เซินเจิ้นเข้มงวดกฎขายบ้านล่วงหน้า ขณะที่ 7 เมืองของจีนหันไปเน้นการขายบ้านสร้างเสร็จ

ผู้พัฒนาโครงการต้องก่อสร้างโครงสร้างหลังคาให้เสร็จก่อนเปิดขายล่วงหน้า

เซินเจิ้นประกาศกฎการขายที่อยู่อาศัยเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2026 กำหนดให้อาคารพักอาศัยบนที่ดินพัฒนาโครงการที่ประกาศขายใหม่ต้องก่อสร้างโครงสร้างให้เสร็จก่อนผู้พัฒนาโครงการจะยื่นขอขายห้องชุดล่วงหน้าได้ เมืองกำหนดเกณฑ์ไว้อย่างชัดเจนว่า ต้องเทคอนกรีตโครงสร้างหลังคาของอาคารแต่ละหลังที่เปิดขายล่วงหน้าแล้ว

ผู้พัฒนาโครงการยังต้องยื่นเอกสารรับรองการตรวจรับคุณภาพโครงสร้างหลัก ซึ่งลงนามและประทับตราโดยเจ้าของโครงการ ผู้ออกแบบ ผู้รับเหมาก่อสร้าง และผู้ควบคุมงานก่อสร้าง ข้อกำหนดนี้ใช้กับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ซึ่งประกาศโอนสิทธิการใช้ที่ดินของรัฐหลังวันที่ 28 สิงหาคม 2026

มาตรการดังกล่าวกำหนดให้ดำเนินงานก่อสร้างมากขึ้นก่อนถึงจุดที่ผู้พัฒนาโครงการจะเก็บเงินจากผู้ซื้อได้ นอกจากนี้ เซินเจิ้นยังให้ความสำคัญกับการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว โดยทั่วไปจำกัดเงินจองไว้ไม่เกิน 3% ของราคาซื้อ และกำหนดให้จัดการเงินของโครงการผ่านธนาคารที่ได้รับมอบหมาย

สำนักที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างเซินเจิ้น สำนักวางแผนและทรัพยากรธรรมชาติ และสำนักงานเซินเจิ้นของหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินแห่งชาติ ร่วมกันออกความเห็นเกี่ยวกับการดำเนินงาน ซึ่งมีผลบังคับใช้วันที่ 15 ตุลาคม

หางโจวออกกฎของตนเองในวันเดียวกัน ทำให้จำนวนเมืองใหญ่ที่มีแผนดำเนินงานเพิ่มเป็น 7 แห่ง ได้แก่ ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว เซินเจิ้น อู่ฮั่น เทียนจิน และหางโจว ขณะนี้เมืองระดับหนึ่งทั้ง 4 แห่งของจีนมีแนวทางปฏิบัติโดยละเอียดสำหรับการปฏิรูปแล้ว

สำหรับผู้ซื้อ การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดคือ ผู้พัฒนาโครงการต้องก่อสร้างให้คืบหน้ามากขึ้นก่อนเสนอขายห้องชุดล่วงหน้า ขณะที่การซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้วเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อเข้าไปตรวจดูสิ่งที่กำลังจะซื้อได้มากกว่า ส่วนผู้พัฒนาโครงการต้องนำเงินไปลงทุนในการก่อสร้างนานขึ้น ก่อนจะได้รับเงินจากการขาย

การก่อสร้างถึงยอดอาคารหมายความอย่างไรต่อผู้ซื้อ

ข้อกำหนดเรื่องคอนกรีตหลังคาของเซินเจิ้นทำให้คำว่า “ก่อสร้างโครงสร้างถึงยอดอาคาร” มีความหมายที่วัดได้ ผู้พัฒนาโครงการที่ยื่นขอใบอนุญาตขายล่วงหน้าต้องแสดงให้เห็นว่าโครงสร้างหลักของอาคารหลังนั้นก่อสร้างถึงระดับหลังคาแล้ว และดำเนินการเอกสารตรวจรับคุณภาพตามที่กำหนดครบถ้วน

อาคารในระยะนี้ยังต้องดำเนินงานต่ออีกหลายอย่างก่อนผู้อยู่อาศัยจะย้ายเข้าได้ ทั้งงานตกแต่งภายใน ระบบสาธารณูปโภค ลิฟต์ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง และขั้นตอนตรวจรับอาคาร ดังนั้น ผู้ซื้อที่ซื้อผ่านการขายล่วงหน้ายังคงต้องรอ แม้เมื่อเริ่มขายจะต้องมีความคืบหน้าด้านการก่อสร้างมากกว่าเดิม

การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วเป็นไปตามหมุดหมายที่เกิดขึ้นภายหลัง เซินเจิ้นกำหนดให้ต้องจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกก่อนจึงจะขายบ้านที่สร้างเสร็จได้ นี่คือการบันทึกอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วเข้าสู่ทะเบียนอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการเป็นครั้งแรก

โครงการบนที่ดินใหม่จะให้ความสำคัญกับการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว หากประกาศโอนที่ดินกำหนดวิธีขายดังกล่าวไว้อย่างชัดเจน ผู้พัฒนาโครงการต้องปฏิบัติตาม ส่วนการขายล่วงหน้ายังคงเป็นทางเลือกสำหรับโครงการที่เข้าเกณฑ์ โดยต้องเป็นไปตามเกณฑ์ความคืบหน้าการก่อสร้างที่สูงขึ้นและมาตรการควบคุมทางการเงิน

โครงการใดได้รับเวลาเพื่อปรับตัว

วันที่ 28 สิงหาคมเป็นวันแบ่งเกณฑ์ แต่สถานะของแต่ละโครงการขึ้นอยู่กับเอกสารที่ดินและผังโครงการ เซินเจิ้นเปิดทางให้โครงการเก่าบางประเภทดำเนินต่อภายใต้กฎเดิม แทนที่จะเปลี่ยนข้อกำหนดกับทุกโครงการพร้อมกัน

โครงการที่ได้รับใบอนุญาตวางแผนงานก่อสร้างทางวิศวกรรมภายในวันที่ 28 สิงหาคม หรือก่อนหน้านั้น สามารถดำเนินการตามนโยบายขายล่วงหน้าเดิมได้ ใบอนุญาตวางแผนกำหนดแผนพัฒนาโครงการที่ได้รับอนุมัติ ซึ่งแตกต่างจากใบอนุญาตก่อสร้างที่ใช้อนุญาตให้เริ่มงานก่อสร้าง

โดยทั่วไป ผู้พัฒนาโครงการที่ได้ที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตวางแผนต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดใหม่ อย่างไรก็ตาม โครงการที่เข้าเกณฑ์สามารถดำเนินการยื่นเอกสารตามที่กำหนดให้เสร็จ และขายล่วงหน้าภายใต้เงื่อนไขเดิมได้จนถึงสิ้นปี 2027

เซินเจิ้นกำหนดให้มีการศึกษามาตรการเฉพาะแยกต่างหากสำหรับโครงการพัฒนาขื้นใหม่เก่าบางประเภท ซึ่งรวมถึงโครงการในอดีตที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาย่านเก่า โรงงาน และหมู่บ้าน ซึ่งในจีนมักเรียกรวมกันว่า “สามพื้นที่เก่า”

วันสำคัญมีดังนี้:

• 28 สิงหาคม 2026: วันแบ่งเกณฑ์สำหรับโครงการใหม่และโครงการเดิมภายใต้การปฏิรูป
• 18 กันยายน 2026: กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองและชนบทกล่าวในการแถลงข่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังให้ความสำคัญกับบ้านที่สร้างเสร็จแล้วมากขึ้น
• 15 ตุลาคม 2026: ความเห็นเกี่ยวกับการดำเนินงานของเซินเจิ้นมีผลบังคับใช้ ขณะที่หางโจวออกกฎของตนเองเช่นกัน
• 31 ธันวาคม 2027: กำหนดสิ้นสุดช่วงเปลี่ยนผ่านสำหรับโครงการในเซินเจิ้นที่เข้าเกณฑ์ ซึ่งได้ที่ดินแล้วแต่ยังไม่มีใบอนุญาตวางแผน ณ วันแบ่งเกณฑ์
• 31 ธันวาคม 2028: กำหนดสิ้นสุดช่วงเปลี่ยนผ่านที่ยาวกว่า สำหรับโครงการในอดีตที่เข้าเกณฑ์ในหางโจวและอู่ฮั่น

การวางเงินจอง 3% มีเงื่อนไขอย่างไร

เซินเจิ้นอนุญาตให้ผู้พัฒนาโครงการที่ขายบ้านสร้างเสร็จแล้วเก็บเงินจองได้หลังได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง โดยต้องปฏิบัติตามขั้นตอนที่กำหนดและผ่านการประเมินความเสี่ยงในการส่งมอบ โดยทั่วไปเงินจองจำกัดไว้ไม่เกิน 3% ของราคาซื้อทั้งหมด

เงินจองช่วยให้ผู้ซื้อยืนยันการซื้อในอนาคตได้ก่อนที่บ้านจะเข้าสู่ขั้นตอนขายหลังสร้างเสร็จ ภายใต้แนวทางใหม่ เงินจองต้องนำเข้าบัญชีที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล เพื่อให้เงินอยู่ในระบบการเงินที่ตรวจสอบของโครงการ

ผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาวางเงินจองได้ หากผู้พัฒนาโครงการไม่ส่งมอบบ้านตามกำหนด ผู้พัฒนาโครงการต้องคืนเงินจองและรับผิดตามข้อกำหนดในสัญญา ดังนั้นวันส่งมอบและภาระผูกพันตามสัญญาจึงยังเป็นหัวใจสำคัญของข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้พัฒนาโครงการ

เพดานเงินจองของเซินเจิ้นเท่ากับเซี่ยงไฮ้ที่ 3% ปักกิ่งกำหนดเพดานไว้ที่ 1% ส่วนกว่างโจว อู่ฮั่น เทียนจิน และหางโจวอนุญาตให้วางได้สูงสุด 5% ตัวเลขเหล่านี้เป็นเงินจอง ซึ่งแตกต่างจากเงินดาวน์สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ซุนหงเหม่ย นักวิเคราะห์อาวุโสประจำสาขาเซินเจิ้นของสถาบันวิจัยดัชนีจีน กล่าวว่า แนวทางของเซินเจิ้นสร้างสมดุลระหว่างการจัดการขายของผู้พัฒนาโครงการกับการคุ้มครองเงินของผู้ซื้อ เพดานเงินจองของเมืองอยู่ระหว่างเกณฑ์ที่เข้มงวดกว่าของปักกิ่งกับสัดส่วนที่สูงกว่าซึ่งกว่างโจวอนุญาต

ธนาคารแห่งเดียวดูแลเงินของโครงการ

เซินเจิ้นกำลังใช้ระบบธนาคารหลัก โดยให้เงินทั้งหมดของโครงการเข้าสู่ระบบบัญชีรวมและอยู่ภายใต้กระบวนการจ่ายเงินที่มีการกำกับดูแล จุดมุ่งหมายคือให้เงินที่เกี่ยวข้องกับโครงการที่อยู่อาศัยถูกนำไปใช้กับโครงการนั้น

หน่วยงานด้านที่อยู่อาศัยระดับเขตจะทำหน้าที่กำกับดูแลด้านการบริหาร ขณะที่ศูนย์กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยของเทศบาลจะรับผิดชอบการกำกับดูแลในทางปฏิบัติผ่านบัญชีเฉพาะที่อยู่ภายใต้การควบคุม โดยปกติระบบกองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยของจีนบริหารเงินออมเพื่อที่อยู่อาศัยที่เชื่อมโยงกับการจ้างงานและสินเชื่อที่เกี่ยวข้อง ในมาตรการนี้ ศูนย์ยังมีบทบาทเฉพาะในการกำกับดูแลเงินทุนด้วย

การปฏิรูปในภาพรวมยังเชื่อมโยงการเบิกจ่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับการยื่นเอกสารรับรองการก่อสร้างแล้วเสร็จ หลิวสุ่ย ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยองค์กรของสถาบันวิจัยดัชนีจีน ระบุว่า ข้อกำหนดนี้ เกณฑ์ขายล่วงหน้าที่สูงขึ้น และการให้ความสำคัญกับการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว เป็นองค์ประกอบร่วมของทั้ง 7 เมือง

สำหรับผู้พัฒนาโครงการ จังหวะเวลาที่จะนำเงินสดมาใช้ได้เปลี่ยนแปลงไปควบคู่กับช่วงเวลาการขาย ต้องก่อสร้างให้คืบหน้ามากขึ้นก่อนเข้าเกณฑ์ขายล่วงหน้า เงินที่ได้รับจากโครงการยังอยู่ภายใต้การกำกับดูแล และเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเข้ามาในหมุดหมายที่เกิดขึ้นภายหลัง ดังนั้นเงินทุนก่อสร้างและเงินทุนของผู้พัฒนาโครงการเองจึงต้องรองรับขั้นตอนการก่อสร้างมากขึ้น

การผ่อนชำระค่าที่ดินช่วยบรรเทาภาระ แต่มีเงื่อนไขชัดเจน

เซินเจิ้นอนุญาตให้ผู้พัฒนาโครงการทยอยชำระค่าที่ดินพักอาศัยที่เพิ่งโอนสิทธิได้ โดยต้องชำระ 50% ภายใน 30 วัน และโดยทั่วไปต้องชำระส่วนที่เหลือภายในหนึ่งปี โครงการพิเศษอาจขยายเวลาได้ถึงสองปี

การชำระเงินครบถ้วนยังเป็นเงื่อนไขสำหรับการจดทะเบียนที่ดินครั้งแรกและการออกใบอนุญาตขายล่วงหน้าฉบับแรก ผู้พัฒนาโครงการสามารถทยอยจ่ายต้นทุนการได้มาซึ่งที่ดินในช่วงแรกได้ แต่ต้องชำระค่าที่ดินครบก่อนถึงหมุดหมายการขายดังกล่าว

หางโจวกำหนดให้ชำระอย่างน้อย 50% ภายใน 30 วัน และชำระส่วนที่เหลือภายในสองปีโดยไม่มีดอกเบี้ย ปักกิ่งอนุญาตให้ทยอยชำระส่วนที่เหลือได้นานสูงสุดสองปีเช่นกัน ส่วนเซินเจิ้น เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว อู่ฮั่น และเทียนจิน โดยทั่วไปกำหนดระยะเวลาหนึ่งปี และอาจขยายเพิ่มอีกหนึ่งปีได้เมื่อได้รับอนุมัติ

ซุนกล่าวว่า การผ่อนชำระของเซินเจิ้นช่วยลดแรงกดดันทางการเงินในช่วงเริ่มต้นได้บางส่วน แต่การผูกการชำระเงินครบถ้วนเข้ากับสิทธิในการขายล่วงหน้าทำให้กรอบของเมืองเข้มงวดกว่าปักกิ่ง ผู้พัฒนาโครงการต้องวางแผนการชำระค่าที่ดิน ค่าใช้จ่ายก่อสร้าง และวันที่คาดว่าจะเริ่มขายไปพร้อมกัน

เหตุใดผู้พัฒนาโครงการจึงเร่งเปิดขาย

ผู้พัฒนาโครงการในเซินเจิ้นเร่งขอใบอนุญาตขายล่วงหน้าในช่วงใกล้วันแบ่งเกณฑ์ของการปฏิรูป แพลตฟอร์มข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เซินเจิ้นบันทึกว่ามีโครงการที่อยู่อาศัย 27 แห่งได้รับใบอนุญาตระหว่างวันที่ 28 สิงหาคมถึง 10 ตุลาคม เทียบกับ 7 แห่งระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคมถึง 27 สิงหาคม

ช่วงหลังสั้นกว่า แต่จำนวนโครงการสูงกว่าเกือบ 4 เท่า คือ 27 แห่ง เทียบกับ 7 แห่ง ผู้พัฒนาโครงการเร่งนำโครงการเข้าสู่ขั้นตอนขายล่วงหน้า ขณะที่เมืองกำลังเตรียมกฎโดยละเอียดสำหรับช่วงเปลี่ยนผ่าน

ตลาดเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงนี้โดยมีบ้านใหม่คงค้างในระดับค่อนข้างต่ำ อู๋รุ่ย กรรมการผู้จัดการประจำภาคใต้ของซาวิลส์ ประเมินว่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2026 เซินเจิ้นมีบ้านใหม่ในสต็อกมากกว่า 22,000 ยูนิตเล็กน้อย และมีระยะเวลาระบายสต็อก 13.1 เดือน

ระยะเวลาระบายสต็อกคือการประมาณว่า ต้องใช้เวลานานเท่าใดจึงจะขายสต็อกดังกล่าวหมด โดยอิงจากอัตราการขายที่ใช้คำนวณ อู๋กล่าวว่า การเพิ่มอุปทานที่ช้าลงภายใต้ระบบขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วอาจช่วยสร้างสมดุลระหว่างอุปสงค์กับอุปทาน และสนับสนุนเสถียรภาพราคาในระยะสั้น

ศูนย์วิจัยเซินเจิ้นเซ็นทาลีนคำนวณว่า บ้านที่สร้างเสร็จแล้วคิดเป็น 41% ของยอดขายบ้านใหม่ในช่วงเดือนมกราคมถึงกันยายน 2026 เกือบสองเท่าของสัดส่วนในปี 2024 โดยคาดการณ์ว่าสัดส่วนนี้อาจเกินครึ่งหนึ่งในช่วงหนึ่งถึงสองปีข้างหน้า การเพิ่มขึ้นเกิน 50% หมายถึงสูงกว่าตัวเลข 41% ที่รายงานไว้มากกว่า 9 จุดเปอร์เซ็นต์

หางโจวแสดงให้เห็นว่าการปฏิรูปแบบเดียวกันอาจดำเนินไปต่างกัน

หางโจวกับเซินเจิ้นมีทิศทางการปฏิรูปหลักเหมือนกัน แต่ขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วแตกต่างกัน เซินเจิ้นกำหนดให้จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรก ส่วนหางโจวอนุญาตให้ยื่นขายบ้านสร้างเสร็จได้หลังบันทึกการก่อสร้างแล้วเสร็จ และสิ่งอำนวยความสะดวกประกอบเป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนด

หางโจวยังอนุญาตให้ผู้พัฒนาโครงการเลือกขายล่วงหน้าหรือขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วได้ เว้นแต่ประกาศที่ดินจะกำหนดให้ขายหลังสร้างเสร็จโดยเฉพาะ ช่วงเปลี่ยนผ่านที่ยาวกว่าสำหรับโครงการในอดีตที่เข้าเกณฑ์จะดำเนินไปจนถึงสิ้นปี 2028 เช่นเดียวกับแนวทางของอู่ฮั่น

สำหรับที่อยู่อาศัยที่ตกแต่งพร้อมอยู่ หางโจวอนุญาตให้ยื่นรับรองการก่อสร้างเสร็จแยกกันระหว่างขั้นตอนอาคารที่ยังไม่แล้วเสร็จกับขั้นตอนตกแต่งภายใน วิธีนี้แยกการตรวจรับสองส่วนที่ปกติจะดำเนินการพร้อมกัน

เหยียนเยว่จิ้น นักวิเคราะห์วิจัยอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถูกอ้างถึงในการประเมินการปฏิรูป คาดว่ามาตรการนี้อาจลดระยะเวลาดำเนินการและหมุนเวียนโครงการที่เกี่ยวข้องได้มากกว่าหกเดือน ตัวเลขดังกล่าวเป็นการประเมินการจัดการโครงการเหล่านี้ และผลที่เกิดขึ้นจริงขึ้นอยู่กับการดำเนินขั้นตอนแบบแบ่งระยะ

อู่ฮั่นมีความยืดหยุ่นอีกรูปแบบหนึ่ง โดยอนุญาตให้ใช้หนังสือค้ำประกันจากธนาคารที่เข้าเกณฑ์แทนเงินในบัญชีที่ถูกกำกับดูแลได้สูงสุด 30% ขณะยังคงเงินขั้นต่ำ 70% ไว้เพื่อคุ้มครองการส่งมอบ หนังสือค้ำประกันจากธนาคารคือคำมั่นของธนาคารว่าจะชำระเงินหากผู้พัฒนาโครงการไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกัน ซึ่งช่วยให้ปล่อยเงินสดบางส่วนได้โดยยังมีหลักประกันทางการเงินรองรับ

ใครจะจัดหาเงินทุนระหว่างที่ต้องรอนานขึ้น

หลิวสุ่ยประเมินว่า การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วอาจทำให้ผู้พัฒนาโครงการใช้เวลากู้คืนเงินทุนของโครงการนานขึ้นราวหนึ่งถึงสองปี เมื่อเทียบกับการขายล่วงหน้าแบบเดิม ส่งผลให้ต้องใช้เงินทุนและเงินกู้รองรับค่าใช้จ่ายก่อสร้างเป็นเวลานานขึ้น

หลิว ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยองค์กรของสถาบันวิจัยดัชนีจีน กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงนี้ในการให้สัมภาษณ์ที่แปลไว้ดังนี้:

นโยบายปฏิรูประบบการขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ซึ่งประกาศเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม ได้ปรับโครงสร้างระบบขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ของจีนอย่างเป็นระบบ และจะค่อย ๆ เปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาเดิมที่พึ่งพารายรับจากการขายล่วงหน้าและมุ่งหมุนเวียนเงินทุนอย่างรวดเร็ว

เหรินเหอ นักวิเคราะห์จากกั๋วเซินซิเคียวริตีส์ กล่าวว่า การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วอาจทำให้อัตราผลตอบแทนภายในของผู้พัฒนาโครงการลดลง ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่คำนึงถึงทั้งจำนวนกำไรจากการลงทุนและความเร็วที่ได้รับกำไรนั้น ผู้พัฒนาโครงการจึงอาจต้องการอัตรากำไรของโครงการที่สูงขึ้นเมื่อตัดสินใจว่าจะจ่ายค่าที่ดินเท่าใด

ฉีตง นักวิเคราะห์จากไคหยวนซิเคียวริตีส์ กล่าวว่า ผู้พัฒนาโครงการจะต้องประเมินราคาที่อยู่อาศัยและความเร็วในการขายล่วงหน้าไกลขึ้น หยวนเหวินป๋อ นักวิเคราะห์จากไชน่าอินเตอร์เนชันแนลแคปิตอลคอร์ปอเรชัน กล่าวว่า บริษัทที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งและมีทำเลที่ตั้งดีในเมืองหลักอาจได้เปรียบในการแข่งขัน

หลี่อวี่เจีย หัวหน้านักวิจัยของศูนย์วิจัยนโยบายที่อยู่อาศัยกวางตุ้ง มองว่าเซินเจิ้นมีความพร้อมค่อนข้างดีในการรับมือกับช่วงเปลี่ยนผ่าน เขาระบุถึงยอดขายบ้านใหม่ต่อปีราว 30,000 ยูนิต บทบาทสำคัญของธุรกรรมบ้านมือสอง จำนวนโครงการในแผนพัฒนาที่ค่อนข้างน้อย และการกำกับดูแลการขายล่วงหน้าที่เข้มงวดอยู่แล้ว

อู๋รุ่ยคาดว่า คุณภาพของโครงการแต่ละแห่งจะมีความสำคัญมากขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป บ้านในทำเลดีและมีรายละเอียดน่าสนใจอาจยังดึงดูดผู้ซื้อได้ ขณะที่โครงการที่ด้อยกว่าเสี่ยงขายไม่ออกหลังสร้างเสร็จ ผู้พัฒนาโครงการจะต้องแบกรับทั้งต้นทุนก่อสร้างและต้นทุนจากการรอผู้ซื้อ

ประเด็นสำคัญ

• กฎของเซินเจิ้นมีผลบังคับใช้วันที่ 15 ตุลาคม 2026 ขณะที่การปฏิรูปขยายไปยังเมืองใหญ่ 7 แห่ง
• โครงการใหม่ที่เข้าเกณฑ์ต้องเทคอนกรีตโครงสร้างหลังคาให้เสร็จและยื่นเอกสารรับรองคุณภาพโครงสร้างก่อนขอใบอนุญาตขายล่วงหน้า
• โดยทั่วไปเงินจองบ้านที่สร้างเสร็จแล้วจำกัดไว้ไม่เกิน 3% และต้องนำเข้าบัญชีที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล
• โครงการเก่าของเซินเจิ้นที่เข้าเกณฑ์สามารถใช้เงื่อนไขขายล่วงหน้าเดิมได้จนถึงสิ้นปี 2027
• ผู้พัฒนาโครงการสามารถผ่อนชำระค่าที่ดินได้ แต่ต้องชำระครบก่อนออกใบอนุญาตขายล่วงหน้าฉบับแรก
• เซินเจิ้นมีโครงการที่อยู่อาศัย 27 แห่งได้รับใบอนุญาตขายล่วงหน้าระหว่างวันที่ 28 สิงหาคมถึง 10 ตุลาคม เทียบกับ 7 แห่งในช่วงก่อนหน้า
• บ้านที่สร้างเสร็จแล้วคิดเป็น 41% ของยอดขายบ้านใหม่ในเซินเจิ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2026