ราคารีเซลแฟลต HDB สิงคโปร์ลดลง แต่ยอดขายแตะหลักล้านดอลลาร์ทำสถิติ 238 รายการในเดือนตุลาคม

การขายมูลค่า 1.818 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ท่ามกลางตลาดที่เคลื่อนไหวสวนทางกัน

สิงคโปร์บันทึกธุรกรรมซื้อขายต่อแฟลตของคณะกรรมการการเคหะและการพัฒนา (HDB) มูลค่าอย่างน้อย 1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ จำนวน 238 รายการในเดือนตุลาคม 2026 ทำสถิติรายเดือนเป็นเดือนที่สามติดต่อกัน แม้ราคาในตลาดโดยรวมจะลดลง 0.2% ธุรกรรมที่มีราคาสูงที่สุดคือแฟลตห้าห้องนอนที่ SkyParc @ Dawson ในควีนส์ทาวน์ ซึ่งเปลี่ยนมือในราคา 1.818 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์เมื่อวันที่ 30 ตุลาคม

แฟลตขนาด 111 ตารางเมตรที่ Block 96 Dawson Road ตั้งอยู่บนชั้น 40 ถึง 42 และมีอายุสัญญาเช่าเหลือประมาณ 94 ปี ราคานี้สูงกว่าสถิติเดิมของประเทศที่ 1.728 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งแฟลตห้าห้องนอนที่ City Vue @ Henderson ทำไว้เมื่อเดือนเมษายน อยู่ 90,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ หรือประมาณ 5.2%

ข้อมูลประมาณการที่แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ 99.co และ SRX เผยแพร่เมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายนระบุว่า ยอดขายมูลค่าหลักล้านดอลลาร์คิดเป็น 10.9% ของธุรกรรมรีเซลในเดือนตุลาคม หรือประมาณหนึ่งในเก้า ขณะที่จำนวนแฟลตที่เปลี่ยนมือทั้งหมดลดลง 3.1% จากเดือนกันยายน เหลือ 2,178 รายการ

ดังนั้น เดือนตุลาคมจึงเกิดพัฒนาการสองด้านพร้อมกัน ผู้ซื้อจ่ายเงินเป็นสถิติสูงสุดเพื่อซื้อแฟลตที่เป็นที่ต้องการซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้น ขณะที่ตลาดโดยรวมมีราคาลดลงเล็กน้อย บ้านขนาดใหญ่ที่มีอายุสัญญาเช่าเหลือยาวและตั้งอยู่ในทำเลสะดวกยังคงดึงดูดผู้ซื้อที่พร้อมจ่ายเพิ่ม

ยอดขายหลักล้านดอลลาร์เติบโตเร็วเพียงใด

เดือนตุลาคมมีธุรกรรมมูลค่าอย่างน้อย 1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์มากกว่าเดือนกันยายน 29 รายการ โดยเดือนกันยายนมีแฟลตที่ราคาสูงกว่าระดับดังกล่าว 209 รายการ ส่วนเดือนสิงหาคมมี 201 รายการ ในช่วงสองเดือนจากสิงหาคมถึงตุลาคม จำนวนธุรกรรมเพิ่มขึ้น 37 รายการ หรือประมาณ 18.4%

ลำดับการขายและการทำสถิติราคาแสดงให้เห็นว่ากิจกรรมในตลาดระดับราคาสูงเร่งตัวขึ้นอย่างไรในปี 2026:

• กุมภาพันธ์: แฟลตห้าห้องนอนที่ SkyTerrace @ Dawson ขายในราคา 1.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเป็นสถิติระดับประเทศในขณะนั้น
• เมษายน: แฟลตห้าห้องนอนที่ City Vue @ Henderson ดันสถิติขึ้นเป็น 1.728 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
• สิงหาคม: ธุรกรรมรีเซลมูลค่าหลักล้านดอลลาร์ทำสถิติรายเดือนที่ 201 รายการ
• กันยายน: ยอดรายเดือนเพิ่มขึ้นเป็น 209 รายการ
• ตุลาคม: ยอดรวมแตะ 238 รายการ ขณะที่การขายแฟลตที่ SkyParc @ Dawson ทำสถิติราคาใหม่ที่ 1.818 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์

กระทรวงการพัฒนาแห่งชาติระบุในคำตอบต่อรัฐสภาเมื่อเดือนเมษายน 2026 ว่า ในปี 2025 แฟลตรีเซลประมาณ 6% ซื้อขายกันในราคาสูงกว่า 1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ สัดส่วน 10.9% ในเดือนตุลาคมสูงกว่าตัวเลขดังกล่าวมาก อย่างไรก็ตาม ตัวเลขของกระทรวงครอบคลุมทั้งปีและใช้เกณฑ์ราคาสูงกว่า 1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ส่วนตัวเลขประมาณการของเดือนตุลาคมนับรวมธุรกรรมที่มีราคาพอดี 1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ด้วย

อะไรทำให้แฟลตที่ Dawson มีราคาสูงเช่นนี้

แฟลตที่ SkyParc @ Dawson มีคุณสมบัติหลายอย่างที่ผู้ซื้อมองหา ได้แก่ ชั้นสูง อายุสัญญาเช่าคงเหลือยาว พื้นที่กว้างขวาง และทำเลใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่เดิม ด้วยพื้นที่ประมาณ 1,195 ตารางฟุต ราคาขายจึงอยู่ที่ราว 1,522 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุต

Ted Wong จาก ERA Realty Network ซึ่งเป็นตัวแทนที่ผู้ขายแต่งตั้ง บรรยายถึงการแข่งขันที่รุนแรงเพื่อซื้อบ้านหลังนี้ เขากล่าวว่า:

"มีผู้ยื่นข้อเสนอมากกว่าแปดราย โดยสามข้อเสนอสูงสุดล้วนเกิน 1.8 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์" Wong กล่าว

Wong ระบุว่าทำเลใจกลางเมือง สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง วิวพื้นที่สีเขียวในย่าน Dempsey และขนาดของแฟลตเป็นเหตุผลที่ดึงดูดความสนใจ เขายังชี้ว่ามีแฟลตห้าห้องนอนในโครงการนี้อยู่ค่อนข้างจำกัด

SkyParc @ Dawson สร้างเสร็จในปี 2020 มีบ้านพักอาศัย 810 ยูนิตในอาคารสามหลัง สูงตั้งแต่ 34 ถึง 43 ชั้น โครงการนี้สร้างขึ้นเป็นที่อยู่อาศัยทดแทนภายใต้โครงการ Selective En bloc Redevelopment Scheme หรือ SERS สำหรับผู้อยู่อาศัยจาก Tanglin Halt โครงการ SERS คือการพัฒนาพื้นที่โครงการบ้านพักอาศัยเก่าที่ได้รับการคัดเลือกขึ้นใหม่ พร้อมเสนอที่อยู่อาศัยทดแทนแก่ผู้อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบ

สถานีรถไฟฟ้า MRT Queenstown อยู่ในระยะเดินถึง และสถานี MRT Redhill ก็อยู่ใกล้เช่นกัน สำหรับผู้ซื้อ การเดินทางที่สะดวกเหล่านี้เป็นอีกปัจจัยที่นำมาพิจารณาร่วมกับพื้นที่ วิว และอายุสัญญาเช่าที่เหลือ ก่อนตัดสินใจว่าจะจ่ายในราคาเท่าใด

สถิติราคาในสองมุมมอง

ธุรกรรมที่ Dawson ทำสถิติทั้งด้านราคารวมและราคาต่อตารางฟุต ตัวชี้วัดทั้งสองตอบคำถามต่างกัน ราคารวมแสดงต้นทุนการซื้อ ส่วนราคาต่อตารางฟุตช่วยให้เปรียบเทียบบ้านที่มีขนาดต่างกันได้

สถิติเดิมของประเทศในด้านราคารวมคือการขายแฟลตที่ City Vue @ Henderson ในราคา 1.728 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยแฟลตดังกล่าวมีขนาดใหญ่กว่าเล็กน้อยที่ 113 ตารางเมตร และอยู่บนชั้น 46 ถึง 48 ราคาต่อตารางฟุตอยู่ที่ประมาณ 1,421 ดอลลาร์สิงคโปร์

สถิติเดิมด้านราคาต่อตารางฟุตอยู่ที่ 1,502 ดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งแฟลตห้าห้องนอนในโครงการ SkyTerrace @ Dawson ที่อยู่ติดกันทำไว้เมื่อเดือนกันยายน บ้านหลังนั้นมีพื้นที่ประมาณ 1,065 ตารางฟุตและขายในราคา 1.6 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ การขายล่าสุดที่ Dawson ทำราคาได้สูงกว่าสถิติดังกล่าวประมาณ 20 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุต

อายุสัญญาเช่าที่เหลือประมาณ 94 ปียังเป็นจุดดึงดูดอีกประการของแฟลตที่ SkyParc สัญญาเช่าคือระยะเวลาที่เจ้าของสามารถถือครองและอยู่อาศัยในบ้านภายใต้กรรมสิทธิ์แบบเช่าระยะยาว ผู้ซื้อที่เปรียบเทียบแฟลตรีเซลจึงต้องพิจารณาทั้งราคาในปัจจุบันและระยะเวลาสัญญาเช่าที่เหลืออยู่

ธุรกรรมหลักล้านดอลลาร์เกิดขึ้นที่ไหนบ้าง

Toa Payoh มีธุรกรรมมูลค่าหลักล้านดอลลาร์มากที่สุดในเดือนตุลาคมที่ 39 รายการ ตามด้วย Queenstown 31 รายการ และ Bedok 26 รายการ รวมกันแล้วทั้งสามเมืองมีการขาย 96 รายการ หรือประมาณ 40.3% ของยอดรายเดือน

ธุรกรรมยังเกิดขึ้นในอีกหลายพื้นที่นอกเหนือจากสามเมืองนี้ ได้แก่ Bukit Merah, Bishan, Kallang-Whampoa, Tampines, Ang Mo Kio, Geylang, Punggol, Clementi, Serangoon, Central Area, Hougang, Pasir Ris, Sengkang, Marine Parade, Woodlands, Jurong East, Bukit Timah, Bukit Batok และ Yishun

แฟลตห้าห้องนอนบน Punggol Road ขายในราคา 1.32 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเป็นราคาสูงสุดที่บันทึกได้ในโครงการบ้านพักอาศัยที่ไม่ใช่เขตเมืองเก่าในเดือนตุลาคม โดยทั่วไปแล้ว เขตเมืองเก่าหมายถึงเมืองที่อยู่อาศัยซึ่งก่อตั้งมานาน ส่วนเขตเมืองใหม่มักเป็นเมืองที่พัฒนาขึ้นในช่วงหลัง ทั้งสองประเภทมีบ้านที่ต่างกันทั้งด้านอายุ ผังห้อง และการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวก

เขตเมืองใหม่มีธุรกรรมรีเซล 52.4% ของทั้งหมด เทียบกับ 47.6% ในเขตเมืองเก่า ดังนั้น ธุรกรรมส่วนใหญ่จึงเกิดในเขตเมืองใหม่ แม้ Toa Payoh, Queenstown และ Bedok จะมียอดขายมูลค่าหลักล้านดอลลาร์สูงที่สุดก็ตาม

ราคาแฟลตประเภทใดเพิ่มขึ้น และประเภทใดลดลง

ราคาแฟลตสี่ห้องนอนและห้าห้องนอนเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในเดือนตุลาคม ขณะที่แฟลตสามห้องนอนและแฟลตผู้บริหารมีราคาลดลง ความแตกต่างนี้ช่วยอธิบายได้ว่าทำไมค่าเฉลี่ยของตลาดจึงลดลงได้ แม้ธุรกรรมในตลาดระดับราคาสูงจะทำสถิติใหม่

• ราคาแฟลตสามห้องนอนลดลง 1% จากเดือนกันยายน และลดลง 2% จากเดือนตุลาคม 2025
• ราคาแฟลตสี่ห้องนอนเพิ่มขึ้น 0.5% จากเดือนกันยายน และเพิ่มขึ้น 0.2% จากเดือนตุลาคม 2025
• ราคาแฟลตห้าห้องนอนเพิ่มขึ้น 0.3% จากเดือนกันยายน และเพิ่มขึ้น 0.4% จากเดือนตุลาคม 2025
• ราคาแฟลตผู้บริหารลดลง 1.2% จากเดือนกันยายน

เมื่อพิจารณาแฟลตทุกประเภท ราคาโดยรวมแทบไม่เปลี่ยนแปลงจากเดือนตุลาคม 2025 ราคาในเขตเมืองเก่าลดลง 0.2% ในเดือนนี้ แต่ยังสูงกว่าหนึ่งปีก่อน 1% ส่วนราคาในเขตเมืองใหม่ลดลง 0.7% ในเดือนนี้ และต่ำกว่าระดับเมื่อหนึ่งปีก่อน 1.1%

Luqman Hakim ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายข้อมูลและการวิเคราะห์ของ 99.co ระบุว่า ความต้องการบ้านคุณภาพดีที่ยังมีต่อเนื่องเป็นปัจจัยหนุนธุรกรรมราคาสูง เขาชี้ว่าผู้ซื้อให้ความสนใจกับแฟลตขนาดใหญ่ ทำเลเป็นที่ต้องการ และอายุสัญญาเช่าที่เหลือยาว โดยเฉพาะบ้านใหม่ในย่านที่พัฒนาแล้ว

ยอดขายชะลอจากเดือนกันยายน แต่เพิ่มขึ้นจากปีก่อน

ธุรกรรมรีเซล 2,178 รายการในเดือนตุลาคมลดลง 3.1% เมื่อเทียบกับเดือนก่อน แต่สูงกว่าเดือนตุลาคม 2025 อยู่ 61.7% ตลาดซบเซาลงเมื่อเทียบกับเดือนกันยายน แต่ยังมีธุรกรรมมากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนอย่างชัดเจน

แฟลตสี่ห้องนอนมีสัดส่วนธุรกรรมมากที่สุดที่ 41.6% แฟลตห้าห้องนอนคิดเป็น 28.4% แฟลตสามห้องนอน 22.2% และแฟลตผู้บริหาร 7.8% เมื่อรวมกันแล้ว แฟลตสี่และห้าห้องนอนคิดเป็น 70% ของยอดขาย

ชุดข้อมูลธุรกรรมนับยอดขายตามวันที่จดทะเบียนการขายต่อ โดยทั่วไปแล้ว คำขอจดทะเบียนการขายต่อสะท้อนธุรกรรมที่เสร็จสิ้นแล้ว ตัวเลขรายเดือนจึงจัดกลุ่มกิจกรรมตามวันที่จดทะเบียน ไม่ใช่วันที่ผู้ซื้อเข้าชมแฟลตครั้งแรกหรือเริ่มเจรจา

ยอดขายรายปีที่เพิ่มขึ้นในเดือนตุลาคมควบคู่กับราคาที่แทบไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบรายปี เป็นข้อมูลเปรียบเทียบที่มีประโยชน์สำหรับผู้ซื้อ กล่าวคือ มีแฟลตเปลี่ยนมือมากกว่าปีก่อนมาก โดยไม่ได้มีราคาตลาดโดยรวมเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

มีตัวเลือกใดบ้างที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์

คำตอบต่อรัฐสภาของกระทรวงการพัฒนาแห่งชาติเมื่อเดือนเมษายนยกตัวอย่างบ้านรีเซลราคาย่อมเยาที่มีการซื้อขายในปี 2025 แฟลตสี่ห้องนอนที่มีอายุสัญญาเช่าเหลืออย่างน้อย 70 ปีใน Tampines และ Punggol ขายกันในราคาประมาณ 650,000 ถึง 700,000 ดอลลาร์สิงคโปร์

ตัวอย่างบ้านประเภทใกล้เคียงกันและมีอายุสัญญาเช่าเหลือขั้นต่ำตามที่กำหนด มีราคาต่ำกว่า 600,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ใน Sembawang และ Yishun และต่ำกว่า 550,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ใน Jurong West และ Woodlands ตัวเลขเหล่านี้เป็นตัวอย่างธุรกรรมที่เสร็จสิ้นในปี 2025 ไม่ใช่ราคาประกาศขายปัจจุบันของแฟลตทุกแห่งในเมืองเหล่านั้น

กระทรวงยังระบุด้วยว่า ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์และซื้อบ้านรีเซลเป็นครั้งแรกอาจได้รับเงินอุดหนุนที่อยู่อาศัยสูงสุด 230,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ จำนวนเงินที่ได้รับขึ้นอยู่กับคุณสมบัติ ผู้ซื้อจึงควรประเมินความช่วยเหลือที่ครัวเรือนของตนมีสิทธิ์ได้รับ แทนที่จะคาดว่าจะได้รับเงินอุดหนุนสูงสุด

Desmond Lee ซึ่งขณะนั้นดำรงตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาแห่งชาติ เคยเตือนในการแถลงข่าวเมื่อวันที่ 20 สิงหาคม 2024 ว่าราคาที่ทำสถิติสูงสุดอาจส่งผลต่อความคาดหวังทั่วทั้งตลาดรีเซล เขากล่าวถึงกรณีที่ผู้ขายเพิ่มความคาดหวังหลังอ่านข่าวธุรกรรมราคาสูง และผู้ซื้อกังวลว่าจะต้องรีบซื้อก่อนราคาจะปรับขึ้นอีก

Lee เตือนถึงผลที่อาจเกิดขึ้นจากพฤติกรรมดังกล่าว:

หากเราไม่ระมัดระวัง พลวัตของตลาดเช่นนี้อาจทำให้ตลาดรีเซลเคลื่อนไหวห่างจากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดฟองสบู่ได้

ในการแถลงข่าวครั้งนั้น Lee ระบุว่า ในช่วงหนึ่งปีครึ่งก่อนหน้า แฟลตที่ขายเกินหลักล้านดอลลาร์คิดเป็นประมาณ 2% ของธุรกรรมรีเซลทั้งหมด นับตั้งแต่นั้นมา ตลาดมีสัดส่วนธุรกรรมรายเดือนที่สูงขึ้นมาก ทำให้ช่วงราคาที่แตกต่างกันไปตามเมืองและประเภทแฟลตเป็นข้อมูลสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนงบประมาณของครัวเรือน

บ้านที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นอาจช่วยให้ผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้น

Luqman คาดว่าความต้องการแฟลตขนาดใหญ่ในทำเลสะดวกจะยังแข็งแกร่งในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคม 2026 เจ้าของบ้านส่วนตัวที่ขายบ้านแล้วหันมาซื้อแฟลต HDB อาจช่วยเพิ่มความต้องการ โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการพื้นที่อยู่อาศัยกว้างขวางพร้อมกับนำเงินบางส่วนออกจากอสังหาริมทรัพย์ของตน

แฟลตจำนวนมากขึ้นที่มีอายุครบระยะเวลาครอบครองขั้นต่ำห้าปีอาจเข้าสู่ตลาดรีเซลด้วย ระยะเวลาดังกล่าวคือช่วงเวลาขั้นต่ำที่เจ้าของต้องอยู่อาศัยในบ้านก่อนจะขายได้โดยทั่วไป แฟลตใหม่ที่มีสิทธิ์ขายในย่านยอดนิยมจะเพิ่มตัวเลือกให้ผู้ซื้อ และอาจทำให้ธุรกรรมมูลค่าหลักล้านดอลลาร์มีจำนวนเพิ่มขึ้น

การเปิดขายแฟลตภายใต้โครงการ Build-To-Order ในเดือนพฤศจิกายนเป็นอีกแหล่งหนึ่งที่คาดว่าจะเพิ่มตัวเลือกให้ผู้ซื้อ แฟลต BTO เป็นบ้านใหม่ที่ HDB เปิดขาย ไม่ใช่แฟลตเดิมที่ซื้อจากเจ้าของ ไม่มีการระบุวันที่เปิดขายที่แน่นอนหรือรายละเอียดทั้งหมดของโครงการดังกล่าวพร้อมกับแนวโน้มตลาดเดือนตุลาคม

ดังนั้น ในช่วงเดือนสุดท้ายของปี ผู้ซื้ออาจเห็นแรงสองด้านเกิดขึ้นพร้อมกัน ได้แก่ การแข่งขันอย่างต่อเนื่องเพื่อซื้อแฟลตรีเซลขนาดใหญ่ในทำเลที่ต้องการ และตัวเลือกที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นซึ่งอาจช่วยลดแรงกดดันต่อราคาในตลาดโดยรวม

ประเด็นสำคัญ

• ราคารีเซลของ HDB ลดลง 0.2% ในเดือนตุลาคม 2026 ขณะที่ธุรกรรมมูลค่าหลักล้านดอลลาร์ทำสถิติที่ 238 รายการ
• แฟลตห้าห้องนอนที่ SkyParc @ Dawson ขายในราคา 1.818 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ทำสถิติราคารีเซลสูงสุดของประเทศ
• ยอดขายหลักล้านดอลลาร์คิดเป็น 10.9% ของธุรกรรมเดือนตุลาคม หรือประมาณหนึ่งในเก้า
• Toa Payoh, Queenstown และ Bedok มีธุรกรรมหลักล้านดอลลาร์รวมกัน 96 รายการ หรือประมาณ 40% ของทั้งหมด
• ปริมาณธุรกรรมรีเซลลดลง 3.1% จากเดือนกันยายน เหลือ 2,178 รายการ แต่เพิ่มขึ้น 61.7% จากเดือนตุลาคม 2025
• ราคาแฟลตสี่และห้าห้องนอนเพิ่มขึ้นในเดือนนี้ ส่วนราคาแฟลตสามห้องนอนและแฟลตผู้บริหารลดลง
• คาดว่าจำนวนแฟลตรีเซลที่เพิ่มขึ้นและโครงการ BTO ในเดือนพฤศจิกายนจะช่วยเพิ่มตัวเลือกให้ผู้ซื้อ