ราคาอพาร์ตเมนต์ในโซลเพิ่มขึ้นเป็นสัปดาห์ที่ 90 ขณะกังนัมปรับลงและคยองกีขยับขึ้น

ราคาที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องบดบังความแตกต่างที่กว้างขึ้น

ราคาอพาร์ตเมนต์ในโซลเพิ่มขึ้นเป็นสัปดาห์ที่ 90 ติดต่อกัน จากการสำรวจของคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลีในสัปดาห์ที่ 4 ของเดือนตุลาคม แต่การเพิ่มขึ้น 0.09% ของทั้งเมืองปิดบังสภาพตลาดที่แตกต่างกันอย่างมากในแต่ละพื้นที่ของเมืองหลวง เขตคังนัมลดลง 0.38% ขณะที่เขตซองบุกเพิ่มขึ้น 0.39% ส่วนในจังหวัดคยองกีที่อยู่ติดกัน เมืองกุนโพและเขตยองทงของซูวอนต่างเพิ่มขึ้น 0.58%

ผลสำรวจซึ่งวัด ณ วันที่ 26 ตุลาคมและประกาศเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม แสดงให้เห็นว่าอัตราการเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์ของโซลชะลอลงเป็นสัปดาห์ที่ 2 ติดต่อกัน โดยลดจาก 0.16% ในสัปดาห์ที่ 2 ของเดือนตุลาคม เป็น 0.13% ในสัปดาห์ที่ 3 และ 0.09% ในสัปดาห์ที่ 4 โดยเฉลี่ยแล้วราคายังคงเพิ่มขึ้นทั่วทั้งเมือง แต่เพิ่มขึ้นช้าลง

ราคาอพาร์ตเมนต์ในคยองกีเพิ่มขึ้น 0.20% ต่ำกว่า 0.21% ในสัปดาห์ก่อนหน้าเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์ยังสูงกว่าโซลเป็นสัปดาห์ที่ 6 ติดต่อกัน นับตั้งแต่สัปดาห์ที่ 4 ของเดือนกันยายน การเพิ่มขึ้นล่าสุดของจังหวัดนี้สูงกว่าโซลมากกว่า 2 เท่า

ทิศทางตลาดสำหรับผู้เช่าแตกต่างออกไป ดัชนีค่าเช่าจอนเซของอพาร์ตเมนต์ในโซลเพิ่มขึ้น 0.17% เร่งตัวจาก 0.16% ในสัปดาห์ก่อนหน้า และทำสถิติเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นสัปดาห์ที่ 90 เช่นกัน จอนเซคือรูปแบบการเช่าที่อยู่อาศัยของเกาหลี โดยผู้เช่าวางเงินมัดจำก้อนใหญ่ซึ่งขอคืนได้ แทนการจ่ายค่าเช่ารายเดือนตามปกติ

การเติบโตของโซลชะลอลงเร็วเพียงใด?

การเพิ่มขึ้นของราคารายสัปดาห์ในโซลลดลง 0.04 จุดเปอร์เซ็นต์ในการสำรวจล่าสุด หลังจากลดลง 0.03 จุดเปอร์เซ็นต์ในสัปดาห์ก่อนหน้า เมื่อเทียบกับการเพิ่มขึ้น 0.16% ในสัปดาห์ที่ 2 การเพิ่มขึ้นล่าสุดที่ 0.09% ต่ำกว่าราว 44%

จุดเปอร์เซ็นต์ใช้วัดส่วนต่างระหว่างค่าร้อยละ 2 ค่า ในกรณีนี้ช่วยอธิบายการชะลอตัว กล่าวคือดัชนีทั่วเมืองยังคงเพิ่มขึ้น แม้การขยับขึ้นในแต่ละสัปดาห์จะมีขนาดเล็กลง

ตัวเลขเดือนตุลาคมแสดงให้เห็นพัฒนาการของการชะลอตัวดังนี้:

• สัปดาห์ที่ 2 ของเดือนตุลาคม: ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในโซลเพิ่มขึ้น 0.16%
• สัปดาห์ที่ 3 ของเดือนตุลาคม: อัตราการเพิ่มขึ้นชะลอลงเหลือ 0.13%
• สัปดาห์ที่ 4 ของเดือนตุลาคม วัด ณ วันที่ 26 ตุลาคม: อัตราการเพิ่มขึ้นชะลอลงเหลือ 0.09%
• 29 ตุลาคม: คณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลีประกาศผลของสัปดาห์ที่ 4

คณะกรรมการระบุว่า ในบางพื้นที่และโครงการอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ระหว่างดำเนินการปรับปรุงครั้งใหญ่ มีประกาศขายราคาต่ำลง ขณะที่โครงการที่เป็นที่ต้องการและมีอุปสงค์แข็งแกร่งยังบันทึกธุรกรรมในราคาสูงขึ้น การเคลื่อนไหวที่สวนทางกันเหล่านี้ทำให้ราคาโดยรวมของโซลเพิ่มขึ้นน้อยลง

ราคาสามเขตในคังนัมลดลงมากกว่าเดิม

คังนัม ซอโช และซงพา ซึ่งเป็น 3 เขตที่มีที่อยู่อาศัยราคาแพงที่สุดแห่งหนึ่งในโซล ต่างมีราคาลดลงมากกว่าเดิม คังนัมลดลง 0.38% เทียบกับ 0.31% ในสัปดาห์ก่อนหน้า ส่วนการลดลงของซอโชเพิ่มจาก 0.32% เป็น 0.35% ขณะที่ซงพาเพิ่มจาก 0.13% เป็น 0.22%

ความอ่อนตัวของคังนัมกระจุกตัวอยู่ในโครงการอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ในยอกซัมและอับกูจอง ส่วนในซอโช ราคาที่ลดลงกระจุกตัวในย่านบันโพและซอโช ขณะที่การลดลงในซงพากระจุกตัวในจัมซิลและชินชอน

ราคาคังนัมสะสมตั้งแต่ต้นปีลดลง 1.64% ความกังวลเกี่ยวกับภาระภาษีที่อาจสูงขึ้นหากมีการเปลี่ยนแปลงกฎภาษี ถูกระบุว่าเป็นปัจจัยกดดันอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง แต่ไม่ได้มีการระบุรายละเอียดของการเปลี่ยนแปลงภาษีที่อาจเกิดขึ้น

พื้นที่กลุ่มทางตอนใต้โดยรวมก็แสดงความอ่อนแอเช่นกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ใน 11 เขตทางใต้ของแม่น้ำฮันในโซลลดลง 0.02% ขณะที่ 14 เขตทางเหนือของแม่น้ำเพิ่มขึ้น 0.22% กลุ่มทางใต้โดยรวมนี้ครอบคลุมเขตต่าง ๆ มากกว่าคังนัม ซอโช และซงพาเพียง 3 เขต

ราคาในโซลตอนเหนือเพิ่มขึ้น แม้บางพื้นที่เริ่มชะลอ

ซองบุกมีราคาเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์สูงที่สุดในโซลที่ 0.39% โดยมีโครงการขนาดใหญ่ในโดนัมและคีรึมเป็นแรงหนุน ซอแดมุนเพิ่มขึ้น 0.36% จากอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กและกลางในฮงอึนและฮงเจ ส่วนจงโนเพิ่มขึ้น 0.35% โดยมีโครงการขนาดใหญ่ในชังชินและมูอักช่วยหนุน

คังบุกและโทบงต่างเพิ่มขึ้น 0.32% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนแรงกดดันด้านราคาที่ยังคงอยู่ในหลายเขตทางตอนเหนือ แม้พื้นที่ทางตอนใต้ที่มีราคาแพงที่สุดจะปรับลดลง

การเพิ่มขึ้นในเขตทางเหนือและตะวันออกอื่น ๆ ชะลอตัวลง การเพิ่มขึ้นของโนวอนลดจาก 0.26% เหลือ 0.12% ซึ่งเป็นการชะลอตัวรายสัปดาห์ติดต่อกันเป็นสัปดาห์ที่ 2 ควังจินชะลอจาก 0.16% เหลือ 0.05% ส่วนซองดงลดลงจาก 0.21% เหลือ 0.08%

ตัวเลขสะสมแสดงให้เห็นว่าราคาเพิ่มขึ้นไปมากเพียงใดก่อนถึงสัปดาห์ล่าสุด ซองบุกเพิ่มขึ้น 16.56% ตั้งแต่ต้นปี ซอแดมุน 14.07% คังซอ 13.14% และคูโร 13.03% ส่วนทงแดมุนและโนวอนเพิ่มขึ้น 12.78% และ 12.71% ตามลำดับ

สำหรับผู้ซื้อ สถานการณ์นี้สร้างแรงกดดันไม่น้อย เพราะการเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์ที่น้อยลงอาจเกิดขึ้นหลังจากราคาพุ่งขึ้นมากต่อเนื่องหลายเดือน การเพิ่มขึ้นล่าสุดของโนวอนต่ำกว่าครึ่งหนึ่งของสัปดาห์ก่อนหน้า แต่ราคาสะสมยังคงเพิ่มขึ้นเป็นเลขสองหลัก

พื้นที่ที่ราคาพุ่งแรงในคยองกีเปลี่ยนไปตามเมือง

เมืองกุนโพและเขตยองทงของซูวอนเป็นตลาดในคยองกีที่มีการเพิ่มขึ้นโดดเด่น โดยราคาขยับขึ้นสัปดาห์ละ 0.58% กุนโพเร่งตัวจาก 0.53% โดยการเพิ่มขึ้นกระจุกตัวในโครงการขนาดใหญ่ที่ซันบอนและกึมจอง ส่วนยองทงเร่งตัวจาก 0.52% โดยมีโครงการขนาดใหญ่ในย่านแมแทนและยองทงเป็นแรงหนุน

เขตคีฮึงของเมืองยงอินเพิ่มขึ้น 0.54% จาก 0.30% ในสัปดาห์ก่อนหน้า โดยมีความแข็งแกร่งในจุงและทงแบ็ก พื้นที่อื่นที่เพิ่มขึ้นมาก ได้แก่ อึยวัง 0.47% เขตบยองจอมของฮวาซอง 0.44% เขตควอนซอนของซูวอน 0.42% และเขตทงทันของฮวาซอง 0.41% ราคาบยองจอมและทงทันยังเพิ่มขึ้น แต่ช้ากว่าสัปดาห์ก่อน

พื้นที่ที่เคยปรับขึ้นแรงบางแห่งชะลอตัวลงอย่างชัดเจน เขตบุนดังของซองนัมเพิ่มขึ้น 0.20% เทียบกับ 0.79% เมื่อ 2 สัปดาห์ก่อน เขตทงอันของอันยางชะลอจาก 0.56% เหลือ 0.38% ส่วนอีชอนสวนทางกับค่าเฉลี่ยของจังหวัด โดยลดลง 0.20% เป็นสัปดาห์ที่ 6 ติดต่อกัน

รูปแบบในแต่ละภูมิภาคชี้ให้เห็นว่าแรงขับเคลื่อนด้านราคาย้ายไปมาระหว่างพื้นที่ แทนที่ทุกเมืองจะเร่งตัวขึ้นพร้อมกัน มีการระบุว่าราคาที่เพิ่มขึ้นรอบศูนย์กลางการจ้างงานในอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ที่ซูวอนและยงอินกำลังผลักดันให้ผู้ซื้อพิจารณาพื้นที่ใกล้เคียงที่มีราคาค่อนข้างถูกกว่า เช่น กุนโพและอึยวัง

นัมฮยอกอู นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารอูรี ประเมินว่าความแข็งแกร่งด้านราคาของโซลกำลังขยายไปยังคยองกีอย่างชัดเจนยิ่งขึ้น เขาคาดว่าแรงแข็งแกร่งของจังหวัดอาจดำเนินต่อไปได้ระยะหนึ่ง ไม่ว่าพื้นที่แต่ละแห่งจะอยู่ภายใต้มาตรการจำกัดตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ก็ตาม

ธุรกรรมในยองทงสะท้อนมูลค่าการซื้อขาย

อพาร์ตเมนต์ขนาด 101 ตารางเมตรในโครงการซัลกูโกลดงอา ย่านยองทง ขายได้ในราคา 1.07 พันล้านวอนเมื่อวันที่ 27 ตุลาคม ทำสถิติสูงสุดสำหรับห้องขนาดดังกล่าวในโครงการ ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ขนาดพื้นที่เท่ากันเมื่อวันที่ 23 ตุลาคมมีราคา 947 ล้านวอน

ธุรกรรมทั้งสองรายการต่างกัน 123 ล้านวอน หรือราว 13% ของราคาก่อนหน้า ภายในเวลา 4 วัน ผู้ซื้อที่เปรียบเทียบห้องในโครงการเดียวกันยังต้องคำนึงถึงปัจจัยต่าง ๆ เช่น ชั้น สภาพห้อง และทิวทัศน์ ซึ่งไม่มีการให้รายละเอียดไว้สำหรับธุรกรรมเหล่านี้

การขายอื่น ๆ ในยองทงก็ทำสถิติสูงสุดเช่นกัน อพาร์ตเมนต์ขนาด 59 ตารางเมตรในโครงการชองมยองมาอึลจูกงเปลี่ยนมือในราคา 718 ล้านวอนเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม ส่วนอพาร์ตเมนต์ขนาด 84 ตารางเมตรในโครงการชินนามูชิลพุงริมขายได้ในราคา 1.05 พันล้านวอนเมื่อวันที่ 23 ตุลาคม

วันที่ทำธุรกรรมคร่อมทั้งก่อนและหลังวันที่ 26 ตุลาคม ซึ่งเป็นวันอ้างอิงของการสำรวจ ดังนั้น การขายในวันที่ 27 และ 28 ตุลาคมจึงเป็นภาพกิจกรรมในช่วงหลังของเขตที่มีการเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์สูงที่สุดแห่งหนึ่งในคยองกีอยู่แล้ว

ราคาสะสมที่เพิ่มขึ้นมากพบกับแผนจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่

ราคาอพาร์ตเมนต์ในควังมยองเพิ่มขึ้น 17.62% ตั้งแต่ต้นปี ตามด้วยพื้นที่คยองกีที่ถูกกล่าวถึง ได้แก่ ยองทง 17.47% ทงอัน 16.90% บุนดัง 16.86% และเขตซูจีของยงอิน 16.32%

ทงทันเพิ่มขึ้น 21.32% หลังการปรับโครงสร้างการปกครองในเดือนกุมภาพันธ์ ช่วงเวลาที่ใช้วัดราคาเริ่มนับตั้งแต่มีการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ขณะที่ตัวเลขสะสมอื่น ๆ แสดงการเพิ่มขึ้นระหว่างปี

หลายพื้นที่ที่อยู่ในแผนประกาศใหม่สำหรับจัดตั้งพื้นที่โครงการที่อยู่อาศัยสาธารณะยังคงมีราคาเพิ่มขึ้น เมื่อวันที่ 29 ตุลาคม รัฐบาลประกาศแผนครอบคลุมพื้นที่ใกล้กรุงโซล รวมถึงพื้นที่ที่ผลสำรวจล่าสุดแสดงให้เห็นว่าราคายังคงเพิ่มขึ้น

ฮานัมเพิ่มขึ้น 0.33% ในสัปดาห์ดังกล่าว และคูรีเพิ่มขึ้น 0.31% ราคาสะสมเพิ่มขึ้น 13.97% และ 13.46% ตามลำดับ อึยจองบูเพิ่มขึ้น 0.11% คิมโพ 0.04% และโคยาง 0.03%

ช่วงเวลามีความสำคัญต่อครัวเรือนที่กำลังพิจารณาพื้นที่เหล่านี้ เพราะการสำรวจวัดราคาถึงวันที่ 26 ตุลาคม ซึ่งเป็นเวลา 3 วันก่อนประกาศ ตัวเลขจึงแสดงสภาพตลาดก่อนการประกาศแผนจัดหาที่อยู่อาศัย และไม่มีการระบุกำหนดเวลาการก่อสร้างหรือแล้วเสร็จไว้ในข้อมูลชุดนี้

แรงกดดันด้านค่าเช่ายังคงอยู่ แม้ตลาดโดยรวมชะลอตัว

ค่าเช่าจอนเซในโซลเพิ่มขึ้นเร็วขึ้นเป็น 0.17% โดยโทบงเพิ่มขึ้น 0.34% และทงแดมุน 0.32% คณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลีระบุว่า ค่าเช่าในโครงการที่เป็นที่ต้องการ รวมถึงโครงการขนาดใหญ่และโครงการใกล้สถานีรถไฟ ปรับสูงขึ้น ขณะเดียวกันก็มีธุรกรรมบางส่วนในราคาที่ปรับแล้ว

ดัชนีจอนเซของคยองกีเพิ่มขึ้น 0.18% ไม่เปลี่ยนแปลงจากสัปดาห์ก่อนหน้า ขณะที่ดัชนีทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 0.10% สำหรับครัวเรือนที่ต่อสัญญาจอนเซหรือย้ายไปอพาร์ตเมนต์อีกแห่ง การเพิ่มขึ้นของเงินประกันอาจทำให้ต้องใช้เงินสดหรือกู้ยืมมากขึ้นเพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัย

การขาดแคลนประกาศให้เช่าและผู้เช่าบางส่วนหันเข้าสู่ตลาดซื้อที่อยู่อาศัย ถูกระบุว่าเป็นปัจจัยหนุนราคาขายในคยองกี สิ่งนี้เชื่อมโยงตลาดทั้งสองเข้าด้วยกันในทางปฏิบัติ กล่าวคือครัวเรือนที่เปรียบเทียบเงินประกันเช่าที่สูงขึ้นกับค่าใช้จ่ายในการซื้อ อาจต้องพิจารณาใหม่ว่าตนเองรับภาระทางเลือกใดได้

ทั่วเกาหลีใต้ ราคาขายอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 0.07% ภูมิภาคเมืองหลวง ซึ่งประกอบด้วยโซล คยองกี และอินชอน เพิ่มขึ้น 0.14% ลดลงจาก 0.16% อินชอนเปลี่ยนจากเพิ่มขึ้น 0.02% เป็นลดลง 0.01% ขณะที่พื้นที่นอกภูมิภาคเมืองหลวงเพิ่มขึ้น 0.01%

การเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์ของอุลซานขยับจาก 0.02% เป็น 0.04% ส่วนแทกูเปลี่ยนจากทรงตัวเป็นลดลง 0.01% ดังนั้นการเพิ่มขึ้นทั่วประเทศจึงประกอบด้วยการปรับขึ้นแรงในบางพื้นที่ของคยองกี การเติบโตที่ชะลอลงในโซล และการเปลี่ยนแปลงที่น้อยกว่ามากในพื้นที่อื่น

ประเด็นสำคัญ

• ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในโซลเพิ่มขึ้น 0.09% ในสัปดาห์ที่ 4 ของเดือนตุลาคม ต่อเนื่องเป็นสัปดาห์ที่ 90
• อัตราการเพิ่มขึ้นชะลอตัวเป็นสัปดาห์ที่ 2 ขณะที่ราคาที่ลดลงในคังนัม ซอโช และซงพาร่วงลงมากกว่าเดิม
• ซองบุกมีราคาเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์สูงที่สุดในโซลที่ 0.39% และราคาเพิ่มขึ้นสะสมตั้งแต่ต้นปี 16.56%
• คยองกีเพิ่มขึ้น 0.20% สูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์ของโซลเป็นสัปดาห์ที่ 6 ติดต่อกัน
• กุนโพและยองทงต่างเพิ่มขึ้น 0.58% ขณะที่คีฮึงเพิ่มขึ้น 0.54%
• ดัชนีจอนเซของโซลเพิ่มขึ้น 0.17% โดยเร่งตัวขึ้นแม้การเติบโตของราคาขายจะชะลอลง
• ราคาขายอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 0.07% โดยแต่ละพื้นที่มีความแตกต่างกันมาก