ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยเวียดนามดันบ้านเช่าสู่ใจกลางการปฏิรูป พร้อมให้อำนาจจังหวัดกำหนดเพดานค่าเช่าและลดขั้นตอนอนุมัติ

เส้นทางใหม่สู่ที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องซื้อ

ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยของเวียดนามจะกำหนดหมวดเฉพาะสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่า ให้หน่วยงานท้องถิ่นรับผิดชอบขั้นตอนทางปกครองด้านที่อยู่อาศัย 20 จากทั้งหมด 21 ขั้นตอน และเปิดทางให้จังหวัดกำหนดเพดานค่าเช่าได้ โฮหว่าง แทง ตุง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรม เสนอร่างกฎหมายต่อรัฐสภาเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2026 พร้อมการแก้ไขเรื่องที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การปรับปรุงอาคารชุด และภาระหน้าที่ของผู้พัฒนาโครงการ

ข้อเสนอนี้มีขึ้นขณะที่กระทรวงการก่อสร้างรายงานว่า เวียดนามสร้างบ้านเช่าเสร็จ 8,314 หน่วยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2026 จากยอดรวมบ้านเพื่อสังคมและบ้านเช่า 46,497 หน่วย ดังนั้น บ้านเช่าคิดเป็นประมาณ 18% ของจำนวนบ้านที่สร้างเสร็จ กระทรวงคาดว่าบ้านเช่าที่สร้างเสร็จตลอดทั้งปีจะมีจำนวน 18,049 หน่วย

ร่างกฎหมายจะจัดนโยบายที่อยู่อาศัยออกเป็น 4 กลุ่ม ได้แก่ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยให้เช่า ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ปฏิบัติหน้าที่ในตำแหน่งราชการ และที่อยู่อาศัยตามนโยบายซึ่งรัฐให้การสนับสนุนหรือจัดสร้าง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยเพื่อการตั้งถิ่นฐานใหม่ และที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธ จะอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยตามนโยบาย

สำหรับครัวเรือนที่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ การเปลี่ยนแปลงสำคัญคือการวางกรอบให้ชัดเจนขึ้นสำหรับการสร้างบ้านที่ตั้งใจให้มีไว้ให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ส่วนผู้พัฒนาโครงการจะได้รับสิทธิประโยชน์และมีขั้นตอนทางปกครองน้อยลง ควบคู่กับการให้อำนาจจังหวัดกำกับราคาเช่า มาตรการเหล่านี้ยังเป็นเพียงข้อเสนอที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของฝ่ายนิติบัญญัติ การนำเสนอเมื่อวันที่ 22 ตุลาคมไม่ได้ระบุวันลงมติขั้นสุดท้ายหรือวันเริ่มบังคับใช้

คณะกรรมาธิการกฎหมายและยุติธรรมแห่งรัฐสภาสนับสนุนการแก้ไขกฎหมายอย่างรอบด้าน พร้อมเรียกร้องให้เพิ่มมาตรการคุ้มครองเพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการใช้สิทธิสนับสนุนที่อยู่อาศัยในทางมิชอบ ฟาน จี เหียว ประธานคณะกรรมาธิการ นำเสนอผลการพิจารณาร่างกฎหมายของคณะกรรมาธิการ ซึ่งรวมถึงข้อกังวลเกี่ยวกับผู้ที่ได้รับที่อยู่อาศัยอุดหนุนและผู้ที่ต้องรับผิดชอบค่าโครงสร้างพื้นฐาน

เหตุใดที่อยู่อาศัยให้เช่าจึงกลายเป็นเรื่องสำคัญ

เหงียน วัน ซิงห์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการก่อสร้าง กล่าวถึงการเปลี่ยนทิศทางจากการมุ่งเน้นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เป็นหลัก ไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และที่อยู่อาศัยให้เช่าควบคู่กันไป กลุ่มที่รัฐบาลต้องการให้ตลาดเช่ารองรับ ได้แก่ แรงงาน นักศึกษา พนักงานภาครัฐ และสมาชิกกองกำลังติดอาวุธ

กระทรวงระบุว่าการลงทุนไม่สอดคล้องกับความต้องการของครัวเรือน โดยที่อยู่อาศัยราคาแพงยังคงดึงดูดเงินทุน ขณะที่บ้านราคาจับต้องได้ยังขาดแคลนในเขตเมืองใหญ่ ราคาที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ และภาคการเช่ามีการลงทุนไม่เพียงพอต่อความต้องการ

ซิงห์กล่าวถึงปัญหาที่ตลาดสะสมมาในการประชุมด้านอสังหาริมทรัพย์ว่า

"ปัญหาเหล่านี้สะสมมาเป็นเวลานานและไม่อาจแก้ไขได้ในชั่วข้ามคืน แต่จำเป็นต้องดำเนินการอย่างเร่งด่วนและประสานงานกัน" นายซิงห์กล่าว

บทวิเคราะห์ทางกฎหมายของ HM&P เมื่อวันที่ 29 กันยายน ซึ่งเขียนโดยทนายความเหงียน วัน ฟุก และโง เตือง วี อ้างข้อมูลกระทรวงการก่อสร้างที่ระบุว่า ณ เดือนมิถุนายน 2026 มีบ้านประมาณ 60,900 หน่วยในหมวดที่อยู่อาศัยให้เช่าที่ระบุไว้ ตัวเลขดังกล่าวรวมที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่พักแรงงาน ที่พักนักศึกษา และที่อยู่อาศัยเก่าซึ่งถือเป็นทรัพย์สินสาธารณะ โดยครอบคลุมเฉพาะกลุ่มที่ระบุไว้ ไม่ใช่บ้านเช่าของเอกชนทุกแห่งในเวียดนาม

ที่มาของข้อเสนอในรัฐสภา

ร่างกฎหมายที่นำเสนอเมื่อวันที่ 22 ตุลาคมประกอบด้วย 13 หมวด 130 มาตรา น้อยกว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ซึ่งมี 198 มาตราอยู่ 68 มาตรา ส่วนฉบับที่ได้รับการทบทวนในเดือนกันยายนมี 132 มาตรา รัฐบาลระบุว่าการแก้ไขครั้งนี้ยังคงหลักเกณฑ์ที่เป็นประโยชน์ไว้ พร้อมตัดความซ้ำซ้อนและให้รายละเอียดการบังคับใช้มากขึ้นอยู่ในระเบียบของรัฐบาล

ขั้นตอนสำคัญก่อนการนำเสนอร่างกฎหมายต่อรัฐสภามีดังนี้:

• พฤษภาคม 2024: สำนักเลขาธิการออกคำสั่งเลขที่ 34-CT/TW ว่าด้วยการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งกระทรวงการก่อสร้างมีแผนทบทวนการดำเนินงาน
• 30 กันยายน 2026: คณะประจำของคณะกรรมาธิการกฎหมายและยุติธรรมทบทวนร่างกฎหมายที่อาคารรัฐสภา โดยมีฟาน จี เหียวเป็นประธาน
• 2 ตุลาคม 2026: คณะกรรมาธิการประจำรัฐสภาหารือร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
• 15 ตุลาคม 2026: กระทรวงการก่อสร้างเผยแพร่ตัวเลขการส่งมอบที่อยู่อาศัยในการแถลงข่าวไตรมาส 3 ที่กรุงฮานอย
• 22 ตุลาคม 2026: รัฐสภาพิจารณาข้อเสนอด้านที่อยู่อาศัยและผลการตรวจสอบร่างกฎหมายในสมัยประชุมที่สอง

แนวทางกำหนดค่าเช่าและการลงทุน

หมวดว่าด้วยการเช่าจะครอบคลุมคุณสมบัติของผู้เช่า แหล่งเงินทุนภาครัฐและเอกชน ข้อกำหนดสำหรับโครงการ ขั้นตอนการลงทุน สิทธิประโยชน์สำหรับผู้พัฒนาโครงการ ราคาเช่า และการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงที่พักสำหรับผู้เชี่ยวชาญและแรงงานนอกนิคมอุตสาหกรรม

ผู้พัฒนาโครงการและผู้เช่าจะตกลงค่าเช่าภายใต้กรอบที่คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดกำหนด การคำนวณราคาตามข้อเสนอจะรวมการคืนทุนค่าก่อสร้าง ค่าบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายสมเหตุสมผลอื่น ๆ และกำไรที่คาดหวังตามแผนธุรกิจ

ดังนั้น เพดานราคาของจังหวัดและต้นทุนโครงการจะต้องนำมาพิจารณาร่วมกัน ผู้พัฒนาโครงการต้องมีรายได้เพียงพอสำหรับดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์และคืนทุน ขณะที่จังหวัดจะกำหนดช่วงราคาที่อนุญาต ทั้งชุดสิทธิประโยชน์และกรอบค่าเช่าของท้องถิ่นจะมีผลต่อความเป็นไปได้ที่โครงการจะจัดหาที่อยู่อาศัยในราคาที่ประชาชนจ่ายไหว

ในการทบทวนร่างกฎหมายเดือนกันยายน มีข้อเสนอให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแก่โครงการให้เช่าที่ไม่มีเงินทุนจากรัฐ กรอบข้อเสนอโดยรวมของกระทรวงยังรวมถึงการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน การลดหย่อนภาษี เงินกู้ดอกเบี้ยพิเศษ และการสนับสนุนการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ผู้พัฒนาโครงการอาจใช้พื้นที่บางส่วนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หรือให้บริการเสริมรายได้ได้ โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย

พื้นที่สำหรับบ้านเช่าแห่งใหม่

กระทรวงต้องการให้ที่อยู่อาศัยให้เช่าเชื่อมโยงกับแหล่งงาน สถานศึกษา และการคมนาคมมากขึ้น ข้อกำหนดการวางผังที่เสนอจะกันพื้นที่ไว้ในเขตเมืองที่กำหนด รอบนิคมอุตสาหกรรมและเขตแปรรูปเพื่อการส่งออก ใกล้มหาวิทยาลัยและวิทยาลัย และในพื้นที่ที่พัฒนารอบระบบขนส่งสาธารณะ

การพัฒนาพื้นที่โดยรอบระบบขนส่งมวลชน หรือ TOD หมายถึงการกระจุกตัวของที่อยู่อาศัยและบริการรอบจุดเชื่อมต่อระบบขนส่ง สำหรับแรงงานหรือนักศึกษา ประโยชน์ที่เห็นได้จริงคือโอกาสในการอยู่อาศัยใกล้ที่ทำงาน วิทยาเขต หรือสถานีขนส่งมากขึ้น หากแผนท้องถิ่นจัดให้มีโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นด้วย

มีการขอให้หน่วยงานท้องถิ่นประเมินความต้องการของกลุ่มผู้เช่าต่าง ๆ จัดสรรที่ดินที่เหมาะสม และพิจารณาการลงทุนภาครัฐโดยตรง ทางเลือกอื่น ๆ ได้แก่ การนำทรัพย์สินที่อยู่อาศัยของรัฐมาใช้ประโยชน์ และการซื้อบ้านจากผู้พัฒนาโครงการ หน่วยงานระดับจังหวัดจะจัดสรรทรัพยากรสำหรับการชดเชย การตั้งถิ่นฐานใหม่ และการเตรียมที่ดินด้วย

คณะกรรมาธิการกฎหมายและยุติธรรมต้องการให้กำหนดหลักเกณฑ์การให้สิทธิ์ก่อนให้ชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะสำหรับบ้านที่สร้างด้วยเงินสาธารณะ อีกทั้งต้องการให้สิทธิประโยชน์เกิดประโยชน์แก่ผู้เช่าที่ประสบปัญหาด้านที่อยู่อาศัย พร้อมตรวจสอบคุณสมบัติอย่างโปร่งใสเพื่อป้องกันการใช้สิทธิสนับสนุนในทางมิชอบ

ตัวเลขการก่อสร้างบอกอะไร

ตัวเลขเดือนตุลาคมของกระทรวงแสดงให้เห็นว่า มีโครงการจำนวนมากอยู่ระหว่างการพัฒนา แต่บ้านที่สร้างเสร็จยังมีจำนวนน้อยกว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2026 โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและให้เช่า 170 โครงการส่งมอบบ้าน 46,497 หน่วย แบ่งเป็นบ้านสำหรับขายหรือซื้อแบบผ่อนชำระภายใต้สัญญาเช่า 38,183 หน่วย และบ้านให้เช่า 8,314 หน่วย

มีการเริ่มก่อสร้างโครงการอีก 128 โครงการ รวม 183,293 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นบ้านเช่า 42,801 หน่วย บ้านเช่าคิดเป็นประมาณ 23% ของโครงการที่เริ่มก่อสร้าง เทียบกับประมาณ 18% ของบ้านที่สร้างเสร็จในช่วงเดียวกัน สัดส่วนบ้านเช่าที่เริ่มก่อสร้างจึงสูงกว่าสัดส่วนที่ส่งมอบแล้ว

กระทรวงคาดว่าจะสร้างบ้านเพื่อสังคมและบ้านเช่าเสร็จ 87,601 หน่วยตลอดปี 2026 ในจำนวนนี้เป็นบ้านเช่า 18,049 หน่วย โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในภาพรวมมี 947 โครงการ รวม 910,933 หน่วย และมีมูลค่าการลงทุนประมาณ 841.338 ล้านล้านด่ง ในจำนวนนี้สร้างเสร็จแล้ว 216,626 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้าง 363,065 หน่วย และได้รับอนุมัติการลงทุนแล้ว 331,242 หน่วย

เมื่อรวมทั้งสามขั้นตอน คิดเป็นประมาณ 91% ของเป้าหมายสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วยภายในปี 2030 ส่วนหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วคิดเป็นประมาณ 22% ของเป้าหมายขั้นต่ำดังกล่าว ก่อนหน้านี้ในปี 2026 โครงการมีจำนวน 781 โครงการ รวม 720,055 หน่วย หรือคิดเป็น 72% ของเป้าหมายเมื่อพิจารณาทุกขั้นตอนการพัฒนา

เวียดนามสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเสร็จ 102,633 หน่วยในปี 2025 สูงกว่าเป้าหมายรายปีที่ 100,275 หน่วยอยู่ 2,358 หน่วย ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2026 เริ่มก่อสร้าง 34 โครงการ รวมเกือบ 30,000 หน่วย กระทรวงได้ขอให้ท้องถิ่นบรรจุเป้าหมายที่อยู่อาศัย กำหนดการโครงการ และทรัพยากรไว้ในแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

การขายต่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและภาระด้านโครงสร้างพื้นฐาน

ร่างกฎหมายจะนำแนวนโยบายนำร่องที่เหมาะสมจากมติรัฐสภาเลขที่ 201/2025/QH15 และมติรัฐบาลเลขที่ 66.15/2026/NQ-CP มาบรรจุไว้ในกฎหมายที่อยู่อาศัย กฎที่เสนอข้อหนึ่งจะอนุญาตให้ผู้ซื้อบ้านเพื่อสังคมขายต่อได้เมื่อครบ 5 ปีนับจากชำระเงินครบถ้วนและได้รับหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ผู้ซื้อรายใหม่ต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะเป็นไปตามกฎหมายภาษี การขายต่อตามข้อเสนอจะทำให้บ้านยังคงอยู่ในกลุ่มที่ให้บริการแก่ครัวเรือนที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ แม้พ้นช่วงเวลาถือครองเบื้องต้นแล้ว

หน่วยงานระดับจังหวัดจะเป็นผู้ตัดสินใจว่าผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องปฏิบัติตามภาระหน้าที่ในการสนับสนุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและให้เช่าอย่างไร โดยเลือกได้ระหว่างจัดสรรที่ดินภายในโครงการ จัดหาที่ดินในพื้นที่อื่น หรือจ่ายเงินชดเชยในมูลค่าเทียบเท่า รัฐบาลจะออกหลักเกณฑ์โดยละเอียด

คณะกรรมาธิการกังวลว่าร่างกฎหมายตัดข้อกำหนดที่ระบุชัดเจนเกี่ยวกับการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เมื่อผู้พัฒนาโครงการจัดหาที่ดินหรือจ่ายเงินในมูลค่าเทียบเท่า ถนน ระบบระบายน้ำ และการเชื่อมต่อสาธารณูปโภคทำให้ที่ดินสามารถใช้สร้างที่อยู่อาศัยได้ ดังนั้นการจัดสรรค่าใช้จ่ายเหล่านี้จึงส่งผลโดยตรงต่อความพร้อมและต้นทุนของโครงการ

รัฐบาลเสนอให้ออกระเบียบโดยละเอียดเกี่ยวกับการคำนวณต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานเมื่อมีการปฏิบัติตามภาระหน้าที่ดังกล่าว คณะกรรมาธิการต้องการให้หน่วยงานยกร่างทบทวนถ้อยคำ เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ยังคงรับผิดชอบในสัดส่วนที่เหมาะสม

ลดขั้นตอนอนุมัติ พร้อมคำถามใหม่เรื่องการคุ้มครอง

ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยจะให้กระทรวงการก่อสร้างรับผิดชอบเพียงขั้นตอนการให้เช่าที่อยู่อาศัยราชการ ส่วนขั้นตอนทางปกครองอีก 20 ขั้นตอนจะอยู่ในความรับผิดชอบของหน่วยงานท้องถิ่น นอกจากนี้ยังเสนอให้ยกเลิกเงื่อนไขประกอบธุรกิจ 3 ใน 4 ข้อ ทำเอกสารคำขอให้ง่ายขึ้น และลดระยะเวลาดำเนินการ

การกำหนดราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นตัวอย่างของข้อเสนอที่ลดการอนุมัติล่วงหน้า ทนายความจาก HM&P อธิบายกลไกที่ผู้พัฒนาโครงการจะเป็นผู้กำหนดราคา ว่าจ้างที่ปรึกษาที่มีคุณสมบัติเหมาะสมให้ตรวจสอบ และอนุมัติราคาขายกับราคาเช่าซื้อด้วยตนเอง แทนการประเมินโดยหน่วยงานระดับจังหวัด

ฟุกและวีเสนอให้ตรวจสอบโดยมุ่งเป้าไปที่ความเสี่ยงด้านราคา จัดทำบันทึกแสดงวิธีคำนวณราคา เปิดเผยองค์ประกอบต้นทุนหลัก และกำหนดความรับผิดชอบของบริษัทผู้ตรวจสอบ ทั้งยังเสนอให้ปรับราคาหรือคืนเงิน หากการตรวจสอบภายหลังพบว่าคำนวณไม่ถูกต้อง มาตรการเหล่านี้เป็นข้อเสนอแนะเพื่อคุ้มครองที่ระบุไว้ในบทวิเคราะห์ของทั้งสองคน

ทนายความยังชี้ให้เห็นข้อกำหนดเรื่องจำนอง มาตรา 182 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบันกำหนดให้เจ้าของแจ้งผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนนำบ้านที่ให้เช่าไปจำนอง และต้องแจ้งผู้ให้กู้ว่าบ้านดังกล่าวมีผู้เช่าอยู่ บทบัญญัติเรื่องจำนองที่สั้นลงในร่างกฎหมายจะตัดข้อกำหนดเรื่องการแจ้งล่วงหน้าอย่างชัดแจ้งนี้ออกจากกฎหมายที่อยู่อาศัย

ข้อกำหนดอื่นจะเปิดทางให้ธุรกรรมบางประเภท รวมถึงการขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ดำเนินการได้โดยไม่ต้องปลดจำนองก่อน หากฝ่ายที่เกี่ยวข้องตกลงกัน การจำนองทำให้ผู้ให้กู้มีหลักประกันเหนือทรัพย์สินในกรณีที่ไม่ชำระหนี้ ผู้ซื้อที่ยอมรับข้อตกลงเช่นนี้จำเป็นต้องได้รับข้อมูลชัดเจนเกี่ยวกับหนี้ สิทธิของผู้ให้กู้ และเงื่อนไขในการปลดจำนองบ้านของตน

อาคารชุดเก่า กรรมสิทธิ์ และที่อยู่อาศัยราชการ

การปรับปรุงและสร้างอาคารชุดใหม่จะเชื่อมโยงกับการพัฒนาเมืองมากขึ้น ร่างกฎหมายเพิ่มรูปแบบสร้างแล้วโอน ซึ่งเป็นความร่วมมือระหว่างรัฐและเอกชน หรือที่เรียกว่า BT เป็นอีกช่องทางการลงทุน และทำให้การคัดเลือกผู้พัฒนาโครงการง่ายขึ้น ในรูปแบบ BT นักลงทุนเอกชนจะก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานหรือสิ่งอำนวยความสะดวก แล้วโอนให้หน่วยงานรัฐตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน

ร่างกฎหมายฉบับเดือนกันยายนกำหนดอายุการใช้งานของอาคารชุดให้สอดคล้องกับกฎหมายการก่อสร้าง และกล่าวถึงการมีส่วนร่วมทางการเงินของเจ้าของห้องในการสร้างอาคารใหม่เมื่ออายุการใช้งานสิ้นสุดลง การนำเสนอในเดือนตุลาคมยังกล่าวถึงการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินเมื่อมีการรื้อถอนอาคารด้วย

กฎการบริหารจัดการที่แก้ไขใหม่จะชี้แจงเรื่องทรัพย์สินส่วนกลางและส่วนบุคคล ที่จอดรถ รวมถึงอำนาจและหน้าที่ของคณะกรรมการบริหาร ผู้พัฒนาโครงการ เจ้าของห้อง ผู้อยู่อาศัย และผู้ดำเนินงาน คณะกรรมาธิการระบุว่าข้อพิพาทเรื่องทรัพย์สินส่วนกลางและความขัดแย้งระหว่างผู้อยู่อาศัยกับคณะกรรมการบริหารเป็นปัญหาที่ต้องมีแนวทางแก้ไขเข้มแข็งขึ้น

ข้อกำหนดเรื่องที่อยู่อาศัยราชการจะเพิ่มการยกเว้นค่าเช่าสำหรับเจ้าหน้าที่ พนักงานภาครัฐ และแรงงานที่ได้รับมอบหมาย โยกย้าย หรือไปปฏิบัติงานชั่วคราวในตำบลที่เสียเปรียบอย่างยิ่ง พื้นที่ชายแดน และเกาะต่าง ๆ ที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธอาจใช้ที่ดินด้านการป้องกันประเทศหรือความมั่นคงที่มีแผนจะปลดออกจากวัตถุประสงค์ดังกล่าว หรือที่ดินที่ไม่จำเป็นต้องใช้เพื่อวัตถุประสงค์นั้นอีกต่อไป

ร่างกฎหมายยังกล่าวถึงพลเมืองเวียดนามที่ถือสัญชาติอื่นด้วย บทวิเคราะห์ของ HM&P ระบุว่า บุคคลเหล่านี้จะได้รับการปฏิบัติในฐานะพลเมืองเวียดนามในการทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยเมื่อใช้สัญชาติเวียดนาม ไม่ว่าจะอาศัยอยู่ในเวียดนามหรือต่างประเทศ ทนายความเรียกร้องให้ชี้แจงหลักเกณฑ์ด้านเอกสารและการจดทะเบียนสำหรับการใช้สถานะดังกล่าวให้ชัดเจนขึ้น

การควบคุมที่ดินและร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 6 ของร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยจะกำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการในแขวงที่อยู่ในเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น I และชั้น II สร้างบ้านเพื่อขาย เช่าซื้อ หรือให้เช่า ส่วนในพื้นที่อื่น จังหวัดจะเป็นผู้ตัดสินใจว่าผู้พัฒนาโครงการต้องก่อสร้างในพื้นที่ใด และจะแบ่งแปลงที่อยู่อาศัยเพื่อโอนให้บุคคลทั่วไปนำไปสร้างบ้านได้ที่ใด โดยใช้เกณฑ์ของรัฐบาล

คณะกรรมาธิการกฎหมายและยุติธรรมต้องการจำกัดการแบ่งแปลงและขายที่ดินในเขตเมืองให้เหลือน้อยที่สุด โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ นอกจากนี้ยังเรียกร้องให้กำหนดแหล่งเงินทุน การบันทึกสินทรัพย์ และการบริหารกองทุนที่อยู่อาศัยให้ชัดเจนและสอดคล้องกับกฎหมายงบประมาณแผ่นดิน

ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอควบคู่กันมี 10 หมวด 61 มาตรา น้อยกว่ากฎหมายปี 2023 อยู่ 22 มาตรา โดยเสนอให้กำหนดรหัสระบุอิเล็กทรอนิกส์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ บุคคล องค์กร และหน่วยงานอื่นที่อยู่ในขอบเขต พร้อมกลไกค้ำประกันมูลค่าที่เหลือ 5% ของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านบัญชีที่ถูกระงับการใช้ หรือข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา

จิ่ง เวียด ฮุง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม อธิบายข้อกำหนดที่เปิดทางให้คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดอนุมัติการโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วน ซึ่งเดิมได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุนจากนายกรัฐมนตรี ความรับผิดชอบของระดับอำเภอจะโอนไปยังหน่วยงานระดับตำบล ภายใต้ระบบการปกครองระดับจังหวัดและตำบล

ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยกเลิกขั้นตอนทางปกครอง 4 จาก 12 ขั้นตอน ทำให้ขั้นตอนอื่นอีก 7 ขั้นตอนง่ายขึ้น และยกเลิกหรือปรับเงื่อนไขด้านการลงทุนและการประกอบธุรกิจ 9 จาก 31 ข้อ ส่วนร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยจะยกเลิกข้อห้าม 7 ข้อจากรายการพฤติกรรมต้องห้าม โดยนำไปกำกับผ่านข้อกำหนดเฉพาะหรือกฎหมายฉบับอื่น

สมาชิกสภาเรียกร้องให้ประสานกฎด้านที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน ภาษี และงบประมาณให้สอดคล้องกันอย่างรอบคอบ ทนายความของ HM&P ยังต้องการกำหนดเพดานที่ชัดเจนสำหรับข้อยกเว้นในช่วงเปลี่ยนผ่าน ซึ่งอนุญาตให้บางโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้รับการคัดเลือกผู้ลงทุนโดยไม่ต้องทำขั้นตอนคัดเลือกใหม่ ภารกิจสำคัญในการบังคับใช้คือทำให้การอนุมัติที่รวดเร็วเกิดขึ้นควบคู่กับความรับผิดชอบที่ชัดเจนด้านราคา ที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และสิทธิของผู้อยู่อาศัย

ประเด็นสำคัญ

• ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยที่นำเสนอเมื่อวันที่ 22 ตุลาคมมี 13 หมวด 130 มาตรา รวมถึงหมวดเฉพาะว่าด้วยที่อยู่อาศัยให้เช่า
• ผู้พัฒนาโครงการและผู้เช่าจะตกลงค่าเช่าภายใต้เพดานราคาที่จังหวัดกำหนด
• หน่วยงานท้องถิ่นจะรับผิดชอบขั้นตอนทางปกครองด้านที่อยู่อาศัย 20 จากทั้งหมด 21 ขั้นตอน
• เวียดนามสร้างบ้านเช่าเสร็จ 8,314 หน่วยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2026 และคาดว่าจะสร้างเสร็จ 18,049 หน่วยตลอดทั้งปี
• การขายต่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลังชำระเงินครบ 5 ปี จะต้องมีหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์และขายให้แก่ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์
• สมาชิกสภาเรียกร้องให้กำหนดหลักเกณฑ์การให้สิทธิ์ ภาระหน้าที่ด้านโครงสร้างพื้นฐาน กฎการจัดหาเงินทุน และมาตรการป้องกันการใช้สิทธิสนับสนุนที่อยู่อาศัยในทางมิชอบให้ชัดเจนขึ้น
• ข้อเสนอยังครอบคลุมการสร้างอาคารชุดใหม่ การจำนอง การควบคุมที่ดิน และธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์