ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย: ยะโฮร์และปีนังเติบโตโดดเด่น ขณะที่กัวลาลัมเปอร์ชะลอตัว

อะไรเป็นแรงขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียแยกเป็นสองทิศทางในปี 2025?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียกำลังเคลื่อนไหวด้วยความเร็วที่แตกต่างกันเมื่อปี 2025 เดินทางมาถึงช่วงกลางปี ข้อมูลทางการแสดงให้เห็นว่าปริมาณการซื้อขายอ่อนตัวลง แต่ราคายังทรงตัว ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติรายงานธุรกรรม 196,232 รายการในครึ่งแรกของปี 2025 ลดลง 1.3 เปอร์เซ็นต์จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่ารวมเพิ่มขึ้น 1.9 เปอร์เซ็นต์ อยู่ที่ประมาณ 107,700 ล้านริงกิตมาเลเซีย ตัวเลขภาพรวมนี้บดบังความแตกต่างอย่างมากระหว่างภูมิภาค ยะโฮร์และปีนังมีแรงส่งเพิ่มขึ้นจากการลงทุนภาคอุตสาหกรรมระลอกใหม่และผู้ซื้อที่เกี่ยวข้องกับสิงคโปร์ ขณะที่กัวลาลัมเปอร์ได้รับแรงกดดันจากอาคารสูงเพื่ออยู่อาศัยที่ยังขายไม่ออกจำนวนมาก

ความแตกต่างนี้เห็นได้ในแต่ละกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์กลายเป็นกลุ่มที่โดดเด่นที่สุด โดยได้แรงหนุนจากโครงการศูนย์ข้อมูลที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง และบทบาทของประเทศในฐานะศูนย์กลางการผลิตและการค้า ตลาดสำนักงานและค้าปลีกในเมืองหลวงเริ่มทรงตัว โดยอัตราการเช่าพื้นที่ดีขึ้นและมีพื้นที่คุณภาพสูงขึ้นเตรียมเข้าสู่ตลาด ส่วนที่อยู่อาศัยมีภาพซับซ้อนกว่า ความต้องการบ้านแนวราบยังทรงตัวในหลายรัฐ แต่คอนโดมิเนียมในเมืองใหญ่มีวงจรการขายที่ช้าลง

นักวิเคราะห์ตลาดใช้คำว่า “หน่วยคงค้าง” เพื่ออธิบายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออกเป็นเวลาอย่างน้อยเก้าเดือนหลังเปิดตัว สต็อกดังกล่าวทำให้เงินทุนของผู้พัฒนาโครงการจมอยู่กับสินค้า ฉุดรั้งการเปิดโครงการใหม่ และกดดันราคาในตลาดย่อยที่ได้รับผลกระทบ Napic บันทึกจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จแต่ยังขายไม่ออกไว้ที่ 26,911 ยูนิตในการสำรวจล่าสุด คิดเป็นมูลค่าประเมิน 16,440 ล้านริงกิตมาเลเซีย โดยอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนประมาณ 58 เปอร์เซ็นต์ของทั้งหมด ในปี 2024 จำนวนหน่วยคงค้างทั่วประเทศลดลง ก่อนที่สต็อกจะขยับขึ้นอีกครั้งในช่วงต้นปี 2025 เมื่อโครงการสร้างเสร็จในบางทำเลเมืองเร็วกว่าจังหวะการซื้อที่ชะลอตัว

แม้มีแรงกดดันดังกล่าว แต่ราคายังไม่ปรับลดลง บ้านแถวและบ้านแฝดยังคงซื้อขายในอัตราที่สม่ำเสมอ ธุรกรรมในตลาดบ้านมือสองมีสัดส่วนหลัก และการเปิดโครงการใหม่ชะลอลง เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการปรับแผนให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้ซื้อ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ช่วยอธิบายว่าเหตุใดการชะลอตัวจึงเกิดขึ้นไม่เท่ากัน แทนที่จะกระจายไปทั่วตลาด

ยะโฮร์พุ่งแรงจากความต้องการข้ามพรมแดนและการฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรม

แรงส่งในยะโฮร์เห็นได้ชัด ข้อมูลของ Napic และรายงานติดตามอุตสาหกรรมระบุว่า รัฐทางใต้แห่งนี้มีการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มากที่สุดในครึ่งแรกของปี และดึงดูดการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในโรงงาน นิคมโลจิสติกส์ และที่ดินเพื่อการพัฒนา Knight Frank รายงานว่ามูลค่าธุรกรรมที่อยู่อาศัยในยะโฮร์เพิ่มขึ้นประมาณ 14 เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสแรกของปี 2025 ปัจจัยเชิงนโยบายสองประการกำลังหล่อหลอมแนวโน้มในอนาคต ได้แก่ เขตเศรษฐกิจพิเศษยะโฮร์-สิงคโปร์ ซึ่งมุ่งให้การค้าและการลงทุนไหลเวียนรวดเร็วขึ้น และระบบขนส่งมวลชนทางรางเชื่อมข้ามพรมแดนระหว่างยะโฮร์บาห์รูกับวูดแลนด์สในสิงคโปร์ ซึ่งตั้งเป้าเปิดให้บริการในปี 2026 ทั้งสองโครงการช่วยให้การเดินทางไปกลับทุกวันสะดวกขึ้น และเพิ่มความน่าสนใจของที่อยู่อาศัย สำนักงาน และอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมฝั่งมาเลเซียของทางเชื่อมข้ามช่องแคบ

แรงส่งจากสิงคโปร์และเส้นทางรถไฟ RTS

ราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์และยะโฮร์ยังแตกต่างกันมาก ผู้ซื้อและผู้เช่าจากสิงคโปร์จึงมักมองข้ามพรมแดนเพื่อหาทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า การเชื่อมต่อด้านคมนาคมที่ดีขึ้นยิ่งส่งเสริมแนวโน้มนี้ สำหรับชาวยะโฮร์ที่ทำงานในสิงคโปร์ การเดินทางด้วยรถไฟช่วยให้คาดการณ์เวลาเดินทางได้แน่นอนขึ้นและลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางเมื่อเทียบกับการข้ามพรมแดนทางถนนในปัจจุบัน ผลที่ตามมาคือมีฐานผู้ซื้อบ้านใกล้สถานี RTS กว้างขึ้น ความต้องการเช่าในย่านชานเมืองที่มีผู้พักอาศัยอยู่แล้วเพิ่มขึ้น และบริษัทที่ต้องพึ่งพาบุคลากรข้ามพรมแดนให้ความสนใจมากขึ้น

แรงส่งจากภาคอุตสาหกรรมและศูนย์ข้อมูล

อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมเป็นรากฐานของการเติบโตในรัฐนี้ ผลวิจัยไตรมาสสองของ JLL ชี้ว่า ความต้องการพื้นที่โรงงานคุณภาพดีในยะโฮร์ หุบเขากลัง และปีนังอยู่ในระดับสูง ในไตรมาสดังกล่าว มาเลเซียมีพื้นที่คลังสินค้าสมัยใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 2 ล้านตารางฟุต แต่พื้นที่ว่างกลับลดลงเหลือประมาณ 2 เปอร์เซ็นต์ เนื่องจากผู้เช่าในภาคยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ และโลจิสติกส์บุคคลที่สามเข้าจับจองพื้นที่ใหม่ มูลค่าทุนในกลุ่มโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นราว 4 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนว่านักลงทุนยังคงปรับพอร์ตไปสู่สินทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างมั่นคง

ธุรกิจศูนย์ข้อมูลเพิ่มแรงหนุนให้ความต้องการอีกชั้นหนึ่ง ขณะนี้มาเลเซียมีกำลังรองรับที่เปิดใช้งานแล้วกว่า 600 เมกะวัตต์ อยู่ระหว่างก่อสร้างมากกว่า 1,300 เมกะวัตต์ และมีโครงการในอนาคตที่มีกำลังรวมเกิน 3 กิกะวัตต์ Knight Frank รวบรวมคำมั่นการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับศูนย์ข้อมูลไว้มากกว่า 160,000 ล้านริงกิตมาเลเซียในปี 2024 เพียงปีเดียว ทำเลในยะโฮร์ได้เปรียบจากการมีที่ดินพร้อม ความใกล้ชิดกับความต้องการบริการคลาวด์ในสิงคโปร์ และโครงสร้างพื้นฐานระบบไฟฟ้าที่พัฒนาขึ้น สิ่งเหล่านี้นำไปสู่การสร้างงาน ระบบนิเวศของผู้จัดหา และความต้องการที่อยู่อาศัยกับบริการในเขตใกล้เคียงอย่างต่อเนื่อง

ปีนังทรงตัวด้วยภาคอิเล็กทรอนิกส์และแผนคมนาคมใหม่

แนวโน้มของปีนังแตกต่างออกไป แต่ยังน่าสนใจไม่น้อย กลุ่มอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และไฟฟ้าที่เริ่มหยั่งรากเมื่อหลายสิบปีก่อนยังคงดึงดูดผู้ผลิตข้ามชาติ ขยายห่วงโซ่อุปทาน และสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย นิคมอุตสาหกรรมใหม่กำลังเป็นรูปเป็นร่าง ขณะที่โครงสร้างพื้นฐานที่วางแผนมานาน รวมถึงโครงการเกาะปีนังซิลิคอนและรถไฟฟ้ารางเบาสายมูเทียรา คาดว่าจะเปิดพื้นที่ให้เกิดการพัฒนาเพิ่มขึ้นตามแนวเส้นทางสำคัญ ความต้องการสำนักงานยังทรงตัว และตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังมั่นคง โดยความอ่อนตัวบางส่วนของจำนวนและมูลค่าธุรกรรมอาคารสูงได้รับการชดเชยจากความต้องการบ้านแนวราบในทำเลที่มีบริการและสาธารณูปโภครองรับดี

ศูนย์กลางการผลิตหนุนความต้องการที่อยู่อาศัย

รายได้จากการจ้างงานในภาคการผลิตช่วยค้ำจุนรายได้ของชนชั้นกลาง ซึ่งสนับสนุนการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยต่อไป พื้นที่เกาะปีนังมีจำกัด ผู้ซื้อจึงมองหาทำเลบนแผ่นดินใหญ่ เช่น เซเบอรังเปไร มากขึ้น เพื่อซื้อบ้านขนาดใหญ่กว่าในราคาตั้งต้นที่เข้าถึงได้ดีกว่า ผู้พัฒนาโครงการกำลังวางตำแหน่งโครงการชุมชนแบบผสมผสานให้เชื่อมต่อกับจุดคมนาคม ร้านค้าปลีก และโรงเรียน โมเดลนี้พิสูจน์แล้วว่ารับมือกับความผันผวนได้ดีตลอดวัฏจักรตลาดหลายครั้ง

ตลาดคอนโดมิเนียมระดับแมสในกัวลาลัมเปอร์เย็นลง แต่สำนักงานและค้าปลีกดีขึ้น

กัวลาลัมเปอร์มีภาพตลาดที่ย้อนแย้ง ตลาดสำนักงานกำลังฟื้นตัวและภาคค้าปลีกเริ่มทรงตัว แต่คอนโดมิเนียมระดับตลาดทั่วไปจำนวนมากยังคงหาผู้ซื้อ JLL รายงานว่าอัตราพื้นที่สำนักงานว่างในเมืองลดจากประมาณ 24 เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสสองของปี 2024 เหลือประมาณ 19 เปอร์เซ็นต์ในอีกหนึ่งปีต่อมา หลังมีการเช่าพื้นที่สุทธิมากกว่า 230,000 ตารางฟุตในหลายตลาดย่อย โครงการใหม่ล่าสุดอย่างเลนด์ลีส แคมปัส ที่ศูนย์แลกเปลี่ยนตุน ราซัก ส่งมอบพื้นที่มาตรฐานสูง 200,000 ตารางฟุต และจะมีพื้นที่ใหม่เพิ่มเติมในปี 2026 เมื่อโครงการอย่างเดอะ แคปิตอลและยูโอเอ ดูโอ ทาวเวอร์เดินหน้าเร็วขึ้น อัตราพื้นที่ค้าปลีกว่างลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 15.7 เปอร์เซ็นต์ ความต้องการจากผู้เช่าได้รับแรงสนับสนุนจากธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม แฟชั่น และแนวคิดการค้าปลีกที่เน้นประสบการณ์ ขณะที่ศูนย์การค้าสำคัญสองแห่ง ได้แก่ ออมบัก เคแอลซีซี และ 118 มอลล์ มีกำหนดเปิดใน 12 เดือนข้างหน้า

คอนโดมิเนียมอาคารสูงล้นตลาดฉุดแรงส่ง

ตลาดที่อยู่อาศัยมีภาพต่างออกไป Napic ชี้ว่ามีสัดส่วนสูงของอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแต่ยังขายไม่ออก และนักวิเคราะห์ระบุว่ากัวลาลัมเปอร์แบกรับภาระหน่วยคงค้างหนักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศ Knight Frank ตั้งข้อสังเกตว่า แม้ราคาในเมืองเพิ่มขึ้นประมาณ 3.2 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อนในไตรมาสแรก แต่ธุรกรรมลดลงเกือบ 9 เปอร์เซ็นต์ สะท้อนความระมัดระวังของผู้ซื้อท่ามกลางอุปทานจำนวนมาก ผู้ซื้อรายได้สูงยังคงซื้อขายในตลาดระดับพรีเมียม และมีคอนโดมิเนียมหรูสร้างเสร็จใหม่หลายพันยูนิต อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนจากการเช่าของคอนโดมิเนียมทั่วไปในเมืองมักต่ำกว่าระดับทั่วประเทศ ผลศึกษาตลาดประเมินผลตอบแทนขั้นต้นในเมืองหลวงไว้ที่ 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ ขึ้นอยู่กับทำเลและอายุอาคาร ส่วนค่าบริการสำหรับพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกอาจทำให้ผลตอบแทนลดลง

ราคา สินเชื่อ และความสามารถในการซื้อ

ภาพรวมทั่วประเทศแสดงให้เห็นว่าราคาปรับขึ้นอย่างช้า ๆ ดัชนีราคาบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 1.4 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อนในปี 2024 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส ตลาดส่วนใหญ่ปรับลดลงในไตรมาสสุดท้ายของปีนั้น ก่อนทรงตัวในช่วงต้นปี 2025 ราคาเฉลี่ยของธุรกรรมในไตรมาสสี่ของปี 2024 อยู่ที่เกือบ 484,000 ริงกิตมาเลเซีย ส่วนราคาเฉลี่ยทั่วประเทศที่บันทึกได้ในช่วงกลางปี 2025 อยู่ที่ประมาณ 490,000 ริงกิตมาเลเซีย เพิ่มขึ้นราว 0.7 เปอร์เซ็นต์ บ้านแถวยังคงเป็นที่อยู่อาศัยประเภทที่ได้รับความนิยมสูงสุดเมื่อพิจารณาจากจำนวนธุรกรรม ขณะที่อาคารสูงมีความแตกต่างระหว่างเขตและช่วงราคามากที่สุด

ความสามารถในการซื้อขึ้นอยู่กับรายได้ ต้นทุนการกู้ยืม และอุปทานที่ตรงกับความต้องการของครัวเรือน ธนาคารกลางมาเลเซียคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ใกล้ 3 เปอร์เซ็นต์ตลอดครึ่งแรกของปี 2025 และยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างยังขยายตัวในอัตราพอประมาณ สินเชื่อจำนองมีสัดส่วนน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศเล็กน้อย ตลาดแรงงานทรงตัว โดยอัตราว่างงานอยู่ใกล้ 3 เปอร์เซ็นต์ ครัวเรือนมากกว่าสี่ในห้าอาศัยอยู่ในบ้านที่ตนเป็นเจ้าของ ตลาดเช่าเอกชนมีขนาดค่อนข้างเล็ก และรัฐบาลสนับสนุนผู้ซื้อบ้านครั้งแรกด้วยการค้ำประกันสินเชื่อ การลดหย่อนอากรแสตมป์ และการจัดสรรงบประมาณเพื่อที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ในงบประมาณปี 2025 ริงกิตที่แข็งค่าขึ้นในช่วงต้นปีนี้และคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ 4.5 ถึง 5.5 เปอร์เซ็นต์ยังช่วยหนุนความเชื่อมั่นของครัวเรือน

การเปลี่ยนแปลงนโยบายและการเลือกด้านอุปทาน

ทางเลือกเชิงนโยบายมีผลต่อทิศทางตลาด วีซ่า Malaysia My Second Home ได้รับการปรับปรุงในปี 2024 ให้เป็นโครงสร้างสามระดับ และหลายรัฐยังคงกำหนดราคาขั้นต่ำสำหรับการซื้อของชาวต่างชาติ ตั้งแต่ 500,000 ถึง 2 ล้านริงกิตมาเลเซีย กลุ่มอุตสาหกรรมเรียกร้องให้กำหนดโควตาและเงินอุดหนุนอย่างตรงเป้าหมายมากขึ้น เพื่อลดจำนวนยูนิตที่ขายไม่ออกในตลาดระดับบน ขณะเดียวกันยังคงเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มีความต้องการจริง ด้านผู้พัฒนาโครงการได้ลดการเปิดโครงการใหม่ และหันไปเน้นบ้านแนวราบขนาดเล็กที่ราคาย่อมเยามากขึ้น รวมถึงยูนิตในเมืองขนาดกะทัดรัดที่เดินทางเชื่อมต่อสะดวก

การคำนวณผลตอบแทนของนักลงทุน ผลตอบแทนค่าเช่า และภาษี

นักลงทุนกำลังชั่งน้ำหนักความคุ้มค่ากับรายได้ จากการประเมินบางส่วน ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นทั่วประเทศเฉลี่ยใกล้ 5 เปอร์เซ็นต์ โดยผลตอบแทนทั่วไปในกัวลาลัมเปอร์ต่ำกว่า ขณะที่ตลาดย่อยหลายแห่งในยะโฮร์สูงกว่า โครงสร้างภาษีเป็นปัจจัยสำคัญ รายได้ค่าเช่าถูกเก็บภาษีตามอัตราภาษีบุคคลธรรมดา ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 20 เปอร์เซ็นต์สำหรับผู้มีถิ่นพำนัก และราว 25 เปอร์เซ็นต์สำหรับผู้ไม่มีถิ่นพำนัก นอกจากนี้ยังมีภาษีกำไรจากอสังหาริมทรัพย์เมื่อขายบ้านภายในไม่กี่ปีหลังซื้อ ค่าประเมินภาษีประจำปีและค่าเช่าที่ดินอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับมาตรฐานสากล แม้ค่าบำรุงรักษาของโครงการอาคารสูงขนาดใหญ่จะสะสมเป็นจำนวนมากได้ แม้มีต้นทุนเหล่านี้ มูลค่าทุนอสังหาริมทรัพย์ของมาเลเซียยังต่ำเมื่อเทียบกับตลาดอื่นในภูมิภาค บ้านระดับพรีเมียมใจกลางกัวลาลัมเปอร์ยังซื้อขายได้ในราคาประมาณ 240 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุต ซึ่งเป็นเพียงเศษเสี้ยวของราคาในสิงคโปร์

จุดที่ความคุ้มค่าและความเสี่ยงมาบรรจบกัน

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งหารายได้มักให้ความสนใจกับทาวน์เฮาส์และบ้านแถวใกล้แนวรถไฟหรือถนนสายหลักในพื้นที่รอบนอกของหุบเขากลัง หรือยูนิตขนาดครอบครัวในยะโฮร์บาห์รูที่เดินทางไปยังเส้นทาง RTS และเขตอุตสาหกรรมได้สะดวก นักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับการเติบโตของมูลค่าทุนอาจมองไปที่บายัน เลปัสและเซเบอรังเปไรในปีนัง ซึ่งการขยายโรงงานเกิดขึ้นควบคู่กับแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เงินทุนจากสถาบันยังคงไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ในหุบเขากลัง ยะโฮร์ และปีนัง ซึ่งมีค่าเช่าทรงตัว มูลค่าทุนเพิ่มขึ้น และความต้องการจากผู้เช่าอยู่ในระดับสูง ความเสี่ยงสำคัญ ได้แก่ ความไม่แน่นอนด้านภาษีศุลกากรที่อาจทำให้การตัดสินใจลงทุนโรงงานช้าลง ต้นทุนและความพร้อมของไฟฟ้าสำหรับศูนย์ข้อมูล และความจำเป็นในการมีแรงงานทักษะเพื่อรองรับการผลิตขั้นสูง

ประเด็นที่ต้องจับตาในครึ่งหลังของปี 2025

มีสัญญาณหลายประการที่จะช่วยประเมินว่าความแตกต่างในตลาดขณะนี้จะแคบลงหรือยังคงอยู่ ความคืบหน้าของเขตเศรษฐกิจพิเศษยะโฮร์-สิงคโปร์ ขั้นตอนด้านเงินทุนและกฎระเบียบของ RTS และรถไฟฟ้ารางเบาปีนัง รวมถึงการตัดสินใจมอบสัญญาโครงการรถไฟชายฝั่งตะวันออก จะมีผลต่อการกระจุกตัวของงานใหม่และความต้องการที่อยู่อาศัย ในหุบเขากลัง พื้นที่คลังสินค้ามากกว่า 4 ล้านตารางฟุตที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในสิ้นปีจะเป็นบททดสอบว่าผู้ประกอบการโลจิสติกส์จะรับพื้นที่ใหม่ได้เร็วเพียงใด การเช่าพื้นที่สำนักงานในกัวลาลัมเปอร์จะบ่งชี้ว่าอัตราพื้นที่ว่างจะลดลงต่อไปได้หรือไม่เมื่ออาคารสูงแห่งใหม่เปิดให้บริการ สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ตัวชี้วัดสำคัญที่ต้องจับตา ได้แก่ ขนาดการปรับราคาของคอนโดมิเนียมเก่าในเมือง ความเร็วในการขายโครงการชุมชนใหม่ในยะโฮร์และสลังงอร์ และจังหวะการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ประเด็นสำคัญ

• ปริมาณการขายทั่วประเทศลดลง 1.3 เปอร์เซ็นต์ เหลือ 196,232 ธุรกรรมในครึ่งแรกของปี 2025 ขณะที่มูลค่ารวมเพิ่มขึ้น 1.9 เปอร์เซ็นต์ อยู่ที่ประมาณ 107,700 ล้านริงกิตมาเลเซีย
• ยะโฮร์มีการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มากที่สุด และมูลค่าธุรกรรมในไตรมาสแรกของปี 2025 เพิ่มขึ้น 14 เปอร์เซ็นต์ เขตเศรษฐกิจพิเศษยะโฮร์-สิงคโปร์และเส้นทาง RTS เป็นปัจจัยหนุนสำคัญ
• ตลาดปีนังยังยืดหยุ่นได้ดี โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการผลิตอิเล็กทรอนิกส์ นิคมอุตสาหกรรมใหม่ และการลงทุนด้านคมนาคมที่กำลังจะเกิดขึ้น เช่น รถไฟฟ้ารางเบาสายมูเทียรา
• อัตราพื้นที่สำนักงานว่างในกัวลาลัมเปอร์ลดลงเหลือประมาณ 19 เปอร์เซ็นต์ จากราว 24 เปอร์เซ็นต์ในปีก่อนหน้า โดยมีการเช่าพื้นที่สุทธิเป็นบวกและมีพื้นที่เกรดสูงขึ้นเตรียมเข้าสู่ตลาด
• ที่อยู่อาศัยอาคารสูงระดับตลาดทั่วไปในกัวลาลัมเปอร์มีหน่วยคงค้างจำนวนมาก ราคาในเมืองเพิ่มขึ้นประมาณ 3.2 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อนในไตรมาสแรกของปี 2025 แต่ธุรกรรมลดลงเกือบ 9 เปอร์เซ็นต์
• Napic รายงานบ้านสร้างเสร็จแต่ยังขายไม่ออก 26,911 ยูนิต มูลค่า 16,440 ล้านริงกิตมาเลเซีย โดยอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนสูงสุด
• การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเหลือประมาณ 23,000 ยูนิตในครึ่งแรกของปี เกือบครึ่งหนึ่งของระดับในปีก่อน เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการปรับอุปทานให้เหมาะสม
• อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ใกล้ 3 เปอร์เซ็นต์ สินเชื่อจำนองเติบโตในอัตราพอประมาณ และโครงการภาครัฐยังคงสนับสนุนผู้ซื้อบ้านครั้งแรก
• ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นอยู่ที่ราว 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ ขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทสินทรัพย์ ภาษีจากรายได้ค่าเช่าและกำไรส่งผลต่อผลตอบแทนสุทธิ
• อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังเป็นกลุ่มที่ทำผลงานดีที่สุด โดยพื้นที่ว่างในตลาดโลจิสติกส์มีจำกัด และมีโครงการศูนย์ข้อมูลจำนวนมากอยู่ระหว่างก่อสร้าง