ผู้ซื้อเผชิญดอกเบี้ยสูงขึ้นและต้องรอเงินกู้
ธนาคารเอกชนบางแห่งในไต้หวันคิดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกสูงกว่า 3% ขณะที่บางแห่งหยุดรับคำขอ ตามผลสำรวจของ Yung Ching Realty Group ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2026 สำหรับธนาคารที่รัฐถือหุ้นหลายแห่ง ผู้ซื้อที่ขอสินเชื่อได้ต้องรอจนถึงปลายเดือนธันวาคม 2026 หรือเดือนมกราคม 2027 โดยประมาณกว่าจะได้รับเงินกู้
สารบัญ
- ผู้ซื้อเผชิญดอกเบี้ยสูงขึ้นและต้องรอเงินกู้
- สินเชื่อบ้านหลังแรกยังหาได้จากที่ใด
- เหตุใดผู้ซื้อรายเดียวกันจึงได้คำตอบต่างกัน
- ผู้กู้ซื้อบ้านหลังที่สองเผชิญเกณฑ์เข้มงวดกว่า
- การปรับจาก 60% เป็น 70% เปลี่ยนอะไรบ้าง
- เหตุใดการย้ายบ้านจึงต้องวางแผนเวลาอย่างรอบคอบ
- กำหนดเวลาที่อยู่เบื้องหลังภาวะสินเชื่อตึงตัว
- ประเด็นสำคัญ
ผลสำรวจสะท้อนให้เห็นว่าการจัดหาเงินทุนยังคงเป็นเรื่องยาก แม้ธนาคารกลางผ่อนคลายข้อจำกัดเกี่ยวกับสินเชื่อบ้านหลังที่สองในเดือนกันยายน วงเงินกู้สูงสุดสำหรับผู้กู้รายบุคคลที่ซื้อบ้านหลังที่สองเพิ่มจาก 60% เป็น 70% แต่ธนาคารยังคงใช้เกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด บางแห่งไม่รับคำขอใหม่เลย
โดยทั่วไป ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมีทางเลือกมากกว่าผู้ที่ต้องการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังที่สอง ถึงกระนั้น การเข้าถึงสินเชื่อยังขึ้นอยู่กับธนาคาร วงเงินสินเชื่อที่เหลืออยู่ และรายละเอียดในคำขอ ผู้ซื้ออาจเผชิญข้อจำกัดสามด้านพร้อมกัน ได้แก่ ดอกเบี้ยสูงขึ้น วงเงินกู้น้อยกว่าที่คาด และกำหนดจ่ายเงินล่าช้ากว่าที่ต้องใช้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
สินเชื่อบ้านหลังแรกยังหาได้จากที่ใด
ผลสำรวจพบว่า ธนาคารที่รัฐถือหุ้นส่วนใหญ่ยังมีวงเงินให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก อย่างไรก็ตาม บางแห่งให้สำนักงานใหญ่ควบคุมการจัดสรรสินเชื่อ ทำให้แต่ละสาขาต้องดำเนินการภายใต้ข้อจำกัดด้านวงเงินที่จัดหาได้
อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของธนาคารเหล่านี้โดยทั่วไปอยู่ที่อย่างน้อย 2.5% ถึง 2.6% ส่วนกำหนดจ่ายเงินโดยประมาณ ซึ่งเป็นช่วงที่ธนาคารจ่ายเงินกู้จำนองจริง ส่วนใหญ่อยู่ระหว่างปลายเดือนธันวาคม 2026 ถึงเดือนมกราคม 2027 สำหรับผู้ที่เตรียมโอนซื้อบ้านก่อนถึงช่วงดังกล่าว กำหนดเวลาอาจเร่งด่วนพอ ๆ กับอัตราดอกเบี้ย
สถานการณ์ของธนาคารเอกชนแตกต่างกันมากกว่า บางแห่งระงับการรับคำขอจากผู้ซื้อบ้านหลังแรก บางแห่งกำหนดให้ลูกค้าเข้าคิว และบางแห่งให้บริการเฉพาะลูกค้าวีไอพี อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นอยู่ที่อย่างน้อย 2.5% โดยธนาคารบางแห่งคิดดอกเบี้ยสูงกว่า 3% ผลสำรวจไม่ได้ระบุชื่อธนาคารเหล่านั้นหรือจำนวนสถาบันที่จำกัดการรับคำขอ
เหตุใดผู้ซื้อรายเดียวกันจึงได้คำตอบต่างกัน
เฉิน จินผิง รองผู้จัดการศูนย์วิจัยและพัฒนาของ Yung Ching Realty กล่าวว่า ความยากในการขอสินเชื่อบ้านหลังแรกและกำหนดจ่ายเงินขึ้นอยู่กับวงเงินของแต่ละธนาคารและเงื่อนไขของแต่ละกรณี อัตราดอกเบี้ยและสัดส่วนราคาซื้อที่เงินกู้ครอบคลุมก็แตกต่างกันด้วย
ดังนั้น การขอสินเชื่อจำนองจึงไม่ได้มีแค่การหาอัตราดอกเบี้ยที่ประกาศไว้ ผู้ซื้อต้องทราบว่าธนาคารจะอนุมัติวงเงินเท่าใด คิดดอกเบี้ยเท่าใด และจะได้รับเงินเมื่อใด ธนาคารอาจยังรับคำขออยู่ แต่มีวงเงินจำกัดจนไม่สามารถจ่ายเงินได้ทันเวลา
สำหรับครัวเรือน ความแตกต่างเหล่านี้ส่งผลต่อจำนวนเงินออมที่ต้องเตรียมในวันโอน หากธนาคารอนุมัติสินเชื่อน้อยกว่าที่ผู้ซื้อคาดไว้ ผู้ซื้อก็ต้องหาเงินสดเพิ่ม หากเงินกู้มาถึงหลังวันครบกำหนดชำระที่ตกลงกันไว้ ก็ต้องจัดการกำหนดการซื้อให้รอบคอบ แม้วงเงินกู้ที่เสนอจะเพียงพอก็ตาม
ผู้กู้ซื้อบ้านหลังที่สองเผชิญเกณฑ์เข้มงวดกว่า
การขอสินเชื่อบ้านหลังที่สองยากกว่าบ้านหลังแรก ในบรรดาธนาคารที่ยังรับคำขอสินเชื่อบ้านหลังที่สอง อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นอยู่ที่อย่างน้อย 3% ไม่ว่าธนาคารจะเป็นเอกชนหรือมีรัฐถือหุ้น หลายแห่งปฏิเสธคำขอชั่วคราว ส่วนธนาคารที่ยังรับคำขอก็ตรวจสอบอย่างเข้มงวด
เฉินกล่าวว่า ธนาคารยังคงระมัดระวังหลังการปรับนโยบายในเดือนกันยายน บางแห่งปฏิเสธคำขอโดยตรง ขณะที่บางแห่งใช้เกณฑ์อนุมัติที่เข้มงวด ส่งผลให้เงื่อนไขการยื่นคำขอตามที่ผลสำรวจพบยังแทบไม่ดีขึ้นในระยะสั้น
ผู้กู้ทั้งสองกลุ่มจึงเผชิญแรงกดดันต่างกัน ผู้ซื้อบ้านหลังแรกอาจยังหาวงเงินสินเชื่อได้จากธนาคารที่รัฐถือหุ้น แต่ต้องรอรับเงิน ส่วนผู้ซื้อบ้านหลังที่สองมีทางเลือกผู้ให้กู้น้อยกว่า และต้องเผชิญอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นอย่างน้อย 3% ในธนาคารที่พร้อมพิจารณาคำขอ
การปรับจาก 60% เป็น 70% เปลี่ยนอะไรบ้าง
การปรับเกณฑ์ของธนาคารกลางในเดือนกันยายนเพิ่มสัดส่วนสินเชื่อจำนองสูงสุดสำหรับบุคคลที่ซื้อบ้านหลังที่สองจาก 60% เป็น 70% สัดส่วนนี้มักเรียกว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ซึ่งใช้วัดวงเงินกู้เทียบกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารใช้พิจารณาสินเชื่อ ส่วนที่เหลือผู้ซื้อจะต้องออกเงินเอง
ลองพิจารณาตัวอย่างบ้านที่ธนาคารประเมินมูลค่าเพื่อการกู้ไว้ที่ 10 ล้านดอลลาร์ไต้หวัน (NT$) หากกู้ได้ 60% ผู้ซื้อจะได้รับเงิน 6 ล้านดอลลาร์ไต้หวัน และต้องจ่ายส่วนที่เหลือ 4 ล้านดอลลาร์ไต้หวันเอง หากกู้ได้ 70% จะได้รับเงิน 7 ล้านดอลลาร์ไต้หวัน ทำให้เงินที่ต้องจ่ายเองลดเหลือ 3 ล้านดอลลาร์ไต้หวัน ทั้งนี้ยังไม่รวมภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
ภายใต้สมมติฐานดังกล่าว เงินที่ต้องจ่ายเองลดลง 1 ล้านดอลลาร์ไต้หวัน หรือ 25% ของยอดเดิมที่ 4 ล้านดอลลาร์ไต้หวัน ขณะที่ยอดเงินกู้เพิ่มขึ้น 1 ล้านดอลลาร์ไต้หวันเท่ากัน ครัวเรือนจึงต้องใช้เงินสดตั้งต้นน้อยลง แต่มีหนี้ที่ต้องชำระเพิ่มขึ้น
ธนาคารยังคงประเมินรายได้ หนี้สินที่มีอยู่ และตัวอสังหาริมทรัพย์ก่อนตัดสินใจอนุมัติ เกณฑ์เพดานใหม่เปิดทางให้ปล่อยกู้ได้ในสัดส่วนที่สูงขึ้น แต่จำนวนเงินที่เสนอให้แต่ละครัวเรือนยังขึ้นอยู่กับการพิจารณาของธนาคาร นี่จึงเป็นเหตุผลที่การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนที่อนุญาตสามารถเกิดขึ้นพร้อมกับการเข้าคิว การตรวจสอบเข้มงวด และการระงับรับคำขอได้
เหตุใดการย้ายบ้านจึงต้องวางแผนเวลาอย่างรอบคอบ
ครัวเรือนที่กำลังเปลี่ยนบ้านเป็นกลุ่มหนึ่งที่อาจได้ประโยชน์จากการเพิ่มเพดานสินเชื่อ ครอบครัวที่ซื้อบ้านหลังถัดไปก่อนขายบ้านปัจจุบันอาจต้องใช้เงินกู้ในช่วงที่เงินยังผูกอยู่กับอสังหาริมทรัพย์หลังเดิม การกู้ได้มากขึ้นช่วยลดเงินออมที่ต้องใช้ในช่วงรอยต่อดังกล่าว
มีสามวันที่ครัวเรือนกลุ่มนี้ต้องคำนึงถึง ได้แก่ วันที่ขายบ้านหลังเดิม วันที่ต้องชำระเงินซื้อบ้านหลังใหม่ และวันที่ธนาคารจ่ายเงินกู้ ผลสำรวจประเมินว่าต้องรอจนถึงปลายเดือนธันวาคมหรือเดือนมกราคม จึงทำให้การประสานกำหนดการมีความสำคัญเป็นพิเศษสำหรับผู้ซื้อที่กำลังจัดการซื้อขายในเดือนพฤศจิกายน
ความสามารถในการผ่อนชำระรายเดือนยังเป็นส่วนหนึ่งของการประเมินธนาคาร การกู้เพิ่มอาจช่วยลดเงินสดที่ต้องใช้ในช่วงแรก แต่ก็เพิ่มยอดหนี้ที่ต้องชำระจากรายได้ครัวเรือน ผู้ซื้อควรพิจารณาวงเงินกู้ที่เสนอควบคู่กับหนี้สินเดิม และความเป็นไปได้ที่จะต้องแบกรับภาระทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแห่งระหว่างการย้ายบ้าน
ดังนั้น ประโยชน์ในทางปฏิบัติจากการเปลี่ยนแปลงในเดือนกันยายนจึงขึ้นอยู่กับหลายเงื่อนไขที่ต้องสอดคล้องกัน ได้แก่ มีธนาคารที่พร้อมปล่อยกู้ วงเงินที่อนุมัติเพียงพอกับการซื้อ ผ่อนชำระไหว และกำหนดจ่ายเงินตรงกับวันโอน การเพิ่มสัดส่วนเงินกู้ที่อนุญาตช่วยลดเงินทุนตั้งต้นที่ต้องใช้ ส่วนการตัดสินใจของธนาคารเป็นตัวกำหนดว่าผู้ซื้อจะได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงนี้มากน้อยเพียงใด
กำหนดเวลาที่อยู่เบื้องหลังภาวะสินเชื่อตึงตัว
การเปลี่ยนนโยบายและผลสำรวจสินเชื่อสะท้อนคนละช่วงของกระบวนการเดียวกัน ในเดือนกันยายนมีการเพิ่มสัดส่วนสินเชื่อจำนองสูงสุดที่อนุญาตสำหรับบ้านหลังที่สอง แต่เมื่อถึงเดือนพฤศจิกายน ผลสำรวจยังพบว่าการเข้าถึงสินเชื่อมีข้อจำกัด โดยผู้กู้บ้านหลังแรกบางรายต้องรอรับเงินกู้ถึงช่วงเปลี่ยนปี
- กันยายน 2026: ธนาคารกลางเพิ่มสัดส่วนเงินกู้สูงสุดสำหรับสินเชื่อบ้านหลังที่สองของบุคคลจาก 60% เป็น 70%
- 3 พฤศจิกายน 2026: ผลสำรวจระบุว่าธนาคารเอกชนบางแห่งคิดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหลังแรกสูงกว่า 3% ระงับรับคำขอ และใช้เงื่อนไขสินเชื่อบ้านหลังที่สองเข้มงวดขึ้น
- ปลายเดือนธันวาคม 2026 ถึงเดือนมกราคม 2027: ธนาคารที่รัฐถือหุ้นหลายแห่งประเมินว่าจะจ่ายเงินสินเชื่อบ้านหลังแรกในช่วงนี้
สำหรับผู้ซื้อที่กำลังจัดหาเงินทุนในขณะนี้ คำตอบจากผู้ให้กู้ที่เป็นประโยชน์ที่สุดคือเงื่อนไขครบถ้วน ได้แก่ วงเงิน อัตราดอกเบี้ย และวันที่คาดว่าจะจ่ายเงิน ข้อสรุปหลักจากผลสำรวจคือ ทั้งสามส่วนยังขึ้นอยู่กับสถาบันการเงินและรายละเอียดคำขอ แม้จะมีการผ่อนคลายเกณฑ์ในเดือนกันยายนแล้วก็ตาม
ประเด็นสำคัญ
- ธนาคารเอกชนบางแห่งคิดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหลังแรกสูงกว่า 3% ขณะที่บางแห่งหยุดรับคำขอ
- ธนาคารที่รัฐถือหุ้นส่วนใหญ่ยังมีวงเงินสินเชื่อบ้านหลังแรก โดยอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นทั่วไปอยู่ที่อย่างน้อย 2.5% ถึง 2.6%
- หลายแห่งประเมินว่าจะจ่ายเงินสินเชื่อบ้านหลังแรกในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2026 หรือเดือนมกราคม 2027
- อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหลังที่สองเริ่มต้นที่อย่างน้อย 3% ในธนาคารที่รับคำขอ
- การเพิ่มเพดานสินเชื่อบ้านหลังที่สองจาก 60% เป็น 70% ในเดือนกันยายนอาจช่วยลดความต้องการเงินสดตั้งต้น แต่การอนุมัติยังขึ้นอยู่กับวงเงินของธนาคารและสถานการณ์ของผู้กู้
