อินโดนีเซียตั้งเป้าออกใบรับรองสิทธิในที่อยู่อาศัยฟรี 3 ล้านฉบับในปี 2027 เพิ่มเป็นสามเท่าจากเป้าหมายปี 2026

วางแผนออกใบรับรอง 3 ล้านฉบับให้ครัวเรือนรายได้น้อย

อินโดนีเซียวางแผนออกใบรับรองสิทธิในที่อยู่อาศัยฟรี 3 ล้านฉบับให้ครัวเรือนรายได้น้อยในปี 2027 เพิ่มจากเป้าหมาย 1 ล้านฉบับในปี 2026 ผ่านความร่วมมือระหว่างกระทรวงการเคหะและพื้นที่อยู่อาศัย กับกระทรวงกิจการเกษตรและการวางผังเชิงพื้นที่/สำนักงานที่ดินแห่งชาติ (ATR/BPN)

มารูอาราร์ ซีไรต์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการเคหะ เปิดเผยแผนขยายโครงการนี้พร้อมกับอีกสองภารกิจสำคัญ ได้แก่ การซ่อมแซมบ้าน 400,000 หลัง และการสนับสนุนธุรกิจครอบครัวผ่านเงินทุนจากบริษัทของรัฐ PT Permodalan Nasional Madani (PNM) มาตรการเหล่านี้ตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐานของครัวเรือนสามด้าน ได้แก่ เอกสารรับรองสิทธิในทรัพย์สิน บ้านที่ปลอดภัยขึ้น และเงินทุนสำหรับประกอบอาชีพ

เป้าหมายการออกใบรับรองจะเพิ่มขึ้น 2 ล้านฉบับ หรือ 200 เปอร์เซ็นต์ ตัวเลขดังกล่าวเป็นเป้าหมายของรัฐบาล ไม่ใช่จำนวนใบรับรองที่ออกให้แล้ว สำหรับครัวเรือนที่กำลังรอเอกสารรับรองอย่างเป็นทางการ ขั้นตอนต่อไปคือการตรวจสอบคุณสมบัติ รวบรวมเอกสารที่ดิน และดำเนินการรังวัดพร้อมตรวจสอบแปลงที่ดิน

โครงการนี้ครอบคลุมหลายช่องทางในการมีบ้านเป็นของตนเอง กลุ่มผู้ได้รับความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยจากรัฐบาล ผู้กู้ที่มีคุณสมบัติตามโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยอุดหนุน และผู้มีรายได้น้อยที่สร้างบ้านเอง ล้วนเป็นกลุ่มเป้าหมาย

ใครบ้างที่มีสิทธิได้รับใบรับรองฟรี?

นุสรอน วาฮิด รัฐมนตรีว่าการกระทรวงกิจการเกษตร ระบุกลุ่มเป้าหมายไว้สามกลุ่ม เมื่อกระทรวงต่าง ๆ ตกลงจัดทำโครงการรับรองสิทธิในที่อยู่อาศัยเมื่อเดือนกรกฎาคม 2026 กลุ่มเหล่านี้เชื่อมโยงโครงการเข้ากับความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้ว และยังครอบคลุมครอบครัวที่สร้างบ้านโดยไม่ได้รับความช่วยเหลือดังกล่าวด้วย

• ผู้ได้รับความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยจากรัฐบาล รวมถึงโครงการปรับปรุงบ้าน
• ผู้กู้ที่มีคุณสมบัติตามโครงการ Housing Financing Liquidity Facility (FLPP) ซึ่งสามารถยกระดับสิทธิการใช้ประโยชน์อาคารเป็นกรรมสิทธิ์ได้
• ผู้ที่สร้างบ้านเองและเข้าเกณฑ์ครัวเรือนรายได้น้อย

สำหรับกลุ่มผู้กู้สินเชื่อบ้าน นุสรอนระบุว่าสิทธิการใช้ประโยชน์อาคารต้องจดทะเบียนในชื่อบุคคลอยู่ก่อนแล้ว จึงจะยกระดับได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย ครอบครัวในกลุ่มนี้จึงต้องตรวจสอบทั้งคุณสมบัติด้านสินเชื่อและชื่อที่ระบุในเอกสารทรัพย์สินฉบับปัจจุบัน

การเปลี่ยน HGB เป็น SHM มีผลอย่างไร?

การยกระดับสิทธิที่วางแผนไว้เกี่ยวข้องกับสิทธิในที่ดินสองประเภทของอินโดนีเซีย ได้แก่ Hak Guna Bangunan (HGB) หรือสิทธิการใช้ประโยชน์อาคาร และ Hak Milik หรือกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งรับรองผ่าน Sertifikat Hak Milik (SHM) การเข้าใจความแตกต่างนี้ช่วยอธิบายว่าเหตุใดครัวเรือนบางแห่งที่มีใบรับรองอยู่แล้วจึงรวมอยู่ในโครงการ

HGB ให้สิทธิผู้ถือในการก่อสร้างและเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด ส่วน Hak Milik เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินรูปแบบที่มั่นคงกว่าและไม่มีระยะเวลาจำกัดแบบเดียวกัน สำหรับครัวเรือนที่มีคุณสมบัติ โครงการนี้จะเปลี่ยนสถานะทางกฎหมายที่ระบุไว้สำหรับทรัพย์สินของตน

นุสรอนอธิบายเงื่อนไขสำหรับผู้กู้สินเชื่อบ้านระหว่างกล่าวถึงข้อตกลงเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2026 โครงการ FLPP สนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยอุดหนุน ขณะที่มาตรการด้านใบรับรองครอบคลุมสิทธิที่ผูกกับทรัพย์สินหลังการซื้อ

เงื่อนไขของเขาที่กำหนดให้ HGB ต้องจดทะเบียนในชื่อบุคคลอยู่ก่อน มีความสำคัญเป็นพิเศษสำหรับผู้กู้ที่กำลังตรวจสอบเอกสาร สิทธิประโยชน์ที่ประกาศคือการยกระดับสิทธิเดิมของบุคคลนั้นเป็น SHM ดังนั้นข้อมูลการจดทะเบียนปัจจุบันจึงเป็นส่วนหนึ่งของการพิจารณาว่าครัวเรือนมีคุณสมบัติตามช่องทางนี้หรือไม่

วิธีตรวจสอบคุณสมบัติด้านรายได้

กระทรวงการเคหะกำลังทำงานร่วมกับสำนักงานสถิติอินโดนีเซีย (BPS) เพื่อระบุผู้มีสิทธิ อมาเลีย อาดินิงการ์ วิดยาซันตี ผู้อำนวยการ BPS อธิบายวิธีตรวจสอบที่แตกต่างกันสำหรับผู้มีสลิปเงินเดือนกับผู้ที่หารายได้โดยไม่ได้ทำงานประจำในระบบทางการ

ผู้มีสลิปเงินเดือนจะได้รับการประเมินตามระเบียบกระทรวงการเคหะฉบับที่ 5 ปี 2025 ซึ่งกำหนดเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องสำหรับครัวเรือนรายได้น้อย หรือที่เรียกในอินโดนีเซียว่า MBR สลิปเงินเดือนเป็นหลักฐานรายได้ที่เจ้าหน้าที่ใช้เปรียบเทียบกับเกณฑ์ที่บังคับใช้ได้

ผู้ทำงานนอกระบบที่ไม่มีสลิปเงินเดือนจะได้รับการตรวจสอบผ่านระบบข้อมูลเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติแบบรวมศูนย์ (DTSEN) อมาเลียระบุว่าการประเมินครอบคลุมครัวเรือนที่อยู่ในเดไซล์ที่ 8 หรือต่ำกว่า

เดไซล์คือหนึ่งใน 10 กลุ่มที่ใช้จัดอันดับครัวเรือนตามสถานะทางเศรษฐกิจและสังคม เดไซล์ที่ 8 และต่ำกว่าครอบคลุม 8 กลุ่มแรกในการจัดอันดับ เจ้าหน้าที่จะใช้ฐานข้อมูลนี้ประเมินผู้ที่อาจมีรายได้จากการค้าขาย งานรับจ้างเป็นครั้งคราว หรือกิจกรรมอื่น ๆ ที่ไม่มีหลักฐานเงินเดือนประจำ

การตรวจสอบรายได้และการตรวจสอบที่ดินมีวัตถุประสงค์ต่างกัน BPS ช่วยพิจารณาว่าครัวเรือนมีคุณสมบัติตามเกณฑ์เศรษฐกิจหรือไม่ ส่วนเจ้าหน้าที่ที่ดินจะตรวจสอบเอกสารและแนวเขตทรัพย์สินที่จำเป็นต่อการออกหรือยกระดับใบรับรอง

ครัวเรือนควรเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

อันดี เทนรี อาเบง ผู้เชี่ยวชาญด้านการมีส่วนร่วมของชุมชนและรัฐบาลท้องถิ่นประจำ ATR/BPN อธิบายข้อกำหนดในทางปฏิบัติที่เขตปาล์เมอราห์ กรุงจาการ์ตาตะวันตก เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2026 ประวัติที่ดินที่ชัดเจนเป็นหัวใจสำคัญของกระบวนการ

เอกสารที่เธอระบุประกอบด้วยหลักฐานว่าใครเป็นผู้ถือครองที่ดิน ใครเป็นผู้ยื่นคำขอ และมีการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้องแล้วหรือไม่:

• ประวัติการถือครองที่ดินที่ชัดเจน
• บัตรประจำตัวประชาชน (KTP) และบัตรประจำครอบครัว (KK)
• หลักฐานการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (PBB)
• เอกสารประวัติที่ดิน เช่น girik

Girik คือเอกสารบันทึกที่ดินแบบดั้งเดิมที่ช่วยให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบประวัติทรัพย์สินได้ อาเบงระบุว่า สำหรับที่ดินที่มีเอกสาร girik ต้องตรวจสอบย้อนกลับสายการถือครองได้ถึงช่วงทศวรรษ 1960 เธอยังกล่าวด้วยว่าเจ้าหน้าที่จะช่วยเหลือประชาชนตลอดกระบวนการ

สำหรับครอบครัวที่รับช่วงที่ดินต่อกันมาหลายรุ่น เอกสารเก่าจึงมีความสำคัญต่อการยื่นคำขอในปัจจุบัน เอกสารประจำตัวใช้ยืนยันตัวผู้ยื่นคำขอ ส่วนประวัติที่ดินช่วยให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบว่าทรัพย์สินตกมาอยู่ในครอบครองของบุคคลนั้นได้อย่างไร

การทำแผนที่ที่ดินผ่าน Sentuh Tanahku

อาเบงแนะนำให้ประชาชนใช้แอปพลิเคชัน Sentuh Tanahku ของ ATR/BPN หลังรวบรวมเอกสารแล้ว ฟีเจอร์ Swaplotting ช่วยทำแผนที่แปลงที่ดินที่ยังไม่ได้บันทึกไว้ในระบบดิจิทัลของกระทรวง

งานรับรองสิทธิถูกระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของ Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) หรือโครงการจดทะเบียนที่ดินอย่างเป็นระบบของอินโดนีเซีย กล่าวอย่างง่ายคือ เจ้าหน้าที่ต้องเชื่อมโยงตัวบุคคลและเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เข้ากับที่ดินแปลงหนึ่งบนแผนที่

ประชาชนต้องกรอกข้อมูลที่ร้องขอผ่านแอปพลิเคชัน เจ้าหน้าที่ kelurahan ในพื้นที่ รวมถึงหัวหน้าหมู่บ้าน จะช่วยกำกับดูแลการรวบรวมและตรวจสอบข้อมูล บทบาทของเจ้าหน้าที่เหล่านี้คือเชื่อมโยงการส่งข้อมูลทางดิจิทัลเข้ากับการตรวจสอบในชุมชนที่ที่ดินตั้งอยู่

กระบวนการยังรวมถึงการปักหลักเขต การรวบรวมเอกสาร และการประกาศข้อมูลที่ดินต่อสาธารณะ เพื่อให้ตรวจสอบรายละเอียดที่ต้องการระบุใน SHM ได้ ก่อนจัดทำใบรับรองให้เสร็จสิ้นต้องพิจารณาทั้งตำแหน่งแปลง แนวเขต และประวัติการถือครอง

สำหรับผู้ยื่นคำขอ ลำดับขั้นตอนในทางปฏิบัติคือเตรียมเอกสาร ทำแผนที่แปลงที่ดิน และให้ความร่วมมือในการตรวจสอบในพื้นที่ การประกาศข้อมูลที่ดินเปิดโอกาสให้ตรวจสอบรายละเอียดที่บันทึกไว้ก่อนที่กระบวนการจะดำเนินต่อไป

โครงการที่ขยายจะเริ่มเมื่อใด?

เป้าหมายระดับชาติคือออกใบรับรอง 3 ล้านฉบับในปี 2027 หลังจากตั้งเป้าไว้ 1 ล้านฉบับในปี 2026 อาเบงกล่าวว่าการจดทะเบียนที่เธอกำลังพูดถึงอาจไม่พร้อมดำเนินการในปี 2026 และจะจัดสรรงบประมาณไว้ในปี 2027 แทน โดยมีเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นช่วยกำกับดูแล

หมุดหมายสำคัญด้านนโยบายและการดำเนินงานครอบคลุมช่วงเวลาหลายเดือน:

• 14 กรกฎาคม 2026: นุสรอนอธิบายกลุ่มผู้มีสิทธิทั้งสามกลุ่มและเงื่อนไขการยกระดับ HGB ของบุคคลเป็น SHM
• 31 ตุลาคม 2026: อาเบงแจกแจงข้อกำหนดด้านเอกสาร การทำแผนที่ดิจิทัล และการกำกับดูแลในพื้นที่ในกรุงจาการ์ตาตะวันตก
• 1 พฤศจิกายน 2026: แถลงการณ์อย่างเป็นทางการของมารูอาราร์ระบุเป้าหมายใบรับรอง 3 ล้านฉบับในปี 2027
• 2 พฤศจิกายน 2026: มีการเผยแพร่คำเรียกร้องของเขาให้เร่งดำเนินการตามเป้าหมายปรับปรุงบ้าน 400,000 หลัง
• ปี 2027: รัฐบาลตั้งเป้าขยายการรับรองสิทธิในที่อยู่อาศัยฟรีเป็น 3 ล้านฉบับ

การลงพื้นที่ปรับปรุงบ้านที่เขตเคลนเดอร์ กรุงจาการ์ตาตะวันออก ซึ่งเกี่ยวข้องกับการประกาศของมารูอาราร์ ระบุวันที่เป็น 1 ตุลาคม 2026 ขณะที่แถลงการณ์อย่างเป็นทางการลงวันที่ 1 พฤศจิกายน ทั้งนี้ไม่ได้ชี้แจงวันที่ลงพื้นที่ที่แน่ชัด และยังไม่มีการประกาศกำหนดการยื่นคำขอระดับชาติหรือการจัดสรรใบรับรองรายภูมิภาคอย่างละเอียด

คำกล่าวของอาเบงชี้ว่าการเตรียมงานกำลังดำเนินไปก่อนแผนงานใหญ่ในปี 2027 สำนักงานท้องถิ่นสามารถจัดเตรียมการรวบรวมเอกสารและระบุแปลงที่ดินที่ยังไม่มีข้อมูลในระบบ ระหว่างรอการเตรียมงบประมาณและแผนดำเนินงาน

เป้าหมายซ่อมแซมบ้านเพิ่มขึ้นมาก

โครงการรับรองสิทธิมาพร้อมกับการขยายโครงการ Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) ซึ่งเป็นโครงการช่วยเหลือปรับปรุงบ้านอย่างมาก โดยเพิ่มเป้าหมายจาก 45,000 หลังในปี 2025 เป็น 400,000 หลังในปี 2026

เพิ่มขึ้น 355,000 หลัง ทำให้เป้าหมายปี 2026 สูงกว่าเป้าหมายของปีก่อนประมาณ 8.9 เท่า การเพิ่มขึ้นของจำนวนบ้านที่วางแผนปรับปรุงมีสัดส่วนมากกว่าแผนเพิ่มจำนวนใบรับรองฟรีเป็นสามเท่าระหว่างปี 2026 ถึง 2027

BSPS มุ่งปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้มาตรฐานผ่านเงินช่วยเหลือแบบกระตุ้น การมีส่วนร่วมของครัวเรือน และความร่วมมือของชุมชน ซึ่งเรียกว่า gotong royong โครงการนี้สนับสนุนให้ประชาชนมีส่วนร่วมปรับปรุงบ้านของตนเอง แทนที่จะได้รับบ้านที่สร้างใหม่

มารูอาราร์เรียกร้องให้ดำเนินงานในภูมิภาคให้แล้วเสร็จ เพื่อให้รัฐบาลบรรลุเป้าหมาย 400,000 หลัง เขาระบุว่ากรุงจาการ์ตา ชวาตะวันตก ชวากลาง ชวาตะวันออก สุมาตราเหนือ และยอกยาการ์ตา เป็นพื้นที่ที่ทางการจะติดตามความคืบหน้า

สำหรับครัวเรือนผู้รับสิทธิ ความช่วยเหลือปรับปรุงบ้านและการรับรองสิทธิตอบสนองความต้องการคนละด้าน การซ่อมแซมช่วยปรับปรุงสภาพบ้าน ส่วนใบรับรองใช้บันทึกสิทธิที่ผูกกับทรัพย์สิน ผู้ได้รับความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในกลุ่มที่มีสิทธิ์เข้าร่วมโครงการรับรองสิทธิ

เงินทุนธุรกิจเป็นส่วนหนึ่งของแผน

มารูอาราร์ยังส่งเสริมการสนับสนุนผ่าน PNM เพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้ธุรกิจครอบครัว เขากล่าวถึงความช่วยเหลือจากรัฐบาลที่ลดอัตราดอกเบี้ยเงินทุนจาก 22 เปอร์เซ็นต์เหลือ 8 เปอร์เซ็นต์

การเปลี่ยนแปลงนี้คิดเป็น 14 จุดเปอร์เซ็นต์ สำหรับครัวเรือนที่กู้เงินไปสนับสนุนธุรกิจ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอาจช่วยลดต้นทุนทางการเงิน แต่ยอดชำระยังขึ้นอยู่กับวงเงินกู้ ระยะเวลาผ่อนชำระ และเงื่อนไขของผลิตภัณฑ์สินเชื่อด้วย

มารูอาราร์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการเคหะ กล่าวถึงการรับรองสิทธิ ความช่วยเหลือด้านเศรษฐกิจ และการปรับปรุงบ้านว่าเป็นมาตรการสนับสนุนครอบครัวที่เชื่อมโยงกัน:

ใบรับรองออกให้ฟรี เศรษฐกิจของครอบครัวได้รับการสนับสนุนเพื่อให้ธุรกิจเติบโต และบ้านของพวกเขาได้รับการปรับปรุง

แนวทางนี้ผสานภารกิจของหน่วยงานรัฐบาลหลายแห่ง กระทรวงการเคหะดูแลความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัย ATR/BPN กำกับดูแลการจดทะเบียนที่ดิน BPS ช่วยประเมินคุณสมบัติครัวเรือน และ PNM ให้เงินทุนแก่ธุรกิจ การเข้าถึงมาตรการแต่ละอย่างของครัวเรือนขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของโครงการนั้น ๆ

สิ่งที่ครัวเรือนทำได้ในตอนนี้

ครอบครัวที่กำลังพิจารณาเข้าร่วมโครงการรับรองสิทธิสามารถเริ่มจากตรวจสอบว่าตนอยู่ในกลุ่มผู้มีสิทธิประเภทใด ผู้ได้รับความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยจากรัฐบาล ผู้กู้ FLPP ที่มีคุณสมบัติ และผู้ที่สร้างบ้านเอง มีจุดเริ่มต้นแตกต่างกัน แม้ทุกกลุ่มต้องผ่านเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

ผู้ยื่นคำขอยังตรวจสอบได้ว่ามีเอกสารประจำตัว หลักฐานการชำระภาษี และเอกสารประวัติที่ดินพร้อมหรือไม่ ผู้ที่ต้องการยกระดับ HGB ควรตรวจสอบว่าชื่อใครปรากฏบนใบรับรองฉบับปัจจุบัน ส่วนประชาชนที่มีเอกสารที่ดินเก่าอาจต้องขอความช่วยเหลือในการตรวจสอบสายการถือครอง

เจ้าหน้าที่ kelurahan ในพื้นที่และ ATR/BPN มีหน้าที่รวบรวมและตรวจสอบข้อมูล ส่วน Sentuh Tanahku เป็นช่องทางทำแผนที่ดิจิทัลตามที่อาเบงระบุ การเตรียมเอกสารและตรวจสอบรายละเอียดทรัพย์สินเป็นขั้นตอนที่ครัวเรือนลงมือทำได้ล่วงหน้าก่อนการขยายโครงการตามแผน

ความท้าทายของรัฐบาลคือการเปลี่ยนเป้าหมายที่เพิ่มขึ้นมากให้เป็นการจดทะเบียนที่เสร็จสมบูรณ์ พร้อมเร่งปรับปรุงบ้านไปด้วย สำหรับประชาชน ประเด็นเร่งด่วนคือมีคุณสมบัติหรือไม่ เอกสารที่ดินครบถ้วนหรือไม่ และกำหนดการจดทะเบียนในพื้นที่ของตนจะเริ่มเมื่อใด

ประเด็นสำคัญ

• อินโดนีเซียตั้งเป้าออกใบรับรองสิทธิในที่อยู่อาศัยฟรี 3 ล้านฉบับในปี 2027 เพิ่มจาก 1 ล้านฉบับในปี 2026
• กลุ่มผู้มีสิทธิประกอบด้วยผู้ได้รับความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัย ผู้กู้สินเชื่อบ้านอุดหนุนที่มีคุณสมบัติ และผู้มีรายได้น้อยที่สร้างบ้านเอง
• การตรวจสอบรายได้จะใช้เกณฑ์ตามระเบียบสำหรับผู้มีเงินเดือน และใช้ข้อมูล DTSEN สำหรับผู้ทำงานนอกระบบ
• ผู้ยื่นคำขอต้องมีเอกสารประจำตัว หลักฐานชำระภาษี และประวัติที่ดินที่ชัดเจน จากนั้นจึงทำแผนที่และตรวจสอบข้อมูล
• เป้าหมายปรับปรุงบ้านเพิ่มจาก 45,000 หลังในปี 2025 เป็น 400,000 หลังในปี 2026
• ยังไม่มีการประกาศกำหนดการยื่นคำขอระดับชาติและการจัดสรรใบรับรองรายภูมิภาคอย่างละเอียด