คลื่นผู้สูงอายุกำลังพลิกโฉมตลาดที่อยู่อาศัยในไต้หวัน

เหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญในเวลานี้

ไต้หวันกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของที่อยู่อาศัยซึ่งขับเคลื่อนด้วยโครงสร้างประชากรที่สูงวัย กระทรวงมหาดไทยรายงานว่า ในไตรมาสแรกมีที่อยู่อาศัยราว 850,000 แห่งที่มีผู้สูงอายุอาศัยอยู่ ในจำนวนนี้ประมาณ 655,000 แห่งมีผู้อยู่อาศัยเพียงคนเดียว ตัวเลขทั้งสองรายการใกล้เคียงกับสองเท่าของเมื่อสิบปีก่อน ปัจจุบันผู้มีอายุ 65 ปีขึ้นไปคิดเป็น 20.8 เปอร์เซ็นต์ของประชากร ทำให้ไต้หวันอยู่ในกลุ่มสังคมสูงวัยระดับสุดยอดอย่างชัดเจน การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้มีเพียงมิติด้านประชากรศาสตร์ แต่ยังเปลี่ยนวิธีใช้ที่อยู่อาศัย จำนวนผู้ที่อยู่ลำพัง คุณสมบัติที่ผู้ซื้อมองหา และพื้นที่ที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กับนักลงทุนเห็นโอกาส

นักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า แนวโน้มนี้เห็นได้ชัดที่สุดในเขตมหานครขนาดใหญ่ 6 แห่ง จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีผู้สูงอายุอาศัยอยู่เพิ่มขึ้นอย่างมากทั่วไทเป นิวไทเป เถาหยวน ไถจง ไถหนาน และเกาสง สัดส่วนที่อยู่อาศัยเหล่านั้นซึ่งมีผู้สูงอายุเพียงคนเดียวก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เมื่อคาดว่าประชากรสูงอายุจะมีสัดส่วนเกินหนึ่งในสี่ภายในทศวรรษหน้า ความต้องการบ้านที่เป็นมิตรกับผู้สูงอายุ การออกแบบที่เข้าถึงได้ และบริการดูแลในชุมชนจึงเพิ่มสูงขึ้น ความต้องการดังกล่าวจะส่งผลต่อทั้งอุปทานในตลาดและนโยบายสาธารณะ ตั้งแต่ข้อกำหนดอาคารไปจนถึงบริการในละแวกบ้าน

ไหล่ จื้อชาง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ Great Home Realty กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า ประเทศกำลังเผชิญคลื่นผู้สูงอายุที่อาจปรับเปลี่ยนทางเลือกและราคาที่อยู่อาศัย เขาให้เหตุผลว่า ประชากรสูงวัยเปลี่ยนทั้งรูปแบบบ้านที่ผู้คนต้องการและจังหวะการหมุนเวียนของที่อยู่อาศัย เพราะผู้สูงอายุจำนวนมากเลือกสูงวัยในบ้านเดิมแทนการย้ายที่อยู่บ่อยครั้ง

ไหล่ จื้อชาง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ Great Home Realty กล่าวว่า "สิ่งนี้อาจพลิกดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยได้อย่างสิ้นเชิง"

พื้นที่ที่แนวโน้มนี้ชัดเจนที่สุด

รูปแบบในแต่ละเมืองช่วยให้เห็นขนาดของการเปลี่ยนแปลง ไทเปมีที่อยู่อาศัยที่มีผู้สูงอายุอาศัยอยู่ประมาณ 116,000 แห่งในปี 2025 เพิ่มขึ้นราว 71 เปอร์เซ็นต์จากปี 2016 ส่วนนิวไทเปมีประมาณ 165,000 แห่ง เพิ่มขึ้น 108 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งสูงที่สุดในประเทศ เถาหยวนมีอัตราเพิ่มขึ้นเร็วที่สุด โดยเพิ่ม 128 เปอร์เซ็นต์เป็นประมาณ 67,000 แห่ง ไถจงมีประมาณ 80,000 แห่ง เพิ่มขึ้น 111 เปอร์เซ็นต์ ทางตอนใต้ ไถหนานเพิ่มขึ้น 77 เปอร์เซ็นต์เป็นประมาณ 67,000 แห่ง ขณะที่เกาสงเพิ่มขึ้น 91 เปอร์เซ็นต์เป็นเกือบ 109,000 แห่ง

ครัวเรือนที่มีผู้อยู่อาศัยคนเดียวสะท้อนภาพคล้ายกัน ไทเปมีที่อยู่อาศัยราว 89,000 แห่งที่มีผู้สูงอายุอยู่เพียงคนเดียว เพิ่มขึ้น 71 เปอร์เซ็นต์จากปี 2016 นิวไทเปมีประมาณ 131,000 แห่ง เพิ่มขึ้น 109 เปอร์เซ็นต์ เถาหยวนยังคงมีอัตราเติบโตสูงสุด โดยเพิ่มขึ้น 132 เปอร์เซ็นต์เป็นประมาณ 52,000 แห่ง ส่วนไถจงมีประมาณ 60,000 แห่ง เพิ่มขึ้น 118 เปอร์เซ็นต์ ไถหนานและเกาสงก็เพิ่มขึ้นมากเช่นกัน โดยเพิ่มประมาณ 84 เปอร์เซ็นต์และ 95 เปอร์เซ็นต์ตามลำดับ ตัวเลขเหล่านี้ชี้ว่าผู้สูงอายุอยู่ลำพังมากขึ้น โดยเฉพาะในหรือใกล้ย่านชานเมืองและเมืองใหม่ที่ขยายตัวรวดเร็ว

เจสสิกา ซู หัวหน้านักวิจัยของ H&B Realty กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงนี้กำลังส่งผลต่อสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้เช่าให้ความสำคัญ ลิฟต์ ผังที่อยู่อาศัยที่ปราศจากสิ่งกีดขวาง และการเดินทางไปคลินิกหรือโรงพยาบาลได้สะดวก เปลี่ยนจากคุณสมบัติที่มีก็ดีเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับหลายครัวเรือนที่มีผู้สูงอายุ

เจสสิกา ซู หัวหน้านักวิจัยของ H&B Realty กล่าวว่า "ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรกับผู้สูงอายุซึ่งเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะยูนิตที่มีลิฟต์ การออกแบบที่ปราศจากสิ่งกีดขวาง และอยู่ใกล้บริการสาธารณสุข กำลังพลิกโฉมภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ของไต้หวัน"

อะไรทำให้ผู้สูงอายุอยู่ลำพังมากขึ้น

มีปัจจัยหลักสามประการ ประการแรก ขนาดครัวเรือนเล็กลง โดยบุตรที่เป็นผู้ใหญ่แยกไปตั้งครัวเรือนของตนเองตั้งแต่อายุยังน้อยมากขึ้น ประการที่สอง เขตที่อยู่อาศัยใหม่ตามแนวระบบขนส่งรอบนิวไทเป เถาหยวน และไถจงดึงดูดผู้ซื้อและผู้เช่ารุ่นใหม่ที่มองว่าค่าใช้จ่ายในไทเปสูงเกินไป ประการที่สาม การพัฒนาเมืองใหม่และการสร้างอาคารทดแทนเปลี่ยนองค์ประกอบของชุมชน ทำให้บางครัวเรือนที่อยู่ร่วมกันหลายรุ่นแยกออกจากกันเมื่ออาคารเก่าถูกแทนที่ด้วยที่อยู่อาศัยใหม่ซึ่งมีราคาแพงกว่าและมักออกแบบมาสำหรับครอบครัวขนาดเล็ก

ข้อมูลของเทศบาลสะท้อนผลจากการย้ายถิ่น ประชากรไทเปลดลงต่ำกว่า 2.5 ล้านคนในช่วงปลายปี 2024 เจ้าหน้าที่เมืองระบุว่าการลดลงมีสาเหตุมาจากค่าครองชีพและค่าที่อยู่อาศัยที่ผลักดันให้ครอบครัวย้ายไปยังพื้นที่ใกล้เคียงซึ่งราคาถูกกว่า แต่ยังเดินทางไปทำงานได้สะดวก ผู้ที่ย้ายออกส่วนใหญ่ไปนิวไทเปและเถาหยวน การย้ายดังกล่าวมักทำให้พ่อแม่สูงวัยยังคงอยู่ในไทเปหรือย่านเก่าในเมืองใกล้เคียง โดยเฉพาะในอาคารที่ต้องใช้บันไดและไม่มีลิฟต์

แนวโน้มเหล่านี้เกิดขึ้นควบคู่กับค่านิยมทางวัฒนธรรมที่ให้ความสำคัญกับการสูงวัยในบ้านเดิม ผู้สูงอายุจำนวนมากเลือกอยู่ในชุมชนเดิมที่มีสายสัมพันธ์ทางสังคมสั่งสมมายาวนาน ส่งผลให้ความต้องการบริการช่วยเหลือในบ้าน การปรับปรุงการเข้าถึงภายในอาคาร และบริการใกล้บ้านเพิ่มขึ้น โดยไม่ต้องย้ายไปอยู่สถานดูแลผู้สูงอายุ

ราคา นโยบาย และเส้นอุปสงค์รูปแบบใหม่

งานวิจัยด้านเศรษฐกิจและประชากรศาสตร์ชี้ว่า สังคมสูงวัยไม่ได้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงเสมอไป การศึกษาล่าสุดเกี่ยวกับเขตต่าง ๆ ของไต้หวันในช่วงปี 2013 ถึง 2023 พบว่า พื้นที่ที่มีอัตราพึ่งพิงผู้สูงอายุสูงกว่ามักมีราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่า โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองและเมืองใหม่ ในทางกลับกัน พื้นที่ที่มีอัตราพึ่งพิงประชากรวัยเยาว์สูงกว่ามีราคาต่ำกว่า เนื่องจากครัวเรือนเผชิญแรงกดดันทางการเงินจากค่าเลี้ยงดูบุตรและค่าเล่าเรียน ต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยและหลักเกณฑ์อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันยังคงมีความสำคัญ การศึกษาเดียวกันระบุว่า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นกดราคาในเมือง ขณะที่การผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันสัมพันธ์กับราคาชานเมืองที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ตัวแปรด้านนโยบายเหล่านี้ไม่ได้เปลี่ยนผลของอัตราพึ่งพิงต่อราคา ปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคในวงกว้าง เช่น ปริมาณเงิน เงินเฟ้อ การเติบโต และตลาดแรงงาน มีบทบาทมากกว่า

งานวิจัยอีกแนวหนึ่งชี้ถึงความมั่นคงทางการเงินของผู้สูงอายุจำนวนมากในไต้หวัน บทวิเคราะห์ที่ผ่านการพิจารณาโดยผู้ทรงคุณวุฒิพบความเชื่อมโยงระหว่างการขยายตัวของปริมาณเงินและการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่ง กับการที่ราคายังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา นอกจากนี้ยังระบุว่า ผู้สูงอายุมักมีเงินออมมากกว่า ซึ่งช่วยรองรับอุปสงค์ที่อยู่อาศัยบางประเภทและชะลอการขายทรัพย์สินเพราะความจำเป็น ปัจจัยนี้ช่วยอธิบายว่าเหตุใดราคาจึงไม่ลดลง แม้ประชากรสูงวัยขึ้นและการเติบโตในบางภูมิภาคชะลอตัว

ข้อมูลตลาดระยะใกล้แสดงให้เห็นว่านโยบายส่งผลต่อกิจกรรมในตลาดอย่างไร กระทรวงการคลังบันทึกรายรับจากภาษีการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินลดลงอย่างมากในปี 2025 เนื่องจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว โดยเฉพาะในไทเป นิวไทเป และเกาสง ธนาคารกลางออกหลักเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น ลดการซื้อเพื่อเก็งกำไรและทำให้การจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อบ้านหลายหลังทำได้ยากขึ้น ราคาอาจยังทรงตัวได้ในย่านที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งและพื้นที่ที่มีความต้องการบ้านที่เป็นมิตรกับผู้สูงอายุสูง แต่การหมุนเวียนซื้อขายชะลอลงแล้ว

ไต้หวันชนบทกับโจทย์ที่อยู่อาศัย

ทฤษฎีวัฏจักรชีวิตแบบดั้งเดิมระบุว่า ประชากรสูงวัยควรทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เพราะครัวเรือนสูงวัยลดขนาดที่อยู่อาศัยและมีครอบครัวหนุ่มสาวเกิดใหม่น้อยลง อย่างไรก็ตาม งานศึกษาแบบเปิดอ่านได้ในปี 2024 เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในชนบทและเขตเมืองของไต้หวันพบรูปแบบที่ต่างออกไปในพื้นที่ชนบท ราคาชนบทเพิ่มขึ้นเร็วกว่าราคาในหลายเมือง แม้ประชากรในชนบทสูงวัยอย่างรวดเร็ว โดยใช้กรอบการวิเคราะห์การร่วมบูรณาการ ผู้วิจัยพบความเชื่อมโยงระยะยาวระหว่างราคาที่อยู่อาศัยกับตัวชี้วัดสังคมสูงวัย และแสดงให้เห็นว่าความเบี่ยงเบนระยะสั้นจากความสัมพันธ์นี้สามารถใช้คาดการณ์ราคาชนบทและกระแสการย้ายถิ่นในอนาคตได้ ส่วนราคาในเมืองไม่แสดงรูปแบบการคาดการณ์เช่นเดียวกัน

เหตุใดพื้นที่ชนบทจึงอาจมีแนวโน้มต่างออกไป? หลักฐานชี้ถึงนโยบายและการเปลี่ยนแปลงด้านวิถีชีวิตที่ดึงดูดครัวเรือนวัยหนุ่มสาวให้กลับไปยังเมืองชนบทหรือเมืองรอบนอก ที่ดินราคาจับต้องได้ โรงงานใหม่หรือศูนย์โลจิสติกส์ และระบบขนส่งที่ดีขึ้นสามารถชดเชยแรงฉุดจากสังคมสูงวัยได้ เมื่อราคาชนบทสูงกว่าแนวโน้มระยะยาวที่ข้อมูลประชากรชี้ไว้ ช่องว่างดังกล่าวอาจดึงดูดผู้อยู่อาศัยและการลงทุนใหม่ในภายหลัง พลวัตนี้สนับสนุนยุทธศาสตร์ฟื้นฟูชนบท รวมถึงโครงการที่เชื่อมโยงที่อยู่อาศัยเข้ากับงานและบริการต่าง ๆ

สำหรับผู้กำหนดนโยบาย บทเรียนนี้นำไปใช้ได้จริง โครงสร้างประชากรเป็นปัจจัยพื้นฐานที่เปลี่ยนแปลงช้า การลงทุนในท้องถิ่น การเชื่อมต่อระบบขนส่ง และการตัดสินใจของนายจ้างสามารถทำให้ราคาจริงเบี่ยงเบนจากปัจจัยพื้นฐานดังกล่าวได้เป็นเวลานาน กฎการวางผังเมืองควรคำนึงถึงแรงขับเคลื่อนทั้งสองด้าน ผู้อ่านที่ต้องการรายละเอียดทางเทคนิคสามารถอ่านบทความแบบเปิดเกี่ยวกับการร่วมบูรณาการของตลาดที่อยู่อาศัยชนบทในไต้หวันได้ที่นี่: บทวิเคราะห์ที่ผ่านการพิจารณาโดยผู้ทรงคุณวุฒิเกี่ยวกับพลวัตของราคาในชนบทและสังคมสูงวัย.

คลื่นความต้องการที่อยู่อาศัยระลอกถัดไป: ออกแบบโดยคำนึงถึงวัย

การตอบสนองของตลาดเริ่มเห็นได้แล้ว ผู้ซื้อและผู้เช่าสอบถามเรื่องลิฟต์ในอาคารสูงปานกลาง ทางเข้าแบบไม่มีขั้นบันได ทางเดินกว้าง ห้องน้ำที่เสริมความแข็งแรง และแสงสว่างที่ดีขึ้น ความใกล้คลินิกปฐมภูมิ ร้านขายยา และโรงพยาบาลมีความสำคัญในการค้นหาที่อยู่อาศัยมากขึ้น เช่นเดียวกับระยะทางถึงสวนสาธารณะ ศูนย์ชุมชน และระบบขนส่งมวลชนที่ไม่ต้องขึ้นบันได สำหรับอาคารเดิมที่ไม่มีลิฟต์ การติดตั้งลิฟต์เพิ่มเติมและการปรับปรุงให้เข้าถึงได้โดยปราศจากสิ่งกีดขวางช่วยยืดอายุอาคารเก่า พร้อมทำให้ผู้อยู่อาศัยเดิมอยู่ต่อได้

นักลงทุนทั่วโลกมองเห็นแนวโน้มสามประการในประเทศที่มีประชากรสูงวัย ประการแรก ตลาดหลายแห่งขาดแคลนสถานดูแลผู้สูงอายุโดยเฉพาะ ประการที่สอง การปรับปรุงทรัพย์สินในเมืองที่ถูกใช้งานไม่เต็มประสิทธิภาพให้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุและสถานบริการผู้ป่วยนอกมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ประการที่สาม อสังหาริมทรัพย์ทางเลือกที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคสูงวัย เช่น อาคารสำนักงานแพทย์และศูนย์ดูแลกลางวัน มีแนวโน้มจะมีอุปสงค์ที่มั่นคง เขตใจกลางเมืองของไต้หวันที่เดินทางไปยังระบบขนส่งและโรงพยาบาลได้สะดวกเป็นพื้นที่ที่เหมาะกับยุทธศาสตร์เหล่านี้

การปรับเปลี่ยนการใช้งานช่วยได้ โครงการเปลี่ยนอาคารสำนักงานเป็นคลินิกหรือที่อยู่อาศัยพร้อมบริการช่วยเหลือ สามารถนำอาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลดีแต่ไม่สอดคล้องกับรูปแบบการทำงานอีกต่อไปกลับมาใช้ประโยชน์ได้ แนวทางนี้เหมาะกับอาคารสำนักงานสูงปานกลางและอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานการใช้งานจำนวนมากในย่านสำคัญของไต้หวัน อีกทั้งยังทำให้ผู้สูงอายุอยู่ใกล้ร้านขายของชำ ระบบขนส่ง และบริการของเมืองมากขึ้น ช่วยลดความโดดเดี่ยวและเวลาเดินทาง

การจัดหาเงินทุนเพื่อสูงวัยในบ้านเดิม

ผู้สูงอายุจำนวนมากมีทรัพย์สินมากแต่ขาดสภาพคล่อง แบบจำลองสินเชื่อย้อนกลับพยายามแก้ปัญหานี้ด้วยการเปลี่ยนทุนในบ้านให้เป็นรายได้ โดยเจ้าของยังคงอาศัยอยู่ในบ้านต่อไป ไต้หวันได้สำรวจแนวทางหลายรูปแบบ รวมถึงสินเชื่อย้อนกลับที่ธนาคารเป็นผู้ออก แบบขายแล้วเช่ากลับซึ่งขับเคลื่อนโดยบริษัทประกันและจ่ายเงินรายปี และข้อตกลงกับกลุ่มสวัสดิการสังคมเพื่อแลกกับการดูแล แต่ละรูปแบบมีข้อแลกเปลี่ยน ประเด็นที่น่ากังวล ได้แก่ มรดก มูลค่าทรัพย์สินเมื่อเวลาผ่านไป และความเสี่ยงที่ผู้กู้อาจมีชีวิตยืนยาวกว่ามูลค่าบ้าน

ประสบการณ์ทั่วโลกชี้ว่า การสนับสนุนจากภาครัฐและการคุ้มครองผู้บริโภคเป็นสิ่งจำเป็น การเปิดเผยข้อมูลในรูปแบบมาตรฐาน การให้คำปรึกษา และการกำหนดเพดานค่าธรรมเนียมอย่างชัดเจนช่วยลดความผิดพลาดได้ การประกันหรือการค้ำประกันจากภาครัฐช่วยให้ผู้ให้กู้สามารถนำผลิตภัณฑ์นี้มาใช้ได้จริง โดยเฉพาะเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ค่านิยมทางวัฒนธรรมเรื่องการส่งต่อบ้านให้บุตรยังเป็นอุปสรรคในไต้หวัน ถึงกระนั้น เมื่อครอบครัวมีขนาดเล็กลงและผู้สูงอายุอยู่ลำพังมากขึ้น ความสนใจในการปลดล็อกมูลค่าทรัพย์สินก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น กรอบกฎหมายและการคุ้มครองผู้บริโภคที่ชัดเจนจะช่วยตอบสนองความสนใจนี้ได้อย่างปลอดภัยยิ่งขึ้น ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับการหารือเรื่องสินเชื่อย้อนกลับในช่วงแรกของไต้หวันอ่านได้ที่นี่: ภาพรวมสินเชื่อย้อนกลับ.

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และภาครัฐกำลังปรับตัวอย่างไร

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดันให้สร้างและปรับปรุงอาคารเพื่อให้เข้าถึงได้สะดวก ซึ่งรวมถึงยูนิตสองห้องนอนที่ออกแบบสำหรับผู้สูงอายุหนึ่งคนกับผู้ดูแลที่มาทำงานเป็นบางเวลา ลิฟต์ขนาดใหญ่ขึ้น และห้องชุดที่ออกแบบตามหลักการใช้งานได้โดยทุกคน การวางผังระดับถนนก็สำคัญเช่นกัน ทางข้ามที่ปลอดภัย ม้านั่ง และร่มเงาช่วยให้ผู้สูงอายุเดินทางในชีวิตประจำวันได้สะดวกขึ้น และทำให้ทุกคนมีคุณภาพชีวิตดีขึ้น

ด้านการเงิน บริษัทประกันชีวิตของไต้หวันมีพอร์ตการลงทุนขนาดใหญ่ และได้รับการส่งเสริมให้นำเงินลงทุนมาลงทุนในประเทศมากขึ้น สินทรัพย์ระยะยาวที่สร้างรายได้มั่นคง เช่น ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ อาคารสำนักงานแพทย์ และคลินิกชุมชน สอดคล้องกับงบดุลของบริษัทประกัน หากมีกฎระเบียบและผลตอบแทนที่เหมาะสม เงินทุนเหล่านี้สามารถช่วยจัดหาเงินทุนให้โครงการที่มุ่งตอบโจทย์ผู้สูงอายุ โดยไม่ต้องพึ่งพาหนี้ระยะสั้นมากเกินไป

โครงการภาครัฐสามารถเร่งการปรับปรุงอาคารเดิมได้ เงินอุดหนุนสำหรับการปรับปรุงให้ปราศจากสิ่งกีดขวาง เครดิตภาษีสำหรับการติดตั้งลิฟต์ในอาคารสูงปานกลางที่เก่า และการอนุมัติโครงการปรับปรุงที่รวดเร็วขึ้น สามารถสร้างความเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดภายในไม่กี่ปี ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินซึ่งอนุญาตให้เปลี่ยนสำนักงานที่ใช้งานไม่เต็มประสิทธิภาพเป็นที่พักอาศัยหรือสถานดูแล จะช่วยเพิ่มอุปทานในใจกลางเมืองโดยไม่ต้องพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่าขนาดใหญ่

ความเสี่ยงสำหรับนักลงทุน เมือง และครอบครัว

ตลาดที่อยู่อาศัยของไต้หวันมีความเสี่ยงที่ทราบกันดี ราคาที่ยังสูงเมื่อเทียบกับรายได้ในบางเขตและผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ต่ำตามมาตรฐานสากล ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนอ่อนไหวต่อราคาซื้อและระยะเวลาถือครอง ความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ก็เป็นปัจจัยในการประเมินของนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเช่นกัน ความเสี่ยงเหล่านี้ไม่ได้ลบล้างอุปสงค์เชิงโครงสร้างต่อที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรกับผู้สูงอายุ แต่ทำให้การเลือกทำเลและการประเมินการลงทุนมีความสำคัญยิ่งขึ้น

ความเสี่ยงระดับชุมชนก็สำคัญไม่แพ้กัน อาคารเก่าหลายแห่งไม่มีลิฟต์และมีห้องน้ำขนาดเล็กที่ปรับปรุงได้ยาก หากไม่มีการยกระดับอาคารเหล่านี้ ผู้สูงอายุอาจติดอยู่ในบ้านของตนหรือถูกบังคับให้ย้ายออกจากย่านที่คุ้นเคย การขาดแคลนผู้ดูแลก็เป็นข้อจำกัดอีกประการ หากไม่มีผู้ช่วยดูแลและพยาบาลที่ผ่านการฝึกอบรมจำนวนมากขึ้น การสร้างบ้านที่เป็นมิตรกับผู้สูงอายุก็จะไม่ก่อให้เกิดประโยชน์อย่างเต็มที่ รัฐบาลเมืองช่วยได้ด้วยการประสานงานด้านการเดินทาง บริการเยี่ยมบ้าน และโครงการนำร่องการแพทย์ทางไกลในเขตที่มีประชากรสูงอายุจำนวนมาก

การเงินของครัวเรือนเป็นความเสี่ยงประการที่สาม สินเชื่อย้อนกลับและการปลดล็อกมูลค่าทรัพย์สินอาจช่วยเจ้าของบ้านบางส่วนได้ แต่ผู้เช่าและผู้สูงอายุที่ไม่มีทรัพย์สินต้องการเครื่องมือรูปแบบอื่น หัวใจสำคัญคือที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มั่นคง มีการออกแบบที่เข้าถึงได้ และอยู่ใกล้คลินิก ความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน บัตรอุดหนุนที่มุ่งเป้าหมาย และการดูแลในชุมชนที่ผสมผสานกัน สามารถลดภาระของครอบครัวและช่วยให้ผู้สูงอายุยังคงเชื่อมโยงกับชุมชนของตน

สิ่งที่ควรจับตาระหว่างปี 2025 ถึง 2035

โครงสร้างประชากรจะยังคงเป็นฉากหลังสำคัญ สัดส่วนประชากรไต้หวันที่มีอายุ 65 ปีขึ้นไปมีแนวโน้มเกินหนึ่งในสี่ภายในช่วงต้นถึงกลางทศวรรษ 2030 สัดส่วนระหว่างใจกลางเมือง เมืองใหม่ และพื้นที่ชนบทจะมีความสำคัญ เขตเมืองที่มีระบบขนส่งและโรงพยาบาลเข้าถึงสะดวกน่าจะยังรับมือได้ดีกว่า พื้นที่ชานเมืองและเมืองใหม่ที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนมีแนวโน้มเติบโต เนื่องจากครัวเรือนวัยหนุ่มสาวมองหาพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นและค่าใช้จ่ายที่ต่ำลง พื้นที่ชนบทบางแห่งที่มีงานใหม่หรือศูนย์โลจิสติกส์อาจเติบโตโดดเด่น แม้ประชากรสูงวัยขึ้น

ทางเลือกเชิงนโยบายจะกำหนดผลลัพธ์ หลักเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยและกฎการใช้ประโยชน์ที่ดินมีอิทธิพลต่อความเร็วในการปรับตัวของราคา โครงการที่ให้เงินทุนสำหรับติดตั้งลิฟต์และปรับปรุงให้ปราศจากสิ่งกีดขวางช่วยให้ผู้สูงอายุอยู่บ้านเดิมต่อได้และทำให้ชุมชนมีเสถียรภาพ กรอบกฎหมายสำหรับการปลดล็อกมูลค่าทรัพย์สินช่วยสนับสนุนผู้เกษียณที่ขาดสภาพคล่อง ท้ายที่สุด ข้อมูลระดับเขตและชุมชนที่ดีขึ้นจะช่วยให้ผู้วางแผนกำหนดบริการได้ตรงจุดในพื้นที่ที่มีครัวเรือนผู้สูงอายุอยู่ลำพังรวมตัวกัน

ประเด็นสำคัญ

• ต้นปี 2025 มีที่อยู่อาศัยราว 850,000 แห่งที่มีผู้สูงอายุอาศัยอยู่ ในจำนวนนี้ประมาณ 655,000 แห่งมีผู้อยู่อาศัยคนเดียว
• ผู้มีอายุ 65 ปีขึ้นไปคิดเป็น 20.8 เปอร์เซ็นต์ของประชากรไต้หวัน และสัดส่วนดังกล่าวกำลังเพิ่มขึ้น
• นิวไทเปมีที่อยู่อาศัยที่มีผู้สูงอายุอาศัยอยู่มากที่สุด ส่วนเถาหยวนมีอัตราเติบโตเร็วที่สุด
• ครัวเรือนที่มีขนาดเล็กลงและการย้ายถิ่นของคนวัยหนุ่มสาวไปยังชานเมืองที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่ง ทำให้ผู้สูงอายุอยู่ลำพังมากขึ้น
• งานวิจัยพบว่า อัตราพึ่งพิงผู้สูงอายุที่สูงขึ้นสัมพันธ์กับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นในเขตเมืองและเมืองใหม่
• งานศึกษาในปี 2024 พบว่าราคาที่อยู่อาศัยในชนบทของไต้หวันกับสังคมสูงวัยเชื่อมโยงกันในระยะยาว และความเบี่ยงเบนจากแนวโน้มนี้คาดการณ์ราคาชนบทและการย้ายถิ่นในอนาคตได้
• ความต้องการกำลังเปลี่ยนไปสู่บ้านที่เป็นมิตรกับผู้สูงอายุ มีลิฟต์ การออกแบบที่ปราศจากสิ่งกีดขวาง และอยู่ใกล้บริการสาธารณสุข
• สินเชื่อย้อนกลับช่วยให้ผู้สูงอายุสูงวัยในบ้านเดิมได้ แต่ต้องมีการคุ้มครองผู้บริโภคที่ชัดเจน
• บริษัทประกันและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถจัดหาเงินทุนและสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ อาคารสำนักงานแพทย์ และโครงการปรับเปลี่ยนอาคารที่ใช้งานไม่เต็มประสิทธิภาพ
• ความเสี่ยงประกอบด้วยราคาที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้ ผลตอบแทนต่ำ และความจำเป็นในการปรับปรุงอาคารเก่าที่ต้องใช้บันไดจำนวนมาก