อพาร์ตเมนต์ราคา 2–4 พันล้านดองในฮานอยแทบหายไปจากตลาด ขณะยอดขายซบเซาและภาระสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้น

ยอดขายลด แต่บ้านที่เข้าถึงได้ยังมีน้อย

ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยชะลอตัวลงอย่างรวดเร็วในไตรมาส 3 ของปี 2026 แต่ผู้ซื้อที่มีงบ 2,000–4,000 ล้านดองเวียดนาม (VND) ยังคงเผชิญภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมอย่างรุนแรง รายงานภาวะตลาดของ Savills Vietnam ซึ่งเผยแพร่เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม ระบุว่ายอดขายอพาร์ตเมนต์ลดลง 48% จากปีก่อน และอุปทานใหม่ลดลง 51%

การชะลอตัวเผยให้เห็นความไม่สอดคล้องระหว่างที่อยู่อาศัยที่ผู้พัฒนาโครงการนำเสนอขายกับกำลังซื้อของครัวเรือน คณะกรรมการกิจการเมืองของสภาประชาชนฮานอยพบว่า อพาร์ตเมนต์ราคาแพงคิดเป็น 78% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 ส่วนอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตรแทบไม่มีในตลาดที่ผู้พัฒนาโครงการขายโดยตรง

ยอดขายที่ลดลงทำให้มีการปรับลดราคาบางส่วน และผู้ซื้อที่มีเงินสดมีอำนาจต่อรองมากขึ้น ส่วนครอบครัวที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อที่อยู่อาศัยต้องคำนวณอีกแบบหนึ่ง เพราะอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 12–15% ต่อปีอาจทำให้อพาร์ตเมนต์ที่ลดราคาแล้วก็ยังจัดหาเงินซื้อได้ยาก

Savills คาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์ราว 7,000 ยูนิตจาก 11 โครงการใหม่เปิดขายในไตรมาส 4 การเปิดขายเหล่านี้จะช่วยบรรเทาปัญหาขาดแคลนสำหรับผู้ซื้อทั่วไปได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับราคา ขนาด และเงื่อนไขการจัดหาเงินทุน ไม่ใช่เพียงจำนวนโครงการที่เปิดขาย

การหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้

Savills ระบุว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์เกรด C ซึ่งมีราคาจับต้องได้มากกว่า ลดลงเฉลี่ย 27% ต่อปีนับตั้งแต่ปี 2022 และคาดว่ากลุ่มนี้จะมีสัดส่วนเพียง 12% ของอุปทานในอนาคต การประเมินล่าสุดระบุว่าอพาร์ตเมนต์ราคา 2,000–4,000 ล้านดองแทบไม่มีให้ซื้อ

การเปลี่ยนแปลงนี้เริ่มขึ้นก่อนตลาดจะชะลอตัวในปีนี้ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 อพาร์ตเมนต์ราคา 2,000–4,000 ล้านดองคิดเป็น 29% ของยอดขายตามข้อมูลของ Savills ขณะที่บ้านราคาต่ำกว่า 2,000 ล้านดองมีสัดส่วนเพียง 1% อพาร์ตเมนต์ราคาอย่างน้อย 4,000 ล้านดองมีสัดส่วน 70% เทียบกับเพียง 2% ในปี 2020

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 คณะกรรมการสภาประชาชนพบว่า อพาร์ตเมนต์คิดเป็นราว 70% ของอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่ และ 73% ของธุรกรรม ภายในอุปทานอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ใหม่ ยูนิตที่ราคาตารางเมตรละ 50–80 ล้านดองและมากกว่า 80 ล้านดองมีสัดส่วนมากที่สุด

ดังนั้น อพาร์ตเมนต์อาจยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีความเคลื่อนไหวมากที่สุดในฮานอย แต่มีตัวเลือกน้อยสำหรับครัวเรือนที่มีเงินออมจำกัด การซื้อขายในภาคอพาร์ตเมนต์ที่คึกคักขึ้นไม่ได้หมายความโดยอัตโนมัติว่าจะมีบ้านเพิ่มขึ้นในราคาที่ครัวเรือนเหล่านั้นจ่ายไหว

งบ 4,000 ล้านดองซื้ออะไรได้บ้าง

Avison Young ประเมินว่าราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ที่ผู้พัฒนาโครงการขายในฮานอยอยู่ที่ราว 108 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือ 4,180 ดอลลาร์สหรัฐ ในไตรมาส 3 ที่ราคานี้ งบ 4,000 ล้านดองจะซื้อพื้นที่ได้ราว 37 ตารางเมตร ก่อนรวมค่าใช้จ่ายอื่น ส่วนงบ 2,000 ล้านดองจะซื้อได้ประมาณ 18.5 ตารางเมตร

การประเมินตลาดในวงกว้างกว่าของ CBRE ซึ่งรวมโครงการในพื้นที่ใกล้เคียง บันทึกราคาเสนอขายเฉลี่ยไว้ที่ 86 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าบำรุงรักษา และส่วนลด แม้ใช้ราคานี้ อพาร์ตเมนต์ตัวอย่างขนาด 60 ตารางเมตรก็จะมีราคาถึง 5,160 ล้านดอง ราคาเฉลี่ยของ CBRE สำหรับโครงการในเขตชั้นในของฮานอยอยู่ที่ 102 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้พื้นที่ขนาดเดียวกันมีราคาสูงถึง 6,120 ล้านดอง

อพาร์ตเมนต์เก่ามีช่วงราคาที่ต่างออกไป บ้านที่สร้างเสร็จเมื่อ 5–10 ปีก่อนและได้รับหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์แล้ว มีราคาอยู่ที่ราว 51–65 ล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้น อพาร์ตเมนต์สมมติขนาด 60 ตารางเมตรจะมีราคา 3,060–3,900 ล้านดอง ทำให้บ้านมือสองบางแห่งยังอยู่ในงบที่หาได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ ในตลาดอุปทานใหม่

ตัวเลขเหล่านี้ช่วยอธิบายว่าทำไมผู้ซื้อจึงมองหาบ้านนอกเหนือจากโครงการเปิดขายใหม่ และยังแสดงให้เห็นว่าขนาดของอพาร์ตเมนต์สำคัญพอ ๆ กับราคาต่อตารางเมตรที่ประกาศไว้

ตัวเลขยอดขายชี้ถึงการชะลอตัวในวงกว้าง

Savills บันทึกยอดขายอพาร์ตเมนต์ลดลง 26% จากไตรมาสก่อนหน้า ควบคู่กับการลดลง 48% เมื่อเทียบรายปี Knight Frank บันทึกยอดขาย 2,960 ยูนิต ลดลง 40% จากไตรมาสก่อนและ 52% จากปีก่อน ขณะที่ CBRE นับยอดขายได้มากกว่า 3,900 ยูนิต ลดลง 33% จากไตรมาสก่อนและ 66% จากปีก่อน

บริษัทเหล่านี้ติดตามพอร์ตตลาดที่แตกต่างกัน ขอบเขตการติดตามของ CBRE ครอบคลุมโครงการขนาดใหญ่ในเมืองวันซาง จังหวัดฮึงเอียน ซึ่งอยู่นอกเขตการปกครองของฮานอย ตัวเลขของ CBRE แสดงว่าอุปทานใหม่มากกว่าครึ่งในไตรมาสนี้มาจากพื้นที่ดังกล่าว ทำให้ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญในการเปรียบเทียบข้อมูล

Avison Young วัดอัตราการขายได้ราว 31% เทียบกับ 70–80% เมื่อหนึ่งปีก่อน อัตราการขายหมายถึงสัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ที่เสนอขายแล้วมีผู้ซื้อในช่วงเวลาหนึ่ง กล่าวง่าย ๆ คือ อพาร์ตเมนต์ที่มีขายทุก 100 ยูนิต มีผู้ซื้อราว 31 ยูนิต แทนที่จะเป็น 70–80 ยูนิต

Knight Frank บันทึกอัตราการขายของอุปทานใหม่และสต็อกที่มีอยู่ไว้ที่ 38% ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2024 ตัวชี้วัดทั้งสองสะท้อนตลาดที่บ้านใช้เวลานานขึ้นกว่าจะขายได้ และผู้ซื้อเลือกมากขึ้น

ราคาปรับไปคนละทิศทาง

Savills พบว่าราคาเสนอขายเฉลี่ยในตลาดปฐมภูมิ ซึ่งหมายถึงราคาที่ผู้พัฒนาโครงการตั้งขาย ลดลงเป็นไตรมาสติดต่อกันเป็นไตรมาสที่สาม CBRE บันทึกราคาในตลาดวงกว้างลดลง 9% จากไตรมาสก่อนและ 6% จากปีก่อน ขณะที่ราคาในฮานอยชั้นในลดลง 6% และ 3% ตามลำดับ

Avison Young บันทึกราคาเพิ่มขึ้น 1.5–2.3% จากไตรมาสก่อน โดยการเติบโตชะลอลงจากระดับที่เห็นนับตั้งแต่ปลายปี 2025 Knight Frank ระบุราคาเฉลี่ยที่ 4,349 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร หรือประมาณ 114 ล้านดอง ลดลง 0.15% จากไตรมาสก่อน แต่ยังสูงกว่าปีก่อน 25%

ทำเลและสัดส่วนอพาร์ตเมนต์ที่รวมอยู่ในชุดข้อมูลแต่ละชุดช่วยอธิบายความแตกต่างนี้ Avison Young บันทึกราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่ระดับราคาสูงที่ 3,300–4,500 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรในเขตชานเมืองฝั่งตะวันออกและตะวันตก เทียบกับ 5,500–9,800 ดอลลาร์สหรัฐในใจกลางเมืองและย่านเวสต์เลกเวสต์

Cao Thi Thanh Huong รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ Savills Vietnam ระบุว่า ราคาในตลาดปฐมภูมิที่สูงเกิดจากอุปทานใหม่กระจุกตัวในกลุ่มราคาแพง ขณะที่บ้านราคาจับต้องได้ยังขาดแคลน ผลการศึกษาของคณะกรรมการสภาประชาชนที่พบว่า 78% ของอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ใหม่เป็นยูนิตราคาแพงหรือหรูหรา ช่วยยืนยันคำอธิบายนี้อย่างเป็นรูปธรรม

ต้นทุนสินเชื่อทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวที่ 12–15% ต่อปีเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับครัวเรือนที่ต้องกู้เงินจำนวนมาก อัตราลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงได้ระหว่างอายุสัญญา ต่างจากอัตราคงที่ซึ่งกำหนดไว้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน

หากยกตัวอย่าง เงินกู้ 2,000 ล้านดองที่อัตราดังกล่าวจะมีดอกเบี้ย 240–300 ล้านดองในหนึ่งปี หากยอดหนี้ไม่เปลี่ยนแปลง เท่ากับดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวเดือนละ 20–25 ล้านดอง ยังไม่รวมการชำระคืนเงินต้น จำนวนเงินจริงที่ต้องจ่ายขึ้นอยู่กับสัญญาเงินกู้และความเร็วในการลดเงินต้นคงค้าง

ผู้พัฒนาโครงการตอบสนองด้วยการสนับสนุนด้านการเงิน CBRE ระบุว่าบางโครงการเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่นานถึง 5 ปี รวมถึงช่วงหลังส่งมอบบ้านแล้ว สิทธิประโยชน์อื่น ๆ ได้แก่ กำหนดชำระเงินที่ยาวขึ้น และการขยายระยะเวลาก่อนที่ผู้ซื้อจะต้องเริ่มชำระคืนเงินต้นซึ่งเป็นเงินที่กู้มา

Le Huu Nghia กรรมการผู้จัดการบริษัท Le Thanh Construction and Trading Company Limited ระบุว่าต้นทุนทางการเงินและอัตราดอกเบี้ยธนาคารราว 15% เป็นแรงกดดันสำคัญต่อราคาที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาโครงการก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยเช่นกัน อีกทั้งระยะเวลาการอนุมัติหรือก่อสร้างที่ยาวนานทำให้มีต้นทุนทางการเงิน การบริหารจัดการ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ สะสมก่อนบ้านจะออกสู่ตลาด

ผลสำรวจนายหน้า 530 รายโดย Batdongsan.com.vn แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ พบว่า 63% ระบุว่าลูกค้ายังคงจับตาตลาดและพิจารณาทางเลือกต่าง ๆ ราว 48% รายงานว่าปริมาณธุรกรรมลดลงมากกว่าครึ่งเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ผู้ซื้อเงินสดได้เปรียบในตลาดบ้านมือสอง

เจ้าของบ้านที่เผชิญแรงกดดันจากการชำระหนี้เต็มใจเจรจามากขึ้น Avison Young บันทึกการลดราคา 8–12% ในการเจรจาบางกรณี เมื่อผู้ขายบางรายพ้นระยะผ่อนผันการชำระคืนเงินต้นแล้ว ข้อมูลภาพรวมยังพบว่ามีการต่อรองลดราคาบ้านมือสองบางแห่ง 5–12%

CBRE บันทึกราคาเสนอขายเฉลี่ยในตลาดรองไว้ที่ราว 60 ล้านดองต่อตารางเมตร ลดลง 5% จากไตรมาสก่อนและ 8% จากปีก่อน Savills บันทึกราคาลดลงจากไตรมาสก่อน แต่ในขอบเขตที่สำรวจ ราคายังสูงกว่าปีก่อน นอกจากนี้ Savills ยังพบช่องว่างระหว่างราคาจากผู้พัฒนาโครงการกับราคาขายต่อที่ 28% สำหรับอพาร์ตเมนต์เกรด A และ 17% สำหรับเกรด B

Batdongsan.com.vn ประเมินว่าอพาร์ตเมนต์มือสองคิดเป็น 54% ของธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสนี้ ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงคิดเป็น 83% ของความต้องการในกลุ่มดังกล่าว เทียบกับ 17% สำหรับการลงทุน ดัชนีราคาเสนอขายต่อของแพลตฟอร์มลดลง 15% ตั้งแต่ต้นปีถึงเดือนกันยายน เทียบกับ 9% สำหรับอพาร์ตเมนต์ที่ผู้พัฒนาโครงการขาย

Avison Young บริษัทให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ติดตามพฤติกรรมการซื้อ อธิบายว่าผู้ซื้อเลิกเร่งรีบเข้าซื้อตามราคาที่ปรับสูงขึ้น:

"ผู้ซื้อบ้านตั้งใจละทิ้งความอยากไล่ตามราคาที่สูงขึ้น แล้วหันมาใช้เวลาคำนวณอย่างรอบคอบและมองหามูลค่าที่แท้จริง" Avison Young กล่าว

Vo Huynh Tuan Kiet ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam คาดว่าผู้พัฒนาโครงการจะพึ่งพาสิทธิประโยชน์เป็นหลัก แทนการลดราคาเสนอขายในวงกว้าง เขาคาดการณ์ส่วนลดสำหรับการชำระเงินล่วงหน้า 8–15% และระบุว่าเมื่อรวมสิทธิประโยชน์ทั้งหมดแล้ว ราคาในการทำธุรกรรมจริงอาจต่ำกว่าราคาเสนอขายตั้งต้น 7–12% ผู้ซื้อที่ชำระเงินได้รวดเร็วอยู่ในสถานะที่ได้ประโยชน์จากส่วนลดเหล่านี้มากที่สุด

อุปทานใหม่ขยายออกสู่พื้นที่รอบนอก

Avison Young นับอพาร์ตเมนต์ใหม่ได้มากกว่า 3,200 ยูนิตในไตรมาส 3 ทำให้สต็อกอพาร์ตเมนต์ในตลาดปฐมภูมิที่เสนอขายรวมอยู่ที่เกือบ 11,500 ยูนิต อุปทานใหม่มากกว่า 80% อยู่ในกลุ่มราคาแพงและหรูหรา โดยส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันออกและตะวันตก

CBRE นับโครงการเปิดขายได้ราว 6,200 ยูนิตในตลาดที่ครอบคลุมพื้นที่กว้างกว่า ลดลง 28% จากไตรมาสก่อนและ 40% จากปีก่อน เมืองวันซางมีสัดส่วนมากกว่าครึ่งของโครงการเปิดขายเหล่านั้น และคิดเป็นราว 40% ของยอดรวมในช่วง 9 เดือนแรก

ตลอด 9 เดือนดังกล่าว CBRE บันทึกโครงการเปิดขายราว 22,820 ยูนิต เพิ่มขึ้น 8% จากปี 2025 และ 20% จากปี 2024 ดังนั้น การลดลงในไตรมาสนี้จึงเกิดขึ้นหลังจากอุปทานเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาระยะหนึ่ง ผู้พัฒนาโครงการบางรายเลื่อนการเปิดขายออกไปเมื่อยอดขายอ่อนตัว

อพาร์ตเมนต์เกรด B ของ Savills คิดเป็น 73% ของยอดขายในไตรมาสนี้ การจัดประเภทของ Savills แตกต่างจากการแบ่งกลุ่มตามราคาของบริษัทอื่น ซึ่งระบุว่าสต็อกใหม่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาแพง เมื่อพิจารณาจากตัวชี้วัดเหล่านี้ ปัญหาหลักยังคงเป็นอุปทานที่มีจำกัดในกลุ่มราคาต่ำสุด

โครงสร้างพื้นฐานดึงดูดโครงการ แต่ยอดขายยังชะลอ

การประเมินของ Savills ระบุว่าอุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 5% จากปีก่อน โครงการต่าง ๆ วางตำแหน่งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าเมโทรสาย 5 นิคมเทคโนโลยีชั้นสูงฮวาหลาก และพื้นที่สนามกีฬา VinFast–Trong Dong ที่วางแผนไว้

ผู้ซื้อยังระมัดระวังต่อทิศทางการวางผังเมืองและต้นทุนการกู้ยืม Savills บันทึกราคาตลาดปฐมภูมิที่สูงและราคาขายต่อวิลล่าและทาวน์เฮาส์ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบรายปี ส่วนข้อมูลของ CBRE บันทึกยอดขายได้เพียงกว่า 500 ยูนิตเล็กน้อย หรือราว 30% ของอุปทานใหม่ และราคาเสนอขายต่อเฉลี่ยที่ดินตารางเมตรละ 183 ล้านดอง ลดลง 6% จากไตรมาสก่อนและ 4% จากปีก่อน

คณะกรรมการสภาประชาชนเชื่อมโยงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เข้ากับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในท้องถิ่นและความคืบหน้าของโครงสร้างพื้นฐานจริงมากขึ้น การติดตามของคณะกรรมการยังพบว่าขั้นตอนการลงทุนใช้เวลานาน การเวนคืนที่ดินมีอุปสรรค การประเมินราคาที่ดินมีปัญหา และหน่วยงานต่าง ๆ ประสานงานกันไม่สม่ำเสมอ

ความล่าช้าเหล่านี้ส่งผลต่อต้นทุนที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกับกำหนดส่งมอบ โครงการอาจมีค่าใช้จ่ายทางการเงินและการบริหารจัดการสะสมระหว่างรอการอนุมัติ ทำให้การนำบ้านราคาถูกลงออกสู่ตลาดทำได้ยากขึ้น

แผนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเผชิญบททดสอบด้านการส่งมอบ

คณะกรรมการสภาประชาชนระบุว่า ฮานอยอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธ 158 โครงการ รวมประมาณ 139,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 11 โครงการและราว 7,000 ยูนิตจากตัวเลข ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม 2026

คณะกรรมการยังบันทึกการเริ่มก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 33 โครงการ รวมประมาณ 30,000 ยูนิตในปีนี้ ซึ่งเกินเป้าหมายที่ได้รับมอบหมายสำหรับการเริ่มก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ในการประชุมนโยบายที่อยู่อาศัยระดับชาติเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม กระทรวงการก่อสร้างจัดให้ฮานอยเป็นหนึ่งในหกพื้นที่ท้องถิ่นที่มีแนวโน้มว่าจะทำเป้าหมายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่สำเร็จ ตัวเลขเหล่านี้ครอบคลุมขั้นตอนการดำเนินงานที่ต่างกัน เพราะการอนุมัติและเริ่มก่อสร้างเกิดขึ้นก่อนที่จะมีบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมให้เข้าอยู่

Pham Gia Tuc รองนายกรัฐมนตรีประจำซึ่งปฏิบัติหน้าที่ ได้เรียกร้องในการประชุมดังกล่าวให้เร่งแก้ปัญหาโครงการที่หยุดชะงัก และเพิ่มที่อยู่อาศัยในราคาที่ประชาชนจ่ายไหว Nguyen Van Sinh รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการก่อสร้างระบุว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศราว 5,012 โครงการยังเผชิญอุปสรรค ขณะที่สต็อกคงเหลือใน 27 พื้นที่ท้องถิ่นที่รายงานมีรวมประมาณ 51,950 ยูนิตและแปลงที่ดิน

คณะกรรมการสภาประชาชนยังระบุความเสี่ยงเกี่ยวกับการระดมทุนก่อนเวลาอันควร การนำเงินลูกค้าไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ โครงการที่นำไปจำนอง และการส่งมอบบ้านหรือหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ล่าช้า คณะกรรมการเสนอให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องแบ่งปันข้อมูลการรับรองเอกสาร ภาษี และที่ดินอย่างใกล้ชิดขึ้น เพื่อตรวจจับธุรกรรมที่แจ้งมูลค่าต่ำผิดปกติ ซึ่งเป็นวิธีที่ทำให้รายได้ภาษีลดลงและบิดเบือนข้อมูลราคา

แนวโน้มต่อจากนี้สำหรับผู้ซื้อ

Do Thi Thu Hang ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ Savills Hanoi กล่าวว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของเมือง รายได้ที่เพิ่มขึ้น และโครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้น แม้จะมีแรงกดดันด้านความสามารถในการซื้อ เหตุการณ์สำคัญด้านอุปทานต่อจากนี้จะเกิดขึ้นตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2026 ไปจนถึงสิ้นทศวรรษ:

• ไตรมาส 4 ปี 2026: Savills คาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์เปิดขายราว 7,000 ยูนิตจาก 11 โครงการใหม่
• จนถึงสิ้นปี 2027: Knight Frank คาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นราว 35,000 ยูนิต โดยมากกว่าหนึ่งในสามอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตก
• ปี 2027: ฮานอยคาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 27 โครงการ รวม 28,696 ยูนิต
• ปี 2028–2030: แผนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมของเมืองประกอบด้วย 101 โครงการ รวมประมาณ 86,216 ยูนิต

ยังไม่มีการระบุสัดส่วนราคาของโครงการที่จะเปิดขายในไตรมาส 4 สำหรับครัวเรือนที่มีงบ 2,000–4,000 ล้านดอง โอกาสในระยะใกล้น่าจะมาจากอพาร์ตเมนต์มือสองบางแห่งและการซื้อขายที่ต่อรองราคาได้ ส่วนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมขึ้นอยู่กับคุณสมบัติผู้ซื้อและการส่งมอบโครงการ

Nguyen Hoai An ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE Hanoi อธิบายว่าตลาดกำลังปรับสมดุลหลังจากเติบโตต่อเนื่องมาราวสองปี สำหรับผู้ซื้อ การเปลี่ยนแปลงในทางปฏิบัติคือมีเวลามากขึ้นในการเปรียบเทียบบ้านและต่อรองราคา ส่วนบททดสอบสำหรับผู้พัฒนาโครงการและเจ้าหน้าที่คือ อุปทานระลอกต่อไปจะเข้าถึงครัวเรือนที่กำลังถูกตัดออกจากตลาดเพราะราคาแพงเกินไปหรือไม่

ประเด็นสำคัญ

• Savills บันทึกยอดขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยลดลง 48% เมื่อเทียบรายปี และอุปทานใหม่ลดลง 51% ในไตรมาส 3 ปี 2026
• บ้านราคา 2,000–4,000 ล้านดองขาดแคลนอย่างมากในอุปทานใหม่
• อพาร์ตเมนต์ราคาแพงและหรูหราคิดเป็น 78% ของอุปทานเชิงพาณิชย์ใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 ตามข้อมูลของคณะกรรมการสภาประชาชน
• อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบลอยตัวที่ 12–15% ยังคงจำกัดโอกาสของผู้ซื้อที่ต้องกู้เงิน
• เจ้าของบ้านมือสองบางรายยอมลดราคาจากการต่อรอง 8–12% ทำให้ผู้ซื้อที่มีเงินสดได้เปรียบ
• คาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์เปิดขายราว 7,000 ยูนิตในไตรมาส 4 ควบคู่กับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวนมากขึ้นในปีต่อ ๆ ไป