นักลงทุน Minna de Ooyasan เผชิญความไม่แน่นอนในการรับเงินคืน หลังญี่ปุ่นเพิกถอนใบอนุญาตกองทุนอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนกว่า 30,000 รายเผชิญความไม่แน่นอนว่าจะได้เงินคืนหรือไม่

ธุรกิจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นแห่งหนึ่ง ซึ่งดึงดูดเงินลงทุนได้ราว 200,000 ล้านเยนด้วยการโฆษณาผลตอบแทนสูง ถูกเพิกถอนใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ส่งผลให้นักลงทุนกว่า 30,000 รายไม่แน่ใจว่าจะได้รับเงินคืนหรือไม่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2026 ผู้ประกอบการมียอดค้างชำระคืน 18,800 ล้านเยน และมียอดที่จะครบกำหนดชำระอีก 172,400 ล้านเยน ขณะที่มีเงินสดและเงินฝากเพียง 92.41 ล้านเยน

จังหวัดโอซากาและรัฐบาลกรุงโตเกียวเพิกถอนใบอนุญาตของบริษัทสองแห่งที่อยู่เบื้องหลัง Minna de Ooyasan เมื่อวันที่ 1 กันยายน นับเป็นการเพิกถอนใบอนุญาตครั้งแรกภายใต้กรอบกำกับธุรกิจร่วมลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เฉพาะของญี่ปุ่น นับตั้งแต่ระบบดังกล่าวเริ่มใช้ในปี 1995

ทางการโอซากาพบว่า ผู้ประกอบการยังคงขายผลิตภัณฑ์ลงทุนต่อไป ทั้งที่ทราบแล้วว่ารายได้จากค่าเช่าค้างชำระ เอกสารที่มอบให้ผู้สนใจลงทุนยังระบุว่าไม่มีข้อมูลที่ต้องเปิดเผยในหัวข้อเกี่ยวกับปัญหาการชำระค่าเช่า

ผลกระทบไม่ได้จำกัดอยู่แค่บริษัท หญิงวัย 53 ปีในจังหวัดฟุกุโอกะลงทุนในผลิตภัณฑ์ต่าง ๆ รวม 16 ล้านเยน ส่วนชายวัย 44 ปีในจังหวัดคานางาวะลงทุน 10 ล้านเยน ขณะนี้ทั้งคู่เสี่ยงที่จะไม่ได้รับเงินลงทุนคืนเป็นจำนวนมาก

บริษัทได้ขอโทษที่ทำให้เกิดความกังวลจากการจ่ายเงินปันผลและคืนเงินลงทุนล่าช้า พร้อมโต้แย้งข้อค้นพบของทางการบางส่วน และระบุว่างานที่เหลือจะมุ่งเน้นการรักษามูลค่าทรัพย์สิน การขายอสังหาริมทรัพย์ และการจัดหาเงินสำหรับนักลงทุนปัจจุบัน ยังไม่มีการประกาศกำหนดเวลาคืนเงินทั้งหมด

การลงทุนในนาริตะดึงดูดเงินออมของครัวเรือนได้อย่างไร

Minna de Ooyasan เปิดโอกาสให้นักลงทุนรวมเงินกันลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ต้องซื้อและบริหารอาคารเอง หนึ่งในผลิตภัณฑ์หลักเกี่ยวข้องกับที่ดินใกล้สนามบินนาริตะ ในเมืองนาริตะ จังหวัดชิบะ ซึ่งกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Kyosei Bank ในกรุงโตเกียววางแผนพัฒนาเป็นโครงการที่ประกอบด้วยโรงแรมและสถานที่จัดนิทรรศการ

โครงการที่เสนอครอบคลุมพื้นที่ประมาณเท่ากับโตเกียวโดม 10 แห่ง เริ่มจำหน่ายในปี 2020 โดยโฆษณาผลตอบแทนรายปี 7 เปอร์เซ็นต์ และกำหนดเงินลงทุนขั้นต่ำหน่วยละ 1 ล้านเยน หากจ่ายเงินปันผลตามที่โฆษณาไว้ หน่วยลงทุนหนึ่งหน่วยจะให้ผลตอบแทนปีละ 70,000 เยน

บริษัทสองแห่งในกลุ่มแบ่งหน้าที่กันทำงาน Toshi Soken Invest Fund ซึ่งตั้งอยู่ในเมืองซุอิตะ จังหวัดโอซากา บริหารและดำเนินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ส่วน Minna de Ooyasan Sales ซึ่งตั้งอยู่ในเขตชูโอ กรุงโตเกียว รับผิดชอบการขาย

นักลงทุนจากฟุกุโอกะรายนี้ลงทุน 12 ล้านเยนในผลิตภัณฑ์นาริตะเมื่อปี 2023 หลังสนใจผลตอบแทน เธอได้รับเงินปันผลเดือนละหลายหมื่นเยน ก่อนจะลงทุนเพิ่มอีก 4 ล้านเยนในปี 2024 ในผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อีกแห่ง เธอกล่าวว่าการจ่ายเงินหยุดลงกะทันหันในเดือนกรกฎาคม 2025

หญิงรายนี้ซึ่งลงทุนรวม 16 ล้านเยน กล่าวถึงความไม่แน่ใจว่าจะได้เงินออมคืนหรือไม่ว่า

ฉันคงไม่มีทางเลือกอื่น นอกจากทำใจว่าจะไม่ได้เงินลงทุนคืนใช่ไหม

นักลงทุนจากคานางาวะก็แสดงความเสียใจเช่นกัน เขากล่าวว่า เมื่อมองย้อนกลับไป คำอธิบายเกี่ยวกับวิธีนำเงินไปใช้ยังขาดรายละเอียด ขณะนี้เขากังวลว่าเงินลงทุน 10 ล้านเยนส่วนใหญ่อาจสูญไป

เอกสารเสนอขายไม่ได้ระบุว่าค้างชำระค่าเช่า

ข้อค้นพบของจังหวัดโอซากาชี้ให้เห็นว่าการจัดการปัญหาค้างชำระค่าเช่าเป็นประเด็นสำคัญของคดี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2025 เป็นต้นมา Toshi Soken Invest Fund ยังคงขายผลิตภัณฑ์ 9 รายการ รวมถึง Narita No. 13 ทั้งที่ผู้เช่าซึ่งอยู่ในกลุ่มบริษัทเดียวกันไม่ได้ชำระค่าเช่า

รายได้จากค่าเช่ามีความสำคัญ เพราะเป็นแหล่งเงินสนับสนุนธุรกิจลงทุนและการจ่ายเงินให้ผู้ร่วมลงทุน ผู้สนใจลงทุนจึงควรทราบว่ารายได้ดังกล่าวหยุดเข้ามาเมื่อใด แต่เอกสารที่ให้ก่อนลงนามในสัญญายังคงระบุว่าไม่มีประเด็นที่เกี่ยวข้องในหัวข้อที่ควรบันทึกกรณีค่าเช่าล่าช้าหรือค้างชำระ

มีผู้ลงทุนเพิ่มอีก 280 ราย เป็นเงินรวม 643 ล้านเยน ผ่านการขายผลิตภัณฑ์ที่ทางการตรวจพบ นักลงทุนในชุดผลิตภัณฑ์นาริตะได้รับแจ้งเรื่องค่าเช่าค้างชำระและการระงับจ่ายเงินปันผลเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2025

เคนอิจิ ยานาเสะ ตัวแทนกลุ่ม Kyosei Bank แจ้งต่อทางการโอซากาว่า เขาเข้าใจว่าการขายสิ้นสุดลงเมื่อหยุดโฆษณาชักชวนลงทุนในวันที่ 4 เมษายน เขากล่าวว่าพนักงานที่ไม่ทราบสถานการณ์ยังคงขายผลิตภัณฑ์ต่อไป ทางจังหวัดโอซากาปฏิเสธคำชี้แจงดังกล่าว โดยมองว่าเป็นเพียงความเข้าใจส่วนตัวของเขา ไม่ใช่คำอธิบายที่เพียงพอเกี่ยวกับการขายที่ยังดำเนินต่อไป

ทางจังหวัดเห็นว่าสถานการณ์เกี่ยวกับการฝ่าฝืนกฎหมายมีความร้ายแรงเป็นพิเศษ สำหรับครัวเรือนที่กำลังตัดสินใจลงทุน ข้อมูลที่ขาดหายไปเกี่ยวข้องกับเงื่อนไขพื้นฐานของการลงทุน นั่นคือค่าเช่าที่คาดว่าจะนำมาสนับสนุนการลงทุนนั้นได้รับการชำระจริงหรือไม่

ช่องว่างในการชำระคืนเมื่อพิจารณาจากตัวเลข

สถานะทางการเงินของ Toshi Soken Invest Fund แสดงให้เห็นว่าเหตุใดนักลงทุนจึงเผชิญความไม่แน่นอนเช่นนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2026 มียอดค้างชำระคืนในผลิตภัณฑ์ 9 รายการ รวมถึง Minna de Ooyasan No. 34 รวม 18,800 ล้านเยน ส่วนผลิตภัณฑ์อีก 29 รายการมีกำหนดชำระคืนรวมประมาณ 172,400 ล้านเยน

ภาระทั้งสองส่วนรวมกันอยู่ที่ประมาณ 191,200 ล้านเยน ในผลิตภัณฑ์ 38 รายการ ขณะที่เงินสดและเงินฝากของบริษัทมี 92.41 ล้านเยน หรือราว 0.05 เปอร์เซ็นต์ของยอดดังกล่าว เทียบได้กับเงินสดประมาณ 1 เยนต่อยอดหนี้ 2,000 เยนที่ถึงกำหนดหรือกำลังจะถึงกำหนดชำระ

เงินสดเป็นเพียงส่วนหนึ่งของทรัพยากรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินและทรัพย์สินอื่นสามารถนำไปขายเพื่อระดมเงินได้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ที่ยังอยู่กับผู้ประกอบการถูกอายัดและสั่งอายัดชั่วคราว ซึ่งเป็นมาตรการทางกฎหมายที่อาจจำกัดการจัดการทรัพย์สินระหว่างที่เจ้าหนี้ดำเนินการเรียกร้องสิทธิ

รายงานธุรกิจของบริษัทสำหรับปีงบการเงินที่สิ้นสุดในเดือนมีนาคม 2026 ซึ่งยื่นต่อจังหวัดโอซากาเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม ระบุว่าหนี้สินสูงกว่าทรัพย์สิน 288,100 ล้านเยน กล่าวโดยง่ายคือ มูลค่าตามบัญชีของสิ่งที่บริษัทเป็นหนี้สูงกว่ามูลค่าตามบัญชีของสิ่งที่บริษัทเป็นเจ้าของอย่างมาก

จังหวัดโอซาการะบุว่าบริษัทไม่ผ่านข้อกำหนดทางกฎหมายที่กำหนดให้สินทรัพย์สุทธิต้องมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 90 เปอร์เซ็นต์ของทุนจดทะเบียน จังหวัดประเมินว่าการคืนเงินทั้งหมดภายในกำหนดเวลาที่เกี่ยวข้องเป็นเรื่องยากอย่างยิ่ง และเห็นว่าความเสี่ยงที่นักลงทุนจะขาดทุนมีสูง

พัฒนาการของข้อพิพาท

การเพิกถอนใบอนุญาตเกิดขึ้นหลังจากมีมาตรการกำกับดูแลก่อนหน้านี้ การขายยังดำเนินต่อในช่วงที่มีค่าเช่าค้างชำระ และสถานะทางการเงินย่ำแย่ลงตามลำดับ วันสำคัญต่าง ๆ แสดงให้เห็นว่าปัญหาลุกลามจากการไม่เปิดเผยข้อมูลไปสู่ความยากลำบากในวงกว้างในการคืนเงินให้นักลงทุนอย่างไร

• 2020: เริ่มขายผลิตภัณฑ์ลงทุนในโครงการพัฒนานาริตะ โดยโฆษณาผลตอบแทนรายปี 7 เปอร์เซ็นต์
• มิถุนายน 2024: บริษัททั้งสองแห่งถูกสั่งพักธุรกิจจากการฝ่าฝืนกฎหมาย ซึ่งรวมถึงการให้ข้อมูลแปลงที่ดินไม่ถูกต้อง ทั้งสองบริษัทยื่นคัดค้านคำสั่งดังกล่าวต่อศาล
• ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2025 เป็นต้นมา: ผู้ประกอบการยังคงขายผลิตภัณฑ์ 9 รายการ แม้ผู้เช่าซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มจะค้างชำระค่าเช่า
• 9 กรกฎาคม 2025: บริษัทระบุว่าได้ระงับการชักชวนและทำสัญญาใหม่โดยสมัครใจ
• 31 กรกฎาคม 2025: นักลงทุนในชุดผลิตภัณฑ์นาริตะได้รับแจ้งเรื่องค่าเช่าค้างชำระและการระงับจ่ายเงินปันผล
• สิ้นเดือนมิถุนายน 2026: ยอดค้างชำระคืนอยู่ที่ 18,800 ล้านเยน และมียอดกำหนดชำระคืนอีก 172,400 ล้านเยน
• 28 กรกฎาคม: ผู้ประกอบการยื่นรายงานสำหรับปีงบการเงินที่สิ้นสุดในเดือนมีนาคม 2026 โดยระบุว่าหนี้สินสูงกว่าทรัพย์สิน 288,100 ล้านเยน
• 18 สิงหาคม: มีการไต่สวน ซึ่งบริษัทเสนอให้คงการระงับธุรกิจใหม่ไว้ต่อไปภายใต้การกำกับดูแล
• 1 กันยายน: จังหวัดโอซากาและกรุงโตเกียวเพิกถอนใบอนุญาตประกอบธุรกิจ

กระบวนการพิจารณาคดีเกี่ยวกับคำสั่งเมื่อเดือนมิถุนายน 2024 ยังคงดำเนินอยู่ การคัดค้านคำสั่งก่อนหน้านี้ของบริษัทเป็นส่วนหนึ่งของข้อพิพาทที่เริ่มขึ้นก่อนการเพิกถอนใบอนุญาต

บริษัทชี้แจงว่าอย่างไร

Toshi Soken Invest Fund และ Minna de Ooyasan Sales ออกแถลงการณ์เมื่อวันที่ 1 กันยายน ระบุว่าให้ความสำคัญอย่างยิ่งต่อมาตรการทางปกครองดังกล่าว พร้อมขอโทษที่ทำให้เกิดความกังวลและความไม่สบายใจจากการจ่ายเงินปันผลและคืนเงินลงทุนล่าช้า

บริษัทยังระบุว่าไม่เห็นด้วยกับข้อค้นพบและการประเมินทางกฎหมายของทางการบางส่วน พร้อมกล่าวว่าได้ระงับการชักชวนและทำสัญญาใหม่โดยสมัครใจตั้งแต่วันที่ 9 กรกฎาคม 2025 และไม่มีแผนกลับมาดำเนินธุรกิจใหม่

ในการไต่สวนเมื่อวันที่ 18 สิงหาคม บริษัทเสนอให้คงการระงับดังกล่าวไว้ พร้อมรายงานความคืบหน้าเป็นประจำภายใต้การกำกับดูแล ตอบข้อซักถามของนักลงทุนปัจจุบัน และมุ่งเน้นการชำระคืนกับการยุติการดำเนินงานอย่างเป็นระเบียบ

กลุ่มบริษัทเตือนว่า หากความน่าเชื่อถือเสียหายมากขึ้น ก็อาจยิ่งขายทรัพย์สิน ระดมทุน และรักษาองค์กรที่จำเป็นต่อการจัดการสัญญาปัจจุบันได้ยากขึ้น บริษัทระบุว่าปัญหาเหล่านี้อาจลดความสามารถในการปฏิบัติหน้าที่คุ้มครองนักลงทุนตามที่หน่วยงานกำกับดูแลกำหนด

ยานาเสะเผยแพร่บันทึกการไต่สวนและเอกสารชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรความยาว 45 หน้า พร้อมโต้แย้งมาตรการดังกล่าว บริษัทยังเผยแพร่หนังสือแจ้งเพิกถอนใบอนุญาต ตลอดจนคำชี้แจงทั้งที่เป็นลายลักษณ์อักษรและการแถลงด้วยวาจาในการไต่สวน

การถูกเพิกถอนใบอนุญาตส่งผลอย่างไร

การเพิกถอนใบอนุญาตทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถชักชวนนักลงทุนหรือขายกองทุนใหม่ได้ ธุรกิจที่ยังดำเนินการได้จำกัดอยู่เฉพาะงานที่จำเป็นต่อการปฏิบัติตามสัญญาที่มีอยู่ เช่น การจัดการทรัพย์สินและการหาเงินมาชำระคืน

บริษัทอ้างถึงมาตรา 65 ของกฎหมายธุรกิจร่วมลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เฉพาะของญี่ปุ่น ซึ่งอนุญาตให้ดำเนินงานที่จำเป็นเพื่อจัดการสัญญาที่มีอยู่ให้เสร็จสิ้นได้หลังถูกเพิกถอนใบอนุญาต ข้อกำหนดนี้เป็นฐานทางกฎหมายให้บริษัทจัดการการลงทุนที่มีอยู่ต่อไปได้ระหว่างปิดกิจการ

นักลงทุนกำลังรอเงินสองประเภทที่แตกต่างกัน เงินปันผลคือการจ่ายเงินเป็นงวดระหว่างการลงทุน โดยทั่วไปมาจากรายได้ที่ธุรกิจสร้างขึ้น ส่วนการไถ่ถอนคือการคืนเงินต้นเมื่อสัญญาถึงกำหนดชำระคืน ในกรณีนี้การจ่ายเงินทั้งสองประเภทล่าช้า

ปัญหาขาดเงินสดเฉพาะหน้าและการมีหนี้สินเกินกว่าทรัพย์สินต้องแก้ไขด้วยวิธีที่ต่างกัน การขายอสังหาริมทรัพย์อาจทำให้มีเงินสดสำหรับชำระคืน ขณะที่ช่องว่างระหว่างหนี้สินกับทรัพย์สินเกี่ยวข้องกับความสามารถโดยรวมของธุรกิจในการชำระสิ่งที่ติดค้างอยู่ จำนวนเงินที่ขายทรัพย์สินได้และภาระสิทธิเรียกร้องที่มีต่อทรัพย์สินเหล่านั้น จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อเม็ดเงินที่นำมาใช้ได้

ครัวเรือนกำลังรอเงินคืน ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ใหม่

สำหรับหญิงจากฟุกุโอกะและชายจากคานางาวะ ประเด็นสำคัญในขณะนี้คือการได้เงินออมที่ลงทุนไปแล้วคืน เมื่อไม่มีการขายผลิตภัณฑ์ใหม่ นักลงทุนปัจจุบันต้องพึ่งพาการจัดการทรัพย์สินที่เหลือและการติดตามเรียกเก็บเงินที่นำมาใช้ชำระคืนได้

ตัวเลขยังแสดงให้เห็นว่าเหตุใดการหยุดจ่ายเงินปันผลกับการเลื่อนคืนเงินต้นจึงส่งผลต่อครัวเรือนแตกต่างกัน การสูญเสียเงินปันผลที่จ่ายเป็นประจำหมายถึงการขาดรายได้ที่คาดหวัง ส่วนการเลื่อนคืนเงินลงทุนทำให้เงินออมเดิมยังคงถูกผูกไว้ และอาจกระทบแผนการต่าง ๆ ที่ต้องพึ่งพาเงินก้อนนั้น

บริษัทระบุว่าจะรักษามูลค่าและขายทรัพย์สิน พร้อมจัดหาเงินสำหรับการไถ่ถอน การประเมินของจังหวัดโอซากาชี้ให้เห็นขนาดของภารกิจดังกล่าว ได้แก่ ยอดค้างชำระและยอดกำหนดชำระคืนรวมประมาณ 191,200 ล้านเยน เงินสดที่มีอยู่น้อยมาก และหนี้สินสูงกว่าทรัพย์สินตามบัญชีอย่างมาก นักลงทุนกำลังรอความคืบหน้าที่เป็นรูปธรรมเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินและการชำระคืน

ประเด็นสำคัญ

• จังหวัดโอซากาและกรุงโตเกียวเพิกถอนใบอนุญาตของผู้ประกอบการและผู้ขายผลิตภัณฑ์ Minna de Ooyasan เมื่อวันที่ 1 กันยายน
• ธุรกิจลงทุนดังกล่าวดึงดูดเงินลงทุนราว 200,000 ล้านเยน และมีนักลงทุนกว่า 30,000 ราย
• จังหวัดโอซากาพบว่ามีการขายผลิตภัณฑ์ 9 รายการต่อไปทั้งที่ค่าเช่าค้างชำระ โดยมีเงินลงทุนเพิ่มอีก 643 ล้านเยนจากนักลงทุน 280 ราย
• ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2026 ยอดค้างชำระและยอดกำหนดชำระคืนรวมประมาณ 191,200 ล้านเยน เทียบกับเงินสดและเงินฝาก 92.41 ล้านเยน
• บริษัทโต้แย้งข้อค้นพบของทางการบางส่วน และระบุว่าจะมุ่งเน้นการขายทรัพย์สินกับการดูแลนักลงทุนปัจจุบัน
• ห้ามขายผลิตภัณฑ์ใหม่ แต่ยังดำเนินงานที่จำเป็นเกี่ยวกับสัญญาปัจจุบันได้ ยังไม่มีการประกาศกำหนดเวลาคืนเงินทั้งหมด