บ้านค้างขายในกรุงโซลเพิ่มขึ้น ขณะที่ยอดรวมทั่วประเทศลดลง
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2026 กรุงโซลมีบ้านค้างขาย 996 ยูนิต เพิ่มขึ้น 98 ยูนิตจากเดือนสิงหาคม แม้จำนวนบ้านค้างขายทั่วเกาหลีใต้จะลดลง บ้านค้างขายในเมืองหลวงมากกว่าสองในสาม หรือ 683 ยูนิต สร้างเสร็จแล้ว ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องรอผู้ซื้อหลังการก่อสร้างเสร็จสิ้น
สารบัญ
- บ้านค้างขายในกรุงโซลเพิ่มขึ้น ขณะที่ยอดรวมทั่วประเทศลดลง
- บ้านสร้างเสร็จคิดเป็นสัดส่วนส่วนใหญ่ของยอดค้างขายในกรุงโซล
- อพาร์ตเมนต์ใหม่สูญเสียส่วนต่างด้านราคา
- เพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัยทำให้เงินสดเป็นปัจจัยชี้ขาด
- ธุรกรรมที่ลดลงยิ่งซ้ำเติมภาวะชะลอตัว
- เหตุใดบ้านค้างขายในจังหวัดที่ลดลงจึงช่วยบรรเทาได้ไม่มาก
- ผู้รับเหมาเผชิญโครงการก่อสร้างในอนาคตที่บางลง
- บ้านค้างขายกดดันเงินทุนก่อสร้าง
- ผู้เช่าจ่ายค่าเช่ารายเดือน ขณะที่อุปทานในอนาคตกำลังเป็นรูปเป็นร่าง
- ประเด็นสำคัญ
สถิติที่อยู่อาศัยประจำเดือนกันยายนของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และคมนาคม แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังเคลื่อนไหวไปคนละทิศทาง บ้านค้างขายในกรุงโซลเพิ่มขึ้น 10.9% ในหนึ่งเดือน ขณะที่ยอดรวมทั่วประเทศลดลง 4.6% เหลือ 65,941 ยูนิต ส่วนพื้นที่เขตมหานครโดยรอบ ซึ่งรวมกรุงโซล จังหวัดคยองกี และเมืองอินชอน ลดลง 5.6% เหลือ 18,057 ยูนิต
อพาร์ตเมนต์ใหม่ราคาแพงและข้อจำกัดการกู้ยืมกำลังทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่สามารถหรือเต็มใจทำสัญญาแคบลง ในบางโครงการ ราคาที่เสนอขายสูงกว่าราคาซื้อขายล่าสุดของอพาร์ตเมนต์ใกล้เคียง ทำให้การซื้อก่อนก่อสร้างเสร็จมีความน่าดึงดูดทางการเงินลดลง
ยอดขายที่ชะลอตัวในกรุงโซลไม่ได้จำกัดอยู่แค่โครงการใหม่ การซื้ออพาร์ตเมนต์ลดลงเหลือ 3,915 ยูนิตในเดือนกันยายน ลดลง 14.7% จากเดือนสิงหาคม และ 42.4% จากปีก่อน ผู้พัฒนาโครงการเผชิญยอดค้างขายที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ครัวเรือนต้องรับมือทั้งราคาสูงและข้อจำกัดด้านวงเงินกู้
บ้านสร้างเสร็จคิดเป็นสัดส่วนส่วนใหญ่ของยอดค้างขายในกรุงโซล
บ้านสร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออกในกรุงโซลเพิ่มขึ้น 9 ยูนิต หรือ 1.3% เป็น 683 ยูนิตในเดือนกันยายน คิดเป็นประมาณ 68.6% ของบ้านค้างขายทั้งหมด 996 ยูนิตในเมืองหลวง ทั่วประเทศ บ้านสร้างเสร็จแล้วคิดเป็นประมาณ 41.8% ของบ้านค้างขาย โดยมี 27,549 ยูนิตจากทั้งหมด 65,941 ยูนิต
บ้านที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้างและรอผู้ซื้อยังมีเวลาขายก่อนถึงกำหนดย้ายเข้า แต่บ้านที่สร้างเสร็จแล้วเลยกำหนดดังกล่าวโดยยังไม่ได้รับเงินจากการขายตามที่คาดไว้ สำหรับผู้พัฒนาโครงการที่ต้องชำระคืนหนี้ค่าก่อสร้าง สถานการณ์นี้สร้างแรงกดดันทางการเงินที่เร่งด่วนกว่า
ยอดบ้านค้างขายในกรุงโซลยังสูงกว่าจำนวน 939 ยูนิต ณ สิ้นปี 2025 อยู่ 57 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 6.1% ยอด 898 ยูนิตในเดือนสิงหาคมแสดงให้เห็นว่าตัวเลขรายเดือนผันผวน แม้ยอดเดือนกันยายนจะสูงกว่าระดับเมื่อต้นปีก็ตาม
จังหวัดคยองกีและเมืองอินชอนมีบ้านสร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออกเพิ่มขึ้นเช่นกัน จังหวัดคยองกีมี 2,377 ยูนิต เพิ่มขึ้น 3.6% จากเดือนสิงหาคม ส่วนอินชอนมี 1,422 ยูนิต เพิ่มขึ้น 1.5% ทั่วทั้งเขตมหานคร บ้านสร้างเสร็จค้างขายเพิ่มขึ้น 2.6% เป็น 4,482 ยูนิต แม้ยอดบ้านค้างขายโดยรวมจะลดลง
อพาร์ตเมนต์ใหม่สูญเสียส่วนต่างด้านราคา
ต้นทุนก่อสร้างกำลังเปลี่ยนวิธีคำนวณของผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออพาร์ตเมนต์ใหม่ ต้นทุนวัสดุและค่าแรงที่สูงขึ้นดันราคาให้เพิ่มขึ้น บางครั้งสูงกว่าราคาที่จ่ายซื้อบ้านลักษณะใกล้เคียงกันในละแวกนั้น
การซื้อก่อนสร้างเสร็จ ซึ่งมักเรียกว่าการซื้อแบบพรีเซล คือการตกลงซื้อบ้านขณะที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ในกรณีที่เพดานราคาทำให้อพาร์ตเมนต์ใหม่มีราคาถูกกว่าอสังหาริมทรัพย์โดยรอบอย่างชัดเจน ผู้ซื้อย่อมเห็นข้อได้เปรียบทางการเงินได้ง่าย แต่เมื่อราคาเสนอขายสูงขึ้น ความน่าดึงดูดนั้นก็หายไป และผู้ซื้อมีเหตุผลให้พิจารณาบ้านมือสองอย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น
ที่โครงการ The H Firstier Shinbanpo Estera ซึ่งเป็นโครงการปรับปรุงพื้นที่ในเขตซอโชของกรุงโซล มีรายงานว่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 84 ตารางเมตรตั้งราคาไว้ราว 4,000 ล้านวอน สูงกว่าราคาซื้อขายในเดือนกรกฎาคมของบ้านขนาดเดียวกันที่ Maple Xi ซึ่งอยู่ใกล้เคียงประมาณ 700 ล้านวอน โดยเริ่มให้ผู้อยู่อาศัยย้ายเข้าในปี 2025
เมื่อเทียบกันแล้ว ราคาซื้อขายของบ้านใกล้เคียงอยู่ที่ประมาณ 3,300 ล้านวอน ทำให้อพาร์ตเมนต์ใหม่แพงกว่าราว 21% ผู้ซื้อที่เลือกระหว่างอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแห่งต้องพิจารณาส่วนต่างราคาที่มาก รวมถึงความแตกต่างด้านกำหนดก่อสร้างเสร็จ สิ่งอำนวยความสะดวกของอาคาร และลักษณะเฉพาะของอพาร์ตเมนต์แต่ละยูนิต
สำหรับผู้พัฒนาโครงการ ปัญหาในทางปฏิบัตินั้นตรงไปตรงมา ทำเลหรูในกรุงโซลอาจดึงดูดความสนใจได้ แต่ผู้ซื้อยังต้องมีเหตุผลที่จะยอมจ่ายแพงกว่าทางเลือกใกล้เคียง
เพดานสินเชื่อที่อยู่อาศัยทำให้เงินสดเป็นปัจจัยชี้ขาด
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อของเกาหลีใต้เพิ่มข้อจำกัดอีกประการ อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้แบบปรับความเสี่ยง (stress debt service ratio) ซึ่งเริ่มใช้ในปี 2024 ประเมินว่าผู้กู้จะยังชำระหนี้ได้หรือไม่ภายใต้สมมติฐานอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ดังนั้นรายได้และภาระผ่อนชำระหนี้เดิมของครัวเรือนจึงมีผลต่อวงเงินกู้
เพดานสินเชื่อสำหรับบ้านราคาสูงกำหนดวงเงินกู้จำนองสูงสุดแยกต่างหาก โดยไม่ขึ้นกับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (loan to value ratio) ซึ่งหมายถึงสัดส่วนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ให้กู้สามารถจัดหาเงินทุนได้ ภายใต้ข้อจำกัดที่ระบุสำหรับการซื้อบ้านเหล่านี้ เพดานสินเชื่อมีดังนี้:
- 600 ล้านวอน สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1,500 ล้านวอน
- 400 ล้านวอน สำหรับบ้านราคาสูงกว่า 1,500 ล้านวอน แต่ไม่เกิน 2,500 ล้านวอน
- 200 ล้านวอน สำหรับบ้านราคาสูงกว่า 2,500 ล้านวอน
ดังนั้นผู้ซื้อที่พิจารณาบ้านราคา 4,000 ล้านวอนจะเผชิญเพดานสินเชื่อจำนองเพียง 5% ของราคาซื้อ อย่างน้อย 3,800 ล้านวอนต้องมาจากแหล่งเงินอื่นนอกเหนือจากสินเชื่อดังกล่าว โดยยังไม่รวมภาษีและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม การประเมินรายได้และเงื่อนไขสินเชื่ออื่น ๆ อาจจำกัดวงเงินกู้เพิ่มเติม
ด้วยเหตุนี้ ครัวเรือนที่มีรายได้สูงแต่มีเงินออมสะสมจำกัดจึงอาจเข้าตลาดได้ยาก เจ้าหน้าที่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งซึ่งไม่เปิดเผยชื่อระบุว่า ข้อจำกัดด้านเงินทุนเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ซื้อที่มีเงินทุนไม่เพียงพอ และคาดว่าจะมีการยกเลิกสัญญาเพิ่มขึ้นในโครงการราคาสูงที่สูญเสียความได้เปรียบด้านราคาไปแล้ว
ธุรกรรมที่ลดลงยิ่งซ้ำเติมภาวะชะลอตัว
เดือนกันยายน กรุงโซลมีการซื้ออพาร์ตเมนต์น้อยกว่าเดือนสิงหาคม 674 รายการ โดยเดือนสิงหาคมมีธุรกรรม 4,589 รายการ เมื่อเทียบกับ 6,796 รายการในเดือนกันยายนของปีก่อน การลดลงอยู่ที่ 2,881 รายการ
ยอดขายอพาร์ตเมนต์ในเมืองหลวงลดลงรุนแรงกว่ายอดขายทั่วประเทศ ซึ่งลดลง 23.7% จากปีก่อน เมื่อรวมที่อยู่อาศัยทุกประเภท กรุงโซลมีการซื้อ 7,318 รายการ ลดลง 7.2% จากเดือนสิงหาคม และ 33.4% จากเดือนกันยายนปีก่อน
เกาหลีใต้มีการซื้อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 48,997 รายการ เพิ่มขึ้น 1.3% จากเดือนก่อน แต่ลดลง 22.7% เมื่อเทียบรายปี ยอดซื้อในจังหวัดต่าง ๆ เพิ่มขึ้น 4.8% จากเดือนสิงหาคมเป็น 23,695 รายการ ขณะที่ยอดซื้อในเขตมหานครลดลง 1.7% เหลือ 25,302 รายการ
สำหรับครัวเรือนที่หวังขายอสังหาริมทรัพย์เดิมก่อนซื้ออพาร์ตเมนต์ใหม่ ธุรกรรมที่น้อยลงอาจทำให้การย้ายบ้านยุ่งยากขึ้น ส่วนผู้พัฒนาโครงการ การมีบ้านราคาแพง ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ และการซื้อขายที่ชะลอตัวพร้อมกัน ทำให้จำนวนผู้ซื้อที่สามารถปิดการซื้อได้อย่างรวดเร็วลดลง
เหตุใดบ้านค้างขายในจังหวัดที่ลดลงจึงช่วยบรรเทาได้ไม่มาก
บ้านค้างขายในจังหวัดต่าง ๆ ลดลง 4.2% ในเดือนกันยายน เหลือ 47,884 ยูนิต ยอดรวมในปูซานลดลง 8.8% เหลือ 6,928 ยูนิต จังหวัดชุงชองใต้ลดลง 3.9% เหลือ 9,209 ยูนิต และจังหวัดคยองซังใต้ลดลง 8.0% เหลือ 5,819 ยูนิต
กิจกรรมก่อสร้างที่ลดลงช่วยอธิบายตัวเลขเหล่านี้ได้ เมื่อมีโครงการเข้าสู่ช่วงขายน้อยลง บ้านใหม่ที่เข้ามาเพิ่มในยอดค้างขายก็ลดลง สต็อกเดิมจึงทยอยขายออกได้ แม้อุปสงค์จากผู้ซื้อยังซบเซา
เมืองอุลซานแสดงให้เห็นผลของการเปิดขายโครงการใหม่ โครงการหลายแห่งเริ่มเปิดขายที่นั่นในเดือนกันยายน และบ้านค้างขายเพิ่มขึ้น 45.2% เป็น 1,728 ยูนิต จังหวัดชอลลาเหนือก็มียอดเพิ่มขึ้น โดยสต็อกเพิ่ม 5.4% เป็น 1,611 ยูนิต
บ้านสร้างเสร็จแล้วค้างขายเป็นอีกประเด็นหนึ่ง ทั่วประเทศ บ้านสร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออกลดลง 531 ยูนิต เหลือ 27,549 ยูนิต สต็อกบ้านสร้างเสร็จในจังหวัดต่าง ๆ ลดลง 2.7% เหลือ 23,067 ยูนิต แต่จังหวัดชุงชองใต้เพิ่มขึ้น 15.9% เป็น 2,652 ยูนิต ดังนั้นจังหวัดหนึ่งอาจมีบ้านค้างขายโดยรวมลดลง แต่ยังเผชิญยอดบ้านสร้างเสร็จที่ค้างขายเพิ่มขึ้น
ผู้รับเหมาเผชิญโครงการก่อสร้างในอนาคตที่บางลง
เกาหลีใต้อนุมัติให้ก่อสร้างบ้าน 25,938 ยูนิตในเดือนกันยายน ลดลง 45.4% จากปีก่อน เริ่มก่อสร้างบ้าน 16,046 ยูนิต ลดลง 46.4% ใบอนุญาตแสดงจำนวนบ้านที่ผู้ก่อสร้างได้รับอนุญาตให้สร้าง ส่วนการเริ่มก่อสร้างแสดงถึงโครงการที่เข้าสู่การก่อสร้างจริงแล้ว
ใบอนุญาตในเดือนกันยายนสูงกว่าเดือนสิงหาคม 20% แต่ยอดรวมตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกันยายนยังลดลง 13.4% จากปีก่อน เหลือ 189,873 ยูนิต ใบอนุญาตในจังหวัดต่าง ๆ ตลอดเก้าเดือนดังกล่าวลดลง 29.0% เหลือ 76,197 ยูนิต
การอนุมัติในกรุงโซลมีแนวโน้มต่างออกไป ใบอนุญาตของเมืองหลวงตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกันยายนเพิ่มขึ้น 33.3% เป็น 44,371 ยูนิต แต่บ้านที่สร้างเสร็จในช่วงเดียวกันลดลง 17.6% เหลือ 26,881 ยูนิต แสดงให้เห็นช่องว่างระหว่างการอนุมัติโครงการกับการส่งมอบบ้านที่ผู้คนเข้าอยู่อาศัยได้
เดือนกันยายนมีบ้านในกรุงโซลได้รับอนุมัติให้เปิดขายเพียง 14 ยูนิต เทียบกับ 254 ยูนิตในปีก่อน อย่างไรก็ตาม เมื่อนับรวมเก้าเดือนแรก การอนุมัติเปิดขายในเมืองหลวงเพิ่มขึ้น 73.7% กำหนดการเปิดขายของผู้พัฒนาโครงการอาจทำให้ตัวเลขรายเดือนผันผวนมาก การดูช่วงเวลาที่ยาวขึ้นจึงช่วยให้เข้าใจโครงการที่อยู่ในแผนได้ดีขึ้น
บ้านค้างขายกดดันเงินทุนก่อสร้าง
ผู้พัฒนาโครงการมักใช้สินเชื่อเพื่อการจัดหาเงินทุนโครงการ (project financing) จ่ายค่าก่อสร้าง และชำระคืนเงินกู้ด้วยเงินที่ได้รับจากผู้ซื้อ เมื่ออพาร์ตเมนต์สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ออก เงินสดที่คาดว่าจะได้รับก็ล่าช้า ขณะที่ดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ของโครงการยังดำเนินต่อไป
ยอดค้างขายที่ยืดเยื้ออาจทำให้มีเงินเหลือน้อยลงสำหรับชำระหนี้และค่าก่อสร้าง ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องหาเงินทุนเพิ่ม เผชิญต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้น หรือเลื่อนโครงการใหม่ ผู้รับเหมาและสถาบันการเงินที่มีความเกี่ยวข้องกับโครงการเหล่านั้นก็อาจได้รับแรงกดดันเช่นกัน
ดังนั้น การเพิ่มขึ้นของบ้านสร้างเสร็จค้างขายในกรุงโซลจึงมีความสำคัญมากกว่าตัวเลขพาดหัวที่ 996 ยูนิต ช่วงเวลาที่ขายได้มีผลต่อการที่แต่ละโครงการจะสร้างกระแสเงินสดได้เพียงพอสำหรับปฏิบัติตามภาระผูกพันหรือไม่ สถิติไม่ได้ให้รายละเอียดกำหนดชำระหนี้หรือยอดหนี้คงค้างแยกตามโครงการ
ขณะเดียวกัน ผู้ซื้อมีแนวโน้มแยกแยะความแตกต่างระหว่างโครงการได้ชัดเจนขึ้น บ้านที่มีราคาแข่งขันได้ อยู่ภายใต้เพดานราคา หรือเดินทางสะดวกด้วยรถไฟใต้ดินอาจมีอุปสงค์สูงกว่า ส่วนอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงที่ไม่มีข้อได้เปรียบชัดเจนอาจต้องใช้เวลานานกว่าจะหาผู้ซื้อได้
ผู้เช่าจ่ายค่าเช่ารายเดือน ขณะที่อุปทานในอนาคตกำลังเป็นรูปเป็นร่าง
ค่าเช่ารายเดือนคิดเป็น 68.6% ของธุรกรรมเช่าทั่วประเทศในช่วงเดือนมกราคมถึงกันยายน เพิ่มจาก 62.6% ในปีก่อน สัดส่วนในกรุงโซลเพิ่มจาก 64.3% เป็น 70.1% ส่วนอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลเพียงอย่างเดียวเพิ่มจาก 44.4% เป็น 52.7%
ชอนเซ (Jeonse) ซึ่งเป็นรูปแบบการเช่าของเกาหลีที่จ่ายเงินมัดจำก้อนใหญ่และขอคืนได้ มีธุรกรรมทั่วประเทศ 59,482 รายการในเดือนกันยายน ลดลง 25.7% จากปีก่อน ธุรกรรมเช่ารายเดือนลดลงช้ากว่า โดยลดลง 9.3% เหลือ 136,728 รายการ ครัวเรือนหันไปทำสัญญาเช่าที่ต้องจ่ายค่าเช่าเป็นประจำมากขึ้น ซึ่งมักต้องวางเงินมัดจำควบคู่กัน
แผนที่อยู่อาศัยในอนาคตมีกรอบเวลายาวนานกว่าการตัดสินใจซื้อและเช่าในปัจจุบันมาก เมื่อวันที่ 29 ตุลาคม รัฐบาลประกาศพื้นที่ที่เสนอให้สร้างบ้าน 6 แห่งในจังหวัดคยองกี ซึ่งรองรับบ้านได้ 76,700 ยูนิต ตั้งเป้าเริ่มก่อสร้างภายในปี 2030 ขณะที่ยังไม่มีการประกาศราคาและกำหนดย้ายเข้า
วันสำคัญต่าง ๆ แสดงให้เห็นว่ายอดค้างขายในปัจจุบันและแผนอุปทานในอนาคตเกิดขึ้นควบคู่กันอย่างไร:
- สิ้นปี 2025: กรุงโซลมีบ้านค้างขาย 939 ยูนิต
- สิงหาคม 2026: บ้านค้างขายในเมืองหลวงมี 898 ยูนิต
- กันยายน 2026: บ้านค้างขายเพิ่มเป็น 996 ยูนิต รวมบ้านสร้างเสร็จแล้ว 683 ยูนิต
- 29 ตุลาคม 2026: รัฐบาลประกาศพื้นที่รองรับบ้าน 76,700 ยูนิตใกล้กรุงโซล
- ปี 2030: เป้าหมายเริ่มก่อสร้างในพื้นที่ที่เสนอไว้
ความท้าทายเร่งด่วนของกรุงโซลคือจับคู่บ้านที่เปิดขายอยู่แล้วกับครัวเรือนที่สามารถจ่ายได้ กำหนดการก่อสร้างระยะยาวของรัฐบาลตอบโจทย์อุปทานในอนาคต ขณะที่ผู้ซื้อในวันนี้ต้องชั่งน้ำหนักราคาปัจจุบัน ข้อจำกัดการกู้ยืม และค่าใช้จ่ายในการเช่าบ้านต่อไป
ประเด็นสำคัญ
- บ้านค้างขายในกรุงโซลเพิ่มขึ้น 10.9% ในเดือนกันยายนเป็น 996 ยูนิต ขณะที่ยอดรวมทั่วประเทศลดลง 4.6% เหลือ 65,941 ยูนิต
- บ้านสร้างเสร็จแล้วมี 683 ยูนิต หรือประมาณ 68.6% ของบ้านค้างขายในกรุงโซล
- ราคาที่เสนอขายสูงและเพดานสินเชื่อจำนองทำให้ผู้ซื้อต้องใช้เงินจากแหล่งอื่นมากขึ้น
- การซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลลดลง 42.4% จากปีก่อน เหลือ 3,915 ยูนิต
- บ้านค้างขายในจังหวัดที่ลดลงเกิดขึ้นพร้อมกับกิจกรรมก่อสร้างที่หดตัวลงอย่างมาก
- บ้านสร้างเสร็จแล้วค้างขายเพิ่มขึ้นทั่วกรุงโซล จังหวัดคยองกี และเมืองอินชอน ส่งผลกดดันกระแสเงินสดของโครงการ
- พื้นที่สร้างบ้านใหม่ใกล้กรุงโซลตั้งเป้าเริ่มก่อสร้างในปี 2030
