ผู้ซื้อบ้านในอุซเบกิสถานเผชิญเงินออมถูกแช่แข็ง ขณะการปฏิรูประบบเอสโครว์ล่าช้า

ตรวจสอบผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 132 ราย ผู้ซื้อหลายพันคนยังต้องดิ้นรนหาความช่วยเหลือ

คณะกรรมการพัฒนาการแข่งขันและคุ้มครองผู้บริโภคของอุซเบกิสถานได้รับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 1,700 เรื่อง ระหว่างเดือนมกราคมถึงกันยายน 2026 จากการตรวจสอบสัญญาที่บริษัทก่อสร้าง 132 แห่งใน 12 ภูมิภาคเสนอให้ผู้ซื้อ พบว่า 77.3% ไม่มีการกำหนดระยะเวลาที่เหมาะสมสำหรับคืนเงินให้ผู้ซื้อเมื่อยกเลิกสัญญา ขณะที่ 50.8% ไม่มีบทลงโทษกรณีส่งมอบล่าช้า

หลังตรวจสอบข้อร้องเรียน ซึ่งส่วนใหญ่เกี่ยวกับคุณภาพการก่อสร้างและการส่งมอบล่าช้า คณะกรรมการสามารถทำให้มีการปรับคำนวณยอดเงินเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคราว 14,500 ล้านซอม ในภาพรวมของภาคธุรกิจ การละเมิดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านก่อนก่อสร้างเสร็จมีรายงานว่าทำให้ประชาชนเกือบ 3,000 คนเสียหาย รวมมูลค่า 668,000 ล้านซอมในปี 2025

เบื้องหลังตัวเลขเหล่านี้คือปัญหาที่เข้าใจง่าย ครอบครัวจ่ายเงินซื้อบ้านที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ แต่ผู้พัฒนาสามารถรับและใช้เงินก่อนส่งมอบห้องชุดได้ เมื่อการก่อสร้างหยุดชะงัก ผู้ซื้ออาจต้องรอหลายปี โดยไม่ได้ทั้งบ้านตามที่สัญญาไว้และเงินออมของตนคืน

ระบบที่มีเป้าหมายคุ้มครองเงินที่ผู้ซื้อจ่ายมีกำหนดให้บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 แต่เมื่อต้นเดือนพฤศจิกายน กลไกเอสโครว์ภาคบังคับสำหรับการก่อสร้างประเภทนี้ก็ยังไม่เริ่มดำเนินการ ขณะที่กฎหมายที่มุ่งรองรับระบบดังกล่าวยังอยู่ระหว่างการพิจารณา

กรณีพิพาทที่เกี่ยวข้องกับ Imarat Development สะท้อนปัญหาหลายด้าน ทั้งการส่งมอบไม่ทันกำหนด ข้อโต้แย้งเรื่องการหักเงินคืน ข้อบกพร่องในการก่อสร้าง และการสอบสวนคดีอาญา อีกทั้งยังแสดงให้เห็นว่าเหตุใดการคืนเงินต้น แม้จะเกิดขึ้นจริง ก็อาจทำให้ครัวเรือนมีฐานะทางการเงินแย่ลงหลังรอมานานหลายปี

สิ่งที่เจ้าหน้าที่ตรวจพบในสัญญา

การตรวจสอบของคณะกรรมการครอบคลุมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงทาชเคนต์และอีก 11 จังหวัด ผลตรวจไม่ได้พบเพียงปัญหาการก่อสร้างล่าช้า แต่สัญญาจำนวนมากยังไม่ระบุให้ชัดเจนถึงเรื่องพื้นฐานอย่างการซ่อมแซม การคืนเงิน และราคาสุทธิ หรือเปิดทางให้ผู้พัฒนามีอำนาจควบคุมเรื่องเหล่านี้มากกว่า

คณะกรรมการบันทึกปัญหาที่พบไว้ดังนี้

• สัญญา 77.3% ไม่ระบุกำหนดเวลาคืนเงิน หรือกำหนดเวลาไว้ไม่สอดคล้องกับเงื่อนไขการชำระเงินครั้งแรก
• สัญญา 63.6% ไม่ระบุระยะเวลารับประกันหลังส่งมอบ
• สัญญา 59.1% เอื้อประโยชน์แก่ผู้พัฒนาเป็นหลัก
• สัญญา 54.5% ไม่กำหนดให้แก้ไขข้อบกพร่องในช่วงรับประกัน
• สัญญา 50.8% ไม่มีบทลงโทษกรณีก่อสร้างล่าช้า
• สัญญา 33.3% ไม่ระบุวันส่งมอบที่ชัดเจน
• สัญญา 30.3% จัดทำเป็นภาษารัสเซียเท่านั้น ซึ่งคณะกรรมการระบุว่าเป็นการฝ่าฝืนข้อกำหนดด้านภาษาประจำรัฐ

สัญญาบางฉบับเปิดทางให้ผู้พัฒนาหักเงินที่ผู้ซื้อชำระไปแล้วไว้ 4% ถึง 15% เมื่อผู้ซื้อยกเลิกสัญญา ส่วนสัญญาอื่นกำหนดให้การคืนเงินขึ้นอยู่กับการขายห้องชุดให้ผู้อื่นก่อน หรืออนุญาตให้บริษัทขึ้นราคาได้ฝ่ายเดียว

การผูกการคืนเงินไว้กับการขายในอนาคตทำให้ครอบครัวต้องรอเหตุการณ์ที่ส่วนใหญ่อยู่ภายใต้การควบคุมของผู้พัฒนา หากไม่มีกำหนดคืนเงินที่แน่นอน ผู้ซื้อก็วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยแห่งใหม่หรือเรียกเงินที่จำเป็นไปใช้จ่ายด้านอื่นได้ยาก

การตรวจสอบอีกครั้งที่เปิดเผยในเดือนกรกฎาคม 2026 ครอบคลุมสัญญา 129 ฉบับ พบว่า 51% ไม่กำหนดความรับผิดของผู้พัฒนาเมื่อส่งมอบล่าช้า 84% ไม่มีระยะเวลารับประกัน และ 80% มีข้อกำหนดที่เอื้อผู้พัฒนาในการปรับคำนวณยอดเงิน การตรวจสอบทั้งสองครั้งครอบคลุมสัญญาคนละกลุ่ม แต่ต่างพบช่องโหว่ด้านการคุ้มครองซ้ำๆ

การยกเลิกสัญญาอาจทำให้เงินมัดจำสูญไปได้อย่างไร

ตัวอย่างสมมติของห้องชุดราคา 500 ล้านซอม แสดงให้เห็นว่าถ้อยคำในเงื่อนไขค่าปรับเปลี่ยนความเสียหายของผู้ซื้อได้อย่างไร หากครัวเรือนชำระเงินมัดจำไปแล้ว 150 ล้านซอม และสัญญาอนุญาตให้หักเงิน 10% ถึง 12% ของราคาเต็ม ผู้พัฒนาอาจเรียกเก็บเงินไว้ 50 ล้านถึง 60 ล้านซอม

เงินที่หักดังกล่าวจะกินเงินที่ชำระไปแล้วหนึ่งในสามถึงสองในห้า ดังนั้น เงื่อนไขที่คำนวณค่าหักจากราคาห้องชุดเต็มจำนวนจึงสร้างภาระมากกว่าการใช้เปอร์เซ็นต์เดียวกันคำนวณจากเงินมัดจำเท่านั้นอย่างมาก

ลูกค้าของ Imarat ร้องเรียนในเดือนกันยายน 2025 เรื่องการหักเงินที่คำนวณจากราคาซื้อทั้งหมด มารัต คัมดามอฟ ซึ่งมีการเปิดเผยต่อสาธารณะว่าเป็นผู้ก่อตั้งบริษัท ระบุว่าได้หักเงินจากผู้ซื้อบางรายในช่วงท้ายของการก่อสร้าง และลูกค้ารายอื่นที่ยกเลิกสัญญากำลังทยอยได้รับเงินคืนเป็นงวด

สำนักงานประจำภูมิภาคทาชเคนต์ของคณะกรรมการการแข่งขันสั่งให้บริษัทคืนเงินเต็มจำนวนแก่ผู้ซื้อรายหนึ่งในโครงการ Sergeli City คณะกรรมการส่วนกลางยังระบุด้วยว่า ข้อจำกัดสิทธิผู้บริโภคในสัญญาเป็นสิ่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และได้ยื่นข้อเสนอต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหลังการตรวจสอบในวงกว้าง

ค่าปรับที่ผู้พัฒนาต้องจ่ายเมื่อส่งมอบล่าช้าอาจมีมูลค่าน้อยกว่ามาก หากคิดในอัตรา 0.01% ต่อวันของสัญญามูลค่า 500 ล้านซอม ค่าชดเชยจะอยู่ที่ 50,000 ซอมต่อวัน หรือ 18.25 ล้านซอมใน 365 วัน หากสัญญากำหนดเพดานค่าชดเชยไว้ที่ 5% หรือ 10% ของราคา การล่าช้าที่นานขึ้นก็จะไม่ทำให้ยอดเงินที่ต้องจ่ายตามสัญญาเพิ่มขึ้นอีกในที่สุด

ผู้ซื้อ Imarat เล่าถึงการส่งมอบล่าช้าและข้อพิพาทเรื่องคืนเงิน

ดิโลรัม ยูตาเยวา กล่าวว่าเธอได้รับสัญญาจากคัมดามอฟเมื่อวันที่ 6 มกราคม 2024 และจ่ายเงิน 400 ล้านซอมสำหรับห้องชุดที่มีกำหนดส่งมอบภายในวันที่ 30 ตุลาคม 2025 เมื่อพ้นกำหนดแล้วยังไม่ได้รับห้อง เธอจึงขอเงินคืน

จาฮงกีร์ มูฮิดดินอฟ กล่าวว่าเขาชำระเงินค่าห้องชุดครบแล้ว โดยมีกำหนดส่งมอบในเดือนธันวาคม 2025 เมื่อถึงกำหนดแล้ว เขาพยายามขอข้อมูลความคืบหน้าการก่อสร้าง แต่ระบุว่าไม่ได้รับคำตอบที่ชัดเจน

ดิลโนซา ตอยชิโบเยวา กล่าวว่าเธอลงนามในสัญญาเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2024 และขอยกเลิกสัญญาพร้อมขอเงินคืนหลังมีการเลื่อนกำหนดซ้ำหลายครั้ง ตามคำบอกเล่าของเธอ ตัวแทนบริษัทพยายามเกลี้ยกล่อมให้รอในช่วงแรก แต่ต่อมาบริษัทกลับยกเลิกสัญญาเองและขายห้องชุดให้ผู้ซื้อรายอื่น

ตำรวจทาชเคนต์ระบุว่า ผู้ร้องเรียนบางรายขอเงินคืนเช่นกัน เพราะอาคารที่พักอาศัยตั้งอยู่ในเขตคุยชีร์ชิก จังหวัดทาชเคนต์ ไม่ได้อยู่ในเขตเมืองหลวง ขณะที่สำนักงานของ Imarat อยู่ในเขตเซอร์เกลีของกรุงทาชเคนต์ สำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้ ที่ตั้งทางปกครองของอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ใช้โต้แย้งธุรกรรม

คัมดามอฟกล่าวโทษข้อพิพาทกับผู้ก่อตั้งรายอื่นว่าเป็นต้นเหตุของปัญหา เขากล่าวว่าถูกกันออกจากโครงการต่างๆ รวมถึง Sergeli City และ Bristol City พร้อมกล่าวหาว่ามีการข่มขู่ตนเองและครอบครัว ต่อมา โอลิม มามาตอฟ ซึ่งแนะนำตัวว่าเป็นผู้อำนวยการของ Imarat Development กล่าวว่า ความสัมพันธ์ระหว่างคัมดามอฟกับผู้ก่อตั้งรายอื่นดีขึ้นแล้ว และคัมดามอฟอาจกลับมาทำงานในโครงการเหล่านี้

ผลตรวจการก่อสร้างและการสอบสวนคดีอาญา

เจ้าหน้าที่ตรวจสอบการก่อสร้างพบปัญหาที่ Sergeli City ในเดือนกรกฎาคม 2025 งานก่อสร้างอาคารบล็อก A9, A10, A11, D1 และ D2 ดำเนินไปโดยไม่มีการขึ้นทะเบียนกับรัฐตามที่กำหนด นอกจากนี้ เจ้าหน้าที่ยังพบโพรงในเสาคอนกรีต มีน้ำขังใต้ฐานราก และไม่มีระบบระบายน้ำตามแบบที่กำหนด

หน่วยงานตรวจสอบสั่งให้แก้ไขข้อบกพร่องและระงับการก่อสร้างอาคารบล็อกเหล่านี้เป็นการชั่วคราว คัมดามอฟตอบว่าเป็นการพักงานชั่วคราว ไม่ใช่การยุติถาวร และกล่าวว่าบริษัทดำเนินการตามกฎหมาย

ต่อมา ตำรวจทาชเคนต์ประกาศเปิดคดีอาญาหลังได้รับเรื่องร้องเรียนจากผู้ซื้อ โดยอาศัยมาตรา 168 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ซึ่งครอบคลุมความผิดฐานฉ้อโกง และมาตรา 192-11 ว่าด้วยการใช้อำนาจโดยมิชอบของเจ้าหน้าที่ในองค์กรที่ไม่ใช่ภาครัฐ ตำรวจไม่ได้เปิดเผยจำนวนผู้ยื่นเรื่องหรือมูลค่าความเสียหายโดยประมาณ นอกจากนี้ มีรายงานว่าคัมดามอฟถูกควบคุมตัวและตกเป็นผู้ต้องสงสัยในการสอบสวน

คดีอีกคดีหนึ่งที่เปิดเมื่อเดือนตุลาคม 2025 เกี่ยวข้องกับเจ้าหน้าที่ของ Perfect-Mansions และการก่อสร้างโครงการ Tuzel Park โดยไม่มีการขึ้นทะเบียนและใบอนุญาตที่จำเป็น โครงการนี้โฆษณาภายใต้แบรนด์ Imarat Development หน่วยงานยังไม่ได้ชี้แจงว่าการสอบสวนทั้งสองคดีเชื่อมโยงกันหรือไม่

มามาตอฟให้คำมั่นว่าจะส่งมอบอาคารบล็อก 16 แห่งของ Sergeli City ภายในเดือนมกราคม 2027 จากทั้งหมด 61 แห่งที่วางแผนไว้สำหรับโครงการ อาคาร 16 แห่งนี้คิดเป็นราว 26% ของจำนวนทั้งหมดตามแผน แต่ยังไม่มีการยืนยันว่าจะสร้างกลุ่มอาคารดังกล่าวเสร็จตามกำหนด

มีการให้คำมั่นเรื่องเอสโครว์ แต่กำหนดการเลื่อนออกไป

กฤษฎีกาประธานาธิบดีลงวันที่ 27 มกราคม 2025 กำหนดช่วงเปลี่ยนผ่านสู่ระบบเอสโครว์สำหรับการก่อสร้างที่ใช้เงินทุนจากเงินสมทบของผู้ซื้อ อับดูราห์มอน ทาชานอฟ นักเคลื่อนไหวด้านสิทธิมนุษยชน วิจารณ์ความล้มเหลวในการดำเนินการเปลี่ยนผ่านนี้ให้แล้วเสร็จ โดยเห็นว่ากระทรวงที่รับผิดชอบและรัฐสภาควรชี้แจงเหตุแห่งความล่าช้า

วันสำคัญต่างๆ แสดงให้เห็นช่องว่างระหว่างนโยบายที่ประกาศไว้กับการนำไปปฏิบัติ

• 27 มกราคม 2025: กฤษฎีกาประธานาธิบดีกำหนดกรอบเวลาการเปลี่ยนผ่าน
• 1 กรกฎาคม 2025: กำหนดให้เริ่มใช้ระบบเอสโครว์โดยสมัครใจได้
• 1 มกราคม 2026: กำหนดให้ใช้ระบบนี้เป็นภาคบังคับ
• มกราคม 2026: กระทรวงยุติธรรมชี้แจงว่ายังไม่มีกฎหมายที่จำเป็นสำหรับการบังคับใช้
• 28 กรกฎาคม 2026: สภานิติบัญญัติให้ความเห็นชอบร่างกฎหมายการก่อสร้างในการพิจารณาวาระแรก
• ต้นเดือนพฤศจิกายน 2026: ระบบเอสโครว์ภาคบังคับสำหรับตลาดนี้ยังไม่เริ่มดำเนินการ

ร่างกฎหมายดังกล่าวเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารชุดและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นโดยใช้เงินสมทบจากผู้ซื้อ การเห็นชอบในวาระแรกหมายความว่าสมาชิกสภายอมรับหลักการโดยรวมของร่างกฎหมาย แต่ยังต้องพิจารณาเพิ่มเติมก่อนประกาศใช้เป็นกฎหมาย

ระหว่างการอภิปรายในรัฐสภา สมาชิกสภาเรียกร้องให้ชี้แจงข้อกำหนดบางส่วนในประมวลกฎหมายอาญาที่เสนอ ก่อนนำร่างเข้าสู่การพิจารณาวาระที่สอง ไม่มีการระบุวันลงมติผ่านร่างกฎหมายขั้นสุดท้ายหรือวันที่จะเริ่มบังคับใช้ระบบเอสโครว์

บัญชีธนาคารที่คุ้มครองเงินจะเปลี่ยนอะไรได้บ้าง

ระบบเอสโครว์นำเงินของผู้ซื้อไปไว้ในบัญชีธนาคารพิเศษ แทนการโอนให้ผู้พัฒนาโดยทันที ธนาคารจะปล่อยเงินเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ สำหรับระบบที่เสนอนำมาใช้กับที่อยู่อาศัย วิธีนี้จะแยกการรับเงินจากผู้ซื้อออกจากการตัดสินใจใช้จ่ายเงินทันทีของผู้พัฒนา

คณะกรรมการแห่งชาติเพื่อการพัฒนาเมืองและการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืนระบุว่า กลไกนี้จะช่วยลดการฉ้อโกงและการนำเงินของผู้ซื้อไปใช้ในทางที่ผิด คณะกรรมการเรียกสถานการณ์ที่ผู้ซื้อสูญเสียทั้งที่อยู่อาศัยตามสัญญาและโอกาสเข้าถึงเงินที่ขอคืนว่าเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้ พร้อมเรียกร้องให้เร่งดำเนินการ

ข้อเสนอนี้ยังเปิดทางให้นำผู้พัฒนาอีกรายเข้ามาดำเนินโครงการ เมื่อปัญหาร้ายแรงทำให้บริษัทเดิมไม่สามารถทำตามภาระผูกพันได้ แนวทางนี้มีเป้าหมายให้การก่อสร้างเดินหน้าต่อ เพื่อให้ผู้ซื้อได้รับบ้าน แทนที่จะต้องพึ่งการเรียกเงินคืนจากผู้พัฒนาที่ล้มเหลวเพียงอย่างเดียว

ระบบเอสโครว์ช่วยดูแลการเก็บรักษาเงิน ส่วนข้อกำหนดในสัญญาช่วยจัดการอีกด้านของธุรกรรม ได้แก่ ต้องก่อสร้างอะไร ส่งมอบเมื่อใด และจะเกิดอะไรขึ้นหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา ผู้ซื้อจำเป็นต้องมีทั้งกลไกคุ้มครองเงินที่ชำระและคำมั่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่บังคับใช้ได้

เหตุใดการคืนเงินจำนวนเดิมจึงยังทำให้ขาดทุนได้

ครอบครัวที่จ่ายเงิน 500 ล้านซอมเมื่อต้นปี 2024 และได้รับเงินจำนวนเดิมคืนเมื่อสิ้นปี 2026 ต้องใช้เวลาสามปีโดยเข้าไม่ถึงเงินก้อนนั้น ระหว่างรอ ราคาอาจสูงขึ้น และครัวเรือนยังอาจเสียโอกาสได้รับดอกเบี้ยหรือนำเงินออมไปใช้ในทางอื่น

ตัวเลขเงินเฟ้อที่นำมาใช้ในตัวอย่างนี้คือ 9.8% ในปี 2024, 7.3% ในปี 2025 และคาดการณ์ 7% ในปี 2026 เมื่อนำมาคำนวณแบบทบต้น อัตราเหล่านี้จะทำให้ระดับราคาสินค้าโดยทั่วไปเพิ่มขึ้นราว 26% เงิน 500 ล้านซอมที่ได้รับคืนจึงจะซื้อสินค้าได้ใกล้เคียงกับเงิน 397 ล้านซอมในช่วงต้นของระยะเวลาดังกล่าว

จากการคำนวณนี้ แม้ยอดเงินตามตัวเลขจะกลับมาเท่าเดิม แต่อำนาจซื้อที่ลดลงคิดเป็นความเสียหายราว 103 ล้านซอม ตัวเลขสุดท้ายขึ้นอยู่กับว่าการคาดการณ์เงินเฟ้อปี 2026 จะเป็นจริงหรือไม่ด้วย

การซื้ออพาร์ตเมนต์ทดแทนเป็นอีกการคำนวณหนึ่ง หากบ้านตามสัญญาราคา 500 ล้านซอมในตอนแรก และต่อมาอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเท่ากันมีราคา 800 ล้าน ครัวเรือนก็ต้องหาเงินเพิ่มอีก 300 ล้านซอมเพื่อซื้อบ้านแบบเดิม ตัวอย่างนี้แสดงส่วนต่างของต้นทุนในการซื้อทดแทน โดยตัวเลขเป็นเพียงตัวอย่าง และการชดเชยจะขึ้นอยู่กับกฎหมายที่เกี่ยวข้องและข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

สัญญาต้องคุ้มครองบ้านที่ให้คำมั่นไว้ด้วย

อุมิด โกฟูรอฟ บล็อกเกอร์ เรียกร้องให้กำหนดเงื่อนไขขั้นต่ำที่ต้องมีในสัญญา รวมถึงบทลงโทษที่ชัดเจนและแนบแผนการก่อสร้างไว้กับสัญญา เขากังวลไม่เพียงเรื่องกำหนดส่งมอบ แต่ยังรวมถึงที่จอดรถ สนามเด็กเล่น พื้นที่เปิดโล่ง และรูปลักษณ์ของอาคารเมื่อก่อสร้างเสร็จตามที่สัญญาไว้

แผนที่แนบมากับสัญญาช่วยให้ผู้ซื้อและเจ้าหน้าที่ตรวจสอบมีข้อมูลเฉพาะเจาะจงสำหรับนำไปเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว การกำหนดระยะเวลารับประกันที่ชัดเจนจะระบุว่าผู้พัฒนาต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องนานเพียงใด ส่วนข้อกำหนดเรื่องการซ่อมแซมจะระบุหน้าที่ในการแก้ไข ผลตรวจของคณะกรรมการแสดงให้เห็นว่าสัญญาที่ตรวจสอบจำนวนมากไม่มีข้อกำหนดอย่างใดอย่างหนึ่งหรือไม่มีทั้งสองข้อ

โกฟูรอฟยังเตือนด้วยว่าผู้พัฒนาอาจมีแรงจูงใจให้ชะลอการก่อสร้าง คืนเงินที่รับไว้ในอดีต แล้วนำห้องชุดไปขายต่อในราคาที่สูงขึ้น ข้อพิพาทเรื่องเงื่อนไขกำหนดวันสิ้นสุดในสัญญาอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลียสะท้อนปัญหาที่คล้ายกัน โดยผู้พัฒนาบางรายใช้ข้อกำหนดที่มีไว้เพื่อยุติความไม่แน่นอนที่ยืดเยื้อ มาเป็นเหตุยกเลิกการขายที่ทำไว้ก่อนหน้านี้เมื่อราคาสูงขึ้น รัฐที่ได้รับผลกระทบจึงแก้กฎหมายเพื่อจำกัดการยกเลิกสัญญาของผู้พัฒนาโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ซื้อหรือคำอนุมัติจากศาล

สำหรับอุซเบกิสถาน การตัดสินใจเร่งด่วนอยู่ที่ร่างกฎหมายซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณา กฎเกณฑ์สำหรับบัญชีธนาคาร และข้อผูกพันขั้นต่ำในสัญญาซื้อขาย คณะกรรมการการแข่งขันแนะนำให้ผู้ซื้อตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียด ขอคำปรึกษาทางกฎหมายเมื่อจำเป็น และนำข้อกำหนดที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายไปร้องต่อหน่วยงานหรือศาลที่มีอำนาจ

เดือนมกราคม 2027 เป็นกำหนดส่งมอบที่ชัดเจนครั้งถัดไป สำหรับอาคารบล็อก 16 แห่งของ Sergeli City ส่วนผู้ซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม กำหนดเวลาปฏิรูปที่ยังไม่ลงตัวเป็นตัวกำหนดว่าผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินใหม่ให้ผู้พัฒนาโดยไม่มีหลักประกันภาคบังคับตามที่รับปากไว้สำหรับเดือนมกราคม 2026 ไปอีกนานเพียงใด

ประเด็นสำคัญ

• คณะกรรมการการแข่งขันได้รับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 1,700 เรื่อง ระหว่างเดือนมกราคมถึงกันยายน 2026
• การตรวจสอบผู้พัฒนา 132 รายพบว่า สัญญา 77.3% กำหนดเวลาคืนเงินไม่เหมาะสม และ 50.8% ไม่มีบทลงโทษกรณีส่งมอบล่าช้า
• หลังตรวจสอบข้อร้องเรียน มีการปรับคำนวณยอดเงินเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคราว 14,500 ล้านซอม
• กำหนดให้เริ่มใช้ระบบเอสโครว์ภาคบังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 แต่เมื่อต้นเดือนพฤศจิกายนระบบยังไม่เริ่มดำเนินการ
• ตำรวจเปิดคดีอาญาหลังผู้ซื้อ Imarat ร้องเรียน ขณะที่เจ้าหน้าที่ตรวจสอบการก่อสร้างก็พบข้อบกพร่องที่ Sergeli City
• ตัวแทนบริษัทให้คำมั่นว่าจะส่งมอบอาคารบล็อก 16 แห่งของ Sergeli City ภายในเดือนมกราคม 2027
• การคืนเงินล่าช้าอาจทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจซื้อลดลง และต้องจ่ายแพงขึ้นเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ทดแทนตามที่สัญญาไว้