ราคาคอนโดในกรุงโซลทำสถิติพุ่งต่อเนื่อง 89 สัปดาห์ ขณะที่ราคาขยับขึ้นไปทั่วพื้นที่ตอนใต้ของจังหวัดคยองกี

สถิติพุ่งต่อเนื่องปกปิดช่องว่างที่กว้างขึ้น

ราคาคอนโดในกรุงโซลปรับขึ้นเป็นสัปดาห์ที่ 89 ติดต่อกัน ซึ่งเป็นสถิติสูงสุด ในสัปดาห์ที่ 3 ของเดือนตุลาคม 2026 แม้เขตคังนัมทั้งสามแห่งซึ่งมีราคาสูงยังคงปรับลดลงก็ตาม ย่านพยองจอมในเมืองฮวาซองที่อยู่ใกล้กันมีราคาเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์ 0.65% สูงที่สุดทั่วประเทศ ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยขยายไปทั่วพื้นที่ตอนใต้ของจังหวัดคยองกี

ผลสำรวจของคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลีใต้ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม โดยอ้างอิงราคาถึงวันที่ 19 ตุลาคม ระบุว่าราคาในกรุงโซลเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์ 0.13% ลดลงจาก 0.16% ในสัปดาห์ก่อนหน้า ส่วนจังหวัดคยองกีเพิ่มขึ้น 0.21% ชะลอลงเช่นกัน แต่ยังสูงกว่าเมืองหลวง

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนตลาดที่เคลื่อนไหวแตกต่างกัน ผู้ซื้อยังคงมองหาคอนโดราคาค่อนข้างย่อมเยาใกล้สถานีรถไฟใต้ดินและแหล่งงานขนาดใหญ่ ขณะที่ราคาในคังนัม ซอโช และซงพาลดลง ผู้เช่าต้องเผชิญภาระเพิ่มขึ้นอีกระลอก เมื่อเงินประกันสัญญาเช่าจอนเซสูงขึ้นและประกาศให้เช่ายังคงมีจำกัด

ราคาคอนโดในกรุงโซลเพิ่มขึ้นสะสม 8.63% ในปีนี้ เทียบกับ 6.64% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นช่องว่าง 1.99 จุดเปอร์เซ็นต์ แม้เงื่อนไขการกู้ยืมจะเข้มงวดขึ้นและการซื้อขายชะลอตัว

พื้นที่ที่ราคายังเพิ่มขึ้นในกรุงโซล

เขตซองบุกและซอแดมุนมีราคาปรับขึ้นรายสัปดาห์สูงสุดในกรุงโซลที่แห่งละ 0.36% ตามด้วยเขตจุงที่ 0.35% โดบง 0.33% และจุงนัง 0.31% ทั้ง 22 เขตที่อยู่นอกคังนัม ซอโช และซงพามีราคาปรับขึ้น

เขตทางเหนือ 14 แห่งของกรุงโซลปรับขึ้น 0.26% เทียบกับเพียง 0.02% ในเขตทางใต้ 11 แห่ง ความแข็งแกร่งของซองบุกส่วนหนึ่งมาจากคอนโดในย่านจองนึงและฮาวอลกก ซึ่งเดินทางสะดวก

คณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลีใต้อธิบายแรงซื้อที่อยู่เบื้องหลังการปรับขึ้นทั่วเมืองไว้ว่า:

แม้บางพื้นที่จะมีการปรับราคาเพราะจำนวนธุรกรรมลดลง แต่ราคาโดยรวมที่เพิ่มขึ้นในกรุงโซลมีแรงขับเคลื่อนจากโครงการขนาดใหญ่ที่มีสภาพความเป็นอยู่ดี ความต้องการสูง และห้องพักขนาดเล็กถึงกลางใกล้สถานีรถไฟใต้ดิน

ราคาสะสมในซองบุกเพิ่มขึ้น 16.10% สูงที่สุดในกรุงโซล รองลงมาคือซอแดมุน 13.67% คังซอ 12.89% คูโร 12.74% และโนวอน 12.57% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าราคาพุ่งขึ้นแรงเพียงใดนอกเขตราคาแพงดั้งเดิมของเมืองหลวง

หลายพื้นที่ใจกลางเมืองยังปรับขึ้นเร็วกว่าเดิม การเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์ของเขตจุงขยายจาก 0.16% เป็น 0.35% ซองดงจาก 0.12% เป็น 0.21% และยังชอนจาก 0.14% เป็น 0.16% ริมแม่น้ำฮัน มาโพปรับขึ้น 0.25% และควังจิน 0.16% ส่วนยงซานเพิ่มขึ้น 0.04% เป็นการเพิ่มขึ้นติดต่อกันเป็นสัปดาห์ที่ 2

ราคาที่ลดลงในคังนัมยิ่งตอกย้ำความแตกต่าง

ราคาซอโชลดลง 0.32% มากกว่าสัปดาห์ก่อนที่ลดลง 0.27% คังนัมลดลง 0.31% ต่อเนื่องเป็นสัปดาห์ที่ 11 ขณะที่ซงพาลดลง 0.13% ราคาสะสมของคังนัมในปีนี้อยู่ที่ติดลบ 1.26% ต่ำกว่าการเพิ่มขึ้น 8.63% ของกรุงโซลมาก

อย่างไรก็ตาม การลดลงรายสัปดาห์ของคังนัมและซงพาน้อยกว่าก่อนหน้า สัปดาห์ก่อนคังนัมลดลง 0.35% และซงพาลดลง 0.21% นัมฮยอกอู นักวิจัยจากสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารอูรี ระบุว่าการชะลอลงส่วนหนึ่งเกิดจากผู้ซื้อเลือกประกาศขายราคาต่ำกว่าในโครงการคอนโดเก่าที่เตรียมปรับปรุงใหม่

นัมกล่าวว่าผู้ซื้อยังคงระมัดระวัง โดยความไม่แน่นอนด้านนโยบายและการขึ้นอัตราดอกเบี้ยกดดันธุรกรรม การประเมินของเขาชี้ว่าการซื้อขายในพื้นที่ราคาแพงเหล่านี้จะยังซบเซาและราคาอ่อนตัวต่อไปอีกระยะหนึ่ง

การชะลอตัวในวงกว้างของกรุงโซลยังเกิดขึ้นหลังจากช่วงที่ราคาปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว จำนวนการขายที่เสร็จสมบูรณ์ที่ลดลงและการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นกำลังฉุดความต้องการ ขณะที่ประกาศขายที่มีจำกัดทำให้ผู้ขายจำนวนมากไม่ลดราคาที่ตั้งไว้มากนัก

การปรับขึ้นในพื้นที่ตอนใต้ของคยองกีขยายวง

ราคาที่พยองจอมเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์จาก 0.56% เป็น 0.65% หรือเพิ่มขึ้น 0.09 จุดเปอร์เซ็นต์ ส่วนทงทันที่อยู่ใกล้กันเคลื่อนไหวสวนทาง โดยชะลอลงจาก 0.66% เป็น 0.57% แต่ยังเป็นหนึ่งในตลาดที่แข็งแกร่งที่สุด

การปรับขึ้นสูงแห่งอื่น ๆ ได้แก่ เขตทงอันของเมืองอันยาง 0.56% เขตบุนดังของเมืองซองนัมและเมืองกุนโพแห่งละ 0.53% เขตยองทงของเมืองซูวอน 0.52% และเมืองอึยวัง 0.47%

แรงกดดันด้านราคาขยายไปยังพื้นที่อื่นของคยองกี เขตวอนมีของเมืองบูชอนเพิ่มขึ้น 0.46% ควังมยอง 0.44% และฮานัม 0.42% ในเมืองโอซานซึ่งมีพรมแดนติดกับพยองจอม ราคาเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์จาก 0.13% เป็น 0.24%

อุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์ในพื้นที่ตอนใต้ของคยองกีสร้างงานและรายได้ที่ช่วยหนุนความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้สำนักงานและโรงงาน โบนัสที่ซัมซุง อิเล็กทรอนิกส์และเอสเค ไฮนิกซ์จ่ายให้พนักงานยังเพิ่มเงินทุนสำหรับซื้อที่อยู่อาศัยด้วย เมื่อพื้นที่ยอดนิยมมีราคาแพงขึ้น บางครัวเรือนจึงหันไปมองชุมชนใกล้เคียง

นัมกล่าวว่าผู้เช่าที่ใกล้หมดสัญญาและผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อลดลงกำลังมองหาทางเลือกในพื้นที่ใกล้เคียง พยองจอมและกุนโพดึงดูดความต้องการควบคู่ไปกับตลาดที่อยู่ภายใต้การควบคุม เช่น ทงทัน บุนดัง และทงอัน

ราคาสะสมในทงทันเพิ่มขึ้น 20.83% นับตั้งแต่เริ่มเผยแพร่สถิติแยกของเขตนี้ในเดือนกุมภาพันธ์ ยองทงเพิ่มขึ้น 16.80% ในปีนี้ บุนดัง 16.63% และทงอัน 16.45% ส่วนพื้นที่เมืองหลวงโดยรวมมีราคาเพิ่มขึ้นรายสัปดาห์ 0.16% เป็นสองเท่าของการเพิ่มขึ้นทั่วประเทศที่ 0.08%

ธุรกรรมในพยองจอมสะท้อนต้นทุนที่พุ่งขึ้น

โครงการพยองจอมสเตชันไอพาร์กคาสเซิลแสดงให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยแต่ละยูนิตเพิ่มขึ้นรวดเร็วเพียงใด คอนโดพื้นที่ใช้สอยภายใน 84 ตารางเมตรขายได้ในราคา 1.03 พันล้านวอนเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม เทียบกับยูนิตขนาดเดียวกันที่ขายในราคา 900 ล้านวอนเมื่อวันที่ 20 กันยายน

ธุรกรรมทั้งสองครั้งมีส่วนต่าง 130 ล้านวอน หรือประมาณ 14.4% คอนโดอีกยูนิตที่มีขนาดดังกล่าวขายได้ในราคา 1 พันล้านวอนเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม ก่อนหน้านี้ราคาในกลุ่มขนาดนี้อยู่ที่ช่วงต้น 700 ล้านวอนในช่วงต้นปี

คอนโดขนาดเล็กกว่า 59 ตารางเมตรขายได้ในราคา 850 ล้านวอนเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม เทียบกับราคาในช่วงต้น 600 ล้านวอนเมื่อต้นปี คอนโดทั้งสองกลุ่มขนาดทำสถิติราคาธุรกรรมสูงสุดใหม่ในโครงการ

ลำดับการซื้อขายและผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าสถิติล่าสุดเกิดขึ้นอย่างไร:

• 20 กันยายน: คอนโดพื้นที่ 84 ตารางเมตรในโครงการพยองจอมสเตชันไอพาร์กคาสเซิลขายได้ในราคา 900 ล้านวอน
• 1 ตุลาคม: คอนโดอีกยูนิตขนาดเดียวกันขายได้ในราคา 1.03 พันล้านวอน
• สัปดาห์ที่ 2 ของเดือนตุลาคม: ราคาในกรุงโซลเพิ่มขึ้น 0.16% ทำสถิติปรับขึ้นต่อเนื่องครบ 88 สัปดาห์
• 12 และ 13 ตุลาคม: ธุรกรรมเพิ่มเติมในพยองจอมทำราคาได้ 1 พันล้านวอนสำหรับยูนิตขนาด 84 ตารางเมตร และ 850 ล้านวอนสำหรับยูนิตขนาด 59 ตารางเมตร
• 19 ตุลาคม: ผลสำรวจรายสัปดาห์ล่าสุดบันทึกการปรับขึ้นต่อเนื่องเป็นสัปดาห์ที่ 89 ของกรุงโซล
• 22 ตุลาคม: คณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลีใต้เผยแพร่ผลสำรวจ

ผู้เช่าต้องจ่ายเงินประกันสูงขึ้นเช่นกัน

ราคาเช่าคอนโดแบบจอนเซในกรุงโซลเพิ่มขึ้น 0.16% ชะลอลงจาก 0.18% ในสัปดาห์ก่อน ส่วนการเพิ่มขึ้นในคยองกีชะลอจาก 0.19% เป็น 0.18% แม้การปรับขึ้นจะช้าลง แต่ครัวเรือนที่กำลังหาสัญญาเช่าใหม่ยังต้องเผชิญต้นทุนที่สูงขึ้น

จอนเซเป็นรูปแบบการเช่าที่อยู่อาศัยของเกาหลีใต้ ซึ่งผู้เช่าวางเงินประกันก้อนใหญ่ที่ขอคืนได้แทนการจ่ายค่าเช่ารายเดือนตามปกติ เงินประกันที่สูงขึ้นหมายความว่าครัวเรือนต้องหาเงินออมเพิ่มหรือกู้ยืมมากขึ้นเมื่อต้องทำสัญญาใหม่

ซองบุกมีราคาเช่าจอนเซเพิ่มขึ้นสูงสุดในกรุงโซลอีกครั้งที่ 0.36% โนวอนเพิ่มขึ้น 0.31% โดบง 0.28% จุงนัง 0.27% และซอแดมุน 0.24% ตรงกันข้าม ราคาซอโชลดลง 0.10%

แรงกดดันด้านค่าเช่าในคยองกีสูงเป็นพิเศษในทงทัน ซึ่งราคาเช่าจอนเซเพิ่มขึ้น 0.57% เขตซูจองของเมืองซองนัมเพิ่มขึ้น 0.50% และเขตยองทงของเมืองซูวอนเพิ่มขึ้น 0.39%

ค่าเช่ารายเดือนยังครองสัดส่วนเพิ่มขึ้นในตลาดเช่าคอนโดของกรุงโซล โดยคิดเป็น 51.0% ของธุรกรรมเช่าตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกันยายน และ 54.6% เฉพาะเดือนกันยายน ครัวเรือนจึงต้องเลือกระหว่างหาเงินก้อนใหญ่สำหรับวางประกันกับการรับภาระจ่ายรายเดือนต่อเนื่อง

เงินประกันสัญญาเช่าบางแห่งเพิ่มเร็วกว่าราคาขาย

สัญญาเช่าใหม่ในโครงการหลายแห่งของกรุงโซลแสดงให้เห็นว่า การเป็นผู้เช่าต่อไปก็อาจต้องใช้เงินเพิ่มขึ้นมากเช่นกัน ที่โครงการคอนยอง 3 ในย่านจุงกเยดง เขตโนวอน ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดขนาด 84 ตารางเมตรเพิ่มจาก 1.23833 พันล้านวอนในไตรมาสแรกเป็น 1.293 พันล้านวอนในไตรมาสที่ 3 เพิ่มขึ้น 54.67 ล้านวอน

เงินประกันจอนเซเฉลี่ยของสัญญาใหม่สำหรับคอนโดขนาดเดียวกันเพิ่มจาก 710.23 ล้านวอนเป็น 835.71 ล้านวอน หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 125.5 ล้านวอน มากกว่าการเพิ่มขึ้นของราคาขายเฉลี่ยกว่าเท่าตัว

ที่โครงการกิลึม นิวทาวน์ คอมเพล็กซ์ 4 ในซองบุก ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดขนาด 84 ตารางเมตรเพิ่มขึ้น 110.25 ล้านวอนระหว่างไตรมาสแรกกับไตรมาสที่ 3 ส่วนเงินประกันจอนเซเฉลี่ยของสัญญาใหม่เพิ่มขึ้น 268.33 ล้านวอน

ที่โครงการดีเอ็มซี แรเมียน อีพยอนฮันเซซังในซอแดมุน ราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 66.65 ล้านวอนสำหรับการขาย และ 111.32 ล้านวอนสำหรับเงินประกันสัญญาเช่าใหม่

พัควอนกัป ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์อาวุโสของธนาคารเคบี กุกมิน ระบุว่าแรงกดดันเกิดจากประกาศให้เช่าจอนเซที่มีจำกัด เขากล่าวว่าครัวเรือนที่ไม่มีบ้านเป็นของตนเองต้องเผชิญแรงกดดันให้ซื้อบ้านหรือรับภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้น

นัมยังเชื่อมโยงการขาดแคลนประกาศให้เช่าจอนเซและเช่ารายเดือนกับการที่ผู้เช่าบางส่วนตัดสินใจซื้อ สำหรับครัวเรือนที่กำลังพิจารณาซื้อบ้าน เงินประกันที่สูงขึ้นอาจทำให้จำนวนเงินที่ต้องหาเพิ่มเพื่อเปลี่ยนจากการเช่ามาเป็นเจ้าของลดลง แม้ข้อจำกัดด้านสินเชื่อยังเป็นปัจจัยสำคัญ

ยอดขายที่เสร็จสมบูรณ์ยังแข็งแกร่ง แม้กิจกรรมลดลง

ข้อมูลธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์ในเดือนสิงหาคมให้ภาพตลาดอีกมุมหนึ่ง รัฐบาลกรุงโซลอ้างข้อมูลจากคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลีใต้ว่า ราคาขายคอนโดสูงกว่าปีก่อน 15.50% และเพิ่มขึ้น 0.72% จากเดือนกรกฎาคม การเพิ่มขึ้นรายปีเร็วที่สุดนับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2021 ซึ่งอยู่ที่ 17.92%

พื้นที่ตะวันออกเฉียงเหนือ ซึ่งรวมถึงโนวอน ซองบุก และทงแดมุน เพิ่มขึ้น 1.54% จากเดือนกรกฎาคม และ 16.82% จากปีก่อน ส่วนพื้นที่ตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งรวมถึงคังนัม ซอโช ซงพา และคังดง ลดลง 0.29% ในเดือนดังกล่าว

คอนโดที่มีพื้นที่มากกว่า 40 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 60 ตารางเมตร มีราคาปรับขึ้นรายปีสูงที่สุดที่ 19.88% ส่วนคอนโดที่มีพื้นที่มากกว่า 85 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 135 ตารางเมตร มีการเติบโตรายเดือนสูงสุดที่ 1.32% ดัชนีธุรกรรมวัดจากการซื้อขายที่เสร็จสมบูรณ์ ขณะที่ผลสำรวจรายสัปดาห์ในเดือนตุลาคมติดตามความเคลื่อนไหวของราคาในวงกว้างกว่าและครอบคลุมช่วงเวลาอื่น

ดัชนีราคาเช่าจอนเซของคอนโดในกรุงโซลเพิ่มขึ้น 0.30% ในเดือนสิงหาคม เป็นการเพิ่มขึ้นติดต่อกันเป็นเดือนที่ 16 และสูงกว่าปีก่อน 11.31%

กิจกรรมการซื้อขายกลับอ่อนแรง ยอดขายคอนโดในกรุงโซลเดือนกันยายนอยู่ที่ 2,923 รายการ ณ วันที่ 16 ตุลาคม ลดลง 18.3% จาก 3,578 รายการในเดือนสิงหาคม การยื่นจดทะเบียนธุรกรรมของเดือนกันยายนยังเปิดรับจนถึงสิ้นเดือนตุลาคม ทำให้ยอดรวมอาจเพิ่มขึ้น ส่วนธุรกรรมเช่าลดลง 12.0% เหลือ 14,204 รายการ แบ่งเป็นสัญญาจอนเซ 6,454 รายการ และสัญญาเช่ารายเดือน 7,750 รายการ

ข้อจำกัดเผชิญกับประกาศขายที่ขาดแคลน

มาตรการด้านที่อยู่อาศัยของรัฐบาลเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม ซึ่งประกาศหนึ่งปีก่อนผลสำรวจล่าสุด กำหนดให้กรุงโซลทั้งหมดและพื้นที่ 12 แห่งในคยองกีเป็นเขตควบคุม พร้อมจำกัดวงเงินสินเชื่อจำนองเข้มงวดขึ้น และกำหนดให้ผู้ซื้อในเขตที่ต้องขออนุญาตซื้อขายที่ดินเข้าอยู่อาศัยในบ้านที่ซื้อ

กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการขนส่งประกาศมาตรการเมื่อเวลา 10:00 น. วันที่ 15 ตุลาคม 2025 โดยมาตรการสร้างเสถียรภาพตลาดที่อยู่อาศัยฉบับเต็มระบุการกำหนดเขต ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ และวันที่เริ่มบังคับใช้

เขตทั้ง 25 แห่งของกรุงโซลเป็นเขตเป้าหมายปรับระดับและเขตที่มีความร้อนแรงจากการเก็งกำไรตั้งแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2025 คังนัม ซอโช ซงพา และยงซานคงสถานะที่มีอยู่เดิม ส่วนอีก 21 เขตถูกกำหนดใหม่ พื้นที่ 12 แห่งในคยองกี ได้แก่ ควาชอน ควังมยอง เขตบุนดัง ซูจอง และจุงวอนของเมืองซองนัม เขตยองทง จังอัน และพัลดัลของเมืองซูวอน เขตทงอันของเมืองอันยาง เขตซูจีของเมืองยงอิน อึยวัง และฮานัม ส่วนการกำหนดเขตควบคุมเพดานราคาบ้านเอกชนและเขตเก็งกำไรยังจำกัดอยู่ที่คังนัม ซอโช ซงพา และยงซาน

การกำหนดเขตที่ต้องขออนุญาตซื้อขายที่ดินครอบคลุมทั้งกรุงโซลและพื้นที่ 12 แห่งเดิมในคยองกี ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2025 ถึง 31 ธันวาคม 2026 โดยมีผลห้าวันหลังประกาศ ใช้กับคอนโด บ้านแถว และบ้านหลายครอบครัวในโครงการที่มีอาคารคอนโดอย่างน้อยหนึ่งหลัง ผู้ซื้อทั้งชาวเกาหลีและชาวต่างชาติต้องพักอาศัยในอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 2 ปีนับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ การฝ่าฝืนอาจนำไปสู่การเรียกเก็บค่าปรับหรือเพิกถอนใบอนุญาต การกำหนดเขตนี้แยกจากเขตที่ต้องขออนุญาตเดิม และลดเพดานอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันสำหรับสินเชื่อจำนองที่ไม่ใช่เพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวจาก 70% เหลือ 40%

ตั้งแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2025 สินเชื่อจำนองเพื่อซื้อบ้านในเขตเมืองหลวงและเขตควบคุมถูกจำกัดวงเงินตามราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ 600 ล้านวอนสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1.5 พันล้านวอน 400 ล้านวอนสำหรับบ้านราคาสูงกว่า 1.5 พันล้านวอนแต่ไม่เกิน 2.5 พันล้านวอน และ 200 ล้านวอนสำหรับบ้านราคาสูงกว่า 2.5 พันล้านวอน โดยยกเว้นสินเชื่อนโยบาย ส่วนสินเชื่อเพื่อย้ายออกยังมีเพดานสูงสุด 600 ล้านวอนไม่ว่าบ้านจะมีราคาเท่าใด การจำกัดวงเงินสินเชื่อจำนองประกาศใช้ผ่านแนวทางปฏิบัติทางปกครอง และจะมีการแก้ไขข้อบังคับกำกับดูแลตามมา

กฎสำหรับเขตควบคุมยังกำหนดเพดานอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่ 40% สำหรับผู้ซื้อที่ไม่มีบ้าน รวมถึงเจ้าของที่ซื้อโดยมีเงื่อนไขว่าจะขายบ้านเดิม และ 0% สำหรับเจ้าของบ้านเดิมรายอื่น ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมีเพดาน 70% สินเชื่อจำนองเพื่อซื้อบ้านกำหนดให้ย้ายเข้าอยู่ภายในหกเดือนและมีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี ส่วนผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ใช้สินเชื่อดิดิมดลยังคงต้องย้ายเข้าอยู่ภายในหนึ่งเดือน สินเชื่อระหว่างก่อสร้างไม่รวมอยู่ในเพดานสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน แต่เพดานดังกล่าวจะมีผลเมื่อเปลี่ยนเป็นสินเชื่อชำระงวดสุดท้าย สินเชื่อเพื่อค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพของเจ้าของบ้านหนึ่งหลังจำกัดไว้ที่ 100 ล้านวอน ส่วนเจ้าของบ้านหลายหลังไม่สามารถขอสินเชื่อดังกล่าวได้ภายใต้กฎที่ใช้กับเขตเมืองหลวงและเขตควบคุม

ข้อจำกัดอื่นในเขตควบคุมประกอบด้วยการกำหนดอัตราค้ำประกันสินเชื่อจอนเซที่ 80% เทียบกับ 90% นอกเขตเมืองหลวง และกำหนดเพดานสินเชื่อจอนเซเท่ากันที่ 200 ล้านวอนสำหรับเจ้าของบ้านหนึ่งหลัง ห้ามให้สินเชื่อจอนเซโดยมีเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ และกำหนดข้อจำกัดที่เชื่อมโยงการกู้จอนเซกับการซื้อคอนโดราคาเกิน 300 ล้านวอนในเขตควบคุม ผู้กู้ที่มีสินเชื่อส่วนบุคคลแบบไม่มีหลักประกันเกิน 100 ล้านวอนถูกห้ามซื้อบ้านในเขตควบคุมเป็นเวลาหนึ่งปีหลังได้รับสินเชื่อ การกำหนดเขตยังทำให้คุณสมบัติการสมัครซื้อบ้าน การขายต่อ และการพัฒนาใหม่เข้มงวดขึ้น รวมถึงกำหนดให้ยื่นแผนการเงิน แผนการเข้าอยู่อาศัย และเอกสารประกอบ ผลทางภาษีรวมถึงภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านหลายหลัง และกำหนดให้พักอาศัยสองปีควบคู่กับการถือครองสองปี เพื่อรับยกเว้นภาษีกำไรจากการขายสำหรับครัวเรือนที่มีบ้านหลังเดียว ส่วนเงินเพิ่มภาษีกำไรจากการขายสำหรับเจ้าของบ้านหลายหลังยังถูกระงับชั่วคราวจนถึงเดือนพฤษภาคม 2026

อัตราดอกเบี้ยเผื่อความเสี่ยงที่ใช้คำนวณอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้สำหรับสินเชื่อจำนองในเขตเมืองหลวงและเขตควบคุมเพิ่มจาก 1.5% เป็น 3.0% เมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2025 อัตรานี้เป็นการเผื่อความเป็นไปได้ที่ดอกเบี้ยจะสูงขึ้นในอนาคตเพื่อประเมินความสามารถในการกู้ ไม่ใช่การขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจริง ตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2025 ดอกเบี้ยที่ต้องชำระสำหรับสินเชื่อจอนเซซึ่งเจ้าของบ้านหนึ่งหลังกู้ในเขตเมืองหลวงหรือเขตควบคุมจะถูกนับรวมในการคำนวณอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ไม่ว่าบ้านที่เป็นเจ้าของจะอยู่ที่ใด นอกจากนี้ยังเลื่อนการเพิ่มสัดส่วนความเสี่ยงขั้นต่ำของสินเชื่อจำนองธนาคารจาก 15% เป็น 20% ให้เร็วขึ้น จากเดือนเมษายน 2026 เป็นวันที่ 1 มกราคม 2026

มาตรการดังกล่าวยังเรียกร้องให้ทบทวนภาษีการถือครองและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มความเข้มข้นของการสอบสวนร่วมกรณีบิดเบือนตลาดและหลีกเลี่ยงภาษี และออกกฎหมายจัดตั้งหน่วยงานกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์ภายใต้นายกรัฐมนตรีซึ่งมีอำนาจสอบสวน พร้อมยืนยันว่าจะดำเนินงานต่อเนื่องตามแผนจัดหาที่อยู่อาศัยเมื่อวันที่ 7 กันยายน เพื่อสร้างบ้าน 1.35 ล้านหลังในเขตเมืองหลวงระหว่างปี 2026 ถึง 2030

กฎเหล่านี้ส่งผลทั้งต่อการจัดหาเงินทุนและการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อที่ต้องเข้าอยู่อาศัยเองไม่สามารถปล่อยบ้านให้ผู้เช่าได้ทันที ขณะที่เพดานสินเชื่อจำนองที่ลดลงทำให้ต้องใช้เงินสดมากขึ้นเพื่อซื้อบ้านให้เสร็จ

นัมเชื่อมโยงการที่ราคาประกาศขายยังทรงตัวกับการขาดแคลนบ้านที่พร้อมขายหรือให้เช่าไว้ว่า:

แม้การซื้อขายจะชะลอลงเพราะอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้กู้ยืมได้ยากกว่าเดิม แต่ราคาประกาศขายในพื้นที่เหล่านี้ยังคงสูงอย่างดื้อรั้น เนื่องจากบ้านที่พร้อมขายหรือให้เช่าขาดแคลนอย่างหนัก

ตัวเลขล่าสุดของกรุงโซลและคยองกีสะท้อนความตึงเครียดดังกล่าว ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและบ้านราคาแพงทำให้กิจกรรมชะลอตัว แต่ประกาศขายที่มีจำกัดและเงินประกันเช่าที่เพิ่มขึ้นยังคงกดดันครัวเรือน ความต้องการกำลังเปลี่ยนไปสู่คอนโดขนาดเล็ก การเดินทางสะดวก และพื้นที่ใกล้เคียงที่ราคาซื้อไม่เป็นภาระมากนัก

ประเด็นสำคัญ

• ราคาคอนโดในกรุงโซลเพิ่มขึ้น 0.13% ในสัปดาห์ที่วัดถึงวันที่ 19 ตุลาคม ทำสถิติปรับขึ้นต่อเนื่อง 89 สัปดาห์
• ซองบุกและซอแดมุนมีราคาปรับขึ้นสูงสุดในกรุงโซลที่แห่งละ 0.36% ขณะที่คังนัม ซอโช และซงพามีราคาลดลง
• คยองกีปรับขึ้น 0.21% โดยพยองจอมมีราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุดทั่วประเทศที่ 0.65%
• คอนโดขนาด 84 ตารางเมตรในโครงการพยองจอมสเตชันไอพาร์กคาสเซิลขายได้ในราคา 1.03 พันล้านวอนเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม
• ราคาเช่าจอนเซเพิ่มขึ้น 0.16% ในกรุงโซลและ 0.18% ในคยองกี ทำให้ต้นทุนการทำสัญญาเช่าใหม่สูงขึ้น
• ราคาขายคอนโดที่ธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ในกรุงโซลเมื่อเดือนสิงหาคมสูงกว่าปีก่อน 15.50% ขณะที่จำนวนธุรกรรมในเดือนกันยายนสะท้อนกิจกรรมที่อ่อนแรงลง
• มาตรการเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2025 ขยายการกำกับดูแลให้ครอบคลุมกรุงโซลทั้งหมดและพื้นที่ 12 แห่งในคยองกี กำหนดให้เจ้าของบ้านพักอาศัยในเขตที่ต้องขออนุญาตซื้อขายที่ดินเป็นเวลา 2 ปี และกำหนดเพดานสินเชื่อจำนองเพื่อซื้อบ้านที่ 600 ล้าน 400 ล้าน หรือ 200 ล้านวอนตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์