อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเกาหลีใต้แตะ 6.48% ขณะสินเชื่อมูลค่า 165 ล้านล้านวอนเตรียมปรับอัตรา

ต้นทุนเงินทุนที่สูงขึ้นส่งผลถึงค่างวดครัวเรือน

เจ้าของบ้านในเกาหลีใต้เผชิญภาระผ่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น หลังดัชนีต้นทุนเงินทุนประจำเดือนกันยายน 2026 หรือ COFIX ปรับขึ้นเป็น 3.43% ส่งผลให้ธนาคารรายใหญ่ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัวตั้งแต่วันที่ 16 ตุลาคม เพดานอัตราดอกเบี้ยของธนาคารเอ็นเอช นงฮยอบ (NH NongHyup Bank) อยู่ที่ 6.48% ขณะที่ธนาคารเคบี กุกมิน (KB Kookmin Bank) และธนาคารอูรี (Woori Bank) ก็ปรับขึ้นไปเกิน 6% เช่นกัน

ข้อมูลจากสำนักงานกำกับดูแลการเงิน (Financial Supervisory Service) ที่ยื่นต่อฮัน ชังมิน (Han Chang-min) ส.ส.พรรคสังคมประชาธิปไตย ระบุว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารมูลค่า 165 ล้านล้านวอนมีกำหนดปรับอัตราดอกเบี้ยในไตรมาส 4 เพิ่มขึ้น 21.1 ล้านล้านวอนจาก 143.9 ล้านล้านวอนที่กำหนดปรับในไตรมาสก่อนหน้า หรือเพิ่มขึ้นราว 14.7%

สำหรับครัวเรือน ประเด็นเร่งด่วนคือเงินที่ต้องจ่ายออกจากบัญชีธนาคารในแต่ละเดือน ผู้กู้ที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 400 ล้านวอน ระยะเวลา 30 ปี โดยผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเท่ากันทุกเดือน จะจ่ายราว 1.93 ล้านวอน เมื่อใช้อัตราดอกเบี้ยที่ประกาศไว้ในเดือนมกราคมที่ 4.10% แต่หากอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 4.82% ค่างวดรายเดือนจะเพิ่มขึ้นเกิน 2.10 ล้านวอน

ผู้กู้ที่กำลังสิ้นสุดช่วงแรกของสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ก็เผชิญแรงกดดันอีกด้าน ผู้กู้รายหนึ่งวัย 40 ปี ซึ่งกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 500 ล้านวอนในเดือนตุลาคม 2021 พบว่าอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนจาก 3.6% เป็น 5.6% ในเดือนนี้ ค่างวดรายเดือนเพิ่มจาก 2.27 ล้านวอนเป็น 2.79 ล้านวอน ทำให้ภาระรายเดือนของครัวเรือนเพิ่มขึ้น 520,000 วอน

ธนาคารใดปรับอัตราเกิน 6% แล้วบ้าง?

ตารางอัตราดอกเบี้ยโดยละเอียดของธนาคาร ณ วันที่ 16 ตุลาคม ระบุว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารรายใหญ่ที่ปรับอัตราทุก 6 เดือนมีช่วงอัตราดอกเบี้ยรวมอยู่ที่ 4.36% ถึง 6.48% ข้อมูลสรุปของธนาคารอีกชุดหนึ่งระบุช่วงอัตราไว้ที่ 4.82% ถึง 6.25% และนับว่ามีธนาคาร 4 แห่งที่อัตราสูงกว่า 6% แต่ตารางรายธนาคารระบุชื่อไว้ 3 แห่ง ได้แก่ เคบี กุกมิน อูรี และเอ็นเอช นงฮยอบ

ธนาคารอูรีปรับช่วงอัตราจาก 4.75%-5.95% เป็น 5.00%-6.20% ส่วนธนาคารเคบี กุกมินปรับจาก 4.39%-5.79% เป็น 4.64%-6.04% ทั้งสองธนาคารปรับอัตราที่ปลายทั้งสองด้านของช่วงที่ประกาศขึ้น 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์

ธนาคารเอ็นเอช นงฮยอบปรับช่วงอัตราจาก 4.49%-6.29% เป็น 4.68%-6.48% เพิ่มขึ้น 0.19 จุดเปอร์เซ็นต์ ส่วนช่วงอัตราที่ธนาคารชินฮัน (Shinhan) ประกาศอยู่ที่ 4.36%-5.77% และธนาคารฮานา (Hana) อยู่ที่ประมาณ 4.64%-5.84%

ผู้กู้ได้รับอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกัน เพราะอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยคำนวณจากอัตราอ้างอิงบวกกับส่วนเพิ่มของธนาคารและส่วนลดต่าง ๆ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราลอยตัวที่เกี่ยวข้องของธนาคารฮานาใช้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคารที่ครบกำหนดใน 6 เดือน ไม่ใช่ COFIX ดังนั้นการกำหนดราคาจึงอิงเกณฑ์ที่ต่างออกไป

COFIX เปลี่ยนแปลงอย่างไร?

สมาพันธ์ธนาคารแห่งเกาหลี (Korea Federation of Banks) ประกาศตัวเลข COFIX ประจำเดือนกันยายนเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม ดัชนีที่คำนวณจากเงินทุนที่ระดมใหม่เพิ่มจาก 3.18% ในเดือนสิงหาคมเป็น 3.43% นับเป็นการปรับขึ้นรายเดือนมากที่สุดนับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2022 ซึ่งเพิ่มขึ้น 0.36 จุดเปอร์เซ็นต์

COFIX วัดต้นทุนเงินทุนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของธนาคารในประเทศ 8 แห่ง ธนาคารเหล่านี้ระดมเงินผ่านเงินฝาก ผลิตภัณฑ์ออมทรัพย์ และพันธบัตรธนาคาร ก่อนนำเงินทุนไปสนับสนุนการปล่อยสินเชื่อ เมื่อธนาคารต้องจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้นเพื่อดึงดูดเงินทุน ดัชนีก็จะปรับสูงขึ้น

ดัชนีที่อิงเงินทุนระดมใหม่ตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างเร็ว เพราะวัดเงินทุนที่ระดมได้ในเดือนล่าสุด ส่วนมาตรวัดที่รวมเงินทุนซึ่งอยู่ในงบดุลของธนาคารแล้วจะเปลี่ยนแปลงช้ากว่า ในเดือนกันยายน ดัชนีที่อิงยอดเงินทุนคงค้างเพิ่มจาก 3.05% เป็น 3.15% ขณะที่มาตรวัดยอดเงินทุนคงค้างอีกชุดที่ใหม่กว่าเพิ่มจาก 2.71% เป็น 2.79%

แนวโน้มช่วงล่าสุดแสดงให้เห็นว่าแรงกดดันก่อตัวขึ้นอย่างไร:

• กันยายน 2025: COFIX ที่อิงเงินทุนระดมใหม่อยู่ที่ 2.52%
• มิถุนายน 2026: ดัชนีเพิ่มขึ้นถึง 3.05%
• กรกฎาคมและสิงหาคม 2026: ดัชนีอยู่ที่ 3.18%
• กันยายน 2026: ดัชนีเพิ่มเป็น 3.43% สูงขึ้น 0.91 จุดเปอร์เซ็นต์ในรอบหนึ่งปี
• 15 ตุลาคม: สมาพันธ์ธนาคารแห่งเกาหลีเผยแพร่ตัวเลขประจำเดือนกันยายน
• 16 ตุลาคม: ธนาคารเคบี กุกมิน อูรี และเอ็นเอช นงฮยอบใช้อัตราที่สูงขึ้นกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ที่เกี่ยวข้อง

COFIX ระยะสั้นก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน จาก 3.16% ณ วันที่ 30 กันยายน เป็น 3.32% ณ วันที่ 8 ตุลาคม และ 3.43% ณ วันที่ 14 ตุลาคม ตัวชี้วัดเหล่านี้สะท้อนว่าต้นทุนเงินทุนสูงขึ้นในหลายส่วนของระบบธนาคาร

เหตุใดเงินฝากจึงดันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้สูงขึ้น

ธนาคารแข่งขันดึงดูดเงินฝากอย่างเข้มข้นขึ้นในเดือนกันยายน เนื่องจากการชำระภาษีนิติบุคคลทำให้เงินของบริษัทไหลออกจากระบบธนาคาร การเสนออัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่สูงขึ้นช่วยดึงดูดเงินออมของครัวเรือน แต่ก็เพิ่มต้นทุนเงินทุนที่มีไว้สำหรับปล่อยสินเชื่อ

ผลิตภัณฑ์เงินฝากส่งเสริมการขายยังมีต่อเนื่องในเดือนตุลาคม ธนาคารชินฮันเปิดตัวผลิตภัณฑ์เมื่อวันที่ 6 ตุลาคม โดยให้อัตราดอกเบี้ยสูงสุด 4.0% และธนาคารเอ็นเอช นงฮยอบเปิดตัวอีกผลิตภัณฑ์เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม โดยให้อัตราสูงสุด 3.9% ผู้ฝากเงินที่เข้าเงื่อนไขได้รับดอกเบี้ยมากขึ้น ขณะที่ผู้กู้ซึ่งสินเชื่อที่อยู่อาศัยอิงต้นทุนเงินทุนของธนาคารต้องเผชิญแรงกดดันให้ภาระผ่อนชำระสูงขึ้น

อัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคารก็ปรับขึ้นเช่นกัน อัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคารที่ได้รับการจัดอันดับ AAA และครบกำหนดใน 1 ปี เพิ่มจาก 3.755% เมื่อวันที่ 27 สิงหาคมเป็น 4.033% เมื่อวันที่ 18 กันยายน ก่อนลดลงมาอยู่ที่ 4.002% เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม ซึ่งยังสูงกว่าตัวเลขเดือนสิงหาคม 0.247 จุดเปอร์เซ็นต์

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ที่ชำระคืนด้วยการผ่อนเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวดสม่ำเสมอในธนาคารรายใหญ่ 5 แห่ง เพิ่มจาก 4.66% ในเดือนกรกฎาคมเป็น 4.94% ในเดือนสิงหาคม การปรับขึ้น 0.28 จุดเปอร์เซ็นต์นี้ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้นก่อนการปรับ COFIX ล่าสุดด้วยซ้ำ

ครัวเรือนจะต้องจ่ายเพิ่มเท่าใด?

การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยอาจกลายเป็นค่าใช้จ่ายเงินสดจำนวนมากเมื่อคำนวณกับสินเชื่อก้อนใหญ่ สำหรับยอดหนี้ 249 ล้านวอน การเพิ่มขึ้น 0.23 จุดเปอร์เซ็นต์จะทำให้ดอกเบี้ยรายปีเพิ่มขึ้นราว 572,700 วอน หากยอดหนี้ไม่เปลี่ยนแปลง

สินเชื่อที่ชำระรายเดือนมีวิธีคำนวณต่างออกไป เพราะค่างวดแต่ละงวดครอบคลุมดอกเบี้ยและลดเงินต้นที่ค้างอยู่ สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย 400 ล้านวอน ระยะเวลา 30 ปี การปรับอัตราจาก 4.5% เป็น 6.0% ทำให้ค่างวดรายเดือนเพิ่มจากประมาณ 2.02 ล้านวอนเป็น 2.39 ล้านวอน ผู้กู้ต้องจ่ายเงินเพิ่มราว 370,000 วอนต่อเดือน หรือ 4.44 ล้านวอนต่อปี ซึ่งรวมทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย

ผู้กู้ที่ค่างวดรายเดือนเพิ่มจาก 2.27 ล้านวอนเป็น 2.79 ล้านวอน ต้องรับภาระเพิ่มปีละ 6.24 ล้านวอน หรือมากกว่าเดิมราว 23% ครัวเรือนต้องหาเงินส่วนนี้มาจ่ายควบคู่กับค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าเล่าเรียน และภาระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

ข้อมูลเปิดเผยสินเชื่อภาคครัวเรือนของสมาพันธ์ธนาคารแห่งเกาหลีอธิบายว่า อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำและสูงสุดที่เผยแพร่คำนวณจากสมมติฐานมาตรฐาน ได้แก่ ผู้กู้ที่มีอันดับเครดิตระดับ 3 ระยะเวลา 30 ปีหรือระยะเวลาสูงสุดของผลิตภัณฑ์ และวงเงินกู้ 200 ล้านวอนในกรณีที่วงเงินมีผลต่อการกำหนดราคา

สมาพันธ์ฯ ยังระบุด้วยว่าตัวอย่างค่างวดรายเดือนและต้นทุนการกู้ยืมทั้งหมดสมมติให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยของเดือนก่อนหน้าคงเดิมตลอดระยะเวลากู้ ค่างวดจริงของผู้กู้แต่ละรายขึ้นอยู่กับสัญญา ยอดหนี้คงเหลือ ระยะเวลาที่เหลือ และการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยในอนาคต

เหตุใดสินเชื่อมูลค่า 165 ล้านล้านวอนจึงใกล้ถึงกำหนดปรับอัตรา

ตัวเลขของสำนักงานกำกับดูแลการเงินครอบคลุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารในประเทศ 19 แห่ง โดยไม่รวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยตามนโยบาย ระบุว่าสินเชื่อมูลค่า 165 ล้านล้านวอนมีกำหนดปรับอัตราดอกเบี้ยในไตรมาส 4 รวมถึงสินเชื่อที่ช่วงอัตราคงที่เดิมกำลังสิ้นสุดลง

สินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งระบุว่าคงอัตราดอกเบี้ยไว้ 5 ปี อาจเปลี่ยนอัตราเมื่อครบ 5 ปี ผู้ที่กู้ในช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำของปี 2021 อาจต้องเผชิญกับการปรับอัตราในปี 2026 ซึ่งแทนอัตราเริ่มต้นที่จ่ายไหวด้วยอัตราที่สูงขึ้นมาก

ตัวเลขค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของธนาคารกลางเกาหลีระบุว่า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารรับฝากเงินอยู่ที่ 2.70% ในไตรมาส 2 ปี 2021 และ 4.26% ในไตรมาส 2 ปี 2026 ต่างกัน 1.56 จุดเปอร์เซ็นต์

การคำนวณประกอบตัวเลขสินเชื่อที่ถึงกำหนดปรับอัตราสมมติว่าสินเชื่อทั้ง 165 ล้านล้านวอนมีอัตราที่ปรับใหม่หลังครบ 5 ปี โดยผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเท่ากันทุกเดือนเป็นเวลา 30 ปี ภายใต้สมมติฐานดังกล่าว ภาระการชำระหนี้รายปีที่เพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณ 1.7212 ล้านล้านวอน ตัวเลขนี้เป็นการประเมินตามเงื่อนไขสินเชื่อดังกล่าว โดยยอดชำระจริงจะแตกต่างกันไปในแต่ละสัญญา

กำหนดการปรับอัตรายังต่อเนื่องไปอีกนานหลังเดือนธันวาคม สินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งจะถึงกำหนดปรับอัตรามีมูลค่า 137.3 ล้านล้านวอนในไตรมาส 1 ปี 2027, 154.4 ล้านล้านวอนในไตรมาส 2, 127.7 ล้านล้านวอนในไตรมาส 3 และ 143.5 ล้านล้านวอนในไตรมาส 4 ยอดสินเชื่อรายไตรมาสยังสูงกว่า 120 ล้านล้านวอนต่อเนื่องไปจนถึงปีต่อ ๆ มาตามช่วงเวลาที่ตัวเลขครอบคลุม โดยอยู่ระหว่าง 162.7 ล้านล้านวอนถึง 169.9 ล้านล้านวอนในปี 2030

สินเชื่ออัตราลอยตัวยังคงแพร่หลาย

ข้อมูลของสำนักงานกำกับดูแลการเงินแสดงว่า ในสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารมูลค่า 41.5 ล้านล้านวอนในไตรมาส 2 สินเชื่ออัตราลอยตัวมีมูลค่า 36.3 ล้านล้านวอน โดยไม่รวมสินเชื่อตามนโยบาย คิดเป็นสัดส่วน 87.5%

เมื่อพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั้งหมด ณ สิ้นไตรมาสดังกล่าว สินเชื่ออัตราลอยตัวมีมูลค่า 497.1 ล้านล้านวอน จากยอดรวม 767 ล้านล้านวอน หรือ 64.8% นั่นหมายความว่ายอดหนี้คงค้างเกือบสองในสามมีความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย

มาตรวัดสินเชื่อเดือนสิงหาคมระบุว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่แบบอัตราลอยตัวมีสัดส่วน 64.7% ตัวเลขทั้งสองครอบคลุมช่วงเวลาและกลุ่มสินเชื่อต่างกัน แต่ต่างก็แสดงให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงส่งผลต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสัดส่วนมาก

โดยทั่วไปผู้กู้เดิมจะได้รับอัตราดอกเบี้ยใหม่ในวันที่กำหนดปรับอัตราตามสัญญา ผู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนทุก 6 เดือนย่อมมีกรอบเวลาแตกต่างจากผู้กู้ที่ครบกำหนดช่วงอัตราคงที่ 5 ปี การเปลี่ยนแปลงในวันที่ 16 ตุลาคมทำให้ราคาสินเชื่อใหม่ที่เกี่ยวข้องปรับทันที ส่วนภาระรายเดือนของครัวเรือนที่กู้ไปแล้วจะเปลี่ยนตามกำหนดในสัญญา

อัตราคงที่ระยะยาวช่วยคุ้มครองผู้กู้ได้หรือไม่?

สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราคงที่ 5 ปีก็มีต้นทุนสูงขึ้นเช่นกัน ข้อมูลสรุปของธนาคารระบุว่าช่วงอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.23%-6.61% เทียบกับ 4.48%-4.86% ณ สิ้นเดือนมกราคม ผลิตภัณฑ์เหล่านี้กำหนดราคาตามอัตราผลตอบแทนพันธบัตรธนาคาร ทำให้ผู้กู้รายใหม่ได้รับผลกระทบจากความเคลื่อนไหวของตลาดก่อนล็อกอัตราดอกเบี้ย

โจทย์เชิงนโยบายคือการขยายสินเชื่อที่คงอัตราดอกเบี้ยไว้ได้นานกว่านั้น ธนาคารมักระดมเงินทุนในช่วงเวลาค่อนข้างสั้น การปล่อยกู้ด้วยเงินดังกล่าวโดยคงอัตราดอกเบี้ยเดิมไว้ 20 หรือ 30 ปี ทำให้ธนาคารเสี่ยงที่ต้นทุนเงินทุนของตนจะสูงขึ้น ขณะที่รายได้จากสินเชื่อยังเท่าเดิม

คณะกรรมการบริการทางการเงิน (Financial Services Commission) แจ้งสำนักงานของฮัน ชังมินว่า คณะทำงานด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราคงที่ระยะยาวไม่ได้ดำเนินงานอยู่ และยังอยู่ระหว่างการพิจารณาภายใน คณะทำงานดังกล่าวจัดประชุมครั้งแรกเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคมของปีก่อน

งานศึกษาของสถาบันการเงินเกาหลี (Korea Institute of Finance) ซึ่งได้รับมอบหมายจากคณะกรรมการฯ ประเมินว่า เงินฝากหลักที่มีเสถียรภาพสามารถรองรับการเปลี่ยนสินเชื่อที่อยู่อาศัยเดิมเป็นสินเชื่ออัตราคงที่ระยะยาวได้อย่างน้อย 31.6 ล้านล้านวอน เงินฝากหลักคือเงินทุนที่มีแนวโน้มคงอยู่กับธนาคาร จึงเป็นแหล่งเงินทุนที่เชื่อถือได้มากกว่า

สถาบันฯ ยังเสนอให้ขยายการออกหลักทรัพย์ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันและพันธบัตรมีหลักประกัน หลักทรัพย์ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันช่วยระดมเงินทุนโดยอิงกระแสการชำระสินเชื่อ ส่วนพันธบัตรมีหลักประกันช่วยให้ธนาคารกู้ยืมโดยใช้กลุ่มสินทรัพย์ รวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นหลักประกัน ขณะที่ธนาคารยังคงรับผิดชอบการชำระคืน ทั้งสองวิธีช่วยให้ธนาคารจัดหาเงินทุนได้ในระยะยาวขึ้น

บรรษัทการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยเกาหลี (Korea Housing Finance Corporation) ให้การค้ำประกันการชำระเงินสำหรับพันธบัตรมีหลักประกันของธนาคาร เพื่อสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราคงที่ระยะยาว ภายในเดือนเมษายน บรรษัทฯ ได้ลงนามข้อตกลงที่เกี่ยวข้องกับธนาคาร 9 แห่ง การขยายแหล่งเงินทุนนี้จะช่วยให้ธนาคารมีศักยภาพมากขึ้นในการเสนอสินเชื่อที่ผู้กู้คาดการณ์ยอดชำระได้นานขึ้น

การประชุมนโยบายครั้งต่อไปอาจมีผลอย่างไร?

ธนาคารกลางเกาหลีขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์ทั้งในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม ทำให้อัตราอยู่ที่ 3.00% ราคาผู้บริโภคเดือนกันยายนเพิ่มขึ้น 2.9% จากปีก่อน สูงกว่าเป้าหมายเงินเฟ้อ 2% ของธนาคาร ส่วนอัตราเงินเฟ้อของสหรัฐฯ ในเดือนกันยายนอยู่ที่ 3.7% เทียบกับที่คาดการณ์ไว้ 3.6%

คิม จองซิก (Kim Jung-sik) ศาสตราจารย์กิตติคุณด้านเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยยอนเซ คาดว่าธนาคารกลางเกาหลีจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งก่อนสิ้นปี พร้อมเตือนว่าการขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากเกินไปอาจซ้ำเติมปัญหาทางการเงินและทำให้ตลาดหุ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ผันผวน

อี มินฮวาน (Lee Min-hwan) ศาสตราจารย์ประจำภาควิชาการเงินและการจัดการ มหาวิทยาลัยอินฮา กล่าวว่าแรงกดดันด้านเงินเฟ้อจากสงครามและราคาน้ำมันที่สูงขึ้นอาจทำให้ต้องใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เขามองว่าอัตราเพดานของสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวอาจแตะ 7% ภายในสิ้นปี

หากอัตราอยู่ที่ 7% ดอกเบี้ยรายปีสำหรับยอดหนี้ 300 ล้านวอนที่ไม่เปลี่ยนแปลงจะอยู่ที่ 21 ล้านวอน เทียบกับ 19.44 ล้านวอนเมื่ออัตราอยู่ที่ 6.48% ส่วนต่างอยู่ที่ 1.56 ล้านวอนต่อปี หรือเฉลี่ยเดือนละ 130,000 วอน โดยยังไม่รวมการชำระเงินต้น

การตัดสินใจด้านนโยบายครั้งต่อไปมีกำหนดในเดือนตุลาคมและพฤศจิกายน แต่ไม่ได้ระบุวันประชุมที่แน่นอน ยังไม่มีการตัดสินใจว่าจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติมหรือไม่ อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับการแข่งขันด้านเงินฝาก อัตราผลตอบแทนพันธบัตร ค่าธรรมเนียมและส่วนลดของธนาคาร ดังนั้นสัญญาของผู้กู้แต่ละรายและวันปรับอัตราครั้งถัดไปจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดขนาดและช่วงเวลาของการปรับขึ้น

ประเด็นสำคัญ

• COFIX เดือนกันยายน 2026 เพิ่มขึ้น 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์เป็น 3.43% นับเป็นการปรับขึ้นรายเดือนมากที่สุดนับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2022
• ตารางอัตราดอกเบี้ยโดยละเอียดของธนาคารระบุเพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวไว้ที่ 6.48% สำหรับเอ็นเอช นงฮยอบ, 6.20% สำหรับอูรี และ 6.04% สำหรับเคบี กุกมิน
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารมูลค่า 165 ล้านล้านวอนมีกำหนดปรับอัตราดอกเบี้ยในไตรมาส 4 โดยไม่รวมสินเชื่อตามนโยบาย
• สถานการณ์สมมติที่สินเชื่อทั้งหมดปรับอัตราหลังครบ 5 ปี ประเมินภาระการชำระหนี้รายปีที่เพิ่มขึ้นไว้ราว 1.72 ล้านล้านวอน
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวคิดเป็น 64.8% ของยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างของธนาคาร ณ สิ้นไตรมาส 2
• การตัดสินใจด้านนโยบายในเดือนตุลาคมและพฤศจิกายน ต้นทุนเงินทุนของธนาคาร และวันที่กำหนดในสัญญาแต่ละฉบับ จะเป็นตัวกำหนดการเปลี่ยนแปลงครั้งต่อไปของภาระชำระเงินในครัวเรือน