เวียดนามเสนอรหัสประจำแปลงที่ดินทั่วประเทศ รับรองใบรับรองดิจิทัลมีผลทางกฎหมาย และเพิ่มมาตรการเข้มงวดต่อโครงการที่ปล่อยที่ดินรกร้าง

อัตลักษณ์ดิจิทัลสำหรับที่ดินทุกแปลง

เวียดนามจะกำหนดรหัสประจำแปลงที่ดินทุกแปลงให้ไม่ซ้ำกันทั่วประเทศ รับรองใบรับรองที่ดินอิเล็กทรอนิกส์ให้มีผลทางกฎหมายเทียบเท่าฉบับกระดาษ และห้ามเจ้าหน้าที่ขอให้ประชาชนส่งข้อมูลที่มีอยู่แล้วในฐานข้อมูลของรัฐบาลอีกครั้ง ภายใต้ข้อเสนอปรับปรุงกฎหมายที่ดิน

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรม ฮว่าง แทง ตุง นำเสนอข้อเสนอดังกล่าวเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม ในการประชุมสมัยที่สองของสมัชชาแห่งชาติชุดที่ 16 พร้อมกับร่างแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ร่างกฎหมายทั้งสามฉบับจะเปลี่ยนวิธีจดทะเบียน ประเมินราคา เวนคืน และพัฒนาที่ดิน ตลอดจนวิธีคุ้มครองผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์และจัดหาที่อยู่อาศัยให้เช่าและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ข้อเสนอด้านที่ดินผสานการลดความซับซ้อนของงานบริหารเข้ากับการเพิ่มแรงกดดันต่อผู้พัฒนาโครงการให้ใช้ที่ดินที่ได้รับจัดสรร นักลงทุนที่ปล่อยที่ดินโครงการไว้โดยไม่ใช้ประโยชน์หรือดำเนินการล่าช้าจะต้องชำระเงินเพิ่มขึ้นตามระยะเวลาที่กระทำผิด หากปล่อยที่ดินไว้โดยไม่ใช้ประโยชน์เกิน 60 เดือน รัฐอาจเวนคืนที่ดินดังกล่าว

สำหรับครัวเรือน การเปลี่ยนแปลงที่เสนอซึ่งจะส่งผลโดยตรงมากที่สุดเกี่ยวข้องกับเอกสาร การชดเชย และการเข้าถึงที่อยู่อาศัย บันทึกอิเล็กทรอนิกส์จะมีผลทางกฎหมาย ผู้ที่สูญเสียที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจะมีทางเลือกในการชดเชยหลายรูปแบบ และกฎหมายที่อยู่อาศัยจะมีหมวดเฉพาะว่าด้วยที่อยู่อาศัยให้เช่า

คณะกรรมาธิการของสมัชชาแห่งชาติสนับสนุนความจำเป็นในการแก้ไขกฎหมาย พร้อมเรียกร้องให้มีมาตรการคุ้มครองที่เข้มแข็งขึ้น ข้อกังวลรวมถึงการเวนคืนที่ดินโดยไม่จำเป็นสำหรับโครงการธุรกิจ การจัดการเงินที่ค้างชำระตามสัญญาอสังหาริมทรัพย์ และการตรวจสอบคุณสมบัติเพื่อให้ความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยมุ่งถึงผู้รับประโยชน์ตามเป้าหมาย

ร่างกฎหมายยังอยู่ระหว่างการพิจารณา โดยตั้งเป้าผ่านการแก้ไขกฎหมายที่ดินในปี 2026 ก่อนที่บทบัญญัติบางประการซึ่งใช้บังคับอยู่และกำกับดูแลการกระจายอำนาจกับมาตรการแก้ไขปัญหาการบริหารที่ดินจะสิ้นสุดลงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2027

สำนักงานที่ดินจะเปลี่ยนแปลงอย่างไร?

รหัสประจำแปลงที่เสนอจะกำหนดเลขอ้างอิงหนึ่งเดียวให้ที่ดินแต่ละแปลงทั่วเวียดนาม แปลงที่ดินหมายถึงพื้นที่ที่มีการบันทึกข้อมูลแยกเป็นรายแปลง รหัสดังกล่าวจะช่วยให้เจ้าหน้าที่เชื่อมโยงข้อมูลการจดทะเบียน ใบรับรอง และบันทึกด้านธุรการอื่น ๆ ได้ โดยไม่ต้องพึ่งพาเพียงที่อยู่หรือคำบรรยาย

การจดทะเบียนและใบรับรองที่ดินทั้งในรูปแบบกระดาษและอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งครอบคลุมสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน จะมีผลทางกฎหมายเท่าเทียมกัน ดังนั้นประชาชนจะใช้เอกสารอิเล็กทรอนิกส์ที่ได้รับการรับรองเพื่อวัตถุประสงค์ทางกฎหมายเดียวกับเอกสารฉบับกระดาษได้

หน่วยงานที่ดำเนินขั้นตอนทางปกครองจะถูกห้ามไม่ให้ขอข้อมูลที่มีอยู่ในฐานข้อมูลแล้ว สำหรับประชาชนที่ดำเนินเรื่องเกี่ยวกับที่ดิน หมายความว่าจะต้องยื่นข้อมูลซ้ำลดลง เมื่อข้อมูลที่จำเป็นถูกบันทึกไว้แล้ว

นอกจากนี้ จะแบ่งความรับผิดชอบระหว่างหน่วยงานระดับตำบลและระดับจังหวัดให้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยทั่วไปตำบลจะจัดการเรื่องที่เกี่ยวข้องกับครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัย ส่วนจังหวัดจะดูแลเรื่องที่เกี่ยวข้องกับองค์กร ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และโครงการที่ครอบคลุมอย่างน้อยสองตำบล

คณะกรรมาธิการเศรษฐกิจและการคลังยังเรียกร้องให้มีแนวทางแก้ปัญหาคำขอจดทะเบียนและออกใบรับรองที่ยังค้างอยู่ การทบทวนของคณะกรรมาธิการเชื่อมโยงกรอบการบริหารใหม่เข้ากับข้อกังวลในทางปฏิบัติ นั่นคือการเร่งจัดการกรณีที่รอเอกสารมานานแล้ว

กฎหมายฉบับสั้นลงและกำหนดเวลาผ่านร่าง

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะมี 13 หมวด 112 มาตรา เทียบกับกฎหมายปี 2024 ที่มี 16 หมวด 260 มาตรา ลดลง 148 มาตรา หรือประมาณ 57% บทบัญญัติที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับสิทธิของผู้ใช้ที่ดินและยังเหมาะสมจะคงไว้ในกฎหมาย ส่วนขั้นตอนโดยละเอียดจะกำหนดไว้ในแนวทางของรัฐบาล

รัฐบาลระบุว่าการแก้ไขครั้งนี้จะดำเนินการตามมติ 21-NQ/TW ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2026 และแก้ไขปัญหาที่พบในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 กรอบเวลาการออกกฎหมายยังคำนึงถึงการสิ้นสุดของมาตรการชั่วคราวที่ใกล้เข้ามา

กำหนดการสำคัญมีดังนี้:

• 28 กรกฎาคม 2026: มติ 21-NQ/TW กำหนดแนวทางแก้ไขกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
• 16 ตุลาคม: ฝ่าม ถิ ห่ง เอียน สมาชิกสภาแห่งชาติเต็มเวลาและกรรมาธิการคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจและการคลัง ชี้แจงทิศทางนโยบายในการแถลงข่าวเกี่ยวกับการประชุม
• 22 ตุลาคม: สมัชชารับฟังการนำเสนอและการทบทวนของคณะกรรมาธิการต่อร่างกฎหมายทั้งสามฉบับ โดยกำหนดการอภิปรายกลุ่มไว้ในวันเดียวกัน
• ภายในปี 2026: ตั้งเป้าจัดทำและประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข โดยคาดว่าจะพิจารณาและผ่านร่างในการประชุมสมัยที่สอง
• 28 กุมภาพันธ์ 2027: บทบัญญัติด้านที่ดินบางประการที่ใช้บังคับอยู่จะสิ้นสุดลง จึงต้องประกาศใช้กฎหมายฉบับใหม่ก่อนวันที่ 1 มีนาคม

คณะกรรมาธิการเรียกร้องให้มีกฎเกณฑ์ที่มั่นคงและสอดคล้องกันทั่วประเทศเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน การชดเชย และการจัดหาที่อยู่อาศัยทดแทน การย้ายขั้นตอนโดยละเอียดไปไว้ในแนวทางของรัฐบาลทำให้การแบ่งระหว่างสิทธิตามกฎหมายกับกฎการดำเนินงานเป็นส่วนสำคัญของการจัดทำกฎหมายให้เสร็จสมบูรณ์

โครงการที่ปล่อยที่ดินรกร้างจะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น

ผู้พัฒนาโครงการที่ปล่อยที่ดินสำหรับโครงการลงทุนไว้โดยไม่ใช้ประโยชน์หรือใช้ล่าช้า จะต้องชำระเงินเพิ่มขึ้นเป็นลำดับตามระยะเวลาที่กระทำผิด หากยังไม่นำที่ดินมาใช้ประโยชน์หลังผ่านไปกว่า 60 เดือน รัฐจะเวนคืนที่ดิน

60 เดือนเท่ากับห้าปี ดังนั้นข้อเสนอนี้จึงผสานต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นเข้ากับการเวนคืนในท้ายที่สุด แทนที่จะอาศัยการเรียกเก็บเงินครั้งเดียว ขณะที่โครงการที่หยุดชะงักยังคงครอบครองที่ดินอยู่

ผลงานที่ผ่านมาของนักลงทุนจะมีความสำคัญด้วยเมื่อขอที่ดินสำหรับโครงการใหม่ ความคืบหน้าในการใช้ที่ดินและดำเนินการลงทุนก่อนหน้านี้จะเป็นเกณฑ์ประกอบการตัดสินใจจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน และอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ร่างกฎหมายจะแยกการจัดสรรที่ดินผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินออกจากการคัดเลือกนักลงทุนโครงการผ่านการประกวดราคา การประกวดราคาจะใช้กับโครงการที่ต้องการความสามารถทางการเงิน ประสบการณ์ เทคโนโลยี คุณภาพการก่อสร้าง กำหนดส่งมอบ หรือโครงสร้างพื้นฐานที่ประสานกันเป็นพิเศษ ส่วนการประมูลจะใช้กับที่ดินที่รัฐเวนคืนหรือบริหารจัดการ รวมถึงสัญญาเช่าบางประเภทที่ชำระค่าเช่าเป็นรายปี

บุคคลและองค์กรที่เช่าที่ดินจากรัฐจะเลือกชำระค่าเช่าครั้งเดียวตลอดระยะเวลาสัญญาหรือชำระเป็นรายปีได้ ร่างกฎหมายจะแยกการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินที่ต้องได้รับอนุญาตออกจากกรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตด้วย

การเวนคืนที่ดินให้ความสำคัญกับการคุ้มครองครัวเรือน

ร่างกฎหมายยังคงเหตุแห่งการเวนคืนที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศ ความมั่นคง และการพัฒนาที่เป็นประโยชน์ต่อชาติหรือสาธารณะตามกฎหมายที่ดินปี 2024 และมติ 254/2025/QH15 ไว้เป็นส่วนใหญ่ รัฐบาลเสนอให้เพิ่มกรณีด้านการป้องกันประเทศหรือความมั่นคงหนึ่งกรณี และกรณีการพัฒนาที่เป็นประโยชน์ต่อชาติหรือสาธารณะอีกสองกรณี

ฟาน วัน มาย ประธานคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจและการคลัง เรียกร้องให้ตรวจสอบเหตุแห่งการเวนคืนเหล่านี้อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะกรณีที่โครงการมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ คณะกรรมาธิการต้องการให้การเวนคืนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างแท้จริงและมีมาตรการป้องกันการใช้อำนาจโดยมิชอบ

ผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยอาจได้รับการชดเชยเป็นที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกัน ที่ดินประเภทอื่น หรือเงิน นอกจากนี้ ยังเสนอทางเลือกให้ย้ายไปอยู่ในพื้นที่เดิม ย้ายพื้นที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบไปยังส่วนที่เหลือของแปลงที่ดิน หรือใช้แปลงอื่นที่ผู้พักอาศัยรายเดิมถือครองอยู่ภายในตำบลเดียวกัน

พื้นที่จัดสรรเพื่อการย้ายถิ่นฐานจะมีมาตรฐานและขนาดที่อยู่อาศัยหลากหลาย เพื่อให้เหมาะกับจำนวนเงินชดเชยและความสามารถในการชำระของครัวเรือน สำหรับครอบครัวที่ต้องย้ายถิ่นฐาน ทางเลือกเหล่านี้จะส่งผลต่อสถานที่อยู่อาศัยและจำนวนเงินเพิ่มเติมที่อาจต้องจ่าย

ในการแถลงข่าวเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม สมาชิกสภา ฝ่าม ถิ ห่ง เอียน อธิบายแนวนโยบายที่กำหนดให้จัดการเรื่องการย้ายถิ่นฐานให้เสร็จก่อนอนุมัติแผนชดเชยและย้ายถิ่นฐาน รวมถึงการเวนคืนที่ดิน ต่อมาในการทบทวน คณะกรรมาธิการขอให้ชี้แจงมาตรการคุ้มครองในกรณีที่มีการเวนคืนก่อนอนุมัติแผนชดเชย ลำดับขั้นตอนการย้ายถิ่นฐาน การอนุมัติค่าชดเชย และการเวนคืนจึงยังเป็นประเด็นที่สมาชิกสภาต้องหาข้อยุติ

คณะกรรมาธิการยังเรียกร้องให้มีกฎคุ้มครองที่อยู่อาศัย สภาพความเป็นอยู่ และการดำรงชีพหลังการเวนคืน โดยเชื่อมโยงการชดเชยเข้ากับค่าใช้จ่ายจริงในการสร้างชีวิตประจำวันขึ้นใหม่

ราคาที่ดินจะอิงตารางและข้อมูล

ร่างกฎหมายจะยกเลิกบทบัญญัติปัจจุบันว่าด้วยราคาเฉพาะของที่ดินและองค์กรที่ปรึกษาราคาที่ดิน โดยเน้นตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาแทน ตารางราคาจะแสดงมูลค่าที่กำหนดไว้ ส่วนค่าสัมประสิทธิ์คือตัวคูณที่ใช้ปรับมูลค่าตามรายการให้เหมาะกับการคำนวณที่เกี่ยวข้อง

กรอบที่เสนอจะกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับอัตราที่ใช้คำนวณเงินค่าการใช้ที่ดิน ค่าเช่า และค่าชดเชย รวมถึงการกำหนดต้นทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การคำนวณเหล่านี้มีผลทั้งต่อจำนวนเงินที่ผู้ใช้ที่ดินจ่ายให้รัฐและจำนวนเงินที่ประชาชนได้รับเมื่อที่ดินถูกเวนคืน

รัฐบาลระบุว่าการประเมินราคาควรเป็นไปอย่างเที่ยงธรรม เปิดเผย และโปร่งใส โดยอาศัยข้อมูลทะเบียนที่ดินและฐานข้อมูลเฉพาะทางที่เกี่ยวข้อง ฝ่าม ถิ ห่ง เอียน ระบุว่าการเชื่อมโยงชุดข้อมูลเหล่านั้นและใช้วิธีการทางวิทยาศาสตร์เป็นแนวทางจำกัดการบิดเบือนราคาและการกำหนดราคาที่ไม่สะท้อนความจริง

คณะกรรมาธิการของฟาน วัน มาย เรียกร้องให้มีแนวทางที่เปิดทางให้ปรับตารางราคาและค่าสัมประสิทธิ์ในท้องถิ่นลงได้เช่นเดียวกับการปรับขึ้น พร้อมขอให้ศึกษาเพิ่มเติมเรื่องการกำหนดราคาที่ดินในเขตและกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมที่สร้างด้วยเงินทุนสาธารณะ ตลอดจนการใช้ทรัพย์สินสาธารณะที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

การวางผังที่ดินจะเปลี่ยนแปลงควบคู่ไปกับการประเมินราคา โดยจะบูรณาการเนื้อหาการใช้ที่ดินเข้ากับแผนระดับจังหวัด แทนการคงไว้เป็นหมวดการวางแผนแยกต่างหาก แผนการใช้ที่ดินระดับตำบลจะมีความเรียบง่ายขึ้น เปลี่ยนเป็นดิจิทัล และเชื่อมโยงกับแผนที่เกี่ยวข้อง

คณะกรรมาธิการต้องการให้แผนระดับตำบลติดตามความต้องการและความคืบหน้าในการดำเนินงาน โดยไม่กลายเป็นชั้นการวางแผนเพิ่มเติมหรือฐานทางกฎหมายแยกต่างหากสำหรับโครงการลงทุน คณะกรรมาธิการสนับสนุนความยืดหยุ่นในการกำหนดเป้าหมายการจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่ ขณะเดียวกันยังคงควบคุมพื้นที่ป่า นาข้าว ที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคงอย่างเข้มงวด

คุ้มครองเงิน 5% สุดท้ายของสัญญาอสังหาริมทรัพย์

ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มมาตรการคุ้มครองเงินส่วนที่เหลือ 5% ของมูลค่าสัญญา โดยใช้บัญชีที่มีหลักประกันหรือบัญชีเอสโครว์ หรือวิธีการที่คู่สัญญาตกลงกัน บัญชีเอสโครว์เป็นบัญชีที่ถือเงินไว้ภายใต้เงื่อนไขการจ่ายเงินที่กำหนดไว้

คณะกรรมาธิการของฟาน วัน มาย ต้องการให้กฎหมายระบุวิธีจัดการเงินดังกล่าวและแนวทางรับมือความเสี่ยงให้ชัดเจน คณะกรรมาธิการยังขอให้ชี้แจงกฎเกี่ยวกับผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อที่ดำเนินการขอใบรับรองกรรมสิทธิ์ด้วยตนเองโดยสมัครใจ และกรณีที่มีการอนุมัติและออกหนังสือค้ำประกันให้แก่ผู้ซื้อแต่ละราย

เงินมัดจำเป็นอีกประเด็นที่น่ากังวล คณะกรรมาธิการเรียกร้องให้แยกเงินมัดจำที่แท้จริงออกจากเงินที่เรียกเก็บจากลูกค้าในลักษณะเงินทุนล่วงหน้า ก่อนที่โครงการจะมีคุณสมบัติเปิดขาย เรื่องนี้ส่งผลต่อช่วงเวลาที่ผู้พัฒนาโครงการจะรับเงินจากลูกค้าได้และมาตรการคุ้มครองที่ใช้กับเงินดังกล่าว

ร่างกฎหมายจะรับรองสัญญาอสังหาริมทรัพย์อิเล็กทรอนิกส์ และกำหนดรหัสประจำตัวอิเล็กทรอนิกส์ให้แก่องค์กร บุคคล และอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในขอบเขต สัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์จะต้องเผยแพร่ในระบบข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ก่อนนำมาใช้ตามแนวทางที่เสนอ

คณะกรรมาธิการขอให้สมาชิกสภาชี้แจงว่าการเผยแพร่สัญญาจะสอดคล้องกับข้อกำหนดเดิมเรื่องการจดทะเบียนสัญญามาตรฐานอย่างไร และกรณีใดต้องหรือไม่ต้องรับรองเอกสารโดยโนตารีหรือหน่วยงานที่มีอำนาจ เมื่อพิจารณาร่วมกับการระบุรหัสประจำแปลงตามกฎหมายที่ดิน มาตรการเหล่านี้จะขยายการใช้บันทึกดิจิทัลในการบริหารและการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

การโอนโครงการจะอยู่ภายใต้การตัดสินใจของท้องถิ่นมากขึ้น

คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดจะเป็นผู้ตัดสินใจเรื่องการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน รวมถึงโครงการที่นายกรัฐมนตรีอนุมัตินโยบายการลงทุนแล้ว ผู้นำจังหวัดจะรับผิดชอบตรวจสอบว่าเป็นไปตามเงื่อนไขการโอนหรือไม่

ผู้พัฒนาโครงการที่โอนโครงการจะมีหน้าที่ส่งมอบเอกสารทางกฎหมาย แฟ้มโครงการ ข้อมูลลูกค้า เงิน ตลอดจนสิทธิและหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง สำหรับผู้ซื้อที่กำลังรอบ้าน การโอนภาระผูกพันต่อลูกค้าจะเป็นส่วนหนึ่งที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนเมื่อมีการเปลี่ยนผู้พัฒนาโครงการ

คณะกรรมาธิการเศรษฐกิจและการคลังขอให้พิจารณาเพิ่มเติมถึงโครงการที่หยุดชะงัก ซึ่งนักลงทุนเดิมขาดความสามารถหรือค้างชำระภาระผูกพันด้านที่ดิน แต่มีผู้ลงทุนรายใหม่ที่มีความพร้อมต้องการดำเนินโครงการต่อ คณะกรรมาธิการขอให้ประเมินการเรียกคืนหนี้ ค่าใช้จ่าย ระยะเวลา และภาระผูกพันต่อลูกค้า รวมถึงแนวทางที่อาจให้ผู้ลงทุนรายใหม่รับภาระหนี้ทางการเงินที่ยังไม่ได้ชำระ

ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมี 10 หมวด 61 มาตรา น้อยกว่ากฎหมายปี 2023 อยู่ 22 มาตรา โดยเสนอให้ยกเลิกเงื่อนไขประกอบธุรกิจ 7 ข้อ ในจำนวนนี้ 5 ข้อเกี่ยวข้องกับแพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ยกเลิกขั้นตอนทางปกครอง 4 ใน 12 ขั้นตอน และปรับให้ง่ายขึ้นอีก 7 ขั้นตอน การยกเลิก 4 ใน 12 ขั้นตอนคิดเป็นหนึ่งในสามของขั้นตอนที่มีอยู่

ยังมีประเด็นเชิงนโยบายด้านที่ดินที่ต้องตัดสินใจว่าจะบรรจุมติ 171/2024/QH15 ไว้ในกฎหมายถาวรสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ซึ่งใช้สิทธิการใช้ที่ดินที่โอนมาหรือมีอยู่เดิม หรือจะดำเนินโครงการนำร่องตามมตินั้นต่อไป คณะกรรมาธิการขอให้รัฐบาลเลือกแนวทางใดแนวทางหนึ่งให้ชัดเจน

ที่อยู่อาศัยให้เช่าจะมีกฎเฉพาะ

ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยจะแบ่งที่อยู่อาศัยเป็นสี่กลุ่ม ได้แก่ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยให้เช่า ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ปฏิบัติหน้าที่ราชการ และที่อยู่อาศัยตามนโยบาย ร่างกฎหมายจะมี 13 หมวด 130 มาตรา น้อยกว่ากฎหมายปี 2023 อยู่ 68 มาตรา และเพิ่มหมวดใหม่เฉพาะสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่า

หมวดที่อยู่อาศัยให้เช่าจะครอบคลุมคุณสมบัติผู้เช่า การลงทุนภาครัฐและเอกชน ข้อกำหนดของโครงการ ขั้นตอนการลงทุน สิทธิประโยชน์ ค่าเช่า และการบริหารจัดการ นักลงทุนอาจตกลงค่าเช่ากับผู้เช่าได้ แต่ค่าเช่าต้องไม่เกินกรอบที่คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดกำหนด

การคำนวณค่าเช่าที่เสนอจะคำนึงถึงการคืนทุนค่าก่อสร้าง ค่าบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ภาษี ค่าธรรมเนียม ต้นทุนสมเหตุสมผลอื่น ๆ และกำไรตามแผนธุรกิจ แนวทางนี้เชื่อมโยงผลตอบแทนของนักลงทุนเข้ากับเพดานค่าเช่าที่จังหวัดกำหนด

หน่วยงานระดับจังหวัดจะเป็นผู้ตัดสินใจว่าผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะปฏิบัติตามภาระหน้าที่ในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้เช่าหรือที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างไร โดยอาจจัดหาที่ดินภายในโครงการ จัดหาที่ดินแห่งอื่น หรือจ่ายเงินเทียบเท่า คณะกรรมาธิการกฎหมายและยุติธรรม ซึ่งมีฟาน จี เฮียว เป็นประธาน ขอให้พิจารณาความรับผิดชอบของผู้พัฒนาโครงการอย่างรอบคอบ รวมถึงการมีส่วนร่วมด้านโครงสร้างพื้นฐาน

ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยจะโอนขั้นตอนทางปกครอง 20 จาก 21 ขั้นตอนให้หน่วยงานท้องถิ่น และยกเลิกเงื่อนไขประกอบธุรกิจสามในสี่ กระทรวงการก่อสร้างจะยังคงรับผิดชอบขั้นตอนการให้เช่าที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ปฏิบัติหน้าที่ราชการ เจ้าหน้าที่บางประเภทที่ได้รับมอบหมายหรือโยกย้ายไปประจำตำบลที่เสียเปรียบเป็นพิเศษ พื้นที่ชายแดน หรือเกาะ จะได้รับยกเว้นค่าเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ปฏิบัติหน้าที่ราชการ

การขายต่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและข้อพิพาทอพาร์ตเมนต์

ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะขายต่อได้เมื่อชำระเงินครบแล้วอย่างน้อยห้าปี โดยต้องได้รับใบรับรองและขายให้แก่ผู้มีคุณสมบัติซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ระยะเวลาจึงเริ่มนับจากวันที่ชำระเงินครบ และผู้ซื้อรายถัดไปยังต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์

ร่างกฎหมายจะบรรจุมาตรการนำร่องด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตามมติสมัชชาแห่งชาติ 201/2025/QH15 และมติรัฐบาล 66.15/2026/NQ-CP ไว้ด้วย คณะกรรมาธิการของฟาน จี เฮียวเรียกร้องให้ตรวจสอบผู้รับประโยชน์อย่างโปร่งใส เพื่อป้องกันการใช้สิทธิสนับสนุนในทางมิชอบและการเก็งกำไรที่อยู่อาศัย

หน่วยงานท้องถิ่นจะเป็นผู้ตัดสินใจว่าผู้พัฒนาโครงการจะแบ่งที่ดินและขายแปลงให้ประชาชนสร้างบ้านได้ที่ใด ในเขตเมืองระดับ III และพื้นที่อื่นที่ครอบคลุม คณะกรรมาธิการเสนอให้จำกัดแนวทางดังกล่าวให้น้อยที่สุดในเขตเมือง โดยเฉพาะเมืองใหญ่

บทบัญญัติว่าด้วยการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ใหม่จะเชื่อมโยงการสร้างอาคารทดแทนเข้ากับการฟื้นฟูเมืองและการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน คณะกรรมาธิการต้องการแนวทางแก้ข้อพิพาทเกี่ยวกับเงินกองทุนบำรุงรักษา คณะกรรมการบริหาร ที่จอดรถ และเส้นแบ่งระหว่างกรรมสิทธิ์ส่วนกลางกับกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล

ร่างกฎหมายที่ดินยังเสนอให้มีการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทเรื่องที่ดินก่อนที่หน่วยงานรัฐจะวินิจฉัย และเปิดทางให้ยื่นฟ้องต่อศาลได้ในกรณีที่ประชาชนไม่เห็นด้วยกับคำวินิจฉัยเรื่องร้องเรียนของประธานคณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดหรือตำบล การไกล่เกลี่ยคือการพยายามหาข้อตกลงก่อนที่หน่วยงานจะตัดสินข้อพิพาท

การเปลี่ยนแปลงในร่างกฎหมายทั้งสามฉบับจะส่งผลในทางปฏิบัติมากกว่าการลดจำนวนแบบฟอร์ม ครัวเรือนจะใช้เอกสารรูปแบบใหม่ นักลงทุนจะมีหน้าที่เพิ่มเติม และหน่วยงานท้องถิ่นจะตัดสินใจได้มากขึ้น คณะกรรมาธิการกำลังผลักดันให้กำหนดกฎให้ชัดเจนเรื่องค่าชดเชย เงินของลูกค้า คุณสมบัติ และความรับผิดชอบ ก่อนจะใช้อำนาจเหล่านั้น

ประเด็นสำคัญ

• ที่ดินทุกแปลงจะได้รับรหัสเฉพาะทั่วประเทศ โดยใบรับรองอิเล็กทรอนิกส์จะมีผลทางกฎหมายเทียบเท่าเอกสารกระดาษ
• หน่วยงานจะขอข้อมูลที่มีอยู่ในฐานข้อมูลแล้วไม่ได้
• ที่ดินโครงการที่ปล่อยทิ้งไว้จะมีค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้น และรัฐจะเวนคืนหากไม่มีการใช้ประโยชน์เกิน 60 เดือน
• สมาชิกสภากำลังเรียกร้องมาตรการคุ้มครองที่เข้มแข็งขึ้นเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน การชดเชย และการย้ายถิ่นฐาน
• ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะคุ้มครองเงิน 5% สุดท้ายของมูลค่าสัญญาและขยายการทำธุรกรรมอิเล็กทรอนิกส์
• หมวดเฉพาะว่าด้วยที่อยู่อาศัยให้เช่าจะกำหนดให้ตกลงค่าเช่ากันได้ภายใต้เพดานราคาของจังหวัด
• การขายต่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลังชำระเงินครบห้าปีจะต้องมีใบรับรองและขายให้ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติ
• ตั้งเป้าประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขในปี 2026 ก่อนบทบัญญัติชั่วคราวสิ้นสุดในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2027