อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่ของเกาหลีใต้ทะลุ 5% ผู้กู้เผชิญภาระผ่อนชำระสูงขึ้น

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเดือนกันยายนสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2012

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่ในเกาหลีใต้แตะ 5.11% ในเดือนกันยายน 2026 ทะลุ 5% เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ธนาคารแห่งเกาหลีเริ่มบันทึกอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่และแบบลอยตัวแยกกันในเดือนมกราคม 2013 การปรับขึ้นดังกล่าวทำให้ผู้กู้ต้องจ่ายเพิ่มเพื่อแลกกับความแน่นอนในการชำระคืน ขณะที่หลายครัวเรือนกำลังเผชิญการปรับอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเดิม

ตัวเลขอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักประจำเดือนกันยายนของธนาคารแห่งเกาหลี ซึ่งเผยแพร่เมื่อวันที่ 29 ตุลาคม ระบุว่า อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่อยู่ที่ 4.88% เพิ่มจาก 4.66% ในเดือนสิงหาคม สูงสุดนับตั้งแต่เดือนเมษายน 2012 ซึ่งอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 4.94% และเป็นการปรับขึ้นต่อเนื่องเป็นเดือนที่ห้า

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวก็ปรับขึ้นเช่นกัน จาก 4.53% เป็น 4.76% ส่วนอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่เพิ่มขึ้น 0.23 จุดเปอร์เซ็นต์เท่ากัน จาก 4.88% เป็น 5.11% ทำให้ส่วนต่างระหว่างสินเชื่อสองประเภทอยู่ที่ 0.35 จุดเปอร์เซ็นต์

ตัวเลขดังกล่าวครอบคลุมสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ในเดือนกันยายน ส่วนผู้กู้เดิมจะได้รับผลกระทบตามเงื่อนไขในสัญญา รวมถึงช่วงเวลาที่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หรือเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเริ่มต้นที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ ธนาคารในประเทศมีกำหนดปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยวงเงินรวม 165 ล้านล้านวอนในไตรมาส 4

ภาพรวมในเดือนตุลาคมซับซ้อนขึ้น อัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคาร ซึ่งเป็นปัจจัยกำหนดราคาสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่ ปรับลดลง ขณะที่ COFIX ซึ่งเป็นดัชนีต้นทุนเงินทุนที่ใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวจำนวนมากปรับสูงขึ้น ผู้กู้จึงเผชิญแรงกดดันสองทิศทาง โดยข้อเสนอสินเชื่อแบบคงที่ใหม่บางรายการมีอัตราลดลง แต่สินเชื่อลอยตัวเดิมอาจยังมีต้นทุนสูงขึ้น

การปรับขึ้นเกิดขึ้นอย่างไร

ตัวเลขล่าสุดตามหลังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งเกาหลีติดต่อกันในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม ครั้งละ 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์ จากนั้นธนาคารกลางคงอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานไว้ที่ 3.00% เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม โดยกรรมการคณะกรรมการนโยบายการเงินทั้งเจ็ดคนเห็นชอบกับมติดังกล่าว

• ตุลาคม 2025: เริ่มมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่ต่อเนื่อง 12 เดือน
• กรกฎาคมและสิงหาคม 2026: ธนาคารแห่งเกาหลีปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานในการประชุมต่อเนื่องกัน
• กันยายน: อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่แตะ 5.11% ขณะที่ค่าเฉลี่ยรวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 4.88%
• 15 ตุลาคม: สมาพันธ์ธนาคารแห่งเกาหลีประกาศค่า COFIX เดือนกันยายนที่ 3.43% เพิ่มจาก 3.18%
• 22 ตุลาคม: ธนาคารแห่งเกาหลีคงอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานไว้ที่ 3.00%
• 29 ตุลาคม: ตัวเลขอัตราดอกเบี้ยธนาคารเดือนกันยายนแสดงให้เห็นว่าต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้นทั้งในสินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อธุรกิจ

การปรับขึ้นในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคมเป็นการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายติดต่อกันครั้งแรกนับตั้งแต่มกราคม 2023 ซึ่งเป็นช่วงสิ้นสุดการปรับขึ้น 7 ครั้งในการประชุมต่อเนื่องกัน เริ่มตั้งแต่เดือนเมษายน 2022

เหตุใดการพักขึ้นดอกเบี้ยจึงยังไม่หยุดอัตราสินเชื่อที่ขยับสูงขึ้น

อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานของธนาคารแห่งเกาหลีมีอิทธิพลต่อต้นทุนเงินทั่วทั้งระบบการเงิน แต่ธนาคารพาณิชย์ยังกำหนดราคาสินเชื่อโดยอิงต้นทุนเงินทุนของตนเองและอัตราดอกเบี้ยในตลาดด้วย ต้นทุนเหล่านี้ยังขยับขึ้นลงได้ แม้ธนาคารกลางจะคงอัตราดอกเบี้ยไว้

ในเดือนกันยายน อัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคารอันดับเครดิต AAA อายุ 5 ปีเพิ่มจาก 4.35% เป็น 4.53% พันธบัตรเหล่านี้เป็นเกณฑ์สำคัญในการกำหนดราคาสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่ ส่วน COFIX เพิ่มขึ้น 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์เป็น 3.43% สูงสุดนับตั้งแต่มิถุนายน 2024 และเป็นการเพิ่มขึ้นรายเดือนมากที่สุดนับตั้งแต่พฤศจิกายน 2022

อัตราดอกเบี้ยในตลาดระยะสั้นก็ปรับสูงขึ้นเช่นกัน อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำที่ครบกำหนด 91 วันเพิ่มจาก 2.97% เป็น 3.17% ส่วนอัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคารอันดับเครดิต AAA ที่ครบกำหนดใน 3 เดือนเพิ่มจาก 3.07% เป็น 3.32% ขณะที่พันธบัตรอายุ 6 เดือนเพิ่มขึ้น 0.29 จุดเปอร์เซ็นต์

คิม ซองจุน หัวหน้าทีมสถิติการเงินของธนาคารแห่งเกาหลี ระบุว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีสาเหตุมาจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในเดือนสิงหาคมและอัตราอ้างอิงที่สูงขึ้นในเดือนกันยายน นอกจากนี้ เขายังกล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมของธนาคารและการบริหารจัดการสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นว่าอาจเป็นปัจจัยร่วมด้วย

โดยทั่วไป ราคาสินเชื่อที่อยู่อาศัยคำนวณจากอัตราอ้างอิงบวกค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมที่ธนาคารกำหนด แล้วหักส่วนลดที่ลูกค้าได้รับ ดังนั้นอัตราอ้างอิงที่ลดลงอาจใช้เวลาสักพักกว่าจะส่งผลถึงผู้กู้ และการกำหนดราคาของธนาคารก็มีผลต่อระดับการปรับลดที่ผู้กู้แต่ละรายได้รับ

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นคิดเป็นเงินวอนเท่าใด

ผู้กู้ที่มีหนี้คงค้าง 500 ล้านวอนจะจ่ายดอกเบี้ยปีละ 35 ล้านวอนที่อัตรา 7% หรือประมาณเดือนละ 2.92 ล้านวอน หากสมมติว่ายอดหนี้ไม่เปลี่ยนแปลง ที่อัตรา 5% ยอดหนี้เท่ากันจะมีดอกเบี้ยปีละ 25 ล้านวอน หรือประมาณเดือนละ 2.08 ล้านวอน

ส่วนต่างอยู่ที่ปีละ 10 ล้านวอน หรือราวเดือนละ 833,000 วอน ตัวเลขนี้คำนวณเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้น สินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งต้องทยอยชำระคืนเงินต้นจะมีเงินต้นรวมอยู่ในการชำระด้วย และยอดผ่อนขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่เหลือและตารางการชำระคืน

แม้การเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยก็มีผลเช่นกัน การขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์ทำให้ดอกเบี้ยต่อปีเพิ่ม 1.25 ล้านวอน สำหรับยอดหนี้คงที่ 500 ล้านวอน หรือประมาณเดือนละ 104,000 วอน

ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่และแบบลอยตัวในเดือนกันยายน ซึ่งอยู่ที่ 5.11% เทียบกับ 4.76% คิดเป็นดอกเบี้ยปีละ 1.75 ล้านวอนสำหรับยอดหนี้เท่ากัน หรือประมาณเดือนละ 146,000 วอนเมื่อคำนวณจากอัตราเริ่มต้น การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในอนาคตจะเป็นตัวกำหนดว่าส่วนต่างนี้จะเปลี่ยนไปอย่างไรตลอดอายุสินเชื่อ

ผู้กู้เดิมกำลังเผชิญการปรับอัตราดอกเบี้ยครั้งใหญ่

ข้อมูลของสำนักงานกำกับดูแลการเงินที่ยื่นต่อฮัน ชางมิน สมาชิกสภานิติบัญญัติจากพรรคสังคมประชาธิปไตย ระบุว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยมูลค่า 165 ล้านล้านวอนมีกำหนดปรับอัตราดอกเบี้ยในไตรมาส 4 ผู้กู้ที่ได้รับอัตราดอกเบี้ยประมาณ 2% ถึง 3% ในปี 2021 อาจเผชิญการปรับขึ้นอย่างมากเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเริ่มต้นตามสัญญา

วงเงินสินเชื่อที่รอปรับอัตราสูงกว่าไตรมาสก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 143.9 ล้านล้านวอน จำนวน 21.1 ล้านล้านวอน หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 14.7% สินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงมีจำนวนมากขึ้นที่ถึงช่วงซึ่งภาวะการกู้ยืมในปัจจุบันอาจส่งผลต่องบประมาณครัวเรือน

แรงกดดันเริ่มเห็นชัดแล้วหลังจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับขึ้นในเดือนตุลาคม ผู้กู้ที่กู้เงิน 500 ล้านวอนในเดือนตุลาคม 2021 เห็นอัตราดอกเบี้ยปรับจาก 3.6% เป็น 5.6% ในเดือนนี้ ยอดผ่อนชำระรายเดือนเพิ่มจาก 2.27 ล้านวอนเป็น 2.79 ล้านวอน ทำให้ภาระค่าใช้จ่ายของครัวเรือนเพิ่มขึ้น 520,000 วอน

สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวจะปรับอัตราตามช่วงเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ดังนั้นการเพิ่มขึ้นของ COFIX ในเดือนกันยายนจึงส่งผลถึงผู้กู้ในเวลาที่ต่างกัน ครัวเรือนที่ใกล้ถึงกำหนดปรับอัตราครั้งถัดไปอาจเผชิญดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แม้ธนาคารกลางจะคงนโยบายการเงินในเดือนนั้น

สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่และแบบลอยตัวเคลื่อนไหวคนละทิศทาง

ข้อเสนอสินเชื่อในเดือนตุลาคมแสดงให้เห็นว่า ค่าเฉลี่ยเดือนกันยายนเป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมสำหรับผู้ที่กำลังหาสินเชื่อใหม่ อัตราดอกเบี้ยที่เสนอโดย KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori และ NH NongHyup เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม อยู่ระหว่าง 4.61% ถึง 6.65% สำหรับสินเชื่อที่มีระยะเวลาเริ่มต้นแบบคงที่ 5 ปี ส่วนสินเชื่อที่ปรับอัตราทุก 6 เดือนมีอัตราอยู่ระหว่าง 4.42% ถึง 6.48%

ส่วนต่างที่ระดับต่ำสุดอยู่ที่ประมาณ 0.20 จุดเปอร์เซ็นต์ ลดลงจาก 0.55 จุด ณ สิ้นเดือนกันยายน ส่วนต่างที่ระดับสูงสุดเมื่อวันที่ 27 ตุลาคมอยู่ที่ 0.17 จุด อัตราที่เสนอสำหรับสินเชื่อแบบคงที่ของธนาคารทั้งห้าแห่งลดลงจากสิ้นเดือนกันยายน 0.30 จุดเปอร์เซ็นต์ที่ระดับต่ำสุด และ 0.25 จุดที่ระดับสูงสุด

อัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคารช่วยอธิบายการเปลี่ยนแปลงนี้ได้ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 5 ปีลดจากประมาณ 4.53% เมื่อวันที่ 30 กันยายน เป็น 4.28% เมื่อวันที่ 23 ตุลาคม ในช่วงเวลาเดียวกัน การปรับขึ้น COFIX ที่ประกาศใหม่กำลังส่งผลต่อการกำหนดราคาสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัว

ตัวเลขอีกชุดหนึ่งเมื่อวันที่ 23 ตุลาคมระบุว่า อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวอยู่ระหว่าง 4.42% ถึง 6.795% เทียบกับช่วง 4.42% ถึง 6.48% เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม สำหรับผลิตภัณฑ์ที่ปรับอัตราทุก 6 เดือน อัตราที่ผู้กู้แต่ละรายได้รับขึ้นอยู่กับธนาคาร ผลิตภัณฑ์สินเชื่อ รอบการปรับอัตรา และส่วนลดที่มีให้

สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่กำหนดอัตราคงที่ 5 ปีให้ความแน่นอนในช่วงเวลาดังกล่าว ก่อนจะปรับตามเงื่อนไขในสัญญา ระยะเวลาที่ได้รับความคุ้มครองจากอัตราคงที่จึงสำคัญควบคู่กับอัตราเริ่มต้น เมื่อนำต้นทุนการกู้ยืมมาเปรียบเทียบ

ครัวเรือนเผชิญต้นทุนสูงขึ้นนอกเหนือจากการซื้อบ้าน

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อครัวเรือนใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 4.96% สูงสุดนับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2023 ซึ่งอยู่ที่ 5.04% ตัวเลขรายละเอียดระบุว่าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นรายเดือน 0.20 จุดเปอร์เซ็นต์ ขณะที่ตัวเลขอีกชุดที่เผยแพร่ระบุค่าเฉลี่ย 4.96% เท่ากัน แต่เพิ่มขึ้นน้อยกว่าที่ 0.14 จุด

สินเชื่อส่วนบุคคลแบบไม่มีหลักประกันทั่วไป ซึ่งไม่ต้องใช้ทรัพย์สินอย่างบ้านเป็นหลักประกัน มีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 6.49% เพิ่มจาก 6.33% ในเดือนสิงหาคม สูงสุดนับตั้งแต่เดือนธันวาคม 2023 ซึ่งค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 6.58% อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นต่อเนื่องเป็นเดือนที่สี่ โดยเดือนมิถุนายนอยู่ที่ 5.72%

สินเชื่อเพื่อวางเงินประกันเช่าบ้านแบบชอนเซก็มีต้นทุนสูงขึ้นเช่นกัน โดยอัตราดอกเบี้ยเพิ่มจาก 4.35% เป็น 4.57% ระบบเช่าบ้านแบบชอนเซของเกาหลีใต้ให้ผู้เช่าวางเงินประกันก้อนใหญ่ แทนการชำระค่าเช่าบ้านทั้งหมดเป็นรายเดือน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเงินประกันที่สูงขึ้นจึงเพิ่มต้นทุนการเช่าสำหรับครัวเรือนที่กู้ยืมเงินดังกล่าว

สัดส่วนสินเชื่อครัวเรือนใหม่ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่เพิ่มจาก 23.5% เป็น 24.0% เป็นการเพิ่มขึ้นติดต่อกันเดือนที่สอง อย่างไรก็ตาม ในสินเชื่อที่อยู่อาศัย สัดส่วนสินเชื่อแบบคงที่ลดจาก 35.3% เป็น 34.2% สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่ยังมีต้นทุนสูงกว่าผลิตภัณฑ์แบบลอยตัวในเดือนกันยายน ทำให้ผู้กู้ต้องชั่งน้ำหนักระหว่างต้นทุนเริ่มต้นที่ต่ำกว่ากับความแน่นอนในการชำระคืน

ธุรกิจจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้น ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากปรับขึ้น

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อใหม่ทั้งหมดจากธนาคารรับฝากเงินเพิ่มจาก 4.40% เป็น 4.57% อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธุรกิจเพิ่มจาก 4.30% เป็น 4.49% โดยธุรกิจขนาดเล็กได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นมากกว่า

บริษัทขนาดใหญ่จ่ายดอกเบี้ยเฉลี่ย 4.37% เพิ่มขึ้น 0.16 จุดเปอร์เซ็นต์ ส่วนธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมจ่าย 4.63% เพิ่มขึ้น 0.25 จุด ธนาคารแห่งเกาหลีเชื่อมโยงการเพิ่มขึ้นของต้นทุนสินเชื่อธุรกิจกับอัตราดอกเบี้ยตลาดระยะสั้นที่สูงขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำที่ครบกำหนด 91 วัน ธนาคารบางแห่งปล่อยสินเชื่อให้บริษัทขนาดใหญ่ในอัตราที่ต่ำลง ส่งผลให้การปรับขึ้นในกลุ่มนี้มีจำกัด

ผู้ฝากเงินก็ได้รับอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นเช่นกัน อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของเงินฝากออมทรัพย์ที่รับฝากใหม่และผลิตภัณฑ์ระดมทุนที่เกี่ยวข้องเพิ่มขึ้น 0.24 จุดเปอร์เซ็นต์เป็น 3.45% เงินฝากออมทรัพย์ทั่วไปมีอัตราเฉลี่ย 3.39% ส่วนผลิตภัณฑ์ระดมทุนในตลาด ซึ่งรวมถึงเงินฝากประจำและพันธบัตรทางการเงิน มีอัตราเฉลี่ย 3.69%

อัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อในเดือนกันยายน ทำให้ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ใหม่เฉลี่ยกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากลดจาก 1.19 เป็น 1.12 จุดเปอร์เซ็นต์ เมื่อพิจารณายอดคงค้าง อัตราดอกเบี้ยเงินฝากเฉลี่ยเพิ่มเป็น 2.27% และอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเฉลี่ยเพิ่มเป็น 4.48%

อัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่สูงขึ้นเป็นประโยชน์ต่อผู้ฝากเงิน แต่ก็เพิ่มต้นทุนเงินทุนที่ธนาคารต้องจ่าย เมื่อต้นทุนเหล่านี้ถูกรวมใน COFIX ก็อาจเพิ่มแรงกดดันต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัว

อะไรอาจเปลี่ยนแปลงหลังธนาคารคงดอกเบี้ยในเดือนตุลาคม

ธนาคารแห่งเกาหลีคงอัตราดอกเบี้ยไว้เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม ระหว่างประเมินผลจากการปรับขึ้นก่อนหน้านี้ การตัดสินใจดังกล่าวสะท้อนการเติบโตภายในประเทศที่แข็งแกร่งและแรงกดดันด้านเงินเฟ้อที่ยังต่อเนื่อง ควบคู่กับความไม่แน่นอนจากความตึงเครียดในตะวันออกกลางที่ยืดเยื้อ และนโยบายการเงินกับการคลังของประเทศเศรษฐกิจขนาดใหญ่

ธนาคารกลางคาดการณ์ว่าการเติบโตในปี 2026 และ 2027 จะสูงกว่าประมาณการเดือนสิงหาคมที่ 3.3% และ 2.9% ตามลำดับ นอกจากนี้ยังคาดว่าเงินเฟ้อพื้นฐานในปี 2027 ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่ไม่นับรวมราคาอาหารและพลังงานที่ผันผวน จะสูงกว่าประมาณการเดิมที่ 2.5% การตัดสินใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยครั้งต่อไปจะขึ้นอยู่กับตัวชี้วัดเศรษฐกิจที่จะทยอยประกาศ

พัค จุนอู นักกลยุทธ์พันธบัตรของ Hana Securities ยังคงคาดการณ์ว่าจะมีการปรับขึ้นอีกในเดือนพฤศจิกายน 2026 และกุมภาพันธ์ 2027 คิม ซองซู นักกลยุทธ์พันธบัตรของ Hanwha Investment & Securities ก็คาดว่าจะมีการปรับขึ้นสองครั้ง ครั้งละ 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานอยู่ที่ 3.50% และคงระดับดังกล่าวไปจนถึงสิ้นปี 2027 ทั้งหมดนี้เป็นการคาดการณ์ของบริษัทหลักทรัพย์ ส่วนธนาคารกลางยังไม่ได้ตัดสินใจปรับขึ้นตามที่คาดการณ์

บริษัททั้งสองมีมุมมองต่างกันต่อตลาดพันธบัตร Hana คาดว่าความผันผวนจะเพิ่มขึ้น ขณะที่ Hanwha คาดว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 3 ปีจะไม่ต่ำกว่า 3.80% จนถึงการประชุมนโยบายการเงินในเดือนพฤศจิกายน

สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคารที่ลดลงในเดือนตุลาคมอาจช่วยบรรเทาภาระได้ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย Bogeumjari ก็ไม่เปลี่ยนแปลงนับตั้งแต่เดือนสิงหาคม หลังปรับขึ้นรวม 1.25 จุดเปอร์เซ็นต์ 5 ครั้งจนถึงเดือนกรกฎาคม คิม ซองจุนกล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเดือนตุลาคมอาจลดลงหากเคลื่อนไหวตามอัตราผลตอบแทนพันธบัตร พร้อมระบุว่าค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมของธนาคารและความเคลื่อนไหวของตลาดจนถึงสิ้นเดือนก็มีผลเช่นกัน

ประเด็นสำคัญ

• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่ในเดือนกันยายนแตะ 5.11% เป็นตัวเลขสูงกว่า 5% ครั้งแรกนับตั้งแต่เริ่มบันทึกข้อมูลแยกประเภทในเดือนมกราคม 2013
• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยรวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มเป็น 4.88% สูงสุดนับตั้งแต่เดือนเมษายน 2012 ส่วนสินเชื่อแบบลอยตัวมีอัตราเฉลี่ย 4.76%
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยมูลค่า 165 ล้านล้านวอนมีกำหนดปรับอัตราดอกเบี้ยในไตรมาส 4 เพิ่มขึ้นประมาณ 14.7% จากไตรมาสก่อนหน้า
• การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจาก 5% เป็น 7% ทำให้ดอกเบี้ยต่อปีเพิ่ม 10 ล้านวอน สำหรับยอดสินเชื่อคงที่ 500 ล้านวอน
• อัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคารลดลงในเดือนตุลาคม ขณะที่ COFIX ปรับขึ้น ทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่และแบบลอยตัวเผชิญแรงกดดันด้านราคาแตกต่างกัน
• ธนาคารแห่งเกาหลีคงอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานไว้ที่ 3.00% เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม การปรับขึ้นเพิ่มเติมยังมีความเป็นไปได้ โดยบริษัทหลักทรัพย์บางแห่งคาดว่าจะมีการปรับขึ้นในเดือนพฤศจิกายนและกุมภาพันธ์