ฮ่องกงเตรียมจำกัดการเข้าถึงทะเบียนที่ดิน พร้อมกำหนดเงื่อนไขใหม่สำหรับการค้นหาข้อมูลเพื่อประโยชน์สาธารณะ

การค้นหาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะต้องระบุวัตถุประสงค์

ฮ่องกงมีแผนกำหนดให้ผู้ค้นหาทะเบียนที่ดินต้องมีวัตถุประสงค์ตามที่ระบุไว้ 1 ใน 9 ข้อ โดยผู้ยื่นคำขอที่อ้างเหตุผลด้านประโยชน์สาธารณะต้องชี้แจงว่าเหตุใดจึงจำเป็นต้องใช้ข้อมูลและจะนำไปใช้อย่างไร การจงใจหรือประมาทเลินเล่อให้ถ้อยคำอันเป็นเท็จหรือทำให้เข้าใจผิดในสาระสำคัญ อาจมีโทษจำคุกสูงสุด 6 เดือน และปรับ 10,000 ดอลลาร์ฮ่องกง

สำนักงานพัฒนาของฮ่องกงได้เสนอกฎหมายลำดับรอง 8 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับระบบจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินใหม่ ชุดกฎหมายดังกล่าวจะเปลี่ยนแปลงการเข้าถึงข้อมูลภายใต้กฎหมายการจดทะเบียนที่ดินฉบับปัจจุบัน รวมถึงแนวทางสำหรับที่ดินใหม่ที่จะเข้าสู่ระบบในอนาคต เบื้องต้นมีแผนนำแนวทางการค้นหาข้อมูลมาใช้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2027

ตามตัวอย่างในเอกสารของสำนักงานฯ ที่เสนอต่อสภานิติบัญญัติ นักข่าวที่สืบสวนกรณีการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นวงกว้าง หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถระบุเจ้าของได้ อาจยื่นขอเข้าถึงข้อมูลโดยอ้างประโยชน์สาธารณะ นายทะเบียนที่ดินจะพิจารณาคำขอเหล่านั้นเป็นรายกรณี โดยชั่งน้ำหนักประโยชน์จากการเปิดเผยข้อมูลกับความเป็นส่วนตัวของเจ้าของและบุคคลอื่นที่ได้รับผลกระทบ

ข้อเสนอนี้ถูกคัดค้านโดยอึนีซ หยุง ฮอย-ยาน ทนายความและอดีตสมาชิกสภานิติบัญญัติ และสร้างความกังวลให้แอนดรูว์ แลม ซิ่ว-หล่อ สมาชิกสภานิติบัญญัติจากเขตเลือกตั้งคณะกรรมการการเลือกตั้ง ทั้งสองกังวลเรื่องการเข้าถึงข้อมูลเพื่อการสืบสวนที่ชอบด้วยกฎหมาย การพิจารณาคำขอของสื่อ และความเป็นไปได้ที่การตรวจสอบรูปแบบใหม่จะทำให้การค้นหาล่าช้า

ระบบปัจจุบันจะเปลี่ยนแปลงอย่างไร?

ข้อบังคับข้อ 21 ของระเบียบการจดทะเบียนที่ดินฉบับปัจจุบัน กำหนดให้นายทะเบียนที่ดินจัดเตรียมข้อมูลโดยเร็วที่สุดเท่าที่ทำได้ หลังได้รับคำขอค้นหาและค่าธรรมเนียมที่กำหนด ข้อกำหนดดังกล่าวไม่ได้กำหนดข้อจำกัดพิเศษเพิ่มเติมในลักษณะที่เสนอในครั้งนี้

สำนักงานทะเบียนได้เพิ่มข้อกำหนดด้านการยืนยันตัวตนไปแล้ว ตั้งแต่ปี 2021 ผู้ค้นหาต้องลงทะเบียนด้วยชื่อจริงและยืนยันว่าจะใช้ข้อมูลตามกฎหมายว่าด้วยข้อมูลส่วนบุคคล (ความเป็นส่วนตัว)

การเปลี่ยนแปลงครั้งต่อไปจะเพิ่มการตรวจสอบวัตถุประสงค์ ผู้ยื่นคำขอต้องแสดงให้เห็นว่าการค้นหาของตนอยู่ในประเภทที่ได้รับอนุญาต ซึ่งรวมถึงวัตถุประสงค์ด้านประโยชน์สาธารณะที่ได้รับการยอมรับ ดังนั้น ผู้ที่ต้องการข้อมูลกรรมสิทธิ์เพื่อการสืบสวนจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเพิ่มเติมจากการแสดงตัวตนและชำระค่าธรรมเนียมค้นหา

ทะเบียนที่ดินมีความสำคัญเพราะเชื่อมโยงอสังหาริมทรัพย์กับเจ้าของที่จดทะเบียนและธุรกรรมที่บันทึกไว้ สำหรับนักข่าวที่ติดตามข้อพิพาทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือข้อสงสัยเรื่องการกระทำผิด ข้อมูลนี้ช่วยยืนยันได้ว่าใครเป็นเจ้าของอาคารหรือที่ดิน หยุงให้เหตุผลว่าการเข้าถึงข้อมูลยังช่วยป้องกันอาชญากรรมและการฉ้อโกงด้วย

เกณฑ์ประโยชน์สาธารณะจะทำงานอย่างไร

สำนักงานพัฒนาระบุว่า ผู้ยื่นคำขอเข้าถึงข้อมูลโดยอ้างประโยชน์สาธารณะจะต้องยื่นคำรับรอง โดยต้องระบุว่าข้อมูลจำเป็นต่อวัตถุประสงค์ที่แจ้งไว้ รับรองว่าจะใช้ข้อมูลเพื่อวัตถุประสงค์นั้นเท่านั้น และชี้แจงว่าข้อมูลจะช่วยให้บรรลุวัตถุประสงค์ได้อย่างไร

นายทะเบียนที่ดินจะพิจารณาสถานการณ์เฉพาะของแต่ละคำขอ สำนักงานฯ ระบุปัจจัยที่ต้องพิจารณาไว้ 4 ข้อ ได้แก่

• วัตถุประสงค์ที่ผู้ยื่นคำขอต้องการใช้ข้อมูล
• ประโยชน์สาธารณะจากการเปิดเผยข้อมูลมีน้ำหนักมากกว่าสิทธิความเป็นส่วนตัวของเจ้าของและบุคคลอื่นที่ได้รับผลกระทบหรือไม่
• ผู้ยื่นคำขอจะใช้ข้อมูลเพื่อประโยชน์สาธารณะที่ระบุไว้อย่างไร
• ข้อมูลจะถูกใช้เฉพาะเพื่อวัตถุประสงค์ที่แจ้งไว้ โดยไม่มีการใช้ในทางมิชอบหรือใช้ในทางที่ผิดหรือไม่

ในทางปฏิบัติ ผู้ยื่นคำขอต้องอธิบายทั้งการสืบสวนและแนวทางการใช้ข้อมูลกรรมสิทธิ์ การระบุเพียงว่าการค้นหาข้อมูลเป็นไปเพื่อประโยชน์สาธารณะยังไม่เพียงพอ แต่ต้องให้เหตุผลเชื่อมโยงข้อมูลที่ขอกับวัตถุประสงค์ดังกล่าวด้วย

ตัวอย่างของสำนักงานฯ ระบุงานข่าว 2 ประเภทที่อาจใช้ประกอบคำขอได้ ได้แก่ การสืบสวนกรณีการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นวงกว้าง และการสืบสวนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของ ตัวอย่างเหล่านี้ช่วยให้นักข่าวเห็นแนวทางว่าหน่วยงานพิจารณากรณีใดบ้าง แต่การตัดสินใจแต่ละกรณียังคงขึ้นอยู่กับนายทะเบียน

รายละเอียดสำคัญยังต้องรอแนวทางปฏิบัติ

ปัจจัยพิจารณา 4 ข้อที่สำนักงานพัฒนาระบุไม่ได้เขียนไว้อย่างชัดเจนในระเบียบว่าด้วยกรรมสิทธิ์ที่ดินฉบับเสนอ แต่ปรากฏอยู่ในคำอธิบายแนวทางพิจารณาคำขอ โดยคาดว่าสำนักงานทะเบียนที่ดินจะออกแนวทางเกี่ยวกับคำรับรองในภายหลัง

จึงยังมีส่วนสำคัญของกระบวนการที่ต้องอาศัยแนวทางปฏิบัติทางปกครอง ระเบียบจะกำหนดวัตถุประสงค์ที่อนุญาต ส่วนแนวทางดังกล่าวจะให้รายละเอียดเพิ่มเติมแก่ผู้ยื่นคำขอว่าต้องส่งข้อมูลใดเพื่อสนับสนุนคำขอที่อ้างประโยชน์สาธารณะ

เอกสารไม่ได้ระบุว่าขั้นตอนการค้นหาจะเปลี่ยนไปอย่างไร จะใช้เวลาพิจารณาคำขอเพื่อประโยชน์สาธารณะนานเท่าใด หรือมีข้อกำหนดโดยละเอียดเกี่ยวกับคำรับรองอย่างไร ประเด็นเหล่านี้สำคัญต่อนักข่าวที่ต้องทำงานตามกำหนดเผยแพร่ และผู้ยื่นคำขอรายอื่นที่ต้องการข้อมูลกรรมสิทธิ์อย่างเร่งด่วน

แลมเรียกร้องให้เจ้าหน้าที่สร้างสมดุลระหว่างความเข้มงวดในการตรวจสอบคำขอค้นหาของสื่อกับประสิทธิภาพ เขากังวลว่าระบบควรเปิดให้การเข้าถึงข้อมูลที่จำเป็นและสมเหตุสมผลดำเนินต่อไปได้ โดยไม่ติดขัดเพราะขั้นตอนอนุมัติ

การเปลี่ยนถ้อยคำทำให้การรายงานข่าวอสังหาริมทรัพย์เป็นประเด็นสำคัญ

คำอธิบายของรัฐบาลเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ที่ได้รับอนุญาตเปลี่ยนไปจากเดือนกรกฎาคม ถ้อยคำเดิมกล่าวถึงการทำวิจัยตลาดหรือรายงานข่าวตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่วนถ้อยคำที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาฉบับใหม่ระบุเป็นการวิจัยหรือวิเคราะห์ทั่วไปเพื่อวัตถุประสงค์ทางวิชาการ หรือเพื่อรายงานข่าวตลาดอสังหาริมทรัพย์

ข้อความภาษาจีนไม่ได้ใช้คำที่เคยใช้เรียกการรายงานข่าวอีกต่อไป แต่ใช้ถ้อยคำที่หมายถึงการจัดทำรายงาน ส่วนข้อความภาษาอังกฤษยังคงใช้คำว่า "reporting"

สำหรับนักข่าว ประเด็นในทางปฏิบัติคือการรายงานข่าวตลาดอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดตรงไหน และการสืบสวนที่ต้องผ่านการอนุมัติโดยอ้างประโยชน์สาธารณะเริ่มต้นตรงไหน การวิเคราะห์ราคาและธุรกรรมในภาพกว้างมีจุดมุ่งหมายต่างจากการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่เชื่อมโยงกับข้อสงสัยเรื่องการกระทำผิด

หยุงตั้งคำถามว่าเหตุใดงานวิจัยตลาดจึงสามารถเข้าถึงข้อมูลได้ ขณะที่นักข่าวต้องเผชิญข้อจำกัดที่เข้มงวดกว่า เธอกล่าวว่าข้อจำกัดดังกล่าวจะสร้างความไม่สะดวกและให้เหตุผลว่าสิทธิของประชาชนในการรับรู้ข้อมูลควรได้รับการคุ้มครองด้วย

ความเป็นส่วนตัวกับการตรวจสอบของสาธารณะมีเป้าหมายต่างกัน

แนวทางประเมินที่สำนักงานพัฒนาเสนอให้ชั่งน้ำหนักความเป็นส่วนตัวของเจ้าของกับประโยชน์สาธารณะจากการเปิดเผยข้อมูล ทะเบียนอสังหาริมทรัพย์มีข้อมูลที่ระบุตัวบุคคลได้ และนายทะเบียนจะต้องพิจารณาผลประโยชน์ของทุกคนที่อาจได้รับผลกระทบจากการเปิดเผยข้อมูล

หยุงคัดค้านเหตุผลที่ใช้รองรับการจำกัดการเข้าถึงข้อมูลให้เข้มงวดขึ้น เธอกล่าวว่าการค้นหาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ดำเนินมาหลายปีโดยไม่ได้ถูกมองอย่างกว้างขวางว่าเป็นปัญหาด้านความเป็นส่วนตัว และให้เหตุผลว่าการเปลี่ยนแปลงนี้จะทำให้การรายงานข่าวและการสืบสวนยากขึ้น

แลมยอมรับว่าการแก้ไขอาจทำให้ประชาชนมองว่าเป็นการถอยหลัง เขาเชื่อมโยงการปฏิรูปในภาพรวมกับหลักการที่ว่าทะเบียนควรเป็นหลักฐานกรรมสิทธิ์ที่มีผลเด็ดขาด ซึ่งอาจหมายความว่าในทางทฤษฎี ผู้ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ไม่จำเป็นต้องใช้ข้อมูลพื้นฐานอื่นมากนัก

ข้อกังวลทั้งสองด้านเกี่ยวข้องกับการใช้ข้อมูลชุดเดียวกันในรูปแบบต่างกัน ผู้ซื้ออาจต้องการยืนยันกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ส่วนนักข่าวที่สืบสวนข้อสงสัยเรื่องการฉ้อโกงหรือการกระทำผิดอาจต้องติดตามความเชื่อมโยงและธุรกรรมก่อนหน้า เกณฑ์วัตถุประสงค์ที่เสนอจะกำหนดให้ผู้ยื่นคำขอชี้แจงว่าเหตุใดการใช้ข้อมูลในกรณีของตนจึงเข้าเกณฑ์

คำเตือนก่อนหน้านี้มุ่งเน้นการเข้าถึงข้อมูลของนักข่าว

ความกังวลเรื่องการเข้าถึงข้อมูลของสื่อมีมาก่อนระเบียบล่าสุด ในเดือนตุลาคม 2025 หลังร่างกฎหมายปฏิรูปผ่านการพิจารณา ติก ชี-ยวน สมาชิกสภานิติบัญญัติ เรียกร้องให้รวมบุคลากรสื่อไว้ในกลุ่มบุคคลที่กำหนด และกำหนดข้อยกเว้นสำหรับการตรวจสอบเพื่อประโยชน์สาธารณะ

ข้อคัดค้านของติกมุ่งไปที่การกำหนดประเภทผู้เข้าถึงข้อมูล ซึ่งครอบคลุมทนายความ นักบัญชี นักสำรวจ และอดีตเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่รวมผู้สื่อข่าว เขาชี้ให้เห็นบทบาทของการค้นหาข้อมูลที่ดินในการสืบสวนกรณีอื้อฉาวเกี่ยวกับที่ดินและการประพฤติมิชอบของเจ้าหน้าที่รัฐ

ติก สมาชิกสภานิติบัญญัติ เตือนว่าข้อจำกัดดังกล่าวจะส่งผลต่อการทำข่าวและการตรวจสอบจากสาธารณะ:

บ่อนทำลายเสรีภาพสื่อและสิทธิของประชาชนในการตรวจสอบอย่างร้ายแรง

ข้อเสนอปัจจุบันระบุช่องทางเพื่อประโยชน์สาธารณะไว้อย่างชัดเจน พร้อมยกตัวอย่างการสืบสวนข่าว ดังนั้นข้อกังวลในทางปฏิบัติจึงไม่ได้อยู่เพียงว่านักข่าวจะเข้าข่ายกลุ่มผู้ประกอบวิชาชีพที่กำหนดหรือไม่ แต่ผู้สื่อข่าวยังต้องทราบด้วยว่าเมื่อใดจึงใช้วัตถุประสงค์ที่กำหนดได้ และเมื่อใดต้องขอให้พิจารณาประโยชน์สาธารณะเป็นรายกรณี

บทลงโทษทางอาญาและกรอบเวลานิติบัญญัติ

กฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจดทะเบียนที่ดิน (เบ็ดเตล็ด) ปี 2025 กำหนดบทลงโทษทางอาญาสำหรับคำขอค้นหาที่มีข้อความอันเป็นเท็จหรือทำให้เข้าใจผิดในสาระสำคัญ ความผิดครอบคลุมถ้อยคำหรือข้อมูลที่ให้โดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อ หากถูกตัดสินว่ามีความผิด อาจต้องโทษจำคุกสูงสุด 6 เดือน และปรับ 10,000 ดอลลาร์ฮ่องกง

คำรับรองจะทำให้ผู้ยื่นคำขอต้องรับผลทางกฎหมาย จึงต้องระบุวัตถุประสงค์ให้ถูกต้องและอธิบายแนวทางการใช้ข้อมูลอย่างรอบคอบ

กฎหมายลำดับรองทั้ง 8 ฉบับกำลังเสนอผ่านกระบวนการที่เรียกกันทั่วไปว่าการพิจารณาแบบลบ ซึ่งเปิดให้จัดทำระเบียบโดยละเอียดก่อน จากนั้นสภานิติบัญญัติจึงตรวจสอบและอาจแก้ไขได้ภายในระยะเวลาพิจารณาที่กฎหมายกำหนด

ขั้นตอนสำคัญของการเปลี่ยนแปลงมีดังนี้:

• 2021: สำนักงานทะเบียนที่ดินเริ่มกำหนดให้ผู้ค้นหาลงทะเบียนด้วยชื่อจริงและยืนยันว่าจะปฏิบัติตามกฎหมายความเป็นส่วนตัว
• 2025: ฝ่ายนิติบัญญัติผ่านการแก้ไขกฎหมายหลักที่กำกับแนวทางใหม่ รวมถึงความผิดเกี่ยวกับการยื่นคำขอที่เป็นเท็จหรือทำให้เข้าใจผิด
• กรกฎาคม 2026: รัฐบาลระบุวัตถุประสงค์ที่กำหนด ซึ่งรวมถึงการวิจัยตลาดหรือการรายงานข่าวตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ตุลาคม 2026: กฎหมายลำดับรองกำหนดถ้อยคำที่ปรับปรุงใหม่ ขณะที่สำนักงานฯ อธิบายเรื่องคำรับรองและการพิจารณาคำขอเพื่อประโยชน์สาธารณะเป็นรายกรณี
• ครึ่งแรกของปี 2027: เบื้องต้นกำหนดเริ่มใช้แนวทางการค้นหาข้อมูลใหม่

ขั้นตอนทางนิติบัญญัติที่กำลังดำเนินการคือการตรวจสอบกฎหมายลำดับรอง สำหรับผู้ที่ต้องพึ่งพาการค้นหาข้อมูลจากทะเบียน แนวทางปฏิบัติที่จะออกภายหลังจะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะจะกำหนดวิธีชี้แจงคำขอก่อนเริ่มใช้แนวทางใหม่

ประเด็นสำคัญ

• ฮ่องกงมีแผนจำกัดการค้นหาทะเบียนที่ดินให้มีวัตถุประสงค์ตามที่กำหนด 9 ข้อ รวมถึงคำขอเพื่อประโยชน์สาธารณะที่ได้รับการยอมรับ
• ผู้ยื่นคำขอโดยอ้างประโยชน์สาธารณะต้องชี้แจงว่าเหตุใดจึงจำเป็นต้องใช้ข้อมูลและจะนำไปใช้อย่างไร
• นายทะเบียนที่ดินจะชั่งน้ำหนักประโยชน์จากการเปิดเผยข้อมูลกับความเป็นส่วนตัว และพิจารณาความเสี่ยงจากการนำข้อมูลไปใช้ในทางมิชอบ
• ปัจจัยประเมิน 4 ข้อของสำนักงานฯ ไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในระเบียบฉบับเสนอ โดยจะมีแนวทางเรื่องคำรับรองตามมาในภายหลัง
• นักข่าวที่สืบสวนกรณีการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นวงกว้าง หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของ เป็นตัวอย่างกลุ่มที่อาจเข้าถึงข้อมูลเพื่อประโยชน์สาธารณะได้
• การให้ข้อมูลอันเป็นเท็จหรือทำให้เข้าใจผิดในสาระสำคัญโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อ อาจมีโทษจำคุก 6 เดือน และปรับ 10,000 ดอลลาร์ฮ่องกง
• เบื้องต้นมีแผนเริ่มใช้แนวทางการค้นหาข้อมูลในช่วงครึ่งแรกของปี 2027