำนวนแฟลต HDB ที่มีผู้เช่า ณ สิ้นไตรมาสเพิ่มขึ้น 0.9% เป็น 59,378 ยูนิต จาก 58,855 ยูนิต

จำนวนการอนุมัติการเช่านับคำขอที่ดำเนินการในระหว่างไตรมาส ส่วนจำนวนแฟลตที่มีผู้เช่ารวมหมายถึงแฟลตที่มีผู้เช่า ณ วันใดวันหนึ่ง สัญญาเช่าที่มีอยู่เดิมยังดำเนินต่อได้ แม้จะมีคำขอใหม่ได้รับอนุมัติน้อยลง ตัวเลขของ HDB แสดงการเปลี่ยนแปลงของกิจกรรมเหล่านี้ โดยไม่มีการเปิดเผยตัวเลขราคาค่าเช่าของ HDB ที่สอดคล้องกัน

บ้านจำนวนมากขึ้นกำลังเข้าสู่กระบวนการพัฒนา

URA ระบุว่า มีที่อยู่อาศัยเอกชน 3,559 ยูนิต รวมคอนโดมิเนียมสำหรับผู้บริหาร สร้างเสร็จในไตรมาสที่ 3 เพิ่มขึ้นจาก 1,212 ยูนิตในไตรมาสที่ 2 นี่เป็นยอดสร้างเสร็จรายไตรมาสสูงสุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2024

ณ สิ้นเดือนกันยายน มี 20,300 ยูนิตจากทั้งหมด 44,738 ยูนิตที่ได้รับอนุมัติด้านการวางผังแล้วยังขายไม่ออก อีก 12,508 ยูนิตที่ยังขายไม่ออกอยู่ระหว่างรออนุมัติด้านการวางผัง รวมแล้วอาจมีบ้านประมาณ 32,800 ยูนิตเปิดขายในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า

คาดว่าจะมีบ้านเอกชนประมาณ 57,200 ยูนิต รวมคอนโดมิเนียมสำหรับผู้บริหาร สร้างเสร็จในช่วงหลายปีข้างหน้า โดยอิงจากกำหนดเวลาที่นักพัฒนารายงาน คาดว่าจะสร้างเสร็จประมาณ 22,300 ยูนิตภายในปี 2028 และประมาณ 34,900 ยูนิตตั้งแต่ปี 2029 เป็นต้นไป

โครงการ Government Land Sales จะเปิดให้ประมูลที่ดินซึ่งรองรับการสร้างบ้านเอกชนได้ 4,745 ยูนิตในช่วงครึ่งหลังของปี 2026 ส่งผลให้ยอดอุปทานที่ยืนยันแล้วของปีนี้อยู่ที่ 9,320 ยูนิต สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุปทานรายปีในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาเกิน 50%

ตัวเลขเหล่านี้แสดงขั้นตอนการพัฒนาที่แตกต่างกัน ได้แก่ ที่ดินที่เปิดให้พัฒนาในอนาคต บ้านที่อาจเปิดขาย และบ้านที่คาดว่าจะสร้างเสร็จ สำหรับครัวเรือนที่จำเป็นต้องย้ายเร็ว กำหนดการสร้างเสร็จเป็นตัวกำหนดว่าเมื่อใดจะมีอสังหาริมทรัพย์พร้อมเข้าอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจริง

แฟลตเดือนพฤศจิกายนและโครงการเปิดตัวใหม่กำหนดทิศทางไตรมาสถัดไป

HDB วางแผนเสนอแฟลตโครงการสร้างตามคำสั่งซื้อ (BTO) ประมาณ 7,960 ยูนิตในเดือนพฤศจิกายน ในเบด็อก เกลัง เซมบาวัง เตงงะ โตอาปาโยห์ และยีชุน อพาร์ตเมนต์ดูแลผู้สูงอายุในโตอาปาโยห์จะมีอุปกรณ์อำนวยความสะดวกที่เหมาะกับผู้สูงวัย เช่น ห้องน้ำที่รถเข็นเข้าถึงได้ ควบคู่กับบริการด้านสุขภาพและชุมชน

ลิมกล่าวว่า การเพิ่มเพดานรายได้ครัวเรือนต่อเดือนสำหรับ BTO เป็น S$16,000 อาจทำให้ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเข้าเกณฑ์หันไปเลือกแฟลตใหม่มากขึ้น เขาและซันดราเซเกรันยังชี้ถึงอุปทานแฟลตเดิมที่เพิ่มขึ้นและกำลังจะครบระยะเวลาการครอบครองขั้นต่ำ ซึ่งหลังจากนั้นเจ้าของที่มีคุณสมบัติก็สามารถขายได้

ผู้ซื้อที่เปรียบเทียบแฟลตใหม่กับบ้านขายต่อยังต้องพิจารณาเงื่อนไขใหม่ของที่อยู่อาศัยภาครัฐ ภายใต้กรอบที่อยู่อาศัยประเภท Standard, Plus และ Prime ของ HDB โครงการ BTO ใหม่ที่เปิดตัวตั้งแต่เดือนตุลาคม 2024 จะจัดเป็นประเภท Standard, Plus หรือ Prime การจัดประเภทใหม่นี้ไม่ใช้กับแฟลตเดิมหรือแฟลตที่เปิดตัวก่อนการขายรอบเดือนตุลาคม 2024 โดยแฟลต Prime รวมถึงแฟลตในโครงการที่อยู่อาศัยภาครัฐทำเลชั้นนำซึ่งขายก่อนรอบดังกล่าว แฟลต Standard มีระยะเวลาการครอบครองขั้นต่ำ 5 ปี ส่วน Plus และ Prime กำหนดไว้ 10 ปี เงื่อนไขเหล่านี้ส่งผลต่อระยะเวลาที่เจ้าของจะขายได้

เจ้าของที่ขายหรือโอนแฟลต Plus หรือ Prime ที่ซื้อจาก HDB ต้องคืนเงินเป็นสัดส่วนหนึ่งของราคาขายต่อให้ HDB ในรูปแบบการเรียกคืนเงินอุดหนุน โดยสัดส่วนดังกล่าวสะท้อนเงินอุดหนุนเพิ่มเติมที่ได้รับและจะประกาศเมื่อเปิดตัวโครงการ ในกรณีที่ HDB กำหนดให้ประเมินมูลค่า การเรียกคืนจะคำนวณจากราคาประเมินหรือราคาขายต่อ แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า เงื่อนไขนี้ส่งผลต่อจำนวนเงินที่เจ้าของได้รับจากการขาย การเรียกคืนเงินอุดหนุนไม่ใช้กับผู้ซื้อแฟลต Plus หรือ Prime ขายต่อในตลาดเปิด แต่ยังคงมีระยะเวลาการครอบครองขั้นต่ำ 10 ปี ห้ามปล่อยเช่าแฟลตทั้งยูนิต และมีข้อจำกัดด้านคุณสมบัติผู้ซื้อ แฟลต Standard ไม่มีการเรียกคืนเงินอุดหนุน และสามารถปล่อยเช่าทั้งยูนิตได้หลังครบระยะเวลาการครอบครองขั้นต่ำ ส่วนแฟลต Flexi แบบ 2 ห้องที่มีสัญญาเช่าระยะสั้นและอพาร์ตเมนต์ดูแลผู้สูงอายุห้ามขายในตลาดเปิดหรือปล่อยเช่า ไม่ว่าจะปล่อยเช่าเป็นห้องหรือทั้งยูนิต

ในตลาดเอกชน ซันคาดว่ากิจกรรมในไตรมาสที่ 4 จะเพิ่มขึ้นจากแผนเปิดตัวโครงการ Lucerne Grand, Thomson Reserve และ The Serra ซึ่งมีบ้านรวมประมาณ 2,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังคาดว่าจะมีโครงการขนาด 1,268 ยูนิตเปิดขายในช่วงปลายเดือนตุลาคม

SRI คาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยเอกชนจะเติบโต 3% ถึง 3.5% ในปี 2026 และนักพัฒนาจะขายบ้านได้ 7,000 ถึง 8,000 ยูนิต โดยไม่รวมคอนโดมิเนียมสำหรับผู้บริหาร บริษัทคาดว่าราคาขายต่อแฟลต HDB จะปิดปีด้วยการเปลี่ยนแปลงระหว่างลดลง 1% ถึงเพิ่มขึ้น 1% ส่วน ERA คาดว่าจะมีธุรกรรมขายต่อแฟลต HDB ประมาณ 26,000 รายการภายในสิ้นปี หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดคิด

คำแนะนำของ HDB และ URA สำหรับครัวเรือนยังคงเน้นการปฏิบัติจริง นั่นคือเผื่อความไม่แน่นอนเมื่อตัดสินใจว่าจะกู้เงินเท่าใด ต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้นหรือรายได้ครัวเรือนที่เปลี่ยนแปลงอาจทำให้การชำระเงินกู้จำนองยากขึ้น แม้ราคาบ้านจะทรงตัวก็ตาม

ประเด็นสำคัญ

• ราคาขายต่อแฟลต HDB ลดลง 0.1% ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 เป็นการลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 3
• ธุรกรรมขายต่อเพิ่มขึ้น 19.5% เป็น 7,645 รายการ สูงที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2024
• HDB ไม่พบการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของการซื้อหรือราคาในกลุ่มอดีตเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชน หลังยกเลิกระยะเวลารอ
• แฟลต 596 ยูนิตขายได้ในราคาอย่างน้อย S$1 ล้าน ทำสถิติสูงสุด คิดเป็นประมาณ 7.8% ของธุรกรรมขายต่อ
• ราคาบ้านเอกชนเพิ่มขึ้น 1.4% และค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1.3% ขณะที่ยอดขายเอกชนทั้งหมดลดลง 16.3%
• มีแผนเสนอแฟลต BTO ประมาณ 7,960 ยูนิตในเดือนพฤศจิกายน ขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยเอกชนเพิ่มเติมกำลังเข้าสู่ขั้นตอนการขายและการก่อสร้างแล้วเสร็จ