การท่าอากาศยานฮ่องกงเข้ารับช่วง 11 SKIES ขณะที่ New World หาทางบรรเทาภาระค่าเช่าและหนี้สิน

สัญญาเช่าที่เดิมสิ้นสุดในปี 2066 จะเปลี่ยนมาสิ้นสุดในเดือนเมษายน 2027

การท่าอากาศยานฮ่องกงตกลงรับช่วงอาคารสำนักงานสามหลังและศูนย์รวมความบันเทิงที่ 11 SKIES โดยไม่จ่ายค่าทรัพย์สิน เปิดทางให้ New World Development ถอนตัวจากโครงการที่มีภาระค่าเช่าขั้นต่ำรายปีตามสัญญาอย่างน้อย 1.8 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง ข้อตกลงดังกล่าวประกาศเมื่อวันที่ 30 กันยายน 2026 และทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดเร็วขึ้น จากเดิมที่กำหนดไว้ในเดือนกันยายน 2066

ตามประกาศเมื่อวันที่ 30 กันยายนของการท่าอากาศยาน New World จะจ่ายเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดมากกว่า 3 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง สัญญาเช่าจะสิ้นสุดในวันที่ 1 เมษายน 2027 ซึ่งเป็นกำหนดที่บริษัทจะส่งมอบโครงการซึ่งตั้งอยู่ติดกับท่าอากาศยานนานาชาติฮ่องกง

ข้อตกลงนี้ช่วยลดภาระผูกพันก้อนใหญ่ในอนาคต แต่ก็มาพร้อมต้นทุนทางการเงินที่เกิดขึ้นทันที New World บันทึกผลขาดทุนจากการยุติสัญญาประมาณ 1.83 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งมีส่วนทำให้บริษัทขาดทุนส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้น 2.815 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปีงบการเงินสิ้นสุดเดือนมิถุนายน 2026 ขณะที่หนี้สินรวมอยู่ที่ประมาณ 1.433 แสนล้านดอลลาร์ฮ่องกง

สิทธิซื้อหุ้นอีกส่วนหนึ่งเปิดทางให้การท่าอากาศยานอาจเข้าถือหุ้นใน New World รายงานระบุว่า การท่าอากาศยานมีสิทธิซื้อหุ้น 750 ล้านหุ้นจาก Chow Tai Fook Enterprises บริษัทลงทุนของตระกูล Cheng ในราคา 2.25 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง ภายในสามปี โดยสิทธิดังกล่าวมีเงื่อนไขเพื่อรักษาสถานะของครอบครัวในฐานะผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สุด

ข้อตกลงนี้จึงเชื่อมโยงความท้าทายสองด้าน ได้แก่ การหาแนวทางดำเนินงานที่ยั่งยืนให้โครงการพาณิชย์ขนาดใหญ่ในสนามบิน และการให้เวลาหนึ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของฮ่องกงฟื้นฟูฐานะการเงินมากขึ้น ข้อตกลงยกเลิกภาระค่าเช่าก้อนใหญ่ แต่ไม่ได้ลบหนี้กู้ยืมของ New World หรือรับประกันว่าจะมีการลงทุนในหุ้นทุนครั้งใหม่

จากการขอลดค่าเช่าสู่การถอนตัวทั้งหมด

การเจรจาก่อนหน้านี้มุ่งไปที่ข้อตกลงที่มีขอบเขตจำกัดกว่า New World ขอให้ยกเว้นค่าเช่าขั้นต่ำที่รับประกันไว้อย่างน้อยบางส่วน โดยยังแบ่งรายได้รายปีบางส่วนจากห้างและอาคารสำนักงานให้การท่าอากาศยาน มีการหารือถึงความเป็นไปได้ที่การท่าอากาศยานจะเข้าถือหุ้นในโครงการเพื่อชดเชยการลดค่าเช่า

แต่ข้อตกลงเดือนกันยายนยุติบทบาทของ New World ภายใต้สัญญาเดิม บริษัท Roxy Limited ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่ New World ถือหุ้นทั้งหมด จะคืนสิทธิการเช่า และการท่าอากาศยานจะรับผิดชอบการพัฒนาธุรกิจและการบริหารจัดการทั้งหมด นี่คือการโอนแพลตฟอร์มการดำเนินงาน ไม่ใช่การลดค่าเช่าชั่วคราว

โครงสร้างค่าเช่าเดิมกำหนดให้ New World จ่ายอย่างน้อย 1.8 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงต่อปี หรือคิดเป็น 20% ถึง 30% ของรายได้รวมจากโครงการ แล้วแต่ว่าจำนวนใดสูงกว่า ค่าเช่าขั้นต่ำที่รับประกันหมายความว่าเงินที่ต้องจ่ายจะไม่ลดลงโดยอัตโนมัติเมื่อรายได้ต่ำกว่าคาด การถอนตัวจากข้อตกลงดังกล่าวจึงช่วยตัดภาระคงที่จำนวนมาก

วันที่สำคัญแสดงให้เห็นว่าโครงการเปลี่ยนจากโครงสร้างเดิมไปมากเพียงใด:

• 2018: New World ชนะการประมูลพัฒนาโครงการและเริ่มเป็นพันธมิตรกับการท่าอากาศยาน
• 30 กันยายน 2026: การท่าอากาศยานประกาศข้อตกลงยุติสัญญาและแผนเข้ารับช่วงโครงการ
• 1 เมษายน 2027: สัญญาเช่าสิ้นสุดและมีกำหนดส่งมอบทรัพย์สิน
• ตั้งแต่ปี 2028/29 เป็นต้นไป: การท่าอากาศยานคาดว่าจะทยอยเปิดให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวก ควบคู่กับโครงการอื่นใน SKYTOPIA
• ปลายปี 2029: สิทธิซื้อหุ้นที่มีรายงานว่ามีอายุสามปีจะหมดเขตใช้สิทธิ

สิ่งที่ New World ต้องสละและจ่าย

ประกาศอย่างเป็นทางการระบุว่าอาคารสำนักงานสามหลังและศูนย์รวมความบันเทิงจะโอนให้การท่าอากาศยานโดยไม่คิดค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ยังระบุว่า New World จะจ่ายเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดมากกว่า 3 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง การท่าอากาศยานระบุว่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้พร้อมให้เช่าอยู่แล้ว

รายงานต่าง ๆ อธิบายแพ็กเกจการชำระเงินไม่เหมือนกัน รายงานหนึ่งระบุค่าธรรมเนียมยุติสัญญาเป็นเงินสด 2.3 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง บวกกับงานและบริการมูลค่าสูงสุดประมาณ 1.05 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง อีกรายงานระบุว่างานและบริการที่ไม่คิดค่าใช้จ่ายมีมูลค่าสูงสุด 1.1 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง รายละเอียดเหล่านี้ไม่ตรงกับคำแถลงของการท่าอากาศยานที่ระบุว่าเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดมีมูลค่ามากกว่า 3 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง จึงไม่ควรถือว่าเป็นตัวเลขที่ใช้แทนกันได้หรือนำมาบวกกันตรง ๆ

รายงานยังให้ตัวเลขต้นทุนโครงการต่างกัน โดยระบุไว้ที่ 1.8 หมื่นล้านและ 2 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง ประกาศเข้ารับช่วงโครงการไม่ได้ชี้ขาดความแตกต่างนี้ รายละเอียดโครงการระบุพื้นที่ใช้สอยรวม 3.8 ล้านตารางฟุต แบ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีกและร้านอาหาร 2.66 ล้านตารางฟุต และพื้นที่บันเทิง 570,000 ตารางฟุต ดังนั้น พื้นที่ค้าปลีกและร้านอาหารคิดเป็นประมาณ 70% ของพื้นที่รวมที่ระบุ

New World กำลังสละโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ ซึ่งเดิมตั้งใจดำเนินงานภายใต้แบรนด์ K11 เพื่อหลีกเลี่ยงภาระผูกพันทางการเงินระยะยาว การท่าอากาศยานได้รับอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างเสร็จแล้วและแพ็กเกจการชำระเงิน แต่ต้องรับผิดชอบในการหาผู้ประกอบการ ผู้เช่า และลูกค้า

ผลขาดทุนทางบัญชีก้อนใหญ่ แต่ภาพกระแสเงินสดต่างออกไป

New World รายงานผลขาดทุนจากการยุติสัญญา 1.832 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งบางรายงานปัดเป็น 1.83 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง รายการที่เปิดเผยประกอบด้วยผลขาดทุนจากการด้อยค่า 1.47 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง และค่าใช้จ่ายจากการยุติสัญญาก่อนกำหนด 2.3 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง ตัวเลขสองรายการรวมกันได้ 1.7 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งต่ำกว่าผลขาดทุนจากการยุติสัญญาที่ระบุไว้ จึงยังไม่ใช่การแจกแจงที่กระทบยอดได้ครบถ้วน

การด้อยค่าคือการลดมูลค่าสินทรัพย์ที่บันทึกในบัญชี เมื่อบริษัทไม่คาดว่าจะได้รับคืนมูลค่าตามบัญชีเดิม ทั้งนี้ ไม่จำเป็นต้องหมายถึงการจ่ายเงินสดในเวลาที่บันทึกผลขาดทุน ส่วนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อยุติสัญญาและภาระในการจัดหางานหรือบริการเป็นคนละเรื่องกัน และอาจส่งผลต่อเงินสดหรือทรัพยากรของบริษัท

อีกรายงานอธิบายว่าตัวเลขประมาณ 1.83 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกงเป็นค่าเผื่อที่เกี่ยวข้องกับการถอนตัว ถ้อยคำที่ครอบคลุมกว่านี้แตกต่างจากรายละเอียดที่ระบุผลขาดทุนจากการด้อยค่าไว้ที่ 1.47 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกงโดยเฉพาะ ความแตกต่างนี้สำคัญต่อการประเมินว่าผลขาดทุนตัวเลขหลักสะท้อนการปรับปรุงทางบัญชีมากเพียงใด และเป็นต้นทุนชำระบัญชีจริงมากเพียงใด

ผลขาดทุนประจำปีส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้น 2.815 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง สูงกว่าผลขาดทุน 1.63 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปีก่อนหน้าประมาณ 73% อย่างไรก็ตาม New World ยังรายงานกำไรหลัก 2.2 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงหลังหักผลขาดทุนที่ไม่ใช่เงินสด ซึ่งเป็นกำไรครั้งแรกในรอบสามปี กำไรหลักกับผลขาดทุนตามงบการเงินวัดผลคนละด้าน และตัวเลขกำไรดังกล่าวไม่ได้ทำให้ภาระหนี้ของบริษัทหมดไป

Echo Huang ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกล่าวว่า ค่าใช้จ่ายจากโครงการ 11 SKIES ช่วยคลี่คลายปัญหาสำคัญ และคาดว่ากระแสเงินสดจะปรับดีขึ้นอย่างมากในครึ่งแรกของปีงบการเงิน 2026/27 นี่เป็นการคาดการณ์ของฝ่ายบริหาร ไม่ใช่การลดหนี้ที่เกิดขึ้นแล้ว

สิทธิซื้อหุ้นช่วยรักษาบทบาทของตระกูล Cheng

ข้อตกลงเกี่ยวกับหุ้นที่มีรายงานนั้นมาจาก Chow Tai Fook Enterprises ไม่ใช่การออกหุ้นใหม่โดยตรงของ New World บริษัทลงทุนของครอบครัวขายสิทธิซื้อหุ้นระยะเวลาสามปีให้การท่าอากาศยานในราคา 1 ดอลลาร์ฮ่องกง หากใช้สิทธิ การท่าอากาศยานต้องจ่าย 2.25 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงเพื่อซื้อหุ้นเดิม 750 ล้านหุ้น หรือเท่ากับหุ้นละ 3 ดอลลาร์ฮ่องกง

ราคา 1 ดอลลาร์ฮ่องกงเป็นราคาของสิทธิซื้อหุ้น ไม่ใช่ราคาหุ้น การท่าอากาศยานเลือกได้ว่าจะใช้สิทธิหรือไม่ เนื่องจากหุ้นจะซื้อจาก Chow Tai Fook Enterprises เงินที่จ่ายเมื่อใช้สิทธิจะตกแก่ผู้ขาย ไม่ได้เข้าสู่ทุนสำรองเงินสดของ New World โดยตรง

รายงานระบุว่าสัดส่วนหุ้นอยู่ที่ประมาณ 30% และราคาใช้สิทธิต่ำกว่าราคาตลาดล่าสุดราว 43% อีกรายงานเปรียบเทียบกับราคาหุ้นใกล้ 6 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งหมายถึงส่วนลดประมาณ 50% เปอร์เซ็นต์เหล่านี้อ้างอิงราคาตลาดคนละระดับ ส่วนราคาใช้สิทธิที่ระบุไว้ที่ 3 ดอลลาร์ฮ่องกงนั้นตรงกัน

เงื่อนไขเกี่ยวกับผู้ถือหุ้นก็ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ รายงานหนึ่งระบุว่า Chow Tai Fook Enterprises ต้องยังคงเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สุดของ New World หลังการใช้สิทธิ อีกรายงานระบุว่าสัดส่วนการถือหุ้นต้องไม่ต่ำกว่า 30% ประกาศอย่างเป็นทางการของการท่าอากาศยานไม่ได้เปิดเผยเงื่อนไขของสิทธิซื้อหุ้น จึงไม่ควรนำเงื่อนไขที่รายงานไว้เหล่านี้เสนอเสมือนเป็นข้อกำหนดเดียวกัน

เงื่อนไขดังกล่าวอาจทำให้ New World จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทุนก่อนการใช้สิทธิ นักวิเคราะห์ UBS รวมถึง Mark Leung มองว่าการถอนตัวอาจเป็นสัญญาณถึงธุรกรรมเพิ่มทุนภายในสามปี ขณะที่ Cheng Wai Mo ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ Mingze Capital International และนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์อาวุโส มองว่าการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนแก่ผู้ถือหุ้นเดิมอาจช่วยรักษาสัดส่วนการถือหุ้นตามเงื่อนไขของครอบครัวได้ แต่เตือนว่าอาจเกิดการลดสัดส่วนการถือหุ้น ความเห็นของทั้งสองฝ่ายไม่ใช่การประกาศระดมทุน

แรงกดดันด้านหนี้ขยายวงกว้างกว่าพื้นที่สนามบิน

ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2026 New World มีหนี้สินรวมประมาณ 1.433 แสนล้านดอลลาร์ฮ่องกง หนี้สินสุทธิ 1.263 แสนล้านดอลลาร์ฮ่องกง และอัตราหนี้สินสุทธิต่อทุน 68.3% หนี้สินสุทธิคำนวณจากหนี้กู้ยืมหักเงินสด ส่วนอัตราหนี้สินสุทธิต่อทุนเปรียบเทียบหนี้สินสุทธิกับส่วนของผู้ถือหุ้น การยกเลิกค่าเช่าสนามบินในอนาคตช่วยสภาพคล่อง แต่ไม่ได้ชำระหนี้กู้ยืมเหล่านั้นโดยตรง

รายละเอียดกำหนดชำระหนี้ที่มีรายงานระบุว่า หนี้ 2.32 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกงครบกำหนดชำระหรือทบทวนเงื่อนไขภายในหนึ่งปี และมีหนี้มากกว่า 4 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกงที่จะครบกำหนดในแต่ละปีที่สองและสาม อีกรายงานระบุว่ามีหนี้เกือบ 1.1 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ที่จะครบกำหนดเร็วที่สุดในปีถัดไป โดยไม่ได้แจกแจงรายปีในลักษณะเดียวกัน จึงไม่ควรสับสนตัวเลขรวมดังกล่าวกับยอดหนี้ปีแรกที่ระบุไว้อย่างชัดเจน

New World เพิ่มวงเงินสินเชื่อกับ Deutsche Bank จากวงเงินที่อนุมัติ 3.95 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงในเดือนมิถุนายน เป็น 4.9 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง หรือเพิ่มขึ้น 950 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง นอกจากนี้ยังประกาศข้อเสนอแลกเปลี่ยนพันธบัตรมูลค่าประมาณ 991 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ที่ครบกำหนดในปี 2027 และ 2028 การแลกเปลี่ยนพันธบัตรอาจเปลี่ยนเงื่อนไขหรือกำหนดชำระคืน แต่ผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดและการเข้าร่วมของผู้ลงทุน

รายงานระบุว่า New World มีทรัพยากรประมาณ 1.7 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกงในรูปเงินสด และวงเงินสินเชื่อธนาคารที่ยังเบิกใช้ได้อีก 1.6 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง เงินสดเพียงอย่างเดียวต่ำกว่าหนี้ 2.32 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกงที่ครบกำหนดในปีแรก เมื่อนำวงเงินที่ยังเบิกได้มารวมกันจะได้ตัวเลขรวมที่สูงขึ้น แต่ความสามารถในการกู้ยืมไม่ใช่เงินสดที่ถืออยู่แล้ว และการใช้วงเงินดังกล่าวก็ไม่ได้ลดหนี้ลงโดยตัวมันเอง

การขายสินทรัพย์และการลงทุนใหม่ยังเป็นประเด็นสำคัญ

New World ดำเนินการขายและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ควบคู่กับการเจรจาหนี้ ในเดือนกันยายน บริษัทประกาศขายอสังหาริมทรัพย์สำนักงานในเมืองหนิงโปและหางโจว มูลค่ารวมมากกว่า 1.7 พันล้านหยวน นอกจากนี้ยังเสนอให้นำ Shanghai K11 Art Mall และ Shanghai K11 ATELIER New World Tower เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำไปจดทะเบียนในเซี่ยงไฮ้

รายงานอธิบายธุรกรรมในเซี่ยงไฮ้ว่าอยู่ในขั้นตอนต่างกัน รายงานหนึ่งประเมินว่าจะได้รับเงิน 3.2 พันล้านหยวน ส่วนรายงานที่เผยแพร่ภายหลังกล่าวถึงการแยกสินทรัพย์มูลค่า 3.24 พันล้านหยวน ก่อนประกาศข้อเสนอแลกเปลี่ยนพันธบัตร ไม่ควรนับประมาณการเงินระดมทุนและตัวเลขธุรกรรมที่รายงานว่าเป็นเงินสดรับคนละก้อนโดยอัตโนมัติ

มาตรการลดหนี้ที่บริษัทระบุประกอบด้วยการเร่งขายอสังหาริมทรัพย์ การจำหน่ายสินทรัพย์ การสร้างมูลค่าจากที่ดินเกษตรกรรม การเพิ่มรายได้ค่าเช่า การควบคุมรายจ่าย การงดจ่ายเงินปันผล การเลื่อนจ่ายผลตอบแทนจากหลักทรัพย์ถาวร และการบริหารเงินทุนอย่างรอบคอบ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ช่วยเพิ่มเงินสดได้ แต่ก็ลดสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ค่าเช่าในอนาคตด้วย

ประเด็นการลงทุนจากภายนอกยังไม่มีข้อยุติ มีรายงานว่าตระกูล Cheng หารือเรื่องการลงทุนกับ Bain Capital ส่วนการเจรจาก่อนหน้านี้กับ Blackstone เกี่ยวกับข้อตกลงมูลค่า 4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ยุติลงหลังครอบครัวปฏิเสธการสละอำนาจควบคุม ยังไม่มีข้อมูลยืนยันว่าทั้งสองบริษัทเข้าลงทุนเสร็จสิ้นแล้ว

Brock Silvers กรรมการผู้จัดการของ Kaiyuan Capital แยกความพยายามของครอบครัวในการฟื้นฟูบริษัทออกจากการนำเงินส่วนตัวมาลงทุนเพิ่ม:

ตระกูล Cheng พยายามอย่างหนักเพื่อฟื้นฟูฐานะการเงินของ New World แต่ยังไม่ได้เสี่ยงนำเงินทุนส่วนตัวเพิ่มเติมมาลงทุน" Silvers กล่าว "เรื่องนี้อาจเปลี่ยนแปลงในไม่ช้า

การท่าอากาศยานวางแผนเน้นความบันเทิง ไม่ใช่ห้างรูปแบบเดิม

การท่าอากาศยานตั้งใจปรับตำแหน่งของ 11 SKIES ให้เป็นศูนย์กลางความบันเทิงของ SKYTOPIA ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาเมืองสนามบินในวงกว้าง Fred Lam ประธานการท่าอากาศยานกล่าวว่าโครงการนี้จะไม่เป็นศูนย์การค้าแบบดั้งเดิมอีกแห่งหนึ่ง เขาระบุว่าขนาดของโครงการเหมาะกับการจัดสถานที่ด้านความบันเทิงและประสบการณ์ขนาดใหญ่ ซึ่งสถานที่ในร่มทั่วไปในฮ่องกงไม่สามารถรองรับได้

Vivian Cheung ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกล่าวว่า การท่าอากาศยานจะจัดตั้งบริษัทย่อยเฉพาะกิจและทีมงานมืออาชีพ เพื่อสรรหาผู้ประกอบการด้านความบันเทิงและพันธมิตรเชิงพาณิชย์จากทั่วโลก การท่าอากาศยานระบุว่าอาคารต่าง ๆ พร้อมให้เช่า แต่ยังไม่ได้สรุปรูปแบบสุดท้ายของแหล่งท่องเที่ยว ร้านอาหาร ร้านค้าปลีก และผู้ประกอบการ

แผน SKYTOPIA ในวงกว้างประกอบด้วยสถานที่จัดการแสดงที่ AsiaWorld Expo ซึ่งรองรับผู้ชม 20,000 ที่นั่ง ท่าจอดเรือประมาณ 500 ท่า กิจกรรมนันทนาการทางน้ำ สถานที่จัดแสดงและเก็บรักษางานศิลปะ ทางเดินเลียบชายฝั่ง และระบบขนส่งอัตโนมัติที่เชื่อมพื้นที่เข้ากับท่าเรือฮ่องกงของสะพานฮ่องกง–จูไห่–มาเก๊า และสถานีรถไฟฟ้า MTR ตงชง

การท่าอากาศยานคาดว่าจะเริ่มเปิดโครงการความบันเทิงเป็นระยะตั้งแต่ปี 2028/29 คำชี้แจงของรัฐบาลยังระบุว่าอาคาร Terminal 2 Concourse และโครงการสำคัญอื่น ๆ ใน SKYTOPIA จะทยอยเปิดตั้งแต่ปี 2028 กำหนดการทั้งสองไม่ได้ระบุวันเปิดแห่งเดียวสำหรับทุกส่วนของ 11 SKIES

เป้าหมายทางธุรกิจคือเปลี่ยนผู้โดยสารที่เดินทางผ่านสนามบินและสะพานให้เป็นผู้ใช้จ่ายกับความบันเทิงและบริการอื่น ๆ Lam ยังกล่าวว่าโครงการอาจเป็นช่องทางให้บริษัทจากจีนแผ่นดินใหญ่เข้าถึงลูกค้าต่างประเทศ และให้ธุรกิจต่างชาติเข้าถึงลูกค้าในจีนแผ่นดินใหญ่ ทั้งหมดนี้เป็นเป้าหมายที่ประกาศไว้ ไม่ใช่หลักฐานว่ามีความต้องการรองรับแล้ว

การสนับสนุนช่วยซื้อเวลา แต่ยังไม่คลี่คลายอนาคตของบริษัท

คำชี้แจงของรัฐบาลระบุว่าข้อตกลงนี้ทำให้โครงการมีทิศทางชัดเจน และเปิดทางให้การท่าอากาศยานทบทวนการวางตำแหน่ง ธีม ประเภทธุรกิจ และรูปแบบการดำเนินงานอีกครั้ง รัฐบาลคาดว่าหลังส่งมอบในเดือนเมษายนจะมีการวางแผนใหม่และดำเนินงานให้สอดคล้องกับการพัฒนาสนามบินโดยรวม

สำหรับ New World การสนับสนุนนี้มีความสำคัญทางเศรษฐกิจในวงกว้างมากขึ้น มีรายงานว่ากลุ่มบริษัทถือครองที่ดินเพื่อพัฒนาประมาณ 2.5 ล้านตารางฟุต และที่ดินเกษตรกรรม 12.4 ล้านตารางฟุต ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในเขตนอร์เทิร์นเมโทรโพลิส คาดว่าที่ดินเกษตรกรรมดังกล่าวมีศักยภาพพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยได้เกือบ 7,000 ยูนิต แต่การพัฒนาและการเปลี่ยนสินทรัพย์ให้เป็นเงินสดต้องใช้เวลา

Gary Ng นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Natixis เชื่อมโยงข้อตกลงนี้กับบทบาทของ New World ในเศรษฐกิจฮ่องกงและแผนพัฒนาพื้นที่ตอนเหนือของรัฐบาล พร้อมเตือนถึงผลกระทบจากแรงกดดันทางการเงินที่กลับมาอีกครั้ง:

แรงกดดันทางการเงินเพิ่มเติมต่อ New World อาจเพิ่มความเสี่ยงในการปรับโครงสร้างหนี้หรือผิดนัดชำระหนี้

ดังนั้น ข้อตกลงนี้ควรเข้าใจว่าเป็นการบรรเทาภาระผูกพันสำคัญหนึ่งรายการ มากกว่าจะเป็นการกอบกู้งบดุลทั้งหมด การท่าอากาศยานได้รับสินทรัพย์และเงินชำระ ไม่ใช่เพียงโอนเงินสดให้ผู้พัฒนา สิทธิซื้อหุ้นขึ้นอยู่กับดุลยพินิจ และการซื้อหุ้นเดิมจากครอบครัวไม่ได้เพิ่มทุนให้ New World โดยตรง

หมุดหมายที่แน่นอนครั้งถัดไปคือวันที่ 1 เมษายน 2027 หลังจากนั้นยังมีประเด็นที่ไม่คลี่คลาย ได้แก่ แผนดำเนินงานขั้นสุดท้ายของศูนย์ความบันเทิง ผู้เช่าและผู้ประกอบการ ธุรกรรมเพิ่มทุนที่อาจเกิดขึ้น และการท่าอากาศยานจะใช้สิทธิซื้อหุ้นหรือไม่ New World ยังต้องบริหารกำหนดชำระหนี้ พร้อมรักษารายได้ประจำให้เพียงพอต่อการชำระหนี้กู้ยืม

ประเด็นสำคัญ

• การท่าอากาศยานประกาศข้อตกลงเข้ารับช่วง 11 SKIES เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2026
• อาคารสำนักงานสามหลังและศูนย์รวมความบันเทิงจะโอนให้โดยไม่มีการจ่ายซื้อสินทรัพย์
• สัญญาเช่าสิ้นสุดวันที่ 1 เมษายน 2027 ทำให้ภาระค่าเช่ารายปีขั้นต่ำที่รับประกันไว้อย่างน้อย 1.8 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงหมดไป
• การท่าอากาศยานระบุว่า New World จะจ่ายเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดมากกว่า 3 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง ส่วนรายงานต่าง ๆ อธิบายแพ็กเกจการชำระเงินไม่ตรงกัน
• New World บันทึกผลขาดทุนจากการยุติสัญญาประมาณ 1.83 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง และขาดทุนส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นประจำปี 2.815 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง
• สิทธิซื้อหุ้นระยะเวลาสามปีที่มีรายงานเปิดทางให้การท่าอากาศยานซื้อหุ้นของครอบครัว 750 ล้านหุ้นในราคา 2.25 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง โดยมีเงื่อนไขเกี่ยวกับผู้ถือหุ้น
• หนี้สินรวมของ New World ยังคงอยู่ที่ประมาณ 1.433 แสนล้านดอลลาร์ฮ่องกง ณ เดือนมิถุนายน 2026
• การท่าอากาศยานวางแผนทยอยเปิดดำเนินงานด้านความบันเทิงตั้งแต่ปี 2028/29 ในฐานะส่วนหนึ่งของ SKYTOPIA