ญี่ปุ่นเสนอให้ขออนุมัติล่วงหน้าก่อนซื้อขายที่ดินใกล้ฐานทัพและเกาะชายแดนห่างไกล

ตรวจสอบความมั่นคงก่อนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดิน

รัฐบาลญี่ปุ่นยื่นร่างกฎหมายต่อรัฐสภาเมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2026 กำหนดให้ต้องได้รับอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการซื้อที่ดินและการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ที่กำหนดใกล้สถานที่สำคัญอ่อนไหว รวมถึงเกาะชายแดนห่างไกลที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย การทำธุรกรรมโดยไม่ได้รับอนุญาตจะถือเป็นโมฆะ และผู้ฝ่าฝืนอาจถูกจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 3 ล้านเยน หรือประมาณ 19,000 ดอลลาร์สหรัฐ

คณะรัฐมนตรีของนายกรัฐมนตรีซานาเอะ ทาคาอิจิ อนุมัติข้อเสนอดังกล่าวก่อนยื่นต่อรัฐสภา รัฐบาลของเธอต้องการให้รัฐสภาผ่านร่างกฎหมายในสมัยประชุมปัจจุบัน ซึ่งจะสิ้นสุดในช่วงกลางเดือนธันวาคม โดยทั่วไปแล้วร่างกฎหมายจะห้ามการโอนกรรมสิทธิ์ให้รัฐบาลต่างชาติและบุคลากรทางทหาร อีกทั้งครอบคลุมบริษัทที่อยู่ภายใต้การควบคุมของบุคคลหรือหน่วยงานเหล่านั้นอย่างมีประสิทธิผล ตลอดจนผู้ที่มีหน้าที่ช่วยรัฐบาลต่างชาติเก็บรวบรวมข่าวกรอง

ข้อเสนอนี้จะเปลี่ยนวิธีที่ญี่ปุ่นกำกับดูแลที่ดินรอบสถานที่สำคัญด้านความมั่นคง ระบบปัจจุบันตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดิน กำหนดให้แจ้งการทำธุรกรรมในพื้นที่เฝ้าระวังพิเศษ และเปิดทางให้ดำเนินการกับกิจกรรมที่ขัดขวางการทำงานของสถานที่อ่อนไหว ร่างกฎหมายจะเพิ่มข้อกำหนดให้ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐบาลก่อนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในเขตควบคุมที่เสนอขึ้นใหม่

เหตุใดรัฐบาลจึงให้ความสำคัญกับโดรน

มิโนรุ คิฮาระ เลขาธิการคณะรัฐมนตรี เชื่อมโยงข้อเสนอนี้กับพัฒนาการของการทำสงครามระหว่างการรุกรานยูเครนของรัสเซีย ในการแถลงข่าวประจำที่กรุงโตเกียว เขากล่าวถึงความกังวลของรัฐบาลต่อการซ่อนอุปกรณ์ไว้ใกล้เป้าหมายที่อาจตกเป็นเป้าโจมตีว่า:

ท่ามกลางรูปแบบการทำสงครามใหม่ที่เห็นได้จากการรุกรานยูเครนของรัสเซีย ความเสี่ยงเพิ่มขึ้นว่าอาจใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นใกล้สถานที่สำคัญเป็นฐานโจมตีสถานที่เหล่านั้น โดยใช้อุปกรณ์ไร้คนขับที่ลักลอบเก็บสะสมไว้ที่นั่น

รัฐบาลกังวลว่าอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงอาจถูกใช้เป็นสถานที่เก็บอุปกรณ์และเตรียมการโจมตี โดรนคืออากาศยานที่ควบคุมโดยไม่มีนักบินอยู่บนเครื่อง ในข้อเสนอนี้ ระยะห่างมีความสำคัญ เพราะที่ดินใกล้สถานที่อ่อนไหวอาจเป็นจุดที่ใช้ปล่อยอุปกรณ์ไร้คนขับได้

ฐานทัพกองกำลังป้องกันตนเองเป็นหนึ่งในสถานที่ที่ระบุว่าอาจตกเป็นเป้าหมายได้ ข้อจำกัดที่เสนอจะเชื่อมโยงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์เข้ากับอำนาจที่รัฐบาลมีอยู่แล้วในการตรวจสอบกิจกรรมรอบสถานที่เหล่านั้น

พื้นที่ใดบ้างที่ต้องขออนุมัติ

ร่างกฎหมายจะกำหนดเขตควบคุมบนเกาะชายแดนห่างไกลที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย และในพื้นที่ภายในระยะประมาณ 1 กิโลเมตรจากสถานที่สำคัญที่เสี่ยงต่อการโจมตีด้วยโดรน การซื้อที่ดินและการโอนกรรมสิทธิ์ภายในเขตดังกล่าวจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐบาลล่วงหน้า

ญี่ปุ่นใช้ระยะห่างใกล้เคียงกันอยู่แล้วในกรอบการติดตามการใช้ประโยชน์ที่ดินของประเทศ ภาพรวมข้อกำกับดูแลที่ดิน ของสำนักงานคณะรัฐมนตรีอธิบายว่า พื้นที่เฝ้าระวังอาจครอบคลุมบริเวณภายในระยะประมาณ 1,000 เมตรจากสถานที่สำคัญ รวมถึงสถานที่ทางการทหาร ตลอดจนพื้นที่บนเกาะห่างไกลที่เป็นดินแดนของประเทศ

กรอบกฎหมายปัจจุบันยังกำหนดพื้นที่เฝ้าระวังพิเศษไว้ด้วย โดยใช้กับกรณีที่สถานที่หรือเกาะมีบทบาทสำคัญเป็นพิเศษ หรือเป็นบทบาทที่ขัดขวางได้ง่ายและทดแทนจากที่อื่นได้ยาก เขตควบคุมที่เสนอจะเพิ่มขั้นตอนอนุมัติกรรมสิทธิ์ โดยมุ่งจัดการความเสี่ยงด้านความมั่นคงตามที่รัฐบาลระบุ

ใครบ้างที่จะถูกจำกัดการถือครองที่ดิน

โดยทั่วไปแล้ว รัฐบาลต่างชาติและบุคลากรทางทหารจะถูกห้ามไม่ให้ได้รับกรรมสิทธิ์ที่ดินในเขตควบคุม ข้อเสนอยังครอบคลุมบริษัทที่กลุ่มเหล่านี้ควบคุมอย่างมีประสิทธิผล ทำให้การตรวจสอบไม่ได้จำกัดอยู่แค่ชื่อผู้ซื้อที่ระบุไว้อย่างเป็นทางการ

การควบคุมบริษัทมีความสำคัญ เพราะบริษัทอาจเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ขณะที่องค์กรอื่นเป็นผู้ชี้นำการตัดสินใจ ภายใต้แนวทางที่เสนอ รัฐบาลจะตรวจสอบว่ารัฐบาลต่างชาติหรือฝ่ายทหารมีอำนาจควบคุมบริษัทที่ต้องการซื้อที่ดินอย่างมีประสิทธิผลหรือไม่

บุคคลที่มีหน้าที่ให้ความร่วมมือกับรัฐบาลต่างชาติในการเก็บรวบรวมข่าวกรองก็จะถูกจำกัดเช่นกัน ประเภทบุคคลที่รัฐบาลระบุเน้นความเชื่อมโยงกับรัฐ สถานะทางทหาร การควบคุมบริษัทอย่างมีประสิทธิผล และหน้าที่ด้านข่าวกรอง สัญชาติต่างชาติเพียงอย่างเดียวมีขอบเขตกว้างกว่าเกณฑ์ที่ระบุไว้สำหรับการห้ามโอนกรรมสิทธิ์โดยทั่วไป

สำหรับผู้ขาย ข้อกำหนดเรื่องการอนุญาตจะกลายเป็นเงื่อนไขจำเป็นในการทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ในเขตควบคุม ส่วนผู้ซื้อที่คาดหวังจะมีสิทธิ์หรือไม่ขึ้นอยู่กับว่าเข้าข่ายกลุ่มที่ถูกห้ามหรือไม่ และรัฐบาลอนุมัติหรือไม่

กฎหมายปัจจุบันมีผลอย่างไร

กฎหมายที่กำลังจะแก้ไขคือพระราชบัญญัติว่าด้วยการตรวจสอบและกำกับการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์โดยรอบสถานที่สำคัญและบนเกาะห่างไกลซึ่งเป็นดินแดนของประเทศ ฉบับที่ 84 ปี 2021 ประกาศใช้เมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2021 และมีผลบังคับใช้อย่างสมบูรณ์เมื่อวันที่ 20 กันยายน 2022

สำนักงานคณะรัฐมนตรีระบุว่า ระบบปัจจุบันครอบคลุมการระบุพื้นที่อ่อนไหว การตรวจสอบการใช้ที่ดินและอาคาร และการดำเนินการเมื่อการใช้ประโยชน์ดังกล่าวขัดขวางการทำงานของสถานที่สำคัญหรือเกาะต่าง ๆ คู่สัญญาที่ทำสัญญาโอนหรือจัดตั้งกรรมสิทธิ์ รวมถึงสิทธิอื่นที่เกี่ยวข้องในพื้นที่เฝ้าระวังพิเศษ ต้องยื่นหนังสือแจ้ง

การแจ้งเป็นการแจ้งข้อมูลธุรกรรมให้หน่วยงานรัฐทราบ ส่วนการอนุมัติล่วงหน้าทำให้การได้รับอนุญาตจากรัฐบาลเป็นเงื่อนไขก่อนดำเนินการแก้ไขที่เสนอจะเพิ่มข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้นนี้ในเขตควบคุม พร้อมกับจำกัดผู้ที่อาจได้รับกรรมสิทธิ์

หน้ากฎหมายภาษาอังกฤษ ของสำนักงานคณะรัฐมนตรีมีลิงก์ไปยังตัวพระราชบัญญัติ คำสั่งบังคับใช้ และระเบียบการบังคับใช้ เอกสารเหล่านี้เป็นกรอบกฎหมายที่ร่างฉบับใหม่จะเข้าไปแก้ไข

หากทำธุรกรรมโดยไม่ได้รับอนุมัติจะเกิดอะไรขึ้น

ข้อเสนอกำหนดให้ธุรกรรมที่ดินซึ่งดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาตตามที่กำหนดเป็นโมฆะ และจะปฏิเสธคำขอจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ด้วย การจดทะเบียนคือกระบวนการอย่างเป็นทางการในการบันทึกกรรมสิทธิ์และสิทธิที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน

มาตรการดังกล่าวจะส่งผลต่อธุรกรรมโดยตรง และยังทำให้ผู้ฝ่าฝืนเสี่ยงต่อการถูกลงโทษ โทษทางอาญาสูงสุดตามที่ระบุในข้อเสนอคือจำคุก 3 ปี หรือปรับ 3 ล้านเยน ดังนั้นรัฐบาลจะมีทั้งเครื่องมือหยุดไม่ให้การโอนกรรมสิทธิ์มีผลทางกฎหมาย และลงโทษผู้ฝ่าฝืน

ผู้ซื้อหรือผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในเขตควบคุมจะต้องจัดการเรื่องการอนุมัติก่อนทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น หากดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาต ผลที่ตามมาจะไม่ใช่แค่ปัญหาเรื่องการยื่นเอกสารทางปกครอง แต่การโอนกรรมสิทธิ์เองจะเป็นโมฆะ

บริษัทอาจถูกบังคับให้ขายที่ดิน

บริษัทอาจขาดคุณสมบัติในการถือครองที่ดินหลังจากได้กรรมสิทธิ์มาแล้ว รวมถึงกรณีที่เกิดจากการควบรวมกิจการหรือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบริษัทในรูปแบบอื่น ข้อเสนอจะกำหนดให้บริษัทดังกล่าวโอนทรัพย์สินให้บุคคลที่สามภายใน 1 ปี

หากบริษัทไม่โอนที่ดินภายในกำหนดเวลา รัฐบาลอาจขอให้ศาลสั่งขายที่ดินโดยการประมูล ดังนั้นศาลจะมีบทบาทในกระบวนการเมื่อบริษัทไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดการโอน

ข้อกำหนดนี้จะทำให้ข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์ยังมีผลหลังการซื้อครั้งแรก การควบรวมกิจการอาจเปลี่ยนผู้ควบคุมบริษัท แม้บริษัทเดิมยังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามทะเบียนก็ตาม ธุรกิจที่ถือครองที่ดินในเขตควบคุมจึงต้องพิจารณาว่าการเปลี่ยนแปลงการควบคุมบริษัทในภายหลังจะส่งผลต่อสิทธิในการถือครองต่อไปอย่างไร

การตรวจสอบจะช่วยบังคับใช้กฎหมาย

เจ้าหน้าที่สำนักงานคณะรัฐมนตรีจะมีระบบสำหรับตรวจสอบ ณ ตัวอสังหาริมทรัพย์ ตำรวจก็สามารถตรวจสอบได้เมื่อจำเป็น หากตำรวจพบกิจกรรมที่ขัดขวางการทำงานของสถานที่ที่กำหนด ก็อาจเสนอแนะให้นายกรัฐมนตรีขอให้ดำเนินมาตรการแก้ไข

กฎหมายปัจจุบันให้อำนาจในการเสนอแนะและออกคำสั่งให้ผู้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินดำเนินการที่จำเป็นอยู่แล้ว เมื่อมีการใช้ที่ดินหรืออาคารเพื่อขัดขวางการทำงานของสถานที่สำคัญหรือเกาะห่างไกลซึ่งเป็นดินแดนของประเทศ ร่างกฎหมายจะเพิ่มอำนาจตรวจสอบเพื่อสนับสนุนการบังคับใช้

การคัดกรองกรรมสิทธิ์และการตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์จะจัดการกับข้อกังวลของรัฐบาลคนละช่วง การอนุมัติจะกำหนดว่าใครสามารถได้มาซึ่งที่ดิน ส่วนการตรวจสอบจะช่วยให้หน่วยงานรัฐติดตามสิ่งที่เกิดขึ้นในพื้นที่ ทั้งสองมาตรการจะใช้กับสถานที่และเกาะที่กำหนดไว้ในกฎเกณฑ์

ข้อมูลการซื้อและกำหนดการทางนิติบัญญัติ

ผลการศึกษาของรัฐบาลพบว่า บุคคลหรือหน่วยงานต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ 3,498 แห่งในบริเวณโดยรอบสถานที่สำคัญด้านความมั่นคงและเกาะห่างไกลในปีงบประมาณ 2024 เกือบครึ่งหนึ่งเป็นการซื้อโดยผู้ซื้อจากจีน สำนักงานคณะรัฐมนตรีเผยแพร่ข้อมูลการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ในปีงบประมาณ 2023 และ 2024 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารกฎหมายปัจจุบัน

ตัวเลขนี้นับจำนวนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่จำนวนผู้ซื้อที่ไม่ซ้ำกันหรือขนาดพื้นที่ดินที่ได้มา ความสำคัญของตัวเลขต่อข้อเสนอคือขนาดของธุรกรรมในพื้นที่ที่อยู่ภายใต้การติดตามด้านความมั่นคงอยู่แล้ว กฎอนุมัติที่เสนอจะประเมินการได้มาซึ่งที่ดินโดยอิงเขตที่กำหนดและประเภทผู้ซื้อที่ระบุไว้ในร่างกฎหมาย

กรอบการรักษาความมั่นคงด้านที่ดินของญี่ปุ่นพัฒนาขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา:

• 17 กรกฎาคม 2020: มติคณะรัฐมนตรีเรียกร้องให้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดิน และพิจารณามาตรการรับมือข้อกังวลด้านความมั่นคง
• 23 มิถุนายน 2021: ประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับที่ 84 ปี 2021
• 20 กันยายน 2022: กฎหมายปัจจุบันมีผลบังคับใช้อย่างสมบูรณ์
• ปีงบประมาณ 2024: ผลการศึกษาของรัฐบาลบันทึกการซื้ออสังหาริมทรัพย์ 3,498 แห่งโดยบุคคลหรือหน่วยงานต่างชาติ รอบสถานที่อ่อนไหวและเกาะห่างไกล
• 23 ตุลาคม 2026: คณะรัฐมนตรีอนุมัติร่างแก้ไขกฎหมาย และรัฐบาลยื่นร่างต่อรัฐสภา
• กลางเดือนธันวาคม 2026: กำหนดสิ้นสุดสมัยประชุมรัฐสภาปัจจุบัน ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่รัฐบาลตั้งเป้าหมายให้ร่างกฎหมายผ่านความเห็นชอบ

ร่างกฎหมายยังต้องได้รับความเห็นชอบจากรัฐสภา และยังไม่มีการประกาศวันเริ่มใช้มาตรการที่เสนอ จนกว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้ กรอบปัจจุบันซึ่งประกอบด้วยการติดตาม การแจ้งธุรกรรม และการดำเนินการกับการใช้ประโยชน์ที่ขัดขวางการทำงาน จะยังเป็นหลักเกณฑ์สำหรับกำกับดูแลพื้นที่เหล่านี้

ประเด็นสำคัญ

• ญี่ปุ่นเสนอให้ต้องได้รับอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการซื้อที่ดินและการโอนกรรมสิทธิ์ในเขตอ่อนไหวที่กำหนด
• เขตดังกล่าวจะครอบคลุมเกาะชายแดนห่างไกลที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย และพื้นที่ภายในระยะประมาณ 1 กิโลเมตรจากสถานที่สำคัญที่เสี่ยงต่อการโจมตีด้วยโดรน
• โดยทั่วไปจะห้ามรัฐบาลต่างชาติ บุคลากรทางทหาร และผู้ซื้อบางกลุ่มที่มีความเชื่อมโยงตามที่กำหนด เข้าถือกรรมสิทธิ์
• ธุรกรรมที่ไม่ได้รับอนุมัติจะเป็นโมฆะ ผู้ฝ่าฝืนอาจถูกจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับ 3 ล้านเยน
• บริษัทที่ขาดคุณสมบัติภายหลังการควบรวมกิจการหรือเหตุการณ์อื่นจะมีเวลา 1 ปีในการโอนที่ดิน ก่อนที่รัฐบาลจะขอให้ศาลสั่งขายทอดตลาดได้
• รัฐบาลต้องการให้ร่างกฎหมายผ่านความเห็นชอบในสมัยประชุมรัฐสภาที่จะสิ้นสุดช่วงกลางเดือนธันวาคม