เวียดนามพิจารณาคุมเข้มการขายบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ พร้อมเพิ่มการคุ้มครองเงินของผู้ซื้อ

ข้อเสนอปรับแนวทางการขายให้เงินของผู้ซื้อเป็นหัวใจสำคัญ

สมาชิกสภานิติบัญญัติของเวียดนามกำลังพิจารณาข้อจำกัดในการขายบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งรวมถึงการห้ามขายต่อสัญญาซื้อขาย และการทยอยเปลี่ยนไปสู่การขายบ้านหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จเท่านั้น นอกจากข้อเสนอเหล่านี้ พวกเขายังต้องการควบคุมเงินมัดจำ หนังสือค้ำประกันจากธนาคาร และเงินที่ผู้ซื้อจ่ายก่อนจะได้รับเอกสารกรรมสิทธิ์ให้เข้มงวดยิ่งขึ้น

ในการอภิปรายของสมัชชาแห่งชาติเมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2026 เล แถ่ง ฮวาน ผู้แทนจากจังหวัดแทงฮวา เสนอให้ห้ามโอนสัญญาซื้อบ้านที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ ส่วนเหงียน หง็อก เซิน ผู้แทนจากเมืองไฮฟอง เสนอแนวทางที่แตกต่างออกไป คือยังอนุญาตให้โอนได้ แต่ให้บันทึกธุรกรรมทุกรายการในระบบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับการยืนยันตัวตนทางอิเล็กทรอนิกส์และข้อมูลทางกฎหมายที่ผ่านการตรวจสอบแล้ว

สำหรับครอบครัวที่กำลังรอบ้าน การอภิปรายนี้เกี่ยวข้องทั้งกับเงินออมและความสามารถในการถอนตัวจากการซื้อที่หยุดชะงัก ผู้ซื้อที่ได้รับผลกระทบจากความล่าช้าของโครงการ Roxana Plaza ในนครโฮจิมินห์ และการส่งมอบที่ล่าช้าในดานังและฮานอย ต่างจ่ายเงินค่าที่อยู่อาศัยไปแล้ว ขณะเดียวกันก็ยังมีภาระหนี้เงินกู้

ข้อเสนอต่าง ๆ ยังอยู่ระหว่างการหารือ เจิ่น ห่ง มิงห์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง กล่าวว่า จะทบทวนและปรับปรุงร่างแก้ไขกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่มีการระบุวันลงมติขั้นสุดท้ายหรือวันเริ่มบังคับใช้

กำลังพิจารณาข้อจำกัดสองแนวทางที่แตกต่างกัน การห้ามโอนสัญญาจะทำให้ผู้ซื้อส่งต่อสัญญาซื้อขายให้ผู้อื่นไม่ได้ ส่วนการขายเฉพาะบ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะเปลี่ยนช่วงเวลาที่ผู้พัฒนาโครงการสามารถเริ่มขายอสังหาริมทรัพย์และรับเงินจากลูกค้าได้ มาตรการทั้งสองจะเปลี่ยนวิธีระดมทุนเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัย แต่ส่งผลต่อผู้ซื้อในคนละช่วง

เหตุใดสมาชิกสภาจึงต้องการหยุดการขายต่อสัญญาซ้ำหลายทอด

ฮวานให้เหตุผลว่า การโอนสัญญาซ้ำหลายทอดอาจทำให้สัญญาที่อยู่อาศัยกลายเป็นเครื่องมือเก็งกำไร ก่อนบ้านจะสร้างเสร็จและส่งมอบ ผู้ซื้อที่โอนสัญญากำลังส่งต่อสิทธิตามสัญญาและภาระการชำระเงิน ไม่ใช่ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว

ผู้ซื้อรายแรกอาจจ่ายเงินมัดจำหรือค่างวดเพียงเล็กน้อย จากนั้นโอนสัญญาเมื่อราคาสูงขึ้น ฮวานกล่าวว่า ผลตอบแทนจากเงินที่จ่ายไปในช่วงแรกอาจสูงถึง 50% หรือ 100% ขณะที่การโอนสัญญาซ้ำและค่านายหน้าอาจดันราคาส่งมอบในท้ายที่สุดให้สูงถึงสองเท่าของราคาเดิม

ผลตอบแทนจากเงินที่จ่ายไปในตอนแรกแตกต่างจากการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านทั้งหลัง เนื่องจากผู้ซื้อรายแรกจ่ายเพียงส่วนหนึ่งของราคาซื้อ การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในสัดส่วนที่ไม่มากนักจึงอาจทำให้เกิดกำไรคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากเงินที่ผู้ซื้อรายนั้นจ่ายไปสูงกว่ามาก

ข้อเสนอของฮวานไม่ได้จำกัดอยู่แค่การควบคุมนักเก็งกำไรรายบุคคล เขาเรียกร้องให้ศึกษาการเปลี่ยนผ่านไปสู่การขายบ้านหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ เพื่อลดช่วงเวลาที่สัญญาซื้อขายสามารถเปลี่ยนมือได้ก่อนที่อสังหาริมทรัพย์จะพร้อม

เซินยอมรับว่าการโอนสัญญาตอบสนองความต้องการที่แท้จริงได้ และช่วยให้ธุรกรรมยังอยู่ในระบบกฎหมาย ข้อเสนอของเขาคือกำหนดให้บันทึกการโอนแต่ละครั้ง เพื่อให้ติดตามลำดับผู้ซื้อและราคาที่ทำธุรกรรมจริงได้ง่ายขึ้น เขายังเรียกร้องให้วางระบบที่นำไปใช้ได้จริง เพื่อไม่ให้ฐานข้อมูลที่ยังไม่สมบูรณ์ขัดขวางธุรกรรมที่ชอบด้วยกฎหมาย

เหตุใดผู้ซื้ออาจต้องมีทางออก

ฮวิ่ญ แถ่ง เหยียน นักเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยเหงียน ตั๊ต แถ่ง กล่าวว่า การห้ามโอนสัญญาอาจช่วยลดการเก็งกำไร แต่ทำให้ผู้ซื้อบ้านที่มีความจำเป็นจริงติดอยู่กับสัญญาเมื่อสถานะทางการเงินเปลี่ยนแปลง เขากล่าวถึงโครงการที่ใช้เวลาก่อสร้างหนึ่งถึงสามปี ซึ่งในช่วงเวลาดังกล่าวผู้ซื้ออาจตกงาน ธุรกิจขาดทุน หรือเผชิญเหตุฉุกเฉินในครอบครัว

ผู้ซื้อที่ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้อาจจำเป็นต้องโอนสัญญาเพื่อเรียกเงินที่จ่ายไปแล้วคืน หากไม่มีทางเลือกนี้ ก็อาจเหลือเพียงการยกเลิกสัญญาหรือบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียว ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อพิพาทเรื่องค่าปรับ ค่าสินไหมทดแทน และการคืนเงิน

เล จุง ฟาต ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Le Trung Phat และสมาชิกสมาคมเนติบัณฑิตยสภานครโฮจิมินห์ คัดค้านการห้ามแบบครอบคลุม เขาให้เหตุผลว่า สิทธิที่เกิดจากสัญญาที่อยู่อาศัยซึ่งชอบด้วยกฎหมายเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่ได้รับความคุ้มครอง โดยอ้างถึงมาตรา 32 ของรัฐธรรมนูญปี 2013 นี่เป็นข้อโต้แย้งทางกฎหมายของเขาต่อข้อเสนอ ไม่ใช่คำวินิจฉัยของศาล

ฟาตสนับสนุนการกำกับดูแลผ่านภาษีและการตรวจสอบทางกฎหมาย เขาเตือนว่าการห้ามอาจผลักธุรกรรมเข้าสู่ข้อตกลงนอกระบบ ซึ่งรวมถึงหนังสือมอบอำนาจที่ให้อำนาจกว้างขวาง ข้อตกลงส่วนตัวเป็นลายลักษณ์อักษร และคำมั่นว่าจะซื้อหรือขาย ธุรกรรมเหล่านี้อาจทำให้หน่วยงานมีข้อมูลน้อยลง เก็บภาษีได้น้อยลง และเพิ่มข้อพิพาทหรือการฉ้อโกง

เงินมัดจำจะถูกควบคุมมากกว่าเพดาน 5%

ร่างกฎหมายจำกัดเงินมัดจำสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จไว้ที่ 5% ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ โดยเรียกเก็บได้ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติตามเงื่อนไขการประกอบธุรกิจแล้ว โต อ้าย ว่าง ผู้แทนจากเกิ่นเทอ เสนอให้นำเงินดังกล่าวฝากไว้ในบัญชีที่ถูกระงับการเบิกถอน ณ ธนาคารผู้ค้ำประกันโครงการ

บัญชีที่ถูกระงับการเบิกถอนจะป้องกันไม่ให้ผู้พัฒนาโครงการถอนเงินมัดจำได้อย่างอิสระ ตามข้อเสนอของว่าง การเข้าถึงเงินจะขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติตามที่กำหนดหรือไม่ และผู้ซื้อกับผู้พัฒนาโครงการได้ลงนามในสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการแล้วหรือไม่

เดือง คัก มาย ผู้แทนจากจังหวัดเลิมด่ง เตือนว่าผู้พัฒนาโครงการหรือผู้จัดจำหน่ายอาจเรียกเก็บเงินในชื่ออื่น เช่น ค่าจอง ค่าลงทะเบียนแสดงความสนใจ หรือค่าธรรมเนียมสิทธิพิเศษ ลวง ถิ ฮวา ผู้แทนจากจังหวัดแทงฮวา เรียกร้องเช่นกันว่า กฎหมายควรพิจารณาจากวัตถุประสงค์ของการจ่ายเงิน ไม่ใช่ชื่อที่เรียก

เกณฑ์ในทางปฏิบัติคือ เงินดังกล่าวใช้ประกันข้อตกลงในอนาคตหรือเป็นการชำระราคาซื้อบางส่วนหรือไม่ การเรียกว่าเป็นค่าธรรมเนียมสิทธิพิเศษไม่ได้เปลี่ยนวัตถุประสงค์นั้น เจิ่น อัญ ต่วน ผู้แทนนครโฮจิมินห์ ยังต้องการให้กำหนดความรับผิดชอบทั้งแก่ผู้พัฒนาโครงการและผู้ที่รับเงินโดยตรง รวมถึงคนกลาง พร้อมกำหนดเรื่องการคืนเงินและค่าสินไหมทดแทนตามประมวลกฎหมายแพ่ง

โครงการแห่งหนึ่งบนทางหลวงหมายเลข 13 ในพื้นที่บิ่ญเซืองเดิมสะท้อนแนวปฏิบัติที่กำลังถูกตรวจสอบ ผู้ซื้อถูกขอให้จ่ายเงิน 100 ล้านด่งเพื่อจองอพาร์ตเมนต์ โดยคาดว่าจะมีสัญญาซื้อขายในราวหนึ่งเดือนถัดมา และมีข้อเสนอคืนเงินหากผู้ซื้อเลือกที่จะไม่ลงนาม

ผู้พัฒนาโครงการจะเรียกเก็บเงินได้เท่าใดก่อนส่งมอบ

เซินกล่าวถึงเพดานที่ระบุในร่างกฎหมาย ได้แก่ การชำระงวดแรก 30% และการชำระเงินรวมก่อนส่งมอบไม่เกิน 70% ควบคู่กับข้อจำกัดเงินมัดจำ 5% เขากังวลว่าผู้ซื้อยังต้องจ่ายเงินล่วงหน้าจำนวนมาก โดยไม่สามารถกำกับดูแลได้ว่าผู้พัฒนาโครงการนำเงินไปใช้อย่างไร

ฮวานเสนอให้จำกัดการเรียกเก็บเงินก่อนส่งมอบไว้ไม่เกิน 70% และให้ชำระอีก 30% ที่เหลือเมื่อผู้ซื้อได้รับทั้งบ้านและหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ การผูกการชำระเงินงวดสุดท้ายไว้กับเงื่อนไขทั้งสองประการจะช่วยคุ้มครองผู้ซื้อทางการเงิน นอกเหนือจากการก่อสร้างอาคารเสร็จสมบูรณ์

ตัวเลขที่แตกต่างกันสะท้อนทางเลือกเชิงนโยบายที่สำคัญ ยอดคงเหลือ 30% ที่ผูกกับการส่งมอบและการรับรองกรรมสิทธิ์สูงกว่ายอดคงเหลือ 5% ที่มีการหารือในส่วนอื่นของร่างกฎหมายถึงหกเท่า แนวทางทั้งสองจะทำให้จำนวนเงินที่อยู่นอกเหนือการควบคุมโดยตรงของผู้พัฒนาโครงการแตกต่างกันมาก

เซินยังเสนอให้ตรวจสอบการชำระเงินเทียบกับความคืบหน้าการก่อสร้างจริง โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อดำเนินการต่อโดยไม่มีหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร ในทางปฏิบัติ การเบิกจ่ายเงินจะเป็นไปตามงานที่ทำเสร็จและผ่านการตรวจสอบแล้ว แทนที่จะอิงเพียงวันที่ชำระเงินที่ระบุไว้ในสัญญา

การอนุมัติโครงการจากธนาคารไม่ใช่หนังสือค้ำประกันของผู้ซื้อ

ต่วนให้ความสำคัญกับขั้นตอนที่จะทำให้ผู้ซื้อแต่ละรายได้รับความคุ้มครองจากธนาคาร การที่ธนาคารตกลงค้ำประกันให้ผู้พัฒนาโครงการเป็นขั้นตอนหนึ่ง ส่วนการออกหนังสือค้ำประกันให้ลูกค้าแต่ละรายเป็นอีกขั้นตอนหนึ่ง หนังสือของลูกค้าจะระบุความคุ้มครองที่ผูกกับธุรกรรมนั้น

สำหรับผู้ซื้อที่เลือกใช้หนังสือค้ำประกัน ต่วนเสนอให้ผู้พัฒนาโครงการรับชำระเงินตามสัญญาได้ต่อเมื่อลูกค้าได้รับหนังสือค้ำประกันเฉพาะรายแล้ว เขายังเรียกร้องให้กำหนดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนเกี่ยวกับกำหนดเวลา ขั้นตอน และค่าธรรมเนียมในการออกหนังสือ เพื่อให้ผู้ซื้อรู้ว่าความคุ้มครองเริ่มต้นเมื่อใดและมีค่าใช้จ่ายเท่าใด

ร่างกฎหมายเปิดให้ผู้ซื้อเลือกได้ว่าจะรับหนังสือค้ำประกันจากธนาคารหรือไม่ เซินเสนอให้ความคุ้มครองเป็นค่าเริ่มต้น โดยผู้ซื้อจะปฏิเสธได้ก็ต่อเมื่อให้คำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรแยกต่างหากหลังได้รับคำอธิบายครบถ้วนแล้ว

เซินกังวลว่าหากไม่มีข้อกำหนดเช่นนี้ การปฏิเสธอาจกลายเป็นข้อสัญญามาตรฐานที่นำเสนอเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย แนวทางของเขาจะกำหนดให้ผู้ซื้อพิจารณาตัดสินใจอย่างรอบคอบมากขึ้น พร้อมเพิ่มการตรวจสอบการชำระเงินในกรณีที่ไม่ได้รับหนังสือค้ำประกัน ข้อเสนอเหล่านี้มุ่งจัดการช่วงเวลาที่ผู้ซื้อจ่ายเงินไปแล้ว แต่ยังรอให้ผู้พัฒนาโครงการปฏิบัติตามภาระผูกพัน

เงินงวดสุดท้าย 5% ทำให้เกิดคำถามเรื่องการควบคุมและการคืนเงิน

ร่างกฎหมายยังครอบคลุมเงิน 5% สุดท้ายของมูลค่าสัญญา ระหว่างที่ผู้ซื้อรอหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ เงินส่วนนี้แตกต่างจากเงินมัดจำงวดแรก แม้ทั้งคู่จะคิดเป็น 5% เท่ากัน

มายเรียกร้องให้กำหนดกฎเกณฑ์ว่าใครเป็นผู้ควบคุมบัญชี เอกสารใดใช้อนุมัติการปล่อยเงิน ใครได้รับดอกเบี้ย และจะเกิดอะไรขึ้นหากผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถชำระหนี้ได้อีกต่อไป เขาต้องการให้แยกบริหารเงินดังกล่าว และเบิกจ่ายได้บนฐานทางกฎหมายที่ชัดเจน

ว่างเสนอทางเลือกในกรณีที่การรับรองกรรมสิทธิ์ล่าช้าเพราะปัญหาที่อยู่นอกเหนือการควบคุม ซึ่งเกี่ยวข้องกับหน่วยงานรัฐ เช่น การประเมินราคาที่ดินที่ยังไม่เสร็จ หรือการอนุมัติปรับแผนผังเมืองล่าช้า ในกรณีเช่นนี้ ผู้พัฒนาโครงการอาจใช้หนังสือค้ำประกันจากธนาคารแบบไม่มีเงื่อนไขที่มีมูลค่าเท่ากันแทนการกันเงิน 5% ไว้ เพื่อให้สามารถนำเงินสดไปใช้ได้โดยยังคงมีหลักประกันทางการเงิน

สมาชิกสภายังต้องการความชัดเจนเรื่องเจ้าของบัญชี กำหนดเวลาชำระเงิน และค่าธรรมเนียม หากผู้ซื้อยื่นขอหนังสือรับรองด้วยตนเอง การโอนเงินที่กันไว้ให้ผู้พัฒนาโครงการควรเป็นไปโดยสมัครใจ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการยังคงมีหน้าที่จัดเตรียมเอกสารที่จำเป็น

หวู่ วัน เตี๊ยน ผู้แทนจากเมืองไฮฟอง ยกตัวอย่างครอบครัวในโครงการมืองแทงบางแห่งที่รอหนังสือรับรองมานานหลายปี ประสบการณ์ของพวกเขาทำให้เอกสารกรรมสิทธิ์มีความสำคัญต่อการอภิปรายไม่ต่างจากความคืบหน้าการก่อสร้าง กล่าวคือ การได้รับกุญแจบ้านอาจตามมาด้วยการรอเอกสารอย่างเป็นทางการที่ยาวนานกว่ามาก

ใครตรวจสอบโครงการ และใครต้องรับผิดชอบ

เตี๊ยนเรียกร้องให้หน่วยงานเปรียบเทียบอพาร์ตเมนต์ที่เสนอขายกับผังและแบบก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติก่อนดำเนินธุรกรรม เขายังต้องการให้ผู้พัฒนาโครงการมีหน้าที่ชดเชยผู้ซื้อและแก้ไขผลกระทบจากการละเมิด รวมถึงกรณีที่ต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง

ดาว จี เหงีย ผู้แทนจากเกิ่นเทอ ให้เหตุผลว่าแพลตฟอร์มซื้อขายและนายหน้าควรมีหน้าที่สอดคล้องกับการตรวจสอบที่ทำได้ เขากล่าวว่าคนกลางสามารถตรวจเอกสารและเปรียบเทียบข้อมูลที่เข้าถึงได้ แต่ไม่อาจทำหน้าที่แทนหน่วยงานรัฐในการรับรองสถานะทางกฎหมายทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์

เหงียเสนอให้กำหนดให้คนกลางตรวจสอบว่าเอกสารที่ได้รับมาครบถ้วนและสอดคล้องกันหรือไม่ เปิดเผยข้อมูลที่ไม่สามารถตรวจสอบได้ และรับผิดชอบเมื่อจงใจอนุญาตให้ทำธุรกรรมโดยใช้ข้อมูลเท็จ เหงียน วัน ฮุย ผู้แทนจากจังหวัดฮึงเอียน เรียกร้องให้ชี้แจงเอกสารที่ขาดหายหรือไม่สอดคล้องกัน และปฏิเสธการให้บริการหากปัญหายังคงอยู่

ต่วนยังต้องการให้กำหนดหน้าที่ที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเมื่อมีการเปลี่ยนมือโครงการ เอกสารของผู้พัฒนาโครงการรายเดิมและเงินที่เรียกเก็บไปแล้วจะต้องมีการตรวจสอบบัญชี และข้อตกลงระหว่างผู้พัฒนาโครงการต้องคุ้มครองสิทธิอันชอบด้วยกฎหมายของลูกค้า

ว่างตั้งข้อกังวลที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับข้อกำหนดให้ชำระภาระทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินให้ครบก่อนโอนโครงการ เธอให้เหตุผลว่าข้อกำหนดนี้อาจขัดขวางการเข้าซื้อกิจการที่มีเป้าหมายเพื่อกอบกู้โครงการที่หยุดชะงัก และทำให้ผู้ซื้อยังต้องผูกติดกับวิกฤตทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการรายเดิม

การเปลี่ยนรูปแบบการจัดหาเงินทุนอาจเปลี่ยนภาระการชำระเงิน

ตัวแทนโครงการบนทางหลวงหมายเลข 13 ปกป้องการขายล่วงหน้าว่ามีประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่าย ตัวแทนกล่าวว่าโดยทั่วไปลูกค้าจ่ายเงินเริ่มต้น 20% ถึง 30% ขณะที่เงินจากลูกค้าช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการประเมินความต้องการและลดแรงกดดันจากการกู้ยืม การโอนสัญญาในโครงการดังกล่าวมีค่าดำเนินการ 3 ล้านถึง 5 ล้านด่งต่อแฟ้ม

ตัวแทนให้เหตุผลว่าการขายเฉพาะเมื่อส่งมอบบ้านจะทำให้ผู้ซื้อต้องชำระเงิน 95% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ในเวลานั้น นี่คือคำอธิบายของผู้พัฒนาโครงการเกี่ยวกับภาระการชำระเงินภายใต้รูปแบบดังกล่าว การเปลี่ยนไปขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะโยกภาระการจัดหาเงินทุนเพื่อก่อสร้างออกจากการผ่อนชำระเป็นงวดของผู้ซื้อ ไปสู่เงินทุนที่ผู้พัฒนาโครงการต้องหาให้ได้ก่อนขาย

สำหรับผู้ซื้อ ทางเลือกจึงไม่ได้มีแค่การได้ตรวจดูอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้ว การจ่ายเงินระหว่างก่อสร้างช่วยแบ่งการชำระออกเป็นช่วงเวลา แต่ทำให้เงินเสี่ยงต่อความล่าช้า การซื้อหลังการก่อสร้างเสร็จทำให้สามารถเข้าอยู่อาศัยได้ใกล้ขึ้น แต่ก็อาจทำให้ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในเวลาซื้อ

ปัญหาการออกหนังสือรับรองในนครโฮจิมินห์ยังชี้ให้เห็นว่า ระยะเวลาของข้อจำกัดมีความสำคัญเพียงใด เมืองจัดตั้งคณะทำงาน 5013 เมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายน 2024 และต่อมาปรับโครงสร้างเป็นคณะทำงาน 1645 เพื่อแก้ปัญหาอุปสรรคด้านการรับรองกรรมสิทธิ์ ข้อจำกัดที่มีผลจนกว่าจะได้รับหนังสือรับรองอาจส่งผลต่อครัวเรือนต่อไปอีกนานหลังจากย้ายเข้าอยู่แล้ว

เหตุการณ์สำคัญที่มีการระบุวันที่ ได้แก่

• 5 พฤศจิกายน 2024: นครโฮจิมินห์จัดตั้งคณะทำงาน 5013 เพื่อแก้ปัญหาการรับรองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์
• 30 ตุลาคม 2026: ผู้แทนสมัชชาแห่งชาติอภิปรายเรื่องการโอนสัญญา การชำระเงินล่วงหน้า และหนังสือค้ำประกัน ในการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
• เมื่อสิ้นสุดการอภิปราย: เจิ่น ห่ง มิงห์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง ให้คำมั่นว่าจะทบทวนและปรับปรุงร่างกฎหมายเพิ่มเติม

มิงห์กล่าวว่า มาตรา 5 ของร่างกฎหมายห้ามนำเงินมัดจำและเงินชำระล่วงหน้าของลูกค้าไปใช้อย่างผิดกฎหมาย ทางเลือกเชิงนโยบายที่ยังต้องพิจารณาคือจะทำให้การคุ้มครองดังกล่าวเกิดขึ้นได้อย่างไร ใครควบคุมเงิน จะปล่อยเงินได้เมื่อใด หนังสือค้ำประกันจะถึงมือผู้ซื้อแต่ละรายอย่างไร และครัวเรือนจะโอนสัญญาได้หรือไม่เมื่อสถานการณ์เปลี่ยนไป

ประเด็นสำคัญ

• สมาชิกสภาเสนอห้ามโอนสัญญาซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ และศึกษาการขายบ้านหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จเท่านั้น
• อีกแนวทางหนึ่งคือยังอนุญาตให้โอนได้ แต่บันทึกธุรกรรมแต่ละครั้งโดยใช้ข้อมูลตลาดที่ผ่านการตรวจสอบ
• มาตรการคุ้มครองที่เสนอรวมถึงบัญชีเงินมัดจำที่ระงับการเบิกถอน หนังสือค้ำประกันสำหรับผู้ซื้อแต่ละราย และการชำระเงินตามความคืบหน้าการก่อสร้าง
• ผู้แทนอภิปรายทั้งเรื่องการกันเงินงวดสุดท้าย 5% และข้อเสนอให้กันเงิน 30% ไว้จนกว่าจะส่งมอบบ้านและรับรองกรรมสิทธิ์
• ผู้คัดค้านเตือนว่าการห้ามโอนสัญญาอาจทำให้ผู้ซื้อที่เผชิญเหตุฉุกเฉินทางการเงินติดอยู่กับสัญญา และส่งเสริมธุรกรรมนอกระบบ
• ข้อเสนอยังอยู่ระหว่างการทบทวน โดยยังไม่มีการประกาศวันลงมติขั้นสุดท้ายหรือวันเริ่มบังคับใช้