โครงการพัฒนาฮันนัม 3 ในกรุงโซลเปลี่ยนบ้านชั้นใต้ดินให้เป็นการลงทุนมูลค่าหลายพันล้านวอนได้อย่างไร

บ้านชั้นใต้ดินขนาดเล็ก กับสิทธิเรียกร้องก้อนใหญ่ต่ออนาคตของกรุงโซล

บ้านชั้นใต้ดินขนาด 26 ตารางเมตรในเขตพัฒนาขื้นใหม่ฮันนัม 3 ของกรุงโซล เปลี่ยนมือถึง 9 ครั้งระหว่างการจดทะเบียนครั้งแรกในปี 2003 กับปี 2019 ราคาขยับจาก 275 ล้านวอนในปี 2006 เป็น 850 ล้านวอนในปี 2019 ผู้ซื้อเดินทางมาจากทั่วเกาหลีใต้ รวมถึงเมืองคงจู ยองจู และชุงจู ขณะที่บ้านหลังเล็กยังคงตั้งอยู่ในย่านที่รอการรื้อถอน

จากการตรวจสอบห้องชุดและวิลล่า 1,671 ยูนิตผ่านทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ พบว่าบ้านกึ่งชั้นใต้ดินเปลี่ยนเจ้าของเฉลี่ย 2.6 ครั้งในช่วงสองทศวรรษ เทียบกับ 2.1 ครั้งสำหรับบ้านที่อยู่เหนือระดับพื้นดิน หรือมีอัตราการเปลี่ยนมือสูงกว่าราว 24% ในช่วงที่เริ่มตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2020 ราคาซื้อขายมัธยฐานของบ้านกึ่งชั้นใต้ดินแตะ 1.3 พันล้านวอน

สิ่งที่ดึงดูดผู้ซื้อคืออพาร์ตเมนต์ในอนาคต เจ้าของบ้านชั้นใต้ดินขนาดย่อมที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์สามารถได้รับสิทธิรับจัดสรรผ่านสมาคมพัฒนาขื้นใหม่ เช่นเดียวกับผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านขนาดใหญ่เหนือระดับพื้นดิน นักลงทุนจึงซื้อช่องทางเข้าสู่โครงการใหม่ระหว่างแม่น้ำฮันกับภูเขานัมซาน ไม่ใช่แค่ซื้อที่อยู่อาศัย

สำหรับผู้เช่า กระบวนการเดียวกันนี้หมายถึงการเปลี่ยนเจ้าของบ้าน ความไม่แน่นอนเรื่องเงินประกันการเช่า และการต้องย้ายออกในที่สุด เมื่อเดือนกรกฎาคม 2022 มีเจ้าของบ้านกึ่งชั้นใต้ดินเพียง 9.5% ที่มีที่อยู่จดทะเบียนอยู่ในฮันนัม 3

ประกาศอนุมัติเมื่อเดือนมิถุนายน 2023 ของเขตยงซานเผยให้เห็นเบื้องหลังการซื้อเหล่านั้น ได้แก่ พื้นที่พัฒนาขื้นใหม่ 386,395.5 ตารางเมตร และแผนที่ได้รับอนุมัติให้สร้างอพาร์ตเมนต์ 5,816 ยูนิต รวมบ้านเช่า 876 ยูนิต โครงการนี้แสดงให้เห็นว่าการแทนที่ที่อยู่อาศัยเก่าสามารถสร้างสินทรัพย์มูลค่าสูงได้อย่างไร ขณะเดียวกันก็ทำให้ผู้เช่าบ้านเดิมต้องหาที่อยู่แห่งใหม่

เหตุใดอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกที่สุดจึงอาจเป็นการลงทุนที่น่าดึงดูดที่สุด

ฮันนัม 3 ครอบคลุมพื้นที่บางส่วนของย่านฮันนัมดงและโพกวังดงในเขตยงซาน อาคารเก่าที่นั่นมีทั้งวิลล่าขนาดเล็ก บ้านที่แบ่งให้หลายครัวเรือนพักอาศัย และบ้านกึ่งชั้นใต้ดิน ซึ่งในภาษาเกาหลีเรียกว่า บันจีฮา บ้านเหล่านี้อยู่ต่ำกว่าระดับถนนบางส่วน และมักเป็นที่พักราคาค่อนข้างถูก

การพัฒนาขื้นใหม่เปลี่ยนวิธีประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ โดยหลักการแล้ว สมาชิกสมาคมที่มีคุณสมบัติและเข้าร่วมก่อนการอนุมัติแผนบริหารจัดการและจัดสรรทรัพย์สินในเดือนมิถุนายน 2023 อาจได้รับสิทธิรับจัดสรรอพาร์ตเมนต์ใหม่หนึ่งยูนิต ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์เดิมจะเป็นบ้านกึ่งชั้นใต้ดินหรือบ้านเหนือระดับพื้นดิน

แผนบริหารจัดการและจัดสรรทรัพย์สินกำหนดวิธีแบ่งสรรอสังหาริมทรัพย์ใหม่และภาระทางการเงินของโครงการ สมาชิกต้องจ่ายเงินสมทบเพิ่มเติม ซึ่งคำนวณจากราคาอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับจัดสรรหักด้วยมูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์เดิม

มูลค่าประเมินที่ต่ำกว่าของบ้านกึ่งชั้นใต้ดินอาจหมายถึงต้องจ่ายเงินสมทบเพิ่มมากขึ้นในภายหลัง อย่างไรก็ตาม ราคาซื้อที่ต่ำกว่าช่วยลดเงินก้อนที่ต้องใช้ในช่วงแรก ผู้ซื้อที่รอการพัฒนาขื้นใหม่ได้จึงอาจเริ่มต้นด้วยเงินสดน้อยกว่า แล้วจ่ายส่วนต่างเพิ่มเติมเมื่อโครงการคืบหน้า

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ระบุว่า นักลงทุนซื้อวิลล่ากึ่งชั้นใต้ดินที่ราคาค่อนข้างถูก แล้วขายต่อเมื่อราคาสูงขึ้น การซื้อขายคึกคักในกลุ่มวิลล่าราคา 500-900 ล้านวอน มีรายงานว่าผู้ซื้อบางรายซื้อโดยไม่ได้ไปตรวจดูบ้าน

บ้านขนาดเล็กมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า

โดยทั่วไป บ้านกึ่งชั้นใต้ดินในข้อมูลมีขนาดเล็กกว่าบ้านเหนือระดับพื้นดินประมาณ 10 ตารางเมตร ราคาซื้อรวมอาจต่ำกว่า แม้ผู้ซื้อจะจ่ายเงินต่อตารางเมตรสูงกว่าก็ตาม

ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2020 ถึงปี 2023 ราคาซื้อขายบ้านกึ่งชั้นใต้ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 43.84 ล้านวอนต่อตารางเมตร เทียบกับ 34.86 ล้านวอนสำหรับบ้านเหนือระดับพื้นดิน หรือคิดเป็นส่วนต่างราว 26%

ระหว่างปี 2010 ถึง 2022 ราคาต่อตารางเมตรของบ้านกึ่งชั้นใต้ดินเพิ่มขึ้นเป็น 4.5 เท่าของระดับเดิม ส่วนบ้านเหนือระดับพื้นดินเพิ่มเป็น 4.1 เท่า ราคาซื้อขายมัธยฐานของบ้านกึ่งชั้นใต้ดินเพิ่มจาก 320 ล้านวอนในช่วงปี 2011-2014 เป็น 1.3 พันล้านวอนในช่วงที่เริ่มตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2020 หรือประมาณสี่เท่า

รูปแบบนี้ยังพบในอาคารแต่ละหลังด้วย ในอาคาร 181 แห่งที่มีทั้งบ้านกึ่งชั้นใต้ดินและบ้านเหนือระดับพื้นดิน บ้านกึ่งชั้นใต้ดินมีการซื้อขายบ่อยกว่าใน 112 แห่ง หรือราว 62% ผู้ซื้อแสวงหาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กซ้ำแล้วซ้ำเล่า เพราะให้สิทธิเข้าสู่กระบวนการพัฒนาขื้นใหม่แบบเดียวกัน

การซื้อขายเร่งตัวเมื่อข้อจำกัดผ่อนคลาย

การซื้อขายบ้านกึ่งชั้นใต้ดินเกิดขึ้นบ่อยเป็นพิเศษในช่วงเริ่มวางแผนเมืองใหม่ (New Town) ราวปี 2003 ซึ่งข้อจำกัดใบอนุญาตซื้อขายที่ดินมีขอบเขตจำกัด จำนวนการเปลี่ยนเจ้าของอยู่ที่ 32.9 ครั้งต่อบ้านกึ่งชั้นใต้ดิน 100 ยูนิต เทียบกับ 21.5 ครั้งต่อบ้านเหนือระดับพื้นดิน 100 ยูนิต

ปลายปี 2008 รัฐบาลประธานาธิบดีอี มยองบักยกเลิกข้อจำกัดพื้นที่ควบคุมการเก็งกำไรในพื้นที่ส่วนใหญ่ของเขตมหานครโซล ยกเว้นคังนัม ซอโช และซงพา ในปี 2009 รัฐบาลยกเลิกภาษีกำไรจากการขายเพิ่มเติมสำหรับเจ้าของบ้านหลายหลังเป็นการชั่วคราว และผ่อนคลายข้อกำหนดใบอนุญาตซื้อแปลงที่ดินขนาดเล็กในพื้นที่พัฒนาขื้นใหม่

ปีนั้น บ้านกึ่งชั้นใต้ดินมีการเปลี่ยนเจ้าของ 15.1 ครั้งต่อ 100 ยูนิต เทียบกับ 11.4 ครั้งสำหรับบ้านเหนือระดับพื้นดิน ส่วนในปี 2014 ซึ่งมีการยกเลิกภาษีกำไรจากการขายเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่มีบ้านหลายหลัง และผ่อนคลายภาษีสำหรับการขายต่อในเวลาอันสั้น ตัวเลขที่สอดคล้องกันอยู่ที่ 12.7 และ 9.5 ครั้ง

ในช่วงที่มีข้อจำกัดเข้มงวดขึ้น ช่องว่างการซื้อขายระหว่างบ้านสองประเภทแคบลง ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าช่องทางเข้าสู่การพัฒนาขื้นใหม่ที่มีราคาถูกกว่าดึงดูดการซื้อขายมากขึ้นในช่วงที่การซื้อและขายต่อทำได้ง่ายขึ้น

เจ้าของย้ายออกจากย่าน

ทั่วทั้งฮันนัม 3 จำนวนผู้เป็นเจ้าของที่มีที่อยู่จดทะเบียนในเขตลดลงจาก 2,189 หน่วยกรรมสิทธิ์ในปี 2002 เหลือ 738 หน่วยในปี 2022 หรือลดลงราว 66% สัดส่วนที่ดินในพื้นที่พัฒนาของกลุ่มนี้ลดจากมากกว่า 55% เหลือประมาณ 19%

ในช่วงเวลาเดียวกัน จำนวนเจ้าของที่จดทะเบียนในคังนัม ซอโช ซงพา และบุนดัง เพิ่มจาก 163 เป็น 799 หน่วยกรรมสิทธิ์ ภายในปี 2022 กลุ่มนี้มีจำนวนมากกว่ากลุ่มเจ้าของที่จดทะเบียนในฮันนัม 3 เจ้าของจากนอกพื้นที่ถือครองที่ดินราว 62% ของพื้นที่พัฒนา

การวิเคราะห์ทะเบียนนับสัดส่วนกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วน ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คนละครึ่งจะถูกนับเป็นคนละ 0.5 หน่วยกรรมสิทธิ์ นิยามของเจ้าของท้องถิ่นพิจารณาจากที่อยู่จดทะเบียนในแต่ละช่วงเวลา ไม่ใช่การพำนักต่อเนื่องมาตั้งแต่ก่อนการพัฒนาขื้นใหม่

อสังหาริมทรัพย์ยังถูกส่งต่อระหว่างคนต่างรุ่นด้วย ในบรรดาผู้รับที่ดินเป็นของขวัญ 323 คน ระหว่างปี 2018 ถึง 2021 มี 93 คนอยู่ในวัย 20 ปี 75 คนอยู่ในวัย 30 ปี และ 22 คนเป็นผู้เยาว์ รวมผู้รับอายุต่ำกว่า 40 ปีได้ 190 คน หรือราว 59% ของทั้งหมด

การเปลี่ยนแปลงราคาภาพรวมมีนัยสำคัญ ราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยอย่างเป็นทางการของแปลงที่ตรวจสอบในฮันนัมดงและโพกวังดงเพิ่มขึ้นกว่า 1,100% หลังปี 2003 มูลค่าที่สูงขึ้นเปิดโอกาสทั้งสำหรับการขายต่อและการโอนทรัพย์สินให้สมาชิกครอบครัวรุ่นเยาว์

ผู้เช่าเผชิญความไม่แน่นอนก่อนย้ายออก

อดีตผู้เช่าบ้านกึ่งชั้นใต้ดินในฮันนัม 3 ทราบจากเพื่อนบ้านว่าเจ้าของบ้านขายอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว เมื่อไม่มีข้อมูลติดต่อของเจ้าของคนใหม่ ผู้เช่าจึงกังวลว่าจะได้เงินประกันการเช่าคืนหรือไม่

ระบบชอนเซของเกาหลีใต้ทำให้ความกังวลนี้ยิ่งสำคัญ แทนที่จะจ่ายค่าเช่ารายเดือนตามปกติ ผู้เช่าจ่ายเงินประกันก้อนใหญ่ ซึ่งเจ้าของบ้านต้องคืนเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า การรู้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบเงินก้อนนี้จึงสำคัญเมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของบ้าน

กลุ่มสิทธิผู้เช่า มินสเนลยูเนียน ระบุว่าการไม่มีกฎหมายกำหนดให้แจ้งผู้เช่าเมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของ เป็นสาเหตุหนึ่งของปัญหา ผู้เช่าอีกรายเล่าว่าน้ำประปาไม่ไหลและมีน้ำรั่ว แต่เจ้าของบ้านไม่ยอมซ่อม

นักรณรงค์เชื่อมโยงการบำรุงรักษาที่ไม่ได้มาตรฐานเข้ากับเศรษฐศาสตร์ของการพัฒนาขื้นใหม่ เมื่อราคาซื้อขับเคลื่อนด้วยความคาดหวังว่าจะได้อพาร์ตเมนต์ใหม่ เจ้าของที่มุ่งขายต่อย่อมมีแรงจูงใจน้อยลงที่จะซ่อมแซมบ้านเดิม

การย้ายออกยังสร้างความยากลำบากมากขึ้นให้แก่ผู้สูงอายุที่พึ่งพาเพื่อนบ้านใกล้เคียง บริการสวัสดิการ และผู้ที่เข้าใจความต้องการด้านการรักษาพยาบาลของตน อี คังฮุน ทนายความและหัวหน้าองค์กรสนับสนุนผู้เช่า เทนแนนต์ส 114 ระบุว่าความสัมพันธ์ในชุมชนเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของความช่วยเหลือในชีวิตประจำวัน ซึ่งผู้พักอาศัยต้องสูญเสียเมื่อย้ายไปอยู่ในที่ที่ไม่คุ้นเคย

รายงานที่เผยแพร่ในเดือนตุลาคม 2024 ระบุว่าเงินชดเชยและความช่วยเหลือในการย้ายออกจำกัดเฉพาะผู้เช่าที่อาศัยอยู่ในบ้านก่อนปี 2009 นอกจากนี้ยังกล่าวถึงผู้พักอาศัยที่ประสบปัญหาในการจัดเตรียมเอกสารเพื่อขอรับความช่วยเหลือ

อพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นไม่ได้แปลว่าทุกคนจะมีที่อยู่มากขึ้น

เขตยงซานอนุมัติอพาร์ตเมนต์ 5,816 ยูนิตในอาคาร 197 หลังเมื่อเดือนมิถุนายน 2023 โดยเป็นยูนิตขาย 4,940 ยูนิต และยูนิตให้เช่า 876 ยูนิต คำอธิบายโครงการในเวลาต่อมาระบุตัวเลขรวม 5,970 ยูนิต ขณะที่รายงานการประมูลกล่าวถึงอพาร์ตเมนต์ 5,988 ยูนิตในอาคาร 127 หลัง ภายหลังเขตได้เปิดรับฟังความเห็นอีกครั้งเกี่ยวกับแผนฉบับปรับปรุง แต่ประกาศที่อ้างถึงในที่นี้ไม่ได้ระบุตัวเลขอพาร์ตเมนต์รวมฉบับปรับปรุงขั้นสุดท้าย

สัดส่วนยูนิตให้เช่าตามแผนที่อนุมัติคิดเป็นราว 15% ของจำนวนทั้งหมดในปี 2023 ในบรรดาอพาร์ตเมนต์สำหรับขาย 4,940 ยูนิต มี 4,069 ยูนิตจัดสรรให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิม 831 ยูนิตเปิดขายทั่วไป และสำรองไว้ 40 ยูนิต

ตัวเลขการย้ายออกที่บันทึกในเวลาต่อมาระบุว่ามีครัวเรือนผู้เช่า 7,182 ครัวเรือน และครัวเรือนในพื้นที่ 9 ครัวเรือนเลือกขอรับเงินชดเชยแทนที่อยู่อาศัย รวมผู้ย้ายออก 7,191 ครัวเรือน ส่วนประมาณการด้านการเงินก่อนหน้านี้คาดว่าจะมีครัวเรือนย้ายออกประมาณ 8,300 ครัวเรือน ซึ่งรวมครัวเรือนผู้เช่าราว 6,300 ครัวเรือน

เมื่อเทียบกับตัวเลขอพาร์ตเมนต์ตามแผน 5,970 ยูนิตที่ระบุภายหลัง จำนวนครัวเรือนที่ย้ายออก 7,191 ครัวเรือนมากกว่าบ้านใหม่ 1,221 ยูนิต ส่วนประมาณการเดิมที่มีผู้ย้ายออก 8,300 ครัวเรือน เทียบกับอพาร์ตเมนต์ที่อนุมัติ 5,816 ยูนิต ทำให้เกิดช่องว่างราว 2,500 ยูนิต

การเปรียบเทียบเหล่านี้อธิบายแรงกดดันที่ผู้เช่าต้องเผชิญ อาคารที่มีบ้านขนาดเล็กราคาย่อมเยาจำนวนมากกำลังถูกแทนที่ด้วยอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่จำนวนลดลง ซึ่งส่วนใหญ่จัดสรรให้เจ้าของ ระหว่างการรื้อถอนและก่อสร้าง ครัวเรือนที่ย้ายออกต้องหาที่พักแห่งอื่น ส่งผลให้ความต้องการในตลาดเช่ารอบข้างเพิ่มขึ้น

เงินกู้มูลค่าหลายล้านล้านวอนเป็นทุนสำหรับการย้ายออก

สมาคมพัฒนาขื้นใหม่ได้รับเงินกู้เพื่อการย้ายออก 2.1 ล้านล้านวอนจากกลุ่มธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ 4 แห่ง ก่อนจะได้รับเงินทุนเพิ่มอีก 400,000 ล้านวอนผ่านการจัดหาเงินทุนโดยเคบี ซีเคียวริตีส์ รวมวงเงินทั้งสองชุดเป็น 2.5 ล้านล้านวอน

สำหรับวงเงินชุดที่สอง บริษัทเฉพาะกิจออกหลักทรัพย์ขายให้นักลงทุน แล้วนำเงินที่ได้ไปปล่อยกู้แก่สมาคม ฮุนได เอ็นจิเนียริง แอนด์ คอนสตรักชัน ซึ่งเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการ ให้การค้ำประกันร่วม ขณะที่เคบี ซีเคียวริตีส์ให้คำมั่นรับซื้อเพื่อสนับสนุนการจัดหาเงินทุน

เงินกู้ทั้งสองชุดมีอัตราดอกเบี้ยในช่วงต่ำกว่า 7% เล็กน้อย กำหนดชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยภายในเดือนพฤศจิกายน 2028 รายงานด้านเงินทุนคาดว่าจะมีการกู้เพิ่มอีกหลายล้านล้านวอนเพื่อใช้เป็นทุนก่อสร้าง

โครงการยังประกอบด้วยโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ ประกาศอนุมัติปี 2023 ระบุพื้นที่ถนน 51,849.3 ตารางเมตร สวนสาธารณะ 27,263.6 ตารางเมตร พื้นที่โรงเรียนประถม 10,755.4 ตารางเมตร ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสวัสดิการและสำนักงานสาธารณะ

สมาคมชี้แจงผ่านอีเมลเพื่อปกป้องโครงการพัฒนาขื้นใหม่ โดยระบุว่าสมาชิกพยายามปรับปรุงสภาพที่อยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส หลังเผชิญความยากลำบากมานานสองทศวรรษ สมาคมให้เหตุผลว่าความล่าช้าเพิ่มภาระทางการเงินแก่สมาชิก และการอนุมัติที่รวดเร็วขึ้นจะช่วยให้ส่งมอบที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้นได้เร็วกว่าเดิม

การประมูลเป็นอีกช่องทางหนึ่งสู่สิทธิในอพาร์ตเมนต์

อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกนำออกประมูลโดยผู้ให้กู้ประกอบด้วยที่ดิน 105 ตารางเมตรและอาคารขนาด 99 ตารางเมตร โดยมีราคาประเมิน 3.43 พันล้านวอน การรื้อถอนกำลังดำเนินอยู่ ทำให้มูลค่าประเมินส่วนใหญ่อยู่ที่ที่ดิน

สมาชิกสมาคมฮันนัม 3 รายหนึ่งอธิบายสิทธิที่ผูกกับอสังหาริมทรัพย์ ณ เวลาที่ได้รับอนุมัติในปี 2023 ไว้ว่า:

ณ เวลาที่แผนบริหารจัดการและจัดสรรทรัพย์สินได้รับอนุมัติในปี 2023 รายการนี้มีสิทธิได้รับเงินคืนประมาณ 100 ล้านวอน พร้อมสิทธิอยู่อาศัยในยูนิตที่มีพื้นที่ใช้สอยเฉพาะ 84㎡

การซื้อขายทั่วไปหลังได้รับอนุมัติมีข้อจำกัดเรื่องการโอนสมาชิกภาพสมาคมในพื้นที่ควบคุมการเก็งกำไรที่กำหนดไว้ โดยมีข้อยกเว้นบางกรณี รายละเอียดการประมูลเสนอว่าการขายโดยผู้ให้กู้อาจเป็นอีกช่องทางที่ผู้ชนะการประมูลได้รับสมาชิกภาพ โดยไม่ต้องมีใบอนุญาตซื้อขายที่ดินหรือแผนการจัดหาเงินทุน กำหนดขายในวันที่สามของเดือนถัดไป แต่ไม่ได้ระบุเดือนปฏิทินอย่างชัดเจน

สิ่งดึงดูดใจสอดคล้องกับการซื้อขายบ้านชั้นใต้ดิน นั่นคืออสังหาริมทรัพย์มีสิทธิเรียกร้องอพาร์ตเมนต์ในอนาคต ในอีกด้านหนึ่งของตลาด มีรายงานว่าบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน 126 ตารางเมตรในโพกวังดงขายได้ในราคา 4.5 พันล้านวอน

ฮยอน บัง ชิน ศาสตราจารย์ด้านภูมิศาสตร์และการศึกษาเมืองจากวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์และรัฐศาสตร์แห่งลอนดอน อธิบายแรงดึงดูดทางการเงินของการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ว่า:

ราคาที่อยู่อาศัยในภาคคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นตลอดหลายปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดความเชื่อมั่นว่า นี่คือที่อยู่อาศัยประเภทที่พึงปรารถนาที่สุด ซึ่งช่วยคุ้มครองสินทรัพย์ที่หลายครอบครัวพยายามสะสม

หมุดหมายทางการและกำหนดการที่เปลี่ยนแปลง

ประกาศอนุมัติของเขตยงซานบันทึกกระบวนการวางแผนที่ดำเนินมาสองทศวรรษ ก่อนจะอนุมัติแผนจัดสรรทรัพย์สิน ประกาศเปิดรับฟังความเห็นเมื่อเดือนมกราคม 2025 บันทึกการปรับแก้เพิ่มเติม หลังคณะกรรมการของเมืองพิจารณาข้อเสนอ

• 18 พฤศจิกายน 2003: กำหนดให้ฮันนัมเป็นเขตเมืองใหม่
• 1 ตุลาคม 2009: กรุงโซลอนุมัติการเปลี่ยนแปลงเขตพัฒนาขื้นใหม่และแผนส่งเสริมโครงการ
• 4 กันยายน 2012: สมาคมพัฒนาขื้นใหม่ได้รับอนุมัติให้จัดตั้ง
• 29 มีนาคม 2019: เขตยงซานอนุมัติแผนดำเนินโครงการ
• 23 มิถุนายน 2023: เขตอนุมัติแผนบริหารจัดการและจัดสรรทรัพย์สินตามมาตรา 78 แห่งกฎหมายว่าด้วยการปรับปรุงพื้นที่เมืองและสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัย
• 23 ธันวาคม 2024: คณะกรรมการพัฒนาขื้นใหม่เขตเมืองของกรุงโซลอนุมัติข้อเสนอฉบับปรับปรุงพร้อมเงื่อนไขแก้ไข
• 31 มกราคม-14 กุมภาพันธ์ 2025: เขตยงซานเปิดให้ประชาชนตรวจสอบและแสดงความคิดเห็นต่อข้อเสนอฉบับปรับปรุงอีกครั้ง

กำหนดการก่อสร้างเปลี่ยนแปลงหลายครั้ง แผนการเงินคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในปี 2025 และแล้วเสร็จในปี 2028 ขณะที่คำอธิบายโครงการในเวลาต่อมาระบุว่าจะเริ่มก่อสร้างในปี 2026 และเข้าอยู่อาศัยได้ในปี 2029 ส่วนกำหนดชำระคืนเงินกู้เพื่อการย้ายออกยังคงเป็นเดือนพฤศจิกายน 2028

ผลการตรวจสอบกรรมสิทธิ์อ้างอิงบันทึกสาธารณะ 5,021 รายการ ครอบคลุมแปลงที่ดิน 3,244 แปลง ระบุเจ้าของ 12,616 ราย และการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ 9,459 ครั้งระหว่างปี 2002 ถึง 2022 บันทึกบางรายการอาจไม่สามารถเข้าถึงได้เนื่องจากทะเบียนถูกปิด ผลการตรวจสอบสะท้อนการโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินมายาวนาน ขณะที่ย่านนี้รอการพัฒนาขื้นใหม่

ประเด็นสำคัญ

• บ้านกึ่งชั้นใต้ดินในฮันนัม 3 เปลี่ยนเจ้าของบ่อยกว่าบ้านเหนือระดับพื้นดินราว 24% ในช่วงเวลาที่ตรวจสอบ
• ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2020 ถึงปี 2023 บ้านกึ่งชั้นใต้ดินขายได้ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าบ้านเหนือระดับพื้นดินราว 26%
• เมื่อเดือนกรกฎาคม 2022 มีเจ้าของบ้านกึ่งชั้นใต้ดินเพียง 9.5% ที่มีที่อยู่จดทะเบียนในเขต
• การอนุมัติเมื่อเดือนมิถุนายน 2023 กำหนดให้สร้างอพาร์ตเมนต์ 5,816 ยูนิต รวมบ้านเช่า 876 ยูนิต ขณะที่คำอธิบายโครงการภายหลังระบุตัวเลขรวมที่สูงกว่า
• ตัวเลขภายหลังระบุว่ามีครัวเรือนย้ายออก 7,191 ครัวเรือน มากกว่าอพาร์ตเมนต์ 5,970 ยูนิตที่ระบุในรายงานเดียวกัน
• สมาคมได้รับเงินทุนเพื่อการย้ายออก 2.5 ล้านล้านวอน โดยกำหนดชำระคืนในเดือนพฤศจิกายน 2028
• คำอธิบายโครงการในเวลาต่อมาตั้งเป้าให้แล้วเสร็จหรือเข้าอยู่อาศัยได้ในปี 2029