จีนขยายกฎการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว โยกภาระเงินทุนก่อสร้างออกจากผู้ซื้อ

กว่า 20 เมืองปรับกติกาการซื้อบ้านใหม่

จีนกำลังโยกต้นทุนและความเสี่ยงในการก่อสร้างบ้านใหม่ออกจากผู้ซื้อไปให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธนาคารรับภาระมากขึ้น โดยมีเมืองกว่า 20 แห่งออกมาตรการปฏิรูปการขายที่อยู่อาศัยอย่างละเอียด หลังนโยบายระดับชาติประกาศเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2026 การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเลื่อนช่วงเวลาที่ผู้พัฒนาจะขายห้องชุดที่ยังสร้างไม่เสร็จ เพิ่มความเข้มงวดในการควบคุมเงินของผู้ซื้อ และส่งเสริมการขายหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จเท่านั้น

เมืองจิงเหมินในมณฑลหูเป่ยใช้แนวทางเข้มงวด โดยหลักการแล้ว โครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดินซึ่งโอนกรรมสิทธิ์หลังวันที่ 28 สิงหาคมต้องขายเป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ผู้พัฒนาที่เลือกแนวทางนี้ต้องชำระราคาที่ดินเบื้องต้นอย่างน้อย 50 เปอร์เซ็นต์ แต่สามารถผ่อนชำระส่วนที่เหลือได้นานถึงสองปี

ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว เซินเจิ้น อู่ฮั่น และหางโจว เป็นส่วนหนึ่งของเมืองที่ออกหลักเกณฑ์การดำเนินงานแล้ว ตามข้อมูลติดตามของสถาบัน China Index Academy ส่วนนครหนานชาง เมืองเหมียนหยาง และหลูโจวได้เปิดรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนต่อมาตรการที่เสนอ

การเปลี่ยนแปลงนี้มุ่งแก้จุดอ่อนสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยจีน ภายใต้ระบบขายล่วงหน้า ครอบครัวต่าง ๆ ซื้อห้องชุดก่อนสร้างเสร็จ และเงินที่ชำระจะนำไปใช้เป็นทุนในการก่อสร้าง เมื่อผู้พัฒนาขาดสภาพคล่อง ครัวเรือนอาจต้องรอเป็นเวลานานเพื่อรับบ้านที่ตกลงซื้อไปแล้ว

แนวทางใหม่ประกอบด้วยการเปลี่ยนแปลงสามประการ ได้แก่ เลื่อนการขายให้ช้าลง ให้บริษัทแยกต่างหากรับผิดชอบแต่ละโครงการ และให้ธนาคารหลักกำกับดูแลการจัดหาเงินทุนของโครงการ มาตรการเหล่านี้มีเป้าหมายร่วมกันเพื่อให้เงินก่อสร้างถูกใช้กับบ้านที่ตั้งใจนำเงินไปสร้าง

รายละเอียดของแต่ละเมืองมีความสำคัญ เซินเจิ้นกำหนดเพดานเงินมัดจำล่วงหน้าสำหรับโครงการบ้านสร้างเสร็จที่ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ ปักกิ่งกำหนดไว้ที่ 1 เปอร์เซ็นต์ และกว่างโจวที่ 5 เปอร์เซ็นต์ ส่วนนานกิงและจินหัวเลื่อนการปล่อยสินเชื่อจำนองสำหรับโครงการที่ได้รับอนุญาตขายล่วงหน้าใหม่ไปเป็นหลังจากมีการบันทึกการก่อสร้างแล้วเสร็จอย่างเป็นทางการ

นโยบายระดับชาติเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง

กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองและชนบท กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสำนักงานกำกับดูแลการเงินแห่งชาติ ร่วมกันออกประกาศว่าด้วยการปรับปรุงระบบการขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยเรียกร้องให้คุ้มครองเงินจากการขายล่วงหน้าให้เข้มแข็งขึ้น ลดความเสี่ยงที่ผู้ซื้อจะไม่ได้รับมอบบ้าน และขยายการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วอย่างเป็นระบบ

โครงการที่ยังใช้ระบบขายล่วงหน้าต้องผ่านเกณฑ์ด้านการก่อสร้างที่สูงขึ้น โดยโครงสร้างหลักของอาคารแต่ละหลังต้องก่อสร้างถึงชั้นบนสุด กล่าวง่าย ๆ คือ โครงสร้างอาคารต้องขึ้นไปถึงชั้นบนสุดก่อนจึงจะเปิดขายห้องชุดล่วงหน้าในอาคารนั้นได้ ส่วนงานตกแต่งภายใน การติดตั้งอุปกรณ์ และงานอื่น ๆ ยังดำเนินการต่อได้

ประกาศยังกำหนดช่วงเปลี่ยนผ่านสำหรับโครงการที่ได้รับใบอนุญาตวางแผนก่อสร้างก่อนวันที่ประกาศมีผลใช้บังคับ เงื่อนไขการขายล่วงหน้าและการกำกับดูแลเงินจากการขายล่วงหน้าของโครงการเหล่านี้ยังเป็นไปตามนโยบายเดิม กฎท้องถิ่นเพิ่มการจัดประเภทอย่างละเอียดตามช่วงเวลาที่มีการโอนที่ดินและได้รับใบอนุญาต

ทางการยังต้องการให้ผู้ซื้อได้รับเอกสารรับรองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับการรับมอบบ้าน เรื่องนี้จำเป็นต้องประสานงานอย่างใกล้ชิดขึ้นระหว่างการอนุมัติก่อสร้าง การกำกับดูแลการขาย และการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การส่งมอบบ้านและเอกสารกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายเกิดขึ้นพร้อมกันได้

การดำเนินมาตรการขึ้นอยู่กับกำหนดเวลาในแต่ละพื้นที่

วันที่ 28 สิงหาคมเป็นวันแบ่งช่วงของมาตรการปฏิรูป แต่แต่ละเมืองนำไปใช้โดยอิงหมุดหมายที่แตกต่างกัน กฎบางแห่งเริ่มใช้เมื่อมีประกาศโอนที่ดิน บางแห่งอิงใบอนุญาตวางแผน ใบอนุญาตขายล่วงหน้า หรือสัญญาเงินกู้ฉบับใหม่ เอกสารของแต่ละโครงการจึงเป็นตัวกำหนดว่าต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดใด

ขั้นตอนสำคัญในการทยอยดำเนินมาตรการมีดังนี้:

• 28 สิงหาคม 2026: มาตรการปฏิรูประดับชาติกำหนดกรอบการควบคุมการขายล่วงหน้าให้เข้มงวดขึ้นและส่งเสริมการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว
• 15 ตุลาคม: เซินเจิ้นประกาศกฎ ขณะที่หางโจวออกมาตรการดำเนินงานฉบับทดลอง
• 27 ตุลาคม: จินหัวประกาศกฎท้องถิ่นซึ่งมีผลทันที
• 29 ตุลาคม: ฉางซาออกมาตรการดำเนินงาน
• 31 ตุลาคม: หน่วยงานห้าแห่งในนานกิงออกกฎฉบับทดลอง ครอบคลุม 9 ด้านและนโยบาย 19 ข้อ โดยมีผลทันที
• 3 พฤศจิกายน: ปักกิ่งเปิดขายแปลงที่อยู่อาศัยแห่งแรกภายใต้กรอบวันที่ 28 สิงหาคม โดยให้ความสำคัญกับการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว

ช่วงเปลี่ยนผ่านยังต่อเนื่องหลังการเริ่มดำเนินมาตรการในระยะแรก นานกิงอนุญาตให้โครงการบางแห่งที่มีที่ดินแล้วแต่ยังไม่มีใบอนุญาตวางแผน ยื่นขอใช้เงื่อนไขการขายล่วงหน้าเดิมได้จนถึงสิ้นปี 2027 โดยต้องผ่านการพิจารณาและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลที่เข้มงวดขึ้น ฉางซามีช่องทางในลักษณะเดียวกันจนถึงปี 2027 และขยายระยะเวลาไปจนถึงสิ้นปี 2028 สำหรับโครงการปรับปรุงฟื้นฟูเมืองบางประเภทและโครงการอื่น ๆ ที่มีปัญหาค้างคาจากอดีต

บ้านที่สร้างเสร็จแล้วอาจยังต้องวางเงินมัดจำล่วงหน้า

การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วหมายถึงธุรกรรมหลักจะเกิดขึ้นหลังจากอสังหาริมทรัพย์ผ่านเกณฑ์การก่อสร้างที่กำหนดแล้ว อย่างไรก็ตาม หลายเมืองอนุญาตให้วางเงินมัดจำจำนวนเล็กน้อยได้ก่อนหน้านั้น เมื่อผู้พัฒนาได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว เงินมัดจำใช้จองการซื้อในอนาคต โดยให้ผู้ซื้อมีภาระทางการเงินเบื้องต้นน้อยกว่าการชำระเงินเต็มจำนวนในการซื้อขายล่วงหน้า

เซินเจิ้นอนุญาตให้วางเงินมัดจำได้สูงสุด 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านทั้งหมด เซี่ยงไฮ้กำหนดเพดานเท่ากัน ปักกิ่งจำกัดเงินมัดจำไว้ที่ 1 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่กว่างโจว หางโจว อู่ฮั่น เฉิงตู และฉางซาโดยทั่วไปกำหนดไว้ที่ 5 เปอร์เซ็นต์ ส่วนนานกิงกำหนดเพดานโดยทั่วไปไว้ที่ 5 เปอร์เซ็นต์ และจินหัวกำหนดเพดานไว้ที่ 5 เปอร์เซ็นต์เช่นกัน

สำหรับห้องชุดราคา 2 ล้านหยวน เพดานดังกล่าวหมายถึงเงินมัดจำ 20,000 หยวนที่อัตรา 1 เปอร์เซ็นต์, 60,000 หยวนที่ 3 เปอร์เซ็นต์ และ 100,000 หยวนที่ 5 เปอร์เซ็นต์ ดังนั้นเงินมัดจำที่อนุญาตในกว่างโจวจึงสูงกว่าของปักกิ่งห้าเท่าสำหรับบ้านราคาเดียวกัน

ฉางซากำหนดให้เงินมัดจำทั้งหมดอยู่ในบัญชีภายใต้การกำกับดูแลจนกว่าการก่อสร้างจะเสร็จและส่งมอบบ้าน นานกิงกำหนดให้สัญญาวางเงินมัดจำระบุจำนวนเงิน ราคาขาย วันส่งมอบ และความรับผิดชอบกรณีไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง เงินมัดจำยังคงอยู่ภายใต้การกำกับดูแลจนกว่าอสังหาริมทรัพย์จะผ่านเงื่อนไขการส่งมอบ

แต่ละเมืองกำหนดขั้นตอนสุดท้ายก่อนเริ่มขายแตกต่างกัน ฉางซากำหนดให้มีการบันทึกการตรวจรับงานก่อสร้างแล้วเสร็จอย่างเป็นทางการ จินหัวกำหนดให้จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นและยื่นแผนการขาย เซินเจิ้นบังคับให้ขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว หากเงื่อนไขการขายที่ดินระบุข้อกำหนดดังกล่าวไว้ หากไม่ระบุ นโยบายของเซินเจิ้นก็ส่งเสริมแนวทางนี้สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยซึ่งโอนใหม่

การขายล่วงหน้าต้องก่อสร้างมากขึ้นและผ่านการตรวจสอบเข้มงวดขึ้น

ฉางซากำหนดเกณฑ์การก่อสร้างถึงชั้นบนสุดตามข้อกำหนดระดับชาติให้เป็นการตรวจสอบที่ชัดเจน ผู้พัฒนาต้องเทคอนกรีตแผ่นพื้นชั้นบนสุดของอาคารเสร็จ และยื่นบันทึกการตรวจรับคุณภาพโครงสร้างที่ลงนามและประทับตราโดยห้าฝ่าย ได้แก่ ผู้พัฒนา ผู้สำรวจ ผู้ออกแบบ ผู้รับเหมา และผู้ควบคุมงานก่อสร้าง

จินหัวกำหนดในทำนองเดียวกันว่า ต้องเทคอนกรีตระดับหลังคาของโครงสร้างหลักเสร็จและผ่านการตรวจรับจากผู้เกี่ยวข้องทั้งห้าฝ่าย คำขอขายล่วงหน้าแต่ละรายการต้องครอบคลุมพื้นที่อย่างน้อย 5,000 ตารางเมตร และต้องครอบคลุมอาคารทั้งหลังเป็นอย่างน้อย

เงินดาวน์และเงินกู้จำนองของผู้ซื้อต้องเข้าบัญชีที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลตามมาตรการท้องถิ่นฉบับใหม่ จินหัวกำหนดให้บันทึกการตรวจรับงานก่อสร้างแล้วเสร็จ และให้ระบบสาธารณูปโภคกับสิ่งอำนวยความสะดวกสนับสนุนอื่น ๆ ผ่านเงื่อนไขการส่งมอบก่อนยกเลิกการกำกับดูแล ฉางซาก็กำหนดให้พ้นจากการกำกับดูแลเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จและบริการต่าง ๆ เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า และก๊าซ ใช้งานได้

โครงการเก่าจะได้รับการปฏิบัติแตกต่างออกไป ปักกิ่ง กว่างโจว และเทียนจินอนุญาตให้โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและเข้าเกณฑ์ใช้กฎการขายล่วงหน้าเดิมต่อไปได้ เมื่อเซินเจิ้นและเซี่ยงไฮ้ประกาศมาตรการ รายละเอียดการจัดการโครงการที่มีอยู่ยังอยู่ระหว่างการศึกษาเพิ่มเติม

กำหนดชำระค่าที่ดินยืดหยุ่นขึ้น

ผู้พัฒนาที่เลื่อนการขายบ้านออกไปต้องจัดหาเงินทุนสำหรับการก่อสร้างเป็นเวลานานขึ้น ก่อนจะได้รับเงินส่วนใหญ่จากการซื้อขาย หลายเมืองจึงตอบสนองด้วยการให้เวลาชำระค่าที่ดินมากขึ้น เพื่อลดจำนวนเงินสดที่ต้องใช้ในช่วงเริ่มต้น

จิงเหมินกำหนดให้โครงการบ้านสร้างเสร็จชำระค่าที่ดินเบื้องต้นอย่างน้อย 50 เปอร์เซ็นต์ และชำระส่วนที่เหลือภายในสองปี ปักกิ่งและหางโจวก็อนุญาตให้โครงการที่เข้าเกณฑ์ชำระยอดคงเหลือภายในเวลาไม่เกินสองปีเช่นกัน

เซินเจิ้นกำหนดให้ชำระเบื้องต้น 50 เปอร์เซ็นต์สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยซึ่งโอนใหม่ โดยทั่วไปต้องชำระส่วนที่เหลือภายในหนึ่งปี และขยายเป็นสองปีได้สำหรับโครงการพิเศษ ผู้พัฒนาต้องชำระราคาที่ดินเต็มจำนวนก่อนจดทะเบียนที่ดินเบื้องต้น และก่อนขอใบอนุญาตขายล่วงหน้าสำหรับบ้านชุดแรก

นานกิงกำหนดให้ชำระค่าที่ดินอย่างน้อยครึ่งหนึ่งภายใน 30 วันตามปฏิทินนับจากลงนามในสัญญาโอนที่ดิน ส่วนที่เหลือชำระได้ภายในสองปีโดยไม่มีดอกเบี้ยระหว่างช่วงผ่อนชำระ จินหัวก็อนุญาตให้ชำระล่วงหน้าอย่างน้อย 50 เปอร์เซ็นต์ และชำระส่วนที่เหลือภายในสองปีโดยไม่มีดอกเบี้ย ฉางซาอนุญาตให้ผ่อนชำระโดยไม่คิดดอกเบี้ย และอนุญาตให้บริษัทใช้สัญญาโอนที่ดินเพื่อเริ่มขั้นตอนขอใบอนุญาตก่อสร้างได้เร็วขึ้น

มาตรการเหล่านี้เชื่อมโยงการผ่อนปรนทางการเงินเข้ากับเงื่อนไขการขายที่เข้มงวดขึ้น ผู้พัฒนาได้เวลาในการชำระค่าที่ดิน ขณะเดียวกันก็ต้องรับผิดชอบจัดหาเงินทุนก่อสร้างมากขึ้นก่อนเรียกเก็บเงินก้อนใหญ่จากผู้ซื้อ

บริษัทแยกสำหรับแต่ละโครงการและธนาคารหลักหนึ่งแห่ง

กฎของนานกิงอธิบายแนวทางการใช้บริษัทและมาตรการด้านธนาคารไว้อย่างชัดเจน บริษัทของแต่ละโครงการต้องรับผิดชอบตามกฎหมายของตนเองในด้านการก่อสร้าง คุณภาพ ความปลอดภัย และการส่งมอบ ก่อนส่งมอบบ้าน บริษัทแม่หรือนักลงทุนของบริษัทดังกล่าวห้ามโยกย้ายเงินจากการขายหรือเงินทุนออกไปใช้ในทางอื่น ถอนทุนโดยมิชอบ หรือจ่ายเงินปันผลก่อนกำหนด

ธนาคารหลัก ซึ่งเรียกอีกอย่างว่าธนาคารเจ้าภาพ จะเป็นผู้ประสานงานทางการเงินหลัก โดยปล่อยกู้เองหรือจัดตั้งกลุ่มธนาคารเพื่อให้สินเชื่อพัฒนาโครงการ นานกิงกำหนดให้บริหารเงินของโครงการผ่านบัญชีที่ธนาคารดังกล่าว รวมถึงสินเชื่อเพื่อการพัฒนา เงินทุนของผู้พัฒนา และรายได้จากการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว

จินหัวกำหนดให้บริหารบัญชีผ่านธนาคารหลักแบบรวมศูนย์สำหรับโครงการที่ลงนามสัญญาสินเชื่อพัฒนาโครงการฉบับใหม่หลังวันที่ 28 สิงหาคม ฉางซาก็กำหนดให้โครงการใหม่รวบรวมเงินทุนไว้ในบัญชีเฉพาะที่ธนาคารหลักเช่นกัน

เป้าหมายคือให้เงินที่กู้หรือเรียกเก็บสำหรับโครงการหนึ่งยังคงใช้ได้กับโครงการนั้น นานกิงยังกำหนดให้บริษัทโครงการที่ต้องการปิดกิจการหลังส่งมอบบ้านทั้งหมดแล้ว ต้องระบุนิติบุคคลที่รับผิดชอบการรับประกันคุณภาพ หรือจัดทำประกันคุณภาพงานก่อสร้าง

การปรับช่วงเวลาสินเชื่อจำนองเปลี่ยนสมการการจัดหาเงินทุน

นานกิงกำหนดให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลสำหรับโครงการที่ได้รับใบอนุญาตขายล่วงหน้าหลังวันที่ 28 สิงหาคม 2026 ปล่อยกู้ได้ต่อเมื่อมีการบันทึกการก่อสร้างแล้วเสร็จอย่างเป็นทางการ จากนั้นผู้ให้กู้จึงโอนเงินเข้าบัญชีภายใต้การกำกับดูแล ส่วนโครงการที่ได้รับใบอนุญาตในวันที่กำหนดหรือก่อนหน้านั้นยังใช้กฎการให้สินเชื่อเดิม

จินหัวปรับเปลี่ยนในลักษณะเดียวกันสำหรับโครงการที่เพิ่งได้รับอนุญาต รวมถึงสินเชื่อผ่านระบบกองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนด้านที่อยู่อาศัยที่เชื่อมโยงกับเงินสมทบของลูกจ้างและนายจ้าง ส่วนซีอานยังคงใช้แนวทางเดิมสำหรับสินเชื่อจำนองส่วนบุคคลของโครงการที่เข้าเกณฑ์ ซึ่งได้รับใบอนุญาตวางแผนก่อนวันที่ 28 สิงหาคมและได้รับอนุญาตขายล่วงหน้าบางส่วนแล้ว

การเลื่อนการจ่ายเงินกู้จำนองทำให้แหล่งเงินสดสำหรับการก่อสร้างที่เคยได้รับในช่วงต้นหายไป สินเชื่อเพื่อการพัฒนาจึงต้องครอบคลุมช่วงเวลาก่อสร้างมากขึ้น ด้วยเหตุนี้ นานกิงจึงเรียกร้องให้กำหนดเงื่อนไขสินเชื่อให้สอดคล้องกับตารางการก่อสร้าง โดยทั่วไปการชำระคืนเงินต้นงวดแรกจะเกิดขึ้นหลังจากมีการบันทึกการก่อสร้างแล้วเสร็จ การปล่อยสินเชื่อจะเป็นงวดและจ่ายเพื่อการก่อสร้างโครงการ รวมถึงการชำระเงินให้ผู้รับเหมาและผู้จำหน่ายวัสดุ

ฉางซาก็เลื่อนการชำระคืนเงินต้นงวดแรกของสินเชื่อเพื่อการพัฒนาไปเป็นหลังจากจดทะเบียนการก่อสร้างแล้วเสร็จ การเปลี่ยนแปลงโดยรวมจึงเป็นการโยกภาระการจัดหาเงินทุนในช่วงก่อสร้าง โดยให้ผู้พัฒนาและธนาคารรับภาระมากขึ้นก่อนปล่อยสินเชื่อจำนองของผู้ซื้อ

หนังสือค้ำประกันจากธนาคารเป็นอีกวิธีหนึ่งที่ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่น อู่ฮั่นสนับสนุนการใช้หนังสือค้ำประกันเพื่อทดแทนเงินจากการขายล่วงหน้าบางส่วนที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล จินหัวจำกัดการทดแทนดังกล่าวสำหรับโครงการที่ใช้กฎการขายล่วงหน้าเดิมไว้ที่ 30 เปอร์เซ็นต์ของเงินที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างให้แล้วเสร็จและส่งมอบ หนังสือค้ำประกันจากธนาคารใช้คำมั่นว่าจะชำระเงินของธนาคารทดแทนเงินสดบางส่วนที่ต้องอยู่ภายใต้การกำกับดูแล

นานกิงเปิดช่องทางขายบ้านสร้างเสร็จที่ยังติดจำนอง

นานกิงอนุญาตให้ขายบ้านสร้างเสร็จที่เข้าเกณฑ์ได้ แม้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้พัฒนายังติดจำนองอยู่ หากผู้พัฒนา ธนาคารผู้รับจำนองเดิม และผู้ซื้อเห็นชอบร่วมกัน มาตรการนี้แก้ปัญหาสภาพคล่อง โดยผู้พัฒนาอาจต้องใช้เงินจากการขายไปชำระเงินกู้ซึ่งจำเป็นต้องปิดก่อนทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

เงินของผู้ซื้อจะเข้าบัญชีภายใต้การกำกับดูแล หน่วยงานกำกับดูแลจะนำเงินไปชำระหนี้ให้ธนาคารผู้รับจำนองเดิมก่อน จากนั้นจึงปลดจำนองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง วิธีนี้สร้างลำดับขั้นตอนที่มีการควบคุมสำหรับชำระหนี้และดำเนินการขายให้เสร็จสิ้น

ฉางซาก็อนุญาตให้ขายบ้านที่เข้าเกณฑ์และติดจำนองได้ หากผู้รับจำนองยินยอม สัญญาต้องเปิดเผยข้อมูลการจำนองและกำหนดเส้นตายในการยกเลิกจำนอง โดยต้องยกเลิกจำนองก่อนสัญญาซื้อขายจะจดทะเบียนเสร็จสมบูรณ์

นานกิงใช้แนวทางนี้ควบคู่กับการตรวจสอบข้อเสนอการวางผังตั้งแต่เนิ่น ๆ ในขั้นตอนการขายที่ดิน ผู้ชนะการประมูลซึ่งข้อเสนอผ่านการพิจารณาแล้วและไม่มีการเปลี่ยนแปลง สามารถใช้หนังสือยืนยันการทำธุรกรรมยื่นขออนุมัติด้านผังเมืองที่เกี่ยวข้องได้โดยตรง ขั้นตอนบางส่วน เช่น แนวทางโดยละเอียดสำหรับการขายเป็นช่วงและการตรวจรับงานก่อสร้างเป็นระยะ ยังต้องมีมาตรการรองรับเพิ่มเติม

การเปลี่ยนแปลงนี้มีความหมายอย่างไรต่ออุปทานที่อยู่อาศัยและผู้ซื้อ

ผู่จ้าน รองผู้อำนวยการศูนย์วิจัยนโยบายของกระทรวงการเคหะฯ กล่าวว่า การขายบ้านที่สร้างเสร็จและการเพิ่มเกณฑ์การขายล่วงหน้าอาจทำให้อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดช้าลงในระยะสั้น ในช่วงที่เมืองต่าง ๆ กำลังพยายามลดจำนวนบ้านค้างขาย เขามองว่าการชะลอการเข้าสู่ตลาดของบ้านใหม่จะช่วยให้อุปสงค์และอุปทานสมดุลขึ้น

การปฏิรูปเกิดขึ้นหลังยอดขายตกต่ำต่อเนื่อง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุด 100 แห่งของจีนมียอดขายบ้านใหม่ 207,000 ล้านหยวนในเดือนสิงหาคม 2025 ลดลง 17.6 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน ระหว่างช่วงที่ ยอดขายซบเซาต่อเนื่องหกเดือน การลดราคาและผ่อนคลายกฎการซื้อยังไม่สามารถฟื้นอุปสงค์ในวงกว้างได้

ต่อมากิจกรรมในตลาดฟื้นตัวอย่างไม่ทั่วถึง ระหว่างช่วงที่ ตลาดซื้อขายบ้านมือสองฟื้นตัวในเดือนมีนาคม ปี 2026 เซี่ยงไฮ้มีธุรกรรมบ้านมือสองราว 22,000 รายการตั้งแต่วันที่ 1-23 มีนาคม ขณะที่นานกิงมี 5,789 รายการในช่วงสามสัปดาห์แรก ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนการซื้อบ้านที่มีอยู่แล้ว ส่วนมาตรการปฏิรูปในปัจจุบันเปลี่ยนวิธีที่ผู้พัฒนาจัดหาเงินทุนและขายบ้านสร้างใหม่

อู๋จิง ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งมหาวิทยาลัยชิงหัว กล่าวว่า ระบบขายล่วงหน้าส่งเสริมให้ผู้พัฒนาให้ความสำคัญกับความเร็วในการหมุนเวียนธุรกิจและขนาดกิจการ การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วทำให้ต้องพึ่งพาเงินทุนของตนเองและเงินทุนโครงการมากขึ้น ส่งผลให้ความคุ้มค่าในการลงทุนของที่ดินแต่ละแปลงมีความสำคัญยิ่งขึ้น

หลี่อวี่เจีย หัวหน้านักวิจัยของศูนย์วิจัยนโยบายที่อยู่อาศัยกว่างตง ให้ความเห็นว่าการเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อตรวจดูบ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะผลักดันให้ผู้พัฒนาใส่ใจคุณภาพ บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ และความต้องการของท้องถิ่นมากขึ้น การขายที่ดินของปักกิ่งเมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายนแสดงให้เห็นว่าการวางผังเปลี่ยนแปลงควบคู่กับกฎการขาย โดยแปลงดังกล่าวอนุญาตให้ออกแบบแท่นยกระดับเพื่อใช้พื้นที่ทั้งเหนือและใต้ดิน

สำหรับครัวเรือน การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดที่สุดในทันทีคือมีโอกาสมากขึ้นที่จะประเมินอาคารที่สร้างเสร็จแล้วก่อนตัดสินใจซื้อเป็นหลัก ส่วนความสำเร็จของผู้พัฒนาขึ้นอยู่กับการหาเงินทุนก่อสร้าง การควบคุมต้นทุน และการสร้างบ้านที่ผู้ซื้อต้องการมากขึ้น

ประเด็นสำคัญ

• เมืองกว่า 20 แห่งออกกฎปฏิรูปการขายที่อยู่อาศัย หลังมาตรการระดับชาติเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม
• โครงการขายล่วงหน้าใหม่ต้องก่อสร้างโครงสร้างหลักถึงชั้นบนสุด และมีการกำกับดูแลเงินของผู้ซื้อเข้มงวดขึ้น
• เพดานเงินมัดจำล่วงหน้าแตกต่างกันไป โดยอยู่ที่ 1 เปอร์เซ็นต์ในปักกิ่ง 3 เปอร์เซ็นต์ในเซินเจิ้นและเซี่ยงไฮ้ และโดยทั่วไปอยู่ที่ 5 เปอร์เซ็นต์ในอีกหลายเมือง
• หลายเมืองอนุญาตให้ผู้พัฒนาชำระค่าที่ดินเบื้องต้นอย่างน้อยครึ่งหนึ่ง และชำระส่วนที่เหลือภายในเวลาไม่เกินสองปี
• นานกิงและจินหัวเลื่อนการจ่ายสินเชื่อจำนองสำหรับโครงการขายล่วงหน้าที่ได้รับอนุญาตใหม่ จนกว่าจะมีการบันทึกการก่อสร้างแล้วเสร็จอย่างเป็นทางการ
• การแยกบริษัทรับผิดชอบแต่ละโครงการและกำหนดธนาคารหลัก มีเป้าหมายให้เงินทุนโครงการถูกใช้กับการก่อสร้างและการส่งมอบโดยเฉพาะ
• มาตรการเปลี่ยนผ่านอนุญาตให้โครงการเก่าบางแห่งใช้เงื่อนไขการขายล่วงหน้าเดิมต่อไปจนถึงปี 2027 หรือถึงปี 2028 สำหรับโครงการบางประเภทในฉางซา