การลดราคาบ้านในเวียดนามยังไม่ช่วยให้ผู้ซื้อเอื้อมถึง ขณะขยายแผนที่อยู่อาศัยให้เช่า

ประกาศขายถูกลง แต่ผู้ซื้อยังเอื้อมไม่ถึง

เวียดนามคาดว่าจะสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้วเสร็จ 87,601 ยูนิตในปี 2026 หรือเพียง 90% ของเป้าหมายรายปี ขณะที่การลดราคาในตลาดเชิงพาณิชย์ก็ยังไม่ทำให้บ้านจำนวนมากอยู่ในระดับที่ผู้ซื้อเอื้อมถึง ปัญหาขาดแคลนเห็นได้ชัดเป็นพิเศษในนครโฮจิมินห์ โดยผลประเมินของรัฐบาลเมืองที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) อ้างถึง ระบุว่าในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 ไม่มีอุปทานที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยารายใหม่เลย

HoREA ระบุว่า ผู้พัฒนาโครงการลดราคาขายในตลาดแรกลงประมาณ 5% ส่วนผู้ลงทุนบางรายที่ขายต่ออสังหาริมทรัพย์เสนอส่วนลด 20% ถึง 30% แต่ก็ยังหาผู้ซื้อได้ยาก ตลาดแรกหมายถึงบ้านที่ผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้ขาย ส่วนตลาดรองหมายถึงบ้านที่เจ้าของเดิมนำมาขายต่อ

กรุงฮานอยแสดงให้เห็นเช่นกันว่าราคาที่ลดลงสามารถเกิดขึ้นพร้อมกับอุปสงค์ที่อ่อนแอได้ Savills Vietnam บันทึกยอดขายอพาร์ตเมนต์ในไตรมาส 3 ปี 2026 ลดลง 26% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และลดลง 48% จากปีก่อนหน้า ขณะที่ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์จากผู้พัฒนาโครงการยังอยู่ที่ประมาณ 107 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

ปัญหาหลักคือบ้านมีราคาแพง ต้นทุนกู้ยืมสูง และมีที่อยู่อาศัยที่ออกแบบให้เหมาะกับงบประมาณของครัวเรือนทั่วไปน้อยเกินไป มีแผนก่อสร้างเพิ่ม โดยเฉพาะในพื้นที่นอกเขตเมืองชั้นใน แต่ทำเล ราคา และความเหมาะสมของบ้านจะเป็นตัวกำหนดว่าผู้ซื้อและผู้เช่าจะมีทางเลือกที่ตอบโจทย์หรือไม่

เล ฮหว่าง เจิว ประธาน HoREA เรียกร้องให้มีมาตรการรับมือที่ครอบคลุมขึ้น ได้แก่ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาย่อมเยาควบคู่กับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม บ้านเช่าที่มีราคาสมเหตุสมผลมากขึ้น กฎเกณฑ์การพัฒนาที่ชัดเจนขึ้น และสินเชื่อที่มีต้นทุนต่ำลง ข้อเสนอเหล่านี้มุ่งช่วยทั้งผู้ที่มีคุณสมบัติรับการสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัยจากภาครัฐ และผู้ที่มีรายได้เกินเกณฑ์รับสิทธิ์ แต่ยังไม่ถึงระดับที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้

เหตุใดส่วนลดจึงยังไม่ช่วยฟื้นอุปสงค์

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ราคาเสนอขายอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในไตรมาส 3 ปี 2026 อยู่ที่ 79.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในกรุงฮานอย 88.3 ล้านดองเวียดนามในนครโฮจิมินห์ และ 68.9 ล้านดองเวียดนามในเมืองดานัง โดยค่าเฉลี่ยทั้งสามแห่งไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อน

ระดับราคาดังกล่าวเกิดขึ้นหลังจากราคาปรับขึ้นมาก เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2019 VARS บันทึกราคาที่เพิ่มขึ้น 97% ในกรุงฮานอย 69.8% ในนครโฮจิมินห์ และ 76.2% ในเมืองดานัง ดังนั้นผู้ซื้อจึงเข้าสู่ตลาดที่ราคาเพิ่งทรงตัวหลังจากปรับขึ้นมาหลายปี

DKRA Consulting บันทึกอพาร์ตเมนต์ที่ผู้พัฒนาโครงการพร้อมขาย 13,215 ยูนิต จาก 108 โครงการในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในไตรมาส 3 ยอดขายรวมอยู่ที่ 3,471 ยูนิต ลดลง 66% จากไตรมาสก่อน หรือคิดเป็นประมาณ 26% ของอุปทานดังกล่าว

ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดรองของภาคใต้มักลดลง 4% ถึง 7% ในไตรมาสนี้ ส่วนส่วนลด 20% ถึง 30% ที่ HoREA ระบุนั้นเป็นกรณีของผู้ลงทุนรายบุคคลบางราย ขณะที่ตัวเลขของ DKRA สะท้อนการปรับราคาที่พบได้ทั่วไปกว่าในโครงการที่ติดตาม

ต้นทุนการกู้ยืมเป็นอุปสรรคอีกประการหนึ่ง มีรายงานว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 14% ถึง 16% ต่อปีในปี 2026 ที่อัตราดังกล่าว เงินกู้ 1 พันล้านดองเวียดนามจะมีดอกเบี้ยรายปี 140 ล้านถึง 160 ล้านดองเวียดนาม หากยอดเงินต้นคงค้างไม่เปลี่ยนแปลง และยังไม่รวมการชำระคืนเงินต้น ยอดชำระจริงขึ้นอยู่กับสัญญาเงินกู้และกำหนดการชำระคืน

ที่อยู่อาศัยระดับกลางที่ขาดหายไป

ผลประเมินของนครโฮจิมินห์ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 ระบุว่า อพาร์ตเมนต์คิดเป็น 73.6% ของหน่วยที่อยู่อาศัยที่ผู้พัฒนาโครงการมีสิทธิ์ระดมทุนได้ ที่อยู่อาศัยระดับกลางมีสัดส่วนเพียง 7.1% ของอุปทาน ขณะที่บ้านใหม่ยังกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาสูง

เจิวเสนอให้ส่งเสริมที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาย่อมเยา โดยกำหนดราคาตามสภาพของแต่ละพื้นที่ ตั้งแต่ 25 ล้านถึง 30 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในจังหวัดห่างไกล ไปจนถึง 60 ล้านถึง 70 ล้านดองเวียดนามในเมืองใหญ่

หากยกตัวอย่างอพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร ช่วงราคาที่เสนอสำหรับเขตเมืองจะทำให้ราคาซื้ออยู่ที่ 3.6 พันล้านถึง 4.2 พันล้านดองเวียดนาม ก่อนรวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ซึ่งยังเป็นจำนวนเงินสูงมาก ทำให้ที่อยู่อาศัยให้เช่าและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังเป็นส่วนจำเป็นของมาตรการรับมือเดียวกัน

เจิ่น ซวน เลือง ผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาย่อมเยาควรเสริมกับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การมีบ้านในระดับกลางเพิ่มขึ้นจะเปิดทางเลือกให้ครัวเรือนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง แทนการต้องเลือกโครงการราคาแพง และช่วยลดแรงกดดันจากความรู้สึกว่าบ้านขาดแคลน

ประกาศขายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแสดงให้เห็นว่าราคามีช่วงกว้างกว่ามาก ประกาศเมื่อวันที่ 30 ตุลาคมระบุว่ามีบ้านหลายพันยูนิตเสนอขายในราคาเริ่มต้นเพียงกว่า 12 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เหงียน วัน ซิง รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอยู่ที่ 15 ล้านถึง 25 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ขณะที่บางโครงการที่ตัวแทนภาคธุรกิจกล่าวถึงมีราคาสูงถึง 30 ล้านถึง 40 ล้านดองเวียดนาม ดังนั้นทำเล ต้นทุนโครงการ และคุณสมบัติผู้ซื้อจึงสำคัญควบคู่ไปกับราคาพาดหัว

ผู้คนหลายล้านพึ่งพาการเช่าอยู่แล้ว

นครโฮจิมินห์มีผู้เช่าที่อยู่อาศัยประมาณ 4.2 ล้านคน HoREA ระบุว่าแรงงานและแรงงานย้ายถิ่นส่วนใหญ่เช่าห้องในราคาประมาณ 2 ล้านดองเวียดนามต่อเดือน ขณะที่อพาร์ตเมนต์ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกสนับสนุนยังมีอยู่น้อย

ผลสำรวจเบื้องต้นของสหพันธ์แรงงานนครโฮจิมินห์พบว่า มีผู้ต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่า 3,181 ราย และอีก 30,339 รายต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมผ่านการเช่าหรือซื้อ ปัจจุบันแรงงานจำนวนมากอาศัยอยู่ในหอพักขนาดเล็กที่เอกชนพัฒนาขึ้น ซึ่งมีพื้นที่ โครงสร้างพื้นฐาน และมาตรการความปลอดภัยจากอัคคีภัยจำกัด

หวู่ ดัง เคว รองประธานสมาคมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมนครโฮจิมินห์ ระบุว่า อุปทานที่อยู่อาศัยให้เช่าในระบบตามไม่ทันการขยายตัวของเมืองและจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น เขาเสนอให้พัฒนาโครงการอย่างเป็นระบบ โดยเชื่อมต่อกับโรงเรียน สถานพยาบาล ร้านค้า และบริการจำเป็น

ฝ่าม วัน นาม ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ GH Land ชี้ถึงความจำเป็นที่เกี่ยวเนื่องกัน ได้แก่ สัญญาเช่าที่เป็นมาตรฐาน และข้อมูลที่โปร่งใสเกี่ยวกับค่าเช่า สถานะทางกฎหมาย คุณภาพอาคาร และการบริหารจัดการทรัพย์สิน ผู้เช่าจำเป็นต้องรู้ว่าจ่ายเงินเพื่ออะไร และสัญญาให้ความคุ้มครองอย่างไร ส่วนนักลงทุนต้องการกฎเกณฑ์ที่คาดการณ์ได้สำหรับการบริหารอาคารในระยะยาว

สำหรับครัวเรือนที่ไม่สามารถเก็บเงินดาวน์หรือรับภาระผ่อนสินเชื่อก้อนใหญ่ได้ บ้านเช่าที่เชื่อถือได้เป็นอีกทางหนึ่งสู่การมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง แต่จะตอบโจทย์ได้เพียงใดขึ้นอยู่กับค่าเช่า ทำเล และสภาพความเป็นอยู่ โดยเฉพาะสำหรับแรงงานที่ต้องเดินทางไปทำงาน

การก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพิ่มขึ้น แต่ส่งมอบยังล่าช้า

เล ห่ง วิงห์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงก่อสร้าง กล่าวในการแถลงข่าวประจำของรัฐบาลเมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายนว่า ขณะนี้มีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 293 โครงการ รวม 363,065 ยูนิต อยู่ระหว่างการพัฒนาทั่วประเทศ ในจำนวนนี้มี 128 โครงการที่เพิ่งเริ่มก่อสร้าง รวมบ้าน 183,293 ยูนิต แบ่งเป็นเพื่อขาย 140,492 ยูนิต และเพื่อเช่า 42,801 ยูนิต

กระทรวงบันทึกโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 114 โครงการที่กำลังก่อสร้าง รวมหน่วยให้เช่า 63,970 ยูนิต นับตั้งแต่เดือนมิถุนายน มีโครงการเริ่มต้นเพิ่มเติมอีก 29 โครงการ รวมบ้าน 85,594 ยูนิต ซึ่งมี 33,886 ยูนิตสำหรับให้เช่า ตัวเลขบ้านเช่าเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของยอดรวมโครงการ

จำนวนบ้านที่สร้างเสร็จยังต่ำกว่าเป้าหมายประจำปีมาก ณ วันที่แถลงข่าว โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 170 โครงการส่งมอบบ้านได้ 46,962 ยูนิต เทียบกับเป้าหมายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมรายปี 97,271 ยูนิต กระทรวงคาดว่าจะสร้างเสร็จ 87,601 ยูนิตภายในสิ้นปี 2026

การส่งมอบบ้านเช่าก็กระจุกตัวอยู่ในช่วงท้ายปีเช่นกัน มีบ้านสร้างเสร็จแล้ว 8,314 ยูนิต เทียบกับเป้าหมาย 17,176 ยูนิต โดยคาดว่าจำนวนบ้านที่สร้างเสร็จทั้งปีจะอยู่ที่ 18,049 ยูนิต หรือสูงกว่าเป้าหมายประมาณ 5% บ้านเช่าจึงคิดเป็นราวหนึ่งในห้าของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 87,601 ยูนิตที่คาดว่าจะสร้างเสร็จ

ในการประชุมเสวนาเมื่อวันที่ 25 ธันวาคม เพื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2026 รัฐมนตรีช่วยว่าการซิงกล่าวถึงโครงการสะสมในภาพรวมที่กว้างกว่า โดยมี 698 โครงการ รวมบ้านมากกว่า 657,000 ยูนิต และสร้างเสร็จแล้วเกือบ 170,000 ยูนิต ยอดรวมดังกล่าวครอบคลุมโครงการในช่วงพัฒนาที่ต่างจากโครงการ 293 แห่งที่ระบุว่ากำลังดำเนินการอยู่ในการแถลงข่าวเดือนพฤศจิกายน ซิงยังตั้งเป้าหมายให้เวียดนามบรรลุเป้าหมายระดับชาติในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิตภายในราวปี 2028

หมุดหมายถัดไปมีอะไรบ้าง

เป้าหมายของนครโฮจิมินห์ครอบคลุมระยะเวลายาวนานกว่ารอบการก่อสร้างปัจจุบัน มติเลขที่ 303/NQ-CP ลงวันที่ 30 กันยายน 2026 กำหนดให้เมืองสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยให้เช่า 181,257 ยูนิตในช่วงปี 2026 ถึง 2030 โดยคาดว่าจะสร้างเกือบ 57,657 ยูนิตในปี 2027 หรือเกือบ 32% ของยอดรวมในช่วงดังกล่าว

วันที่และหมุดหมายสำคัญในการส่งมอบมีดังนี้:

• มิถุนายน 2026: รัฐบาลผลักดันการจัดหาที่อยู่อาศัยให้เช่า ตามด้วยการเริ่มโครงการ 29 แห่งที่มีหน่วยให้เช่า 33,886 ยูนิต
• 30 กันยายน 2026: มติเลขที่ 303/NQ-CP กำหนดเป้าหมายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยให้เช่าของนครโฮจิมินห์ไปจนถึงปี 2030
• 30 ตุลาคม 2026: มาตรการเสนอเพื่อให้ที่อยู่อาศัยมีราคาย่อมเยาครอบคลุมนโยบายที่อยู่อาศัยตามพื้นที่และกรอบค่าเช่า ขณะเดียวกันเมืองกำลังพิจารณาที่ดิน 147 แปลงสำหรับโครงการนำร่องที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
• 4 พฤศจิกายน 2026: กระทรวงก่อสร้างเปิดเผยรายละเอียดโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมทั่วประเทศและประมาณการการก่อสร้างแล้วเสร็จรายปี
• สิ้นปี 2027: Knight Frank คาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์เพิ่มอีก 42,593 ยูนิตทั่วนครโฮจิมินห์ที่ขยายเขตแล้ว

กระทรวงจัดทำร่างแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยเพื่อเสนอต่อสภาแห่งชาติชุดที่ 16 แต่ยังไม่ได้ระบุวันที่จะรับรอง ผู้พัฒนาโครงการและครัวเรือนยังต้องรอกฎเกณฑ์ฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับคุณสมบัติผู้มีสิทธิ์ การจัดหาเงินทุน การจัดสรรที่ดิน และการกำหนดราคา

อุปทานใหม่ขยายออกไปนอกเขตเมืองชั้นใน

Knight Frank คาดว่าอพาร์ตเมนต์ 22,187 ยูนิตจากทั้งหมด 42,593 ยูนิตที่จะมีเพิ่มขึ้นภายในสิ้นปี 2027 จะอยู่ในพื้นที่นครโฮจิมินห์เดิม ส่วนอีก 20,406 ยูนิต หรือเกือบ 48% จะอยู่ในพื้นที่อื่นของเมืองที่ขยายเขตแล้ว รวมถึงพื้นที่บิ่ญเซืองและบ่าเสียะ-หวุงเต่าดั้งเดิม

พื้นที่รอบนอกเหล่านี้มีสัดส่วนอพาร์ตเมนต์ราคาย่อมเยาและระดับกลางมากกว่า ตัวเลขปี 2025 ของ CBRE แสดงให้เห็นช่องว่างด้านราคา โดยราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในตลาดแรกอยู่ที่ประมาณ 47 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในพื้นที่บิ่ญเซืองเดิม เทียบกับ 92 ล้านดองเวียดนามในพื้นที่นครโฮจิมินห์เดิม หรือต่างกันประมาณ 49%

พื้นที่บิ่ญเซืองเดิมเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ใหม่ 17,300 ยูนิตในปี 2025 ส่วนอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั่วเมืองที่ขยายเขตแล้วคาดว่าจะใกล้ 34,000 ยูนิตในปี 2026 โดยมากกว่าครึ่งอยู่ในพื้นที่บิ่ญเซืองเดิม ประมาณการระยะใกล้ของ DKRA คาดว่าจะเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ 7,000 ถึง 10,000 ยูนิตในไตรมาส 4 โดยกระจุกตัวทางตะวันออก ทางใต้ และพื้นที่บิ่ญเซืองเดิม

โครงการราคาแพงยังคงส่งผลต่อราคาในพื้นที่ใจกลางเมือง อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่มากกว่าครึ่งในพื้นที่เมืองเดิมเมื่อปี 2025 อยู่ในกลุ่มระดับสูงและหรูหรา การประเมินตลาดครั้งหลังระบุว่าราคาเสนอขายในตลาดแรกเฉลี่ยอยู่ที่ 4,210 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร หรือมากกว่า 100 ล้านดองเวียดนาม เพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน

หวอ หวิ่ญ ตวน เกี๊ยต หัวหน้าฝ่ายการตลาดโครงการที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam ระบุว่า ผู้ซื้อพิจารณาคุณภาพการก่อสร้าง การบริหารจัดการ สิ่งอำนวยความสะดวก และสภาพความเป็นอยู่มากขึ้น เขายังชี้ว่าการเชื่อมต่อด้านคมนาคมและการพัฒนาพื้นที่รอบศูนย์กลางเมืองหลายแห่งเป็นปัจจัยกำหนดทิศทางตลาด ราคาที่ต่ำกว่านอกใจกลางเมืองจะมีประโยชน์มากขึ้นเมื่อผู้อยู่อาศัยเดินทางไปทำงานและเข้าถึงบริการต่าง ๆ ได้อย่างสะดวกและเชื่อถือได้

เหตุใดผู้พัฒนาโครงการให้เช่าจึงต้องการการสนับสนุนระยะยาวหลายทศวรรษ

เล หิ่ว เหงียะ ผู้อำนวยการใหญ่ของ Le Thanh Company ระบุว่า การลงทุนในโครงการให้เช่าต้องใช้เงินซื้อที่ดิน ก่อสร้าง และจ่ายดอกเบี้ยเป็นเวลานานก่อนจะคืนทุนได้ โครงการ Le Thanh Tan Kien 2 ที่บริษัทเสนอจะมีบ้านเช่าประมาณ 2,000 ยูนิต แต่การจัดประเภทที่ดินเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมและบริการแบบผสมทำให้การเข้าถึงสินเชื่อธนาคารซับซ้อนขึ้น

HoREA ประเมินว่าโดยทั่วไปโครงการให้เช่าต้องใช้เวลาอย่างน้อย 20 ปีจึงจะคืนทุนได้ ผู้พัฒนาโครงการที่ขายอพาร์ตเมนต์จะได้รับเงินก้อนใหญ่เมื่อขายบ้านได้ ส่วนผู้ประกอบการให้เช่าจะได้รับเงินจำนวนเล็กกว่าในระยะเวลาที่ยาวนานกว่ามาก พร้อมกับยังต้องจ่ายค่าบริหารจัดการและบำรุงรักษา

เจิวเสนอให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษที่มีระยะเวลานานขึ้น และเร่งรัดขั้นตอนการลงทุน HoREA ต้องการให้สิทธิประโยชน์เฉพาะโครงการที่ให้คำมั่นว่าจะให้เช่าบ้านอย่างน้อย 20 ปี

HoREA ยังต้องการให้หน่วยงานระดับจังหวัดกำหนดกรอบค่าเช่าสำหรับที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาที่ไม่ได้รับเงินทุนจากงบประมาณของรัฐ โดยเสนอให้สภาประชาชนระดับจังหวัดมีอำนาจออกนโยบายท้องถิ่นสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาย่อมเยา ผ่านการแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายที่ดิน

ข้อเสนอเหล่านี้มุ่งทำให้คำนวณต้นทุนและรายรับที่คาดการณ์ได้ง่ายขึ้นก่อนเริ่มก่อสร้าง ข้อเรียกร้องของนามเรื่องข้อมูลการเช่าที่โปร่งใสและสัญญามาตรฐานช่วยแก้ปัญหาในขั้นดำเนินงานเช่นกัน กล่าวคือ อาคารต้องมีรายได้ที่ยั่งยืน ขณะที่ผู้เช่าต้องการเงื่อนไขที่คาดการณ์ได้และสภาพความเป็นอยู่ที่ยอมรับได้

ใครจะได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการที่มีต้นทุนต่ำลง

ร่างแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยซึ่งกระทรวงก่อสร้างกล่าวถึง เสนอให้กำหนดกฎเกณฑ์ด้านรายได้และคุณสมบัติผู้มีสิทธิ์ให้ชัดเจนขึ้น จัดลำดับความสำคัญให้กลุ่มเปราะบาง ให้สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษ และจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยซึ่งไม่มุ่งแสวงหากำไร นอกจากนี้ยังครอบคลุมที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม บ้านเช่า และที่พักสำหรับแรงงานในนิคมอุตสาหกรรม

นักลงทุนจะได้รับการสนับสนุนผ่านค่าธรรมเนียมและค่าเช่าที่ดิน ภาษี และสินเชื่อ อีกทั้งอาจใช้กิจกรรมเชิงพาณิชย์และบริการภายในโครงการเพื่อชดเชยต้นทุนการพัฒนาที่เข้าเกณฑ์ กฎการกำหนดราคาที่เสนอจะคำนวณราคาขาย ค่าเช่า และการผ่อนเช่าซื้อจากต้นทุนที่ชอบด้วยกฎหมายและกำไรตามเกณฑ์ควบคุม โดยไม่นำสิทธิประโยชน์จากรัฐมารวมในราคาที่เรียกเก็บจากผู้อยู่อาศัย

มาตรการควบคุมธุรกรรมจะจำกัดให้ผู้มีสิทธิ์แต่ละรายซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้หนึ่งยูนิต และจำกัดการโอนในช่วงห้าปีแรก เพื่อให้บ้านที่ได้รับการอุดหนุนตกอยู่กับผู้ที่เป็นกลุ่มเป้าหมาย

ผู้พัฒนาโครงการยังเรียกร้องให้ปรับเปลี่ยนผลตอบแทนด้วย บุ๋ย เหงว่น ฟอง ประธาน Le Phong Group เสนอให้เพิ่มอัตรากำไรที่อนุญาตสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจาก 10% เป็น 15% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง โดยอ้างถึงค่าวัสดุ ค่าแรง และความล่าช้า ข้อเรียกร้องนี้เกิดขึ้นควบคู่กับความพยายามของกระทรวงที่จะควบคุมราคาให้อยู่ในระดับที่ครัวเรือนผู้มีสิทธิ์รับภาระได้

ความล่าช้าของโครงการยังเป็นอุปสรรคสำคัญ ซิงระบุว่ามีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดชะงักประมาณ 2,991 โครงการ มูลค่าการลงทุนเกือบ 2 ล้านล้านล้านดองเวียดนาม และกล่าวว่าแนวทางภายใต้มติสภาแห่งชาติเลขที่ 110 ได้แก้ปัญหากฎหมายที่ดินที่กระทบ 326 โครงการ การนำโครงการกลับมาก่อสร้างจะช่วยเพิ่มอุปทาน ขณะที่มาตรการด้านราคาย่อมเยาจะกำหนดว่าผู้พัฒนาโครงการสร้างบ้านประเภทใด

การบรรเทาภาระสินเชื่อต้องช่วยทั้งผู้ก่อสร้างและครัวเรือน

HoREA ต้องการให้สินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่า ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาย่อมเยา และโครงการสำคัญบางแห่งในนิคมอุตสาหกรรม ไม่ถูกนับรวมในเพดานการเติบโตของสินเชื่อธนาคาร เพดานดังกล่าวกำหนดว่าธนาคารจะขยายสินเชื่อได้เร็วเพียงใด การยกเว้นจะทำให้ภาคส่วนที่ได้รับเลือกมีโอกาสเข้าถึงเงินทุนมากขึ้น

เจิวยังเรียกร้องให้ธนาคารแห่งชาติเวียดนามผลักดันธนาคารพาณิชย์ให้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างมีนัยสำคัญ ต้นทุนทางการเงินที่ต่ำลงจะช่วยผู้พัฒนาโครงการในระหว่างการก่อสร้าง และลดภาระการผ่อนชำระของผู้ซื้อ

MB Securities ระบุว่ามีปัจจัยที่เอื้อต่อความเป็นไปได้ในการลดดอกเบี้ย เช่น การเติบโตของสินเชื่อที่ชะลอลง และเงินฝากที่เติบโตเร็วกว่าการปล่อยสินเชื่อในช่วงเก้าเดือนแรก อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าแรงกดดันต่อต้นทุนเงินทุนของธนาคารจะยังมีต่อไปอีกราวสามเดือน ขณะที่เงินฝากเดิมครบกำหนดและได้รับการต่ออายุในอัตราที่สูงขึ้น

เลืองเตือนว่า ราคาบ้านยังสะท้อนต้นทุนที่ดินและกำไรที่ผู้พัฒนาโครงการคาดหวังด้วย ดังนั้นสิทธิประโยชน์จึงต้องใช้เวลาจึงจะส่งผลต่อราคาขาย บททดสอบในทางปฏิบัติคือบ้านที่สร้างเสร็จจะมีราคาและค่าเช่าที่ครัวเรือนรับไหวหรือไม่ อพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้น การอนุมัติโครงการที่ง่ายขึ้น และสินเชื่อที่ถูกลงจะเกิดประโยชน์ร่วมกัน เมื่อที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นสอดคล้องกับสถานที่ทำงาน วิถีชีวิต และกำลังจ่ายของผู้คน

ประเด็นสำคัญ

• เวียดนามคาดว่าจะสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเสร็จ 87,601 ยูนิตในปี 2026 หรือประมาณ 90% ของเป้าหมายรายปี
• การลดราคายังฟื้นยอดขายได้ยาก เนื่องจากต้นทุนกู้ยืมและราคาซื้อยังสูง
• ผลประเมินของเมืองที่ HoREA อ้างถึงระบุว่า อุปทานใหม่ในนครโฮจิมินห์ช่วงเก้าเดือนแรกไม่มีบ้านราคาย่อมเยา
• คาดว่าการก่อสร้างบ้านเช่าทั่วประเทศจะเสร็จ 18,049 ยูนิต สูงกว่าเป้าหมายรายปี
• อุปทานเชิงพาณิชย์ใหม่กำลังขยับออกไปยังพื้นที่รอบนอก ซึ่งโดยทั่วไปมีราคาต่ำกว่า
• ข้อเสนอปฏิรูปครอบคลุมที่ดิน สินเชื่อ ค่าเช่า คุณสมบัติผู้มีสิทธิ์ และการควบคุมธุรกรรมที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
• นครโฮจิมินห์มีเป้าหมายสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและบ้านเช่า 181,257 ยูนิตในช่วงปี 2026 ถึง 2030