ฮานอยอนุมัติโครงการพัฒนาพื้นที่ทะเลสาบฮหว่านเกี๊ยม มูลค่า 22.229 ล้านล้านด่ง พร้อมศูนย์การค้าใต้ดิน 4 ชั้น

จัตุรัสสาธารณะแห่งใหม่เหนือพื้นที่ช้อปปิ้ง 4 ชั้น

สภาประชาชนกรุงฮานอยอนุมัติโครงการพัฒนาพื้นที่ทะเลสาบฮหว่านเกี๊ยมเบื้องต้น มูลค่า 22.229 ล้านล้านด่ง เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2026 โดยคัดเลือกบริษัทในเครือซันกรุ๊ปให้ก่อสร้างศูนย์การค้าใต้ดิน พร้อมดำเนินงานก่อสร้างสาธารณะและปรับปรุงภูมิทัศน์ เมืองตั้งเป้าให้โครงการทั้งหมดแล้วเสร็จในปี 2029

ศูนย์การค้าแห่งนี้จะมีชั้นใต้ดิน 4 ชั้น พื้นที่รวม 82,608 ตารางเมตร ใต้สวนสาธารณะและจัตุรัสทางตะวันออกและเหนือของทะเลสาบ เหนือพื้นดิน เมืองต้องการสร้างพื้นที่สาธารณะขนาดใหญ่ที่เชื่อมทะเลสาบฮหว่านเกี๊ยมกับจัตุรัสการปฏิวัติเดือนสิงหาคม โรงละครโอเปร่าฮานอย พิพิธภัณฑ์ประวัติศาสตร์แห่งชาติเวียดนาม และพื้นที่ใกล้เคียง

โครงการครอบคลุมพื้นที่แขวงฮหว่านเกี๊ยมและเกื๋อนาม โดยมีองค์ประกอบ 3 ส่วน ได้แก่ การเวนคืนที่ดินซึ่งเมืองเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย การลงทุนโดยตรงจากภาคเอกชนในพื้นที่ร้านค้าใต้ดิน และอาคารสาธารณะกับงานภูมิทัศน์ที่ดำเนินการภายใต้สัญญาก่อสร้าง-โอนให้รัฐ

การเวนคืนที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่สุด อยู่ที่ 9.924 ล้านล้านด่ง หรือประมาณ 44.6% ของงบทั้งหมด ศูนย์การค้าใต้ดินใช้งบ 4.611 ล้านล้านด่ง ส่วนงานก่อสร้างสาธารณะและปรับปรุงภูมิทัศน์ใช้งบ 7.694 ล้านล้านด่ง ตัวเลขเหล่านี้ทำให้ค่าชดเชย การย้ายถิ่นฐาน และการใช้ที่ดินสาธารณะเป็นหัวใจสำคัญของแผนการเงิน

เจือง ดึ๊ก ตวน รองประธานคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย กล่าวว่า ขนาดการลงทุนและประมาณการค่าใช้จ่ายจะได้รับการปรับปรุงผ่านการวางผังรายละเอียดและการจัดเตรียมองค์ประกอบแต่ละส่วนของโครงการ การพิจารณาของสภายังมุ่งเน้นการคุ้มครองทะเลสาบและวัดหง็อกเซิน การจัดการก่อสร้างใต้ดิน และการดูแลให้ประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากการเวนคืนมีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

องค์ประกอบทั้ง 3 ส่วนจะครอบคลุมอะไรบ้าง

คณะกรรมการประชาชนแขวงฮหว่านเกี๊ยมจะดูแลองค์ประกอบการเวนคืนที่ดินซึ่งแยกเป็นโครงการอิสระ โดยใช้งบประมาณของเทศบาล หน้าที่จะรวมถึงการเตรียมพื้นที่สำหรับโครงการพัฒนาโดยรวม โดยค่าใช้จ่ายด้านค่าชดเชย การช่วยเหลือ การจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ และที่พักชั่วคราวยังต้องทบทวนเพิ่มเติม

บริษัทอสังหาริมทรัพย์มาตจื่อทูโด จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือซันกรุ๊ป ได้รับเลือกให้ดำเนินงานอีกสองส่วน ได้แก่ ลงทุนโดยตรงในศูนย์การค้าใต้ดิน และรับผิดชอบงานก่อสร้างสาธารณะกับภูมิทัศน์ผ่านความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน หรือ PPP

ศูนย์ใต้ดินมีแผนก่อสร้างบนแปลง B2.5 ในสวนสาธารณะและจัตุรัสทางตะวันออกของทะเลสาบ และแปลง B1.3 ทางเหนือ พื้นที่ที่ระบุเป็นพื้นที่รวมของทั้ง 4 ชั้น เมื่อการออกแบบคืบหน้า จะต้องกำหนดขอบเขตเส้นทางสาธารณะ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านการขนส่ง และพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้ชัดเจน

องค์ประกอบที่สามประกอบด้วยค่าใช้จ่าย 3 กลุ่ม ได้แก่ 3.518 ล้านล้านด่งสำหรับการก่อสร้างใหม่ในบริเวณสำนักงานใหญ่คณะกรรมการประชาชนเทศบาล 268,000 ล้านด่งสำหรับปรับปรุงสำนักงานใหญ่สภาประชาชน และ 3.908 ล้านล้านด่งสำหรับการปรับปรุงพื้นที่ทางตะวันออกเฉียงใต้ของทะเลสาบ คณะกรรมการประชาชนบริหารงานฝ่ายปกครองของเมือง ส่วนสภาประชาชนเป็นองค์กรผู้แทนระดับเทศบาลที่อนุมัตินโยบายการลงทุน

เกี่ยวข้องกับที่ดินเท่าใด

ฮานอยกำลังศึกษาพื้นที่วางผังขนาด 66.82 เฮกตาร์ โดยเสนอให้ใช้เป็นพื้นที่โครงการ 30.82 เฮกตาร์ แปลง B1.6 และ B4.13-HH1 ไม่รวมอยู่ในแผน เนื่องจากอยู่ระหว่างดำเนินการผ่านโครงการแยกต่างหาก

ข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนระบุว่าองค์ประกอบการเวนคืนครอบคลุมพื้นที่ 30.82 เฮกตาร์ ส่วนคำชี้แจงของตวนระบุว่าตัวเลขดังกล่าวคือพื้นที่โครงการที่เสนอภายในเขตศึกษาขนาดใหญ่กว่า การวางผังรายละเอียดจะกำหนดแนวเขตการได้มาซึ่งที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับผลกระทบ

สำหรับประชาชนและภาคธุรกิจ ประเด็นที่กระทบโดยตรงคือค่าชดเชย การย้ายสถานที่ และการเข้าออกพื้นที่ระหว่างพัฒนา คณะกรรมการกิจการเมืองของสภาเรียกร้องให้ดำเนินนโยบายชดเชยและจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่อย่างเปิดเผยและโปร่งใส โดยคุณภาพชีวิตในที่อยู่อาศัยทดแทนต้องเทียบเท่าหรือดีกว่าที่ประชาชนมีอยู่ในปัจจุบัน นอกจากนี้ยังเรียกร้องให้มีมาตรการคุ้มครองการดำรงชีพของพนักงานในหน่วยงานและองค์กรที่ได้รับผลกระทบ

นักลงทุนจะจัดหาเงินทุนก่อสร้างอย่างไร

ศูนย์การค้าใต้ดินกำหนดให้นักลงทุนจัดหาเงินทุนจากส่วนของผู้ถือหุ้นอย่างน้อย 20% ของค่าใช้จ่าย 4.611 ล้านล้านด่ง หรือประมาณ 922,000 ล้านด่ง ส่วนที่เหลือ 3.689 ล้านล้านด่งจะมาจากแหล่งเงินทุนอื่นที่กฎหมายอนุญาต

ส่วนของผู้ถือหุ้นหมายถึงเงินทุนที่นักลงทุนจัดสรรจากทรัพยากรของตนเอง ส่วนเงินทุนอื่นอาจรวมถึงการกู้ยืมหรือรูปแบบการจัดหาเงินทุนอื่นที่ได้รับอนุญาต ซึ่งบริษัทต้องจัดหาเพื่อดำเนินการก่อสร้าง

องค์ประกอบงานก่อสร้างสาธารณะและภูมิทัศน์ มูลค่า 7.694 ล้านล้านด่ง มีโครงสร้างต่างออกไป นักลงทุนต้องจัดหาเงินทุนจากส่วนของผู้ถือหุ้นอย่างน้อย 15% หรือประมาณ 1.154 ล้านล้านด่ง ส่วนที่เหลือไม่เกิน 85% หรือ 6.540 ล้านล้านด่ง สามารถระดมจากแหล่งเงินทุนอื่นที่ชอบด้วยกฎหมาย

สัญญาก่อสร้าง-โอนให้รัฐหมายถึงนักลงทุนเอกชนจัดหาเงินทุนและก่อสร้างงานสาธารณะที่ตกลงกัน ก่อนโอนงานดังกล่าวให้รัฐเพื่อรับชำระเงินตามสัญญา ฮานอยเสนอให้ชำระเงินด้วยการผสมผสานระหว่างสินทรัพย์ที่ดิน เงินทุนของเทศบาล และรายได้ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาใต้ดิน อีกทางเลือกหนึ่งคือใช้รายได้งบประมาณจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินสาธารณะ

เมืองประเมินว่าค่าเช่าการใช้พื้นที่ใต้ดินอาจสร้างรายได้ให้กับงบประมาณเทศบาล 1.604 ล้านล้านด่ง เพื่อช่วยชำระค่าใช้จ่ายขององค์ประกอบที่สาม ผู้แทนสภาเรียกร้องให้แยกพื้นที่ใต้ดินสาธารณะ เช่น เส้นทางสัญจรและที่จอดรถ ออกจากพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่บริษัทเป็นผู้ดำเนินงานอย่างชัดเจน เพื่อให้คำนวณค่าธรรมเนียมและความรับผิดชอบได้อย่างถูกต้อง

เสนอใช้ที่ดิน 6 แปลงเป็นค่าตอบแทน

ฮานอยระบุที่ดินที่อาจใช้ชำระค่าตอบแทนภายใต้สัญญาก่อสร้าง-โอนให้รัฐไว้ 6 แปลง รวมพื้นที่ 7.31 เฮกตาร์ และมีมูลค่าเบื้องต้น 4.878 ล้านล้านด่ง เมืองอาจอนุญาตให้นักลงทุนพัฒนาโครงการบนที่ดินที่กำหนด หรือประมูลสิทธิการใช้ที่ดินแล้วนำรายได้มาใช้ชำระค่าตอบแทน

ที่ดินที่เสนอมีตั้งแต่แปลงขนาดเล็กในใจกลางเมืองไปจนถึงพื้นที่ขนาดใหญ่ในดงแอง:

• ถนนจ่างเตี่ยน: 0.77 เฮกตาร์ ครอบคลุมแปลงผัง B4.5-TM1, B4.5-TM2 และ B4.5-TM3
• พื้นที่สองฝั่งของที่ทำการไปรษณีย์ฮานอย: 0.52 เฮกตาร์ ครอบคลุมแปลง B4.3-TM1 และ B4.3-TM2
• ถนนตังบัตโห่ 1-3: 2.29 เฮกตาร์
• ถนนเลทัญตง 5: 0.34 เฮกตาร์
• ถนนหายบ่าจึง 15: 0.09 เฮกตาร์
• หมู่บ้านมายลัม ตำบลดงแอง: 3.30 เฮกตาร์

คณะกรรมการกิจการเมืองขอให้ชี้แจงจำนวน พื้นที่ มูลค่า และสถานะทางกฎหมายด้านผังเมืองของแปลงที่ใช้ชำระค่าตอบแทน โดยเฉพาะแปลงที่ถนนจ่างเตี่ยนและบริเวณข้างที่ทำการไปรษณีย์ นอกจากนี้ยังต้องตรวจสอบว่าทับซ้อนกับโครงการสาธารณะที่ได้รับอนุมัติ หรือแนวรถไฟฟ้าและสถานีที่วางแผนไว้หรือไม่

เหตุใดการประเมินมูลค่าที่ดินจึงสำคัญต่องบประมาณ

มูลค่าที่ดินที่เสนอไว้ 4.878 ล้านล้านด่ง คิดเป็นประมาณ 63.4% ขององค์ประกอบงานก่อสร้าง-โอนให้รัฐซึ่งมีมูลค่า 7.694 ล้านล้านด่ง เมื่อนำรายได้ค่าเช่าพื้นที่ใต้ดินที่คาดไว้ 1.604 ล้านล้านด่งมารวม จะเป็น 6.482 ล้านล้านด่ง หรือประมาณ 84.2% ของค่าใช้จ่ายเบื้องต้นในองค์ประกอบนี้

ประมาณการเบื้องต้นดังกล่าวยังเหลือค่าใช้จ่าย 1.212 ล้านล้านด่งที่ต้องครอบคลุมผ่านข้อตกลงการชำระเงินโดยรวม ก่อนปรับปรุงต้นทุนก่อสร้าง มูลค่าที่ดิน หรือการคำนวณค่าเช่า การตัดสินใจขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับสัญญาและงบประมาณจะกำหนดแหล่งเงินทุนและกำหนดเวลาชำระเงิน

ผู้แทนสภาขอให้เมืองเตรียมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และรับประกันว่ามูลค่างานสาธารณะที่ส่งมอบจะเท่าเทียมกับค่าตอบแทนที่จ่ายให้ หากรายได้จากที่ดินลดลงหรือล่าช้า การกำหนดเวลาจัดหาเงินทุนจากแหล่งอื่นจะยิ่งมีความสำคัญ

ฮานอยขอให้สำนักงานตรวจเงินแผ่นดินเข้าร่วมตั้งแต่ขั้นดำเนินงาน เพื่อตรวจสอบประมาณการลงทุนและค่าใช้จ่าย สภายังกำหนดมาตรการป้องกันการสูญเปล่าและการสูญเสียเงินลงทุน ทรัพย์สินสาธารณะที่โอนให้รัฐและทรัพย์สินที่เก็บไว้เพื่อดำเนินงานเชิงพาณิชย์จะต้องมีการจัดการและกำหนดกรรมสิทธิ์แยกจากกัน เพื่อป้องกันการนับค่าใช้จ่ายรายการเดียวกันซ้ำ

คุ้มครองทะเลสาบระหว่างขุดเจาะ

หวู่ ซา เหลียน ผู้แทนสภา เรียกร้องให้ศึกษาธรณีวิทยา น้ำใต้ดิน และโบราณคดีอย่างละเอียดก่อนก่อสร้างใต้ดินใกล้แหล่งมรดก นอกจากนี้ยังเสนอให้ใช้แบบจำลองสารสนเทศอาคาร หรือ BIM เพื่อช่วยประเมินทางเลือกในการก่อสร้างและจัดการความเสี่ยงตั้งแต่ขั้นออกแบบ

BIM คือแบบจำลองดิจิทัลที่ใช้ร่วมกันและบรรจุข้อมูลเกี่ยวกับอาคารกับระบบต่าง ๆ สำหรับโครงการนี้ แบบจำลองดังกล่าวอาจช่วยให้ผู้ออกแบบประสานงานเรื่องการขุด โครงสร้าง ท่อ และสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียงก่อนเริ่มก่อสร้าง

ผู้แทนยังเรียกร้องให้ประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ติดตามระดับน้ำใต้ดินและคุณภาพน้ำในทะเลสาบโดยอัตโนมัติ พร้อมเผยแพร่ผลการติดตาม นอกจากนี้ยังเสนอให้จัดตั้งสภาที่ปรึกษาทางวิทยาศาสตร์อิสระเพื่อสนับสนุนการออกแบบและการก่อสร้าง

ตวนเห็นด้วยกับข้อเรียกร้องด้านธรณีวิทยา โบราณคดี และ BIM พร้อมย้ำให้คุ้มครองผิวน้ำทะเลสาบฮหว่านเกี๊ยมและวัดหง็อกเซินอย่างเคร่งครัด สำหรับวิศวกร โจทย์คือการพัฒนาพื้นที่ใต้ดินโดยคำนึงถึงน้ำใต้ดิน ฐานรากโดยรอบ และโครงสร้างประวัติศาสตร์ที่เปราะบาง

การเข้าถึงสาธารณะ การขนส่ง และขนาดการพัฒนา

ฝ่าม ตวน ลอง ผู้แทนสภาเมือง เรียกร้องให้กำหนดขอบเขตที่ชัดเจนระหว่างเส้นทางขนส่งใต้ดิน ทางเดิน และที่จอดรถซึ่งใช้เงินทุนสาธารณะ กับสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์ที่นักลงทุนเป็นผู้ดำเนินงาน นอกจากนี้ยังเรียกร้องให้เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า ที่จอดรถใต้ดิน และอาคารเหนือพื้นดินอย่างเป็นระบบ

มาตรฐานการป้องกันอัคคีภัย การอพยพ และความปลอดภัยในเมืองจะเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินงานดังกล่าว ศูนย์การค้าที่มีชั้นใต้ดิน 4 ชั้นจำเป็นต้องมีเส้นทางที่ช่วยให้ผู้คนเคลื่อนย้ายระหว่างชั้นและไปยังจุดปลอดภัยได้ พร้อมทั้งเชื่อมโยงกับเครือข่ายขนส่งโดยรอบ

เจิ่น เฮิบ ยุง ประธานคณะกรรมการกิจการเมืองของสภา ขอให้ประเมินภาพรวมให้กว้างขึ้นว่าพื้นที่ทะเลสาบรองรับกิจกรรมได้มากเพียงใด การทบทวนจะพิจารณาพื้นที่อาคารทั้งเหนือและใต้ดิน ความสูงและปริมาตรอาคาร จำนวนคนและยานพาหนะ ความต้องการด้านโครงสร้างพื้นฐาน ตลอดจนผลกระทบต่อประชาชนและแหล่งมรดก

คณะกรรมการเสนอให้จำกัดการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่เพิ่มเติม ลดแรงกดดันทางการค้าในย่านประวัติศาสตร์ และพิจารณาว่าจะย้ายกิจกรรมบางอย่างไปยังศูนย์พัฒนาใหม่ได้หรือไม่ นอกจากนี้ยังขอให้เปรียบเทียบการก่อสร้างใหม่กับทางเลือกในการปรับปรุง ใช้ประโยชน์ซ้ำ หรือย้ายสถานที่

เหลียนยังขอให้ทบทวนขนาดสำนักงานใหญ่เทศบาลที่เสนอไว้ โดยคำนึงถึงการเปลี่ยนผ่านบริการสู่ระบบดิจิทัลและการปรับปรุงกระบวนการบริหารของฮานอย ข้อเรียกร้องเหล่านี้ทำให้ปริมาณพื้นที่ที่จำเป็นและตำแหน่งที่ตั้งเป็นประเด็นสำคัญในขั้นวางแผนต่อไป

การรับฟังความคิดเห็น ทางเลือกด้านการออกแบบ และเป้าหมายปี 2029

สถาปนิก โห เถี่ยว จรี เป็นผู้จัดทำข้อเสนอปรับปรุงผังแบ่งเขต H1-1B และบางส่วนของ H1-1C ในมาตราส่วน 1:2,000 การรับฟังความคิดเห็นสาธารณะจัดขึ้นระหว่างวันที่ 7 ถึง 26 กันยายน 2026 โดย 92% ของความคิดเห็นแสดงการสนับสนุน กรมก่อสร้างกรุงฮานอยระบุว่าการออกแบบสถาปัตยกรรมจะดำเนินต่อผ่านขั้นตอนการศึกษา การประเมิน และการอนุมัติ

หมุดหมายสำคัญมีดังนี้:

• 7-26 กันยายน 2026: รับฟังความคิดเห็นสาธารณะเกี่ยวกับข้อเสนอปรับปรุงผัง
• 27 ตุลาคม 2026: คณะกรรมการประชาชนยื่นข้อเสนอหมายเลข 435/TTr-UBND เพื่อขออนุมัตินโยบายการลงทุนและนักลงทุน
• 28 ตุลาคม 2026: สภาประชาชนอนุมัตินโยบายการลงทุนและนักลงทุน
• 2029: เป้าหมายกำหนดแล้วเสร็จสำหรับโครงการพัฒนาพื้นที่ทั้งหมด

ข้อเสนออ้างอิงกฎหมายว่าด้วยเมืองหลวง ฉบับที่ 02/2026/QH16 และมติสภาฉบับที่ 45/2026/NQ-HDND ลงวันที่ 15 มิถุนายน 2026 ซึ่งเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจลงทุน การคัดเลือกนักลงทุนและผู้รับเหมาเป็นกรณีพิเศษ และโครงการที่ต้องดำเนินการโดยเร่งด่วน เมืองยังวางโครงการนี้ไว้ในวิสัยทัศน์การวางผังเมืองหลวงสำหรับ 100 ปีข้างหน้า และมติกรมการเมืองฉบับที่ 02-NQ/TW ลงวันที่ 17 มีนาคม 2026

ขณะนี้ฮานอยต้องดำเนินการเตรียม วางผัง ประเมิน และอนุมัติให้แล้วเสร็จ โดยประสานขอบเขตโครงการ การใช้ประโยชน์ที่ดิน ข้อจำกัดด้านสถาปัตยกรรม และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค นักลงทุนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้เพื่อขออนุมัติตามกฎหมาย PPP และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

มีแผนจัดประกวดแบบสถาปัตยกรรมและรับฟังความคิดเห็นสาธารณะเพิ่มเติมสำหรับงานแต่ละส่วน การออกแบบรายละเอียด ค่าใช้จ่ายขั้นสุดท้าย พื้นที่ที่ใช้ชำระค่าตอบแทน และแนวทางก่อสร้างยังต้องผ่านการอนุมัติในขั้นต่อไป ดังนั้น กำหนดเวลาจึงขึ้นอยู่กับความคืบหน้าที่สอดประสานกันทั้งด้านการเวนคืนที่ดิน การจัดหาเงินทุน การคุ้มครองมรดก และงานก่อสร้าง

ประเด็นสำคัญ

• ฮานอยอนุมัติโครงการพัฒนาพื้นที่รอบทะเลสาบฮหว่านเกี๊ยมเบื้องต้น มูลค่า 22.229 ล้านล้านด่ง โดยตั้งเป้าแล้วเสร็จในปี 2029
• บริษัทในเครือซันกรุ๊ปจะดำเนินการก่อสร้างศูนย์การค้าใต้ดิน รวมถึงงานก่อสร้างสาธารณะและภูมิทัศน์
• ศูนย์การค้ามีแผนสร้างชั้นใต้ดิน 4 ชั้น พื้นที่รวม 82,608 ตารางเมตร
• การเวนคืนที่ดินซึ่งเมืองเป็นผู้รับผิดชอบใช้งบ 9.924 ล้านล้านด่ง หรือประมาณ 44.6% ของงบทั้งหมด
• เสนอใช้ที่ดิน 6 แปลง รวม 7.31 เฮกตาร์ เป็นส่วนหนึ่งของค่าตอบแทนงานก่อสร้าง-โอนให้รัฐ
• การวางแผนขั้นต่อไปต้องกำหนดแบบรายละเอียด แนวเขตการได้มาซึ่งที่ดิน แนวทางจัดหาเงินทุน และมาตรการคุ้มครองประชาชน ทะเลสาบ และแหล่งมรดกใกล้เคียง